INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

AGOSTO – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:

NORMATIVA (Breve reseña)

APUNTES PARA TEMAS

Inscripción parcial.
Pago por compensación.
Ejecución hipotecaria.
Derecho de vuelo.
Opción de compra.
Asiento de presentación.
Calificación registral sustitutoria.
Dominio público marítimo.
Recurso gubernativo.
Titular registral. Fondos de titulización.
Condición resolutoria. Distribución precio varias fincas. Inscripción parcial.
Inmatriculación.
Herencia.
Obra nueva antigua.
Gananciales.
Disposición de la vivienda habitual de la familia.
Hipoteca. Responsabilidad hipotecaria por intereses.

ENLACES

NORMATIVA:

Instrucción DGSJFP Registro Bienes Muebles. Regula la presentación telemática en el Registro de Bienes Muebles de contratos privados con firma OTP o “one time password” (o similares) y una cláusula que debe de insertarse en los contratos.

RDLey 25/2020: Financiación. Moratoria turística. Plan Renove. Se regula la moratoria hipotecaria turística. Avales para inversión. Fondo para empresas no financieras estratégicas. Apoyo a las exportaciones. Plan Renove 2020. Se extiende el plazo de suspensión del derecho de separación de los socios en caso de falta de distribución de dividendos.

RDLey 26/2020: transportes, moratorias, vivienda, arrendamientos. Moratoria en el transporte público de viajeros y mercancías. Derecho de superficie y concesiones sin canon durante 80 años para viviendas sociales. Solicitud de la moratoria legal hasta el 29 de septiembre en préstamos con y sin garantía hipotecaria. Relaciones entre moratoria legal y convencional. Prórroga arrendamientos vivienda y en solicitud de moratoria. Prórroga ITV.

Circular Banco de España sobre publicidad de servicios bancarios. El objeto de esta circular es desarrollar las normas, principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria que se refiera a productos y servicios bancarios, incluidos los servicios de pago, distintos de los instrumentos financieros y servicios de inversión.

APUNTES PARA TEMAS.

1.- INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Inscripción parcial y principio de rogación (Art. 19 bis LH y 434 RH).

HIPOTECARIO: Notarías: T.2 Registros: T.3

1 Regla general: No cabe practicar una inscripción parcial si no hay solicitud expresa. El registrador ha de atenerse a lo querido por las partes en el documento presentado, sin poder actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados.

2 Excepción:

SI cabe practicar la inscripción parcial del título sin solicitud expresa cuando (i) el defecto afecta sólo a alguna de las fincas (o a parte de la finca, o de su descripción) (ii) o a derechos independientes objeto del negocio jurídico (iii) y no exista perjuicio para nadie, de modo que en tal caso podrá practicarse la inscripción parcial de oficio por parte del registrador respecto de esa finca –o parte de la misma o de su descripción– o derecho no afectada por el defecto.

NO cabe practicar la inscripción parcial, aunque se solicite, cuando el defecto afecte a la esencialidad del contrato, de modo que la inscripción parcial lo desvirtúe.

Resolución de 20 de marzo de 2020 r.233).

PDF (BOE-A-2020-7534 – 9 págs. – 259 KB) Otros formatos

3 Caso concreto de inscripción parcial: ¿Se puede prescindir de la distribución del precio entre las fincas y solicitar la inscripción parcial de la compraventa? SI. Aun cuando su constancia registral pudiera ser esencial para el equilibrio negocial de las partes, podría ser excluida si lo solicita el vendedor como único beneficiario de la misma (arts. 425, 433 y 434 del RH) Se puede ver RS 28 mayo 2005.

Resolución de 27 de febrero de 2020 (198)

PDF (BOE-A-2020-7193 – 6 págs. – 241 KB) Otros formatos

2.- PAGO POR COMPENSACIÓN.

CIVIL: T. 57 y 66.

¿Es la compensación un medio de pago? NO.

