• PDF (BOE-A-2022-7553 – 17 págs. – 285 KB) Otros formatos

187.** DONACIÓN MORTIS CAUSA Y DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM

Resolución de 25 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 2 a inscribir una escritura de donación.

Resumen: Resolución que analiza las diferencias en el derecho común entre la donación mortis causa (el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y la puede revocar) y la donación inter vivos con eficacia post mortem, que tiene sus efectos condicionados a la muerte del donante, pero es irrevocable y es inscribible.

Se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual el propietario de determinada finca dona la nuda propiedad de ella a sus tres hijos, y dona el derecho de usufructo vitalicio a su esposa, si bien dispone que la donación del usufructo «se somete a la condición suspensiva de que la donataria sobreviva al donante, de modo que, durante la pendencia de la condición, solo el donante será titular del derecho de usufructo vitalicio, que se ha reservado al hacer la donación pura del derecho de nuda propiedad». La donataria acepta la donación

El registrador suspende la inscripción ya que no resultando claro del texto de la escritura si nos encontramos ante una donación mortis causa o una donación inter vivos “post mortem”, es necesario precisarlo, haciendo constar que estamos ante una donación inter vivos con eficacia post mortem, que es irrevocable. De lo contrario, estaríamos ante una donación mortis causa que no podría inscribirse en el Registro.

La DG revoca la nota. Reitera su doctrina (RR de 21 de enero de 1991, de 5 de abril de 2016, 20 de febrero de 2017 y 29 de octubre de 2020) y Jurisprudencia del TS jurisprudencia (Sentencia 19 de junio y 29 de octubre de 1956, 27 de marzo de 1957, 7 de enero de 1975) sobre las diferencias entre una y otra: en la donación «mortis causa» el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y la puede revocar, mientras que en la donación «inter vivos» con eficacia «post mortem» sí que lo pierde, pues hay transmisión de un derecho de presente aunque esté condicionada suspensivamente a la muerte del donante y puede acceder al Registro, con esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido. Las donaciones «mortis causa» en sentido estricto (no las donaciones «inter vivos» con eficacia «post mortem») se rigen en todo por las reglas de los legados y han de otorgarse en forma testamentaria –no de donación– siendo esencialmente revocables. El resto de donaciones se regirían por lo dispuesto en el art 621 CC, deben adoptar necesariamente la forma de donación y son esencialmente irrevocables de manera unilateral y libérrima para el donante: y dentro de estas la donación «inter vivos» con eficacia «post mortem» es una «verdadera y propia donación entre vivos y se produce, en beneficio del favorecido, una situación de pendencia o una situación temporalmente limitada, si la muerte, en la intención del donante, solo significa condicionamiento del derecho transmitido, o dilación o término del pago. Si se tiene en cuenta que para que pueda hablarse propiamente de donación «mortis causa» se requiere que el donante no quede vinculado por la donación; que la misma no es definitivamente firme hasta la muerte de donante (pues la falta inicial de firmeza es de esencia a la donación «mortis causa») y que es esencial su revocabilidad libremente por el donante, no puede concluirse que estos elementos estén presentes en la donación objeto de la calificación impugnada. Por lo que revoca la calificación. (MN)

188.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO MEDIANTE DECRETO DE DESAHUCIO

Resolución de 25 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 7, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de arrendamiento y de una anotación preventiva de embargo.

Resumen: Es suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme de la resolución por la que se decreta el desahucio, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.

Se plantean dos cuestiones:

1.- Si el testimonio del decreto firme, recaído en juicio verbal, relativo a un procedimiento de desahucio es título suficiente para cancelar el arrendamiento por extinción del mismo o en cambio, como señala la registradora, es preciso que el juez ordene expresamente la cancelación de la inscripción del arrendamiento;

La DG en este punto revoca la nota: Según su propia doctrina «si con la presentación del documento judicial se pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación…y no incumbe al registrador determinar cuál es el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada. Sin embargo, en este caso, al haberse dictado auto firme declarando al tercero ocupante del local sito en la finca número 9.740, acordando su falta de derecho a permanecer en el inmueble y su lanzamiento, ello supone la decadencia o extinción del arrendamiento contratado, aproximándose el supuesto al art 79.2 LH, en virtud del cual podrá pedirse la cancelación cuando se extinga el derecho inscrito o anotado. Además, se acompaña el decreto de lanzamiento del inquilino y, al haberse demandado al titular registral del derecho de arrendamiento, no se ha producido indefensión e inconstitucionalidad. Por ello, en el presente caso, debe entenderse como título suficiente para la cancelación del derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme de la resolución por la que se decreta el desahucio, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.

