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143.* INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. INEXISTENCIA DE DOS TRANSMISIONES

Resolución de 26 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Cogolludo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de escritura pública de adjudicación de herencia.

Resumen: para inmatricular una finca o participación proindiviso al amparo del art. 205 son necesarias 2 transmisiones sucesivas, con un año de diferencia entre ellas, sobre la misma finca o participación proindiviso; no son títulos sucesivos 2 transmisiones sobre participaciones diferentes.

En una escritura de partición de la herencia de un matrimonio, a la recurrente se la adjudica una participación proindiviso de una finca por la herencia del padre y otra por la herencia de la madre. La recurrente pretende que existe título previo puesto que entra la fecha de fallecimiento de ambos causantes hay una diferencia de más de un año.

La Dirección General confirma la calificación del Registrador en el sentido de que no hay una doble transmisión que permita acudir al art. 205 LH para inmatricular dichas participaciones proindiviso de la finca. Según la escritura, los interesados, aceptan y adjudican las herencias causadas, y, tal y como se expresa en el título, corresponde a la herencia paterna parte de la participación indivisa adjudicada a la recurrente y la otra parte, a la materna, expresando incluso el porcentaje de finca que corresponde a cada transmisión hereditaria. Por ello, la propia redacción del título evidencia que no hay dos transmisiones sucesivas de la total participación indivisa cuya inmatriculación ahora se pretende (en contra de la tesis de la recurrente) que justifiquen la aplicación del art 205 LH, motivo por el cual el recurso debe desestimarse. (MN)

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144.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. GANANCIALIDAD DE LA DEUDA

Resolución de 26 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Azpeitia a practicar una anotación de embargo.

Resumen: para poder anotar embargos sobre bienes declarados privativos de un cónyuge tras la liquidación de gananciales, siendo el deudor el otro cónyuge, debe existir una declaración judicial de la ganancialidad de las deudas en procedimiento dirigido contra ambos cónyuges. Tratándose de deudas tributarias se ha de haber declarado la responsabilidad derivada respecto del cónyuge adjudicatario por el procedimiento legalmente establecido. Salvo las derivadas del IRPF que tienen un régimen específico.

Se presenta mandamiento de anotación de embargo librado por la Diputación Foral de Guipúzcoa en un procedimiento seguido contra un cónyuge, para la satisfacción de unas deudas derivadas de la responsabilidad civil dimanante de un delito fiscal. El embargo se ha trabado sobre fincas inscritas desde varios años antes a nombre de la esposa del deudor, con carácter privativo, por título de liquidación de sociedad de gananciales.

La registradora se opone a la práctica de la anotación por entender que es preciso que se determine la ganancialidad de la deuda en un procedimiento judicial en el que la esposa haya sido parte, y la Diputación Foral e estima que no es necesario porque resulta «ex lege» de lo establecido en el artículo 1366 CC.

La Dirección General confirma el criterio de la Registradora en base a los argumentos siguientes:

No existe en nuestro CC una presunción de ganancialidad de las deudas, y ninguna deuda puede ser tratada como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales. A su vez de los arts, 1333 CC, y de la LRC se desprende que para que las capitulaciones matrimoniales, o cualquier otro acto que implique la modificación del régimen económico-matrimonial, surta efectos frente a los acreedores de cualquiera de los cónyuges, será preciso que se hayan inscrito en el Registro Civil, o bien, respecto de cada inmueble en particular, que se haya verificado la inscripción en el Registro de la Propiedad. De todo ello y del art. 144.4 parr.2 RH resulta que para practicar una anotación de embargo sobre bienes inscritos a nombre de uno de los cónyuges con carácter privativo por liquidación de la sociedad de gananciales, por deudas contraídas por el otro consorte, será preciso que se dé alguno de estos casos: que el procedimiento se haya dirigido contra ambos cónyuges o que del mandamiento resulte la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo y que conste la notificación del embargo al cónyuge titular, antes de que el acto que ha provocado la modificación del régimen económico-matrimonial haya producido efectos frente a terceros. Pero según doctrina del propio Centro es preciso que la declaración de ganancialidad de la deuda sea en un pronunciamiento definitivo e irrevocable y no meramente temporal o transitorio pues, ninguna deuda contraída por un solo cónyuge puede ser reputada ganancial y tratada jurídicamente como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales.

Tratándose de deudas tributarias la modificación del régimen económico-matrimonial de los cónyuges a través de unas capitulaciones matrimoniales que se consideren otorgadas en fraude de acreedores, constituye uno de los presupuestos de hecho de la responsabilidad del art 42.2.a) de la LGT, de manera que la HP podrá resarcir el crédito tributario ejercitando su potestad de autotutela a través de la declaración de la responsabilidad solidaria del cónyuge causante o colaborador en la ocultación o transmisión de los bienes originariamente gananciales que le fueron adjudicados a través de la disolución de la sociedad ganancial con la finalidad de impedir la traba de los mismos y o, no será necesario acudir a un procedimiento judicial para declarar la ganancialidad de las deudas y la responsabilidad de los bienes exgananciales. Pero si será necesaria una resolución firme para cuya  obtención deberán observarse los trámites contenidos en los arts 174 y ss de la LGT que garantizan la intervención del afectado; la Norma Foral 2/2005, de 8 de marzo, GT del Territorio Histórico de Gipuzkoa, contempla una regulación similar por lo que debe confirmarse el criterio de la registradora. No son aplicables las conclusiones de la R de 7 de enero de 2015, porque se trataba de deudas derivadas del IRPF que tiene un régimen específico en el art. 85 de la LIRPF cuando dispone que  “Las deudas tributarias por el IRPF tendrán la misma consideración de aquellas otras a las cuales se refiere el artículo 1365 CC y, en consecuencia, los bienes gananciales responderán directamente frente a la Hacienda Pública por estas deudas, contraídas por uno de los cónyuges, sin perjuicio de lo previsto en el apartado cuatro del artículo 89 de esta Ley para el caso de tributación conjunta» (MN)

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146.() ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. GANANCIALIDAD DE LA DEUDA

Resolución de 26 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de San Sebastián n.º 1, por la que suspende la inscripción de un mandamiento de embargo dictado en procedimiento administrativo de apremio por la Diputación Foral de Gipuzkoa.

Idéntica a la 144 (MN)

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147.** PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y TITULARES REGISTRALES NO NOTIFICADOS.

Resolución de 27 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.

Resumen: En los acuerdos de propiedad horizontal relativos a la prohibición del alquiler vacacional no es necesario que preste su consentimiento ni que se notifique el acuerdo al titular registral no notificado, si se ha obtenido el quórum de 3/5.

