INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: SOCIEDADES CIVILES (Por Emma Rojo)

La Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas, publicada en el BOE el 29 de setiembre de 2022 prevé en su Disposición Adicional Octava que: “Las sociedades civiles por su objeto que no tengan forma mercantil constituidas conforme al derecho común, foral o especial que les sea aplicable podrán inscribirse en el Registro Mercantil con arreglo a las normas generales de su Reglamento en cuanto le sean aplicables”.

El criterio de distinción entre las sociedades civiles y las sociedades mercantiles no ha sido siempre el mismo. En realidad, desde la época de la codificación pueden distinguirse las tres siguientes fases:

I. La primera fase se inicia con el Código de Comercio de 1885. Para el Código, la mercantilidad de una sociedad se basaba en un doble criterio alternativo: o bien en el criterio de la forma, o bien en el criterio del objeto:

1) El criterio de la forma significaba que una sociedad era mercantil siempre que se hubiera constituido con arreglo a las disposiciones del CCOM, es decir, que se hubiera constituido en escritura pública, inscrita en el Registro mercantil, adoptando la sociedad algunas de las formas enumeradas como mercantiles por dicho Código.

2) El criterio del objeto significaba que una sociedad era igualmente mercantil, aunque no revistiera forma mercantil, cuanto el objeto social fuera mercantil (artículo 123 CCom, hoy derogado).

II. Pero esta primera fase tuvo muy corta duración. El Código civil de 1889, inaugurando la segunda fase, sustituye ese doble criterio alternativo por un único criterio: el del objeto. Las sociedades son civiles cuando el objeto es civil, y son mercantiles cuando el objeto es mercantil. No importa la forma. En este sentido, se pronuncia el artículo 1670.

III. La tercera fase se inicia con la Ley de Sociedades Anónimas de 17 de julio de 1951 y con la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada de 17 de julio de 1953, y en ella todavía nos encontramos. Así, el artículo 2 de la Ley de Sociedades de Capital dispone que: “Las sociedades de capital, cualquiera que sea su objeto, tendrán carácter mercantil”.

Se retorna así al criterio de la forma O “Formkaufmann”. Cuando nos encontramos con una sociedad anónima o con una sociedad de responsabilidad limitada, no es necesario preguntarnos por el objeto para determinar si son o no mercantiles. Todas las sociedades anónimas son mercantiles y, por consiguiente, están sometidas al estatuto jurídico del empresario, aunque tengan objeto civil; y lo mismo sucede respecto de las sociedades de responsabilidad limitada. No existen, pues, sociedades anónimas civiles, ni sociedades de responsabilidad limitada civiles.

 Tradicionalmente se venía señalando que,

– Una sociedad mercantil por el objeto no puede revestir forma civil porque se vulnerarían las normas imperativas y es que, como ha reconocido el Centro Directivo, el contrato por el que se constituya una sociedad que tenga por objeto la realización de actos de comercio, será mercantil. La voluntad de los socios de acogerse al régimen de las sociedades civiles no es suficiente para la aplicación de la legislación civil ya que la mayoría de las normas mercantiles son imperativas por estar dictadas en interés de terceros o del tráfico (por todas, R. de 25 de mayo de 2006).

– La sociedad civil con forma civil no podía inscribirse en el Registro Mercantil.

La cuestión no ha estado exenta de polémica y así lo demuestra la anulación del artículo 269 bis RRM (en la redacción dada por RD de 4 de septiembre de 1998) por la STS de 24 de febrero de 2000, así como las múltiples resoluciones dictadas sobre el particular. Por todas, la R. de 25 de junio de 2012, anulada por la SAP de Lugo de 2 de octubre de 2013.

Sin embargo, la Ley 18/2022 ha modificado este planteamiento permitiendo que las sociedades civiles por el objeto – aquellas que no tengan por objeto un acto de comercio– y que no tengan forma mercantil, pueden (inscripción voluntaria) inscribirse en el Registro Mercantil. Ver D.Ad. 8ª.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado 3 disposiciones, de las que destacamos:

Medidas de ahorro energético: Real Decreto-ley 14/2022, de 1 de agosto, en el que se establecen medidas de ahorro energético obligatorias para, entre otros lugares, locales de uso administrativo, que limitan la temperatura de refrigeración y calefacción, obligan al cierre de puestas y a carteles informativos. Reducción de alumbrado. Adelanto de las inspecciones de eficiencia energética. También modifica la muy reciente cotización de los trabajadores autónomos.

