464.** SENTENCIA DE DIVORCIO APROBANDO CONVENIO REGULADOR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Reus n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de una sentencia de divorcio en la que se realiza adjudicación de bienes (ACM)

Resumen. Para inscribir en el Registro de la Propiedad una disolución de condominio derivada de un divorcio, es preciso acreditar la previa inscripción de la sentencia en el Registro Civil.

– Hechos: Se presenta un convenio regulador de divorcio homologado judicialmente mediante sentencia, disolviendo el régimen legal supletorio en Cataluña de separación de bienes y acordando la extinción del condominio sobre los bienes adquiridos constante matrimonio.

– El Registrador: califica negativamente por no acreditarse la previa inscripción de la sentencia en el Registro Civil pues conforme al Art. 89 CC el divorcio no perjudicará a terceros de buena fe sino a partir de su inscripción en el Registro Civil.

– La Abogada: recurre exponiendo que la sentencia de divorcio no afecta a la titularidad dominical de los bienes, que es el objeto del registro de la propiedad, ni el estado civil del adquirente condiciona la adjudicación de la finca; y que las sentencias deben acatarse y cumplirse por todos los funcionarios (arts 24 y 118 CE-78).

– Resolución: Obviamente la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera, entre otras, R. de 3 enero 2022, ya que el art. 266-6 RRC señala que en las inscripciones que en cualquier otro registro -y, por tanto, en el Registro de la Propiedad- produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial, han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil.

La inscripción en el Registro Civil tiene efectos no solo probatorios y de legitimación (artículo 2 de la Ley del Registro Civil), sino también de oponibilidad frente a terceros (artículos 89 y 1218 Cc y artículo 222.3 LEC). 

465.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO. PAGOS FUTUROS O APLAZADOS

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Móstoles n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa

Resumen: La obligación de identificar los medios de pago se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos aplazados, con independencia de la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros.

Hechos: Se otorga una escritura en la que parte del precio queda aplazado para ser satisfecho con posterioridad al momento de la venta mediante varias transferencias.

La registradora exige que se incorporen a la escritura justificantes de dichas transferencias en un nota de calificación en la que no cita precepto alguno que lo fundamente.

La notario autorizante recurre y alega que la legislación solo elige identificar los medios de pago anteriores o simultáneos a la venta, pero no los posteriores. Se queja también de la falta absoluta de fundamentación de la nota, que considera nula.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: Como cuestión previa, y sobre la queja de falta de fundamentación de la nota, resuelve sobre el fondo del asunto argumentando que la recurrente ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, y porque así lo pide también la recurrente.

Sobre el fondo del asunto, recuerda su doctrina de que las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquel otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado

Comentario: Resultan sorprendentes calificaciones como la que es objeto de este recurso, en las que no hay ninguna cita de preceptos legales incumplidos, ni argumentación jurídica doctrinal, y que supone desconocimiento o no aplicación de la doctrina de la DG. No hay, pues, cuestión teórica que debatir, pero si hay pérdida de tiempo de la notario recurrente en la elaboración del recurso, de la DG para resolver, y perjuicios para el cliente que ve demorada la inscripción de su finca, y, en su caso, para la entidad financiera que ha financiado la operación, todo lo cual es innecesario. (AFS)

466.() VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Rota a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398. (JCC)

467.() VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.  (JCC)

468.* VENTA DE NAVE INDUSTRIAL EN FINCA CON TERRENO NO EDIFICADO. Necesidad de manifestación de suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: Transmitiéndose una finca (en este caso nave industrial) que dispone de terreno no edificado, cabe la posibilidad de que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. (JCC)

Ver comentario a la R. nº 398.  (JCC)

469-470.() VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.  (JCC)

471.* VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN PLANTAS PRIMERA Y SEGUNDA DE CONJUNTO RESIDENCIAL SIN JARDÍN O TERRENO. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de compraventa. 

Resumen: Transmitiéndose una vivienda unifamiliar en régimen de división horizontal sin disponer de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes (JCC)

Ver comentario a la R. nº 398.

472.** NUEVA SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA HABIÉNDOSE YA DENEGADO CON ANTERIORIDAD.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Saldaña, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica de una finca y la consiguiente rectificación de la superficie y linderos, por oposición de un Ayuntamiento al invadir un camino público

Resumen: Solicitada la tramitación del expediente del art. 199, el registrador puede negar su inicio basándose en que ya fue tramitado por la anterior registradora, quien denegó la práctica de la inscripción por oposición del Ayuntamiento, sin que en esta presentación se aporte nueva documentación.

Hechos: Se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca y la consiguiente rectificación de su descripción. La rectificación consiste en un exceso de cabida, en que la superficie pasa 80 a 238 m2, y en la sustitución de un lindero que en la descripción literaria registral aparece como “Ayuntamiento” y ahora se identifica como finca perteneciente a un particular.