2.- Si es necesario que se aporten los documentos auténticos necesarios para la inscripción en formato papel con firma o, si se pretende completar la totalidad del procedimiento telemáticamente, que se aporten dichos documentos firmados digitalmente con su CSV.

En este punto la DG confirma la Nota: Recuerda que su doctrina es constante en cuanto a la necesidad de titulación auténtica para la práctica de los asientos del Registro: Para que un documento judicial pueda ser reputado como documento auténtico debe llevar la firma de la autoridad que lo haya expedido; y si bien esta firma puede ser electrónica, ésta deberá ajustarse a los requisitos establecidos para los documentos judiciales electrónicos, en la Ley 18/2011, de 5 de julio: según la misma para pueda ser considerado copia auténtica en soporte papel de un documento electrónico (art 28 de la ley) debe estar está dotado de un código de verificación que permita contrastar su autenticidad (MN)

189.() NOTA MARGINAL DE COLINDANCIA DE FINCA CON VÍA PECUARIA NO DESLINDADA

Resolución de 25 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cogolludo, por la que se deniega la práctica de nota marginal expresiva de una finca que linda con una vía pecuaria no deslindada.

Resumen: La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

Resoluciones que reiteran otras anteriores (entre otras por ejemplo la de 12 de marzo de 2020), en el sentido de que no puede practicarse a instancia de la administración una nota marginal para para hacer constar que la posesión de la totalidad o parte de una citada finca registral podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en un futuro deslinde al ser colindante con una vía pecuaria aún no deslindada. (MN)

190.** DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE ART. 199 LH POR DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE CAMINO PÚBLICO

Resolución de 25 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Gandía n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra.

Resumen: La invasión del dominio público apreciada por el registrador no resulta ni del Registro ni del Catastro, por lo que no concurre apariencia alguna que justifique la suspensión o denegación de la práctica de una rectificación de superficie.

Hechos: En escritura de obra nueva se solicita la rectificación de la descripción de la finca registral, consistente en un incremento de la cabida inscrita superior al 10%.

El registrador suspende la inscripción de la rectificación sin iniciar la tramitación del art. 199 LH, por considerar que existe un camino «que podría ser de titularidad pública». El registrador declara haber solicitado un informe al Ayuntamiento sobre dicha titularidad, sin haber obtenido respuesta.

El notario autorizante recurre alegando que la nota de calificación no contiene ningún defecto y que el mero indicio o sospecha del registrador acerca de la titularidad pública de un camino entre fincas no puede ser determinante para mantener la calificación. Si el registrador tiene dudas sobre la posible invasión del dominio público, conforme a reiterada doctrina de la DG dichas dudas pueden ser desvirtuadas en el seno del procedimiento del art. 199, que no ha iniciado; o si, habiéndose notificado al Ayuntamiento como en este caso, se hubiera opuesto a la práctica de la rectificación, lo cual tampoco ha sucedido. Además, el notario recurrente pone de relieve que en el presente supuesto ni en el Catastro ni en el Registro consta que dicho camino sea de titularidad pública.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, acordando el inicio del procedimiento del art. 199 debido al incremento de superficie declarado.

Doctrina:

1. Si el registrador considera que la nueva descripción de la finca invade el dominio público, debe denegar la inscripción, no suspenderla, como ya declaró la R. de 5 de octubre de 2021.
2. No constando la titularidad pública del camino ni del contenido del Registro ni del Catastro, no existe apariencia de invasión de dominio público que justifique la suspensión o denegación de la rectificación de la descripción.
3. Pese a ello, dado que la diferencia de superficie es superior al 10% de la inscriba, el registrador debe iniciar la tramitación prevista en el art. 199 LH con carácter previo a la práctica de la rectificación.