Reglamento de Costas

Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, por el que se modifica el Reglamento General de Costas: Trata de paliar los efectos del cambio climático sobre el litoral. La duración máxima de las concesiones administrativas no podrá superar, incluidas sus prórrogas, el plazo de 75, 50 o 30 años, según los usos y no podrán amparar usos prohibidos. Construcciones en la zona de influencia (volúmenes y pantallas arquitectónicas). Desarrollo de disposiciones transitorias de la Ley de Costas.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado disposiciones en Navarra, La Rioja, Murcia, Extremadura, Cantabria, Baleares y País Vasco.

Destacamos:

NAVARRA. Ley Foral 20/2022, de 1 de julio, para el fomento de un parque de vivienda protegida y asequible en la Comunidad Foral de Navarra.

LA RIOJA. Ley 10/2022, de 20 de julio, por la que se establece la modificación de la Ley 6/2002, de 18 de octubre, de Tasas y Precios Públicos de la Comunidad Autónoma de La Rioja.

MURCIA. Ley 4/2022, de 16 de junio, de mecenazgo de la Región de Murcia y de modificación del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en la Región de Murcia en materia de tributos cedidos.

NAVARRA. Decreto Foral Legislativo 4/2022, de 5 de julio, de Armonización Tributaria, por el que se adoptan y prorrogan determinadas medidas en relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido y con el Impuesto sobre el Valor de la Producción de la Energía Eléctrica.

CANTABRIA. Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria.

TRIBUNALES:

No se ha publicado ninguna resolución reseñable de interés para la oficina registral.

SECCIÓN II

No se ha publicado nada reseñable en esta sección.

RESOLUCIONES

Las resoluciones 301 a 312 fueron publicadas 2 veces y constan en los resúmenes del informe de la Oficina Registral de Agosto.

312.** RECURSO GUBERNATIVO CONTRA NOTA DE DESPACHO. VENTA DE CUOTA INDIVISA DE LOCAL QUE ATRIBUYE UTILIZACIÓN EXCLUSIVA DE TRASTERO.

Se refiere esta resolución a una inscripción que deriva de un recurso gubernativo. La registradora inscribe pero haciendo constar en la nota de despacho unas manifestaciones sobre cómo se ha practicado y los efectos de la inscripción. La Dg reitera su doctrina sobre el objeto del recurso, que son las calificaciones negativas. Pero considera que las advertencias de la registradora comportan una calificación y son recurribles, por lo que entra en el fondo.

313.** VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. INDICIOS DE PARCELACIÓN.

Como regla general la venta de una cuota indivisa de una finca rústica no presupone la existencia de una parcelación, en particular si ya está inscrita, pero hay que analizar en el caso concreto si hay indicios de parcelación y en tal caso, si lo prevé la legislación sustantiva urbanística de la Comunidad Autónoma que resulte aplicable, exigir la acreditación de licencia o declaración de innecesariedad conforme a lo dispuesto en el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997.

314.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTE. APLICACIÓN DEL MARGEN DE TOLERANCIA

En caso de oposición de colindante, la nota de calificación no puede basarse solamente en sus manifestaciones. El margen de tolerancia gráfica debe ser tenido en cuenta por el registrador para acreditar invasión de finca colindante.

316.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE OLIGACIÓN DE HACER POR INSTANCIA PRIVADA. CONDICIÓN RESOLUTORIA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA.

Es posible cancelar unilateralmente una condición resolutoria en garantía de una obligación de hacer, pero siempre que se aporte el documento pactado para ello. No es admisible la alegación de que la condición resolutoria estaba sujeta a su vez a una condición suspensiva, que no se pactó expresamente, pero incluso aun cuando hubiera sido así, solo es admisible la cancelación unilateral aportando el documento pactado.