La misma inscripción se había instado anteriormente ante otra registradora, que la denegó a la vista de la oposición presentada por el Ayuntamiento en el transcurso del procedimiento del art. 199 LH.

El actual registrador de la propiedad acuerda no tramitar de nuevo el expediente por haber sido resuelto anteriormente y no presentarse documento alguno que altere la situación anterior. No obstante, comunica al Ayuntamiento la nueva pretensión y este emite un nuevo informe, acompañado de documentación, en defensa de la existencia del vial público supuestamente invadido.

El recurrente niega que la representación catastral invada dicho vial, pide que el registrador justifique las dudas sobre su posible invasión y afirma que la rectificación de superficie pretendida no supone una modificación de los linderos.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: a la vista de la descripción de descripción, la DG concluye que la rectificación no obedece a la existencia de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, no siendo indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

Por otro lado, resuelto el expediente anterior con calificación denegatoria, es cierto que la misma no vincula al registrador, sea el mismo que firmó la nota u otro posterior, pero ello no impide que comparta los argumentos de la anterior registradora, reitere la nota de calificación y comunique al Ayuntamiento la existencia de un bien de dominio público para que proceda a su inscripción, que es obligatoria.

Finalmente, de la actuación del Ayuntamiento se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. (VEJ)

473.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Madrid n.º 53, por la que se suspende la práctica de una anotación de embargo

Resumen: No procede tomar anotación preventiva de embargo ni de suspensión del mismo si de la documentación aportada no resulta que el demandado traiga causa del titular registral de la finca referida, como exige el art. 629.2 LEC.

Hechos: Mediante mandamiento, se ordena la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre una finca. Junto con ello, se presentaba otro mandamiento en el que se solicitaba anotación preventiva de suspensión de anotación de embargo al amparo del artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, toda vez que la finca objeto de auto no constaba inscrita a nombre del demandado, sino a nombre del Instituto de la Vivienda de Madrid.

El registrador calificó negativamente pues de la documentación aportada no resulta que el demandado traiga causa del titular registral de la finca referida, como exige el mencionado precepto.

Dichos documentos fueron retirados y reingresados al Registro en unión de un documento complementario (testimonio de la comunicación del Instituto de la Vivienda de Madrid en la que se manifestaba que la vivienda objeto de esta controversia fue vendida por contrato privado a un tercero, junto con la copia literal, testimoniada por el Juzgado, del testamento del comprador en el que instituía como heredero, junto con otros descendientes, a su hijo.

El recurrente alega que de todo lo señalado, ha quedado acreditado manifiestamente el tracto sucesivo de la vivienda, y que por tanto se cumplen todos los requisitos recogidos en el artículo 629.2 LEC para poder tomar preventiva de la suspensión de anotación de embargo decretada por el Juzgado, que también lo ha entendido así.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Reitera su doctrina, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo relativa a “que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial los obstáculos que surjan del Registro, y entre ellos se encuentra el que surge por el hecho de que no haya sido parte o no haya sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial”.

En virtud de las exigencias de tal principio se ha de denegar la práctica de la anotación de embargo, puesto que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado.

En el presente caso lo que se embarga son los derechos de propiedad que ostenta el demandado en la vivienda del Instituto de la Vivienda de Madrid que es el titular registral, pero al no constar inscritos en el Registro tales estos derechos de propiedad, por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria no podrán ser registralmente trabados en tanto no se presente e inscriba previamente el título adquisitivo del titular de los mismos, sin que se estime suficiente la manifestación realizada en testimonio aportado relativo a que la vivienda fue vendida por contrato privado al padre del hoy ejecutado, al “carecer de los requisitos exigidos por nuestro sistema registral para causar la pertinente inscripción, tanto desde la perspectiva material como formal, en cuanto a la necesidad de aportar a inscripción el título material y formal a que refieren los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria, esto es la formalización en escritura de compraventa a favor del padre del demandado, como la escritura de partición de herencia, y no constando ésta lo único que ostentaría el demandado es el llamado derecho hereditario in abstracto, cuya anotación de embargo sólo puede tener lugar por el cauce previsto en el artículo 166.1.º2 del Reglamento Hipotecario”.

Comentarios: El artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite tomar anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria en los casos en los que el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste. Sin embargo, como ya hemos comentado, en el caso que nos ocupa no concurren los requisitos objetivos previstos en tal precepto pues, de la documentación aportada no resulta que el derecho de dominio del demandado trae causa del actual titular registral como exige el mencionado precepto al no aportar los títulos necesarios al efecto. Se trata de una simple aplicación del principio de tracto sucesivo. (MGV)

474.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRE.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Totana, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de servidumbre.

Resumen: Para cancelar un derecho es preciso el consentimiento de su titular. Si falta dicho consentimiento es precisa una resolución judicial en procedimiento entablado contra tal titular.

