MODELOS RELACIONADOS CON LA LEY DE SUELOS CONTAMINADOS
Nota: este archivo probablemente tendrá versiones posteriores a la inicial para adaptarse a la práctica efectiva y a las futuras resoluciones de la Dirección General.
MODELOS DE DECLARACIÓN EN ESCRITURAS Y OTROS TÍTULOS.
- Positivo en transmisiones
- Negativo en transmisiones
- Positivo en obras nuevas
- Negativo en obras nuevas
- Positivo en actuaciones de ejecución urbanística.
- Negativo en actuaciones de ejecución urbanística.
MODELOS DE NOTAS MARGINALES:
- Positivo en transmisiones
- Negativo en transmisiones
- Positivo en obras nuevas
- Negativo en obras nuevas
- Positivo en actuaciones de ejecución urbanística.
- Negativo en actuaciones de ejecución urbanística.
NOTAS DE CALIFICACIÓN: HECHOS
NOTAS DE CALIFICACIÓN: DEFECTO Y FUNDAMENTOS DE DERECHO
ALGUNOS TEXTOS LEGALES CITADOS
ENLACES
MODELOS DE DECLARACIÓN EN ESCRITURAS Y OTROS TÍTULOS.
POSITIVO EN TRANSMISIONES:
«La parte transmitente manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que se ha realizado en la finca transmitida una actividad potencialmente contaminante del suelo.«
Nota: Conviene en estos casos -aunque no lo exija la Ley expresamente en el artículo 98.3-, concretar más: qué actividad, desde cuándo, si ha cesado, autor, si se ha remitido información a la Comunidad Autónoma….
NEGATIVO EN TRANSMISIONES:
«La parte transmitente manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que NO se ha realizado en la finca transmitida ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo.»
Notas: la Ley exige una manifestación categórica: sí o no. Sin embargo, habrá casos en los que el transmitente no lo sepa o tenga dudas. El espíritu de la Ley parece que va orientado a que haga una indagación al respecto, como un aspecto más de preparación de la transmisión, antes de otorgar el título.
Por ello, considero que pueden ser calificadas desfavorablemente fórmulas que mitiguen la exigencia legal, resultando ambiguas. Ejemplos: » no tiene noticia», » yo no he realizado actividad contaminante». Es de suponer que, con el tiempo, la DG fije los límites.
POSITIVO EN OBRAS NUEVAS
«Don/doña (en representación de…) manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que se ha realizado en la finca sobre la que se declara la obra nueva una actividad potencialmente contaminante del suelo. «
Notas: Conviene en estos casos -aunque no lo exija la Ley expresamente en el artículo 98.3-, concretar más: qué actividad, desde cuándo, si ha cesado, autor, si se ha remitido información a la Comunidad Autónoma….
NEGATIVO EN OBRAS NUEVAS
«Don/doña (en representación de…) manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que NO se ha realizado en la finca sobre la que se declara la obra nueva ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. «
Nota: Tanto en las obras nuevas en construcción como en las de fin de obra. Son declaraciones independientes, pues ha pasado tiempo en medio.
Pueden ser calificadas desfavorablemente fórmulas que mitiguen la exigencia legal. Ejemplos: «no tiene noticia», » yo no he realizado actividad contaminante».
POSITIVO EN ACTUACIONES DE EJECUCIÓN URBANÍATICA:
Primera fórmula: «Don/doña (en representación de…), en su calidad de Administración actuante, manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que se ha realizado en la(s) finca(s) (de origen o de destino) una actividad potencialmente contaminante del suelo. «
Segunda fórmula: «Don/doña (en representación de…) en su calidad de (aportante de la finca…, adjudicatario de la finca…) manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que se ha realizado en la(s) finca(s) (de origen o de destino) una actividad potencialmente contaminante del suelo.»
Nota: Conviene en estos casos -aunque no lo exija la Ley expresamente en el artículo 98.3-, concretar más: qué actividad, desde cuándo, si ha cesado, autor, si se ha remitido información a la Comunidad Autónoma….
NEGATIVO EN ACTUACIONES DE EJECUCIÓN URBANÍATICA:
Primera fórmula: «Don/doña (en representación de…), en su calidad de Administración actuante, manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que NO se ha realizado en ninguna de las fincas de origen o de destino ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo.»
Segunda fórmula: «Don/doña (en representación de…) en su calidad de (aportante de la finca…, adjudicatario de la finca…) manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que NO se ha realizado en dicha(s) fincas(s) ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. «
Nota: No parece necesaria la declaración si se trata de meras operaciones hipotecarias aisladas de agrupación, división, segregación o agregación sin transmisiones u obras nuevas conectadas.