¿Cabe aplicar a la compensación los requisitos de los Medios de pago? NO.

1 “… En el presente caso se trata de una compraventa en la que el medio de pago del precio es mediante compensación de crédito entre las partes, por lo que como así señala el recurrente, el precio de la compraventa ni se pagó al contado ni se satisfizo en dinero ni signo que lo represente ni se confesó recibido, sino que se pagó posteriormente mediante una compensación de créditos…”. Por tanto, como “… la compensación no es un medio de pago sino, una forma de extinción de las obligaciones (…) no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago”.

2 Interesa destacar para la práctica notarial y registral que en estos casos de compensación debe expresarse en la escritura la causa que generó la deuda que se compensa, no bastando con expresiones genéricas como, por ejemplo, por relaciones mercantiles. Así lo dice la R. de 2 de septiembre de 2016 cuando exige que la causa de la deuda que se compensa ha de ser determinada y lícita y así debe expresarse. En el caso de la citara resolución se dice que “… será suficiente que se manifieste que dicha deuda trae causa de un contrato de ejecución de obra habiendo realizado la empresa constructora un trabajo que se encuentra pendiente de pago”.

(Resulta didáctico el resumen que hace la Resolución sobre la evolución legal que se ha seguido para controlar los medios de pago empleados en las transmisiones inmobiliarias, descansando el control en notarios y registradores. A destacar, la Ley 36/2006, de 29 de noviembre y su desarrollo reglamentario, junto con los artículos 24 LN y 21 y 254 LH, y los artículos 143, 145 y 177 RN y 51.7 RH.)

Resolución de 20 de marzo de 2020 (232).

PDF (BOE-A-2020-7533 – 10 págs. – 268 KB) Otros formatos

3.- EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

HIPOTECARIO: Notarías T.62. Registros T.67

¿Cabe adjudicar la finca en ejecución hipotecaria por menos del 50% del valor de tasación? NO.

Tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC.

Resolución de 12 de marzo de 2020 (R.228)

PDF (BOE-A-2020-7357 – 16 págs. – 302 KB) Otros formatos

4.- DERECHO DE VUELO.

Requisitos para la inscripción.

CIVIL: T.49

HIPOTECARIO: Notarías T.37. Registros T.42

Conforme al artículo 16.2 RH y el principio registral de determinación de los actos jurídicos que pretendan acceder al Registro, para constituir un derecho de vuelo y que pueda ser inscrito hay que precisar en su constitución : 1) las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento; 2) las normas del régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción; 3) el número de nuevas plantas a construir; y 4) el plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo.

Resolución de 12 de marzo de 2020 (R.225)

PDF (BOE-A-2020-7354 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

5.- OPCIÓN DE COMPRA.

Consignación para cancelación de cargas posteriores.

HIPOTECARIO: Notarías T.38. Registros T.43

¿Deben consignarse, a favor de titulares de cargas posteriores, las cantidades que el optante entregue al ejercitar la opción y que no retenga para la asunción y pago de cargas preferentes? SI.

Hechos: En la escritura de adquisición por ejercicio de opción de compra, consta que el precio total son 120.000 € de los que 70.000 ya se habían ido abonado mensualmente y los restantes 50.000 se entregan a la concedente (transmitente) contra quien constan anotados sobre la finca 2 embargos posteriores a la inscripción de la concesión de la opción.

Doctrina; conforme al Art. 175-6ª RH, cuando se ejercita la opción de compra debe consignarse a favor de los acreedores anotantes, aunque sean posteriores a la inscripción de la opción, la parte del precio entregada, deducidas en su caso, las cuotas mensuales ya satisfechas, la prima para conceder la opción (onerosa), la asunción o subrogación en cargas (créditos anotados o hipotecarios…) preferentes, compensación de deudas preexistentes entre optante y concedente (siempre que no encubran una “opción en garantía”).

Resolución de 11 de marzo de 2020 (R.224).

