- TEMA DEL MES: LA NOTA MARGINAL POR EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
- I. REGULACIÓN Y EXIGENCIA
- II. ¿ES DEFECTO LA FALTA DE APORTACIÓN DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA EN UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA?
- III. LAS OBRAS NUEVAS.
- DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
- DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:
- TRIBUNALES: Tribunal Constitucional
- SECCIÓN II: Oposiciones Registros: Lista definitiva y fecha del sorteo
- RESOLUCIONES:
- 170.*** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA
- 171.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INCONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER. CONSULTA AL REGISTRO MERCANTIL
- 172.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A UNA MITAD INDIVISA
- 173.*** OBRA NUEVA DE REFORMADO SIN ALTERACIÓN ESTRUCTURAL SEGÚN EL TÉCNICO. SEGURO DECENAL
- 184.*** COMPRAVENTA DE PARCELA SEGREGADA, SEGÚN MANIFIESTAN, DE UNA FINCA REGISTRAL
- 188.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO MEDIANTE DECRETO DE DESAHUCIO
- 195 y 196.** LICENCIA DE SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN SIMULTANEA
- 207.** HERENCIA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO APORTANDO DOCUMENTO PRIVADO DE RELACIÓN DE BIENES
- ENLACES:
INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2022
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)
TEMA DEL MES: LA NOTA MARGINAL POR EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
I. REGULACIÓN Y EXIGENCIA
– Artículo 17 RD 390/2021, de 1 de junio:
“1.Para edificios nuevos y reformas o ampliaciones de edificios existentes, cuando se proceda a la venta o alquiler antes de la finalización de la obra, el vendedor o arrendador facilitará la etiqueta de eficiencia energética de proyecto. Asimismo, facilitará el certificado de eficiencia energética de obra terminada cuando se finalice la obra y éste se expida.
2. Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia de la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de arrendamiento y se entregará al arrendatario una copia del documento de Recomendaciones de uso para el usuario.
3. Toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética, de acuerdo con lo dispuesto en el correspondiente documento reconocido.
– Aunque dictadas al amparo del RD 235/2013, son igualmente aplicables en la actualidad, ver R. de 16 de septiembre de 2019, R. de 2 de abril de 2013, 19 de abril de 2016 y de 20 de marzo de 2019.
El certificado de eficiencia energética es exigible:
1º. A los edificios de nueva construcción,
2º. A los edificios existentes[i],
La finalidad de esta exigencia es la promoción de que todos los edificios dispongan de unas características mínimas en el uso de la energía como objetivo de política urbanística y de edificación por lo que su exigencia es independiente del uso a que se destine la edificación (salvo excepciones).
II. ¿ES DEFECTO LA FALTA DE APORTACIÓN DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA EN UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA?
a) Notario.
El Centro Directivo ha señalado que el notario debe realizar el control de cumplimiento de la legalidad respecto de la entrega del certificado de eficiencia energética y debe reflejarse en la escritura, con independencia de si esta obligación legal afecta o no a la validez del negocio.
b) Registrador.
Desde el punto de vista registral, la falta de constancia en la escritura de compraventa del requisito de entrega del certificado de eficiencia energética no es defecto que impida la inscripción de la citada escritura. Para que así fuera, sería necesario que una norma impusiese el deber de realizar dicho control al registrador y obligue a su reflejo al practicar la inscripción (como ocurre, por ejemplo, con la exigencia de licencia para practicar segregaciones al amparo del artículo 26 TRLS).
III. LAS OBRAS NUEVAS.
1) Cuando se trata de obras nueva en construcción, no es exigible el certificado de eficiencia energética. Basta con la licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad y la certificación expedida por técnico competente con firma legitimada –sin que baste con el visado– que indique que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo licencia.
2) Cuando se trate de obras nuevas terminadas, SÍ que deberá aportarse el certificado de eficiencia energética pues señala el artículo 28.1 “b” TRLS: “b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna”.
La R. de 2 de abril de 2013 señaló que “(…) dicho certificado de eficiencia energética es una exigencia del artículo 20 de la anterior Ley del Suelo, después de la nueva redacción que entró en vigor el 7 de Julio de 2011, que es exigible a todas las escrituras de obras nuevas a las que les es aplicable el Real Decreto 47/2007 y que no hay excepciones con los autopromotores de viviendas para uso propio, pues la finalidad de la ley, siguiendo las Directivas Europeas, es no sólo proteger al consumidor sino el respeto al medio ambiente y la política energética por lo que no hay identidad de razón con el Libro del Edificio, que permita apreciar una excepción”.