Hechos: Se adopta el acuerdo por una Comunidad de Propietarios de un edificio en Propiedad Horizontal de modificar sus Estatutos prohibiendo el alquiler vacacional de las viviendas del edificio, por una mayoría superior a los tres quintos de los propietarios.

La registradora suspende la inscripción porque en el Registro de la Propiedad figuran algunos titulares de fincas que no han sido notificados del acuerdo, según la relación aportada por la Comunidad, y ello es necesario conforme al principio de legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria que entiende aplicable.

El interesado recurre y alega que dichos titulares registrales no han cumplido la obligación de comunicar su adquisición a la Comunidad de Propietarios establecida en el artículo 9.h y 9.i LPH, por lo que no sólo no debe notificarles los acuerdos, sino que además sería de imposible cumplimiento estar localizando periódicamente a los titulares registrales que no han cumplido su obligación, lo que provoca a la comunidad una absoluta indefensión. Además de ello, en el caso concreto, su voto es irrelevante porque se ha alcanzado el quórum suficiente de 3/5.

El notario autorizante informa en igual sentido, señalando que  los datos a tener en cuenta a la hora de determinar los quorum y las mayorías no son los de los libros del Registro sino lo que consta a la comunidad (artículos 9 y 17 LPH).

La DG estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: al tratarse de un acuerdo para el que la Ley sobre propiedad horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo será inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios

No obstante, reitera y recuerda su doctrina (conocida como de la doble unanimidad), de que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal no sólo ha de lograrse la unanimidad de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino también de los titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo haya de acceder al Registro.

Fundamenta su postura en el principio citado de inoponibilidad,  pues frente a los titulares registrales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo de propiedad horizontal que no hubieran sido consentidas por dichos titulares,  ya que el acuerdo constituye una verdadera carga oculta, carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.

COMENTARIO.-   En realidad la DG mezcla dos cuestiones diferentes que hay que considerar por separado:

1.- Los propietarios legitimados para asistir a las Juntas Generales de la Comunidad de Propietarios cuando son convocadas.

Aunque sería deseable una regulación reglamentaria más específica sobre ello, por aplicación de los principios generales y de lo regulado en la LPH (artículos 9, 15, 16 LPH) sólo pueden estar legitimados los que consten como propietarios en los libros o comunicaciones a la Comunidad en el momento de la celebración de la Junta, pues todos aquellos propietarios que no hayan comunicado y acreditado su adquisición, se haya hecho o no en escritura y  esté inscrita o no en el Registro de la Propiedad, no han cumplido su obligación de comunicar su titularidad y por tanto los demás propietarios no deben de soportar los efectos de su incumplimiento ni actuar a modo de detectives en búsqueda permanente de su paradero o de la siempre cambiante situación registral,  como alegan en este caso el recurrente y el notario autorizante. Es el sistema que se aplica, por ejemplo, en sede de las sociedades mercantiles en las que sí está regulado el libro registro de socios y la legitimación para asistir a las juntas de socios de forma expresa.

Por tanto, los acuerdos de la Comunidad serán válidos mientras no se declare su nulidad en sede judicial e inscribibles si se han cumplido los requisitos formales establecidos en la LPH con los propietarios que consten como tales a la Comunidad, con independencia de quienes sean los titulares registrales en el momento de adopción de acuerdos y en el momento de presentación del título relativo a los Estatutos al Registro,  sin perjuicio también de lo que se dirá en el punto siguiente.

2.- El principio de inoponibilidad frente al titular registral de los acuerdos de la Comunidad.

Hay que tener presente, respecto de los acuerdos de la Comunidad de Propietarios, la diferencia entre actos colectivos, en los que basta el acuerdo de la Junta general de Propietarios con las mayorías exigidas legalmente, y los actos que afectan al derecho esencial del dominio («uti singuli«) de un elemento privativo. Esta diferenciación es reconocida por la DG  (ver, por ejemplo, Resolución de 21 de Febrero de 2021). Por ello, sólo los actos que afecten a un derecho esencial del dominio necesitan el consentimiento individual de ese propietario, haya sido o no convocado  a la Junta.

Este principio de inoponibilidad, que es de construcción jurisprudencial y tiene su fundamento en los artículo 32 y 38 de la Ley Hipotecaria,  interpretado en sus justos términos, sólo es aplicable respecto de la finca que consta en el asiento registral como elemento privativo en una propiedad horizontal, es decir a todo acuerdo que afecte a la descripción de un elemento privativo dentro de una propiedad horizontal, a sus anexos, o su coeficiente de participación en la propiedad de los elementos comunes, pues en tal caso afecta al derecho esencial del dominio privativo singular.

Por tanto, aunque el acuerdo sea formalmente válido conforme a lo dicho en el punto 1, no sería inscribible si afectara a un elemento privativo (superficie, linderos, anejos, coeficiente) sin consentimiento de su titular registral.

DOCTRINA DE LA DG SOBRE LA DOBLE UNANIMIDAD.

La DG, sin embargo, extiende este principio de inoponibilidad a todos los acuerdos inscribibles que afecten no ya al asiento registral del elemento privativo sino al asiento registral del título constitutivo en la propiedad horizontal.

Esto genera en la práctica el problema, casi irresoluble, de la necesidad de obtener la doble unanimidad de todos los propietarios, primero en el momento de la adopción de acuerdos y segundo en el de inscripción en el Registro, Hay que considerar  que con frecuencia ocurre que hay títulos no inscritos en el Registro (ya que no es obligatoria la inscripción) y por ello los titulares registrales no son los titulares reales civiles, el constante cambio de propietarios, especialmente en las comunidades grandes, y otra variopinta variedad de situaciones.

En el presente caso, y de acuerdo con la teoría de la DG, si el acuerdo de la Junta General sobre la prohibición del alquiler vacacional es una carga oculta contraria al principio de inoponibilidad, lo coherente sería exigir el consentimiento individual y fehaciente de dicho titular registral afectado con independencia de que el acuerdo se haya tomado con el quórum necesario incluso si ha sido por unanimidad, pero la DG, después de insistir en su teoría, no la aplica, quizá porque es consciente de  los grandes problemas prácticos que genera, con un argumento que nada tiene que ver con dicho principio de inoponibilidad y que es que se ha cumplido el quórum necesario para adoptar acuerdos,  que es una cuestión  independiente.

En definitiva, considero que:

1.-Los legitimados para asistir a la Junta General de Propietarios y votar son los propietarios que hayan acreditado su titularidad a la Comunidad y no los titulares registrales  en el momento de inscripción de los acuerdos, se exija unanimidad o no.

2.- El consentimiento de los titulares registrales a la inscripción de los acuerdos solo será necesario si los acuerdos modifican el elemento privativo de su propiedad, su finca registral, y en tal caso habrá el consentimiento habrá de ser prestado fehacientemente  cumpliendo el principio de titulación pública. (AFS)

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148.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 27 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcalá de Henares n.º 1 a inscribir un testimonio de un auto judicial por el que se homologa un convenio de transacción judicial sobre liquidación de régimen económico-matrimonial. (ACM)

Resumen: Puede inscribirse una liquidación de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.