Comentario: Deduzco de esta resolución y de las que la han precedido sobre la materia (crf. RR. de 12 de junio de 2019 y 18 de febrero de 2020), que el registrador puede: o bien tener la certeza de que existe una invasión del dominio público, que deberá justificar y que conllevará la denegación de la práctica de la rectificación; o bien tener dudas al respecto, las cuales debe solventar mediante la notificación a la Administración afectada, y que solo pueden dar como resultado la práctica de la inscripción (en caso de falta de oposición por parte de la Administración) o su denegación (si la oposición se produce y está fundamentada -véase sobre este último extremo la casi consecutiva R. de 29 de abril de 2022). (VEJ)

191.** SUBSANACIÓN DE HIPOTECA INSCRITA MEDIANTE DILIGENCIA

Resolución de 26 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una subsanación de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En diligencia, en la que prestan su consentimiento los otorgantes, se subsana una cláusula de la hipoteca escriturada lo que suspende el registrador por no haber sido hecha la modificación por escritura y revoca la DGSJyFP.

Hechos: 1. Mediante escritura otorgada el día 5 de agosto de 2021 se formalizó un préstamo hipotecario. En la cláusula financiera «Segunda. Amortización», después de expresar que la parte prestataria se obliga a devolver el capital del préstamo en el plazo de 25 años («a partir del último día del actual período mensual natural»), se pactó lo siguiente: «(…) La primera de dichas cuotas deberá satisfacerse el último día del período mensual natural siguiente al de la fecha de esta escritura, es decir, el día treinta y uno de agosto de dos mil veintiuno y la última el día del vencimiento del préstamo, es decir, el día treinta y uno de julio de dos mil cuarenta y seis». Esta escritura se inscribió el día 11 de octubre de 2021.

Posteriormente, el 15 de noviembre de 2021, se extendió en la misma escritura una diligencia, otorgada tanto por el representante de la entidad prestamista como por el prestatario, por la que se modifica la referida cláusula financiera segunda, relativa a la amortización, quedando su redacción de la siguiente forma: «(…) La primera de dichas cuotas deberá satisfacerse el último día del período mensual natural siguiente al de la fecha de esta escritura, es decir, el día treinta de septiembre de dos mil veintiuno [sic] y la última el día del vencimiento del préstamo, es decir, el día treinta y uno de agosto de dos mil cuarenta y seis».

Registrador: Según la calificación impugnada –y dado que el registrador considera subsanado el defecto relativo a que la diligencia fue «realizada a instancia de una sola de las partes»–, se suspende la inscripción solicitada porque –a su juicio–, conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial, «los negocios jurídicos no pueden modificarse en su contenido por una mera diligencia, salvo que se trate de errores materiales, omisiones o defectos de forma, lo que no es el caso.–Es por tanto necesaria una escritura de modificación en la que comparezcan todas las partes».

Recurrente: El notario recurrente alega que […] el citado artículo 153 del Reglamento Notarial), lo que el mencionado precepto reglamentario diferencia no son los casos en que una escritura puede subsanarse por diligencia y los que no, sino los casos en que la diligencia subsanatoria puede ser otorgada directamente por el notario (errores materiales, omisiones y defectos de forma), de aquellos otros en que han de otorgar la diligencia quienes fueron otorgantes de la escritura.

Resolución: La DGSJyFP revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. Como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo en otras ocasiones […] por regla general, toda rectificación de una escritura pública debe ser realizada con el consentimiento de todos los otorgantes o de sus causahabientes, pudiéndose realizar mediante el otorgamiento de nueva escritura ante cualquier notario o por diligencia ante el mismo notario autorizante -si éste la autoriza- o su sucesor o sustituto en el protocolo.

Ahora bien, el artículo 153 del Reglamento Notarial contempla las rectificaciones de las escrituras públicas recogiendo no solo la posibilidad de la rectificación con la intervención de todos los interesados (último párrafo del artículo) sino también aquella que se realiza por la intervención del propio notario, por propia iniciativa o a instancia de parte, sin la concurrencia de los otorgantes y en este caso por diligencia o por acta. […]

También ha afirmado esta Dirección General […] que, aun cuando el espíritu del precepto está orientado a la subsanación hecha por el notario por sí solo, más aún pueden ser aplicables estas reglas si prestan su consentimiento los otorgantes, como resulta del último párrafo del citado artículo 153. Y, según estas mismas Resoluciones, esta forma de modificar las escrituras se ha considerado hábil para rectificar el error, vicio del consentimiento, padecido al expresar la renuncia a la herencia.