PDF (BOE-A-2020-7353 – 7 págs. – 255 KB) Otros formatos

6.- ASIENTO DE PRESENTACIÓN

HIPOTECARIO. Notarías: T.21. Registros: T.24.

1 ¿Cabe practicar asientos de presentación en base a documentos privados? No cabe practicar asiento de presentación en base a documentos privados salvo en los supuestos concretos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

Resolución de 19 de febrero de 2020 (174)

PDF (BOE-A-2020-7079 – 8 págs. – 255 KB) Otros formatos

2 ¿Conforme al artículo 108 RH cabe volver a presentar el título ya calificado, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y solicitar una nueva calificación, como regla general? SI.

3 ¿Qué efectos tiene esa nueva presentación? Produce el cierre registral de la finca a los títulos posteriores.

4 ¿Cabe nueva presentación una vez planteado el recurso la Dirección General o en sede judicial? NO.

Presentado el recurso se prorroga el asiento de presentación practicado, por lo que no cabe nuevo asiento de presentación durante la pendencia del recurso.

5 ¿Cabe nueva presentación después de recaída la resolución? NO.

Si se estima el recurso lo que procede es la inscripción del título. Si se confirma la calificación y la resolución gana firmeza por no haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto para ello no cabe reproducir la misma pretensión (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria).

(En extenso ver comentario Inmaculada Espiñeira)

Resolución de 27 de febrero de 2020 Informe Julio 2020. (197)

PDF (BOE-A-2020-7192 – 12 págs. – 277 KB) Otros formatos

7.- CALIFICACIÓN REGISTRAL SUSTITUTORIA.

HIPOTECARIO. Notarías: T. 19 y 20. Registros: T. 22 y 23.

1 ¿Puede la calificación sustitutoria añadir nuevos defectos? NO. ¿Puede enmendar, complementar o añadir nuevas razones a la primera calificación? NO. ¿Cabe recurso contra la calificación sustitutoria? NO.

La calificación sustitutoria no puede añadir nuevos defectos sino solo nuevos argumentos a favor o en contra de la calificación inicial, que es la que propiamente se recurre. (En igual sentido, por ejemplo, R. 13 septiembre 2017).

Resolución de 4 de marzo de 2020. Informe Julio (203).

PDF (BOE-A-2020-7198 – 8 págs. – 254 KB) Otros formatos

2 Al sustituto corresponde confirmar o revocar la primera calificación, pero no puede añadir nuevos defectos ni su decisión puede ser recurrida. El recurso siempre se referirá a la primera calificación y no a la del registrador sustituto.

Resolución de 20 de marzo de 2020.

PDF (BOE-A-2020-7534 – 9 págs. – 259 KB) Otros formatos

3 Requisitos de la calificación.

Es doctrina de la Dirección General que la calificación debe cumplir una serie de requisitos que garanticen de modo efectivo el derecho del legitimado o interesado en recurrir la calificación en defensa del derecho a la inscripción del título. En este sentido:

a) Ha de expresar de forma clara y suficientemente motivada los defectos que justifican la calificación negativa.

b) Ha de contener una fundamentación jurídica suficiente: no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal. Ha de justificar la razón por la que el precepto alegado es de aplicación y la interpretación que del mismo debe hacerse.

c) No obstante, a los efectos del recurso considera la Dirección General que se tendrá por suficiente la calificación siempre que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa.

d) El momento procedimental, único e idóneo, para exponer las razones que impiden la inscripción es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). Por ello no cabe añadir nuevos argumentos en el posterior informe (pues se privaría al interesado o legitimado de las garantías debidas por cuanto “desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá exponer adecuadamente al órgano competente para conocer de su recurso sus argumentos”.

Resolución de 20 de marzo de 2020 (R.233)

PDF (BOE-A-2020-7534 – 9 págs. – 259 KB) Otros formatos

4 Más sobre la calificación fundamentada: Según reiterada doctrina de la Dirección General: (i) La calificación del registrador desfavorable debe consignar los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, y debe expresar una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. (ii) No basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada.