Hechos: se presenta escritura que tiene por objeto cancelar una servidumbre real de «disponibilidad de plazas de aparcamiento para vehículos de los adquirentes y titulares de los departamentos resultantes de [una] obra nueva». En la constitución de la finca en régimen de propiedad horizontal se hizo referencia a la servidumbre y al constituir la servidumbre se pactó que “dicha servidumbre quedará sin efecto alguna si los primeros adquirentes de las viviendas o locales del edificio que construya la mercantil en el predio dominante optan por no adquirir plazas de aparcamiento” . Todos los elementos de la propiedad horizontal constituida sobre el edificio construido sobre el predio dominante fueron transmitidos a una misma persona y uno de ellos, fue transmitido posteriormente. La persona titular de todos los elementos renunció a su derecho a adquirir plazas de aparcamiento del edificio que se pudiera construir sobre el predio sirviente y, ahora, junto con la entidad titular de dicho predio sirviente, solicita la cancelación registral de dicha servidumbre real.

El Registrador califica negativamente exigiendo el consentimiento de todos los titulares que pueden resultar afectados por la misma.

El Centro Directivo confirma la calificación en base a los siguientes argumentos:

1º. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales.

2º. Requisitos.

Para cancelar un derecho –como en el presente supuesto es una servidumbre inscrita a favor de un tercero, en este caso el titular de uno de los departamentos en que se ha dividido el predio dominante– es preciso el consentimiento de su titular (el expresado tercero). Si falta dicho consentimiento es precisa una resolución judicial en procedimiento entablado contra tal titular (artículo 82 LH). La única forma en que podría cancelarse sin dicho consentimiento sería que en el título constitutivo de la servidumbre se hubiera pactado un procedimiento para su cancelación (artículo 82.2 LH) y acreditando las circunstancias pertinentes sin necesidad de juicio contradictorio.

3º. ¿Quién debe prestar el consentimiento?

1) El titular de la propiedad del elemento transmitido,

2) Las entidades acreedoras titulares de las hipotecas inscritas sobre los restantes departamentos de la propiedad horizontal constituida sobre el predio dominante, ex artículos 534 CC y 108.1 LH, de modo que cuando se hipoteca el predio dominante, al ser la servidumbre en favor del mismo una titularidad ob rem respecto de la titularidad de la finca, se entiende que se hipoteca juntamente con las servidumbres constituidas en su favor.

3) El titular actual de los departamentos en que se ha dividido horizontalmente el predio dominante, no la persona que adquirió uno de ellos, pero posteriormente lo transmitió.

NO cabe aplicar el supuesto del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación de la inscripción sin necesidad del consentimiento del titular del derecho inscrito por extinción del mismo y ello por las siguientes razones:

1º. El artículo 82.2 se aplica a aquellos casos en que el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada, de tal modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular del derecho que se cancela. Es el caso de extinción de derecho por confusión o cuando un usufructo vitalicio se extingue por muerte del usufructuario, o si en la escritura se pacta un plazo de caducidad del derecho.

Por el contrario, en el supuesto de este expediente se requiere una nueva prestación del consentimiento por parte del titular (es necesario que opte por no adquirir plazas de aparcamiento) y además no resulta inequívocamente indubitado el supuesto establecido, lo cual hace imposible la cancelación sin el consentimiento del titular.

2º. Al establecerse la servidumbre se pactó que «la servidumbre establecida quedará sin efecto alguno si los primeros adquirentes de viviendas o locales del edificio que se construya en el predio dominante optan por no adquirir plazas de aparcamiento y en todo caso, pasados seis meses de obtenido el certificado de finalización de la obra sobre el predio sirviente se podrá cancelar la servidumbre a solicitud de los dueños de dicho predio, en su caso, sin necesidad de consentimiento alguno por parte de los titulares de los predios dominantes», bastando para ello solicitud del titular del predio sirviente acompañando el certificado de final de obra y el trascurso del plazo señalado. Es decir, se estableció un supuesto de cancelación por caducidad, dependiente de un hecho objetivo, sin necesidad del consentimiento de los titulares de los predios dominantes, pero no fue así como se configuró el otro supuesto de extinción que nos ocupa, en que es preciso el consentimiento de los titulares de los predios dominantes.

3º. Porque se pretende la cancelación de la servidumbre por renuncia del titular en los términos convenidos al constituir la servidumbre, no porque el derecho haya quedado extinguido con independencia de la voluntad de las partes, como lo demuestra la escritura presentada en que se procede a dicha renuncia, de modo que son los titulares actuales de los predios dominantes y de las hipotecas inscritas sobre ellos quienes han de consentir la cancelación.

4º. Actos individualizados que afecten al contenido esencial del derecho de propiedad.

Es doctrina registral reiterada que en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre:

1) Los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano, y,

2) Aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos requieren el consentimiento individualizado o uti singuli de los propietarios correspondientes, el cual habrá de constar en documento público (artículos 3, 8 y 18.2 LPH).