317.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. PODER OTORGADO POR SOCIEDAD EXTRANJERA. SUBAPODERAMIENTO

Aunque la regla general respecto a los poderes no inscritos en el Registro Mercantil es que la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, en el caso del subapoderamiento solo cabe calificar por el registrador la corrección de la reseña del documento de sustitución de poder, ya que es el único que se le deba exhibir (documento),

318.() EXTINCIÓN DE RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES. DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN

El recurso gubernativo no es el procedimiento adecuado para subsanar los defectos, pues no es misión del Centro Directivo calificar esos documentos presentados extemporáneamente, al ser ello competencia y obligación del registrador.

319.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA SIN CERTIFICADO DE FIN DE OBRA NI DECLRACIÓN RESPONSABLE DE OBRAS. 

En un cambio de uso de local a vivienda, al no modificarse la descripción basta la licencia de ocupación o Comunicación administrativa relativa a la previa declaración responsable presentada por el interesado en la que se informa favorablemente el cambio de uso.

 320.** TRACTO SUCESIVO. ANOTACIÓN DE DEMANDA CADUCADA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

Para que una sentencia despliegue su eficacia cancelatoria y afecte a los titulares de asientos posteriores a la anotación preventiva de demanda, cuando ésta está caducada es necesario que al menos sus titulares hayan sido emplazados en el procedimiento.

321.* AGRUPACIÓN E INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA (IVG). ERRORES IRRELEVANTES Y SENTIDO PRAGMÁTICO EN LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS.

En la agrupación de dos o más fincas no es necesario aportar el Informe de Validación Gráfica (IVG) de cada una de las fincas de origen, sino que basta el de la finca agrupada resultante. En este caso se agrupan dos fincas y sobre una estaba declarada una obra, pero con el informe gráfico se advierte el error de que la obra no está ubicada en la finca sobre la que está declarada sino en la otra que se agrupa: la Dirección confirma que el error no es irrelevante por el hecho de que se vaya a formar una única finca sino que ha de subsanarse.

322.** AGRUPACIÓN Y POSTERIOR SEGREGACIÓN DE FINCA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Si, tras la tramitación del art. 199, el registrador tiene dudas fundadas sobre la invasión de finca colindante debe denegar la inscripción, no suspenderla. En una agrupación seguida de segregación o división, la calificación de la georreferenciación debe ir referida a las fincas resultantes de estos actos, no a la formada por agrupación.

323.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CERTIFICACIÓN COMPLEMENTARIA DE LA REPRESENTACIÓN

Cuando en el juicio de suficiencia de un poder el notario dice que la escritura de poder se complementa con una certificación, no puede el registrador entrar a valorar la suficiencia de dicha certificación u objetar que es un documento privado ya que está dentro de juicio notarial de suficiencia

324.*** OBRA NUEVA POR TITULARES DE PARTICIPACIONES INDIVISAS CON CONCRECIÓN DE LA PORCIÓN DE TERRENO

Para declarar la obra nueva sobre una finca en régimen de comunidad, es necesario el consentimiento de todos los titulares. En cambio, para el fin de obra cuando ésta ya está declarada, en principio, basta con el consentimiento de la mayoría de los partícipes. No cabe utilizar para acreditar la antigüedad de la obra la certificación catastral si la parcela a que esta se refiere en nada coincide con la del Registro.

325.** HERENCIA. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE CONDICIÓN SUSPENSIVA

Para cancelar o tener por cumplida una condición, sea suspensiva o resolutoria, cuando no se acredita su cumplimiento ni se ha pactado un plazo de caducada, es necesario o el consentimiento del titular registral de derecho que se extingue o resolución judicial en procedimiento con su intervención.

326.** SEGREGACIÓN DE FINCA POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

La licencia municipal se segregación, o la certificación de su innecesariedad, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación pero cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece de competencia la Administración local.

327.** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA. POSIBLE ACTO DE PARCELACIÓN

Resolución que sistematiza los supuestos en los que hace falta o no licencia en los casos de declaración de propiedad horizontal tumbada. Establece que la división horizontal tumbada de una finca con elementos independientes no amparados en una licencia de obras, con asignación o no de uso exclusivo de parte del suelo, se encuentra sometida a la exigencia de intervención administrativa.