– Hechos:  Se presenta un auto de homologación judicial de una transacción de liquidación y adjudicación de gananciales, fundada en 1 sentencia previa de divorcio en la que se incluyen un inmueble ganancial y una vivienda comprada pro indiviso antes del matrimonio y que originariamente fue la vivienda familiar financiada mediante préstamos hipotecarios.

– La Registradora: califica negativamente ex Art 3º LH por resultar preciso un acto formal y expreso acompañado de titulo público adecuado (escritura pública) para la inscripción, ya que la transacción consta en un documento privado cuya naturaleza no queda alterada por la homologación judicial.

 – Elesposo: recurre señalando que la sentencia previa de divorcio, sí era título formal apto para la inscripción de la liquidación de gananciales lograda en la transacción homologada judicialmente.

– Resolución: La DGSJFP estima  el recurso y revoca la calificación:
– Doctrina:
Al igual que en la R 19 de febrero de 2021 entiende que del Auto de homologación puede deducirse directamente la existencia de dicha sentencia previa de divorcio, y en consecuencia y tratándose de bienes gananciales y de una vivienda familiar privativa adquirida en pro indiviso por ambos, su liquidación, basada en la Sentencia de divorcio y de aprobación del oportuno convenio regulador, puede inscribirse presentando el Auto Judicial aprobatorio de esa liquidación transaccional.

– No obstante, la DGSJFP (y ya antes la DGRN) mantiene su jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras, en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016  (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril  (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta);  R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre de 2017 (Reconocimiento dominio) y  las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo  y R. 20 julio 2018  (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio, 31 octubre (divorcio), y 11 de diciembre de 2019;  las RR. 28 enero (donación de usufructo al hijo en divorcio), R. 2 septiembre (donación garaje a menor en divorcio) y 12 noviembre 2020 (donación entre cónyuges); y RR 19 febrero y 27 abril de 2021 (liquidación de Gananciales por divorcio. (ACM).

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149.** PUBLICIDAD FORMAL EN EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN. 

Resolución de 27 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Ibi, por la que se suspende la expedición de las certificaciones solicitadas en relación con cuatro fincas registrales y tres parcelas catastrales.

Resumen: No procede expedir publicidad registral ante una solicitud que no especifica el interés legítimo, ni las fincas respecto de las cuales se solicita la certificación. No es necesaria la legitimación de firma del solicitante, aunque la solicitud se haga vía fax.

Hechos: Mediante instancia se solicita certificación sobre determinadas fincas registrales y parcelas catastrales, dentro del contenido de un escrito de alegaciones en expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria presentado en el Registro por fax.

La registradora alega los siguientes obstáculos que impiden su expedición:

– No consta legitimada la firma del solicitante.

– No resulta de la documentación presentada cuál es la finalidad por la que solicita la certificación de las fincas que indica.

– No resulta de la instancia con qué fincas registrales se corresponden las parcelas catastrales.

El recurrente alega que la registradora ha hecho caso omiso del contenido del escrito de alegaciones, pidiendo que indiquen la norma jurídica que establece, que el firmante deba acudir al Registro con firma legitimada, y que la finalidad de la solicitud está perfectamente recogida en la misma.

Resolución: La Dirección General estima parcialmente el recurso respecto del primer defecto y confirma la nota de calificación en cuanto a los demás en los términos siguientes.

Doctrina: El primer defecto referido a “la necesidad de que la instancia solicitando la certificación conste con la firma legitimada” es revocado por la DG, porque aunque la recepción de la solicitud por fax, salvo en los casos legalmente previstos, no permite cumplir con los requisitos de identificación del solicitante,  y el registrador, como titular del archivo está legitimado para adoptar las medidas de identificación del instante con el fin de cumplir la obligación de que quede en la oficina información suficiente de las personas que cada día hayan examinado los libros u obtenido notas simples de su contenido, tal  exigencia de identificación del instante “no puede limitarse a la comparecencia física o legitimación notarial de las firmas, sino que debe comprender cualquier otro medio que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos”.

En el caso que nos ocupa la solicitud de certificación se realiza dentro de un escrito de alegaciones emitido en el curso de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (y aunque no sea este el vehículo adecuado para efectuar una solicitud de certificación registral), la registradora identificó como interesado al ahora recurrente, sin que estos datos hayan sido contradichos por la misma.

En cuanto al segundo defecto, es confirmado por la DG puesto que en el escrito de alegaciones se solicita certificación de determinadas fincas registrales y parcelas catastrales, observándose que las mismas no tienen relación con aquella respecto de la cual se sigue el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y sin que se aduzca interés concreto patrimonial que legitima para la obtención de la información registral de dichas fincas.

Lo anterior es consecuencia de doctrina reiterada de nuestro Centro Directivo, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, ya que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador, quien tendrá que apreciar la legitimación del solicitante de la información

El último defecto es igualmente confirmado puesto que la solicitud no contiene dato alguno que permita conocer a qué inmueble se está refiriendo al no constar quien pueda ser el titular registral de los inmuebles objeto de la solicitud y  al dar como único dato el número de parcela catastral, sin que pueda establecerse coincidencia alguna con la descripción de posibles fincas registrales, sin que le corresponda al registrador localizar e identificar en la cartografía catastral una determinada finca registral.

Comentarios: Los registradores ante una solicitud de publicidad formal, nunca van a expedir la información solicitada mecánicamente, sino que han de valorar tres aspectos:

1. Si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada.
2. Deberá valorar la existencia de un interés legítimo.
3. Finalmente, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

Dándose estos requisitos se expedirá la información solicitada, en los términos más coincidentes con el interés alegado por el solicitante y con la finalidad pretendida por el mismo. Lo que también queda claro en esta resolución es que sea cual sea el cauce por medio del cual se solicite la publicidad registral, en ningún caso es necesaria la legitimación de la firma del solicitante. (MGV)

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150.() PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y TITULARES REGISTRALES NO NOTIFICADOS.

Resolución de 29 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.

Ídem que la 147 de este resumen. (AFS).

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151.() PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y TITULARES REGISTRALES NO NOTIFICADOS.

Resolución de 29 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.

Ídem que la 147 de este resumen. (AFS)

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152.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 30 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Requena, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral de una finca y consiguiente rectificación de su descripción.

Resumen: La no oposición de colindantes no basta por si sola para desvirtuar las dudas suficientemente fundadas y puestas de manifiesto en la calificación registral.

Hechos: Tras la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 LH se cuestiona si es inscribible la representación gráfica catastral correspondiente a una finca registral con la consiguiente rectificación de su descripción.

