INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: COMPLEJOS INMOBILIARIOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: NECESIDAD O NO DE LICENCIA. Emma Rojo.

De la distinción entre ambas figuras se ha ocupado en numerosas ocasiones la DGRN; así, R. de 21 de enero de 2014 afirmando que mientras que en la propiedad horizontal el suelo es común en su totalidad, en el complejo inmobiliario puede no tener este carácter.

Ahora bien, las múltiples resoluciones dictadas sobre esta cuestión ponen de manifiesto que no basta con que los interesados o los Estatutos manifiesten que el suelo es común sino que hay que tener en cuenta las siguientes reglas:

1) La propiedad horizontal tumbada.

En cuanto a la propiedad horizontal tumbada, como las viviendas adosadas,

1) Como su propio nombre indica, es una auténtica propiedad horizontal, aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales.

2) Los elementos independientes forman parte de una misma cosa, estructura o unidad, que es el edificio. Es decir, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes.

3) El suelo tiene la consideración de ser elemento común en su totalidad sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

Esta inexistencia de fragmentación de terreno es lo que inspira el sentido del artículo 26.4 TRLS, con arreglo al cual, “La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, los urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18”.

De la propiedad horizontal tumbada se ocupó, entre otras, la R. de 21 de noviembre de 2019 al señalar que la constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios de suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se debe considerar, a los efectos de aplicación de la legislación urbanística, como una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento que, de conformidad con el artículo 26.2 TRLS, sería necesaria la obtención de licencia correspondiente.

2) Los complejos inmobiliarios.

1) No tienen naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación la LPH, concretamente, el artículo 24.

2) Los elementos independientes, que son las parcelas, son totalmente independientes entre sí.

3) El suelo puede ser objeto de fraccionamiento “de hecho”, mediante la atribución del uso “exclusivo” de parte del suelo (jardín o patios), a un elemento privativo.

La cuestión que se ha planteado es determinar si, para constituir un complejo inmobiliario, es preceptiva o no la obtención de licencia. En la actualidad, hay que estar a lo dispuesto en los artículos 24 LPH, 10.3 LPH y al artículo 26.6 TRLS, debiendo tomar en consideración la reciente Resolución de 27 de enero de 2021. El artículo 26,

1º. Ofrece una definición de lo que debe entenderse por complejo inmobiliario (ver último párrafo): todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos. Como ha reconocido el Centro Directivo, un conjunto inmobiliario es un conjunto de inmuebles y éstos, a su vez, pueden ser edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios de naturaleza inmobiliaria.

2º. La regla general (independientemente de la CCAA dado que se trata de preceptos redactados al amparo de los artículos 149.18º y 18º) es la necesidad de autorización administrativa previa – o testimonio notarial de la misma – para la constitución o modificación de un complejo inmobiliario, al igual que sucede, con los actos de división, agregación o segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal (pisos o locales), siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación (R. de 15 de febrero de 2018).

3º. Excepciones: No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel y, b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

88.** NOTIFICACIONES Y PLAZOS EN PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO DE LA LEY GALLEGA.

En la partición por contador partidor de la ley de Derecho Civil de Galicia, han de transcurrir 30 días hábiles desde la última notificación a los interesados y la fecha del sorteo para su designación. La formalización de la partición ha de notificarse a los interesados no comparecientes por edictos si el domicilio es desconocido.

89.*** AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ART. 199 LH.

Resume la doctrina de la DG para la tramitación de expedientes del artículo 199 LH, en particular con excesos de cabida y dudas de identidad en relación con otras fincas inscritas.

90.*** NOTA MARGINAL DE VINCULACIÓN DE SUPERFICIE: OBRA NUEVA DIFERENTE DECLARADA POR ANTIGÜEDAD

Cabe inscribir una obra nueva con características diferentes a la que se establece en una Nota Marginal de Vinculación, siempre que la obra cuente con la oportuna licencia o se declare por antigüedad por haber transcurrido los plazos para la adopción de medidas sancionadoras.

91.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. CONVERSIÓN DE TERRAZAS PRIVATIVAS EN ELEMENTOS COMUNES

Cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo. Hay que diferenciar en la propiedad horizontal, los actos colectivos, en los que basta el acuerdo de la Junta general de Propietarios, y los actos que afectan al derecho esencial del dominio («uti singuli«) de un elemento privativo, en los que se necesita además el consentimiento individualizado de sus propietarios manifestado en escritura pública para que sean inscritos en el Registro..

92.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO

No cabe inscribir, por falta de tracto, una venta presentada después de que el vendedor ya no es el titular registral, aunque éste sea su heredero.

