CUADROS SOBRE NOVACIONES DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS AL AMPARO DE LOS CÓDIGOS DE BUENAS PRÁCTICAS

Vicente Martorell. Notario de Oviedo

B.P. PARA DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS: régimen legal DL 6/2012 indefinido (modificado por DL 19/2022), eficacia, solicitud, deudores en el umbral de exclusión, fiadores, hipotecantes no deudores, cónyuge no titular de la vivienda familiar hipotecada, objeto, contenido, no sujeción a la LCCI 5/2019, formalización pública, registración, fiscalidad, arancel notarial y registral
B.P. PARA DEUDORES HIPOTECARIOS EN RIESGO: régimen legal DL 19/2022 transitorio (desarrollado por Acuerdo del Consejo de Ministros publicado el 24/11/2022), eficacia, solicitud, deudores en riesgo de vulnerabilidad, fiadores, hipotecantes no deudores, cónyuge no titular de la vivienda familiar hipotecada, objeto, contenido, no sujeción a la LCCI 5/2019, formalización pública, registración, fiscalidad, arancel notarial y registral

	1. NOVACIÓN CÓDIGO BUENAS PRÁCTICAS 2012 PARA DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS
Régimen	Decreto-ley 6/2012, modificado por art. 10 del DL 19/2022
Régimen	Indefinido
Eficacia	Legal a solicitud del deudor, siempre que la entidad acreedora se hubiese adherido al CBP
Solicitud	El solicitante acreditará al acreedor la documentación del art. 3-3; no previéndose la sustitución por una declaración responsable, que es adicional a dicha documentación. No podrá solicitarlo el deudor en ejecución, una vez anunciada la subasta (salvo la quita). Desde la solicitud el interés moratorio será el remuneratorio + 2.
Deudores	Deudor en el umbral de exclusión conforme al art. 3-1 En general y en relación a la unidad familiar: [a] Ingresos inferiores al 3×IPREM + [b] Alteración de las circunstancias económicas en los 4 años anteriores + [c] Cuota superior al 50% de los ingresos netos
Fiadores	Parece que los efectos de la novación se extenderán a los avalistas, sin necesidad de que la consientan o puedan oponerse a ella, manteniéndose inalterada su posición jurídica, con las dos siguientes ventajas si se encontraren también en el umbral de exclusión: – Solicitar las mismas medidas si afecta a su vivienda habitual (art. 2). – Oponer el beneficio de excusión, aunque hubiesen renunciado a él (art. 3 bis). En la ampliación de plazo es necesario su consentimiento para que le sea oponible.
Hipotecantes no deudores	Parece que su régimen es el mismo que el de los fiadores. En la ampliación de plazo es necesario su consentimiento para que le sea oponible; y en la dación en pago en todo caso.
Cónyuge no titular vivienda familiar hipotecada	Parece que no es necesario su asentimiento en cuanto régimen excepcional que no contempla su intervención; la cual tampoco se exigiría a fiador e hipotecante no deudor. En la dación en pago es necesario su asentimiento.
Objeto	Préstamos o créditos garantizados con hipoteca sobre la vivienda habitual, cualquiera que sea su fecha de suscripción, cuyo precio de adquisición no exceda de determinados parámetros y, en todo caso, 250.000-300.000 € (arts. 3-1 y 5-2)
Objeto	Para la sustitución de la ejecución, se exige también que la unidad familiar carezca de otros bienes para hacer frente a la deuda y que el préstamo hipotecario recaiga sobre la única vivienda en propiedad y concedido para su adquisición (art. 3-2)
Contenido Fijado en el Anexo al DL 6/2012	Reestructuración deuda: carencia de 2 o 5 años; ampliación hasta 40 años; reducción del tipo de interés a euribor menos 0,10; inaplicación cláusula suelo: comisión de amortización 0% durante los 10 años siguientes. Como medida complementaria el acreedor podrá conceder una quita.
Contenido Fijado en el Anexo al DL 6/2012	Sustitución ejecución: el deudor podrá exigir la dación en pago transcurridos 24 meses desde la reestructuración, si ésta resulta inviable, con derecho a permanecer 2 años como arrendatario por una renta anual del 3% del importe de la deuda
LCCI 5/2019	No está sujeta (art. 5-9)
Formalización pública	Reglas generales, es decir, escritura pública para su inscripción. No se fija plazo. No cabe el otorgamiento unilateral
Registración	Se conserva el rango registral, salvo en los casos de aumento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación de plazo (art. 5-5 DL 6/2012 por remisión al art. 4-3 Ley 2/1994)
Fiscalidad	Exención cuota gradual del IAJD (art. 45-I-B-23 D-leg 1/1993)
Fiscalidad	En caso de dación en pago, la ganancia está exenta del IRPF (art. 33-4-d Ley 35/2006) y del IIVTNU (art. 105-1-c D-leg 2/2004), con los requisitos de dicha normativa
Arancel notarial y registral La referencia al régimen de la novación del art. 11 DL 6/2012 debe entenderse hecha a la d. a. 2ª Ley 8/2012	Escrituras: 75% novaciones, con mínimo 10 y máximo 30 €uros. No incluye copias autorizadas y simples (con limitación a 4 folios). Más IAJD timbre e IVA.
	Inscripciones: 75% novaciones, con mínimo 10 y máximo 20 €uros.
	La horquilla es “por todos los conceptos”, debiendo entenderse como un único concepto por todas las medidas de reestructuración, pero no por otros posibles conceptos adicionales
	En la dación en pago el régimen arancelario es el general, pero la cancelación se bonificará en un 50%
	Corresponde al acreedor

