- TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.
- DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
- DISPOSICIONES GENERALES:
- RESOLUCIONES:
- 538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL.
- 540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR.
- 550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO.
- 551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE.
- 556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO.
- 557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.
- 560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES.
- 565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES.
- 566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ.
- 567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA.
- 570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA.
- 577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.
- 578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA.
- ENLACES:
INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2021
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)
TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.
Procede analizar la actuación registral en aquellos casos en los que, el Registrador, en cumplimiento de su deber de colaboración, consulta el Registro Mercantil o el Registro Público Concursal y constata que la sociedad, titular de la finca registral sobre la que se ha ordenado la práctica de un asiento, ha sido declarada en concurso y, en cumplimiento del artículo 178.3 de la Ley Concursal de 2003 (hoy, artículo 485 del Real Decreto Legislativo 1/2020) y se ha procedido a su extinción y cancelación.
¿Se puede practicar en el Registro de la Propiedad asiento alguno a favor de dicha sociedad cuyo folio registral ha sido cancelado en el Registro Mercantil?
1.- ASPECTO TEÓRICO.
– La STS de 27 de marzo de 2011 defendió la tesis de la eficacia declarativa de la cancelación registral reconociendo que la sociedad cancelada que no terminó su liquidación continúa manteniendo su personalidad jurídica hasta la finalización de la liquidación y en la medida precisa para concluirla y que la inscripción en el Registro Mercantil tiene eficacia meramente declarativa de una extinción ya producida. En el mismo sentido se han pronunciado las RDGRN de 13 de mayo de 1992 y de 27 de diciembre de 1999.
– Sin embargo, la STS de 25 de julio de 2012, cambia de criterio y defiende la tesis de la naturaleza constitutiva de la cancelación registral pero sin efectos sanatorios de los defectos de la liquidación. Esto es, la cancelación registral señala el momento de extinción de la personalidad social. Si la sociedad adquiere su personalidad jurídica en el momento en que se inscribe en el Registro, la cancelación de las inscripciones debe reputarse como el modo de poner fin a la personalidad.
– Por último, se ha de tomar en consideración la STS de 24 de mayo de 2017, que reconoce que la sociedad mantiene su personalidad jurídica tras la cancelación cuando ésta se produjo sin haber terminado la liquidación. Es decir, la sociedad cancelada que tiene pasivo insatisfecho sigue existiendo y sigue teniendo personalidad jurídica.
2.- ASPECTO PRÁCTICO.
Hechas estas consideraciones, ¿cuál debe ser entonces la actuación del Registrador de la Propiedad al consultar el Registro Mercantil (o recibir la certificación a la que alude el artículo 323 RRM) y constatar que figura inscrita la cancelación de los asientos, el cierre de la hija registral, el cese del administrador concursal y/o societario y la conclusión del concurso?
Al amparo de la RDGRN de 14 de diciembre de 2016, se ha de entender que lo procedente es redactar la oportuna nota de calificación solicitando que se acredite que la finca registral en cuestión no ha sido objeto de liquidación en sede concursal o, en caso de contrario, que no se ha acordado la reapertura del concurso. Ver también RDGRN de 10 de marzo de 2017.
DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:
Destacamos respecto a las disposiciones de carácter general (pinchar en el título para más información):
Código Civil de Cataluña: modificación Libro II Patria potestad.
Se añade un apartado al artículo 236-8 del Libro Segundo para que no precise el consentimiento del progenitor condenado por violencia de género -o contra el que se siga un procedimiento por esa razón- para la atención y la asistencia psicológica de los hijos menores.
Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2021, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.
RDLey 35/2020: sector servicios y tributos.
Sus medidas buscan aliviar la situación de empresas y autónomos, especialmente los relacionados con la actividad turística, hostelera y comercial que evite su cierre como consecuencia de la pandemia. Reducción o moratoria de renta arrendaticia para locales o industria. Cotizaciones a la Seguridad Social. Medidas tributarias. Desempleo. Comedor de empresa. Pequeña reforma Leyes del Suelo y de la Seguridad Social. Ingreso mínimo vital…
RDLey 37/2020: desahucios, transportes, consumidores.
Sus tres artículos se dedican a situaciones de vulnerabilidad respecto a la vivienda (suspensión de desahucios, ampliando los casos y evitación del corte de suministros a hogares vulnerables), a los transportes (revisión de contratos de gestión de servicios públicos de transporte regular de viajeros por carretera) y a los consumidores (teléfono de atención al cliente e infracciones por no expurgar cláusulas declaradas abusivas).
Se aprovecha la Ley 10/2020, de 29 de diciembre, para modificar el art. 34 LISD e incluir a Cantabria y a Madrid entre las CCAA que usan como obligatorio el sistema de autoliquidación.
RDLey 38/2020: Brexit. Salario mínimo.
Este RDLey adapta nuestro ordenamiento jurídico a la salida del Reino Unido de la Unión Europea tras concluir el periodo transitorio. Se prorroga el RD sobre salario mínimo hasta que se determine el de 2021.