NOTAS MARGINALES EN EL REGISTRO:
POSITIVA EN TRANSMISIONES:
«La parte transmitente del título que causó la inscripción adjunta (conviene poner el número) ha manifestado en el mismo, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que se ha realizado en la finca transmitida una actividad potencialmente contaminante del suelo. Lugar y fecha.»
Nota: si en la escritura se incluyen más datos, conviene transcribirlos.
NEGATIVA EN TRANSMISIONES:
«La parte transmitente del título que causó la inscripción adjunta (conviene poner el número) ha manifestado en el mismo, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que NO se ha realizado en la finca transmitida una actividad potencialmente contaminante del suelo. Lugar y fecha.»
Nota: la nota marginal ha de tener un contenido positivo o negativo, pues son las dos únicas notas previstas. No cabe una nota donde meramente se indique que no ha habido manifestaciones al respecto.
POSITIVA EN OBRAS NUEVAS:
«La parte otorgante de la declaración de obra que motivó la inscripción adjunta (conviene poner el número) ha manifestado en el título, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que se ha realizado en la finca una actividad potencialmente contaminante del suelo. Lugar y fecha.»
Notas: Si en la escritura se incluyen más datos, conviene transcribirlos.
Tanto en las obras nuevas en construcción como en las de fin de obra. Son declaraciones independientes, pues ha pasado tiempo en medio.
NEGATIVA EN OBRAS NUEVAS:
«La parte otorgante de la declaración de obra que motivó la inscripción adjunta (conviene poner el número) ha manifestado en el mismo, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que NO se ha realizado en la finca una actividad potencialmente contaminante del suelo. Lugar y fecha.»
Notas: Si el fin de obra se realiza por nota marginal, conviene que esta nota sea independiente, pero también es posible que su contenido se embeba dentro de la nota marginal principal.
La nota marginal ha de tener un contenido positivo o negativo, pues son las dos únicas notas previstas. No cabe una nota donde meramente se indique que no ha habido manifestaciones al respecto.
POSITIVO EN ACTUACIONES DE EJECUCIÓN URBANÍSTICA:
Primera fórmula: «Don/doña (en representación de…), en su calidad de Administración actuante, manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que se ha realizado en esta finca (de origen o de destino) una actividad potencialmente contaminante del suelo. Lugar y fecha.»
Segunda fórmula: «Don/doña (en representación de…) en su calidad de (aportante de la finca…, adjudicatario de la finca…) manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que se ha realizado en esta finca (de origen o de destino) una actividad potencialmente contaminante del suelo. Lugar y fecha.»
Nota: Conviene en estos casos -aunque no lo exija la Ley expresamente en el artículo 98.3-, concretar más: que actividad, desde cuándo, si ha cesado, autor, si se ha remitido información a la Comunidad Autónoma….
NEGATIVO EN ACTUACIONES DE EJECUCIÓN URBANÍSTICA:
«Don/doña (en representación de…), en su calidad de Administración actuante, manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que NO se ha realizado en ninguna de las fincas de origen o de destino (en esta finca, si en otras no ocurre lo mismo) ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Lugar y fecha.»
«Don/doña (en representación de…) en su calidad de (aportante de la finca…, adjudicatario de la finca…) manifiesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que NO se ha realizado en dicha(s) fincas(s) (en esta finca, si en otras no ocurre lo mismo) ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Lugar y fecha.»
Nota: No parece necesaria la declaración si se trata de meras operaciones hipotecarias aisladas de agrupación, división, segregación o agregación sin transmisiones u obras nuevas conectadas.
La nota ha de constar en cada una de las fincas de destino. Creo que no es necesario que conste en las de origen si se utiliza el texto sugerido.
APUNTES PARA NOTAS DE CALIFICACION: HECHOS.
A) Sin declaración.
Se presenta escritura de compraventa (permuta, donación, dación en pago… ) autorizada por el notario… en la que no consta una manifestación de la parte transmitente acerca de si sobre la(s) finca(s) transmitida(s) se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes.
Se presenta escritura de declaración de obra nueva (o de fin de obra) autorizada por el notario… en la que no consta una manifestación del otorgante acerca de si sobre la finca afectada se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes.
Se presenta (escritura…, acta administrativo…) donde se documenta un proyecto de equidistribución (reparcelación, compensación, expropiación urbanística…) en la que no consta una manifestación de los otorgantes ni de la Administración actuante acerca de si sobre la(s) finca(s) de origen y/o de destino se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes.
B) Declaración ambigua
Se presenta escritura de compraventa (permuta, donación, dación en pago… ) autorizada por el notario… en las que consta una manifestación de la parte transmitente por la que desconoce (no tiene noticia, no le consta…) si sobre la finca se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes.
Se presenta escritura de declaración de obra nueva (o de fin de obra) autorizada por el notario… en la que el otorgante manifiesta que desconoce (no tiene noticia, no le consta…) si sobre la finca se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes.