Consecuencia de lo expuesto es que para la cancelación de la servidumbre constituida en favor de un departamento de una división horizontal es necesario el consentimiento individualizado de su titular, al afectar al contenido esencial del dominio del departamento, del que la servidumbre establecida a su favor es inseparable, sin que baste un acto colectivo de la comunidad en régimen de propiedad horizontal. (ER)

475.** AFECCIÓN URBANÍSTICA. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO: ADJUDICACIÓN AL AGENTE URBANIZADOR.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una certificación de acta de adjudicación de bienes y mandamiento de cancelación de inscripciones y anotaciones posteriores no preferentes expedidos en expediente administrativo de apremio que se instruye contra una sociedad mercantil

Resumen: En el caso de calificación sustitutoria, el recurso se interpone frente a la calificación del registrador sustituido, aunque limitado a los defectos con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad. En sede de ejecución urbanística si la subasta queda desierta, se puede adjudicar la finca al agente urbanizador, como acreedor del importe de las cuotas.

Hechos: Se trata de una certificación del acta de adjudicación acordada en un procedimiento de ejecución por la vía de apremio de la afección urbanística al saldo resultante de la cuenta de liquidación.

En virtud de la misma, se adjudica una finca registral al agente urbanizador, en calidad de acreedor de la deuda que había dado lugar al apremio (gastos derivados de proceso de urbanización), una vez quedó desierta la subasta inicial.

En el historial de dicha finca consta extendida anotación letras A y B con fecha 2 de febrero de 2015 y practicadas en virtud de diligencia de embargo de 2 y 23 de octubre de 2014 en reclamación de cuotas de urbanización, prorrogadas con fecha 7 de septiembre de 2018.

El registrador entiende que el único adjudicatario de la finca debe ser la Administración actuante, esto es el Ayuntamiento, sin que pueda subrogarse en la posición de posible adjudicatario de la parcela al agente urbanizador.

La recurrente alega que el agente urbanizador no se subroga en la posición del Ayuntamiento adjudicatario, sino que es este último quien le ofrece la finca subastada en pago del importe adeudado y ello porque los importes recaudados en vía de apremio por cuotas de urbanización, por el Ayuntamiento, responden a un privilegio que la legislación urbanística concede al agente urbanizador para el cobro de las cuotas adeudadas, siendo el agente urbanizador el acreedor del crédito recaudado y no la Administración recaudadora.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Con carácter previo hace dos consideraciones relativas al hecho de haberse solicitado calificación sustitutoria:

Que no puede ser entendida como un mero trámite que quepa despachar, sin más, confirmando la calificación inicial, sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro, por ello debe cumplir todos y cada uno de los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a los defectos señalados por el registrador sustituido, por cuanto no cabe la “reformatio in peius” mediante la ampliación de la calificación con la alegación de nuevos defectos por el registrador sustituto.

Que su eventual calificación negativa no puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, la cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el sustituto hubiere manifestado su conformidad (cfr. artículo 19 bis, de la Ley Hipotecaria).

En el caso que nos ocupa la registradora sustituta confirmó la calificación del registrador sustituido por lo que aun cuando el recurso se interpone, contra la calificación sustitutoria, la presente resolución, conforme al artículo señalado, se debe de limitar “a revisar la calificación sustituida”, que es la “única legalmente recurrible”.

A continuación, analiza el defecto que es objeto de recurso, recordando que la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución da lugar al nacimiento de las fincas de resultado y desde ese momento, se afectan al pago de los gastos de urbanización en la proporción que individualmente les corresponda.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido perfilando la naturaleza del crédito urbanístico y de su garantía real, afirmando que las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar de una hipoteca legal tácita. La constancia registral de la afección marca el momento a partir del cual la preferencia se predica «erga omnes», y se extiende incluso, a cargas anteriores inscritas.

La legislación urbanística aplicable al caso, dadas las fechas de las providencias y diligencias de embargo es la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana, hoy derogada por la disposición derogatoria única del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje.

De los artículos 163. 1 y 181 de la citada Ley 16/2005 resulta “que las cuotas de urbanización deben ser satisfechas por los propietarios al urbanizador, si bien serán objeto de previa aprobación por la Administración actuante, y su impago podrá dar lugar a la ejecución forzosa, por medio de apremio sobre la finca afectada.

Dado que el apremio es un procedimiento exclusivamente administrativo que solo Administración Pública puede iniciarlo y resolver todas sus incidencias, la ejecución forzosa de la liquidación de las cuotas se efectúa a través de la administración actuante y en beneficio del urbanizador que es el acreedor del importe de las cuotas.

Respecto a la ejecución, si la subasta queda desierta, debe entenderse que el Ayuntamiento actúa en beneficio del urbanizador; por lo tanto, es perfectamente viable que la finca, en caso de quedar desierta la subasta, se adjudique al urbanizador, sin que se trate de una subrogación del acreedor en lugar de la administración.