Precios medios para 2021: ITPyAJD, ISD, Vehículos.
Como en años anteriores, se publican para 2021 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.
En los Presupuestos de 2021 destaca un incremento muy notable en el techo de gasto y en la autorización de endeudamiento Sube la presión fiscal sobre las rentas altas en IRPF y Patrimonio (que deja de tener carácter temporal). Se mantienen el interés legal del dinero y el de demora. Se reduce la deducción por aportación a planes de pensiones, salvo aportaciones empresariales. Cotizaciones a la Seguridad Social. Oferta de empleo público. Las pensiones suben un 0,9%, pero desaparece la referencia al factor de sostenibilidad. Se prevé una tarjeta sanitaria única compatible en todas las CCAA. Regulación de las agencias estatales dentro de una amplia reforma de la Ley del Sector Público. Los organismos públicos estatales no tendrán ya que disolverse por llevar dos ejercicios presupuestarios consecutivos en desequilibrio financiero.
RDLey 36/2020: Modernización Administración Pública y Plan de Recuperación.
Tras la aprobación en julio de 2020 de un Instrumento Europeo de Recuperación, lo que supone para España una inyección de 140.000.000.000 euros, se ha de implementar un Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que se presentará ante las instituciones europeas. Ahora se dictan normas para facilitar la ejecución de dicho Plan, creando la figura de los PERTES y modificando las disposiciones finales varias leyes en consonancia. Se creará una web para la gestión del Plan que funcionará como ventanilla única.
Disposiciones de Andalucía, Cataluña (muy abundantes), Cantabria, Canarias y Baleares (calendario de días inhábiles).
Se publican en el BOE los resultados de los concursos de Registros (DGSJFP y Cataluña). De las 53 plazas convocadas (2 de ellas en Cataluña), se han cubierto 43, quedando desiertas 10 (una en Cataluña).
Se jubila a don Carlos María Caviedes Inestrillas, registrador de la propiedad de Bilbao n.º 8.
RESOLUCIONES:
En DICIEMBRE se han publicado, CUARENTA Y CINCO. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE, donde pueden verse todos los titulares con sus respectivos enlaces.
Destacamos, dentro de las de Propiedad:
La partición hecha por todos los herederos (instituidos y preteridos) es válida sin necesidad de la previa declaración judicial de nulidad de la institución de heredero.
538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL.
Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.
540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR.
No hay derecho de adquisición preferente en los arrendamientos de vivienda cuando lo que se vende está en parte arrendado pero no todo (artículo 25 LAU), y ello aunque no coincida la descripción de la finca real con la que aparezca registrada, pues prevalece la realidad. Basta para acreditar dicho extremo la manifestación de la parte vendedora de la misma forma que basta esa manifestación para acreditar que no está arrendada.
541.*** ANOTACIÓN DE CRÉDITO REFACCIONARIO CONSTANDO YA EN EL REGISTRO LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS.
Constando registralmente por nota marginal que las obras han concluido no puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras.
Están justificadas las dudas de la identidad de la finca a inmatricular cuando entre el primer título y el segundo hay una diferencia importante en la superficie (en el presente caso de 5 veces mayor en el segundo).
546.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO.
Inscrito el dominio a nombre del causante no cabe inscribir la hipoteca otorgada por el cónyuge sobreviviente y tres de sus hijos (falta un cuarto hijo legitimario) mientras no se inscriba la herencia.
547.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE SOBRE MEDIANERÍA.
Procede la denegación de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral si resultan fundadas e identificadas las dudas que evidencian la existencia de conflicto entre fincas colindantes discutiéndose sobre el carácter medianero o no de la línea divisoria entre las propiedades.
550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO.
A la propiedad horizontal de hecho se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo». Para la constancia de la superficie de un elemento concreto es necesario, además de seguir uno de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la superficie de las fincas, el consentimiento de todos los propietarios.
551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE.
El Acta de Manifestaciones no es un título adecuado para inscribir en el Registro de la Propiedad, tanto porque contienen obligaciones personales con declaraciones de voluntad meramente manifestadas, como porque el título adecuado es la escritura pública donde ha de configurarse el derecho real inscribible con la declaración de voluntad consintiendo el acto o negocio jurídico inscribible y las demás circunstancias necesarias para su inscripción.
552.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE BIEN PRIVATIVO AL CÓNYUGE VIUDO «EN PAGO DE SUS GANANCIALES».
Cabe adjudicar en la partición al cónyuge supérstite bienes privativos del causante en pago de sus derechos en la sociedad conyugal, pero tal adjudicación no cabe hacerla sin más sino que habrá de expresarse la verdadera causa de esta adjudicación.
554.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. OBRA NUEVA.
La declaración de obra nueva requiere la georreferenciación de la porción de suelo ocupada y para certeza de que esa porción de suelo se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, la de la finca donde se ubique.
