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TEMA DEL MES: CONSULTAS POR EL REGISTRADOR EN SU CALIFICACIÓN A OTROS REGISTROS
DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:
SECCIÓN II
RESOLUCIONES:
1.** COMPRAVENTA EN RÉGIMEN DE CONQUISTAS NAVARRO. CONFESIÓN O ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD. CONFLICTO DE INTERESES.
10.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN SENTENCIA JUDICIAL SIN EXPRESIÓN DE CAUSA. POSIBLE FIDUCIA.
11.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART.199 LH. GRANDES DIFERENCIAS DE CABIDA Y DUDAS DE IDENTIDAD. USUCAPIÓN.
13.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN EL 75% DEL VALOR DE TASACIÓN
18.** TESTIMONIO PARCIAL DE ESCRITURA DE CESIÓN DE UNA CARTERA HIPOTECARIA A UN FONDO DE TITULIZACIÓN.
23.** MANDAMIENTO ELECTRÓNICO CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN PRESENTADO POR PROCURADOR.
26.*** ACTA DE RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA POR CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON OPOSICIÓN. CLÁUSULA PENAL. NO CONSIGNACIÓN.
30.*** MARIDO COMPRA Y LOS CÓNYUGES ATRIBUYEN CARÁCTER PRIVATIVO AL BIEN (NO POR CONFESIÓN)
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INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: CONSULTAS POR EL REGISTRADOR EN SU CALIFICACIÓN A OTROS REGISTROS

En ejercicio de su labor de calificación, puede ser necesaria la consulta por parte del Registrador a otros Registros con el fin de verificar el cumplimiento de ciertos requisitos. Tales Registros son,

1.- EL REGISTRO MERCANTIL (Información mercantil (registradores.org)), a los efectos de comprobar la vigencia o revocación de poderes mercantiles inscritos, vigencia del cargo del administrador, situaciones concursales, el carácter profesional o no de la actividad de concesión de créditos o préstamos hipotecarios… Entre otras, la R. de 11 de diciembre de 2015 . Ahora bien, se ha de recordar que la falta de inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil no es defecto que impida la inscripción de los negocios jurídicos sobre bienes inmuebles por él realizados en el Registro de la Propiedad pues su nombramiento surte efectos desde su aceptación y la inscripción en el Registro Mercantil tiene carácter obligatorio. Vid. R. de 28 de enero de 2014.

2.- EL LIBRO DE INCAPACITADOS, según el Índice General Informatizado a los efectos del artículo 2.4 LH. (Vid R. de 3 de julio de 2013).

3.- EL REGISTRO PÚBLICO CONCURSAL, (Bienvenido | Registro Público Concursal (publicidadconcursal.es), a los efectos de conocer si la persona física/jurídica ha sido declarada en concurso, la fase en la que se encuentra y los administradores concursales, lo que tiene transcendentes efectos en la calificación.

4.- EL REGISTRO DE INTERMEDIARIOS FINANCIEROS. (registro.financieros@mscbs.es)

Para garantizar un alto nivel de protección de los consumidores y usuarios, asegurando la transparencia y la leal competencia, el artículo 3 de La Ley 2/2009, de 31 de marzo, impone a las empresas la obligación de inscripción en los registros públicos que, a tal efecto, se creen por las comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias y la creación de un Registro estatal, aspecto que se reguló mediante el Real Decreto de 28 de enero de 2011 por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas. Se ha de citar sobre esta cuestión la R. 18 de enero de 2011.

Se trata de una escritura de préstamo con hipoteca a favor de una sociedad limitada que tiene por objeto la realización de operaciones dentro del ámbito de la Ley 2/2009, de 31 de marzo. En la escritura se constata que no se han creado por las comunidades autónomas los Registros de empresas a los que se refiere el art. 3 de la Ley, aunque se han cumplido los requisitos que la misma impone, a saber, folleto informativo, información previa y oferta vinculante; pero no se ha cumplido con la inscripción en el Registro de empresas por no haberse creado. El Registrador deniega la inscripción por falta de acreditación del requisito de inscripción previa en el Registro autonómico o estatal. Sin embargo, la DGRN revoca la calificación señalando que el requisito de la inscripción únicamente será aplicable una vez constituidos los Registros Públicos de empresas.

5.- EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN (Registro Bienes Muebles (registradores.org). Las cláusulas contenidas en la escritura de hipoteca suelen tener la consideración de Condiciones Generales de la Contratación al tratarse de cláusulas predispuestas por el acreedor hipotecario. La inscripción de las citadas condiciones en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación tiene carácter obligatorio.

En la escritura pública de hipoteca, es obligación del Notario hacer constar que aquellas cláusulas que constituyen condiciones generales de la contratación han sido inscritas en el citado Registro debiendo identificar los datos de inscripción o bien, subsidiariamente, que ha comprobado, mediante consulta telemática, que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro las condiciones generales de la contratación correspondientes a la escritura. Suele darse en casos en que la entidad financiera no ha facilitado el número. De todos modos, una buena práctica notarial determina que ya que ha averiguado ese número, lo haga constar en la escritura y no se lo guarde, pues así se evitan cláusulas de estilo.