Comentarios: En las actuaciones urbanizadoras donde la reclamación de los costes de urbanización derivados de la afección urbanística son por cuenta de un tercero, distinto a la Administración actuante, como por ejemplo un agente urbanizador, en el caso de ejecución la Administración municipal ejecutante ha de proponer al responsable de la actuación urbanizadora que haya instado la ejecución de la afección, la adjudicación del bien en pago de la deuda, pudiendo éste optar por que se le adjudique el bien, o, en caso contrario, descartar dicha opción y en aquel caso no estaríamos ante una adjudicación a favor de un tercero, sino del propio acreedor de la deuda, el agente urbanizador. (MGV)

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477.* RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la denegación a rectificar una inmatriculación de dos fincas practicada por el registrador de la propiedad interino de Cangas del Narcea-Tineo

Resumen: El objeto del recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho por lo que no procede rectificar asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los tribunales o resolver respecto de expedientes de doble inmatriculación no iniciados. 

Hechos: Se inmatriculan dos fincas rústicas en Asturias de un particular. Previamente se había notificado al Servicios de Montes de la Comunidad Autónoma, que tardó más de 3 meses en responder, por lo que las fincas se inmatricularon. Posteriormente, una Junta Vecinal propietaria de un Monte Vecinal en Mano Común inscrito se opone a la inscripción.

El registrador deniega la solicitud de rectificación de la inscripción porque, una vez practicadas, la inscripciones están bajo la salvaguardia de los tribunales.

El interesado, una Junta Vecinal, recurre y alega que la comunicación del Registro está mal practicada, pues se hizo al Servicio de Montes de la Comunidad Autónoma, y, sin embargo, el monte no es demanial sino propiedad privada de la Junta Vecinal, por lo que su contestación y oposición fue en plazo. Solicita por ello la rectificación de dicha inscripción porque entiende que las fincas inmatriculadas forman parte de un Monte Vecinal en Mano Común de su propiedad, que además está registrado debidamente.

La DG desestima el recurso.

Doctrina : El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la de rectificar asientos ya practicados o resolver respecto de expedientes de doble inmatriculación no iniciados, cuestiones todas ellas extrañas al recurso.

Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación o modificación de asientos ya practicados. (AFS)

478.** CONVENIO REGULADOR. TRANSMISIONES QUE SON ADMISIBLES. USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16 a inscribir la adjudicación de determinado bien inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio (ACM)

Resumen: El convenio regulador de divorcio debe referirse a bienes adquiridos constante el matrimonio (no antes) o a la vivienda familiar. El derecho de uso de la vivienda, debe ser temporal, pero puede tener un plazo implícito.

– Hechos: Se presenta un Testimonio de homologación judicial de un convenio regulador de divorcio, en el que cada cónyuge adjudica al otro la totalidad de sendos bienes privativos adquiridos respectivamente por cada uno antes del matrimonio. Se pacta mientras no se haga efectiva esta suerte de permuta, la esposa y sus hijos mayores tendrán el derecho de uso sobre la vivienda del esposo y que acabará adjudicándose la propia esposa (titular del derecho de uso).

– La Registradora: califica negativamente, y en una extensa y fundada calificación (con cita de múltiples Resoluciones, de la DG central y catalana) señala (además de la necesidad de la previa inscripción en el Rº Civil) que:

1) El contenido del convenio excede de las previsiones legales ya que el bien adjudicado es propiedad exclusiva y privativa del espeso y no consta que hubiese sido la vivienda familiar del matrimonio, por lo que la forma documental no es correcta, al no bastar un convenio privado homologado judicialmente, sino una escritura pública (arts 90 CC, 233-2 CCCat y Aº 3 LH);

2) Aun subsanándose el anterior defecto, no cabría atribuir un derecho de uso a la propia esposa adjudicataria del pleno dominio y por tanto propietaria (siendo además los hijos mayores de edad).

Tampoco constaría la duración del derecho de uso, que es necesariamente temporal y debe sujetarse a un plazo determinado (Pº de especialidad arts 9.c) LH y 51.6 RH).

– La esposa presentante: recurre exponiendo que :

1) Que el Testimonio del Decreto Judicial es título inscribible (Aº 3 LH) y que el convenio regulador puede referirse a la total liquidación del régimen matrimonial de bienes en comunidad ordinaria de los cónyuges (Art. 233-2-5-d) CCCat)

2) Que en la calificación de documentos judiciales el Registrador ha de limitarse, al art. 100 RH, sin entrar a valorar sobre el acierto intrínseco de la decisión judicial que en aquellos se contiene

3) Y que otro registrador sí ha inscrito la otra adjudicación, lo que produce un desequilibrio entre las partes.

