320.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL EN CATALUÑA. LICENCIA:  SILENCIO NEGATIVO

Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Seu d’Urgell, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva y posterior división horizontal. 

Resumen: el silencio tiene carácter negativo de forma que la falta de una manifestación expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística impide su acceso al Registro.

Hechos: se presenta a inscripción escritura de declaración de obra nueva y posterior división horizontal.

La Registradora emite calificación negativa por no aportarse licencia que autorice a la división horizontal sino que se dispone que dicha autorización ha sido concedida por el Ayuntamiento por silencio administrativo positivo. Se acompaña informe expedido por el Alcalde, sin intervención del Secretario, en el que se informa desfavorablemente de la obra nueva y división horizontal y reconoce que el Ayuntamiento se encuentra actualmente pendiente del informe de sus servicios jurídicos sobre la posible incoación de un expediente de protección de la legalidad urbanística relativo a dichas actuaciones.

La Dirección General estima el recurso en cuanto a la obtención de licencia de obra por silencio administrativo positivo y lo desestima en cuanto a la obtención de licencia por silencio administrativo positivo de la constitución de la propiedad horizontal.

Con carácter previo señalar que la Dirección resulta competente para resolver este recurso ya que la materia discutida no es exclusiva de particular, los artículos 26 y 28 TRLS.

I. LA INSCRIPCIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.

Toda vez que se cumplen los requisitos previstos en el artículo 28 del TRLS para la inscripción de la obra nueva (se acompaña certificación expedida por la secretaria del Ayuntamiento en la que se hace constar que con fecha 29 de enero de 2015 se ha dictado sentencia declarando la concesión de licencia por silencio positivo), el defecto es revocado.

II. LA INSCRIPCIÓN DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL.

a) Normativa a tener en cuenta: artículo 24.4 Ley 39/2015, de 1 de octubre, artículo 11.4 letra “a” del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. STC número 143/2017, de 14 de diciembre, reiterada por la posterior Sentencia número 75/2018, de 5 de julio.

b) Problemática: existe una contradicción entre ambas normas (la general y la autonómica) toda vez que mientras la Ley 39/2015 contempla el silencio positivo, el artículo 11.4 del TRLS prevé el silencio negativo.

c) Solución del Centro Directivo: el silencio tiene carácter negativo de forma que la falta de una manifestación expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística impide su acceso al Registro. Ver: de 13 de diciembre de 2018 y tema del mes del Informe de Enero de 2017. (ER)

321.*** HERENCIA DE CIUDADANO ALEMÁN. PACTO SUCESORIO. CERTIFICADO SUCESORIO

Resolución de 25 de agosto de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Palamós, relativa a una escritura de manifestación de herencia de un ciudadano alemán

Resumen.– En España, el pacto sucesorio alemán, tras  la aplicación del Reglamento, es un título sucesorio incluido en el artículo 14 de la ley Hipotecaria, aún sujeto a la ley alemana.

Hechos.– Sucesión mortis causa internacional en la que es aplicable por razón de la fecha del fallecimiento del causante el Reglamento (UE) n.º 650/2012.

Se pretende la inscripción de la adquisición de dos inmuebles en España, con base en un contrato sucesorio alemán otorgado por unos cónyuges ante notario de Alemania. Los esposos son residentes en España y de nacionalidad alemana.

En 2019 habían confirmado el contenido del pacto otorgado por ellos en 2001, añadiendo la realización de professio iuris a la ley alemana. Conforme al pacto, el supérstite es el heredero de su cónyuge y a su muerte quedan designados herederos sus cinco hijos. En tales términos, ante notario español, en el Estado miembro de su residencia, la viuda procedió a liquidar el régimen legal matrimonial de participación propio del Derecho alemán y se adjudicó los bienes situados en España.

El registrador  mantiene que es preciso aportar el Certificado Sucesorio Europeo o bien –según añade en una segunda calificación– certificado del Registro de testamentos alemán.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

 En el presente caso, el título de la sucesión es un pacto sucesorio. Este pacto está sujeto a Derecho alemán tanto en su existencia y validez como título sucesorio, como en cuanto a la determinación de la ley aplicable a la liquidación de la herencia, dada la professio iuris que expresamente realizaron los esposos. Es por tanto una disposición de última voluntad válida y que debe ser eficaz en todos los Estados miembros.

En España el pacto sucesorio alemán, tras la entrada en aplicación del Reglamento –recordemos que el Convenio de la Conferencia de La Haya de 5 de octubre de 1961 se refiere a disposiciones testamentarias exclusivamente– es un título sucesorio incluido en el artículo 14 de la ley Hipotecaria, aún sujeto a la ley alemana.

Recuerda que el artículo 74 del Reglamento dispone que no se exigirá legalización ni formalidad análoga alguna para los documentos expedidos en un Estado miembro en el marco del presente Reglamento.

En cuanto a la necesidad de la presentación de un certificado sucesorio europeo, la Dirección General sostiene que carece de sentido en este supuesto en que la herencia se liquida ante notario español referida a bienes situados en España. El elemento internacional del supuesto nace de la professio iuris a la ley de otro Estado y de la disposición mortis causa otorgada conforme a la ley elegida, pero realizándose en España los procedimientos de adjudicación de la herencia no existe ningún elemento sucesorio a reconocer en Estado miembro distinto de aquel en que se liquidó la sucesión (artículos 62 y 63 del Reglamento).

Conforme al artículo 2 del texto europeo, «el presente Reglamento no afectará a las competencias de las autoridades de los Estados miembros en materia de sucesiones». Por lo tanto, en la liquidación de la sucesión por el notario la problemática se ciñe a la prueba del Derecho alemán, que ambos, notario y registrador conocen, según resulta del expediente, en lo suficiente (R. 19 de febrero de 2021).

La única cuestión a discutir, en consecuencia, es si es necesario acreditar que el pacto sucesorio, en que se basa la liquidación de la herencia y respecto del cual se ha presentado certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español, es el último título sucesorio.

En cuanto a la necesidad de aportar certificado del Registro de testamentos alemán, como recordara la R. 24 de julio de 2019,  la aplicación del Reglamento y el tratamiento que este concede a la validez material y formal de los títulos sucesorios en los artículos 26 y siguientes hace –con las debidas cautelas derivadas del caso concreto– innecesaria la exigencia de su búsqueda en el Registro del Estado de su nacionalidad, si existiera, poco relevante por otra parte, habida cuenta del criterio general de la residencia habitual y la relevancia de la lex putativa aplicable a la validez de las disposiciones mortis causa durante toda la vida del causante, R. 10 de abril de 2017. Además, en el presente caso, el pacto sucesorio por el que se rige la sucesión expresamente reconoce el compromiso contractual de que no podrá ser modificado, alterado ni rescindido conforme a su propia ley reguladora que determina además su admisibilidad, validez material, fuerza vinculante y posibilidad de desistimiento. (IES)

Ver amplio comentario de Inmaculada Espiñeira en archivo aparte.

323.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. DOCUMENTO JUDICIAL. IDENTIFICACIÓN DE FINCAS. DEFECTOS FORMALES DEL RECURSO

Resolución de 2 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mojácar a inscribir un testimonio de un auto judicial dictado en procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales.

Resumen: Para interponer recurso gubernativo el apoderado debe acreditar la representación con título formal y facultades suficientes para tal interposición. El acceso al Registro exige que la descripción de la finca permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un auto judicial que aprueba la transacción alcanzada por las partes en procedimiento de liquidación de gananciales. Al recurrente se le adjudica las «participaciones proindiviso de las fincas rústicas descritas en el informe pericial».

También se plantea una cuestión relativa a la legitimación para interponer el recurso.

Registrador: Argumenta que el testimonio del auto  habla de participaciones de fincas rústicas, mientras que el interesado solicita la inscripción respecto de la registral 12674, que aparece descrita, tanto en el Registro como en el señalado informe pericial, como finca urbana.

Recurrente: Entiende que el error en la naturaleza del inmueble  es un error material  que no debe impedir la inscripción de la adjudicación de la finca 12674, pues dicho error no supone en absoluto una modificación sustancial de los derechos adquiridos.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

LEGITIMACION PARA INTERPONE RECURSO GUBERNATIVO (ART. 325 LH).

Si bien se presume la representación del interesado por la presentación de documentos para su inscripción en el Registro de la Propiedad, dicha presunción no se extiende a la interposición de un recurso. Para interponer recurso gubernativo  es preciso acreditar la representación del apoderado con un título formal y facultades suficientes para tal interposición.

INDENTIFICACIÓN SUFICIENTE DE LA FINCA (PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD).

“El acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluciones de 29 de diciembre de 1992 y 11 de octubre de 2005)”. (R. de 7 de enero de 1994, artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario).

Lo dicho no se contradice por el hecho de que en relación con los inmuebles ya inscritos, pues “la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite”.

Conclusión: En el presente expediente debe partirse de la especial circunstancia de que el informe pericial, al que se remite el auto judicial, no consta firmado o rubricado ni siquiera sellado por el letrado de la Administración de Justicia que asegure su autenticidad. Por ello, no cabe sino confirmar la calificación impugnada, puesto que el título presentado no hace una identificación suficiente de la finca cuya inscripción se pretende. La expresión «participaciones proindiviso de las fincas rústicas descritas en el informe pericial» resulta totalmente imprecisa y, en cualquier caso, no puede considerarse suficiente para entender comprendida en ella la referencia a una participación indivisa de la finca registral 12.674, que aparece descrita como finca urbana tanto en el Registro, como en el informe al que se remite el auto judicial calificado. (JAR)

324.*** OBRA NUEVA ANTIGUA. EXIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ACREDITACIÓN DE LAS FACULTADES DEL TÉCNICO

Resolución de 2 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mula, por la que se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Resumen: La CCDG justifica la antigüedad de la obra si coincide con el título. Cuando la edificación ocupa la totalidad de la superficie de la parcela catastral, aunque ocupe solo parte de la finca registral, se requiere la previa inscripción de la representación gráfica. El técnico certificante debe acreditar sus facultades.

Hechos: Mediante escritura el titular de una finca declara una obra nueva sobre la misma consistente en una nave industrial destinada a aparcamiento.

– La finca tiene según Registro una superficie de 90 metros cuadrados.

– El título incorpora una certificación catastral descriptiva y gráfica en la que la parcela tiene una superficie construida de 69 metros cuadrados y en la que consta una edificación destinada a aparcamiento que ocupa la totalidad de dicha parcela.

El registrador suspende la inscripción al pretenderse acreditar la antigüedad con la certificación catastral y no existir correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral, al no haberse efectuado reducción de cabida del terreno, que según Registro tiene una cabida de 90 m², existiendo una diferencia de cabida entre Registro y Catastro de un 23,33%.

A continuación, se aporta un certificado técnico acreditativo de la antigüedad de la edificación.

Ante lo que el registrador suspende nuevamente la inscripción por considerar necesaria la previa inscripción de la representación gráfica de la finca y por no constar visado el citado certificado técnico o al menos aportar certificado que acredite que el técnico tiene facultades suficientes.

Resolución: La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del registrador.

Doctrina:

1.- La cuestión de la justificación de la antigüedad de la obra nueva mediante la CCDG

El articulo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo exige como requisito ineludible para la inscripción de la declaración de obra nueva justificar su antigüedad por cualquiera de los medios enumerados en el mismo, declarando nuestro CD que la certificación catastral no es título hábil para justificar la antigüedad de la edificación “cuando no queda acreditada la correspondencia de la finca registral con la certificación catastral aportada”.

El certificado catastral o técnico exigido por el citado artículo lo es «de la finca» con su descripción «coincidente con el título».

Tal requisito de la «descripción coincidente» tiene dos aspectos:

• al hacer referencia a la finca, la descripción coincidente incide en la necesidad de identificación de la finca sobre la que se declara la obra nueva con la finca registral.
• y, además, en la coincidencia de descripción de la parcela sobre la que se pretende declarar la obra nueva.

En el caso que nos ocupa no es posible identificar la finca registral con la parcela catastral, pues las descripciones no concuerdan ni siquiera coincide la referencia catastral inscrita con la incorporada a la escritura.

2.- La cuestión de la inscripción de la representación gráfica de la finca

En la segunda nota de calificación se exige la previa georreferenciación de la parcela, lo que también es confirmado. Tal exigencia se basa en que, conforme a la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, la finalidad de la exigencia de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación es asegurar que esta se halle ubicada en su integridad dentro de la finca y no se extralimite de ella.

La circunstancia de ubicarse la edificación ocupando la totalidad de la finca, es relevante a la hora de determinar si hay extralimitación respecto de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico.

La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación conlleva la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todas o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 LH.

Además, en caso de no figurar inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el art. 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.

En el caso de este expediente, la falta de correspondencia entre la finca registral y la parcela a la que se refiere el certificado catastral incorporado al título, impide la inscripción de la declaración de obra nueva pretendida en tanto no quede determinada cuál es la finca sobre la que se ubica la edificación y su coincidencia con la registral.

3.- La cuestión de la acreditación de las facultades del técnico certificante

El artículo 50 del Real Decreto 1093/1997 determina quiénes están cualificados como técnico competente:

– el que hubiera firmado el proyecto (número 1),

– el que tuviera encomendada la dirección de la obra (número 2),

– el técnico municipal del Ayuntamiento (número 4) o

– cualquier otro técnico que tuviera facultades suficientes acreditadas mediante certificación de su colegio profesional (número 3).

Para los tres primeros enumerados solo se exige la identificación del arquitecto mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado expedido por el mismo.

En relación al ultimo lo cierto es que el visado no se exige en ningún momento, y sólo se exige certificación del Colegio para determinar las facultades del técnico cuando este sea el comprendido en el número 3 del citado artículo 50.

Es cierto que el visado colegial cumple, entre otras funciones, la de acreditar la cualificación y habilitación profesional del técnico certificante a la fecha de la emisión del certificado, pero también lo es que, al margen de su eficacia en el ámbito de las competencias corporativas propias del colegio respectivo dicho requisito no viene exigido para la inscripción de la obra nueva por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, respecto de ese cualquier otro técnico que no sea de los comprendidos en los números 1, 2 y 4 del artículo 50, siempre que se acredite mediante certificación de su colegio profesional respectivo que tiene facultades suficientes para expedir el certificado sobre la fecha de finalización de la construcción u obra de que se trate y la descripción de ésta.

En el presente caso únicamente se aporta testimonio notarial de «Tarjeta del Colegio de Arquitectos», en la que no figura fecha de expedición ni de validez, por lo que no queda acreditado que quien emite el certificado tenga facultades, cualificación y habilitación profesional para ello vigentes en el momento de la emisión de dicho certificado. Tal es la exigencia contenida en la calificación del registrador, que debe confirmarse, sin que pueda entenderse (como lo hacen el recurrente y el notario autorizante en sus alegaciones) en el sentido de dudar de si genéricamente un Arquitecto Superior puede emitir un certificado de antigüedad, cuestión que no es objeto de discusión.

COMENTARIO:

1.- En relación con la acreditación de la antigüedad mediante el CCDG, la DG reitera el criterio de resoluciones anteriores (RR. 02.03.2017, R. 22 de marzo de 2017, R. 19 de julio de 2017 y R. 11 de junio de 2020), aumentando los requisitos, pues no solo exige identidad sino también coincidencia en la descripción (¿qué grado de coincidencia es exigible?).

2.- Sobre la necesidad de inscribir la RGG de la finca, también continúa con su doctrina de exigir la inscripción de la RGG de la finca sobre la que se asienta la edificación cuando esta ocupa la totalidad del terreno o junto a uno de sus lindes. Sin embargo, en esta resolución da una vuelta de tuerca más y exige la georreferenciación de la parcela no ya solo cuando ocupa la totalidad de la finca registral, sino también cuando la superficie ocupada coincide con la de la parcela catastral.