Por su parte, el Registrador, debe comprobar que las citadas condiciones han sido debidamente inscritas en el mencionado Registro debiéndolo hacer constar tanto en la inscripción de hipoteca como en la nota de despacho. Ver R. de 15 de enero de 2020.

Ver al respecto, el artículo 23 y demás concordantes de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria, el artículo 7 , las D.F. 4ª y 5ª de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y el apartado 8º de la Instrucción de 20 de diciembre de 2019

6.- CARÁCTER PROFESIONAL DE LA ACTIVIDAD DE CRÉDITO HIPOTECARIO. Para que se aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, deben cumplirse una serie de requisitos entre los que se encuentra que el acreedor hipotecario, que puede ser tanto una persona física o jurídica, desarrolle la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios con carácter profesional. Para calificar tal extremo, puede ser útil consultar: el Registro Mercantil (en la forma antes expuesta) a los efectos de comprobar su objeto social, el Registro de la Propiedad (la habitualidad) y, la propia Intranet Registral (Aplicaciones/Consulta prestamistas habituales). Si efectivamente dicha persona desarrolla con carácter profesional la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, deberemos calificar que dicho prestamista conste inscrito en el Registro Especial previsto en los artículos 28 y 42 de la Ley 5/2019. Ver R. 21 de enero de 2020.

7.- ¿EL REGISTRO CIVIL? En el estado actual de nuestra legislación no está prevista la consulta por parte del Registrador de la Propiedad al Registro Civil aun cuando puede ser extremadamente útil con el fin de agilizar el tráfico (capitulaciones matrimoniales, emancipación, incapacitación…). Como expresó la Directora General, en la entrevista realizada por esta web en el mes de enero: “El nuevo sistema pivota en torno a una nueva aplicación informática llamada DICIREG y de lo que se trata es de que exista una interconexión entre la plataforma notarial y la registral a Dicireg.

Con ese objetivo se viene trabajando entre el Ministerio de justicia y ANCERT y el CORPME y lo que pretendemos es tener disponible un servicio para notarías/registros más o menos a mediados de año para acceder a la publicidad de inscripciones de Registro Civil, las de Inforeg (anterior sistema) y Dicireg y hacia finales de año, la remisión de escrituras para inscripción en Dicireg, esto último de forma progresiva en las oficinas Dicireg que se vayan desplegando”.

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos

RDLey 1/2021: consumidores vulnerables y suspensión de lanzamientos

Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Reforma de la Ley de Consumidores y Usuarios, fundamentalmente en cuanto al tratamiento de los consumidores vulnerables. Modificación de las causas de suspensión de lanzamientos en inmuebles okupados y excepciones.

PDF (BOE-A-2021-793 – 22 págs. – 395 KB) Otros formatos Texto consolidado Convalidación

RDLey 2/2021: Ertes, autónomos, arrendamientos

Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo.

Prórroga de los ERTEs por fuerza mayor hasta el 31 de mayo. Posible cambio de tipo de ERTE sin nuevo expediente. Medidas aplicables a los órganos de administración de las sociedades de capital durante el año 2021. Moratoria arrendaticia. Medidas de protección por desempleo. Para trabajadores autónomos, prestaciones por cese de actividad.

Ir al resumen completo en página especial.

Disposiciones Autonómicas.

Disposiciones de casi todas las CCAA, pero sin especial trascendencia para los Registros de la Propiedad

SECCIÓN II

Jubilaciones

Se jubila a don Antonio María Isac Aguilar, registrador mercantil y de bienes muebles de Palma de Mallorca II.

Se jubila a doña María Amparo Llorente Ayuso, registradora de la propiedad de Burgos n.º 3.

RESOLUCIONES:

1. COMPRAVENTA EN RÉGIMEN DE CONQUISTAS NAVARRO. CONFESIÓN O ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD. CONFLICTO DE INTERESES.**

Considera que hay conflicto de intereses que debe ser salvado cuando se produce una situación de ventaja de los intereses del representante sobre los del representado: en este caso el poderdante hace una confesión de privatividad del precio a su favor en nombre de su cónyuge, que es el representado.

4, 5, 6 y 21.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD. ANOTACIÓN PREVENTIVA CALIFICADA NEGATIVAMENTE CON ASIENTO PRORROGADO. PERMUTA POSTERIOR

La calificación y el despacho de un documento presentado después, ha de aplazarse hasta que se despache el documento presentado con anterioridad o caduque su asiento de presentación, salvo aquellos títulos que no constituyan documentos conexos, por no guardar relación entre ellos ni tener una vinculación que haga necesario su despacho simultáneo o sucesivo,.

7.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN

El registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener certificación catastral correcta cunado no se aporta por el interesado.

8.* TÍTULO INSCRIBIBLE. TESTIMONIO DEL LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA

El testimonio expedido por el letrado de la Administración de Justicia es inscribible, pero en este caso, dado el transcurso del tiempo desde que se dictó, que pretende que se practique una anotación preventivo, y que ya recayó sentencia absolutoria – aunque no consta que sea firme- es preciso que resulte clara la finalidad del testimonio.