328.** GEORREFERENCIACIÓN Y OBRA NUEVA. DUDAS SOBRE INVASIÓN DE UNA FINCA INMATRICULADA

1) En la tramitación del art. 199 LH, el promotor no puede contestar a las alegaciones de los colindantes que se opongan. 2) Cuando las coordenadas de la edificación la sitúan junto a alguno de los lindes de la finca, se requiere la previa inscripción de la georreferenciación.

329.** SENTENCIA DE RESOLUCIÓN DE PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA EXISTIENDO HIPOTECAS

Al resolverse un contrato de permuta de solar por obra futura en que las prestaciones no estaban aseguradas con una garantía real, no pueden cancelarse las hipotecas posteriores sin consentimiento de sus titulares o resolución judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra ellos.

No se puede cancelar una hipoteca cuando consta extendida nota marginal de expedición de cargas indicativa de la existencia de un procedimiento de ejecución.

330.* NO INMATRICULACIÓN ART. 205 LH y AGRAVIO COMPARATIVO. SEGREGACIÓN ANTIGUA EN ESCRITURA.

Que se hayan inscrito otros documentos similares no impide la calificación negativa, ya que el registrador no está vinculado por calificaciones anteriores. Analiza además la Dg un supuesto concreto de segregación otorgada sin licencia y los requisitos de derecho intertemporal cuando se trata de actos otorgados antes de que se exigiera legalmente licencia. Aunque realmente la conclusión en este caso es que, además de que es fundada la duda de que la finca formara parte de otra ya inmatriculada, realmente si era exigible la licencia.

331.* SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO NO DIRIGIDO FRENTE AL TITULAR REGISTRAL. INSTANCIA SIN FIRMAS LEGITIMADAS

La rectificación de los asientos del Registro precisa el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento seguido contra el mismo. Una solicitud privada por la que se pretenda la modificación del Registro ha de llevar la firma legitimada notarialmente, o ser firmada en presencia del registrador.

332.** ADJUDICACIÓN DE LEGADO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. ACEPTACION DE HERENCIA.

Aunque el testador faculte al cónyuge viudo para tomar por su propia autoridad los bienes legados, es necesario en cualquier caso la intervención de los hijos al ser legitimarios, tengan o no la condición de herederos.

333.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En la tramitación de un expediente del artículo 199 la existencia de una controversia sobre la titularidad de una parcela catastral, acreditada por varios pronunciamientos judiciales, justifica las dudas de identidad de la registradora e impide la incorporación al folio real de la representación gráfica de la finca.

334.() ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No cabe practicar anotación preventiva de embargo cuando la finca consta inscrita a nombre de persona distinta del deudor.

335.** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO

Resolución que admite pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas, debiéndose analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, para determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión.; y cuestiona que el registrador pueda rechazar pactos o contratos por la mera conjetura de que encubran un pacto comisorio.

336.() CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. TRACTO SUCESIVO

No cabe cancelar un asiento en virtud de sentencia si su titular no fue parte en el procedimiento y cuando inscribió no estaba ni constaba vigente la anotación de demanda que en su día se había practicado

337.** ACTA DE PROTOCOLIZACIÓN DE FINCAS GANANCIALES. TRACTO SUCESIVO

Trata varias cuestiones sobre tracto sucesivo, documentación auténtica y firme y principio de especialidad.

338.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No cabe practicar el asiento de presentación de una instancia privada solicitando la impugnación de un título inscrito, ya que es indudable que no va a provocar operación registral alguna

339.** INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA DE RESIDUO CONTENIDA EN TESTAMENTO MANCOMUNADO ARAGONÉS

Resolución que trata sobre la interpretación de una cláusula de residuo en un testamento mancomunado aragonés. En concreto sobre si autoriza al sobreviviente a disponer de los bienes afectados por cualquier título o sólo intervivos.

340.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA EXISTIENDO GRAN DESPROPORCIÓN EN LA SUPERFICIE

La magnitud del incremento de superficie, junto con la modificación de linderos y otras circunstancias, justifican las dudas de identidad e impiden la inscripción, a pesar de haber finalizado el procedimiento del art. 199 sin oposición.