Hasta ahora, la finalidad de la exigencia de la inscripción de la RGG era evitar que la construcción sobrepasara los límites de la finca registral. Así resulta, de las R. 28 de septiembre de 2016, R. 4 de enero de 2019, R. 8 de julio de 2019 y R. 4 de marzo de 2020, entre otras. También resulta de la propia resolución que comentamos, que arrastra párrafos enteros de las resoluciones anteriores, al decir que la exigencia de la georreferenciación es asegurar que la construcción se ubica dentro de los límites de la finca registral. Para evitar las posibles dudas al respecto, se consideraba que, aunque el registrador no alegase ninguna duda, podía exigir la georreferenciación del terreno, por el solo hecho de que la edificación se hallase junto a alguno o todos sus linderos.

Ahora, la DG considera que en casos como el presente en que la edificación no ocupa la totalidad de la finca registral, el solo hecho de que la superficie ocupada coincida con la de la parcela catastral, también pone en peligro la extralimitación respecto de la finca registral y debe exigirse la inscripción de la RGG de aquella. La DG está llevando al límite una exigencia que ni siquiera en sus formas más suaves tiene apoyo legal alguno, pues el art. 202 LH, solo exige que se haga constar la lista de coordenadas, sin atribuir a este listado ninguna presunción de exactitud equivalente a la del art. 10.5 que permita justificar la doctrina de la DG. En este supuesto, raya en lo absurdo que se tenga que reducir la superficie registral para solventar las dudas de extralimitación. En cualquier caso, este nuevo criterio está en la línea de las resoluciones conjuntas de 2020 y de 2021, que pretenden evitar que la edificación sobrepase los límites de la parcela catastral, exigencia muy discutible pues, mientras la RGG catastral no se inscriba en el Registro, no produce efectos jurídicos.

Es muy dudoso que esta doctrina realmente incremente la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, especialmente si la relacionamos con el criterio de que la inscripción de la RGG de la parcela solo se exige cuando se declare la terminación de la obra nueva (R. 19 de abril de 2016). En la inmensa mayoría de los casos no estaremos ante una verdadera invasión de una finca colindante, sino ante una imprecisión de la cartografía catastral. Lo es que indudable es que se trata de un doctrina que, contraviniendo el principio legal general de voluntariedad de la inscripción de la RGG, entorpece notablemente el otorgamiento y la inscripción de las escrituras de declaración de obra nueva (pues deberá levantarse un plano topográfico y tramitarse el procedimiento del art. 199.2 LH o el del art. 18.2 TRLC), sobre la base de atribuir a la cartografía catastral una precisión y una eficacia de las que carece. (MGV y VEJ)

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328.*** NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. POSIBLE HIPOTECA ÚNICA. RESPONSABILIDAD POR INTERESES Y COSTAS

Resolución de 8 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.

Resumen.-  Existe una sola hipoteca si se establece un régimen único y uniforme que exige que la totalidad de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y plazos homogéneos, y que no existan titulares de cargas o gravámenes intermedios. Las cifras de la responsabilidad hipotecaria señaladas para las costas y gastos garantizados tienen un carácter autónomo que posibilita su suma y confusión con la cantidad también abstracta fijada de acuerdo con otro porcentaje o de forma aleatoria.

Hechos.- La cuestión se centra en determinar si en una escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario, la cifra de responsabilidad hipotecaria por los conceptos correspondientes a intereses, intereses de demora y costas y gastos está correctamente fijada.

Se fija la responsabilidad por intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada, por tipos máximos distintos a los de la hipoteca inicial, y a continuación se suman estas nuevas responsabilidades a las iniciales ya garantizadas. Asimismo, se fijan unas cifras de responsabilidad hipotecaria para costas judiciales y gastos extrajudiciales, en unos casos disociadas (hipoteca primitiva), y en otros casos unificadas (ampliación de la hipoteca y cifras totales).       

La Registradora señala que no parece claro que la voluntad de las partes haya sido la constitución de una segunda hipoteca, sino más bien la modificación de la hipoteca existente. Y de ser esto así, no es posible trasladar tal situación al folio real de la finca gravada porque ello exigiría la solicitud expresa de los interesados, que la misma sea viable por la no existencia de terceros, y que exista un régimen uniforme en cuanto a los tipos de interés ordinarios y moratorios.

El notario recurrente señala que no es necesaria aclaración alguna porque debe entenderse pactada por acreedor y deudor, dos hipotecas con rangos distintos.

Dirección General:  Desestima el recurso y confirma la calificación.

El artículo 144 de la LH contempla la posibilidad de hacer la novación del contrato primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si ha accedido al folio registral antes que su derecho. Por ello, se dice que la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a la constitución de una nueva.

El efecto meramente modificativo y no extintivo de la ampliación del préstamo hipotecario tuvo su expreso reconocimiento legal en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que al modificar el artículo 4 de la Ley 2/1994, determinó en su apartado tercero que «las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por ese incremento o ampliación», cuestión que debe interpretarse atendiendo a la doctrina de la Resolución de 14 de mayo de 2015.

La ampliación del capital por sí sola no genera un incremento de la responsabilidad hipotecaria, ni tampoco por sí sola la ampliación del plazo  genera una pérdida de rango.

La ampliación del capital no supondrá, en ningún caso (disposición transitoria única de la Ley 41/2007), una pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del plazo del préstamo por este incremento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación del capital.

Con esta interpretación se reconoce la posibilidad de la recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguirá siendo única.

Existen dos supuestos en que va a operar la división de la garantía: El primero, que tendrá lugar cuando la ampliación del capital exceda de la recarga posible en los términos antes indicados, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la cifra en que se traduzca dicho exceso, más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios (intereses, costas, etc.). Y el segundo supuesto, cuando la ampliación del capital vaya acompañada, precedida o seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra íntegra de la ampliación o aumento del capital sin que opere la recarga en cantidad alguna, más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios.

Hipotecas otorgadas a partir de la entrada en vigor de la Ley 41/2007, es decir, del 9 de diciembre de 2007, las partes ante un acuerdo de ampliación del capital podrán, podrán optar entre: utilizar la posible recarga existente no alterando la responsabilidad hipotecaria si en la misma cupiere el nuevo importe concedido; utilizar la posible recarga existente y constituir por el nuevo importe concedido que exceda de la misma una nueva hipoteca, o, prescindir de la recarga y constituir directamente una segunda hipoteca.

En los dos últimos supuestos nada impide que, en ausencia de terceros titulares de inscripciones o anotaciones posteriores a la hipoteca cuyo capital es objeto de ampliación, las partes acuerden el mantenimiento de una única hipoteca en garantía de la obligación única y uniforme que resulta de la modificación, aumentado para ello paralelamente su responsabilidad hipotecaria.

Hipotecas constituidas con anterioridad a la repetida reforma legal, las partes puedan pactar en caso de ampliación del capital la configuración de una hipoteca única con responsabilidad hipotecaria ampliada. La R. 24 de febrero de 2014 señala que la doctrina sobre que la ampliación del principal supone el fraccionamiento de la responsabilidad hipotecaria en dos partes, una la de la constitución propiamente dicha y otra la de ampliación, viniendo a equipararse esta última a una segunda hipoteca, hay que entenderla referida básicamente a los supuestos de existencia de cargas o titularidades intermedias entre la constitución inicial o la ampliación.

En todo caso, existe una sola hipoteca si se establece un régimen único y uniforme que exige que la totalidad de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y plazos homogéneos, y si no existen titulares de cargas o gravámenes intermedios e implica también la necesidad de garantizar respecto del capital inicial y del capital ampliado los mismos conceptos, sin que respecto del antiguo principal se garanticen unos conceptos, y respecto el nuevo capital se garanticen otros, o no se garanticen los que ya lo estuvieren inicialmente, salvo que se cancele la hipoteca respecto de ellos.

  Además, en los supuestos de modificación de las condiciones financieras el carácter accesorio de la hipoteca, respecto del crédito garantizado, implica la imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito, de modo que no es admisible que el tipo máximo del interés a efectos de la fijación de la responsabilidad hipotecaria sea superior al límite fijado a efectos obligacionales a la variabilidad del tipo de interés, porque el carácter accesorio de la hipoteca imposibilita que se puedan garantizar obligaciones o importes no pactados y/o que nunca podrán devengarse.

Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes quieren mantener la dicotomía de la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la denominada ampliación inscribible, pero como una segunda hipoteca, lo que debe resultar claramente de la correspondiente escritura.

En ausencia de terceros, la solución a adoptar dependerá de la interpretación de cuál sea la verdadera voluntad de las partes en cada supuesto concreto. En el supuesto de hecho concreto del presente expediente, existiendo a juicio del Centro Directivo argumentos en favor de ambas soluciones. A favor de la consideración de que la voluntad de las partes es configurar una única hipoteca con un solo rango militan los siguientes pactos: a) en la estipulación tercera se establece un cuadro de amortización comprensivos de cuotas mensuales únicas del préstamo hipotecario resultante de la ampliación, que se calculan en función del nuevo tipo de interés común a todo el capital pendiente de pago, estableciéndose igualmente unas reglas de imputación de pagos que no distinguen entre los dos capitales entregados; b) en la estipulación quinta se regula la facultad del acreedor, en las condiciones que se determinan, de exigir el vencimiento anticipado de la totalidad del capital pendiente de amortizar y, c) en la estipulación séptima se determina que «(…) como consecuencia de la ampliación del préstamo operada en virtud de la presente escritura (…) y (…), acuerdan en este acto modificar la hipoteca constituida a favor de este último en la citada escritura de fecha 01 de abril de 2016, en el sentido de que el referido derecho real de hipoteca pasa a garantizar también el importe en que se ha ampliado el capital del préstamo en el día de hoy, es decir, (…)».

Resuelve que debe aclararse la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que se inscriba la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o que se inscriba como segunda hipoteca con distinto rango.

En cuanto a las cifras de la responsabilidad hipotecaria señaladas para las costas y gastos garantizados, la inexistencia de límites legales frente a terceros (artículos 114 de la LH y 220 de su Reglamento) y la innecesariedad de su determinación inter partes, como ocurre con los intereses, permite la consideración de la misma como una cantidad abstracta, que si bien se puede fijar como un porcentaje del principal o como una cifra alzada, al no depender su determinación de otros factores, tiene un carácter autónomo que posibilita su suma y confusión con la cantidad también abstracta fijada de acuerdo con otro porcentaje o de forma aleatoria. (IES)

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329.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 8 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Torrelavega n.º 2, por la que se deniega la inmatriculación de una finca por constar informe de una junta vecinal sobre el carácter público del suelo.

Resumen: Procede denegar una inmatriculación por vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria si requerido informe sobre una posible invasión del dominio público se pone de manifiesto el régimen público del mismo.

Hechos: Mediante escritura se formaliza la donación de una finca de 96 metros cuadrados de suelo que incluye una edificación de 33 metros cuadrados. Dicha finca no consta inmatriculada en el Registro a nombre de persona alguna.

Se acompañaba el título de adquisición de la parte donante.

Con carácter previo a la inmatriculación, solicitada conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la registradora pide al Ayuntamiento correspondiente, informe sobre la posible invasión de dominio público.

Mediante informe suscrito por la presidenta de la Junta Vecinal del lugar en el que se encuentra enclavada la finca, se pone de manifiesto “el régimen de público de dicho suelo cuya inmatriculación se pretende”.

Y en base a ello, la registradora acuerda “denegar la inscripción solicitada por existir dudas fundadas de la invasión de dominio público de la expresada parcela en base al informe recibido y remitido por la Junta Vecinal de (…)”.

La recurrente alega que no puede considerarse mínimamente justificada la clasificación como bien de dominio público de la finca cuya inmatriculación se solicita, pues falta documentación que de forma fehaciente pueda determinar la supuesta invasión de dominio público, sin que a tal efecto sean suficientes “meras manifestaciones de vecinos”. Y que “admitir el contenido del informe recabado supondría una evidente vulneración de la más básica seguridad jurídica”.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: En primer lugar hace referencia a su reiterada doctrina relativa a la protección registral del dominio público “por la que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial”.

El articulo el artículo 205 de la Ley Hipotecaria dispone que “si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida”.

Se ve por tanto que la actuación de la registradora se somete a lo prescrito en el citado artículo: requiere informe municipal para disipar las dudas de invasión de dominio público y en respuesta al mismo se emite informe suscrito por la presidenta de la Junta Vecinal competente del que se deriva el régimen de público de dicho suelo que se pretende registrar.

Sin que la DG estime las alegaciones de la recurrente acerca de que el informe emitido son meras manifestaciones de “vecinos”. Destacando que la Junta Vecinal es una entidad local menor de la Comunidad Autónoma de Cantabria, recogida en la Ley 6/1994, de 19 de mayo, reguladora de las Entidades Locales Menores de dicha Comunidad, que goza de las mismas potestades y prerrogativas que las establecidas por las leyes para los municipios, con excepción de la potestad expropiatoria y de la potestad tributaria. Y entre cuyas competencias se encuentran las siguientes: a) La administración y conservación de su patrimonio y la regulación y ordenación de su aprovechamiento y utilización. b) La conservación, mantenimiento y vigilancia de sus caminos rurales y de los demás bienes de uso y de servicio público de interés exclusivo de la Junta Vecinal.

Y por lo anterior, concluye nuestro CD que “debe confirmarse la calificación a la vista del informe de la Administración afectada, pues dados los términos del pronunciamiento no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada. Y sin que por otra parte el procedimiento para la inmatriculación o el recurso contra la calificación sea el adecuado para contender acerca del contenido de dicha resolución administrativa”.

Comentarios: La forma de proceder de la registradora se ajusta estrictamente a los términos del nuevo artículo 205 de la ley que ante una inmatriculación, si se tiene sospechas de la posible invasión de una finca de dominio público aun en el caso de que las mismas no estén inmatriculadas pero que aparezcan en la información territorial facilitada por las Administraciones Públicas, lo notificará a la entidad competente para que se pronuncie al respecto y así tener la certeza de que la finca a inmatricular no invade el dominio público esté inscrito o no. No cabe duda de que con ello se refuerza la protección registral del dominio público, aunque no conste inscrito y se evitan invasiones del mismo que, aunque puedan estar documentalmente justificadas, no corresponde al registrador o a la DG declararlas, ni al Registro de la Propiedad protegerlas, sino, en su caso, si se plantea contienda a los Tribunales. (MGV)

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330.() INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 8 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Torrelavega n.º 2, por la que se deniega la inmatriculación de una finca por constar informe de una junta vecinal sobre el carácter público del suelo.

De igual contenido que la anterior. (MGV)

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331.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL INSCRITA.

Resolución de 8 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Balaguer, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Resumen:  El hecho de que esté inscrita la representación gráfica catastral de la finca justifica las dudas de correspondencia a la hora de rectificar la superficie inscrita, salvo que se respete el margen de tolerancia gráfica.

Hechos: Se tramita el expediente del art. 201.1 LH para rectificar la superficie de una finca (de 181 metros cuadrados pasa a 232). Se da la circunstancia de que la finca tiene inscrita su representación gráfica georreferenciada (RGG) y está coordinada con el Catastro, por lo que se aporta un informe de validación gráfica, con resultado negativo (IVG-).

En la certificación expedida por el registrador al inicio de la tramitación, se expresan dudas de identidad, basadas en que el exceso de cabida encubre la anexión de unos elementos (un muro y un cobertizo) adyacentes y en estar inscrita la RGG catastral desde hace poco tiempo.

Con el objeto de despejar las dudas del registrador, se adjuntan al expediente varios certificados e informes técnicos y se acompañan un acta de presencia notarial y un acta de notoriedad. El expediente finaliza sin oposición alguna.