Se presenta (escritura…, acta administrativo…) donde se documenta un proyecto de equidistribución (reparcelación, compensación, expropiación urbanística…) en la que se manifiesta por parte de… que desconoce (no tiene noticia, no le consta…) si sobre la(s) finca(s) de origen y/o de destino se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes.
C) Declaración sólo respecto de él.
Se presenta escritura de compraventa (permuta, donación, dación en pago…) autorizada por el notario… en la que consta una manifestación de la parte transmitente en el sentido de que ella no ha realizado actividades potencialmente contaminantes.
Se presenta escritura de declaración de obra nueva (o de fin de obra) autorizada por el notario… en la que el otorgante manifiesta que no ha realizado actividades potencialmente contaminantes.
Se presenta (escritura…, acta administrativo…) donde se documenta un proyecto de equidistribución (reparcelación, compensación, expropiación urbanística…) en la que manifiestan los comparecientes (o la Administración actuante) que no han realizado actividades potencialmente contaminantes sobre la(s) finca(s) de origen y/o de destino.
APUNTES PARA NOTAS DE CALIFICACION: DEFECTO Y FUNDAMENTOS DE DERECHO
A) Sin declaración.
Debe de constar una manifestación expresa de la parte transmitente (declarante de la obra nueva, otorgantes…) acerca de si sobre la(s) finca(s) se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes, pues así lo exige expresamente el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular. Esta manifestación es precisa para que el registrador realice su labor consistente fundamentalmente, en lo que a esta materia afecta, en la práctica de una nota marginal obligatoria recogiendo el sentido positivo o negativo de dicha manifestación, y la práctica posterior de las comunicaciones dispuestas por los artículos 99.6 y 103.1 de la propia ley 7/2022. Los títulos que se presenten a inscripción deben de reunir los elementos necesarios para que se practiquen los asientos necesarios en el registro, desprendiéndose tal exigencia de lo dispuesto en los artículos 21.1 y 9 de la Ley Hipotecaria Y 51 de su Reglamento.
B) Declaración ambigua
La manifestación que obra en el título acerca de si se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes no es lo suficientemente clara y expresiva al respecto como exige el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular. Dicho artículo pide una manifestación expresa en sentido positivo o negativo, pero no fórmulas ambiguas como la que se recoge en el título. En el mismo sentido, el artículo 148 del Reglamento Notarial. Esta manifestación con un sentido claro es precisa para que el registrador realice su labor consistente fundamentalmente, en lo que a esta materia afecta, en la práctica de una nota marginal obligatoria recogiendo el sentido positivo o negativo de dicha manifestación, y la práctica posterior de las comunicaciones dispuestas por los artículos 99.6 y 103.1 de la propia ley 7/2022. Los títulos que se presenten a inscripción deben de reunir los elementos necesarios para que se practiquen los asientos necesarios en el registro, desprendiéndose tal exigencia de lo dispuesto en los artículos 21.1 y 9 de la Ley Hipotecaria Y 51 de su reglamento.
c) Declaración sólo respecto de él.
La manifestación que obra en el título acerca de que la parte transmitente no ha realizado actividades potencialmente contaminantes no es suficiente, pues utiliza la forma reflexiva el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular. Dicho artículo. al usar la expresión “si se ha realizado o no” exige que la manifestación alcance, no solo a las actividades del propio transmitente sino también a las de cualesquiera otras personas que pudiesen haber interactuado con la finca como, por ejemplo, transmitentes anteriores poseedores o arrendatarios. Esta manifestación, con un alcance completo desde un punto de vista subjetivo, es precisa para que el registrador realice su labor consistente fundamentalmente, en lo que a esta materia afecta, en la práctica de una nota marginal obligatoria recogiendo el sentido positivo o negativo de dicha manifestación independientemente de las personas que hayan podido realizar esas actividades, y la práctica posterior de las comunicaciones dispuestas por los artículos 99.6 y 103.1 de la propia ley 7/2022. Los títulos que se presenten a inscripción deben de reunir los elementos necesarios para que se practiquen los asientos necesarios en el registro, desprendiéndose tal exigencia de lo dispuesto en los artículos 21.1 y 9 de la Ley Hipotecaria Y 51 de su reglamento.
ALGUNOS TEXTOS BÁSICOS CITADOS:
3. Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.
Artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria:
1. Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.
Artículo 9.º de la Ley Hipotecaria (inicio):
El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes:
a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada,…
Artículo 148 del Reglamento Notarial:
Los instrumentos públicos deberán redactarse empleando en ellos estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma. (JFME)
ENLACES:
- Resumen de la Ley de Suelos Contaminados.
- Texto de la Ley: PDF Otros formatos Texto consolidado
- Suelos contaminados radiológicamente
- Reflexiones sobre las funciones de notarios y registradores conforme al artículo 98,3º. Antonio Botia Valverde, Notario
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