R. 4 de marzo de 2020. (204)

PDF (BOE-A-2020-7199 – 7 págs. – 255 KB) Otros formatos

5 Calificación y juicio de identidad de la finca.

El juicio de identidad de la finca no puede ser arbitrario o discrecional sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

¿Qué debe entenderse por criterio objetivos? Dice la Resolución que los motivos han de estar fundados en datos fácticos que permitan deducir la identidad de las fincas.

Por ejemplo: (i) No es suficiente alegar que el número de polígono y parcialmente de parcela atribuidos a la finca que se pretende inmatricular coinciden con los atribuidos a otra finca ya inscrita: “… no obstante ser esta circunstancia ciertamente anómala, no se encuentra en la calificación indicio alguno que permita sostener la identidad, siquiera parcial, de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular. (ii) No cabe que la calificación omita toda referencia a los linderos de ambas fincas, que pudieran indicar que compartían superficie siquiera parcialmente; o a posibles modificaciones operadas en la finca inscrita que permitan suponer fundadamente la existencia de modificaciones hipotecarias que pudieran suponer una doble inmatriculación parcial de accederse a la inscripción. (iii) No consta que se haya efectuado comprobación alguna de los antecedentes catastrales de los que pudiera inferirse la existencia de un error o de modificaciones en los números de parcelas y polígonos del plano parcelario catastral». (R.24 de abril de 2019).

Resolución de 20 de marzo de 2020 (R.233)

PDF (BOE-A-2020-7534 – 9 págs. – 259 KB) Otros formatos

8.- DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO.

HIPOTECARIO. Notarías: T. 36. Registros: T.40.

1 Regla general: En toda transmisión de bienes inmuebles lindantes con el dominio público marítimo terrestre debe quedar acreditada la NO INVASIÓN del dominio público.

2 Caso concreto: ¿Debe acreditarse la no invasión del dominio público marítimo terrestre en caso de inscripción de piso integrado en una división horizontal? SI (art. 36 RD 876/2014, de 10 de octubre. Reglamento de Costas).

3 Régimen actual: Se encuentra en el art 36 del RDto 876/2014 de 10 octubre (nuevo Rto de Costas). La forma de proceder del registrador es la siguiente según disponga o no de la representación gráfica aportada por la Dirección Gral. de Sostenibilidad de la Costa y del Mar que acredita la colindancia o no de la finca con el dominio público marítimo:

a) Si dispone de la REPRESENTACIÓN GRÁFICA: Si resulta que la finca transmitida colinda con el dominio público marítimo según la representación gráfica, el registrador suspenderá la inscripción de la finca y tomará anotación preventiva, por plazo de 90 días, seguida de notificación al Servicio de Costas, para que, en un mes, certifique si la finca transmitida invade o no el dominio público marítimo terrestre, e igualmente de su situación respecto a las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin recibir la certificación solicitada, transformará la anotación de suspensión en inscripción de dominio y lo notificará al Servicio de Costas. (RRSS 27 junio 2017, 19 junio 2018).

b) Si no dispone de dicha REPRESENTACIÓN GRÁFICA: El registrador puede conocer la situación del inmueble por medio de la aplicación auxiliar que tiene el propio Colegio de Registradores (art 9 LH), lo que llevaría en su caso a condicionar la inscripción de la finca a que se justifique que no se producía la referida invasión ( 6 junio 2019. La R. 23 mayo 2018 la DG señaló que se puede acreditar la situación del inmueble aportando la certificación del Servicio de Costas que acredite la colindancia o no, del edificio, con dicho dominio público.

Resolución de 28 de febrero de 2020 Informe Julio 2020. (200)

PDF (BOE-A-2020-7195 – 7 págs. – 251 KB) Otros formatos

9.- RECURSO GUBERNATIVO.

HIPOTECARIO. Notarías: T. 20. Registros: T.23.