3) Cuando se trata de obra nueva antigua, respecto de la cual ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, No es exigible. Ver de 19 de abril de 2016.
[i] Se entienden por edificaciones existentes, según el artículo 2.10 de la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, que fue objeto de transposición del Real Decreto 235/2013, y en su artículo 1.2 c señala que: «La presente Directiva establece requisitos en relación con: (…) c) la aplicación de requisitos mínimos a la eficiencia energética de: i) edificios y unidades y elementos de edificios existentes que sean objeto de reformas importantes». Entendiendo como «reforma importante» renovación de un edificio cuando: a) los costes totales de la renovación referentes a la envolvente del edificio o a sus instalaciones técnicas son superiores al 25 % del valor del edificio, excluido el valor del terreno en el que está construido, o b) se renueva más del 25 % de la superficie de la envolvente del edificio.
DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
Las disposiciones generales publicadas tienen escaso interés para la oficina registral:
Becas para algunas Oposiciones Jurídicas: Orden JUS/377/2022, de 27 de abril, Regula las convocatorias para la concesión de becas para gastos de preparación, destinadas a aspirantes al ingreso en las Carreras Judicial y Fiscal, en el Cuerpo de Letrados de la Administración de Justicia y en el Cuerpo de Abogados del Estado. La convocatoria será anual y se publicará en el BOE.
Reglamento del Ministerio Fiscal: Real Decreto 305/2022, de 3 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Ministerio Fiscal: Adapta a la Constitución y al Estatuto Orgánico del Ministerio Fiscal la regulación del estatuto jurídico de los miembros del Ministerio Fiscal, que comprende la adquisición y pérdida de la condición, situaciones administrativas, incapacidades, permisos, derechos y deberes, provisión de destinos y sustituciones, incompatibilidades, prohibiciones y responsabilidades de sus integrantes.
Arancel de los Procuradores de los Tribunales: Real Decreto 307/2022, de 3 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 1373/2003, de 7 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de derechos de los procuradores de los tribunales. Esta reforma del arancel de la procura, motivada por la necesidad de adaptarlo al Derecho Europeo, hace desaparecer los aranceles mínimos obligatorios, fija un límite máximo de 75.000 euros, permite un pacto inferior entre las partes e impone la obligación de presentar presupuesto previo.
Modificación de la Ley de Depósito legal. Ley 8/2022, de 4 de mayo, por la que se modifica la Ley 23/2011, de 29 de julio, de depósito legal. Adapta la Ley del Depósito legal a la evolución del sector editorial, destacando la edición bajo demanda, las publicaciones en línea o el depósito de publicaciones en soporte tangible. Se reconoce como centro de conservación a la Filmoteca Española. Modifica la Ley de la Biblioteca Nacional de España.
Tratados internacionales. Resolución de 27 de abril de 2022, de la Secretaría General Técnica, sobre aplicación del artículo 24.2 de la Ley 25/2014, de 27 de noviembre, de Tratados y otros Acuerdos Internacionales. Se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 22 de abril de 2022.
RDLey 10/2022: precio de la electricidad. Por el que se establece con carácter temporal un mecanismo de ajuste de costes de producción para la reducción del precio de la electricidad en el mercado mayorista.
Creación de Oficinas de asistencia en materia de registros. Orden CSM/453/2022, de 13 de mayo, por la que se crea la Oficina de asistencia en materia de registros, dependientes de los diversos ministerios para asistir físicamente a los ciudadanos con servicios como la digitalización de solicitudes, escritos…, recibos, información, copias electrónicas, firma electrónica del ciudadano no obligado, notificaciones o apoderamientos “apud acta”.
Oferta de empleo público para 2022:
Real Decreto 407/2022, de 24 de mayo, por el que se aprueba la oferta de empleo público para el año 2022.
Real Decreto 408/2022, de 24 de mayo, por el que se aprueba la oferta de empleo público para la estabilización de empleo temporal en la Administración General del Estado correspondiente a la Ley 20/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reducción de la temporalidad en el empleo público.
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:
Se han publicado disposiciones en Aragón, Asturias, Cataluña, Navarra, Valencia y País Vasco. Sin especial interés para la oficina registral.
TRIBUNALES: Tribunal Constitucional
Se han publicado bastantes resoluciones en materias relativas a: Secretarios de Ayuntamiento vascos, liquidación de gananciales, laudo arbitral, ejecución hipotecaria, desahucio arrendaticio, arrendamientos Cataluña, caza del lobo, fiscalidad de las transmisiones gratuitas, empleo público en Canarias, contratación de personal laboral por la Administración.