– Resolución: La DGSJFP desestima parcialmente el recurso y confirma la calificación salvo en un punto en que la revoca:
– Doctrina:
 a) Reitera, entre otras, las RR. de 15 septiembre 2020, 10 mayo 2021 y R. 8 junio 2022 y señala que aunque el contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts 90, 91 y 103 CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias sí serían documentos públicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), pero no en las ajenas a su contenido propio, y la homologación judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en público (Aº 3 LH), de ahí que no esté sujeto a los estrictos límites de la calificación de documentos judiciales del Art 100 RH.

b) En este caso, la finca asignada no constituía la vivienda familiar de los esposos (a diferencia de la otra finca “permutada”, de ahí que el otro registrador la inscribiera, y al margen independencia de la calificación registral de cada registrador). Tampoco se liquida ninguna comunidad de bienes, sino que se inventarían bienes de propiedad exclusiva de cada cónyuge, adquiridos antes de la celebración del matrimonio.

c) En cuanto al Derecho de Uso la DG revoca la calificación y estima el recurso: En el convenio se pacta que mientras no se formalicen ambas adjudicaciones existirá ese derecho de uso a favor de la esposa (y sus hijos ya mayores de edad). Por tanto dado que ahora y de momento, la vivienda objeto de ese Dcho de Uso está (aún) inscrita a favor del marido, sí se trata de un derecho sobre cosa ajena, a favor de la esposa, que en este ínterin aún no es propietaria y que está sujeto a un plazo implícito, determinado o determinable: el tiempo que falte hasta que tal adjudicación se inscriba, momento en que la esposa pasará a ser propietaria quedando extinguido el derecho temporal de uso. (ACM)

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479.() VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR CON TERRENO NO EDIFICADO. Necesidad de manifestación de suelos contaminados.

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: Transmitiéndose una finca (en este caso vivienda unifamiliar) que dispone de terreno no edificado, cabe la posibilidad de que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo (JCC)

Ver comentario a la R. nº 398.

480.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TITULAR REGISTRAL EMPRENDEDOR INDIVIDUAL.

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elche n.º 1, por la que se rechaza la toma de razón de una anotación preventiva de embargo

Resumen: Procede la denegación de una anotación preventiva de embargo si consta en el registro que el titular registral es emprendedor individual de responsabilidad limitada, sin resultar del mandamiento ninguna de las circunstancias que suprimen el beneficio de la limitación de la responsabilidad (artículo 10.3 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre).

Hechos: En procedimiento de ejecución de títulos judiciales se acuerda el embargo sobre una finca, resultando de la documentación que la ejecución trae causa de un procedimiento laboral derivado de un despido.

Del registro resulta que la finca en cuestión consta inscrita con carácter privativo a favor de la demandada y asimismo que la titular registral se había constituido como emprendedor individual de responsabilidad limitada, constituyendo la finca su vivienda habitual en los términos previstos en el artículo 7 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

La registradora califica negativamente por no resultar del mismo ninguna de las circunstancias a que hace referencia el artículo 10.3 de la citada ley; es decir, por no resultar del mandamiento el carácter no empresarial de la deuda reclamada, o de tratarse de deudas anteriores a la inscripción de limitación de responsabilidad o de deudas derivadas de obligaciones tributarias o con la Seguridad Social.

El recurrente entiende que la anotación debe practicarse por resultar del Registro Mercantil que la emprendedora de responsabilidad limitada no ha depositado sus cuentas y porque no ha hecho constar en su documentación su carácter de tal, todo lo cual resulta de la documentación que acompaña a su escrito.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: La Ley de apoyo a los emprendedores y su internacionalización establece en el Capítulo II de su Título I un régimen especial de responsabilidad para los emprendedores personas físicas por deudas que traigan causa de su actividad (artículo 7).

Tal régimen deja fuera del ámbito de responsabilidad universal del deudor emprendedor persona física, su vivienda habitual (artículo 8).

Para beneficiarse de ello se exige:

Que el emprendedor haga constar en el Registro Mercantil su condición (artículo 9), con indicación de la vivienda, , que resultará exenta de la responsabilidad, tras lo que se le dará traslado al Registro de la Propiedad competente a fin de practicar la inscripción correspondiente y hacer efectiva su oponibilidad frente a terceros (artículo 10 de la ley).

Tal inscripción impedirá la práctica de una anotación de embargo a menos que se den algunas de las siguientes excepciones y que deben resultar del título presentado (artículos 72 y 73 de la Ley Hipotecaria).

Que del mandamiento resultare que se aseguran deudas no empresariales o profesionales.

Se tratare de deudas empresariales o profesionales contraídas con anterioridad a la inscripción de limitación de responsabilidad o

De obligaciones tributarias o con la Seguridad Social.

El mencionado régimen se sujeta a determinados requisitos, algunos de los cuales son presupuesto de existencia (artículo 8.4), y otros de su mantenimiento (artículo 11).