341 y 342.** TRANSMISIÓN DE DERECHOS MINEROS SIN PREVIA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

La transmisión de derechos derivados de concesiones administrativos exige autorización administrativa para su eficacia.

343.* CERTIFICACIÓN LITERAL DEL HISTORIAL DE UNA FINCA. ACREDITACIÓN DEL INTERÉS LEGÍTIMO

Para expedir una certificación literal del historial de una finca el interés conocido, directo y legítimo ha de ser acreditado documentalmente

344.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE PLAZAS DE GARAJE ATRIBUIDAS MEDIANTE CUOTAS INDIVISAS

No cabe modificar unilateralmente la descripción, cuota y linderos de las plazas de garajes configuradas como participaciones indivisas atributivas del uso exclusivo de una plaza, sin autorización específica de los estatutos, o unanimidad o resolución judicial.

345.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA (UNILATERAL) POR CADUCIDAD

Puede cancelarse por caducidad una hipoteca (unilateral) cuando se pacta esta posibilidad y resulta inequívoco que se ha pactado un plazo de duración de la hipoteca misma, distinto del de la obligación garantizada.

346.* RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN CUANTO A LAS FINCAS VENDIDAS

Aunque como regla general es posible rectificar las escrituras si hay acuerdo de los interesados, dicha rectificación tiene que estar causalizada debidamente para evitar fraudes, por lo que habrá que estar a las circunstancias del caso concreto para su admisibilidad. En este caso se rechaza la rectificación de un escritura de compraventa mediante la cual se añaden 4 fincas a las transmitidas en su día y ambas partes son las mismas personas, pues los compradores son los herederos del vendedor.

347.** ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN SIN CONSTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Se revoca una nota por no corresponder a la registradora valorar sobre si la adjudicación de una finca hipotecada por el 50% del valor de tasación está o no bien hecha (al no constar si se trata o no de la vivienda habitual del deudor) ya que esa función revisora corresponde al letrado de la administración de justicia.

348.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. CONTROVERSIA ENTRE COLINDANTES

En la tramitación de un expediente del artículo 199 la falta de correspondencia resulta de la controversia entre los colindantes sobre la georreferenciación de sus respectivas fincas, ambas denegadas por resultar evidente que existe una posible doble inmatriculación. Advierte la DG que la registradora debería iniciar de oficio el procedimiento para resolver la doble inmatriculación.

349.** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. NOTIFICACIÓN DE SU EJERCICIO.

Se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. La notificación del ejercicio de la opción de forma unilateral debe de llevarse a cabo por conducto notarial. Las cláusulas que carezcan de transcendencia real, deberán ser denegadas conforme a las reglas generales del derecho hipotecario.

351.*** VENTA DE FINCA A PERSONA DECLARADA INCAPAZ. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

La DG aprecia conflicto de intereses en una compraventa en que la sociedad vendedora está representada por dos apoderados mancomunados, uno de los cuales es el tutor de la compradora, aunque compareció la propia persona con discapacidad. Rechaza la necesidad de autorización judicial pero entiende que es necesaria

352.** INSCRIPCIÓN DE LEGADO EN VIRTUD DE SENTENCIA DESESTIMATORIA DEL EJERCICIO DE ACCIÓN REIVINDICATORIA

La sentencia desestimatoria de una acción reivindicatoria no es título formal suficiente para motivar la inscripción en favor de un legatario, pues no resulta que en el procedimiento se hubiera –vía reconvención– pedido un pronunciamiento judicial en tal sentido.

353.* CANCELACIÓN EN VIRTUD DE SENTENCIA FIRME SIN QUE EL MANDAMIENTO LO ORDENE

Si una sentencia declara la nulidad del título que motivó la inscripción, conforme a la letra del art. 79-3 LH procede la cancelación, aunque no se ordene expresamente en el mandamiento

354.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE

Se confirma la nota por la que se suspende la inscripción de una hipoteca por falta de demanda y requerimiento de pago al deudor no hipotecante. 

355.() SOLICITUD DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE SENTENCIA YA CANCELADA

No cabe prorrogar una anotación preventiva que ha sido previamente cancelada, al ser la cancelación un asiento sujeto a la salvaguardia de los tribunales.