 Registradora: Deniega la inscripción solicitada pese a que no se formularon alegaciones por los colindantes, oponiendo dudas de identidad acerca de la representación gráfica aportada, basadas en las siguientes circunstancias: – La desproporción del exceso. – La alteración en los linderos, surgiendo un nuevo lindero fijo al norte. – Las parcelas catastrales actuales no se corresponden con la parcela catastral identificada en el asiento registral cuando se inmatriculó la finca. Concluye que la operación pretendida podría encubrir operaciones de modificación de entidades hipotecarias.

Recurrente: Alega la inexistencia de operación de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas. – Que no se invaden fincas colindantes.- Que la nueva superficie ha estado siempre incluida dentro de los linderos que constan en la inscripción de inmatriculación; que conforme al artículo 1471 del Código Civil, los linderos prevalecen sobre cualquier expresión errónea de la cabida de una finca. – La existencia de un acto de conciliación con los colindantes sin que se haya formulado objeción alguna en cuanto a los linderos de la finca. – La posesión interrumpida de la finca tal y como está desde hace más de treinta años.- No existe posición de los colindantes.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Tras reiterar su criterio manifestado en reiteradas resoluciones, centrándonos en las cuestiones concretas del caso cabe decir:

1 El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

2 La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).

3 Según dicho artículo 9.b), para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

4 En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca.

5 Las dudas pueden referirse: (i) A que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público. (ii) A la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas (iii) o que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

6 El artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos.

7 En todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y deberá ser objeto de calificación por el registrador».

8 La circunstancia de no existir oposición en la tramitación del procedimiento no puede ser determinante a los efectos de acceder a la pretensión de inscripción de la representación gráfica catastral solicitada.

Conclusión: La no oposición de colindantes no puede ser obstáculo para que proceda confirmar la calificación si de los documentos y actuaciones realizados en el expediente el registrador ha concluido la existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente o que, con la inscripción de la representación gráfica solicitada, en realidad lo que se pretende es aplicar el folio registral a una superficie colindante adicional, faltando, por tanto, la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica aportada. Y ello puesto que la calificación se encuentra debidamente fundamentada, con sólidos argumentos que determinan la localización física de la finca registral. (JAR)

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153.** SEGREGACIÓN. CESIÓN OBLIGATORIA DE SUELO AL AYUNTAMIENTO.

Resolución de 4 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se exige para inscribir una cesión obligatoria de suelo al Ayuntamiento formalizarla debidamente. (IES)

Resumen.- En la cesión obligatoria de terrenos, exceptuando los supuestos en que la adquisición de los bienes cedidos se produce automáticamente «ope legis», opera la teoría del título y el modo.        

Hechos.-. En una escritura pública, como acto previo para su cesión al Ayuntamiento de Oviedo, al objeto de incorporación a camino público, los titulares segregan una porción de terreno  y se hace constar lo siguiente: «Conforme al art. 525 del Decreto asturiano 278/2007 las cesiones obligatorias a que se condiciona la licencia se cumplen con el otorgamiento unilateral e inscripción por el titular afectado».

 En dicha escritura se incorpora una resolución del Ayuntamiento de Oviedo,  en la que, además de autorizar la segregación, se hace constar que previo a la concesión de la licencia de obras deberá aportarse copia autentica de la escritura de segregación y que «recibida la escritura se procederá a formalizar acta de cesión, que constituye el requisito previo al otorgamiento de la licencia de obras».

La registradora señala que la cesión debe formalizarse en acta administrativa o en escritura pública, constando el acuerdo de los titulares.

El notario autorizante recurre alegando, en esencia, que aunque la regla general contenida en los artículos 29 y 30 del Real Decreto 1093/1997 exigen la conformidad de los titulares registrales y la Administración actuante, formalizada en acta administrativa o en escritura pública, en el presente caso concurre «el hecho diferencial» de que el artículo 525 del Decreto 278/2007 estima cumplidos los deberes de cesión con la solicitud de la licencia y con su formalización en documento público acompañado de plano o documento gráfico en donde se exprese con precisión la superficie objeto de cesión.

 La única cuestión debatida es la de si a la vista de la normativa aplicable en el Principado de Asturias es posible inscribir la transmisión de la propiedad de una finca por cesión obligatoria al Ayuntamiento mediante una escritura otorgada tan sólo por los titulares registrales.

  Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

  El artículo 525 del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias, dispone lo siguiente: «En los supuestos que resulte procedente la instalación en suelo no urbanizable de actividades, equipamientos y dotaciones de interés público o social, los propietarios de los terrenos afectados harán efectivos sus deberes de cesión obligatoria y gratuita en los siguientes términos: a) El cumplimiento de los deberes de cesión tendrá lugar con la solicitud de la licencia. b) La cesión se formalizará en documento público, acompañado por lo que se refiere a la cesión de los terrenos destinados a viales, o cuando el aprovechamiento que corresponda a la Administración se satisfaga en terrenos, de plano o documento gráfico en donde se exprese con precisión la superficie objeto de cesión, conforme a las alineaciones en su caso establecidas».

  De este último precepto se desprende que la cesión ha de formalizarse en documento público, pero no que tal documento público pueda otorgarse unilateralmente por la parte cedente sin consentimiento de la cesionaria. Como recordó la Resolución de 9 de octubre de 2018 del centro directivo, entre otras, procede afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de los actos urbanísticos sujetos a inscripción, sin perjuicio de la remisión a la normativa autonómica que regule la validez de aquéllos.

La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 26 de septiembre de 1989, decía que la cesión obligatoria de terrenos no opera de modo automático sino que la cesión, como cumplimiento de esa obligación impuesta a los propietarios por la legislación urbanística, se produce con la correspondiente acta de entrega y recepción, que produce la transmisión al Ayuntamiento de la titularidad dominical. Más recientemente la sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2017 destaca la aplicación en este ámbito sustantivo de la teoría del título y el modo del artículo 609 del Código Civil, exceptuando los supuestos en que la adquisición de los bienes cedidos se produce automáticamente «ope legis» como ocurre con la aprobación definitiva de un proyecto de equidistribución –artículo 23.1 de la Ley estatal de Suelo

  La expresión del articulo reglamentario invocado por el recurrente de que «el cumplimiento de los deberes de cesión tendrá lugar con la solicitud de la licencia» no cabe interpretarla en el sentido de que la mera solicitud de licencia implique por sí misma el cumplimiento de los deberes de cesión y la transmisión efectiva, sino que el cumplimiento de tales deberes, mediante la correspondiente acta de entrega y recepción, será condición necesaria para la concesión de la licencia tratándose de suelo no urbanizable.