Por lo demás, este posible alcance de la rectificación de errores realizada mediante diligencia en la misma escritura se encuentra confirmado en el propio Reglamento Notarial (cfr. artículo 176) […]

En definitiva, concurriendo en el caso analizado el consentimiento de los otorgantes […] ningún reparo formal puede oponerse a la diligencia subsanatoria objeto de la calificación impugnada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

192.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 26 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 12, por la que se deniega la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al invadir la descripción pretendida el dominio público.

Resumen: Aun no estando el dominio público deslindado o inscrito, si existe oposición expresa de la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de la inscripción.

Hechos: Se plantea si procede la inscripción mediante instancia privada de una representación gráfica alternativa que documenta un exceso de cabida superior al 10%. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, el Ayuntamiento de la localidad formula oposición sobre la base de una invasión del dominio público, acompañada de diversos informes técnicos.

La registradora de la propiedad deniega la inscripción, motivando la calificación extensamente, en base a la oposición presentada.

Doctrina: El art. 199 dispone que el registrador denegará la inscripción de la representación gráfica cuando invada el dominio público y, en caso de oposición de alguna de las personas o entidades a quienes se les notifica la tramitación del expediente, resolverá según su prudente criterio.

En el presente caso, resultan justificadas las dudas de la registradora, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública colindante, a la inscripción de la representación gráfica, en el procedente escrito de alegaciones que, de forma clara y terminante, pone de manifiesto la invasión de dominio público por la representación gráfica que pretende inscribirse.

Aun no estando el dominio público deslindado o inscrito, si existe oposición expresa de la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de la inscripción. (VEJ)

193.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 26 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 8, por la que se deniega la rectificación de un asiento en virtud de instancia privada.

Resumen: Practicado un asiento el mismo se halla bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en sede de recurso, revisar la legalidad de su práctica ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dicho asiento genera.

Hechos: Mediante instancia, se solicitan copias simples de 2 fincas registrales, “escrito de calificación de cuál ha sido el criterio aplicado para la inscripción de la primera finca” y que se “deje sin efecto dicha inscripción o se practiquen las anotaciones preventivas necesarias para la defensa de mis intereses”.

El registrador, califica negativamente por no existir el escrito de calificación a que hace referencia la instancia, puesto que cuando aquella es positiva, el Registrador practica la inscripción, la cual está bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

Asimismo declara que no procede practicar anotación preventiva sin presentarse testimonio de la resolución judicial que lo ordene.

El recurrente hace una serie de alegaciones dirigidas a anular la inscripción y emitir escrito de calificación de cuál ha sido el criterio aplicado para la misma.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: En primer lugar se pronuncia sobre cuál es la finalidad y el objeto del recurso contra la calificación del registrador, previsto en los artículos 19 bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, el cual no es otro que determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, (artículos 19 y 19 bis de la LH), y no cualquier otra pretensión de la parte recurrente.

Y que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Es por ello por lo que el recurso no puede prosperar, pues “practicados los asientos los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el concreto ámbito de este expediente, revisar, como se pretende, la legalidad en su práctica ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan”.

Si la parte recurrente considera que una inscripción practicada es incorrecta y resulta lesionado por ella, puede promover la rectificación del Registro conforme al artículo 40 de la misma ley, y para practicar anotación preventiva en defensa de sus intereses es necesario presentar una demanda en juicio de la propiedad del inmueble que es objeto de desacuerdo y presentar en el registro mandamiento judicial ordenando la práctica de dicha anotación (artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria).

Comentarios: Como se deriva de la calificación del registrador, y de la propia LH si la calificación es positiva, el Registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica y si califica negativamente el título, podrá el interesado recurrir ante la DGRN o instar la aplicación del cuadro de sustituciones, por lo que es indudable que solo cabe interponer recurso si se califica negativamente, sin que proceda emitir escrito de calificación, cuando esta es positiva, y se practica la inscripción solicitada. (MGV)

194.** INMATRICULACIÓN CON ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA.

Resolución de 27 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante escritura de donación complementada por un acta de notoriedad.