Objeto: Es doctrina consolidada de la Dirección General que “el objeto del recurso contra la calificación negativa del registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a Derecho”.

Resolución de 26 de febrero de 2020. Informe Julio 2020. (194)

PDF (BOE-A-2020-7189 – 9 págs. – 258 KB) Otros formatos

10.- TITULAR REGISTRAL. FONDOS DE TITULIZACIÓN.

HIPOTECARIO. Notarías: T.13. Registros: T.15.

¿Pueden inscribirse bienes y derechos a nombre de los fondos de titulación pública? SI.

Aunque no tengan personalidad jurídica los fondos de titulación si pueden ser titulares registrales acreditando su constitución mediante la copia autorizada correspondiente y los demás documentos intermedios que sean pertinentes.

La inscripción de la hipoteca a favor del fondo exige el consentimiento del titular registral consintiendo la cancelación de su inscripción o resolución judicial al efecto.

Hechos: se presenta escrito otorgado por un mandatario verbal solicitando la rectificación de una inscripción relativa a un derecho real de hipoteca inscrito a favor de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.». Se solicita que se cancele la citada inscripción 21.ª en cuanto a la titularidad registral de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», a fin de que dicha hipoteca quede inscrita a favor del fondo de titulización de activos FTA 2015 de «Blackstore Groip».

Resolución de 19 de febrero de 2020 (174)

PDF (BOE-A-2020-7079 – 8 págs. – 255 KB) Otros formatos

Resolución de 28 de febrero de 2020. (174 y 202)

PDF (BOE-A-2020-7197 – 6 págs. – 246 KB) Otros formatos

11.- CONDICIÓN RESOLUTORIA.

Venta de varias fincas con condición resolutoria en garantía del precio.

HIPOTECARIO. Notarías: T.11. Registros: T.13.

¿Qué fundamento tiene la exigencia de distribuir el precio entre las varias fincas vendidas cuando el pago del precio se garantiza con condición resolutoria? “… el impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga a la facultad resolutoria del contrato por la vendedora, por lo que dicho pacto no es inscribible sin distribuir o determinar cuál es la parte del precio pendiente de pago de que responde cada una de las fincas vendidas, conforme al art 11 LH. Y es que la seguridad del tráfico jco exige que, el tercero, pueda conocer si cada una de las fincas vendidas está sujeta o no a la acción resolutoria del impago del precio. Esta doctrina ha sido recogida en diversas RRSS así 28 noviembre y 19 diciembre 2019, si bien la primera permite que la fijación del valor atribuido a cada finca equivalga a la parte del precio de que haya de responder la finca en cuestión y que por tanto el registrador puede reflejar esos valores en el asiento

INSCRIPCIÓN PARCIAL: ¿Se puede prescindir de la distribución del precio entre las fincas y solicitar la inscripción parcial de la compraventa? SI. Aun cuando, su constancia registral, pudiera ser esencial para el equilibrio negocial de las partes, podría ser excluida de la inscripción de la venta, si lo solicita el vendedor, como único beneficiario de la misma (arts. 425, 433 y 434 del RH) Se puede ver RS 28 mayo 2005.

Resolución de 27 de febrero de 2020 (198)

PDF (BOE-A-2020-7193 – 6 págs. – 241 KB) Otros formatos

12.- INMATRICULACIÓN.

HIPOTECARIO. Notarías: T. 26 y 27. Registros: T.29 y 30.

1 ¿La extinción de condominio es hábil como título inmatriculador? SI. ¿Y la aportación a la sociedad de gananciales? SI.

Lo relevante es que el título que se pretende inmatricular no sea MERAMENTE DECLARATIVO. Aunque la extinción de condominio no se califique como ato de naturaleza traslativa en sentido estricto, “lo cierto es que produce una mutación jurídico real de carácter esencial” (R. 1 de julio de 2016).