Presentada el acta en el Registro de la Propiedad, el registrador suspende la inscripción por considerar que no se han despejado las dudas expuestas en la certificación expedida. Los interesados recurren la calificación registral.

La DGSJyFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La rectificación de una RGG catastral inscrita debe cumplir los requisitos necesarios para inscribir una nueva RGG, en particular: 1) la aportación de una RGG alternativa o el correspondiente IVG; y 2) la correspondencia entre la finca registral y dicha RGG alternativa.

El primer requisito se cumple, pese al resultado negativo del IVG, lo cual no es obstáculo para la inscripción, aunque sí para su incorporación directa al Catastro. Así resulta de las resoluciones conjuntas de 26 de octubre de 2015 (punto 5º, apartado 4º) y de 23 de septiembre de 2020 (punto 1º, apartado 2º).

El segundo requisito no se cumple en este caso. Las dudas de correspondencia podrían evitarse si el incremento de superficie respetase el margen de precisión técnica de la RGG catastral. Para ello, el incremento debería hallarse dentro de los parámetros establecidos en el anexo II de la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020, lo que no sucede en el caso presente. Por consiguiente, deben tenerse en cuenta las dudas de correspondencia expresadas por el registrador, que han sido expuestas en el momento adecuado para ello, que es el de la expedición de la certificación solicitada por el notario al inicio del expediente.

En relación a la cuestión de si las dudas están justificadas, la DG considera “evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con el Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados, de modo que pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria” (FD 2). Y añade que “se evidencia que la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral (que no es otra que la que resulta de la representación gráfica catastral inscrita)” (FD 3).

Comentario: La cuestión principal de la presente resolución radica en la rectificación de la descripción registral cuando consta inscrita la representación gráfica catastral de la misma.

La R. de 7 de junio de 2019 declaró la posibilidad de rectificar una representación gráfica inscrita (y, por consiguiente, la superficie registral de la finca) y manifestó que quedaba sometida a las disposiciones generales sobre inscripción de representaciones gráficas. En la presente resolución, aunque no se expresa claramente, quizás para no entrar en contradicción evidente con aquella, el solo hecho de estar inscrita la RGG catastral parece suficiente para justificar las dudas sobre la celebración de negocios jurídicos encubiertos, pues la DG no entra siquiera en analizar si las dudas expuestas por el registrador han quedado despejadas en la tramitación del expediente. Los términos tajantes del fragmento del FD 3 transcrito lo reafirma.

Como es sabido, el art. 201.1 LH no permite que se “anexione” a una finca registral una porción de terreno contiguo no inmatriculada por la vía de la rectificación de superficie, pues exige que el registrador no albergue dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria; para ello, la DG exige para inscribir una nueva porción que se tramite expediente de inmatriculación para dicha porción de terreno y, en su caso, posterior agrupación o agregación a la finca principal (v. gr., RR. 26.06.2019 y 17.06.2020)

Como digo, el hecho de que esté inscrita la RGG catastral de la finca hace suponer a la DG que la porción que se incrementa no es la que originariamente debía figurar dentro de su perímetro, por lo que no se trata de un error y por tanto no cabe la rectificación. Ello va a dificultar enormemente, pese a lo dispuesto en la R. 7 de junio de 2019, que la rectificación de la superficie registral de una finca con la RGG catastral inscrita pueda hacerse por la vía del art. 201 LH, incluso para diferencias inferiores al 5% de la cabida inscrita. La excepción sería en el supuesto de que la rectificación respete el margen de tolerancia gráfica del anexo II de la Resolución conjunta de 2020, acreditado por el IVG. En cualquier otro caso, deberá procederse a inmatricular la porción con la que se pretende aumentar la cabida y agruparse; o, si lo que se pretende es una disminución de superficie, segregar la parte sobrante y tramitar para esta un expediente de doble inmatriculación.

Esta interpretación tan restrictiva supone, de hecho, un obstáculo para la coordinación entre el Registro y el Catastro, pues la rectificación de superficie es más difícil con RGG catastral inscrita que sin ella. De lo anterior se infiere que debe extremarse la prudencia a la hora de inscribir la RGG catastral y que, en la medida de lo posible, se compruebe previamente si la descripción catastral se ajusta a la realidad mediante una medición sobre el terreno (VEJ).

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332.() ADQUISICIÓN POR MITADES INDIVISAS POR CASADOS EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD

Resolución de 9 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de determinadas fincas.

Ídem que la 326 de este Informe. (AFS)

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333.** EMBARGO DE FINCA GANANCIAL, CON LA SOCIEDAD DISUELTA Y NO LIQUIDADA

Resolución de 9 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Salamanca n.º 3 a la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Resumen: Para que resulte anotable un embargo sobre un bien ganancial, la demanda ha de haberse dirigido contra ambos esposos, o haberse notificado al cónyuge no demandado. Disuelta la sociedad de gananciales y no liquidada caben varias hipótesis.

Se presenta mandamiento de anotación de embargo del 50% de una finca en procedimiento dirigido contra una señora casada, estando la finca inscrita con carácter ganancial. La registradora se opone por no estar notificado el esposo y recurrente alega que falleció aportando en el recurso el certificado de defunción.

La Dirección General confirma la calificación.

De acuerdo con los art. 144 1 RH y 541.2 LEC para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial, es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, habiéndose demandado sólo al que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución al cónyuge no demandado.

Aunque no puede resolver sobre la cuestión suscitada por el fallecimiento del marido al no haberse planteado al poner la nota, señala que puede presentarse para ser nuevamente calificada; y aprovecha para recodar la doctrina según la cual, a la hora de anotar un embargo sobre un bien ganancial en el periodo que media entre la disolución de la sociedad de gananciales y su liquidación, deben distinguirse tres hipótesis diferentes:

1.- el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (art. 20 LH).

2.- el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, que, por aplicación analógica de los arts 1067 CC y 42.6 y 46 LH, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (art 166.1.ª, «in fine», RH).

3.- el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del art 166.1.ª, «in fine», RH: Teniendo en cuenta que el cónyuge viudo y los herederos del premuerto puedan verificar la partición como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero, puede perfectamente ocurrir que estos bienes trabados no sean adjudicados al cónyuge deudor con lo que aquella traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le haya adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba). Se advierte, pues, que el objeto del embargo cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial (cfr. Resolución de 8 de julio de 1991) y, por tanto, debe rechazarse su reflejo registral, conforme a lo previsto en los artículos 1 y 2 LH. (MN)

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334.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y/O REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR ACTUAL PROPIETARIO.

Resolución de 9 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lora del Río a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas.

Resumen: Es necesario demandar y requerir del pago al tercer poseedor de la finca hipotecada (actual propietario) que tiene inscrito su derecho en el momento de la interposición de la demanda, no bastando la notificación de la demanda y el requerimiento de pago. Si inscribió su derecho con posterioridad a la interposición de la demanda, pero con anterioridad a la nota de expedición de cargas, bastará que sea notificado y requerido de pago.

Hechos: Se inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria contra un deudor, pero en el momento de la interposición de la demanda ejecutiva existe ya un tercer poseedor, es decir otro propietario que tiene inscrito su derecho y que es titular registral  de la finca hipotecada; dicho tercer poseedor no fue demandado, aunque sí se le requirió posteriormente de pago por edictos. El procedimiento concluyó con la adjudicación de la finca a un tercero que solicita la inscripción a su favor presentando el correspondiente decreto de adjudicación.

El registrador suspende la inscripción ya que considera que el tercer poseedor tenía que haber sido demandado y no solo requerido de pago, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a los efectos de evitar su indefensión, pues la inscripción de dominio en el Registro de la Propiedad es suficiente para tener por acreditada su condición de propietario sin necesidad de acreditar al acreedor la adquisición de dichos bienes.

Tampoco consta declaración del juez que ha dirigido la ejecución en el sentido de que no ha existido indefensión del ejecutado, y por tanto no cabe la nulidad de las actuaciones (según Resoluciones DG de fechas 11 de septiembre de 2015 y 22 de mayo de 2017).

El interesado recurre y alega que, según el artículo 685 LEC citado, sólo hay que demandar al tercer poseedor (nuevo propietario)  siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dicho bien y ello no ha ocurrido si inscribe su derecho sin conocimiento de la parte ejecutante, por lo que será únicamente en el momento de la expedición de la certificación de cargas cuando se pueda tener conocimiento de esta situación. Por tanto considera que basta con requerirle de pago a dicho tercer poseedor.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, y ha de entenderse  que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la interposición de la demanda, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.

Esta postura se basa en  la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, según la cual el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito, quedando por ello suficientemente acreditado frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada.

Por otro lado, señala no hay una manifestación específica de la autoridad judicial que ha dirigido la ejecución en el sentido de que no ha existido indefensión del ejecutado, y por tanto no cabe la nulidad de las actuaciones.

COMENTARIO: Por tanto son tres las posibles situaciones del tercer poseedor, en función del momento de inscripción de su título de propiedad en el Registro de la Propiedad.

• Inscripción antes de la interposición de la demanda (o comunicación previa al acreedor hipotecario): ha de ser demandado y no basta con ser notificado.
• Inscripción después de la interposición de la demanda, y antes de la expedición de la certificación de cargas: no necesita ser demandado y basta con la notificación de la demanda y requerimiento de pago.
• Inscripción después de la nota de expedición de cargas. No hay que demandarle ni notificarle la demanda, pues ha tenido conocimiento de la existencia del procedimiento judicial por la nota marginal.

Parece que, si se hubiese promovido un incidente de nulidad de actuaciones por indefensión del tercer poseedor y hubiese sido desestimado por el juez, en tal caso la DG estimaría el recurso pues la situación de posible indefensión queda ya resuelta en la esfera  judicial (según criterio de las Resoluciones DG de fechas 11 de septiembre de 2015 y 22 de mayo de 2017). (AFS)

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335.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO

Resolución de 9 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cornellá de Llobregat, por la que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo. (ACM)

Resumen: El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (nota marginal de expedición de certificación dominio y cargas).

– Hechos:      Constan 2 anotaciones preventivas de embargo, prácticamente iguales, extendidas en 1983, y prorrogadas judicialmente antes de la LEC-2000), pero en una de ellas, la fecha de la nota marginal de expedición de certificación dominio y cargas es de 2008 (y la de la otra de 1986).
    Ahora se presenta instancia solicitando, ex art. 210-8ª-1 LH, la cancelación por caducidad de ambas anotaciones preventivas.

– La Registradora: cancela la 1ª, pero NO la 2ª por no haber transcurrido el plazo de 20 años del art. 210-8ª-1 LH desde la última nota de expedición de certificación de cargas de 2008.

– El Abogado del presentante: recurre exponiendo que:
a) La nota Marginal de expedición de la certificación, no puede entenderse como fecha de “reclamación de la deuda”, porqué es un mero trámite procesal sin eficacia sustantiva, ni por tanto determinante para el cómputo del plazo de caducidad;
b)  Y porqué, además, desde que se prórroga la anotación en 1987, hasta que se emite dicho certificado de cargas en e 2008, sí transcurren más de 20 años.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: Siguiendo los criterios de la R. 15 junio 2020, y repasando toda su doctrina anterior sobre la no caducidad de las anotaciones prorrogadas judicialmente antes de la LEC-2000 (Art 199-2 RH e Instrucción DGRN de 12 diciembre  2000), el plazo previsto en el art. 210-8ª-1 LH se cuenta desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda, en este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas. (ACM)

* Véase la R.#369 de este mismo mes; Véase también el Informe Oficina Registral de Octubre.

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336.** INSTANCIA SOLICITANDO CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PRACTICADA POR CONSIDERAR QUE LA VIVIENDA ES HABITUAL

Resolución de 10 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santa María la Real de Nieva, por la que se deniega la presentación de instancia privada solicitando la cancelación de asientos ya practicados. (ACM)

Resumen: No es susceptible de asiento de presentación una instancia privada solicitando que se cancele (por defectos de notificación) una anotación de embargo ordenada por la AEAT.

– Hechos: Tras haberse practicado una anotación preventiva de embargo ordenada por la AEAT, se presenta una instancia privada del cónyuge del titular registral, solicitando la cancelación de la anotación por entender que se trataba de su vivienda familiar habitual y alegar que no se la había notificado el embargo.

– La Registradora: deniega el asiento de presentación, conforme al Art 420 RH, por ser no ser susceptible de causar absolutamente ningún asiento.

– El Presentante: recurre exponiendo que la anotación preventiva se practicó sin haberse realizado las notificaciones previstas en el Art 76-3 RGR, cuya practica debió acreditar la AEAT, por lo que se trataría de un error en el asiento subsanable incluso de oficio por el registrador.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:              
Los asientos ya practicados están, ex Art 1 LH, bajo la salvaguarda de los tribunales y no puede cancelarlos de oficio el registrador, sin la conformidad del titular (la AEAT embargante) ni menos con una instancia privada, que por tanto no puede causar, ex Art 420 RH, ningún asiento registral ni es por tanto susceptible de asiento de presentación (ACM)

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337.*** CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. APLICABILIDAD DE LA LEY 2/2009: INSCRIPCIÓN Y SEGURO.

Resolución de 10 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 32, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de créditos hipotecarios. (CB)

Resumen: En una cesión de préstamo hipotecario se plantea si el cesionario, adquirente profesional, debe cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de ser-vicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, en cuanto al seguro e inscripción en el Registro de empresas.

Hechos: El cesionario de tres préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, afirma, sin acreditarlo, que ha cumplido en la Comunidad de Madrid los requisitos de inscripción y seguro.

Registradora: Suspende la inscripción de la hipoteca.

Cuestión planteada: 1. Se debate en el presente recurso si es preciso el cumplimiento por parte del cesionario de créditos hipotecarios de lo dispuesto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo […] esto es, que la entidad cesionaria está inscrita en el Registro a que se refiere el artículo 3 y que tenga un seguro de responsabilidad civil vigente a que se refieren los artículos 7 y 14 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo desarrollada por el Real Decreto 106/2011, de 28 de enero.

Recurrente: […] se alega que no es aplicable la Ley 2/2009, de 31 de marzo ya que el comprador no realiza ni realizará actividades de contratación o intermediación de préstamos o créditos hipotecarios […] los contratos de préstamo o crédito de los que proceden los créditos hipotecarios (i) fueron suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo […] (ii) no han sido objeto de novación o subrogación desde la entrada en vigor de la LCI; y, (iii) la presente compraventa […] no constituye la subrogación del Comprador en los mencionados contratos de préstamo o crédito […]».

Resolución: La DGSJyFP confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 [Se transcriben] El artículo 1 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo […] [el] El artículo 3.1 de la Ley 2/2009 […] el artículo 27 de la Ley 5/2019 [sobre Registro de intermediarios] […] El artículo 28 de la Ley 5/2019 […] el artículo 7 de la Ley 2/2009 [sobre seguro] […]el artículo 36.1 de la Ley 5/2019 […]

3 Es doctrina de esta Dirección General (véase, por todas, la Resolución de 13 de junio de 2015) que es cierto que la Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad.

Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos [obligaciones en las que el deudor del prestatario ocupa la posición acreedora] exigidos en la nota de calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (vid. artículos 7 y 14.1.a) de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo, como puede acontecer [1] por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del tipo de interés variable, [2] por el cobro de una comisión o gasto no pactado, [3] por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, [4] por el no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, [5] o por el retraso en la cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista.

5 Esta doctrina es confirmada en la Resolución de fecha 22 de julio de 2016, en cuyo fundamento de Derecho 5 se afirmó [se transcribe] lo siguiente: [se abunda en la necesidad de que los requisitos u obligaciones de registro y seguro del prestamista frente al prestatario no deben decaer por la cesión, dada la facilidad que los arts. 149 y 150 LH dan a la cesión del crédito hipotecario] […]

[…] aunque se hubiera formalizado el préstamo con anterioridad a la Ley 2/2009, el cesionario que pretenda su inscripción con posterioridad a la entrada en vigor de esta ley y esté dedicado profesionalmente a esta actividad, requiere el cumplimiento de los requisitos en ella establecidos.