 Tampoco cabe estimar la alegación del notario recurrente de que, en el presente caso, resulta que el Ayuntamiento «anticipa su aceptación» de la cesión obligatoria y que expresamente «se niega a una comparecencia o acto adicional alguno». Por el contrario, en la citada resolución municipal, y en concreto entre los informes técnicos que la integran, expresa que la inscripción de las cesiones obligatorias se efectuará conforme al artículo 30.3 del Real Decreto 1093/1997, cuya redacción transcribe, para lo que deberá aportarse copia autentica de la escritura de segregación y que «recibida la escritura se procederá a formalizar acta de cesión». Y que «se informa al interesado que la cesión debe formalizarse en documento administrativo en el Ayuntamiento, para lo que se le convocará oportunamente. Formalizada la cesión, el documento suscrito tendrá acceso al Registro de la Propiedad, a los fines y efectos procedentes».

 Además, el único acto jurídico que se formaliza en ella es el de segregación, ya que, los otorgantes en ningún momento afirman que «ceden y transmiten» la porción segregada a favor del Ayuntamiento, y de su afirmación de que «segregan como acto previo para su cesión al Ayuntamiento», sólo cabe razonablemente inferir que la cesión la prevén como un acto temporalmente posterior a la segregación. (IES)

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154.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 5 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Línea de la Concepción a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio. (ACM)

Resumen: La atribución del carácter ganancial de un bien privativo debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

– Hechos:      En un convenio regulador de divorcio se inventaria directamente como ganancial una finca,  que aun expresándose que fue la vivienda familIar, fue adquirida privativamente y en pro indiviso ordinario por ambos cónyuges antes del matrimonio y que ahora se adjudica sin más a la esposa.

– El Registrador:    califica negativamente, conforme al Pº de Tracto Sucesivo (Art 20 LH) al incluirse como ganancial un bien que en realidad es privativo (y así consta en el registro); o bien falta algún negocio expreso de atribución del carácter privativo de la finca, que no aparece reflejado en el documento.

– El abogado de los esposos:    recurre y trata de demostrar, aportando múltiples documentos a la D.G., que se trata de una vivienda familiar que se financió mediante hipoteca que se satisfizo con dinero ganancial y que conforma a los arts 1354 y 1357 CC existe un “pro indiviso” privativo-ganancial, que hace innecesario especificar más pudiendo presumirse tal negocio de aportación a la sociedad de gananciales, que se produciría “ex lege” sin necesidad de una declaración de voluntad especial.

– Resolución: Lógicamente la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Al margen de que no admita los documentos no aportados al registrador y no reflejados en la escritura, sino solo por manifestaciones y documentos alegados en el recurso, y reiterando las RR. 6 de marzo, 11 de junio, 15 de septiembre y 26 noviembre de 2020; y la de 25 febrero 2021 (por citar solo las más recientes), señala que es preciso que en el título conste específicamente una declaración de voluntad causal de las partes de atribuir el carácter ganancial de la finca, haciendo constar que es vivienda familiar, lo que no resulta del caso planteado, y sin que ni el Registrador ni la DGSJFP pongan en duda el fondo de la cuestión, es decir que la vivienda es en parte privativa y en mayor parte ganancial (arts 1354 y 1357 CC), sino la falta de una declaración de voluntad y un consentimiento de ambos cónyuges a tales atribuciones (carácter de vivienda familiar, carácter parcialmente Ganancial), pero sin que el registrador tenga que presumir la existencia de un negocio, que además sería contradictorio con la propia finalidad del negocio principal, como sería atribuir carácter ganancial en el mismo acto en que se ha extinguido simultáneamente la Comunidad de Gananciales. (ACM)

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156.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 6 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inmatricular una finca en virtud de una escritura pública de compraventa. (IES)

157.** AUTOCONTRATACIÓN CON CONFLICTO DE INTERESES

Resolución de 6 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 10 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Hay autocontratación cuando una persona interviene en un mismo contrato en su propio nombre y en el de la otra parte contratante, o cuando una misma persona representa a ambas partes en el negocio jurídico. En la atribución genérica de las facultades o poderes no está comprendido el caso de la oposición los intereses de una y otra parte.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa porque la sociedad vendedora está representada por uno de los liquidadores solidarios y la sociedad compradora lo está por la misma persona que actúa en calidad de administrador único. Se da la circunstancia de que la sociedad compradora autorizó al administrador para llevar a cabo esta compraventa.

Registradora: Considera que hay autocontratación y que no queda salvada por el hecho de que en junta general de la sociedad compradora haya autorizado al administrador único a comprar, sino que es necesaria la ratificación de este contrato por el otro liquidador solidario de la sociedad vendedora.

Recurrente: Alega que, estando autorizado previamente por la junta general de la sociedad compradora y actuando como liquidador solidario de la parte vendedora, resulta innecesaria una nueva ratificación o asentimiento posterior. Añade que no hay perjuicio económico ni abuso de poder, y que el otro liquidador solidario realizó idéntica operación.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Existe autocontratación cuando una persona interviene en un mismo contrato en su propio nombre y en el de la otra parte contratante, o cuando una misma persona representa a ambas partes en el negocio jurídico, por ejemplo a la sociedad vendedora y a la sociedad compradora (cfr. artículos 221.2.º del Código Civil y 267 del Código de Comercio).

2 Es doctrina consolidada que en la atribución genérica de las facultades o poderes no está comprendido el caso en que en la operación estén en oposición los intereses de una y otra parte. Para tales casos se requiere licencia o autorización especial, o que la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato.

3 El negocio celebrado sin autorizarse la autocontratación será considerado nulo sin perjuicio de su ratificación por la persona a cuyo nombre se otorgó (cfr. artículos 1259 y 1727.2.º del Código Civil). (cfr., entre otras, las Resoluciones de este Centro Directivo de 21 de mayo de 1993, 17 de noviembre de 2000, 13 de febrero y 31 de mayo de 2012, 3 de agosto de 2016 y 24 de julio de 2019).

Conclusión:

“Es indiscutible que una misma persona representa a dos sociedades con intereses contrapuestos (los de la parte vendedora y los de la parte compradora), con riesgo de quiebra de la objetividad del representante y con el consiguiente menoscabo del interés protegido de ambas partes o de alguna de ellas. Por ello, no es suficiente que ese riesgo haya sido conjurado por una sola de las sociedades representadas (la compradora), sino que es necesaria la adicional autorización por parte de la sociedad vendedora”.(JAR)

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158.*** TRANSMISIÓN  DE FINCA AFECTADA POR UNA ZONA DE EXCLUSIÓN  DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.

Resolución de 6 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, por la que deniega la inscripción de una compraventa de finca situada en un núcleo de población excluido del dominio público.

