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Hola.
Me construí una casa sin seguro decenal (pensaba vivir para siempre) hace 7 años y la inscribí en el regsitro de la propiedad con la limitación de que no se puede transmitir hasta que pasen 10 años.
Con la que está cayendo con la plandemia quisiera vender la casa. Se me ha ocurrido que si pudiera prefirmar ante notario la venta de la casa a ser efectiva en 3 años y pudiera escribir que la casa va a ser transmitida en 3 años a otra persona, el comprador se sentiria seguro que la casa no va a ser vendida por segunda vez o que puede pasar algo raro.
¿Es posible hacer una anotación en el registro de la propiedad en este sentido?
Gracias.
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En principio no es necesario hacer nada ahora. Es posible la venta, antes de los 10 años, acreditando simplemente, mediante Acta de Notoriedad que haber estado utilizando la vivienda (da igual que sea 1ª o 2ª residencia, o que la hayan usado mucho o poco… lo esencial es que «sea de 2ª mano», y el vendedor no sea un promotor profesional sino un particular). Esto generalmente se acredita aportando al Acta: recibos antiguos de luz, agua, tasas basuras o saneamiento, si hay empadronamiento, el certificado, si ha estado alquilada algún tiempo a 3º, el contrato de arrendamiento… u otros documentos que permitan al notario declarar que el vendedor ha usado la vivienda…
El Acta suele autorizarse el mismo día de la venta, pero no hay ningún inconveniente en que se acredite con anterioridad.
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Porqué para aplicar la excepción, se necesita un pacto expreso entre comprador y vendedor, en que el 1º dispense al 2º de constituir el seguro decenal, y en la nota registral no puede presuponerse que se haya pactado esa dispensa… [ Disp. Adic 2ª Ley de la Edificación de 1999]
Pero eso no impide que el Acta de Notoriedad se otorgue antes de la venta… Lo que ocurre es que si al final el comprador no aceptara que no se dispense de hacer seguro, el acta previa no serviría de nada… o habría que buscar otro comprador. Pero yo nunca he visto que el comprador exija el seguro a un particular que se hizo construir la casa para sí mismo… porqué ya puede presuponer que si era para uno mismo, no lo hizo con los peores materiales ni los más baratos y de menos calidad… Porqué luego tenía que vivir en ella.
Además la responsabilidad («la garantía»), durante 10 años, de la empresa constructora sigue subsistiendo, pero sin un seguro detrás que la garantice…
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