Resumen: El acta de notoriedad complementaria de título público es un documento público apto, conforme al artículo 205 LH, para lograr la inmatriculación de fincas. Basta que se exprese que el transmitente era tenido por dueño de la finca con más de un año de antelación al título inmatriculable que complementa.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca con un título público traslativo y un Acta notarial de notoriedad, complementaria de dicho título.

El registrador suspende la inscripción pues considera que el artículo 205 LH, en su redacción actual dada por la Ley 13/2015, no ampara el acta de notoriedad como título complementario de otro título público a los efectos de la inmatriculación de fincas, a pesar de la doctrina de la DG que lo admite y que intenta refutar en su nota.

En todo caso, la declaración de notoriedad tendría que estar referida a que el transmitente “había adquirido la finca” (con más de un año de antelación a la transmisión) y no a que “ era tenido por dueño de la finca” como se dice en la presente acta.

El notario autorizante recurre y alega que la DG ha confirmado, en diversas resoluciones, que el acta de notoriedad es admisible como título complementario para la inmatriculación y que en ninguna de ellas ha exigido que la declaración de notoriedad se efectúe en los términos que expresa el registrador.

La DG revoca la calificación

Doctrina : Reitera su doctrina de que el acta de notoriedad es un título público que acredita la adquisición con más de un año de antigüedad, si así se declara, y por tanto es admisible conforme a lo dispuesto en el artículo 205 LH en su redacción actual que no exige que el título previo o complementario sea el de adquisición sino que basta que sea declarativo o acreditativo de dicho hecho de la adquisición.

En cuanto a la declaración de notoriedad, el juicio del notario ha de referirse a la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso». En este caso considera que el acta de notoriedad cumple dichos requisitos.

COMENTARIO: El juicio notarial de notoriedad emitido por el notario del hecho de que una persona “es tenida por dueña” de una finca no es un juicio abstracto, ajeno al título de adquisición, sino que exige un previo juicio técnico jurídico favorable del notario, que considera válido para ello el título de adquisición alegado. Por ello, aunque no sea el título público de adquisición, es un título público que acredita la adquisición (con más de un año de antigüedad), y por tanto apto a los efectos de lo dispuesto en el artículo 205 LH. Otro tema, de política legislativa, es que, como título complementario, ofrece más garantías un expediente de dominio (por las notificaciones a los colindantes).

Con independencia de los anterior, el tratamiento fiscal de estas actas de notoriedad, sujetas a tributación por ITP en la mayoría de los casos, harán más recomendable casi siempre que el título complementario sea un expediente notarial de dominio y no un acta de notoriedad. (AFS)

195 y 196.** COMPRAVENTA PREVIA SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN

Resolución de 27 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pamplona n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta. 

Resumen: La licencia de segregación de finca para agruparla o agregarla a otra se entiende sujeta a la condición -con eficacia suspensiva- de agregar la parcela segregada a otra finca. La inscripción de la segregación y la agregación deben ser simultáneas.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una la escritura de compraventa, previa segregación de una finca para la que se ha concedido licencia municipal que dice: «A.–Licencia de segregación de 8529,24 m2 de la parcela (…)para su agregación a la parcela 200 del Polígono 2 de Catastro». Se presenta a inscripción la segregación sin la agregación.

Registradora: suspende la inscripción (i) por no haberse presentado en el Registro de manera simultánea la escritura de agrupación o agregación a que hace referencia la licencia (ii) y no acompañarse ni la georreferencia de la parcela segregada ni el informe de validación de Catastro que la norma navarra exige en tales casos.

Recurrente: invoca el carácter voluntario que tiene la inscripción y sostiene que se ha cumplido con la finalidad que tenía la segregación –incorporar la finca al aeropuerto de Pamplona–, ya que en la actualidad dicha finca segregada se encuentra incorporada a la finca catastral del aeropuerto.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

NECESIDAD DE INSCRIBIR SIMULTÁNEAMENTE LA AGREGACIÓN: Por los términos en que está redactada la licencia cabe concluir que está sujeta a la condición, con eficacia suspensiva, de agregar la parcela segregada a otra finca. La inscripción de la segregación y la agregación deben ser simultáneas pues lo contrario “implicaría la creación de una finca, en sentido registral, independiente, susceptible de tráfico jurídico unitario, que es lo que se pretende evitar mediante la exigencia de su agregación a la parcela 200 de dicho polígono”.