Resumen: Las denominadas «zonas de exclusión» del dominio público marítimo terrestre son de dominio público mientras no se determine  por Orden Ministerial conjunta el mecanismo de retrocesión a la propiedad privada y se otorgue la correspondiente escritura de transmisión, por lo que mientras tanto no puede inscribirse la transmisión de fincas registrales incluidas en todo o en parte en dichas zonas.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de compraventa de una finca colindante a la ribera del mar y posterior hipoteca. Ni de la nota informativa registral, ni de la certificación catastral resulta en modo alguno que la finca esté afectada por el deslinde del dominio público marítimo terrestre.

La registradora solicita el informe a la demarcación de Costas, que se remite en plazo, y en el que se señala que la finca en cuestión invade en parte el dominio público marítimo terrestre, si bien aclara que está en una zona de exclusión, de las reguladas en la disposición adicional 7ª de la Ley 2/2013 de 29 de Mayo, es decir una zona que es de dominio público pero que dejará de serlo en el futuro, volviendo al dominio privado, una vez se establezca el mecanismo de retrocesión por Orden conjunta del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas y del Ministro de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.

El interesado recurre y se queja de la falta de seguridad jurídica del sistema legal, pues una persona de buena fe, que compra del titular registral y catastral, sin ningún tipo de carga ni limitación anotada o inscrita, no puede inscribir su derecho. Cree que lo correcto sería permitir que se inscribiera la transmisión con la advertencia de la situación de exclusión. Y pone de manifiesto, finalmente, los perjuicios que se le pueden causar, ya que la compra fue seguida de hipoteca en garantía de un préstamo que el banco puede dar por vencido anticipadamente y obligarle a devolverlo al no inscribirse la hipoteca. Añade además  que el mismo Estado que no le reconoce la propiedad ni le permite inscribir su derecho le cobra todos los impuestos relativos a la propiedad (ITP, IBI, plusvalía municipal, etc..) y no cumple con su obligación de dictar una orden ministerial conjunta para que la zona de exclusión vuelva al dominio privado.

La DG desestima el recurso.

Doctrina. En las denominadas “zonas de exclusión” del deslinde marítimo terrestre el terreno así delimitado es de dominio público y los titulares registrales son meros ocupantes, o interesados respecto de los que no operan los principios registrales, aunque en el futuro podrán ser transmitidos tales terrenos.

Para que se produzca la efectividad de esa zona de exclusión del dominio público es necesario:

1º.- Que se apruebe una Orden conjunta de los Ministerios de Hacienda y de Agricultura que establezca el mecanismo de retrocesión  (de privatización).

2º.-  Que la transmisión de la finca al particular se formalice en escritura pública.

Recuerda al recurrente que, frente a la inactividad de la Administración de la que se queja, cabe la posibilidad de interponer recurso contencioso-administrativo como expresamente admite el artículo 25.2 de Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.

COMENTARIO: La zona de exclusión en la que se encuentra la finca objeto de este recurso es la de Platja d’Aro (Playa de Aro), Girona, que puede verse en la foto de abajo, rayada en amarillo. La línea verde es la de deslinde del dominio público marítimo terrestre. Puede observarse que la zona de exclusión solo afecta parcialmente a las construcciones de la primera línea de playa, la mayoría edificios divididos en propiedad horizontal. En total hay doce zonas de exclusión en la costa española, la mayoría en la costa mediterránea, según el Anexo de dicha Ley 2/2013. (AFS)

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159.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 7 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de una finca.

Resumen: La acreditación, en el procedimiento del art 199, de que el titular colindante es titular registral se hace mediante certificación registral. La oposición del colindante, documentalmente justificada, genera dudas de identidad que permiten denegar la inscripción de la representación gráfica y la rectificación de la descripción de la finca.

Hechos: Mediante instancia privada se solicitó la inscripción de una representación gráfica y la rectificación de la descripción de una finca registral.

Iniciada la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria sobre la base de una representación gráfica catastral, se notificó a los colindantes y al cotitular de la finca, y dentro del plazo legal se presentaron alegaciones por el titular registral de fincas colindantes.

La registradora deniega la inscripción por tener dudas fundadas de que se solapa casi en su totalidad con las representaciones gráficas alternativas presentadas por el titular registral colindante que formula oposición (y que a su vez habían motivado otro expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, igualmente denegado).

El recurrente considera que las alegaciones se presentan por quien no es colindante y porque la medición topográfica aportada coincide exactamente con la finca catastral por lo que no existe duda alguna de la identidad catastral y registral de la finca.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: En primer lugar, la DG aclara que la manera de acreditar que la persona que realiza las alegaciones es titular registral de finca colindante se ha de llevar a cabo mediante certificación registral incorporada al expediente.

Como sabemos el artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

En tal expediente será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca.

Tales dudas pueden referirse:

1. A que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,
2. A la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas,
3. Que encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Pudiendo el registrador valerse a los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada y con carácter auxiliar de otras representaciones gráficas disponibles, “que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación”, usando para ello la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, decidirá motivadamente según su prudente criterio, teniendo en cuenta que “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”, norma que no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta por el registrador,  y “más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en diversa documentación aportada”.

En el caso que nos ocupa las dudas están justificadas, puesto que según el colindante registral que realiza alegaciones, la representación gráfica que pretende inscribirse, ocupa parte de la propiedad de sus fincas inscritas, las cuales se encuentran perfectamente delimitadas y consolidadas en su perímetro exterior mediante mojones y vallado metálico, justificándose la medición con plano topográfico –con superposición catastral y ortofoto–, e informe de validación gráfica frente a parcelario catastral.

Es por lo anterior que nuestro CD confirma la nota de calificación, pudiéndose acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria o bien acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

Comentarios: Lo que se trata de evitar con la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es que puedan lesionarse sus derechos, produciéndose situaciones de indefensión, así como asegurarse que no tengan acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera sea parcial.  (MGV)

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160.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

Resolución de 7 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puente del Arzobispo, por la que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria.

Resumen: La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

Resolución que reitera otras anteriores (octubre de 2020; julio de 2020 , noviembre de 2019, 11 de diciembre de 2020 entre otras), en el sentido de que no puede practicarse a instancia de la administración una nota marginal para para hacer constar que la posesión de la totalidad o parte de una citada finca registral podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en un futuro deslinde al ser colindante con una vía pecuaria aún no deslindada.  (MN)

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161.*** RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA DE FINCA GANANCIAL SIN QUE HAYA SIDO PARTE EL CÓNYUGE EN EL PROCEDIMIENTO

Resolución de 7 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Utrera n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia.