93.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES ADJUDICANDO FINCA PRIVATIVA

No cabe adjudicar una finca en liquidación de gananciales cuando figura inscrita con carácter privativo, ni presumir un negocio de aportación a gananciales ya que la atribución del carácter ganancial de un bien privativo debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

94.*** HERENCIA. TESTAMENTO OTORGADO EN CATALUÑA POR INCAPACITADA

El registrador no puede rechazar la inscripción de un adjudicación hereditaria basándose en que el testador está incapacitado y sometido a curatela y por tanto el testamento es nulo: El testamento es personalísimo. No se puede hacer testamento por otro ni exigir que el testador sea asistido por un tercero (curador). Cuando el testador está incapacitado es el notario el encargado de garantizar el cumplimiento del artículo 12 de la Convención con la asistencia a los testadores que presentan dificultades de comprensión, y será quien, en último caso, evaluará la capacidad del compareciente y accederá o no al otorgamiento. Por ello el testamento debe quedar excluido de la relación de inhabilitaciones generales.

97.** EXCESO DE CABIDA. RECTIFICACIÓN FUERA DE PLAZO DE LA CALIFICACIÓN NEGATIVA

Aunque un exceso de cabida sea inferior al 5% es preciso que el registrador no tenga dudas sobre la identidad y correspondencia de la finca. Si tras el recurso el Registrador anuncia que rectifica la calificación, pero no lo hace en plazo, prosigue el recurso gubernativo.

98.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CON INFORME TÉCNICO

Una representación gráfica inscrita no deviene inalterable, sino que es posible su rectificación con arreglo a las normas generales de la Ley Hipotecaria para la rectificación de asientos..

99.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe interponer recursos contra asientos ya practicados, pues están bajo la salvaguardia de los tribunales

100.** COMPRAVENTA DE VIVIENDA Y ANEJO. SU RECIPROCA VINCULACIÓN.

En una PH, en que los garajes están vinculados a las viviendas, si se vende la vivienda se está vendiendo también el garaje vinculado a ella y ello, aunque los garajes consten inscritos como fincas independientes con número registral propio.

101.** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS. ACTA DE NOTORIEDAD DE POSESIÓN PREVIA.

Cuando la herencia no está toda distribuida en legados  y el testador no ha autorizado al legatario para tomar posesión de la cosa legada es precisa la entrega del la cosa legada para que pueda inscribirse.

102.** INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

El que considere que existe una doble inmatriculación debe solicitar la iniciación del expediente como promotor. También debe aportar la representación gráfica que la justifique.

104.*** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. RETRACTO DE COLINDANTES

Tras la reforma del RGR por RD 1071/201, ya no cabe el remate de la finca por adjudicación directa en caso de quedar desierta la subasta. En las adjudicaciones forzosas también rigen los retractos legales y en particular en de colindantes de CC, aunque solo en las fincas rústicas, no urbanas ni urbanizables.

105.*** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. PACTOS SOBRE BIENES CONCRETOS DE LA HERENCIA FUTURA. CAUSA.

Admite el pacto de disolución de cosa común entre dos de los comuneros bajo la condición suspensiva del fallecimiento del tercero con un testamento  en determinado sentido y con un término adicional de seis meses. El pacto tiene que expresar la causa onerosa o privativa. La prohibición general de pactos sobre la herencia futura se refiere a pactos sobre la universalidad de dicha herencia, no a pactos sobre bienes concretos pues en tal caso no existe propiamente coerción de la libertad de testar.

107.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO

No puede anotarse una demanda si no ha sido dirigida contra el titular registral.

108.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO

La afección real de las fincas de resultado al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación, no legitima a los acreedores de la junta de compensación por deudas contraídas en el desempeño de su cometido, a proceder contra las parcelas adjudicadas o pedir anotación preventiva de su crédito sin llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la anotación.

109.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA DE DEUDA. DISTINCIÓN PACTO COMISORIO y PACTO MARCIANO. OPCIÓN POR MÁS DE 4 AÑOS.

Pacto Marciano: cabe, entre empresarios NO consumidores, una opción de compra en garantía de deuda si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a terceros que excluya el enriquecimiento injusto. La opción de compra puede exceder de 4 años si acompaña a otro contrato de mayor duración.

110.*** CONDICIÓN RESOLUTORIA EN COMPRAVENTA POR OBLIGACIONES ACCESORIAS. ACREDITACIÓN UNILATERAL DEL INCUMPLIMIENTO. REQUISITOS NOTIFICACIÓN NOTARIAL.