NECESIDAD DE GEORREFERENCIACIÓN DE LAS FINCAS: La representación gráfica de las fincas en caso de segregación (agrupación, agregación, etc) es un requisito obligatorio para la inscripción. Así resulta del artículo 9 LH tras la reforma de la Ley 13/2015, aplicable a todos los títulos públicos (cualquiera sea su fecha) que se presenten a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015.

Ha matizado el Centro Directivo que se exceptúa la necesidad de la representación gráfica de la finca matriz o resto, en los casos del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, cuando no sea posible la descripción de ese resto o matriz, en cuyo caso bastaría con georreferenciar la porción segregada.

Conclusión: “En el presente caso, ni se acompaña la base gráfica de la finca segregada, ni la del resto o finca matriz, por lo que el defecto señalado en la nota de calificación se confirma”.

“No obstante, si se procede a la inmediata agregación a la parcela 200 del polígono, será suficiente la inscripción de la georreferenciación de la finca resultante por la agregación”.

La 196 es Igual que la 195. (JAR)

197.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 27 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, por la que se suspende una anotación preventiva de embargo. (ACM)

Resumen: No cabe anotar un embargo sin acreditar la liquidación del impuesto (AJD).

– Hechos: Se presenta mandamiento judicial ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo, sin acreditarse la liquidación del ITPAJD.

– La Registradora: suspende, lógicamente, la práctica de la anotación, conforme a los arts 254-1 LH y 54-1TR LITPAJD y la abundante jurisprudencia, judicial y registral, por falta de acreditación de la liquidación del ITPAJD.

– El Abogado: recurre arguyendo que del Art 40-2 TR LITPAJD [“Están sujetas: (…) 2. Las anotaciones preventivas (…) cuando tengan por objeto un derecho o interés valuable y no vengan ordenadas de oficio por la autoridad judicial o administrativa …”] podría entenderse que las anotaciones ordenadas por la autoridad judicial y adva nunca estarían sujetas al impuesto (nota ACM, sin tener en cuenta que la excepción del art. Se refiere solo a las “ordenadas de oficio”) *.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y, obviamente, confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera su tradicional doctrina de que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pero sí será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral, sin perjuicio de que, en caso de duda pueda suspender el despacho del título si no se han cumplido con los deberes de declaración o autoliquidación por parte del sujeto pasivo. (ACM)

198.* SEGREGACIÓN SIN LICENCIA NI DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD

Resolución de 28 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ponteareas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad, compraventa y agrupación.

Resumen: La aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley del Suelo a los actos de parcelación en relación con la norma registral aplicable al tiempo de la presentación en el Registro de la escritura, requiere aportar un título administrativo habilitante.

Hechos: Mediante la escritura, las partes intervinientes pactan la segregación de una finca registral, la venta de la parcela segregada y la posterior agrupación de ésta a una finca sin inmatricular perteneciente a los compradores.

Consta incorporado un certificado de arquitecto colegiado, por el que se establece, respecto de la parcela segregada, que “la actual configuración de la finca permanece inalterada desde, al menos, el año 2.000”.

La registradora suspende la inscripción por considerar exigible la correspondiente licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad, aparte de otros defectos no impugnados.

El notario recurrente opone, que en la escritura no se contiene una segregación de las vedadas por el artículo 150.7 de la Ley del suelo de Galicia, puesto que no ha derivado en la creación de una parcela nueva e independiente, sino tan solo ante un procedimiento de regularización de propiedades amparado y protegido por el legislador estatal y autonómico así como el propio Plan Básico autonómico, y que no requiere de licencia municipal, puesto que no se trata de actos jurídicos que la hayan fraccionado.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: El artículo 26 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, establece que “en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción”.

La DG, ha abordado en numerosas ocasiones el problema que se plantea ante la presentación en el Registro de una división o segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que “la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro”, conciliando la exigencia de tales requisitos “con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación sustantiva vigente a la fecha en que se produzcan” puesto que, al no haberse consumado tales efectos, es presupuesto para la aplicación excepcional de la retroactividad.