Resumen: La resolución judicial de la compraventa de una finca (inscrita a favor del comprador para su sociedad de gananciales) como consecuencia del desenvolvimiento de una condición resolutoria explícita, no exige demanda al cónyuge del adquirente, pero si requiere al menos que haya sido notificado de la resolución

Por sentencia firme se declara resuelta una compraventa con precio aplazado, garantizada condición resolutoria sobre determinadas fincas registrales inscritas a favor de un cónyuge, que la compró para su sociedad de gananciales.

El registrador suspende la inscripción por no constar que la demanda haya sido dirigida contra el cónyuge del comprador, ni que haya sido parte en el procedimiento.

El recurrente entiende que, en el ejercicio de acciones personales derivadas del contrato, cuando se postula la eficacia o ineficacia de una relación negocial, basta dirigir la pretensión entre aquel de los cónyuges que haya sido parte en el contrato, sin necesidad de demandar también al otro cónyuge que no intervino en el mismo.

La Dirección General da la razón al recurrente en el sentido de que reiterada doctrina jurisprudencial libera al acreedor de la carga de demandar a ambos cónyuges cuando ha contratado con uno solo de ellos y no obliga al cónyuge no deudor a que sea parte en el proceso: La acción de resolución por falta de pago es una acción personal, que no por el hecho de tener trascendencia real se convierte en acción real. Y solo la puede interponer el vendedor frente al comprador.

Sin embargo confirma la nota. Para ello se basa en los argumentos siguientes:

• En el principio de que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y cualquier modificación de los mismos exige consentimiento del titular registral o resolución judicial firme en procedimiento seguido contra todos aquellos a quien el asiento registral conceda algún derecho; y en este sentido el cónyuge del titular registral, que adquirió para su sociedad de gananciales, tiene derechos sobre la finca, pues esta ingresa en el patrimonio ganancial. De ahí que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento;
• También aplica por analogía el criterio que para los embargos establece el 144.1 RH, no exigiendo demandar al cónyuge no titular, pero sí que se notifique la demanda al cónyuge en gananciales que no es formalmente titular registral por no haber sido comprador;
• Así como el criterio del propio Centro Directivo para la protección de los titulares de derechos inscritos con posterioridad a aquél que se pretende resolver: si bien es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del art 34 LH harían inoperante ese juego resolutorio para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores – cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento.

Concluye que en analogía con los criterios expuestos la resolución judicial de una compraventa como consecuencia del desenvolvimiento de una condición resolutoria explícita, si bien no exige demanda al cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales, requiere al menos que haya sido notificado de la resolución para la eventual protección de sus intereses, pues el asiento le atribuye derechos sobre la finca. (MN)

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163.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN PROINDIVISO

Resolución de 10 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Torrent n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de determinado bien inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio. (ACM)

Resumen: En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal valenciano de separación de bienes, puede adjudicarse TODA la vivienda familiar a un cónyuge  aunque sea privativa de ambos.

– Hechos:      En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal valenciano de separación de bienes, se adjudica a un cónyuge la vivienda familiar, y al otro, otro inmueble, ambos hipotecados y adquiridos privativamente y en pro indiviso por ambos cónyuges durante su matrimonio con asunción de deuda en los préstamos hipotecarios.

– La Registradora:    califica negativamente por entender que siendo las fincas privativas no cabe su inclusión y adjudicación en el convenio regulador de divorcio (por lo limitado de su objeto, arts 90, 1397 y 1404 CC) sino en un negocio formal y expreso de disolución y extinción de condominio.

 – La esposa:    recurre argumentando que el régimen de separación de bienes está basado en la comunidad romana pero ello no autoriza a identificar ambas regulaciones, ya que aquí no se trata de una extinción de comunidad ordinaria entre 2 copropietarios, sino de liquidar un régimen económico matrimonial, donde, además, una de las fincas, adquirida constante dicho régimen, es la vivienda familiar, como consta expresamente en el convenio; por ello, existe una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial que hace que tal adjudicación no exceda el contenido ordinario del convenio regulador.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso  y revoca la calificación.
– Doctrina: 
a) Reiterando las RR. de 15 septiembre 2020 señala que aunque el contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts 90, 91 y 103 CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias sí serían documentos públicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), pero no en las ajenas a su contenido propio, y la homologación judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en público (Art 3º LH).

b) Pero en este caso, aunque el régimen de separación de bienes da lugar a una comunidad romana por cuotas, se está adjudicando la vivienda familiar, por lo que SÍ ENTRA dentro del contenido propio del convenio regulador, cuya homologación mediante la Sentencia de divorcio lo reviste de un título formal apto para la inscripción. (ACM)

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164.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LA SUPERFICIE OCUPADA SEGÚN LA DESCRIPCIÓN LITERARIA Y LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS CATASTRALES APORTADAS.

Resolución de 10 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva.

Resumen: La diferencia de superficie ocupada por una edificación, entre el título y la de la georreferenciación aportada, no impide la inscripción si la del titulo se ha ajustado descriptivamente a lo que resulta de Catastro, siempre que exista identidad de la edificación y la ubicación de la misma dentro de finca registral.

Hechos: Mediante escritura los titulares de una finca registral declaran sobre la misma la ampliación de una edificación terminada.

– La finca registral tiene según Registro naturaleza rústica y una superficie de 587 metros cuadrados, sobre la que se encuentra construida una edificación de dos plantas con una superficie construida de 255 metros cuadrados y una superficie ocupada de suelo de 117 metros cuadrados.

– En el título se afirma corresponder con determinada parcela catastral que, según certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título, tiene una superficie gráfica de 573 metros cuadrados y 292 metros cuadrados construidos.

– Se pretende la inscripción de la ampliación de la edificación en 37 metros cuadrados, quedando la superficie final construida con una superficie de 292 metros cuadrados.

– Según el título la descripción de la edificación es la siguiente: “La planta baja tiene una superficie construida de ciento cincuenta metros cuadrados (150 m²) y consta de….La planta alta tiene una superficie de construida de ciento veintidós metros cuadrados (122 m²) y consta de…. La azotea tiene una superficie construida de nueve metros cuadrados (9 m²) correspondiente a un cuarto de pileta”. Esta descripción es totalmente coincidente con la descripción de la edificación que figura en la certificación catastral.

El registrador se opone a su constancia registral pues la certificación catastral incorporada resulta incongruente ya que numéricamente señala que la construcción ocupa 150 metros cuadrados, pero las coordenadas que resultan de la misma se corresponden con 160 metros cuadrados; constando, según el documento presentado, que ocupa 150 metros cuadrados.

El notario autorizante recurre alegando que las coordenadas de la finca resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble, plenamente coincidente con la descripción literaria que consta en la escritura y que de la calificación registral no resulta duda alguna sobre la identidad de la finca, su delimitación perimetral y el posicionamiento de lo construido dentro de la misma.

Resolución La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Parte nuestro CD del artículo 202 de la Ley Hipotecaria que proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.