Resolución que resume los requisitos para resolver una compraventa porque no se han cumplido una obligación accesoria garantizada con Condición Resolutoria, con pacto de resolución unilateral. También analiza los requisitos para la notificación notarial al comprador.

Sobre la forma de realizar las notificaciones notariales, ver el siguiente Informe de la Oficina notarial que resume la doctrina de la Dirección General. (AFS)

111.* HERENCIA. ADJUDICACIÓN DEL PLENO DOMINIO CUANDO DEBIÓ DE SER DE UNA MITAD INDIVISA

Por un error material en una partición hereditaria se adjudica más del 100%. Aunque parece deducirse claramente cual es la voluntad de los partícipes el notario debe corregir el error sin que pueda trasladar al registrador la responsabilidad de la subsanación del error padecido en el presente caso.

112.** PARTICIÓN POR MAYORIA EN GALICIA

Resolución que trata una partición por mayoría de la Ley de Derecho Civil de Galicia. En la misma se permite que: Se haga conjuntamente la partición de ambos cónyuges aunque las disposiciones testamentarias no sean iguales; que se proponga un único contador partidor y no 5 (mínimo que exige la Ley) y por tanto no hay sorteo; que no se hagan lotes homogéneos si la partición se aprueba por las mayorías de ¾ y que las legítimas se abonen en dinero aunque sean pars valoris bonorun, partícipe no asistente.  Todo ello basándose en que el partícipe disidente fue notificado y por tanto no puede alegar indefensión. Si la notificación se hacho de modo no presencial son necesarios dos envíos.

113.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO. NECESIDAD DE RECTIFICAR PRIMERO EL REGISTRO.

No se pueden rectificar las inscripciones erróneas mediante un expediente para reanudar el tracto sucesivo; Si han accedido al registro 3 transmisiones incorrectas hay que rectificar el las inscripciones erróneas y el Art 40-d) LH exige «consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial».

114.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. POSIBLE VIVIENDA FAMILIAR

Puede anotarse un embargo de finca privativa de un cónyuge sin notificación al otro cuando si del Registro no resulta de manera expresa y claramente el carácter familiar de la vivienda.

116.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO

El registrador ha de pedir informe a la administración si sospecha invasión de dominio público en una inmatriculación. Si la administración informa invasión ha de impedir la inmatriculación, aunque haya deslinde.

117.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEY 2000 EXISTIENDO NOTA DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS POSTERIOR

No cabe cancelar una anotación de embargo prorrogada antes de la LEC 2000 mediante el supuesto excepcional del art. 210.1 LH (que requiere solicitud expresa) si no ha transcurrido el plazo previsto en el precepto (20 o 40 años) contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento (en este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas, que interrumpe la caducidad legal)

119.** HIPOTECA UNILATERAL EN GARANTIA DE OBLIGACION FUTURA. MODIFICACIÓN SIN INTERVENCION DEL DEUDOR

La hipoteca en garantía de obligación futura es inscribible, aunque no se constituya bajo esa denominación. La modificación de una hipoteca unilateral exige siempre el consentimiento del deudor titular registral en escritura pública

120.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. DUDAS DE IDENTIDAD

La falta de inscripción de la representación gráfica de la finca no necesariamente impide la inscripción de la declaración de obra nueva conforme al artículo 202 LH. Tal inscripción sólo será obligatoria cuando el registrador albergue dudas debidamente fundadas sobre la ubicación de lo edificado.

121.** CANCELACIÓN UNILATERAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. FORMA DE ACREDITAR EL PAGO Y LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para levantar el cierre del registro por falta de pago del impuesto ha de acreditarse la presentación en la administración competente, no basta con acreditar el pago. Para cancelar una condición resolutoria en garantía de precio aplazado con pacto de cancelación unilateral acreditando el pago, solo puede hacerse cuando dicho pago se ajusta exactamente a lo pactado en la escritura, sin que quepa admitir el pago a un tercero distinto del vendedor aunque se genere una acción de repetición.

122.*** COMUNIDAD POSTGANANCIAL Y DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO

En la comunidad postganancial, se aplican las reglas de la comunidad de bienes y por tanto cabe la enajenación de los bienes que la integran con consentimiento de todos. Y, cuando existe un único bien, cabe el ejercicio de la acción de división de la cosa común, sin necesidad de proceder a la previa liquidación de la sociedad de gananciales y la inscripción de la división hereditaria.

123.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Es posible tomar una anotación de demanda a favor de una comunidad de propietarios de una acción dirigida a la demolición de obras al efecto de volver al estado original por infracción de la normativa sobre propiedad horizontal.

 

ENLACES:

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MINI INFORME DEL MES DE ABRIL 2021

INFORME NORMATIVA ABRIL 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

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