En el supuesto de hecho de este expediente, del propio contexto de la cesión, se deduce que no se trata de la cesión de un préstamo o crédito hipotecario aislado, ya que el objeto de la transmisión –entre otros préstamos hipotecarios que gravan otras fincas no pertenecientes al mismo Registro–, son tres préstamos hipotecarios sobre fincas que constituyen la vivienda habitual de deudor persona física. […]

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

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338.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN. NOTIFICACIÓN DE COLINDANTES POR EDICTOS

Resolución de 10 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de expediente de dominio para la inmatriculación de finca. (ACM)

Resumen: En el Expediente de Dominio la notificación edictal en BOE de los colindantes que no pudieron ser notificados personalmente por correo certificado, debe ser nominativa e incluir la identidad de los mismos.

– Hechos: En un Expediente notarial de Dominio, ciertos colindantes son notificados notarialmente, hasta 3 veces (y otras tantas en el expediente catastral previo y anuncios en el Ayuntamiento), pero en todos los casos han sido devueltos los correos certificados remitidos por el notario, quien finalmente los considera notificados en virtud del edicto general, a todos los interesados en el expediente, publicado en el BOE con la descripción completa de la finca y los nombres de sus colindantes, sin que ninguno de ellos haya comparecido ni se haya opuesto al expediente.

– La Registradora titular y el sustituto, califican negativamente, conforme al art. 203-1-6ª LH, entendiendo que, dado que las notificaciones personales (cartas certificadas remitidas por el notario) han sido infructuosas, la notificación por edictos en BOE debe ser nominal a esos colindantes, no genérica a cualquier interesado.

La registradora también aclara su calificación (ante una posible interpretación dada por el notario) en el sentido de que el correo certificado con acuse de recibo remitido notarialmente, es una forma correcta de practicar la notificación sin que sea necesaria notificación presencial/personal por el notario. Pero al ser dicha notificación infructuosa por ser devuelta, es preciso acudir a los edictos, y éstos, a su vez, deben ser nominativos.

– El Notario recurre exponiendo que ninguna norma exige específicamente que la publicación del edicto sea nominativa, y que el nombre de los colindantes a notificar ya aparece en la descripción de los linderos de la finca, por lo que una interpretación finalística y sociológica conduce a que no es necesaria una fórmula sacramental y redundante de citar a los interesados, pues estos ya pueden ver su identidad en el contenido del edicto y por tanto pudiendo quedar enterados del mismo y ejercer todos sus derechos y acciones sin indefensión.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Los arts. 199 LH y 203 LH, y la Disp. Adicional2ª Ley 13/2015, prevén una notificación edictal genérica para “otros interesados” (con identidad o domicilio desconocido), pero siendo estos interesados conocidos y frustrada su notificación personal directa, esta se suple por otra notificación, ahora edictal y por el BOE, pero también personal y nominativa.

b) Entiende que no basta con que el nombre de los colindantes interesados aparezca en la descripción de la finca inserta en el edicto, porqué tales personas tienen que aparecer específicamente como “notificadas” y en ese concepto (no como meros colindantes); esta exigencia es, además, la que encaja y se adecua con el sistema de búsquedas automáticas del BOE (ACM)

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339.* COMPRAVENTA EXISTIENDO PENDIENTE DOCUMENTO INCOMPATIBLE PRESENTADO ANTERIORMENTE 

Resolución de 10 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Estando vigente el asiento de presentación, debe aplazarse el despacho del título presentado posteriormente relativo a la misma finca.

Con ocasión de la presentación de dos títulos totalmente incompatibles entre si, (2 compraventas otorgadas por el titular registral a favor de dos compradores diferentes) el registrador suspende la calificación del segundo por estar pendiente de despacho el título previo. El interesado recurre.

La DG, confirma la calificación y hace un amplio resumen de los efectos tanto sustantivos como formales del principio de prioridad (consagrado en el art. 17 LH) y su relación con el de tracto sucesivo del art. 20LH y extrae y esquematiza una serie de consecuencias:

• En relación al orden de despacho de los títulos: debe hacerse, como regla general, por su orden de presentación;
• En cuanto al rango de los derechos inscritos: lo determina la presentación en el Registro, salvo que se haya interpuesto tempestivamente la correspondiente tercería de dominio o de mejor derecho (art 24 LH y 175 RH), y
• En relación al modo de proceder respecto de los títulos anteriores presentados con posterioridad, no sólo ocurre que gana prioridad el título primeramente presentado, sino que determina el cierre registral a los títulos anteriores incompatibles presentados posteriormente. Este cierre registral puede ser de dos tipos:
  1. definitivo, cuando el primer título presentado se inscribe y
  2. provisional, cuando el titulo esta simplemente presentado, en cuyo caso el cierre se produce durante la vigencia del asiento de presentación y de sus prórrogas.

De ahí la importancia decisiva y esencial que a efectos de prioridad tiene la presentación de los documentos en el Libro Diario, ya que el momento de recepción del documento en el Registro determina con carácter general la preferencia a la inscripción o fecha de prioridad y su fecha y hora se considera la de la inscripción (art 24 y 25 LH)

El registrador tiene la obligación de despachar los documentos referentes a una misma finca por el riguroso orden de su presentación (con las excepciones lógicas como el caso de que el título posterior confirme el primero presentado o el caso en que el título posterior sea previo para la inscripción del primero; o como la doctrina del propio Centro Directivo en el sentido de que el documento presentado en el Diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado).

En este caso los títulos son claramente incompatibles. Tanto la legislación como la doctrina reiterada es que estando vigentes asientos de presentación anteriores con relación a las mismas fincas, más que suspenderse la inscripción o anotación del posterior debe aplazarse su despacho, de acuerdo con los arts 111.3 y 432.2.º RH que regulan las prórrogas del asiento de presentación y expresamente determinan que la prórroga del plazo de vigencia de los asientos de presentación lleva consigo la prórroga de los asientos de presentación anteriores o posteriores relativos a títulos contradictorios o conexos; también resulta del art. 18.2 LH, cuando establece que el plazo máximo para inscribir el documento es el de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa desde la fecha de la inscripción del título previo. (MN)

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340.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON AYUNTAMIENTO SOCIO. ADJUDICACIÓN SIN VALORACIÓN PERICIAL PREVIA

Resolución de 10 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Jaén n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de una finca a un Ayuntamiento en virtud de una escritura de disolución y liquidación de sociedad mercantil.

Resumen: No es necesario efectuar una valoración pericial de los bienes adjudicados a un Ayuntamiento, siendo socio, en las sociedades que son objeto de acuerdos de disolución y liquidación  pues esta materia se regula por su normativa mercantil específica.

Hechos: Se disuelve, y liquida una sociedad en la que uno de los socios es un Ayuntamiento. En la liquidación determinados bienes inmuebles se adjudican a un Ayuntamiento y otros bienes se adjudican al otro socio. La escritura se inscribe en el Registro Mercantil y se presenta después a inscripción en el Registro de la Propiedad.

El registrador exige que se haga una valoración pericial por técnico competente de los bienes inmuebles adjudicados al Ayuntamiento conforme a lo dispuesto en el artículo 11 del Reglamento de Bienes de Entidades Locales de 13 de Junio de 1986, y disposiciones autonómicas equivalentes en Andalucía.

El notario autorizante recurre y alega que dichas normas no son aplicables en sede de liquidación de una sociedad, que tiene naturaleza particional,  pues no pueda quedar a voluntad de uno de los socios (en este caso el Ayuntamiento) la valoración de los bienes que le sean adjudicados. En el presente caso, además, los liquidadores valoraron los bienes en los términos que resultan del informe de liquidación que figura incorporado a la escritura calificada, valoración que  fue aprobada, por unanimidad, por la Junta General de la Sociedad

La DG revoca la calificación.

Doctrina:   Las normas de valoración de inmuebles contenidas en el Reglamento de Bienes de Entidades Locales no son aplicables en sede de disolución y liquidación de una sociedad mercantil, que se rige por su normativa específica, y cuya causa económico–jurídica (la restitución del activo social a los socios, una vez pagados a los acreedores) no puede equipararse a la de la adquisición por precio o contraprestación o cualquier otro título oneroso, como pudiera ser en una compraventa, permuta, o similar.

La garantía de una correcta fijación del valor de los bienes adjudicados, en beneficio no sólo de los socios sino de los acreedores, descansa en otras cautelas legales, como es el informe de los administradores, el balance final de liquidación, la aprobación de la junta, y la responsabilidad solidaria de los socios en caso de aparición de pasivo sobrevenido.

En consecuencia no es necesario realizar una valoración pericial de los bienes inmuebles de una sociedad en la que un Ayuntamiento es socio en el momento de la liquidación de la misma. (AFS)

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341.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA EN CUANTO A LA LOCALIDAD EN QUE SE ENCUENTRA LA FINCA.

Resolución de 10 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jaca, por la que se deniega la rectificación de la descripción registral de una finca en virtud de solicitud en instancia privada.

Resumen: Para rectificar la descripción de una finca cambiando la localidad en donde se sitúa, si el registrador tiene duda de su identidad ha de acudirse a alguno de los procedimientos legales establecidos para ello. (arts 199, 200 o 201 LH)

Se pretende rectificar la descripción de una finca registral solicitando que se exprese que la finca está situada en la localidad de Araguás de Solano y no en Banaguás en base al art 201.2 LH,. El registrador considera no acreditado el cambio de localización y que sería necesario aportar certificado municipal de correlación o acudir al procedimiento del art 199 LH.

La Dirección General confirma la calificación. Considera que no es aplicable el art. 201.2 LH que está referido a cambios en identificación del inmueble que se acrediten fehacientemente y que no afecten a la superficie o linderos de la finca, tales como los cambios de nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre. También podría estar comprendido aquí el cambio de denominación de la localidad en la que se encuentra la finca. Pero en este caso se pretende que se haga constar que la finca se encuentra ubicada en una población distinta dentro de las que componen la unidad administrativa, y a juicio del registrador no está suficientemente acreditado. La única forma de lograr la inscripción de la rectificación de las fincas registrales, cuando el registrador tiene dudas de la identidad de la finca, es acudir a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la LH tras la reforma por la Ley 13/2015, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble: El procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (art 199); el deslinde (art 200) o el expediente regulado en el art 201 párrafo primero, en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas, en particular la intervención de los colindantes cuya notificación no ha podido cumplimentarse. En otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles perjudicados. (MN)

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342.*** INSCRIPCION DE LA PARTICION EN GALICIA. NO CABE EXIGIR EL PACTO DE MEJORA

Resolución de 13 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 6 , por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: El registrador no puede exigir, en las particiones hereditarias sujetas al derecho gallego, que se aporten los pactos de mejora, aunque sean posteriores al otorgamiento del testamento y por tanto aunque hayan podido modificar las disposiciones de dicho testamento.

El supuesto es el siguiente: Siendo aplicable el derecho gallego se presenta partición hereditaria otorgada por tres de los cuatro hijos de los causantes. En los testamentos los causantes designaron herederos a los 3 comparecientes e hicieron una serie de legados, entre ellos uno a favor del hijo no heredero. Con posterioridad al testamento, uno de los causantes otorgo a favor del hijo no heredero un pacto de mejora.

El registrador entiende que es necesario conocer el contenido del pacto de mejora porque puede alterar el contenido patrimonial de las disposiciones patrimoniales.

La Dirección revoca la Nota. Analiza los diferentes pactos sucesorios del derecho gallego: los de mejora y los de aportación. La Apartación (arts 224 y ss de la Ley de derecho Civil de Galicia) tiene como finalidad el apartamiento de legitimarios a cambio de «bienes concretos» que les sean adjudicados, por lo que se trata de un llamamiento a título singular. Respecto a los de mejora, también es un llamamiento a titulo singular (art. 214) en virtud de la cual, sea sucesión testada o intestada, un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente. Entiende el Centro Directivo que el mejorado debe ser tratado como un legatario y que la mejora no es título sucesorio para designación de herederos, sino que dicho título sucesorio solo lo es para el beneficiario a título singular de dicho pacto sucesorio. Por tanto, dado que, como regla general, puede realizarse la aceptación y adjudicación de los bienes de la herencia sin la concurrencia de los legatarios, debe admitirse el otorgamiento de la escritura de herencia por los llamados como herederos sin necesidad de la intervención de esos legatarios o de los mejorados por el pacto sucesorio.

También analiza la influencia de las legítimas y su posible perjuicio debido a las disposiciones hechas en pacto sucesorio. Recuerda que la vigente Ley  de derecho civil de Galicia adopta el modelo «pars valoris» es una obligación de valor que puede ser satisfecha en metálico. El  legitimario tiene a su favor el derecho a percibir con cargo a la herencia un valor patrimonial, pero no forma parte del proceso de transmisión y adquisición de los bienes hereditarios y, por lo tanto, del caudal relicto, con respecto al cual es un tercero acreedor. La legítima se configura como un derecho preferente al de los legatarios hasta el límite de la cuota legitimaria y constituye un derecho también preferente al de los acreedores del heredero. En definitiva, a efectos de este expediente, tratándose de una sucesión de causantes aforados a derecho civil gallego, la legítima tiene una naturaleza especial «pars valoris», lo que permite que, en esa liquidación de bienes comunes, el legitimario ostente solo un derecho al valor. La consecuencia de todo esto, es que no es necesaria la intervención de los legitimarios en la partición y adjudicación de la herencia, lo que cohonesta con la posibilidad del pago de la legítima con caudal extrahereditario –art 246 de la Ley de derecho civil de Galicia–.

Respecto a la alegación del registrador de que el pacto sucesorio puede alterar el contenido patrimonial de las disposiciones testamentarias, la confirma en el sentido de que cabe que esos pactos sucesorios generen mejoras a favor de otros descendientes distintos de los herederos, pero hay que analizar los tipos de pactos sucesorios que caben: Hay pactos sin entrega de bienes de presente, que generan la obligación de entrega por parte de los herederos y el derecho del beneficiario a reclamar la entrega del legado o el cumplimiento de lo pactado, lo que no impide la adjudicación hereditaria. Y hay pactos de mejora con entrega de bienes de presente, en cuyo caso, sin dejar de ser un pacto sucesorio, produjo efectos dispositivos al tiempo de la realización del pacto, semejantes, en dicho aspecto, a los de una donación inter vivos. Pero esto no impide la partición y adjudicación hereditaria actual más allá de los efectos de computación e imputación para cálculo de la legítima, que como se ha dicho, es un derecho de valor o crédito. En definitiva, en cualquiera de los dos casos, la aceptación y adjudicación de la herencia puede otorgarse por los herederos sin intervención de los mejorados en los pactos sucesorios gallegos, ya que los derechos y acciones en defensa de sus legados o mejoras, están protegidos.

COMENTARIO: Inexplicable el argumento de la resolución. Por supuesto que los descendientes mejorados no instituidos herederos no tienen que intervenir en la partición hereditaria, al igual que tampoco tienen que hacerlo los legatarios. Pero dicha intervención no es lo que pedía el registrador, sino conocer su contenido, para poder calificar, por ejemplo, que los herederos no se puedan adjudicar bienes que se han atribuido a un descendiente mejorado, como ocurriría con los legados, lo que pasa es que estos ya le constan al calificar puesto que figuran en el propio testamento. (MN)

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343.** PARTICIÓN POR CONTADOR EXISTIENDO INCAPACITADOS. REDUCCIÓN LEGADOS INOFICIOSOS. 

Resolución de 13 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición y adjudicación de herencia. 