Dice la Resolución: “… En definitiva, lo relevante en estos supuestos es: que el título inmatriculable no sea meramente declarativo; que cuente con la concordancia catastral; y que, de las circunstancias concurrentes, no resulte que la documentación se haya creado artificialmente, para llevar a una inmatriculación. Por ello se consideró como título apto para la inmatriculación, a los efectos del art 205, la aportación a la sociedad de gananciales (RS 19 octubre 2010). Ahora bien, para que la disolución de comunidad sirva de título inmatriculador, debe acompañarse además el título público justificativo de la titularidad de los copropietarios, que extinguen la comunidad. Así resulta del art 205 LH.

Hechos: A vende a B, en 2018, una quinta parte indivisa de la nuda propiedad de un inmueble, de que aquel manifiesta ser dueño, en pleno dominio, por cesión indocumentada de sus padres, hace más de 30 años. A continuación, en 2019, ambos otorgan una escritura de extinción de condominio, disolviendo la comunidad de bienes creada y, acordando que, el inmueble íntegro, se adjudique en pleno dominio a A, quien solicita la inmatriculación del mismo a su favor.

Creación de títulos “ad hoc” o meramente instrumentales: “En el caso concreto, lo cierto es que se suscitan dudas de que la documentación no haya sido creada ad hoc, para llegar a la inmatriculación, puesto que, en la transmisión de 1/5 de la copropietaria, que luego extingue la comunidad, se ve la finalidad de producir una transmisión puramente instrumental de esa cuota, para generar una comunidad, luego extinguirla y dejar la finca en los mismos términos iniciales a favor del transmitente”. Además, “…no se ha acreditado el doble título público respecto de la totalidad de las cuotas, sino sólo respecto de 1/5,ya que el resto de cuotas pendientes, se manifiestan adquiridas por una cesión gratuita de los padres, hace más de 30 años, sin apoyo en una necesaria escritura de donación (art 633 c.c.)”.

R. 5 de marzo de 2020. (207)

PDF (BOE-A-2020-7202 – 7 págs. – 261 KB) Otros formatos

2 ¿Es posible inmatricular fincas, rectificar superficies, y reanudar el tracto sucesivo interrumpido en un juicio declarativo y sin necesidad de acudir a los otros expedientes previstos en la legislación hipotecaria? SI, pero en el procedimiento deben ser demandados todos los interesados y cumplirse todos los requisitos y garantías previstas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (ver lo de que deben sr demandados ¿notificados?).

El registrador puede calificar si han sido demandadas todas las personas y se han cumplido todas las garantías exigidas por el artículo 203 LH.

R. 6 de marzo de 2020.

PDF (BOE-A-2020-7345 – 5 págs. – 246 KB) Otros formatos

3. ¿Debe expedirse la certificación registral para iniciar la tramitación del expediente y practicarse la anotación preventiva si se solicita cuando el registrador tiene dudas de que la finca que se quiere inmatricular puede coincidir con otra ya inscrita? SI, sin perjuicio de que en la certificación exprese dichas dudas.

La Resolución reitera su doctrina consolidada de que la existencia de dudas no paraliza el expediente notarial sin perjuicio de la calificación que se haga posteriormente, una vez concluido el expediente

Puestas de manifiesto en la certificación las dudas, en el expediente deben realizarse las actuaciones procedentes para tratar de disiparlas, por ejemplo: (i) la notificación al titular de la finca inscrita (ii) o la aportación de alguna certificación municipal sobre la numeración de calles de la que pudiera deducirse que se trata de fincas distintas, etc.

4 ¿Quién debe suscribir la solicitud de la certificación o de la práctica de la anotación preventiva? El notario. ¿Suscritas por el notario las puede presentar el interesado? SI. (Art. 6 LH).

5 ¿Qué efectos tiene para a calificación final –una vez concluido el expediente- la expresión inicial de dudas en la certificación? En ese momento no se pueden oponer nuevas dudas que no se hayan manifestado en la certificación inicial, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).