Distinguiendo dos casos:

1. Que conste en el registro la superficie ocupada por la edificación y no sea objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas en cuyo caso el rigor del artículo citado se atenúa al “ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construcción”.
2. Que la ampliación de edificación declarada altere la superficie de parcela ocupada consignada en el Registro, supuesto en que sí se deben aportar las coordenadas de la porción de suelo ocupada en los términos que exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación,  aun cuando debe hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 no necesita, sin embargo, que sea  aportado en el formato GML si se trata de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, ya que en este caso el registrador puede tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello.

En el caso que estudiamos se cumple lo dispuesto en el artículo 202 de la LH y lo que se plantea es “si para inscribir la edificación es defecto la falta de coincidencia entre la superficie ocupada por ella según la descripción literaria que figura en el título (150 metros) y la que resulta de las coordenadas catastrales en fichero GML aportadas (160metros)  para dar cumplimiento al artículo citado, con el dato que de la certificación catastral aportada resulta como dato alfanumérico que la edificación ocupa una superficie en planta baja de 150 metros cuadrados.

La Dirección entiende que, pese a que no existe correspondencia entre la superficie expresada en la descripción literaria de la edificación en el título y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas, al sí haber coincidencia descriptiva total de la edificación con la que figura en Catastro no hay duda de que la edificación declarada es la misma que consta en Catastro.

Comentarios: La razón de la diferencia entre la superficie que consta en el catastro con la que resulta de las coordenadas de georreferenciación se debe a que en los datos alfanuméricos del Catastro no se computan superficies, como los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos que computan al 50%, como ocurre en nuestro caso en que la edificación tiene elementos como voladizos y porches. En definitiva, que lo trascendente a estos efectos es que las descripciones catastrales y las del título sean plenamente coincidentes. (MGV)

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165.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN PREVER PARA LA RESOLUCIÓN LA CONSIGNACIÓN DE LAS CANTIDADES QUE SE PERCIBAN

Resolución de 11 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con precio aplazado y condición resolutoria.

Resumen: La última jurisprudencia acepta que las partes puedan pactar la renuncia del comprador a la moderación judicial de la cláusula penal (artículo 1154 CC) cuando se produce el incumplimiento concretamente previsto en el contrato y salvo que sea aplicable la legislación de consumidores y usuarios. La exclusión de la moderación judicial se fundamenta en el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) y del efecto vinculante de los pactos creados («pacta sunt servanda» artículo 1091 CC).

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa en la que el pago de la parte del precio que quedó aplazado se garantizó mediante la siguiente condición resolutoria: «Tercera. Condición resolutoria (artículo 1504 código civil). A) El impago de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la resolución de pleno derecho de esta compraventa, teniendo dicha condición resolutoria el carácter de expresa e inscribible. En caso de operarse tal resolución la parte compradora perderá una cantidad equivalente al importe que en el momento del impago llevare satisfecho. Para proceder a la resolución y obtener la reinscripción a favor del transmitente, la parte vendedora deberá cumplir los siguientes requisitos: 1.º Presentar el título de adquisición. 2.º Notificar judicial o notarialmente a la parte deudora la resolución de la venta por falta de pago del precio en los términos establecidos en esta escritura. 3.º Que la parte compradora consienta expresamente o, al menos, no se oponga a la resolución de la venta invocando que falta algún presupuesto de la misma (…)».

Registrador: señala como defecto que falta la exigencia de la acreditación de consignación de las cantidades percibidas por el vendedor en un establecimiento bancario o caja oficial, sin que quepa deducción alguna en concepto de cláusula penal ya que puede tener lugar la corrección judicial en atención a las circunstancias del caso.

Notario: si el incumplimiento que se produce es el previsto para la aplicación de la pena pactada no cabe la moderación prevista en el artículo 1504 del Código Civil; y si se impide dicha moderación, para solicitar la reinscripción en caso de resolución por falta de pago del precio, no será obligatoria la consignación de lo recibido por el vendedor.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: En el presente caso no se dan los presupuestos concurrentes en la Resolución de 29 de agosto de 2019, pues “… Las partes se limitan a pactar que «el impago de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la resolución de pleno derecho de esta compraventa, teniendo dicha condición resolutoria el carácter de expresa e inscribible» y que «en caso de operarse tal resolución la parte compradora perderá una cantidad equivalente al importe que en el momento del impago llevare satisfecho»; pero no se pacta la exclusión de la facultad moderadora de los tribunales prevista en el artículo 1154 del mismo Código; ni la compradora ha aceptado la cláusula penal declarando su proporcionalidad y adecuación a la vista de los perjuicios que soporta el vendedor por la falta de cobro del precio de la compraventa; ni dicha compradora ha renunciado, de forma expresa e irrevocable, a cualquier reclamación judicial o extrajudicial orientada a excluir la aplicación de la cláusula penal o a obtener una minoración o retraso. En consecuencia, no dándose tales circunstancias, es precisa la consignación.

Comentario: 

La consolidada doctrina sobre los requisitos que necesariamente deben concurrir para la efectividad de la condición resolutoria y lograr la reinscripción del bien a favor del vendedor (transmitente), debe ponerse en relación con la última jurisprudencia que “ha aceptado la posibilidad de que, por pacto entre las partes, pueda admitirse la renuncia del comprador a la moderación de la cláusula penal” (SSTS de 7 de abril de 2014, 2 y 24 de octubre de 2017 y 14 de febrero de 2018. Recientemente también en el mismo sentido cabe citar las sentencias números 341/2020, de 23 de junio, que con cita de otras anteriores (las número 325/2019, de 6 de junio, y 57/2020, de 28 enero).

Según esta jurisprudencia, la interpretación correcta del artículo 1154 del Código Civil lleva a concluir (i) que no cabe la moderación judicial de una pena si ésta ha sido establecida para sancionar un incumplimiento concreto previsto en el contrato, (ii) pues el citado artículo 1154 “sólo admite la moderación judicial cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor haya cumplido sólo parcialmente o extemporáneamente”.

Por tanto, “… la moderación judicial de la pena estaría prohibida, y la aplicación del artículo 1154 del Código Civil excluida, cuando las partes, en legítima realización del principio de la autonomía de la voluntad, hayan pactado de forma inequívoca atribuir la pena (en su integridad) al incumplimiento de una obligación concreta, como puede ser la de pagar una determinada cantidad en una fecha señalada específicamente”.

En definitiva, lo que en el presente caso dice la Resolución es que en el texto de la escritura no se ha incluido pacto expreso de exclusión de la facultad moderadora de los tribunales.

Para concluir, conviene destacar con la Resolución que, de ser aplicable la legislación sobre consumidores y usuarios, procedería un enfoque radicalmente distinto de la cuestión (cfr. artículo 85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias). (JAR)

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