555.* ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA EN ASTURIAS SIN APORTAR LIBRO EDIFICIO.
Es exigible el depósito previo en el Registro del libro del edificio en Asturias, incluso en los supuestos de autopromoción.
556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO.
Solicitada la prórroga de una anotación preventiva, el registrador la considera caducada por deberse contar su duración desde la anotación preventiva inicial y no desde el momento de su concreción por nota marginal de modo poco técnico aunque con fuerza sustantiva propia. La DGSJyFP revoca la nota.
557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.
La regla general es la prohibición de las denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada. No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad de constituir una única hipoteca sobre su totalidad. La adquisición por el postor de la mitad indivisa del concursado implicará que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien quedará minorada en la cantidad correspondiente al remate.
559.*** HERENCIA A FAVOR DEL ESTADO PREVIA DECLARACIÓN DE HEREDEROS.
Es trámite inexcusable del expediente administrativo para declarar herederos abintestato al Estado que se acredite la ausencia de otros interesados. En el Derecho común es el notario el único funcionario competente para autorizar el acta de interpelación del artículo 1005 CC.
560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES.
Para inmatricular fincas resultantes de una división han de describirse totalmente y coincidir con la certificación catastral. No pueden describirse elementos privativos de una DH con inclusión de superficie en los elementos comunes.
Para inscribir en el Registro de la propiedad un convenio regulador de divorcio es precisa la previa inscripción de este en Registro Civil. No cabe cancelar una hipoteca mediante certificación bancaria de “saldo cero”.
565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES.
A los efectos de dar publicidad registral, el registrador debe tener en cuenta la finalidad para la que se solicita, y aún en el caso de que dicha finalidad sea aceptable, deberá cohonestar la legislación sobre protección de datos con el derecho a esa información de forma que no deberá dar publicidad respecto de titularidades o de cargas o gravámenes no vigentes y ajenos al objeto de la solicitud.
566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ.
Para inscribir un acto sujeto al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana debe acreditarse su presentación o declaración para el pago del impuesto conforme establezca la legislación aplicable. La adjudicación de un bien por el doble título de liquidación de gananciales y herencia exige liquidar. No hubiera sido preciso si la adjudicación hubiese sido sólo por gananciales al estar no sujeto.
567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA.
Para inscribir la obra nueva de una piscina basta, además de la licencia de obras, la licencia de primera ocupación, que acredita que la obra está terminada conforme a la licencia municipal. La licencia de funcionamiento únicamente es necesaria para el uso de instalaciones, en este caso de una piscina, pero no para la inscripción en el Registro de la edificación. Es posible inscribir condicionantes de la licencia urbanísticas como mera publicidad noticia, siempre que se refiera a requisitos urbanísticos y no impliquen mención de derechos o gravámenes susceptibles de inscripción independiente.
En un préstamo hipotecario se garantizan cantidades alzadas por intereses de demora y remuneratorios, cantidades que la DGRN estima lícitas por no superar la responsabilidad hipoteca por cinco años de cada tipo de interés.
570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA.
La falta de referencia catastral propia de una finca no constituye duda fundada que impida el inicio del procedimiento para la inscripción de su representación gráfica alternativa. En la inscripción de una obra nueva no sería preciso la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, si del CSV del informe catastral de ubicación de construcciones, superpuesto sobre la representación gráfica resultante del informe de validación, evidencian la ubicación de la construcción declarada sobre la finca cuya inscripción de representación gráfica alternativa se solicita.
En las segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público marítimo terrestre el certificado de Costas tiene que recibirse en el Registro de la Propiedad en el plazo de 1 mes a contar desde la fecha de la recepción por Costas de la notificación registral. Pasada esa fecha la anotación preventiva se convertirá en inscripción de dominio.
576.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. TÍTULO INSCRIBIBLE.
No se puede pedir la rectificación del registro por persona no legitimada para ello conforme al art 40 de la LH, sin perjuicio de que se pueda llevar a cabo la presentación del documento en base a los art 6 de la LH y 39 de su Reglamento. La exigencia de documentación pública del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, impide que se pueda practicar una inscripción en base a un acta de requerimiento acompañada de un CD de datos, en el que se incluyen las escrituras otorgadas al efecto, por no tener la consideración de título formal inscribible.
577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.
Se puede rectificar una base inscrita y coordinada con el catastro, siempre que no existan dudas de invasión de otras fincas, del dominio público o se altere la realidad física exterior de la finca. Parámetros establecidos en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020.
578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA.
Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) NO es imprescindible incorporar a la escritura el certificado del saldo pendiente expedido por el acreedor inicial. Pero la Ley sí que exige que conste el justificante del pago al anterior acreedor.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
MINI INFORME DEL MES DE DICIEMBRE 2020
INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES DICIEMBRE 2020
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
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Vista panorámica desde el sur de la Plaza de Cervantes de Alcalá de Henares. Por Raimundo Pastor