R.1 de junio de 2020. (238)

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13.- HERENCIA. REGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL E INSCRIPCIÓN.

Hipotecario. Notarias. T.40. Registros. T.45.

¿Es preceptivo que conste en la escritura de herencia el régimen económico matrimonial de los herederos para su inscripción? NO.

Dirección General: Para la DG, la cuestión objeto de debate ha sido resuelta por la DG en las dos RRSS citadas de 27 abril 1999 y 15 junio 2009.

R. 5 de marzo de 2020. (208)

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14.- OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD.

HIPOTECARIO: Notarías. T.16. Registros. T19.

1 ¿Son exigibles para las obras nueva declaradas conforme al art. 48.4 TRLSy RU el libro del edificio, el certificado de eficiencia energética y la licencia (en su caso) para la división horizontal? NO.

2 ¿Y el seguro decenal? SI (si no han pasado aún los diez años desde su terminación con la particularidad de la única vivienda unifamiliar para uso propio).

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de obra nueva (ya existía una casa) resultando un edificio de cuatro viviendas cuya legalidad se acredita con certificado técnico de antigüedad de la edificación del que resulta que han transcurrido más de 4 años desde su terminación, pero menos de 10. El edificio se divide horizontalmente en cuatro viviendas. Se alega para no contratar el seguro decenal que las cuatro viviendas son para uso propio de la entidad promotora.

R.5 de marzo de 2020.

PDF (BOE-A-2020-7205 – 12 págs. – 277 KB) Otros formatos

15.- GANANCIALES. DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES.

HIPOTECARIO: Notarias. T.41. Registros: T.46

¿Es inscribible la disolución de la sociedad de gananciales si no hay liquidación? NO.

Efectos de la disolución de la sociedad de gananciales: Tras la disolución de la sociedad de gananciales surge una comunidad postganancial en la que no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa de todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo.

R.6 de marzo de 2020.

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16.- VIVIENDA HABITUAL. ART. 1320 CC.

CIVIL. T. 87.

¿Cumple con la exigencia del artículo 1320 CC la declaración del disponente de que la vivienda no se destina a vivienda habitual? NO.

Puede no coincidir domicilio habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia, de ahí la importancia de utilizar expresiones precisas.

¿Son equiparables a estos efectos las expresiones domicilio habitual y domicilio o vivienda habitual de la familia? NO.

Debe precisarse que se trata de vivienda habitual de la familia. Se entiende que esta vivienda es el domicilio conyugal, entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.

Otras cuestiones:

1) El consentimiento para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos. La oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo.

2) Es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho sobre la vivienda.

3) Es indiferente la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho sobre ella.

4) Es indiferente cuál sea el régimen económico del matrimonio.

5) La conformidad prestada por el cónyuge no titular al acto de disposición de la vivienda es un simple asentimiento. El cónyuge no es propiamente parte del negocio.

Ver comentario de Emma Rojo

Resolución de 6 de marzo de 2020 (213)

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17.- HIPOTECA. RESPOSABILIDAD HIPOTECARIA POR INTERESES DE DEMORA.

HIPOTECARIO. Notarías: T.56. Registros: T.59.

La responsabilidad por intereses de demora puede ser inferior a la cuantía legal máxima del interés de demora (art. 25 LCCI), pero nunca superior.

“… dentro de los límites legales imperativos (artículos 25 de la ley de crédito inmobiliario, artículos 114.2.º y 3.º de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, [1] bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, [2] bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, [3] bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal. […]

La Ley de crédito inmobiliario ha supuesto un cambio en el entendimiento de que [1] el tipo de interés de demora no está sujeto a negociación, [2] es imperativo, se sustrae al derecho dispositivo. Pero ninguna limitación establece en cuanto a la negociación de la cifra de responsabilidad hipotecaria, por lo que –como se ha dicho– puede ser inferior a la cifra máxima resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.

R.5 de marzo de 2020 (211).

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