	2. NOVACIÓN CÓDIGO BUENAS PRÁCTICAS 2022 PARA DEUDORES HIPOTECARIOS EN RIESGO
Régimen	Arts. 1 a 9 del Decreto-ley 19/2022 y Acuerdo del Consejo de Ministros de 22 de noviembre de 2022 (BOE 24/11/2022)
Régimen	Transitorio, el plazo para la solicitud es hasta el 31 de diciembre de 2024 (art. 2 Acuerdo, aunque art. 2 DL dice 24 meses desde día siguiente a publicación Acuerdo)
Eficacia	Legal a solicitud del deudor, siempre que la entidad acreedora se hubiese adherido al CBP
Solicitud	El solicitante acreditará al acreedor la documentación del art. 3-3 DL 6/2012 (por la remisión del art. 1-4 del Acuerdo); no previéndose la sustitución por una declaración responsable, que es adicional a dicha documentación.
Deudores	Deudor en riesgo de vulnerabilidad conforme al art. 1-3 del Acuerdo En general y en relación a la unidad familiar: [a] Ingresos inferiores al 3,5×IPREM + [b] Alteración de las circunstancias económicas en los 4 años anteriores + [c] Cuota superior al 30% de los ingresos netos
Fiadores	Si el efecto es la ampliación de plazo, parece que es necesario su consentimiento para que le sea oponible, según resulta también del art. 5-3. Nada se dice de que puedan solicitar las mismas medidas si afecta a su vivienda habitual, ni que puedan oponer el beneficio de excusión si hubiesen renunciado a él.
Hipotecantes no deudores	Parece que su régimen es el mismo que el de los fiadores: tratándose de una ampliación de plazo es necesario su consentimiento para que le sea oponible. No parece que puedan promoverla, pues la referencia del art. 3-1 es para aclarar que el deudor podrá hacerlo cuando la vivienda habitual hipotecada fuese de un tercero.
Cónyuge no titular vivienda familiar hipotecada	Parece que no es necesario su asentimiento en cuanto régimen excepcional que no contempla su intervención ni supone pérdida de la vivienda al consistir en una ampliación de plazo o en el cambio de interés variable a fijo
Objeto	Préstamos o créditos garantizados con hipoteca sobre la vivienda habitual, constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022, cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 € (art. 3-1)
Contenido	El deudor podrá optar (art. 3 del Acuerdo): [a] Ampliación del plazo hasta 7 años, con posibilidad de fijar el importe de la cuota a 01/06/2022 o primera cuota posterior (considerándose carencia de principal el exceso). La cuota no podrá ser inferior a la que se pagase el 01/06/2022 y el plazo no podrá exceder de 40 años desde la constitución. [b] Conversión del tipo de interés variable al fijo que oferte libremente el acreedor.
Contenido	No se podrá aprovechar para modificar el interés, cobrar comisiones, comercializar productos vinculados o bonificados, exigir garantías adicionales (art. 5-4)
LCCI 5/2019	No está sujeta, estableciéndose un régimen extranotarial de información simplificada
Formalización pública	Reglas generales, es decir, escritura pública para su inscripción. No se fija plazo (parece que los 15 días del art. 2 del Acuerdo obligan sólo a las partes para compelerse a la formalización). No cabe el otorgamiento unilateral.
Registración	Se conserva el rango registral, salvo en los casos de aumento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación de plazo (art. 4-5 DL 19/2022 por remisión al art. 4-3 Ley 2/1994). Parece estar en contradicción con el art. 5-5 DL 19/2022, según el cual, “tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos, aunque no se cuente con el consentimiento de estos”.
Fiscalidad	Exención cuota gradual del IAJD (art. 45-I-B-23 D-leg 1/1993)
Arancel notarial y registral La referencia al régimen de la novación del art. 4-4 DL 19/2022 debe entenderse hecha a la d. a. 2ª Ley 8/2012	Escrituras: 75% novaciones, con mínimo 10 y máximo 30 €uros. No incluye copias autorizadas y simples (con limitación a 4 folios). Más IAJD timbre e IVA.
	Inscripciones: 75% novaciones, con mínimo 10 y máximo 20 €uros.
	La horquilla es “por todos los conceptos”, debiendo entenderse como un único concepto por todas las medidas de reestructuración, pero no por otros posibles conceptos adicionales
	Corresponde al acreedor