Destacamos varias sentencias que tratan sobre vulneración del derecho a la tutela judicial, una de ellas en un procedimiento de ejecución hipotecaria por un emplazamiento mediante edictos sin haber agotado las posibilidades de notificación personal;
Y la admisión del recurso interpuesto por la Xunta de Galicia contra el artículo tercero.3 y la disposición transitoria primera.4 de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal en cuanto al tratamiento fiscal de las transmisiones lucrativas por causa de muerte en el derecho gallego.
SECCIÓN II: Oposiciones Registros: Lista definitiva y fecha del sorteo
Resolución de 18 de mayo de 2022, por la que se aprueba la relación definitiva de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 3 de febrero de 2022. Se publica en la web del Ministerio de Justicia.
- La lista correspondiente al turno ordinario incluye 625 opositores (5 más que la provisional).
- La lista correspondiente al turno especial incluye 15 opositores.
RESOLUCIONES:
170.*** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA
Interesante resolución en la que la DG sistematiza los requisitos para la cancelación del derecho de opción de compra: se precisa como regla general el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores; pero admite diversas excepciones. Aunque el supuesto de hecho es confuso, pues habla de un préstamo hipotecario y la retención del importe pendiente, pero en ningún caso procedería su cancelación ya que parece anterior a la concesión de la opción.
171.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INCONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER. CONSULTA AL REGISTRO MERCANTIL
La registradora suspende la inscripción de hipoteca porque pese al juicio de suficiencia del notario sobre facultades representativas del apoderado, este juicio resulta incongruente con la propia expresión de la representación en la escritura y consultado el Registro Mercantil resulta su insuficiencia para su ejercicio de modo solidario para el importe concreto de la hipoteca autorizada, incongruencia por la que se confirma la calificación.
172.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A UNA MITAD INDIVISA
Los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado.
173.*** OBRA NUEVA DE REFORMADO SIN ALTERACIÓN ESTRUCTURAL SEGÚN EL TÉCNICO. SEGURO DECENAL
Compete a los arquitectos determinar si una obra de reformado conlleva o no una alteración estructural o afecta a la volumetría y por tanto si es necesario o no la contratación de un seguro decenal, sin que tales afirmaciones puedan ser desvirtuadas por el registrador ni por la DG al ser de carácter técnico y no jurídico, salvo casos evidentes de construcción de nuevas plantas.
175.** REVERSIÓN AL AYUNTAMIENTO DE FINCA CEDIDA GRATUITAMENTE A DIOCESIS. CONDICIONES NO INSCRITAS.
Un Ayuntamiento no puede revocar unilateralmente una donación no condicionada hecha a una Diócesis sin el consentimiento expreso de la misma o en su defecto la oportuna resolución judicial.
La negativa a la práctica del asiento de presentación debe ser objeto de calificación especifica con carácter previo o al menos simultaneo a emitir una calificación sobre el fondo de la solicitud. El objeto del recurso contra calificaciones de registradores es determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho, y no valorar un asiento ya practicado que está bajo la salvaguarda de los Tribunales.
Es inscribible la cesión del derecho a percibir el precio aplazado que está garantizado con condición resolutoria inscrita. No cabe desconocer que la acción que nace del pacto resolutorio inscrito alcanza a todo tercero.
182.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA DE AFECCIÓN FISCAL POR CONSIDERAR QUE NO DEBIÓ PRACTICARSE
Una nota marginal de afección fiscal ya practicada en los Libros del Registro está bajo la salvaguarda de los Tribunales.
183.* SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL
La rectificación de la inscripción de una representación gráfica mediante sentencia judicial exige que esta se haya dictado en un procedimiento entablado contra el titular registral, en el que se demande la nulidad o cancelación del asiento.
184.*** COMPRAVENTA DE PARCELA SEGREGADA, SEGÚN MANIFIESTAN, DE UNA FINCA REGISTRAL
Para inscribir cualquier acto que implique división o segregación de fincas se exige la preceptiva intervención administrativa que resulte procedente en cada caso, bien en forma de licencia de parcelación, bien el acto administrativo aprobatorio de una reparcelación o, el acto de reconocimiento de la existencia de una parcelación ya existente con anterioridad. Su inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar el título en el Registro, aunque el otorgamiento se haya producido bajo un régimen normativo anterior.
Resolución que, en el ámbito del derecho gallego, trata sobre las facultades del cónyuge viudo a quien se concedió la facultad de mejorar, existiendo legitimarios, habiéndose modificado la legislación entre el fallecimiento del primer causante y el cónyuge viudo y cambiado la naturaleza de la legítima de pars bonorum a paras valoris bonorum. Se analiza el régimen transitorio tras la reforma del año 2006.