Resumen: El contador partidor no puede unilateralmente reducir legados por inoficiosos. Tal acto excede de lo meramente particional y necesita el concurso de todos los interesados. El consentimiento dado por el tutor de un interesado requiere aprobación judicial.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de partición realizada por contador-partidor  testamentario en la que, entre otras operaciones, adjudica varios legados a los hijos, algunos de ellos con discapacidad. Se da la circunstancia  de que la contadora-partidora reduce por inoficioso uno de los legados adjudicados a un hijo con discapacidad.

Registrador: Entiende que debe acreditarse la aprobación judicial de la partición  al tener carácter dispositivo la partición realizada y concurrir personas con discapacidad.

Recurrente: En su fundada argumentación alega, entre otros argumentos, que no se necesita aprobación judicial ya que en la partición realizada por contador partidor no se da ningún tipo de representación, lo que confirma el artículo 1057.3 CC que solo exige en tales casos citación de los representantes legales para el inventario, argumento que expresamente confirma la Resolución.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

La partición del contador partidor es un acto unilateral,  no convencional, y aunque estén interesados en la partición personas con discapacidad no surgen en este tipo de particiones supuestos de actuaciones sujetas a control o refrendo judicial, que sí se dan cuando en la partición convencional intervienen como representantes legales tutores, curadores o defensores judiciales.

Sin embargo, lo que se cuestiona en este caso es si el contador partidor se ha limitado a realizar actos particionales o si, por el contrario, se ha excedido de su función de contar y partir realizando actos de naturaleza dispositiva.

Así opina la Dirección General porque no puede el contador partidor decidir sobre la inoficiosidad de las disposiciones testamentarias sin la concurrencia de todos los interesados. Tal actuación excede de lo meramente particional (R. de 14 de septiembre de 2009) y por ello  el consentimiento expresado por el tutor requeriría de la aprobación judicial. 

“Alega la recurrente la Resolución de 26 de junio de 2019, pero en aquel supuesto, se trataba de concurrencia de una partición que habían ratificado todos los herederos, entre ellos, el tutor de uno con capacidad judicialmente modificada y  las actuaciones realizadas no se apartaron de lo meramente particional. Cita también la Resolución de 10 de enero de 2012, pero en aquel supuesto la partición del contadorpartidor fue hecha con el consentimiento de todos los representantes legales de los interesados, y dentro del marco competencial del contador-partidor”. (JAR)

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344.**  CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CON PACTO DUDOSO

Resolución de 13 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 1, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad.

Resumen: Sólo cabe la cancelación convencional automática de la hipoteca si el pacto se refiere con nitidez al plazo de duración del derecho real de hipoteca (caducidad). Si no está claro si se está refiriendo a dicho plazo o al de la obligación garantizada no cabe la cancelación convencional automática.

Hechos: En base al artículo 82 LH se solicita mediante instancia privada la cancelación por caducidad de dos hipotecas de máximo constituidas: (i) una de ellas en garantía  de una cuenta especial de crédito con finalidad liquidatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento, que tendrá validez hasta el día 22 de julio del año 2019; (ii) y la otra en garantía del crédito convenido en póliza de crédito con vencimiento 24 de julio de 2019

Registrador: Suspende la práctica de la cancelación por aplicación del artículo 82, párrafo quinto LH: para la cancelación de dichas hipotecas por caducidad es necesario el transcurso de un plazo de veintiún años contados desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada (esto es, el plazo de prescripción de la acción hipotecaria que es de veinte años más un año durante el cual no ha de resultar que ha sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca).

Recurrente: Alega que se trata de dos hipotecas flotantes de las reguladas por el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria y constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

PLAZO DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA Y PLAZO DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA

 1 No siempre es fácil decidir si el plazo fijado se refiere (i) a la duración de la hipoteca (lo que posibilita su caducidad independientemente de la obligación garantizada, ex. art. 82 párrafo segundo LH), (ii) o si trata de definir únicamente el margen temporal de la obligación que se garantiza (caso en que una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél).

2 En caso de duda no procede la cancelación convencional automática de la hipoteca, que sólo tendrá lugar cuando el pacto sea nítido y manifiesto, pero no cuando sea dudosa o controvertida la cláusula por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo de la obligación.

HIPOTECAS EN GARANTÍA DE CUENTAS CORRIENTES DE CRÉDITO E HIPOTECAS “FLOTANTES”.

1 En las «las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito» (Art. 153 LH), el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito (artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria).

 2 Sin embargo, en las «hipotecas flotantes» el plazo estipulado lo es de la hipoteca y, por tanto, la inscripción respectiva podrá cancelarse por caducidad llegado el término pactado o la última de sus prórrogas posibles (artículos 82, párrafo segundo, y 153 bis de la Ley Hipotecaria).

Conclusión: En el presente caso, del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato, resulta que el plazo de duración pactado no es un plazo de caducidad de la hipoteca sino que se refiere a la duración de las obligaciones contraídas,  por lo que no se pacta una hipoteca regulada en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. (JAR)

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345.* DOBLE INMATRICULACIÓN EN CONCENTRACIÓN PARCELARIA. ACREDITACIÓN DE ANTIGÜEDAD DE UNA OBRA NUEVA ANTIGUA

Resolución de 13 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villacarriedo, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de descripción de una finca y de la declaración de una obra nueva sobre la misma.

Resumen: Acreditada la existencia de una doble inmatriculación parcial, a consecuencia de un expediente de concentración parcelaria, el registrador debe rectificar el historial registral de la finca de origen y mantener el de la finca de reemplazo.

Hechos: En escritura de aceptación de herencia se rectifica la descripción registral de una finca sobre la base de que una parte de ella fue objeto de un proceso de concentración parcelaria, dando lugar como finca de reemplazo a otra de las fincas registrales incluidas en el inventario de la herencia. Para llevar a cabo la rectificación, comparecen en la escritura los titulares de las parcelas catastrales colindantes, quienes consienten la rectificación. Asimismo, se declara por antigüedad una edificación existente sobre la finca.

El registrador suspende la inscripción por haber observado tres defectos: 1) la descripción de la parte no afectada por la concentración no concuerda con la CCDG aportada; 2) no quedan acreditadas la descripción, antigüedad y coordenadas de la edificación; 3) según los planos de concentración parcelaria, la finca que se describe como resto, aunque tiene CCDG propia, en realidad forma parte de otra finca de reemplazo, inscrita a nombre de uno de los colindantes comparecientes con carácter ganancial, por lo que debe segregarse la parte afectada por la concentración, con la correspondiente licencia de parcelación, y debe atribuirse dicha parte al interesado, expresando la causa de la atribución, con el consentimiento del cónyuge del colindante, pues la finca de este consta inscrita como ganancial.

El interesado recurre la nota de calificación registral.

Resolución: La DG estima parcialmente el recurso, en los términos siguientes:

– Primer defecto: revoca la nota de calificación. Admite la descripción del resto de finca tras la aportación de parte de ella a la concentración parcelaria, descripción que es coincidente con la resultante de la CCDG aportada tanto en superficie como en cuanto a los linderos. Tampoco es impedimento que acto seguido se declare una edificación y no se describa de nuevo la finca tras esta declaración de obra, pues ello no afecta a su superficie.

– Segundo defecto: confirma la nota de calificación, pues la escritura no incorpora las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, sino que se remite a las coordenadas catastrales. En tal caso, se requiere que la superficie ocupada según la escritura coincida con la que figura en la CCDG, lo que no sucede en este caso. Por otra parte, al no coincidir tampoco puede admitirse para acreditar la antigüedad un certificado municipal que se refiere a la edificación que resulta de la información catastral.

– Tercer defecto: revoca parcialmente la nota. La DG considera que en relación con la parte de la finca objeto de concentración parcelaria se ha producido una doble inmatriculación, muy habitual por otra parte ya no se cancela el folio real de las fincas que son sustituidas por las fincas de reemplazo. Por ello, el registrador debe iniciar de oficio el procedimiento del art. 209 LH, sin que sea necesario para ello ni llevar a cabo la segregación ni obtener licencia de parcelación. Por otra parte, la DG confirma la apreciación del registrador de que el resto que quedó tras la concentración parcelaria en realidad, en contra de lo que afirman los interesados y de lo que figura en el Catastro, forma parte de otra de las fincas resultantes de la concentración y está inscrito a nombre de otra persona, según los planos de la concentración parcelaria. Por tanto, se trata de un error que requiere la rectificación del título de concentración parcelaria, con el consentimiento de sus titulares (uno de ellos ya compareció consintiendo la rectificación, pero al estar inscrita la finca como ganancial se requiere también el consentimiento de su cónyuge, por lo que se confirma en este punto la nota de calificación).

Doctrina: Los casos de doble inmatriculación parcial a consecuencia de un procedimiento de concentración parcelaria son muy frecuentes, ya que la ley no ha adoptado para la propiedad rústica la misma técnica y mecanismo registral que en los procedimientos de reorganización de la propiedad urbana, basados estos últimos en la adecuada y detallada constancia registral de la equivalencia entre fincas de origen y fincas de resultado, y en la cancelación preceptiva del folio real de todas aquellas.

En el caso de las fincas rústicas, la regulación de la concentración parcelaria en el Título VI del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, permite la coexistencia y vigencia de los folios reales tanto de las fincas de origen como de las fincas de reemplazo, lo que ha producido numerosísimos casos de doble inmatriculación en nuestro sistema registral, y de disociaciones entre los actos y negocios jurídicos que se han venido inscribiendo sobre las fincas de origen y los que se han venido inscribiendo sobre las fincas de reemplazo.

Para dar solución a estos supuestos, debe tenerse en cuenta el procedimiento del art. 209 LH, dedicado a la regulación de la subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos, atribuyendo la competencia para su tramitación y resolución al registrador de la propiedad.

En este expediente, que puede iniciar de oficio el registrador, en caso de concentración parcelaria, lo procedente será cancelar o rectificar el historial registral de la finca o fincas de origen y mantener vigente, con las modificaciones que sean precisas, el de la finca o fincas de reemplazo.

Por otra parte, para la rectificación de la inscripción de la finca de reemplazo, inscrita erróneamente a nombre de los colindantes, no es necesario, como exige el registrador, expresar la causa de la atribución patrimonial al interesado, ni realizar segregación alguna, aunque sí se requiere, para consentir la disminución de superficie de la finca ganancial, el consentimiento del cónyuge del colindante que ya intervino en la escritura, pues la finca está inscrita como ganancial.

Comentario: Resolución de escaso interés doctrinal. La necesidad de coincidencia entre la superficie ocupada por la edificación según el título y según el Catastro, para que la CCDG acredite la antigüedad de la construcción, ya había sido puesta de manifiesto en otras resoluciones (v.gr., (RR. 02.03.2017, R. 22 de marzo de 2017, R. 19 de julio de 2017 y R. 11 de junio de 2020) Por lo demás, parece evidente que en la doble inmatriculación producida por un error en el título de concentración parcelaria, no se requiera licencia de parcelación ni causa de atribución alguna, pues el propio error es la causa de la disminución superficial. (VEJ)

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346.** EMBARGO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA A NOMBRE DEL DEMANDADO FRANCÉS CON SUJECIÓN   A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Resolución de 14 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2 a la práctica de una anotación preventiva de embargo. (IES)

Resumen: No cabe oponer a la aplicación del artículo 144.6 RH, el hecho de que la publicidad registral no identifique al cónyuge, pues, aunque así fuere, sí publica su existencia y la remisión al régimen matrimonial aplicable.

Hechos: Se suspende la práctica de una anotación de embargo de la décima parte indivisa de determina finca ordenada en mandamiento librado en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales. La participación indivisa de finca objeto de embargo figura inscrita a nombre del demandado, de nacionalidad francesa, «con sujeción a su régimen matrimonial»,

El registrador: no cabe la práctica de la anotación de embargo porque no consta que la demanda ha sido dirigida contra ambos cónyuges o bien, que se ha notificado a la esposa, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 144.1 del Reglamento Hipotecario y 541.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Los recurrentes alegan que se trata de un matrimonio celebrado en Francia entre franceses, por lo que, no pudiendo llevarse a cabo la averiguación del régimen matrimonial del ejecutado ni de la identidad de la consorte del mismo, y siendo el único bien conocido del mismo para conseguir el cobro de la deuda por medio del embargo del mismo, existe una laguna jurídica. Que se inscribió en el Registro en 1983 un derecho sin importar que el titular del derecho acredite el concreto régimen matrimonial en que se encuentra casado ni la identidad de su consorte, creando objetivamente confianza de que mantendrá ese comportamiento, y cuando se pretende trabar un embargo sobre el derecho de este mismo sujeto, la ley exige acreditar dicho régimen matrimonial o que se ha demandado o notificado al cónyuge cuya identidad se desconoce.

Dirección General.- La reforma del artículo 144 del Reglamento Hipotecario, añadió un nuevo número 6 a través de la disposición adicional cuarta de la Ley 13/2012, de 26 de diciembre (sin que quepa objetar obstáculos de rango normativo, pues no hay materia reservada al reglamento en la que no pueda entrar una ley), en el que resuelve las dificultades prácticas derivadas de la constitución de un gravamen forzoso sobre un bien inscrito a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera sin especificar su régimen económico matrimonial, al disponer de forma menos gravosa para el acreedor, que «cuando se trate de bienes inscritos conforme al artículo 92 de este Reglamento, a favor de adquirente o adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, con sujeción a su régimen matrimonial, se haya o no indicado dicho régimen, el embargo será anotable sobre el bien o participación indivisa del mismo inscrita en tal modo, siempre que conste que la demanda o el apremio han sido dirigidos contra los dos cónyuges, o que estando demandado o apremiado uno de los cónyuges ha sido notificado al otro el embargo». No cabe oponer a este precepto el hecho de que la publicidad registral no identifique al cónyuge, pues, aunque así fuere, sí publica su existencia y la remisión al régimen matrimonial aplicable. (IES)

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347.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERÉS DE DEMORA: INTERÉS REMUNERATORIO MAS DOS PUNTOS

Resolución de 14 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º10, por la que se deniega la inscripción de una cláusula de un préstamo hipotecario relativa al interés de demora. (CB)

Resumen: La DGSJyFP confirma la nota de la registradora que deniega un préstamo con hipoteca que establece un interés de demora de dos puntos más el interés ordinario, inferior al legal imperativo.  

Resolución: La DGSJyFP confirma la nota o acuerdo.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

Hechos: 1. En la cláusula segunda, punto 12.2 de interés de demora, de la escritura de préstamo hipotecario […] se establece que dicho interés será el interés remuneratorio más dos puntos porcentuales a lo largo del periodo en que aquel resulte exigible.

Registradora: La registradora deniega su inscripción por ser contrario a lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Recurrente: El notario recurrente entiende que este precepto debe interpretarse a la luz de la Directiva europea que fija este tipo de interés como un tope máximo, pero no impide en beneficio del consumidor establecer uno inferior. […]

Los términos de la ley [art. 25 LRCCI] no ofrecen lugar a dudas al establecer que el interés moratorio será tres puntos por encima del interés remuneratorio. Y no se admite pacto en contrario.

3 […] el Preámbulo de la Ley 5/2019 […] justifica la nueva regulación […] intereses moratorios […] diciendo que «la nueva regulación dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes». […]

Por otra parte, el artículo 3, párrafo primero […] Ley 512019 establece que: «Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario». […]

[…] frente al régimen general de autonomía de la voluntad [no se trata de tal régimen, que engloba el contrato por adhesión y el por negociación, sino el de la contratación con condiciones generales] dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula [negociada] reguladora de dichos intereses […]

Los argumentos del recurrente por tanto de contravención de la Directiva europea no pueden ser por tanto estimados, pues el legislador español en su transposición ha excluido de la negociación (para evitar toda sombre de abusividad en la negociación con consumidores) la fijación del tipo de interés de demora, situándolo en un plano de norma imperativa.