356.⇒⇒⇒ INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA NEGATIVO. DUDAS DE IDENTIDAD

La aportación de un informe de validación gráfica con resultado negativo no es obstáculo para la inscripción de una representación gráfica alternativa, antes bien acredita el cumplimiento de los requisitos técnicos precisos para su inscripción.

Las dudas del registrador sobre la identidad de la finca no pueden impedir la iniciación del procedimiento

357.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DEMANDADOS LA VIUDA Y LA HERENCIA YACENTE DEL CAUSANTE

Resolución que reitera la doctrina de  la DG sobre las acciones contra la herencia yacente. No se puede exigir el certificado de defunción del titular registral para acreditar la fecha de fallecimiento si dicho fallecimiento resulta del propio historial resulta el fallecimiento

358.** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

Basta que el heredero declare que desconoce que existen descendientes de los legitimarios desheredados. No cabe exigir prueba de tal hecho negativo.

Ver R. 5928 (BOE 11 de abril 2022). Informe NyR Abril 2022.

359.* INMATRICULACIÓN CANCELADA POR NO HABERSE ACREDITADO LA PUBLICACIÓN DEL EDICTO: NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.

El registrador cancela una inmatriculación antigua por caducidad al haber transcurrido tres meses desde su fecha sin haberse practicado la nota de publicación del edicto. Ello a pesar de que los interesados aportan certificación municipal acreditativa de que, en su día se, publicaron tales edictos.

La DG inadmite el recurso porque no cabe contra asientos ya practicados (cancelación de oficio de inmatriculación). Y no entra en el fondo del asunto

360.** EXTINCIÓN JUDICIAL DE CONDOMINIO. EFECTOS DE LA NOTA MARGINAL EN SUBASTAS VOLUNTARIAS. CANCELACIÓN DE CARGAS

La nota marginal prevista para anunciar la subasta en la Disolución judicial de condominio del Art 111-3 LJV 15/2015, NO surte efectos de anotación preventiva de demanda y por tanto no tiene virtualidad cancelatoria respecto a asientos posteriores.

361.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. SEGREGACIÓN POR LA ADMINISTRACIÓN

La Administración ejecutante en el procedimiento de apremio no tiene la facultad de segregar parte de la finca embargada por corresponder esa legitimación a su propietario.

362.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA SEGREGADA

Para inscribir una segregación con una RGA se requiere la tramitación del procedimiento del art. 199, por lo que, en caso de oposición fundamentada de algún colindante o del propio registrador, no podrá inscribirse la segregación.

363.** PROHIBICIÓN DE DISPONER EN ESCRITURA DE COMPRAVENTA CON DONACIÓN PREVIA DEL DINERO.

No es inscribible una prohibición de disponer impuesta en una compraventa alegando que el dinero empleado para la venta fue donado previamente.

364.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS

La posible invasión de fincas colindantes, debidamente justificada por el registrador, impide la inscripción de la georreferenciación de una finca registral.

366.** SEGREGACIÓN DE FINCA POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

En las segregaciones de finca rústica carece de competencia la Administración local, siendo competente la CCAA para determinar las UMC. 

La segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar el documento en el registro.

367.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL. RECONOCIMIENTO DE DEUDA SIN EXPRESIÓN DE LA CAUSA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO

En una liquidación de gananciales en la adjudicación de una finca para el pago  de una deuda que se reconoce, el registrador no puede exigir que se especifique el origen de la deuda.

La exigencia de identificar los medios de pago se aplica a los reconocimientos de deuda y a las liquidaciones de la sociedad conyugal en las que media contraprestación en dinero o signo que lo represente.

368 a 370 y 394.*** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA

Establece la DG que la regla general es que no cabe hacer constar en una certificación literal el precio salvo en los supuestos admitidos que recoge en la propia certificación.

371.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. USUCAPIÓN. TRACTO SUCESIVO

Es inscribible una sentencia en la que ejercitando una acción reivindicatoria se declara el dominio por usucapión, declarando el juez que los titulares registrales han tenido la debida intervención en el procedimiento al haber podido ejercitar sus medios de defensa.