9.* INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA.

El registrador debe rechazar la inmatriculación de una finca si duda de que coincide total o parcialmente con otra inscrita, aunque estas dudas han de estar fundamentadas.

10. RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN SENTENCIA JUDICIAL SIN EXPRESIÓN DE CAUSA. POSIBLE FIDUCIA.**

El reconocimiento de dominio, aunque sea judicialmente, sin expresión de causa, carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción.

11.* RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART.199 LH. GRANDES DIFERENCIAS DE CABIDA Y DUDAS DE IDENTIDAD. USUCAPIÓN.**

El registrador no puede denegar inicialmente la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 LH por dudas de identidad de la finca, salvo excepciones. Lo procedente es tramitar el expediente y a la vista de lo actuado decidir.

12.* EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA ART 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Sólo procede denegar el inicio del expediente previsto en el art. 199 LH cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente. En otro caso, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.

13.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN EL 75% DEL VALOR DE TASACIÓN**

El valor mínimo de tasación para subasta es el 100% de la tasación homologada por imperio del art. 129 LH reformado por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que ha modificado el art. 682 LH, aunque no se pacte procedimiento extrajudicial.

14.** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. CUÁNDO EXISTE AUTÉNTICA INTERRUPCIÓN

Hay interrupción del tracto si existen varios títulos pendientes de inscripción, pero no lo hay cuando el promotor ha adquirido del titular registral o de sus herederos. Si la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad, la comparecencia y conformidad del titular en el expediente es un trámite esencial.

15.() SUJECIÓN PLUSVALÍA MUNICIPAL (DOCUMENTOS JUDICIALES): CALIFICACIÓN REGISTRAL

El registrador puede apreciar la sujeción o no del título al Impuesto (Plusvalía Mpal.) a los efectos de no exigir la presentación, pero en todo caso puede exigir su acreditación.

16.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO

En caso de dudas de invasión del dominio público el registrador debe comunicar a la Administración titular del dominio público afectado, a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión.

18. TESTIMONIO PARCIAL DE ESCRITURA DE CESIÓN DE UNA CARTERA HIPOTECARIA A UN FONDO DE TITULIZACIÓN.**

Para inscribir la cesión de créditos a un fondo de titulación de activos ha de aportarse copia autorizada y no basta testimonio. Se considera que el deudor no está legitimado para solicitarla.

22.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE CON PRONUNCIAMIENTO JUDICIAL EXPRESO SOBRE LA NO NECESIDAD DE NOMBRAR ADMINISTRADOR.

Para anotar en el Registro un embargo contra la herencia yacente no es preciso previo nombramiento de administrador judicial de la herencia si el Juez ha rechazado específicamente la necesidad de tal nombramiento.

23. MANDAMIENTO ELECTRÓNICO CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN PRESENTADO POR PROCURADOR.**

Los Procuradores de los Tribunales pueden presentar electrónicamente documentos judiciales electrónicos con CSV, a través del portal registradores.org

24.* EL ALCALDE SOLICITA LA RECTIFICACIÓN DE UNA FINCA YA INSCRITA A FAVOR DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA.

Lo inscrito está bajo la salvaguardia de los tribunales y solo se puede modificar o por sentencia judicial o por consentimiento del titular registral.

25.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE REANUDACIÓN DEL TRACTO CUANDO EL PROMOTOR ADQUIRIÓ DEL TITULAR REGISTRAL

No hay interrupción del tracto cuando los promoventes han adquirido determinadas cuotas indivisas de la finca por compraventa directa a los titulares registrales, y las restantes a supuestos herederos de otros titulares registrales.

26.* ACTA DE RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA POR CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON OPOSICIÓN. CLÁUSULA PENAL. NO CONSIGNACIÓN.**

En una venta con condición resolutoria, ejercitada la resolución notificándola por acta notarial la DG ratifica la calificación que exige intervención judicial por la oposición, pero admita la no consignación del precio por la cláusula penal pues el TS y la DG admiten que la moderación de la cláusula penal es renunciable para sancionar un incumplimiento concreto y no considerar al comprador como consumidor.

27.** PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y OTROS FINES ADOPTADA POR 3/5 LOS PROPIETARIOS

Admite la mayoría de 3/5 para prohibir “los usos turísticos”, pero no entra en que también se prohíbe el alojamiento vacacional y hotelero, ya que el registrador sólo alegó en la nota que la mayoría indicada sólo valía para limitar o condicionar el uso turístico, pero no para prohibirlo.

28.** EMBARGO DE BIEN GANANCIAL SIN NOTIFICACIÓN AL ESPOSO QUE RESULTÓ LUEGO ESTAR FALLECIDO

Para anotar un embargo sobre un bien ganancial es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, si sólo se demandó al que contrajo la deuda, se le dé al cónyuge no demandado traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución. (no entra en el fallecimiento del cónyuge por haberse alegado en el recurso y no en el momento de la nota de calificación)