5 Todo ello se entiende sin perjuicio de que ninguna limitación se establece [en caso de negociación de la cláusula] en cuanto a la negociación de la cifra de responsabilidad hipotecaria (cfr. artículo 114 de la Ley Hipotecaria) que puede ser inferior a la cifra máxima resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que únicamente a efectos hipotecarios pueda fijarse para los intereses ordinarios.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

OBSERVACIONES. Aunque la registradora deniega con razón un buen grupo de cláusulas de una hipoteca, algunas por ser abusivas, la resolución de la DGSJyFP de 14 setiembre 2021 rechaza la inscripción de un interés de demora de dos puntos por encima del convencional por ser menor al límite de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

  Aunque para la DGSJyFP queda de manifiesto la necesidad de admitir la posibilidad de establecer una responsabilidad hipotecaria por demora inferior al límite legal (art. 114.3 LH), eso no le basta para cambiar su doctrina y revocar la nota de suspensión y admitir el recurso del notario y con él, la posibilidad de establecer, en beneficio de la persona consumidora un interés de demora inferior al límite legal del art. 25 LRCCI.

  Aunque el notario, demuestre que entre el art. 114.3 LH y el 25 de la LRCCI existe una identidad de criterio que justifica no sólo la posibilidad de reducir la responsabilidad hipotecaria por intereses de demora sino la de reducir el tipo máximo del interés de demora fijado por la ley o incluso de no pactarse tipo de interés de demora alguno, la DGSJyFP se mantiene en el argumento contrario.

  El notario, en su informe, alega con razón, que la finalidad de protección de las personas consumidoras frente cláusulas abusivas obliga a admitir la posibilidad de rebajar el interés de demora de las hipotecas residenciales por debajo del límite legal. Recordaremos brevemente sus argumentos.

  Señala el recurrente que:

(1) la norma interna de transposición no es coherente con la Directiva que se transpone, que impone a los Estados establecer un máximo para el interés de demora no un interés de demora fijo también a la baja;

(2) que la Directiva sólo permite recargos establecidos por el prestamista no por la Ley;

(3) que el recargo admitido por la Directiva es sobre los gastos, no sobre el interés que es lucro y no gasto;

(4) que no es correcto excluir el control de abusividad de las cláusulas de interés de demora, por lo que debe admitirse el de la cláusula de demora que incrementa tres puntos el interés convencional;

(5) que sólo en caso de pacto se admite el recargo, sin pacto no se puede imponer la mora de la ley nacional;

(6) que no se quieren reducir los derechos de los prestatarios ni impedir la mora cero cuando no hay pacto o la rebaja si lo hubiera;

(7) que es necesaria una interpretación conforme de la norma interna;

(8) que la norma es semiimperativa en beneficio de la persona consumidora: dispositiva para ella, imperativa sólo para el profesional; que no se entiende que no haya límite para el interés remuneratorio y no se admita la rebaja del moratorio;

(9) que carecería de sentido la protección frente a las cláusulas abusivas si no se admite la rebaja de la demora;

(10) que admitir la rebaja de la responsabilidad hipotecaria por mora revela la identidad de fundamentos para defender la rebaja de la mora, lo que parece ser admitido, de modo contradictorio por la misma Dirección General. En pro de la posibilidad de rebajar el interés de demora en los préstamos hipotecarios residenciales, Álvarez Royo-Villanova, da argumentos adicionales.

  La limitación de los intereses de demora a tres puntos por encima del convencional es positiva, al reducir el límite legal anterior, que era nada menos que tres veces el interés legal. Sin embargo, es negativa en cuanto eleva en un 50% el plus a sumar al interés convencional para fijar el de demora, que en su momento fuera establecido, no sin dificultades, por el Tribunal Supremo.

  Dice la DGSJyFP que los términos de la ley, art. 25 LRCCI, no ofrecen lugar a dudas al establecer que el interés moratorio será tres puntos por encima del interés remuneratorio sin que se admita pacto en contrario y que con ello el legislador, frente al régimen general de autonomía de la voluntad, sustituye ésta por un precepto imperativo.

  Sin embargo, hay elementos que abonan la confusión. La sustitución de la autonomía de la voluntad se predica respecto del régimen general de ésta, que engloba tanto al contrato por adhesión como al por negociación, sin embargo, en este caso se trata de la contratación con condiciones generales, que tiene un régimen específico y que respecto a lo que ahora interesa, incluye el carácter semiimperativo de las normas de protección, dispositivas para la persona consumidora y obligatorias para el profesional predisponente.

  Otros elementos de confusión vienen por no saberse si para la vigencia del límite legal de demora es necesario pacto, como parece resultar de la Ley Hipotecaria o si basta el pronunciamiento legal, como parece significar el art. 25 LRCCI.

  En el art. 114 LH el pacto sobre la cuantía de la responsabilidad hipotecaria por demora parece necesario, porque no creemos que la Ley Hipotecaria admita una responsabilidad hipotecaria por demora “a lo largo del período [de todo el tiempo de mora] en el que aquel [interés de demora] resulte exigible”. Sin embargo, del art. 25 parece que haya o no pacto, en la hipoteca residencial regirá siempre un interés de demora superior en tres puntos al interés remuneratorio.

  Por eso creemos que, pese a todo, en hipotecas con condiciones generales, el deudor puede legítimamente adherirse a un contenido predispuesto que no imponga intereses de demora o que el que imponga sea menor a tres puntos por encima del interés convencional si lo hubiere, o inferior al mismo interés convencional, todo ello sin perjuicio de la calificación, en su caso, del carácter abusivo de las cláusulas donde se impongan dichos intereses, extremo, que inspirado seguramente por la jurisprudencia del TJUE, es recordado por el notario recurrente. (CB)

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348.** ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE AEAT CON CARTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. NOTIFICACIONES.

Resolución de 14 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jávea n.º 1, por la que se suspende la anotación preventiva de un mandamiento de embargo.

Resumen: Salvo tercería de mejor derecho, prevalecerá el orden registral de las anotaciones de embargo, no siendo exigible la notificación del embargo tributario a los titulares de cargas anteriores cuando no se pretende alterar la prioridad registral.

Hechos: Se presenta mandamiento de embargo a favor de la Administración Tributaria y solicita certificación de cargas en la ejecución del mismo.

El registrador suspende la anotación preventiva y la expedición de la certificación por no haberse notificado el embargo a los acreedores hipotecarios del bien embargado, ni a los juzgados de Instrucción que dictaron anteriores anotaciones preventivas de prohibición de vender, gravar y/o enajenar, entendiendo que es necesario acreditar esta notificación conforme al artículo 76 del Reglamento General de Recaudación y por tratarse de anotaciones preventivas judiciales de prohibición de disponer.

El abogado del Estado recurrente entiende que se está haciendo una interpretación errónea de este precepto y que sólo se precisa notificar a los titulares de cargas posteriores a la anotación de embargo que existan en el momento de expedirse la certificación de cargas y no a los anteriores a la anotación misma.

Resolución: La Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina: Comienza nuestro CD exponiendo el contenido del artículo 170 de la Ley General Tributaria, apartados 1 y 2 que determinan lo siguiente: de ellos resulta que el mandamiento expedido por la administración tributaria tiene el mismo valor que si se tratara de mandamiento judicial de embargo, y que ese embargo “se notificará a los titulares de cargas posteriores a la anotación de embargo y anteriores a la nota marginal de expedición de la certificación”. Y añade que “La anotación preventiva así practicada no alterará la prelación que para el cobro de los créditos tributarios establece el artículo 77 de esta ley, siempre que se ejercite la tercería de mejor derecho. En caso contrario, prevalecerá el orden registral de las anotaciones de embargo”.

Y por su parte, el artículo 76.3 del Reglamento General de Recaudación reproduce lo dispuesto sobre la notificación del embargo en la LGT que antes hemos visto.

De estos dos preceptos se deriva claramente que la notificación del embargo debe realizarse:

A los titulares de cargas posteriores a la anotación de embargo y anteriores a la nota marginal de expedición de la certificación.

Sin que sea necesario la notificación a los titulares de cargas anteriores a la propia anotación preventiva, que no se ven afectadas; ello solo sería preciso en el caso de que se pretendiera hacer efectiva una eventual prelación del crédito anotado frente a dichas cargas anteriores.

Finalmente dice que el hecho de que las anteriores anotaciones preventivas sean de prohibición de disponer tampoco exige una notificación expresa al juzgado que las dictó, las cuales “podrán o no impedir que sean inscribibles las transmisiones derivadas de la ejecución, pero nada impide que entretanto vaya ganando prioridad registral la anotación de embargo ordenada por la Administración Tributaria”.

Comentarios: Es de recordar la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer, cualquiera que sea su origen, que se ha de matizar cuando se trata de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, y sin que se pueda admitir la inejecutabilidad de los bienes sujetos a prohibición de disponer puesto que la función del principio de responsabilidad patrimonial quedaría eliminada.

Sin duda la confusión en este caso se encuentra en el mismo precepto y en la forma de proceder de la administración tributaria, pues dado que la certificación de cargas se solicita de forma simultánea con la anotación de embargo, en ningún caso podrán existir cargas posteriores al embargo y anteriores a la nota de expedición de la certificación. (MGV)

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349.** VENTA DE FINCA RÚSTICA POR MITADES INDIVISAS EN ANDALUCÍA. IMPOSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN TRAS LA NOTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA AL REGISTRADOR

Resolución de 15 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: En los casos de venta de finca rústica en Andalucía a dos o más personas, si consta en el Registro comunicación del órgano competente declarando que hay parcelación, aunque no exista asignación de uso o indicio alguno de parcelación, no puede accederse a su inscripción y sólo cabe al interesado recurrir dicha Resolución en la vía contencioso administrativa.

Hechos: En Andalucía se vende una finca rústica por mitades indivisas a dos hermanos, sin ningún pacto sobre su uso y sin ningún otro indicio adicional que revele la existencia de una parcelación ilegal.

El registrador, entendiendo que la compra por dos personas de una finca por mitades es un acto revelador de una parcelación ilegal, exige licencia municipal de división de terrenos y lo comunica a la Junta de Andalucía que contesta en plazo declarando nula la división de terrenos contenida en dicha escritura sin ningún otro razonamiento.

El notario autorizante recurre y alega que no hay ningún indicio de parcelación ilegal, tal y como se ha reconocido en algún precedente resuelto por la DG de finca vendida a dos hermanos, por lo que procede su inscripción.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Reconoce que la venta de una finca rústica a dos personas por sí sola, sin ningún otro indicio,  no es ningún acto de parcelación ilegal, como ocurre en el presente caso.

Sin embargo, al haber una resolución administrativa declarando que existe parcelación no cabe ya la inscripción y sólo cabe recurrir el acto administrativo en la vía contencioso administrativa. (AFS)

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350.*** VENTA DE EDIFICIO REFUGIO ADSCRITO A UNA CONCESIÓN

Resolución, de 16 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Sort, por la que se suspende la inscripción de la venta de un edificio refugio que se encuentra en una finca registral más amplia consistente en una línea de transporte de energía eléctrica.

Resumen: La venta de fincas o inmuebles afectos a una concesión exige la previa inmatriculación de los mismos, sin que sea suficiente a estos efectos que figuren “mencionados” en la descripción de la concesión inscrita como tal concesión.

Figura inscrita una concesión que consiste en una línea de transporte eléctrico que atraviesa varios municipios, con una inscripción principal en el Municipio de Vielha y otra de referencia en el de Sort. Se pretende ahora la inscripción de una escritura por la que una sociedad vende a otra un edificio refugio  que forma parte de la concesión. En la inscripción de la Concesión consta lo siguiente: «Aneja a la línea va otra de comunicación telefónica sistema de alta frecuencia …, encontrándose instalada la segunda en un edificio destinado a servicio de la línea sito en este término de Sorpe, de superficie dieciocho metros de largo por trece de ancho»

La registradora suspende la inscripción de la venta porque no se lleva a cabo previamente la operación registral de segregación de dicha edificación ni se acredita la autorización de la venta o su innecesariedad por la administración concedente.

La Dirección confirma el defecto.

Como el recurso se dirige a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña analiza la DG su propia competencia, confirmándola, de acuerdo con la R de 29 de agosto de 2019, según la cual «la competencia para resolver recursos mixtos, es decir, basados en cuestiones específicas de derecho catalán comprendiendo, además, otras cuestiones de derecho común u otro tipo de derecho –registral, consumo, etc.–, corresponde a esta Dirección General de los Registros y del Notariado. Solo cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña.

Respecto al fondo del asunto, resume los preceptos de la LH y su Reglamento relativos a la inscripción de concesiones administrativas (arts. 334 CC 31 y 61, 67 RH): Las concesiones sobre bienes inmuebles se califican como bienes inmuebles y son inscribibles, constituyendo una finca especial que abre folio registral, diferente de los inmuebles sobre las que recae; y cuando discurre por diferentes términos y registros se practica una inscripción principal e inscripciones de referencia en los restantes; A su vez, en el art. 61 del RH se regula el título inscribible, las circunstancias de la inscripción y la forma de practicarse la inscripción, posibilitando una inscripción principal en el punto de arranque e inscripciones concisas en los demás términos municipales por donde pueda discurrir la concesión, pero siempre entendido que se refiere a la inscripción de la concesión, que debe diferenciarse de las fincas registrales constituidas por los inmuebles adquiridos por el concesionario. A estas se refiere el art. 31. 2 RH cuando dispone que «la adquisición por expropiación forzosa o por cualquier otro título de fincas o derechos inscritos que hayan quedado afectos a la concesión se inscribirá a favor del concesionario, haciéndose constar en las inscripciones respectivas su afectación, y en la inscripción de la concesión la incorporación de aquéllos, por nota marginal. También se hará constar en las inscripciones y notas marginales respectivas que las fincas incorporadas quedan gravadas con las cargas a que esté sujeta o se sujete en el futuro la concesión. Sobre las fincas o derechos inscritos afectos a una concesión no se podrán inscribir otras cargas o gravámenes que los que recaigan sobre ésta y hayan sido autorizados por la Administración concedente» El mismo art. regula también el destino de las fincas adquiridas por el concesionario cuando no deban revertir al concedente.

En este caso consta inscrita la concesión pero no consta en el expediente, por el contrario, que el edificio-refugio esté inmatriculado como finca registral afecta a la concesión, por lo que para poder practicarse la inscripción de la compraventa será preciso que con carácter previo se inmatricule dicha finca a favor del concesionario, como integrante de la concesión, cumpliendo la normativa registral general y la contenida en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, así como en las normas reguladoras del título de la concesión, según exige el principio de tracto sucesivo. Solo en tal caso, una vez inmatriculada separadamente como integrante de la concesión, la inscripción de la compraventa no requeriría licencia administrativa urbanística. Entiende que aunque en la inscripción de la concesión consta que «Aneja a la línea va otra de comunicación telefónica sistema de alta frecuencia por ondas …, encontrándose instalada la segunda en un edificio destinado a servicio de la línea sito en este término de Sorpe, de superficie dieciocho metros de largo por trece de ancho»., entiende que esta descripción debe considerarse a efectos registrales como una mera mención (art 29 y 98 LH), ya que no consta la inscripción separada y especial como finca afecta a la concesión, en los términos del art 31 RH, según ha quedado expuesto. (MN)

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351.** DESHEREDACIÓN. INTERVENCIÓN DE LOS HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Resolución de 20 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y partición de herencia. 

Resumen: Si todos los herederos acuerdan con el desheredado dejar sin efecto la desheredación ordenada por el testador, los descendientes del desheredado deben prestar la conformidad al acuerdo, pues conforme al artículo 857 CC son legitimarios.

