HACIENDA PUBLICA EL FACTOR DE MINORACIÓN PARA CALCULAR LOS VALORES DE REFERENCIA CATASTRALES
Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)
Resumen:
La Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, publica el factor de minoración para la determinación los valores de referencia de los bienes inmuebles, que constituirán la base imponible mínima a los efectos de los Impuestos de Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
1.- Significado y alcance del factor de minoración
El factor de minoración, aplicable para determinar el valor de referencia de los inmuebles, tanto rústicos como urbanos, se ha fijado en el 0,9.
El referido factor de minoración se aplica a los módulos de valor medio de los inmuebles, que son el resultado del análisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias que se realizan ante notario, comunicados por estos a la Dirección General del Catastro. La finalidad de la aplicación del factor de minoración es que el valor de referencia de un inmueble determinado no supere su valor de mercado. No obstante, la aplicación del 0,9 implica que se acercará mucho a dicho valor, con lo cual es presumible un incremento en la carga fiscal derivada de los referidos impuestos.
2.- Proceso de determinación y comunicación de los valores de referencia
El proceso de determinación del valor de referencia de cada inmueble fue establecido por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, cuyo art. 14 modificó en sus apartados 7 y 8 la disposición transitoria novena y la disposición final tercera, respectivamente, del Texto Refundido de la Ley del Catastro (ver cuadro comparativo).
Estos preceptos establecen un proceso que finalizará con la fijación del valor de referencia de cada inmueble y que consta de las siguientes fases:
1ª.- La Dirección General del Catastro elaborará anualmente:
– Un informe del mercado inmobiliario, que contendrá las conclusiones del análisis de los precios comunicados por los notarios en las compraventas inmobiliarias efectuadas.
– Un mapa de valores, basado en dicho informe, que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que se asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos.
Esto es, el mapa de valores divide cada municipio del territorio nacional (salvo en el País Vasco y Navarra) en zonas (ámbitos territoriales) formadas por inmuebles que tienen el mismo valor medio. Para calcular el módulo de valor medio de cada ámbito territorial se toma un inmueble cuyas características de superficie y constructivas son las típicas de dicho ámbito territorial en función de cada uso (residencial, garaje, etc.). Dicho inmueble constituye el denominado producto inmobiliario representativo. Al valor de dicho inmueble se le atribuye la condición de módulo de valor medio de ese ámbito territorial homogéneo.
2ª.- Sobre cada módulo de valor medio se aplica el factor de minoración para que el valor de referencia que resulte al final del proceso no supere en ningún caso el valor de mercado.
3ª.- Antes del 30 de octubre de cada año, la Dirección General del Catastro debe publicar en su Sede Electrónica (SEC) una resolución que contenga los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y del factor de minoración. Previamente, se dará trámite de audiencia colectiva por un periodo de 10 días, durante el cual los interesados podrán presentar las alegaciones y pruebas que consideren convenientes. La apertura de este trámite se anunciará en el Boletín Oficial del Estado. La citada resolución será recurrible en vía económico-administrativa, o potestativamente mediante recurso de reposición, por los interesados y en el plazo de un mes desde su publicación, sin que la interposición de la reclamación suspenda su ejecución.
4ª.- En los 20 primeros días del mes de diciembre, la Dirección General del Catastro publicará en el BOE anuncio informativo de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la SEC.
3.- ¿En qué fase del proceso nos encontramos a día 14 de octubre de 2021?
En dicha fecha, que es la publicación en el BOE de la Orden HFP/1104/2021), con sujeción a los plazos establecidos, se han publicado:
– Sendos anuncios informativos de la Dirección General del Catastro (uno para los inmuebles rústicos y otro para los urbanos) sobre la apertura del trámite de audiencia colectiva referido, publicados en el BOE el día 13 de octubre de 2021.