Por tanto se exigirá, la acreditación del título administrativo habilitante que será ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquel por el que, sin denegarla, el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.

Cuando se trate de parcelaciones de cierta antigüedad, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha, para estos podrá estimarse suficiente, “la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación”.

Comentarios: Esta doctrina ya consolidada de nuestro CD nos permite compatibilizar, el reconocimiento de los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y, en principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico, con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.(MGV)

199.** RÉGIMEN PROPIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. HIPOTECA. DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 29 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: La afirmación de haber comprobado por el mismo notario el depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del código identificador del modelo, hecho en acta posterior a la escritura de hipoteca sirve para subsanar el defecto inicial. El Registrador suspende la subsanación. La DGSJyFP, repasa el régimen civil propio del procedimiento registral, rechaza la recusación del registrador y revoca el defecto.

Hechos: 1. […] un préstamo concedido por «Liberbank, S.A.» a una persona física, y en garantía […] se hipotecó una vivienda adquirida por el prestatario con cargo a dicho préstamo. En tal escritura se expresa lo siguiente: […]

III. Las cláusulas contractuales utilizadas en el presente contrato de préstamo se encuentran inscritas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación con el Código Identificador número (…)

Estipulaciones.

I. Cláusulas financieras.

[…] Decimoséptima. Condiciones generales.

[…] Dichas condiciones están depositadas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación.»

También se añade lo siguiente en el apartado «régimen de la Ley 5/2019» de la misma escritura:

«(…) b) Condiciones Generales Contratación.–Manifiesta la entidad de crédito que ha tenido lugar el depósito registral previo de las condiciones generales de la contratación relativas a esta operación […] lo que corroboran las partes contratantes […] .

Este título fue objeto de [una primera] calificación registral negativa por entender del registrador que el notario debe hacer constar de forma expresa que él mismo ha verificado el previo depósito por la entidad acreedora de las condiciones generales en dicho Registro especial […]

El recurso [d]el notario […] contra la referida [primera] calificación fue desestimado por esta Dirección General, en Resolución de 17 de junio de 2021 […]

El mismo notario autorizó un acta aclaratoria en la que, entre otros extremos -como es la recusación del registrador-, expresa que la citada Resolución de 17 de junio de 2021 «añadió «… Ciertamente, en su escrito de interposición del recurso, el notario manifiesta que lo ha hecho, pero se trata ésta de una manifestación que ahora no puede tenerse cuenta porque no resulta del documento presentado a inscripción…». Es decir, desestima el recurso pues «ahora» no puede tenerse procedimentalmente en cuenta, pero declara que he reconocido haber verificado, lo que ha de tenerse en cuenta «después».

Registrador: Respecto de la cuestión sustantiva planteada, el registrador suspende la inscripción […] porque […] las referidas manifestaciones contenidas en el acta aclaratoria adolecen de una ambigüedad tal que por ellas no puede saberse si […] el notario […] afirma […] que verificó el depósito de las condiciones generales de la contratación, y con ello subsanar el repetido defecto.

Resolución: Revoca la calificación.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

CUESTIÓN PREVIA: RÉGIMEN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

2 Como cuestión de carácter previo, el recurrente alega que el registrador debía haberse abstenido de calificar los documentos presentados porque, al haber interpuesto un recurso de queja -que fue desestimado- contra el notario autorizante […] existe causa de abstención por enemistad manifiesta, conforme al artículo 23 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público. Por ello, el recurrente promueve su recusación conforme al artículo 24 de la misma ley.

Respecto de tales alegaciones, debe tenerse en cuenta que la citada Ley 40/2015 no es la norma rectora del procedimiento registral.

Según la doctrina de esta Dirección General […] respecto de la naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y el régimen legal a que queda sujeto resulta particularmente relevante la doctrina legal fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 3 de enero de 2011, y de la que resultan los siguientes criterios: […]