187.** DONACIÓN MORTIS CAUSA Y DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM
Resolución que analiza las diferencias en el derecho común entre la donación mortis causa (el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y la puede revocar) y la donación inter vivos con eficacia post mortem, que tiene sus efectos condicionados a la muerte del donante, pero es irrevocable y es inscribible.
188.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO MEDIANTE DECRETO DE DESAHUCIO
Es suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme de la resolución por la que se decreta el desahucio, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.
189, 204 y 208() NOTA MARGINAL DE COLINDANCIA DE FINCA CON VÍA PECUARIA NO DESLINDADA
La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.
La sospecha de invasión del dominio público apreciada por el registrador que no resulta ni del Registro ni del Catastro no justifica la suspensión o denegación de la práctica de una rectificación de superficie: dichas dudas se despejan en el expediente del 199.
191.** SUBSANACIÓN DE HIPOTECA INSCRITA MEDIANTE DILIGENCIA
Cabe rectificar una escritura y la inscripción correspondiente mediante una diligencia, en la que prestan su consentimiento los otorgantes, en la que se subsana un error, sin que sea necesario el otorgamiento de nueva escritura.
192.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
Aun no estando el dominio público deslindado o inscrito, si existe oposición expresa de la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de la inscripción.
193.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO
No cabe en sede de recurso gubernativo revisar los asientos ya practicados.
194.** INMATRICULACIÓN CON ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA.
El título público complementado con acta de notoriedad que exprese que el transmitente era tenido como dueño con más de un año de antelación es un documento público apto, conforme al artículo 205 LH, para lograr la inmatriculación de fincas.
195 y 196.** LICENCIA DE SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN SIMULTANEA
La licencia de segregación de finca para agruparla o agregarla a otra se entiende sujeta a la condición -con eficacia suspensiva- de agregar la parcela segregada a otra finca. La inscripción de la segregación y la agregación deben ser simultáneas.
197.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
No cabe anotar un embargo sin acreditar la liquidación del impuesto (AJD).
198.* SEGREGACIÓN SIN LICENCIA NI DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD
La aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley del Suelo a los actos de parcelación requiere aportar un título administrativo habilitante.
La afirmación de haber comprobado por el mismo notario el depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del código identificador del modelo, hecho en acta posterior a la escritura de hipoteca sirve para subsanar el defecto inicial. Las reglas relativas a la abstención por enemistad manifiesta de la ley de régimen jurídico dl sector público no es aplicable en el procedimiento registral.
200.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
En el seno del procedimiento del art. 199 LH, el registrador debe comprobar si la oposición de la Administración está fundamentada. La mera oposición de la Administración no es suficiente para denegar la rectificación de superficie y la consiguiente inscripción de la representación gráfica.
201.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE VIVIENDA FAMILIAR
Si del registro resulta que la vivienda embargada es la familiar del deudor, el embargo ha de ser notificado al cónyuge del titular registral de la finca embargada, salvo que del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de exclusiva competencia judicial, sin que ya el registrador pueda calificar este extremo.
203** CONVENIO DE TRANSMISION O TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO
Resolución que trata sobre un convenio en que se pacta la transmisión de aprovechamientos urbanísticos de varias fincas, sin que estén las fincas incluidas en un instrumento de planeamiento urbanístico vigente, ni estén claramente determinados ni las fincas aportadas ni cuales sean los aprovechamientos. Además de los documentos públicos no resultan con claridad los extremos que se pretenden inscribir, ya que lo que se pide resulta de la instancia en la que el recurrente hace una interpretación.
205.** TANTEO CONVENCIONAL. CONFIGURACION. NO PRODUCEN CIERRE REGISTRAL
El tanteo y retracto voluntarios son derechos atípicos o innominados, que se encuadran en la categoría de derechos de adquisición preferente, y pueden configurarse con eficacia personal o real (numerus apertus). Para ser derechos reales deben cumplir los requisitos y respetar los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales. No impiden la transmisión ni producen cierre registral salvo que se hubiera pactado alguna limitación dispositiva.
207.** HERENCIA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO APORTANDO DOCUMENTO PRIVADO DE RELACIÓN DE BIENES
El documento que se presenta a inscripción debe ser el presentado a la liquidación del impuesto. No cabe, para justificar el pago de los impuestos devengados en una liquidación de sociedad de gananciales y herencia presentar el documento privado de relación de bienes.
ENLACES:
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INFORME NORMATIVA MAYO 2022 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES MAYO 2022
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