Hechos: Es similar al de la Resolución de 28 de enero de 2021 citada en los vistos y comentada en el Informe del mes de febrero de 2021 (Nº 41): R

El causante había otorgado testamento en el cual desheredó a sus dos hijos (…) legó a sus nietos lo que por legítima les corresponde e instituyó heredera a su esposa. En la escritura, otorgada por la instituida heredera y por los hijos desheredados, se expresa lo siguiente: «III.–Desheredación. Manifiestan los señores comparecientes que la causa de desheredación establecida en la cláusula primera del testamento no es cierta, consintiendo todos este extremo; en consecuencia, y teniendo presente las disposiciones del referido testamento, han acordado, conforme a lo establecido en el artículo 851 Código Civil que la cuota o parte que le corresponde a los hijos –don G. D. F. y doña F. D. F. (legitimarios y herederos forzosos)– es la legítima larga».

Doctrina:

“El artículo 857 del Código Civil establece que «los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima». Por ello, es doctrina de este Centro Directivo que en los casos en que la causa de desheredación haya sido contradicha sin utilizar la vía judicial, los hijos o descendientes de los desheredados deben ser considerados como «afectados» a los efectos de prestar la conformidad que evite la resolución judicial; y ello porque se produce la extinción de su acción para reclamar la legítima, como consecuencia del acuerdo sobre la falta de certeza de la causa de desheredación (cfr. Resoluciones de 3 de octubre de 2019, 5 de noviembre de 2020 y 28 de enero y 10 de febrero de 2021)”. (JAR)

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352.*** COMPLEJO INMOBILIARIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. AMPLIACIÓN DE OBRA

Resolución de 20 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.º 1 a inscribir una escritura de ampliación de obra.

Resumen: En una urbanización sujeta, según el registro a la Ley de Propiedad Horizontal, cualquier modificación en la superficie de una de las viviendas o en la del solar que ocupa, exige el acuerdo de la junta de propietarios por unanimidad.

Hechos: En escritura se declara la ampliación de determinada obra sobre una vivienda unifamiliar, de noventa y cuatro metros y treinta y dos decímetros cuadrados en total que consiste en reforma total y ampliación de la planta baja en setenta y cuatro metros y dieciocho decímetros cuadrados, y ampliación de la primera planta en veinte metros y catorce decímetros cuadrados. También se solicita la rectificación de la cabida de la superficie de solar de dicha finca, que no excede del cinco enteros por ciento de la superficie inscrita en el Registro, en base a certificación catastral que se incorpora a dicho título. Se acompaña certificación de arquitectos de la que resulta “que la construcción, en su configuración actual, tiene una antigüedad mínima del dos mil once”. También consta la georreferenciación.

Del Registro resulta que dicha finca forma parte integrante de un conjunto residencial compuesto de treinta y seis viviendas, constituido en régimen de propiedad horizontal sin que consten estatutos o normas de comunidad específicos que complementen dicho régimen de propiedad horizontal. Se añade que la comunidad de propietarios del edificio se regirá por la Ley de 21 de julio de 1960.

El registrador suspende la inscripción:

 1.- Porque dada la importancia de la modificación o ampliación operada que puede implicar la modificación de las cuotas de participación de los elementos privativos del conjunto residencial, se precisa el consentimiento unánime de todos los propietarios de dicho conjunto urbanístico, expresado en la correspondiente junta. Artículos 5 y 17 apartados 6 y 8 de la ley sobre propiedad horizontal.

2.- El mismo consentimiento se requiere para la rectificación de la superficie del solar donde se encuentra ubicada dicha vivienda, por implicar la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. Artículos 5 y 17 apartados 6 y 8 de la ley sobre propiedad horizontal.

3.- Existe un tercer defecto consistente en una discordancia entre la superficie del título y la que resulta de la georreferenciación, defecto que no es recurrido.

El notario interpone recurso. Dice que se trata de “un complejo inmobiliario que no puede confundirse con la propiedad horizontal tumbada, por lo que la junta de propietarios del complejo urbanístico no tiene competencia alguna en las decisiones del dueño de una parcela en cuanto a la ampliación de la edificación”. Respecto de la rectificación del solar alega la R. 22 de Enero de 2009 sobre rectificación de error de datos descriptivos. En definitiva, que la aplicación de la LPH está fuera de lugar.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG estudia con detalle las diferencias entre complejos inmobiliarios y la propiedad horizontal tumbada, “sin perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios”. Lo esencial de la propiedad horizontal tumbada es que en ella se “mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos”. Se rige por el art. 396 del CC y por su ley especial que también se aplica a “los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal”.

Sobre dicha base llega a la conclusión de que el supuesto de hecho tiene una configuración física más “propia de un complejo inmobiliario integrada por parcelas independientes, en las que existen edificaciones independientes y que comparten como elementos comunes viales y calles, diferente a la propiedad horizontal tumbada, lo que conduciría a la estimación del recurso en lo relativo a la ampliación de edificación dentro de la parcela independiente, dado que dichas modificaciones no afectarían ni otros propietarios ni a elementos comunes”.

Pese a ello “del historial registral resulta configurado un «conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal tumbada”. Así resulta de la escritura de división horizontal de la finca en donde consta que “la comunidad de propietarios del edificio se regirá por la Ley de 21 de julio de 1960, Ley 2/85 (sic, rectius 2/88) de 23 de febrero, que lo modifica y demás disposiciones concordantes y complementarias, sin perjuicio de los Estatutos que pudiera redactar en el futuro la comunidad de propietarios”. A ello se añade el que por nota marginal consta diligenciado el “libro de actas número uno de dicha comunidad de propietarios”.

Por consiguiente, respecto del primero de los defectos invocados por el registrador, al tratarse de una propiedad horizontal, la ampliación de la construcción de la vivienda supone una “modificación de la configuración exterior del conjunto urbanístico del que forma parte integrante dicha finca, así como de la superficie del referido elemento privativo, que deberá contar con el acuerdo adoptado por los propietarios en junta”. Es decir que al ser una “propiedad horizontal «tumbada», en la que son comunes elementos como el suelo, vuelo, estructura o cubierta de las viviendas pareadas” se produce “un incremento de la superficie privativa a costa de los elementos comunes de la división horizontal”. Por ello es una competencia de la comunidad, “exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo y de los estatutos de conformidad con el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal…”.

Cuestión distinta sería si se tratase de un “complejo urbanístico o incluso de una propiedad horizontal tumbada en el caso de viviendas independientes situadas dentro de parcelas privativas siempre y cuando no resultaran afectados elementos comunes”, en cuyo caso la modificación de la superficie construida de una vivienda “no implica, «per se», la modificación de las cuotas de participación de los elementos privativos integrantes del conjunto urbanístico”, quedando exceptuado del régimen de la unanimidad. “En estos supuestos, el acuerdo de la junta de propietarios puede adoptarse con la mayoría de 3/5 previsto en este artículo 10, apartado 3.b)”.

En cuanto al segundo defecto la DG lo confirma por las mismas razones antes expuestas aunque reconoce que la resolución alegada por el recurrente no excluye “la posibilidad de rectificación de errores de datos descriptivos, de manera que identificado un elemento privativo a través de esos datos descriptivos pudiera ocurrir que la superficie que se le haya asignado no se corresponda con la comprendida dentro de los linderos a través de los que se individualiza y de ser así, ningún obstáculo habría para rectificar tal error a través de un expediente de dominio, sin que ello suponga una modificación de aquel título constitutivo, sino la rectificación de un error padecido en el mismo equiparable a la que supone para cualquier otro título inscrito la inscripción de un exceso de cabida justificado de la finca a que se refería”.

Comentario: Esta resolución viene a ratificar la importancia de claridad y precisión en la regulación de los llamados complejos inmobiliarios, tan habituales hoy día en las zonas de expansión de las ciudades. Dependiendo de cómo se configuren así le serán aplicables unas normas u otras, facilitando o dificultando las modificaciones que, en las parcelas individuales y construcciones existentes en las mismas, se realicen en el tiempo.

Al otorgarse la escritura de constitución del régimen deben quedar claros lo que son elementos comunes y los que son elementos privativos y por tanto los derechos que los propietarios individuales tiene sobre esos elementos. De no hacerlo así los distintos propietarios que por la configuración de su urbanización pudieran pensar que son dueños de un chalet y su solar, aunque con determinados elementos comunes como viales, jardines y piscina, y que en ese chalet, ajustándose lógicamente a las normas urbanísticas, lo que parece que no se dio en este caso, pueden modificar su construcción, se pueden encontrar con la sorpresa de que a la hora de documentar esas mejoras o ampliaciones van a necesitar de un acuerdo de la comunidad que pudiera ser difícil de alcanzar.

Por tanto, antes de la adquisición de uno de estos chalets o casas adosadas, pueden tener ambas configuraciones, deberemos investigar a fondo y asegurarnos del régimen por el que se rigen para evitar problemas futuros. (MGV)

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353.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 20 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 3 a inscribir un testimonio de un auto judicial por el que se homologa un convenio de transacción judicial respecto de la extinción de una comunidad sobre determinados bienes. (ACM)

Resumen: La homologación judicial de un acuerdo transaccional (en este caso: disolución de condominio de pareja de hecho) no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.

Hechos:  Se presenta un auto de homologación judicial de una transacción de disolución de una comunidad ordinaria de bienes entre una pareja de hecho no casada, condueños de 7 fincas (adquiridas por compra mitades indivisas).

El Registrador: califica negativamente ex  Art 3º LH y las reiterada doctrina de la DGRN/DGSJFP (que se citará) por resultar preciso un acto formal y expreso acompañado de titulo público adecuado (escritura pública) para la inscripción, ya que la transacción consta en un documento privado cuya naturaleza no queda alterada por la homologación judicial.

La abogado del adjudicatario: recurre señalando que el auto judicial aprobatorio del acuerdo transaccional tiene carácter de documento público inscribible (Arts 317-1 y 319 LEC).

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación :
Doctrina:
Interesante y acertada resolución que confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, ya que NO se trata de una SENTENCIA sino de un mero Auto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto (a lo más el juez valora la capacidad de las partes para transigir en sí mismo, no para el negocio objeto de la transacción)  de modo que el Art 787-2 LEC impone como regla general la protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición.

– Así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016  (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril  (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta);  R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre de 2017 (Reconocimiento dominio) y  las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo  y R. 20 julio 2018  (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio, 31 octubre (divorcio), y 11 de diciembre de 2019;  las RR. 28 enero (donación de usufructo al hijo en divorcio), RR. 2 septiembre (donación garaje a menor en divorcio) y 12 noviembre 2020 (donación entre cónyuges); y RR 19 febrero, 27 abril (liquidación de Gananciales por divorcio.) 18 mayo  y 20 septiembre 2021 (ambas Disolución comunidad). (ACM).

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354.*** REVOCACIÓN DE PODER. DISCREPANCIAS ENTRE COPIA ELECTRÓNICA Y COPIA POSTERIOR.

Resolución de 20 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se deniega la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y compraventa con pacto de retroventa. 

Resumen: No acreditado que la notificación de la revocación del poder al apoderado fue antes de otorgar el negocio jurídico en que fue utilizado, excede de la competencia notarial y registral apreciar la eficacia de dicha revocación.

Hechos: Se presenta telemáticamente una escritura en la que se cede un bien en pago de una deuda y se establece un pacto de retroventa. Dicha copia causa el correspondiente asiento de presentación. Posteriormente se presenta copia autorizada de la misma escritura en papel.

Sin embargo, por haberse modificado el negocio jurídico –que ahora es una compraventa en vez de cesión en pago de deuda, además de modificarse otros pactos- el contenido de esta copia en papel, que refleja directamente la rectificación producida sin que se reproduzca la diligencia de rectificación, difiere en buena parte y en elementos esenciales del negocio con el contenido de la copia telemática presentada.

Entre ambas presentaciones tuvo lugar otra más, referida a la revocación del poder que se había utilizado por el transmitente para otorgar la escritura.

Registrador: Deniega la inscripción con base en que se le ha presentado la revocación del poder antes de la presentación en papel de la copia autorizada de la escritura de compraventa. Entiende que dicha revocación se ha de tener en consideración para calificar el título.

Recurrente: Alega que la rectificación del negocio jurídico se produjo en la misma fecha de otorgamiento de la escritura, que actuó de buena fe puesto que no se le ha notificado la revocación a la que hace referencia la calificación, hasta el día 13 de abril de 2021, mediante acta de requerimiento y notificación.         

Resolución: Estima parcialmente el recurso.

Doctrina:

SOBRE LA EFICACIA DE LA REVOCACIÓN DE PODER Y SU PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO.

Si no se acredita que la notificación de la revocación del poder al apoderado se hizo antes de la celebración del negocio jurídico en que fue utilizado, excede de la competencia notarial y registral apreciar la eficacia de dicha revocación, o lo que es igual, apreciar la buena fe del apoderado y del tercero contratante. La buena fe del apoderado y del tercero podrá debatirse en los Tribunales, pero notarial y registralmente debe presumirse. Téngase en cuenta, además, que el notario autorizante de la escritura dio fe de haber tenido la copia autorizada a la vista y emitió el juicio de suficiencia del poder.

SOBRE LA DIVERGENCIA ENTRE LA COPIA TELEMÁTICA Y COPIA EN PAPEL PRESENTADAS.

Por existir dos copias autorizadas presentadas que tienen sustanciales diferencias entre sí, “está plenamente justificado que el registrador suspenda la inscripción, pues –como afirma en su calificación– el principio de legalidad impide que puedan acceder al Registro actos dudosos”.

Comentario:

RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN ESCRITURAS (Art. 153 RN):

1 El notario puede subsanar de oficio los errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos como consecuencia de apreciación de hechos o actuación del propio notario.

 2 Sin embargo, las modificaciones que afecten a las declaraciones de voluntad de los otorgantes sólo podrán ser rectificadas por ellos, bien en el mismo instrumento público, bien en acta notarial posterior.

3 La rectificación que se hace antes de la expedición de cualquier copia autorizada del instrumento público no precisará ser trasladada a las copias, bastando trascribir la matriz con el texto rectificado.

 Sin embargo, si la rectificación es posterior a la expedición de una copia autorizada (por ejemplo, la copia telemática que se presenta en el Registro), la diligencia de rectificación se deberá trasladar a las copias que se expidan.

 4 Cuando la rectificación se hace mediante acta “se dejará constancia de esta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias anteriores que se exhiban al Notario” (Art. 153 RN).

 INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 1738 CC.

Destaca la Resolución el cambio jurisprudencial en esta materia, pues la jurisprudencia tradicional ponía el acento en la buena fe del tercero contratante desvinculándola de la buena fe  del apoderado, sin embargo, la jurisprudencia más reciente considera imprescindible tanto la buena fe del apoderado como la del tercero contratante para que el poderdante quede vinculado por el negocio representativo (SS. Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2008, 13 de febrero de 2014, 22 de enero de 2015 y 19 de julio de 2018). (JAR)

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355.** DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD ARAGONÉS: ES UNA LIMITACIÓN LEGAL QUE NO REQUIERE INSCRIPCIÓN NI IDENTIFICACIÓN DEL CÓNYUGE NI DEL R.E.M.

Resolución de 21 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia. (ACM)

Resumen: El derecho expectante de viudedad aragonés es una limitación legal que no requiere inscripción ni publicidad registral, ni, por tanto, identificación del cónyuge ni del régimen económico matrimonial.

– Hechos: En una herencia sujeta al Derecho Aragonés, se presenta escritura de aceptación y adjudicación a favor de una hija, heredera y prelegataria, que se adjudica el legado con carácter privativo sin expresar la identidad de su cónyuge ni su régimen económico matrimonial.