Por tanto […] esta jurisprudencia obliga a recuperar la doctrina clásica en relación con la naturaleza del procedimiento y función registral, doctrina que fue sintetizada en la Resolución de 26 de junio de 1986. Se afirmó […] que […] la actividad pública registral, se aproxima, en sentido material, a la jurisdicción voluntaria, si bien formalmente no es propiamente jurisdiccional, porque los registradores de la Propiedad –aunque como los jueces no están sujetos en sus funciones al principio de jerarquía para enjuiciar el caso, sino que gozan de independencia en su calificación–, están fuera de la organización judicial. En todo caso, es una actividad distinta de la propiamente administrativa. No está sujeta tal actividad a las disposiciones administrativas, sino que viene ordenada por las normas civiles. Las cuestiones sobre las que versa –las situaciones jurídicas sobre la propiedad inmueble– son cuestiones civiles. Y por la índole de las disposiciones aplicables y la de las cuestiones que constituyen su objeto, esta actividad está fuera del ámbito de la jurisdicción contencioso-administrativa […]

Respecto de la cuestión procedimental planteada, el artículo 102 del Reglamento Hipotecario prohíbe al registrador calificar los documentos que se presenten cuando tenga «algún interés en los mismos». Y, con el propósito de lograr una correcta aproximación a este concepto, este Centro Directivo ha acudido a las causas de abstención y recusación contenidas en la legislación administrativa […]

Según los artículos 23.2.c) y 24.1 de la Ley 40/2015 y el artículo 219.9.ª de la Ley Orgánica 6/1985, es causa de abstención y, en su caso, de recusación la «enemistad manifiesta». Pero lo cierto es que esas causas de abstención no admiten una interpretación extensiva y analógica, y corresponde a quien promueva la recusación probar la existencia de enemistad manifiesta […]

A tal efecto, en el presente caso, no puede ser concluyente el mero hecho de que el registrador presentara el referido recurso de queja por los términos empleados por el notario en su anterior recurso. […]

CUESTIÓN DE FONDO. COMPROBACION NOTARIAL DEL DEPÓSITO. 3. En relación con la cuestión de fondo […] es indudable […] que las manifestaciones vertidas por el notario en el anterior escrito de recurso –sobre el hecho de haber comprobado él mismo que se han depositado las condiciones generales de la contratación en el referido registro especial–, en tanto en cuanto son confirmadas en este título público, deben ser tenidas en cuenta como subsanación de la omisión padecida en la escritura objeto de tal aclaración. Por ello, el defecto invocado por el registrador no puede ser mantenido.

200.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

Resolución de 29 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral de una finca, por la oposición en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria de una Administración Pública.

Resumen: En el seno del procedimiento del art. 199 LH, el registrador debe comprobar si la oposición de la Administración está fundamentada.

Hechos: En escritura de adquisición de una finca se solicita la rectificación de su superficie con un incremento superior al 10% y la inscripción de la representación gráfica catastral por el procedimiento del art. 199 LH. En su tramitación, se presenta oposición por la Diputación provincial, que alega que el exceso de cabida «presumiblemente lo haría en detrimento de superficies de uso público, que se hallan musealizadas en el entorno del monumento [una torre medieval], y que permiten disfrutar de la contemplación» de unas vistas. El titular del terreno presuntamente afectado, el Ayuntamiento de la localidad, no se ha opuesto al expediente.

La registradora de la propiedad deniega la inscripción de la representación gráfica, limitándose a reproducir las alegaciones de la Diputación.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota. Acuerda también la práctica de la inscripción de la georreferenciación y la rectificación de la descripción.

Doctrina: La DG se basa en que la representación gráfica que se desea inscribir es la catastral, que coincide con la planimetría municipal, y en que la oposición de la Administración no está fundamentada, pues ni esta es la titular del terreno en cuestión, un patio que siempre ha estado inscrito a nombre del interesado, ni resulta con claridad el perjuicio que puede ocasionar.

Comentario.– De nuevo la DG recuerda que la mera oposición de la Administración no es suficiente para denegar la rectificación de superficie y la consiguiente inscripción de la representación gráfica. De otras resoluciones resulta que no es necesario que el registrador examine si los hechos que fundamentan la oposición se ajustan a derecho. Pero, entre uno y otro extremo, hay un término medio que se va deduciendo de la doctrina de la DG sobre la actuación del registrador en este ámbito, que debe comprobar si las alegaciones de la Administración se basan en una posible invasión del dominio público de que es titular; cualesquiera otras alegaciones difícilmente podrán ser tenidas en cuenta, más aun si contradicen la propia planimetría municipal y la catastral, como en este caso. (VEJ)