En los últimos meses, la Dirección General de los Registros y del Notariado, bajo el mandato del actual Director General, Javier Gómez Gálligo, ha dictado varias resoluciones en recursos contra las calificaciones de registradores, en las que se han fijado nuevos criterios dirigidos a la tutela de los derechos de los consumidores, fundamentalmente en su condición de titulares registrales.
Así, en la Resolución de 14 de mayo de 2015 se facilita la ampliación del plazo de amortización de las hipotecas, estimando que es un supuesto de novación modificativa, facilitando con ello el pago de quienes se encuentran en dificultades económicas, sin necesidad de constituir una nueva hipoteca. También ha suavizado la exigencia de los certificados de tasación, para reducir los gastos en pequeñas ampliaciones que dan un respiro al deudor agobiado.
En la de 28 de Julio de 2015 (2) se ha dicho que en los préstamos concedidos por particulares (en muchos casos los que coloquialmente se denominan préstamos de usureros) basta la concesión de más de un préstamo para que deban aplicarse las normas protectoras de consumidores, establecidas en la Ley 2/2009, de 30 de marzo, en particular la necesidad de que se inscriban en los registros oficiales de prestamistas a los efectos de que la Administración les someta a control. Ya había apuntado esta orientación la Resolución de 4 de febrero de 2015.
En la de 22 de Julio de 2015, se marcan criterios respecto a los intereses que pueden pactarse en los préstamos entre particulares (de manera que no exista desproporción entre intereses ordinarios y de demora) o en relación a la retención de ciertos importes por el prestamista (prohibiendo como usurario que se considere como prestado cantidades que no llegan a entregarse y se retiene el prestamista) todo ello encaminado a tutelar a los consumidores.
También se han dictado resoluciones dirigidas a la protección de la vivienda familiar. Así, en la 8 de abril de 2015 se establece la necesidad de demandar en los procesos de ejecución hipotecaria, al cónyuge a quien se le haya atribuido el derecho de uso de la vivienda familiar en un proceso de separación y divorcio, aunque no sea deudor, ni titular de la vivienda, con la finalidad de que pueda defender mejor sus derechos.
En la misma línea, la Resolución de 9 de marzo de 2015 no consideró inscribible la adjudicación en la que el tercer poseedor no había sido demandado ni requerido de pago, aunque se la haya notificado la existencia del procedimiento una vez iniciado. O la Resolución de 23 de marzo de 2015, respecto al usufructuario.
También es protectora de la vivienda habitual la resolución de 28 de Julio de 2015 (1), que exige en la ejecución hipotecaria con adjudicación al acreedor sin sobrante expedir certificación de la deuda pendiente, para que el registrador pueda comprobar la participación del deudor en la plusvalía que eventualmente pueda percibir el acreedor en la ulterior venta del bien adjudicado.
En cuanto a las cláusulas abusivas la RDGRN de 28 de Abril de 2015 ha establecido que los notarios y registradores pueden y deben rechazar con carácter general en todo tipo de hipotecas, aquellas cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas y, por tanto, nulas de pleno derecho, ya sean éstas de carácter específico (por ejemplo, el pacto comisorio prohibido por el artículo 1859 del Código Civil o el pacto de vencimiento anticipado por la declaración de concurso prohibido por el artículo 61-3 de la Ley Concursal), o referenciadas a los principios generales de la contratación (por ejemplo, el pacto que vulnere de forma objetiva el artículo 1256 del CC o el pacto que excluya o no prevea la facultad de deudor, reconocida en el artículo 1129-3 del CC, de completar la garantía concedida en caso de menoscabo de la misma).
La Resolución de 30 de marzo de 2015 apunta la posibilidad de que el Registrador alegue el que una cláusula pudiera incurrir en vicio de abusividad y considera inscribible la información relativa a la TAE, por su carácter de cláusula financiera que cumple un importante rol de transparencia indispensable para la protección de los consumidores.
La Resolución de 22 de abril de 2015 trata de evitar que en las hipotecas sobre edificios en construcción, el valor de tasación quede desfasado si se ejecuta la hipoteca una vez terminada la obra, lo que podría perjudicar a los destinatarios finales.
Tratándose de préstamos hipotecarios a los que les es aplicable la normativa de protección de los consumidores, adicionalmente se podrán rechazar la autorización por el notario y la inscripción por el registrador de las cláusulas cuya nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación ya que tal exigencia infringiría el “principio de efectividad” de la normativa europea de protección de consumidores; y aquellas otras cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación, porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada “lista negra” de los artículos 85 a 90 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.
Recogemos los anteriores ejemplos con vocación de animar a que nuestro Centro Directivo siga incidiendo en este camino, ante la necesidad de preservar a la hipoteca, poniéndola al día, mediante la búsqueda de un equilibrio entre las partes intervinientes.
Es absolutamente clave la defensa de la hipoteca para que la amplia clase media de nuestra sociedad pueda seguir acudiendo a un crédito más económico que le permita reducir su cuota mensual y gozar con sus inmuebles de un instrumento de garantía que ofrecer ante cualquier inversión. Para ello tiene en su mano el propio artículo 3 del Código Civil que permite la interpretación de las leyes con arreglo a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas y toda la normativa de protección de consumidores tanto de la Unión Europea como nacional.
De hecho, es deber de las autoridades nacionales de cada estado realizar una interpretación conforme a derecho comunitario, incluidas las directivas, en materia de protección de los consumidores usuarios, procurando adoptar todas las medidas generales o particulares necesarios para asegurar la ejecución de esta obligación. Dentro de las autoridades nacionales españolas están comprendidos los notarios y registradores y, con mayor motivo, su Centro Directivo. Sea, pues, bienvenida esta línea de actuación.
- 14 de enero de 2015 y R. 21 de enero de 2015 y R. 2 de febrero de 2015
- 4 de febrero de 2015
- 18 de febrero de 2015
- 9 de marzo de 2015
- 23 de marzo de 2015
- 30 de marzo de 2015
- 8 de abril de 2015
- 22 de abril de 2015
- 28 de abril de 2015
- 14 de mayo de 2015
- 22 de julio de 2015
- 28 de julio de 2015
- 28 de julio de 2015 (2)
Estación Internacional de ferrocarril de Canfranc (Huesca). Por Federico Gómez.