El recurrente entiende que la emprendedora de responsabilidad limitada carece del beneficio previsto en la ley porque no resulta del Registro Mercantil el depósito de sus cuentas anuales (artículo 11.2), y porque no resulta de su documentación la condición adquirida (artículo 9.2); para acreditarlo acompaña al escrito de recurso determinada documentación, que en virtud artículo 326 de la Ley Hipotecaria no pueden ser tenidos en cuenta en esta Resolución, al no haberse puesto a disposición del registrador al tiempo de llevar a cabo su calificación sin perjuicio de que llevándose a cabo una nueva presentación se adopte un nuevo acuerdo de calificación en el que se haga referencia a dichos documentos (vid. artículo 108 del Reglamento Hipotecario).

Finalmente la DG pone de manifiesto “que la mera omisión de la cualidad de emprendedor de responsabilidad limitada en la documentación empresarial no puede tener el efecto que se pretende de hacer desaparecer la limitación de responsabilidad a que se refiere el artículo 7 de la ley ya que para ello sería necesaria una expresa referencia legal, declaración que no existe y que no prejuzga las consecuencias que de aquel incumplimiento puedan derivarse”.

Comentarios: Se ha de tener en cuenta que, a diferencia de lo anterior, si el emprendedor de RL incumple su obligación legal de depositar cuentas en el Registro Mercantil el beneficio de limitación de la responsabilidad se pierde (artículo 11.3), si bien sólo en relación a las deudas de origen empresarial contraídas con posterioridad al plazo máximo para llevar a cabo el depósito, circunstancia que debería de resultar del título presentado. (MGV)

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481.* PROPIEDAD HORIZONTAL. FALTA DE DEFINICIÓN DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE CONSTITUYE.

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitigudino, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal.

Resumen : Hay que especificar la finca sobre la que declara una obra nueva y posterior división horizontal y, de ser más de una, agruparlas previamente. Hay recursos, como este, que no combaten el defecto sino que lo confirman.

Hechos: Se otorga una escritura de obra nueva de una edificación que se dice se encuentra entre tres fincas registrales y se divide horizontalmente formando varios elementos privativos

La registradora suspende la inscripción y exige que, previamente, se agrupen dichas fincas

El interesado recurre, con un escrito verdaderamente prolijo y confuso, en el que, en resumen, reconoce que la escritura adolece de “veracidad intrínseca”, es decir que las fincas que se describen no son sobre las que se encuentra la edificación sino que se encuentra sobre otra, que además no se halla inscrita.

La DG desestima el recurso.

Doctrina : El escrito presentado no es propiamente un recurso sino que lo que hace, más bien, es confirmar el defecto observado por la registradora pues reconoce que la edificación no se halla sobre ninguna de las fincas. (AFS)

482.** EMBARGO SOBRE FINCA GANANCIAL, HABIENDO FALLECIDO AMBOS CÓNYUGES

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se suspende la práctica de una anotación de embargo.

Resumen: Disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre una finca registral inscrita a nombre de dos cónyuges, con carácter ganancial, ambos fallecidos.

La Registradora califica negativamente porque por fallecimiento de la esposa se había otorgado escritura de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales que aún no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad, trámite obligado para poder conocer indubitadamente a quien se le adjudica la finca embargada y proceder, en consecuencia, a la anotación o no del embargo acordado. Para obviar el defecto apreciado se puede solicitar del Juzgado referido que dicte Resolución acordando “el embargo de los derechos hereditarios que puedan corresponder a los herederos, del deudor que son …. , los cuales han acreditado ante este Juzgado su condición de herederos”.

El Centro Directivo confirma la calificación en base al principio de tracto sucesivo y el principio de legitimación.

En el caso resuelto, se trata pues de la posibilidad de practicar una anotación preventiva de embargo sobre una finca ganancial, estando disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales y es que disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o de sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.

De lo anterior se desprende la necesidad de distinguir tres hipótesis diferentes, así en su sustancia como en su tratamiento registral.

1º. El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación: las actuaciones procesales deben seguirse contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

2º. El embargo de una cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (artículo 166.1, «in fine» RH).

3º. El teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.º, «in fine» RH.

En el caso de la traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre los bienes gananciales concretos, puede perfectamente ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor (y lógicamente así será si su cuota puede satisfacerse en otros bienes gananciales de la misma naturaleza, especie y calidad), con lo que aquella traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le hayan adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba).

El objeto del embargo cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial. (ER)

483.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. JUSTIFICACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. MARGEN DE TOLERANCIA

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moralzarzal, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca registral, tras la tramitación del oportuno expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por la oposición de uno de los colindantes notificados.