372.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL INEXISTENTE

En una nota simple figura una advertencia de una posible doble inmatriculación y por instancia se recomienda su cancelación. La registradora alega que tal nota marginal no existe y por tanto no se puede cancelar y la DG confirma la nota pero recomienda no incluir en las notas simples ni en las certificaciones registrales «advertencias» confusas y poco procedentes, en este caso, de advertencia de la posibilidad de una doble inmatriculación entre la finca de que se trata y otra finca registral.

373.* ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC. SOLICITUD DE CANCELACIÓN EX ART. 210 LH

La regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, le es aplicable a las anotaciones preventivas de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC, dada su eficacia real, siendo posible su cancelación, en caso de haber transcurrido el plazo previsto en el mismo contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda. En este caso, pese a que ya habían transcurrido 20 años desde la última prórroga de la anotación se confirma la nota al existir una nota marginal de expedición de certificación practicada en el 2008 y es desde esta fecha desde la que hay que contar el plazo.

374.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCERO POSEEDOR

Resolución que con ocasión de un procedimiento de ejecución hipotecaria del art. 131 LH vigente antes de la LEC, analiza la situación del tercer poseedor en la normativa vigente tras la LEC 1/2000 y en la anterior y si debe o no ser demandado o basta una notificación posterior.

375.** OBRA NUEVA EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. DERECHO INTERTEMPORAL. 

Para inscribir Obras Nuevas (o ampliaciones) que se encuentren en la zona de servidumbre del dominio público marítimo terrestre, aunque sean anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Costas hay que aportar para su inscripción Informe o Autorización administrativa  previa del servicio de Costas, conforme a lo dispuesto en los artículos 28 y 49 del Reglamento General de Costas.

376.** EJECUCIÓN ORDINARIA. ANOTACIÓN CANCELADA

La anotación deja de surtir efectos y carece de eficacia cancelatoria de asientos posteriores desde el mismo momento en que se produce su caducidad por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha, o en su caso, desde la prórroga o desde la nota marginal de expedición de certificación de cargas); y ello aunque formalmente no se haya procedido a su cancelación.

380.** ANOTACIÓN PRORROGADA AL NO HABER TRANSCURRIDO AÚN LOS PLAZOS COVID. FIRMEZA NO NECESARIA PARA ANOTACIONES

En las anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 LH practicado y vigente a fecha 14 de marzo de 2020, como consecuencia de la prórroga COVID, el cómputo para su caducidad habrá de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma.  Por tanto, es correcta la prórroga de una anotación practicada después de transcurridos 4 años desde su fecha pero dentro de los 88 días naturales siguientes.

381.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SIN EXPRESIÓN DE PLAZO

El derecho de uso de la vivienda atribuido en convenio de divorcio no puede ser indefinido y debe señalarse un plazo de duración, determinado o determinable.

382.** CONSTANCIA DE REFERENCIAS CATASTRALES. MODIFICACIÓN DE LINDEROS Y RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE

Es posible hacer constar la referencia catastral de una parcela integrada por varias fincas registrales, siempre que se acredite la correspondencia entre aquella y estas. No se puede rectificar la descripción registral de una finca por la vía de solicitar la constancia de su referencia catastral sin perjuicio de solicitar la tramitación de alguno de los procedimientos previstos para ello.

383.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

En la tramitación del expediente del artículo 199, constatada la existencia de una controversia sobre la delimitación de la finca, procede la denegación de la inscripción de la georreferenciación solicitada, aunque la diferencia de superficie sea muy pequeña.

384.** INMATRICULACIÓN CON ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA. DEFECTO DE REPRESENTACIÓN EN EL RECURRENTE.

Si el registrador considera que hay un defecto de representación del recurrente, debe de requerirle para su subsanación en el plazo de 10 días, conforme a lo dispuesto en el artículo 325.A) LH y, si no lo hace, luego ya no puede alegarlo en su Informe. El presentante del documento, por el mero hecho de serlo, no está legitimado para recurrir pues tiene que ser uno de los interesados que establece la Ley. 

En el Acta de Notoriedad complementaria del título inmatriculador basta que el notario declare que el transmitente era tenido por dueño con un año de antigüedad previa a la transmisión, sin que sean exigibles más precisiones.