– El Registrador: califica negativamente, conforme a los Arts 9, 14 y 16 CC, 271 CDFA, 159 RN y 51-9ª-a) RH, porque si el régimen económico matrimonial de la heredera/legataria fuera el del consorcio conyugal aragonés, su cónyuge, cuyas circunstancias se omiten, tendría el derecho expectante de viudedad.

– El Notario: recurre arguyendo, además de la poca motivación de la calificación:
a) una incorrecta aplicación e interpretación del Art. 51-9ª-a) RH, siendo doctrina reiterada de la DG (por todas la R. 5 marzo 2020)  de que «en el caso de adquisiciones mortis causa (…) no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal», por lo que quedan exceptuadas de la exigencia de identificar al cónyuge y al R.E.M.
b) Error en la calificación del derecho expectante de viudedad aragonés, y confusión entre el régimen económico matrimonial y la ley reguladora de los efectos del matrimonio: el Dcho Expectante no depende del régimen económico matrimonial, sino que es una consecuencia del matrimonio, «compatible (Art 271 CDFA) con cualquier régimen económico matrimonial.» Por tanto estaríamos ante un gravamen oponible erga omnes, sin necesidad de su toma de razón registral: en la contratación inmobiliaria, el derecho expectante no supone ninguna restricción a la libre disponibilidad de activos por parte del cónyuge titular; de no mediar la oportuna renuncia al derecho expectante, el bien enajenado se transmitirá con la indicada carga.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera la R. 5 marzo 2020 de que Art. 51-9ª-a) RH solo exige la constancia del nombre y apellidos del cónyuge en caso de que el acto o contrato afectare a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, lo que NO ocurre, por regla general, en las adquisiciones “m.c.”
b) El derecho expectante de viudedad aragonés, es una consecuencia del matrimonio, cualquiera que sea el régimen económico del mismo por lo que quiebra su pretendida relación con los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal.
El derecho expectante es un beneficio legal oponible a 3os sin necesidad de inscripción en el Registro, al igual que ocurre con determinadas limitaciones, servidumbres aparentes y prohibiciones legales.
El derecho expectante no es en sí mismo un derecho inscribible: no se trata de un derecho real concreto y desarrollado sobre los bienes del cónyuge. Prueba de ello es que no tiene un valor patrimonial, puesto que, de tenerlo, tendría que ser tomado en consideración, por ejemplo, en los procedimientos expropiatorios y en los apremios de naturaleza pública.
Por tanto, en el Registro solo se deberá publicar que queda a salvo el derecho del cónyuge que no haya intervenido al tiempo de la disposición/enajenación, no de la adquisición, pues “ningún beneficio se obtiene porque el Registro publique esos datos al tiempo de la adquisición”, ni impide que se inscriba ésta aunque no se identifique al titular de la expectativa. (ACM)

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356.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. SUBROGACION EN ANOTACION PREFERENTE DEL ART. 659.3 LEC

Resolución de 21 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Molina de Aragón, por la que suspende la inscripción de un acta de entrega a los efectos del artículo 659.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil otorgada por notaria.

Resumen: La subrogación en los derechos de un acreedor preferente del art. 659.3 LEC, ha de ser solicitada por un titular registral o por quien resulte reconocido como su sucesor procesal; y exige acta notarial de entrega a dicho actor preferente o mandamiento judicial si la cantidad se ha consignado en el Juzgado

Sobre una finca figuran practicadas dos anotaciones de embargo. Fallecido el titular de la segunda, su viuda, mediante un Acta notarial de entrega de cantidad en la cuenta de consignación y deposito del Juzgado a favor del titular de la anotación preventiva de embargo Letra A, pretende que, al amparo del art. 659.3 LEC, el titular de la segunda anotación se ponga en el lugar del titular de la citada anotación preventiva letra A.

El Registrador se opone alegando dos defectos: Que es preciso mandamiento en el que se haga constar la sucesión procesal de dicho causante a favor de su viuda; y que,  para poder hacer constar el pago y la subrogación en el Registro debe resultar del acta la entrega del importe correspondiente al titular de la misma.

La Dirección confirma ambos defectos.

Respecto al primero, el art 659.3 LEC dispone en su primer inciso: «Cuando los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta satisfagan antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad que resulte del Registro, quedarán subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho (…)». Del mismo resulta con claridad que es al titular registral del derecho inscrito a quien corresponde la posibilidad de ejercer su derecho a la subrogación en el gravamen precedente. No acepta la alegación de la recurrente relativa a la ganancialidad del crédito, puesto que dicha ganancialidad no resulta de la anotación, y puesto que la sociedad de gananciales se ha disuelto con el fallecimiento del titular. Además de que corresponde al letrado de la Administración de Justicia, una vez acreditado el fallecimiento y la sucesión, tener por personado a quien deba ocupar el lugar del causante en el procedimiento (arts 16 y 540 LEC)

En cuanto al segundo, como dijo la R. de 23 octubre 2014 no cabe confundir el pago efectuado por un tercero interesado en el cumplimiento de la obligación, por el que se presume la existencia de subrogación por determinación legal (art 1210 CC), con la facultad de subrogarse en los derechos del actor reconocida en el art 659.3 LEC a favor únicamente de titulares de derechos posteriores inscritos, sólo hasta donde alcance el importe satisfecho, y dentro del límite de responsabilidad que resulte del Registro. La subrogación del art.659 aunque sea forzosa no implica que el actor deba quedar al margen de la misma, y la forma de hacerla constar en el Registro es el acta notarial de entrega de las cantidades indicadas, por lo que parece que la intervención del ejecutante resulta necesaria para recibir las sumas aseguradas con la anotación. En el caso planteado el acta notarial lo que recoge es el resguardo del depósito de las cantidades garantizadas en la cuenta de consignación del Juzgado, pero no acredita la entrega al acreedor anterior ni que este haya tenido conocimiento, por lo que lo procedente seria que la subrogación se haga constar mediante el oportuno mandamiento judicial como recoge el repetido artículo 659.3.(MN)

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357.**  INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Resolución de 21 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Gérgal, por la que se suspende la inmatriculación de una finca cuyo transmitente alega haberla adquirido por usucapión. 

Resumen: La apreciación de la prescripción compete exclusivamente a los tribunales. Una herencia documentada sucesivamente en dos escrituras, la inicial y la posterior que adiciona una finca omitida, no cumple el requisito de los dos títulos traslativos sucesivos del art. 205 LH.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca cuyo título adquisitivo es la adjudicación derivada de una escritura de adición de herencia en la que se declara que pertenecía al causante por justo y legítimo título, habiéndola poseído ininterrumpidamente y de buena el causante de desde hace más de cincuenta años.

Registradora: Suspende la inmatriculación en lo que interesa ahora porque la mera alegación de la previa adquisición no cumple los requisitos del artículo 205 LH.

Recurrente: Alega lo siguiente: (i) que se cumplen los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria porque, además de la escritura de adición de herencia del año 2009, se aporta también la escritura pública de aceptación inicial de herencia del año 2003 la cual «es un segundo documento público». (ii) También argumenta la «posesión dominical a título de dueño pacífica e ininterrumpida durante más de 50 años (usucapión), que no desmiente el Catastro. (iii) Se trata en definitiva  de la inscripción de un derecho real de propiedad sobre la finca de objeto inmatriculación.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

EN CUANTO AL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 205 L.H.

No hay doble título adquisitivo a los efectos el artículo 205 LH cuando una herencia se formaliza en dos escrituras pública, “una inicial de aceptación de herencia y adjudicación de determinadas fincas, y otra posterior para adicionar y adjudicar otra finca distinta que fue inicialmente omitida”. Estos dos títulos no acreditan dos transmisiones sucesivas, sino que se refieren a una misma y única transmisión hereditaria.

EN CUANTO A LA ADQUISICIÓN POR USUCAPION.

La manifestación de la existencia de usucapión adquisitiva no es relevante por cuanto es necesario una sentencia judicial, que sí sería un título público a los efectos del artículo 205 LH. La apreciación de la prescripción es tarea reservada a los órganos jurisdiccionales, doctrina que inicialmente elaborada en el ámbito de la prescripción extintiva, ha sido extendida también a la adquisitiva (vid. Resolución de 7 de marzo de 2018).

EN CUANTO AL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 203.2 LH.

No resulta de aplicación al caso el artículo 203.2 LH por cuanto en el caso discutido no se trata de inscribir un derecho real sobre finca ajena no inscrita, sino que lo que pretende el solicitante es la inscripción de su derecho de propiedad  sobre la finca. (JAR)

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358.** OBRA NUEVA ANTIGUA. CERTIFICADO TÉCNICO DE ANTIGUEDAD: COMPETENCIA

Resolución de 24 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Archena, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. 

Resumen: Certificación del técnico en obra nueva antigua: (I) En ningún caso se exige visado colegial. (ii) Técnicos del número 3 del artículo 50 RD 1093/1997: Se exige certificación del Colegio acreditativo de sus facultades certificantes. Certificación no sometida a control preventivo de fechas (III) Técnicos números 1, 2 y 4 del artículo 50: No se exige dicha certificación.

Hechos: La escritura de declaración de obra nueva antigua que se pretende inscribir incorpora un certificado de arquitecto acreditativo de la antigüedad de la edificación, junto con certificado del Colegio Profesional que acredita la condición profesional del arquitecto certificante y de su colegiación desde el año 2004. Es precisamente este certificado colegial el que se convierte en centro de la cuestión discutida.  

Registradora: Dado que el certificado colegial es de 4 de julio de 2019 y el certificado técnico de la antigüedad de la vivienda fue expedido el 18 de marzo de 2020, considera que «No se acredita la competencia del técnico a la fecha de la expedición del certificado, bien mediante visado, o certificación expedida por su respectivo Colegio Profesional de fecha posterior a la expedición del certificado de antigüedad y cuadro de superficies».

Notario: La notario autorizante entiende que el artículo 50.3 del RD 1093/1997 se ha cumplido con el certificado colegial incorporado,  pues lo que pretende la norma es que se acredite la suficiencia de las facultades del técnico certificante sin exigir el control de fechas que plantea la registradora, de modo que, acreditadas las facultades certificantes no se exige acreditar que  no ha sido privado de las mismas posteriormente.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

SOBRE LA EXIGENCIA DE VISADO.

Resulta evidente que en ningún caso se exige el visado colegial en el certificado expedido por técnico incluido el supuesto del número 3 del artículo 50 del citado RD (este es el supuesto de la Resolución).

En el caso de los técnicos comprendidos en el número 3 del artículo 50 sólo se exige certificación del Colegio acreditativo  de las facultades del técnico certificante.

 Sin embargo, tampoco es exigible dicha certificación en los casos contemplados en los números 1, 2 y 4 del citado artículo 50  (vgr. R. 16 de junio de 2020).

SOBRE LA FECHA DE LA CERTIFICACIÓN COLEGIAL.

“Habiéndose aportado certificado del colegio profesional acreditando su condición de arquitecto colegiado, dicho documento debe considerarse como título legitimador, en tanto no conste ninguna otra circunstancia que lo desvirtúe”.

Tratándose de arquitecto y de una edificación destinada a vivienda, pocas dificultades existen para apreciar sus facultades, por lo que, en el presente caso el recurso debe ser estimado.

Comentario:

Sobre la afirmación que hace la Resolución de que tratándose de arquitecto y de una edificación destinada a vivienda, pocas dificultades existen para apreciar sus facultades conviviente recordar que en la citada resolución de 16 de junio de 2020 el técnico certificante exhibió certificado de su colegiación en el Colegio Oficial, su título oficial de arquitecto superior y carnet de arquitecto colegiado, sin necesidad de presentan un certificado acreditativo de competencia  (JAR)

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359.** ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO

Resolución de 24 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de reanudación de tracto sucesivo. (ACM)

Resumen: En el expediente notarial de reanudación de tracto NO es preciso aportar un título fehaciente perfecto, ni que este contenga originariamente todos los datos de inscripción. El titular registral solo debe ser notificado personalmente si su inscripción tiene menos de 30 años; si tiene más antigüedad, basta notificación (nominal) por edictos.  Resulta aplicable el Art 285 RH

– Hechos: De los múltiples hechos debatidos, los fundamentales son los siguientes: En un acta notarial de reanudación de tracto, se aporta un documento privado de compra con precio aplazado, liquidado de impuestos, en que no consta el estado civil del comprador/promovente. El titular registral, con asiento de más de 30 años de antigüedad, es notificado nominativamente por edicto en BOE.

– La Registradora: califica negativamente por varios defectos, entre ellos, en sintesis:
1) Que no se acredita fehacientemente el título adquisitivo –documento privado- y sin que la certificación catastral pueda suplirlo para acreditar una posesión en concepto de dueño, pacífica e ininterrumpida;
2) El Documento privado no expresa el estado civil del comprador, que adquiere con carácter privativo, y en el acta resulta que actualmente está casado.
3) Tampoco se acredita si el precio aplazado ha sido o no satisfecho, siendo preciso su pago o consignación.
4) Solo se ha notificado al titular registral por Edicto en BOE pero ni se ha intentado contactar con él ni justificado su eventual fallecimiento.

– El comprador/promovente: recurre exponiendo que:
1) Ha reiterado la DG (R. 13 junio 2019) que no es preciso aportar un título fehaciente, que queda precisamente suplido/acreditado por el expediente de reanudación de tracto y que lo esencial es identificar perfectamente el tracto.
2) El estado civil de soltero y el carácter privativo de la adquisición resulta de las fechas del matrimonio (Libro de Familia) y Capitulaciones Matrimoniales de separación de bienes (donde específicamente se reconoció la privatividad de esa adquisición);
3) El pago del precio no debería ser objeto de calificación;
4) Y en cuanto a notificaciones, se han cumplido todos los requisitos del Art 208 LH.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
 1) Resulta aplicable el Art 285 RH al actual expediente notarial del Art 208 LH, especialmente el último párrafo: «no se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho».
    a) Por tanto no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte;
    b) Tampoco debe acreditarse registralmente una usucapión , ni el hecho  de haya habido una posesión en concepto de dueño, pacífica e ininterrumpida; por tanto la certificación catastral es, a estos efectos, irrelevante.
2) El estado civil de soltero y el carácter privativo de la adquisición se infiere directamente de la documentación presentada;
3) El pago del precio es una cuestión meramente obligacional que no afecta a la transmisión del dominio, por lo que no debe ser objeto de calificación (a diferencia de los medios de pago empleados, señala “obiter dicta” la Res.);
4) Y en cuanto a notificaciones, la REGLA 4ª del Art 208 LH [«si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones,] debe interpretarse en relación sólo al nº 4º que le precede, y considerarse sólo referido a titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga MENOS de 30 años de antigüedad. Si tiene MÁS ANTIGÜEDAD, basta una notificación nominativa por Edictos en BOE (a los herederos puede ser genérica si se desconoce su identidad) y que el notario de fe de que ninguno ha comparecido oponiéndose a la pretensión. (ACM)

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361.() ADQUISICIÓN POR UN CÓNYUGE CON CARÁCTER PRIVATIVO  POR ATRIBUCIÓN Y NO POR CONFESIÓN.

Resolución de 9 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de determinada finca.

Ídem que la 326 de este Informe. (AFS)

– La Registradora: deniega sendas cancelaciones porqué, al no constar nota marginal, no hay fecha para iniciar el cómputo del plazo de 20 años del art. 210-8ª-1 LH, debiendo entonces transcurrir el de 40 años del mismo precepto.

– El Abogado del presentante: recurre exponiendo que cuando el precepto habla de la fecha del “último asiento”, debe entenderse como tal el propio asiento de anotación preventiva de embargo o el de su prórroga, como en este caso, ya que en ellos ya se refleja y se hace constar la reclamación de la obligación garantizada y a partir de ellos debe entenderse iniciado el cómputo del plazo de 20 años.