Resumen: Las dudas de correspondencia del registrador no pueden basarse en la mera existencia de oposición de los colindantes, sino que debe justificarlas; y con más motivo si las diferencias en la delimitación son tan pequeñas que posiblemente respetan el margen de tolerancia.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa y una rectificación de la superficie de la finca inferior al 5% de la inscrita y de la catastrada. En la tramitación del art. 199.2 LH dos colindantes se oponen a dicha inscripción, alegando que la georreferenciación cuya inscripción se pretende solapa parcialmente sobre una construcción radicada en una finca de su propiedad; justifican su oposición en la delimitación catastral.

El registrador de la propiedad, deniega la inscripción solicitada sobre la base de las anteriores alegaciones.

El recurrente afirma que la delimitación catastral es imprecisa debido a la vegetación existente en la zona y que por dicho motivo se ha elaborado una representación gráfica alternativa, la cual corrobora la imprecisión de aquella delimitación.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Las dudas de correspondencia del registrador no pueden basarse en la mera existencia de oposición de los colindantes, sino que debe justificarlas. Más aún en el presente caso, en que tras superponer la cartografía catastral con la ortofoto oficial del PNOA, resulta que tal superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la foto interpretada, por lo que el registrador debería motivar su decisión de no practicar la inscripción.

Comentario: La presente resolución reitera la doctrina de la R. de 5 de julio de 2022. De ambas resoluciones se infiere que, incluso en el supuesto de oposición de colindantes a la tramitación del art. 199, el registrador debe emitir su juicio de correspondencia y, antes de denegar la práctica de la inscripción, comprobar si se respeta el margen de tolerancia entre la representación gráfica alternativa que se pretende inscribir y la ortofoto del PNOA (o la cartografía oficial que corresponda en caso de posible invasión del dominio público). Si se respeta dicho margen, se cumple el principio de identidad gráfica entre ambas representaciones, lo que de por sí no es suficiente para desestimar las alegaciones de los opositores, pero sí para requerir del registrador un grado de justificación superior en caso de estimarlas.

El corolario lógico de esta resolución es que cuando se cumple el criterio de identidad no solo no deberían ser tenidas en cuenta las alegaciones de los colindantes afectados, sino también que no debería tramitarse el procedimiento del art. 199 LH, salvo que el registrador tenga en cuenta dicho criterio y, aun así, justifique fundadamente dudas sobre una posible invasión de finca colindante que supere el margen de referencia. (VEJ)

484.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199: OPOSICIÓN DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL NI CATASTRAL

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Albuñol, por la que tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de terceros, se suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor .

Resumen: No es tenida en cuenta la oposición de un colindante cuyo título de propiedad no consta inscrito y fue otorgado a su favor por quien tampoco era titular registral.

Hechos: En la tramitación del art. 199 para inscribir la representación gráfica de la finca se presenta oposición por quienes dicen ser titulares de una vivienda que se encuentra en situación de engalaberno respecto de la que es objeto del expediente. Dichas opositoras no son titulares registrales de la vivienda cuya propiedad se atribuyen y aportan como título una escritura de compraventa de una finca no inmatriculada en que el vendedor no acreditaba título de adquisición.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida señalando que de las alegaciones resultan dudas fundadas sobre la posible invasión de finca colindante por la posible existencia de engalaberno.

El recurrente alega que las opositoras no son ni propietarias, ni titulares registrales o catastrales de ningún inmueble colindante, por lo que no pueden obstaculizar la inscripción.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Si a la debilidad del título de propiedad invocado por las opositoras, se le añade la inoponibilidad frente a tercero de los títulos de propiedad no inscritos debidamente, junto con la inexistencia siquiera de pronunciamientos o presunciones catastrales favorables a las opositoras, sino al contrario, favorables al promotor del expediente, la calificación registral negativa, que solamente se fundamenta en la existencia de esa oposición tan frágil documentalmente, ha de ser revocada, y estimado el recurso, sin perjuicio del derecho de las opositoras a acudir a los tribunales de Justicia para combatir la inscripción que eventualmente se produzca de la georreferenciación de la finca del promotor. (VEJ)

485.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ribadeo-A Fonsagrada, por la que se califica negativamente la cancelación de las cargas posteriores a una anotación cancelada por caducidad, cuyo procedimiento es objeto de ejecución.

Resumen: La solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal.

Hechos: se presenta mandamiento de cancelación de cargas en el que se ordena la cancelación de los asientos posteriores a la anotación de embargo objeto del procedimiento.

El Registrador califica negativamente porque la anotación de la que trae causa el mandamiento de adjudicación y cancelación se encuentra cancelada por nota marginal.

El Centro Directivo confirma la calificación recordando su doctrina sobre este particular:

1) Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad.

2) La expedición de la certificación y la extensión de la nota marginal no suponen el cierre del Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento. No corresponde al registrador entrar en valoraciones sobre preferencia civil de embargos, que queda reservadas a los procedimientos judiciales.

3) La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal no pueden provocar una prórroga indefinida.

4) La solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal. (ER)