– Sendos informes anuales del mercado inmobiliario (uno para los inmuebles rústicos y otro para los urbanos -de uso residencial y de garaje/aparcamiento), publicados en la SEC. En el informe de inmuebles urbanos correspondiente a 2021, se han tomado en consideración todos los precios tomados de las escrituras públicas de compraventa otorgadas entre el 1 de julio de 2019 al 30 de junio de 2021 (en total, 830.612 compraventas de viviendas y 315.069 de garajes). Las características físicas consideradas son: tipología constructiva, superficie construida, antigüedad, estado de conservación/vida dela construcción, calidad constructiva y, en caso de vivienda unifamiliar, superficie de la parcela y de las construcciones anexas. Las conclusiones de este análisis de publican de dos formas:
– Mediante la relación literal de los datos obtenidos con referencia a los módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos en cada ámbito territorial homogéneo de valoración, contenido en el Anexo II.D del informe.
– Mediante un mapa de valores digital elaborado sobre la cartografía catastral, que se puede consultar en la SEC.
A 14 de octubre de 2021 no se han publicado los módulos de valor medio de los inmuebles urbanos no destinados a uso residencial o a garaje/aparcamiento (posiblemente este primer año todavía no se publiquen y, por tanto, no se disponga de valores de referencia de dichos inmuebles. En los próximos días, se publicará en la SEC la resolución que contenga los elementos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble, una vez finalizado el trámite de audiencia colectiva. Y antes del 20 de diciembre, se podrán consultar en la SEC los valores de referencia de cada inmueble, lo que será anunciado en el BOE.
4.- A efectos prácticos:
Las publicaciones realizadas hasta la fecha nos permiten conocer el módulo de valor medio para cada ámbito territorial homogéneo de cualquier municipio.
Veamos cómo se hace la consulta en la SEC a través del mapa de valores:
– En la página inicial de la SEC entramos por el acceso “valor de referencia”. Nos aparece una página bajo el nombre de “valores de referencia para el año 2020”.
– Si clicamos en el enlace “mapas de valores urbanos” aparece un formulario buscador de inmuebles. Lo cerramos (X a la derecha arriba), porque el mapa está debajo.
– Con el visor podemos adentrarnos en cualquier municipio. Nos vamos, por ejemplo, a la ciudad de Barcelona. Veremos que está dividida en zonas de distintos colores. Cada zona es un ámbito territorial homogéneo de valoración.
– Si situamos el visor sobre uno de dichos ámbitos nos aparecen los datos relativos a dicho ámbito y, en particular, el módulo de valor medio de la vivienda representativa (si se aplica la capa correspondiente a uso residencial) o del garaje representativo (si se toma la capa disponible para ello) (se puede cambiar de capa yendo a uno de los iconos que aparecen en la parte inferior derecha de la pantalla, concretamente el tercero empezando por la izquierda).
– A cada ámbito territorial se le asigna un código, que aparece, junto con otros datos, al situarse encima de dicho ámbito. También aparece el módulo de valor medio del mismo. Por ejemplo, en el ámbito territorial identificado con el código 1301 de Barcelona, el módulo de valor medio de la vivienda representativa es de 3.940 €/m2. A este módulo de valor medio se le aplica el factor de minoración, que es del 0,9 para todo tipo de inmuebles en todo el territorio nacional, por lo que se obtiene un valor de 3.546 €/m2.
– Este módulo de valor medio minorado por el factor de minoración no es todavía el valor de referencia, pues este se establecerá para cada inmueble (antes del 20 de diciembre) aplicando un factor corrector al módulo de valor medio, que tendrá en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre cada inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo, utilizando para ello la normativa de valoración catastral. (VEJ)
ENLACES:
TEXTO DE LA ORDEN EN EL BOE: EN PDF – HTML – TEXTO CONSOLIDADO
- Resumen Ley 11/2021, de 9 de julio (antifraude)
- Notas prácticas sobre el «valor de referencia» (enero 2022). Javier Máximo Juárez.
- Sede Electrónica del Catastro
- Novedades de interés notarial en la 2ª Resolución Conjunta Catastro-Registro, por Víctor Esquirol Jiménez
- Resumen 2ª Resolución Conjunta Catastro-Registro
LEY DEL NOTARIADO
LEY HIPOTECARIA
LEY DEL CATASTRO
Panorámica de Aigüestortes. Lago de San Mauricio. Por Miquel González Page en Flickr