386.** ADICIÓN DE HERENCIA SIN ACOMPAÑAR LA HERENCIA QUE SE ADICIONA. CAPITULACIONES MATRIMONIALES: INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

En una Adición de herencia, cuando de la documentación presentada resultan todas las circunstancias para practicar la inscripción no es necesario aportar la escritura adicionada.

No es preciso que conste el nombre del cónyuge del adquirente y su régimen económico matrimonial en las adquisiciones que no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. En este caso aunque el interviniente es vasco y pudiera ser aplicable el régimen supletorio de comunicación el interviniente no adquiere nada para sí y actúa en representación de sus hijos, por lo que no es necesario.

387.*** PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. REVOCACIÓN DEL NIF DE ALGUNOS INTERVINIENTES

La revocación del NIF de una entidad supone la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal.

388.** ADICIÓN DE HERENCIA SIN ACOMPAÑAR HERENCIA ADICIONADA Y OTROS DOCUMENTOS

Resolución que reitera su doctrina sobre la necesidad de aportar la documentación sucesoria en las particiones hereditarias, aunque se trate de una adición de herencia, con la excepción de las Actas de declaración de herederos que basta que el notario relacione aquellos particulares que son básicos para la calificación e inscripción en el registro de la propiedad.

389.** HERENCIA. ADJUDICACIONES SIN EXPRESAR LA PORCIÓN IDEAL DE CADA CONDUEÑO

Se revoca una nota en que dos herederos se adjudican la herencia por partes iguales. En la herencia hay dos bienes, un inmueble y una cuenta y entiende el Centro directivo que se deduce que se adjudican cada bien por partes guales, dada la presunción de igualdad de cuotas que se establece en el art. 393 del Código Civil.

390.*** HERENCIA. APARTAMIENTO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN EN EL DERECHO CIVIL VASCO.

Resolución que analiza la naturaleza de la legítima en el derecho civil vasco y concluye que es una legítima colectiva y tiene naturaleza de “pars valoris bonorum”; en consecuencia los legitimarios no apartados tiene que intervenir, como norma general, en la partición de la herencia, incluso aunque el testador haya declarado satisfecha en vida la legítima de los legitimarios. Se exceptúan los casos de que intervenga contador-partidor, o el testador hubiera hecho la partición o se realice por comisario haciendo uso de poder testatorio o se haya ordenado por el testador que la legítima se pague en efectivo o en bienes no inmuebles.

391.*** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES DE VIVIENDA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTERO. ARTS 1354 Y 1357 CC

A los efectos de aplicar los artículos 1354 y 1357 CC (proindiviso vivienda familiar) la adquisición de la plaza de garaje se asimila a la de la vivienda propiamente dicha aunque no haya sido gravada con hipoteca ya que lo relevante es que con dicho préstamo se financió el precio que globalmente se pagó por la vivienda y dicha plaza de garaje, que se adquirieron conjuntamente y que los inmuebles están situados en el mismo edificio.

392.** ACTA NOTARIAL DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO RELACIONADA. PRUEBA DE LA SEPARACIÓN DE HECHO SIN RECONCILIACIÓN

La calificación registral de las actas notariales de declaración de herederos “abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente –incluyendo la congruencia respecto del grupo de parientes declarados herederos–, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro”; de modo que considerando acreditado por el notario autorizante del acta que la causante estaba separada de hecho, este extremo está fuera de la calificación del registrador.

393.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD: NATURALEZA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

De conformidad con el artículo 22 LAR, no procede derecho de tanteo y retracto en caso de extinción total de comunidad sobre fincas rusticas arrendadas, ya que la Dg entiende que tiene naturaleza especificativa.

395.() COMPRAVENTA DE VARIAS FINCA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO APLAZADO

La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.

396.** DISTINCIÓN ENTRE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA Y AUTORIZACIÓN ADVA PARA REALIZACIÓN DE ACTIVIDADES

No cabe inscribir una mera autorización administrativa de uso, si no confiere un aprovechamiento exclusivo y excluyente sobre un inmueble de dominio público y aparecen claramente determinados todos los elementos, subjetivos, objetivos y de contenido.

 

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