AVANCE DEL CRITERIO DE LA DGSJFP SOBRE LA LEY DE SUELOS CONTAMINADOS
Al menos tres Resoluciones, pendientes de publicar, tratan sobre el tema.
Destacamos a modo de avance el siguiente texto (hemos separado párrafos y puesto negritas para facilitar su lectura):.
«Por consiguiente, debe concluirse que la norma en la que se basa la calificación en modo alguno puede afectar a entidades independientes, o cuotas de entidades (pensemos en aparcamientos o trasteros así transmitidos), pues solo se proyectan idealmente sobre el suelo -elemento común- de un edificio en régimen de propiedad horizontal (por descender a la realidad, se antoja realmente difícil, por no decir imposible, admitir que, por ejemplo, evacuar por los desagües restos de productos de limpieza encaje en la citada definición y en la intención del legislador). Por ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 citado, en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna (recordemos el concepto de actividad potencialmente contaminante) que sirva de base para la declaración de suelo contaminado.
Por contra, sí que se aplicaría el precepto en casos que por sí resultan evidentes, tales como transmisión de terrenos (suelo) de la especie que sea (rústico o urbano); o naves o instalaciones, industriales o comerciales.
Se podría dudar si afecta a las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una actividad comercial o industrial (al modo que indica la citada definición); pero el hecho de que, aquí, el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un elemento común), como sucede respecto de las entidades en régimen de propiedad horizontal, avalaría su inclusión junto a los supuestos –de inclusión- anteriores.
En resumen y para precisar aún más, la norma en cuestión (art. 98.3) sólo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen.
Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante (recordemos que, por el contrario, el legatario no es un sucesor sino un adquirente).
Y también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (art. 28.4 de la Ley estatal de suelo) o con licencia (art. 28.1 de la misma Ley); tanto iniciada como terminada.»
Y, para los casos en que sea necesaria la manifestación: «…el notario, en cumplimiento de su obligación de velar por que «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», debe informar a las partes adecuadamente de cuáles son esas actividades que potencialmente puedan contaminar el suelo.»
Este importante asunto para la práctica cotidiana notarial y registral, será tratado más ampliamente por Emma Rojo en el informe sobre la Oficina Registral que saldrá dentro de unos días y en los resúmenes específicos de las resoluciones cuando se publiquen.
ARCHIVO LLAVE DE LA LEY 7/2022, DE 8 DE ABRIL, DE RESIDUOS Y SUELOS CONTAMINADOS
Como complemento del anterior comentario, cabe extender la crítica a los notarios, que deberían desplegar una mayor actividad defensiva de los títulos que autorizan, de los que, no lo olvidemos, son sus últimos responsables.
Reflexión. Se trata de un criterio puramente lógico que no escapa a nadie con independencia de su mayor o menor cultura jurídica. Ciertamente se echa en falta mayor espíritu crítico y menos mecanicismo en los registradores de la propiedad a la hora de interpretar y aplicar normas claramente imperfectas pero que, de su simple lectura y sin mayor esfuerzo interpretativo, desprenden claramente su finalidad. Hemos visto recientemente calificaciones que cerraban el Registro ante títulos transmisivos de departamentos en régimen de propiedad horizontal, con independencia del número de planta, por no manifestar su titular que no ha desarrollado actividades contaminantes del solar y, lo peor aún, forzar una nueva comparecencia para subsanar el título, con las consiguientes declaraciones, y la posterior práctica registral de la nota marginal y todo ello con el cobro de los honorarios notariales y registrales correspondientes. El cierre del Registro debe ser siempre excepcional, basado únicamente en verdaderas circunstancias obstativas que impiden el acceso de un título, enmarcado en el refuerzo del sistema de seguridad jurídica preventiva y no en cuestiones banales o carentes de la entidad suficiente para tan grave sanción. No olvidemos que de tales cuestiones se tiene que rendir cuentas al destinatario final del sistema, que a la postre lo sostiene, el cual no puede entender absurdas diatribas jurídicas que, a la postre, no hacen más que retrasar el procedimiento e incrementar su coste sin generar una mayor protección.