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No; no se puede vender durante el procedimiento de mediación porqué se podría considerar un fraude a los acreedores (que deben conocer y aceptar no solo la venta, también el precio, condiciones, comprador…).
No hay de qué! Tampoco debe descartarse que tal operación, con los datos proporcionados, no sea ni una compraventa ni una reducción de capital, sino una pemuta, de cosa por cosa, que fiscalmente tributa como 2 transmisiones separadas, cada una con su propio régimen de sujeción y exenciones al ITPAJD (o incluso IVA si se trata de empresarios en el ámbito de sus actividades), la entrega de participaciones estaría exenta, pero la entrega de la finca/vehiculo tributaría por ITPO al tipo correspondiente a los inmuebles/muebles (entre el 10 y el 4% según cada CCAA). Un saludo.
Entiendo que si con la venta de participaciones se mantienen estas en autocartera no hay necesariamente reducción de capital. Otra cosa es que la compraventa pudiera estar sujeta a ITPAJD, si se trata de una Sociedad patrimonial que no goza de la exención ITP, conforme Art 314-2 LMV que dice:
Artículo 314. Exención del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
1. La transmisión de valores, admitidos o no a negociación en un mercado secundario oficial, estará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.2. Quedan exceptuadas de lo dispuesto en el apartado anterior las transmisiones de valores no admitidos a negociación en un mercado secundario oficial realizadas en el mercado secundario, que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, cuando mediante tales transmisiones de valores se hubiera pretendido eludir el pago de los tributos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles propiedad de las entidades a las que representen dichos valores.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se entenderá, salvo prueba en contrario, que se actúa con ánimo de elusión del pago del impuesto correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles en los siguientes supuestos:
a) Cuando se obtenga el control de una entidad cuyo activo esté formado en al menos el 50 por ciento por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.
b) Cuando se obtenga el control de una entidad en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50 por ciento por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.
c) Cuando los valores transmitidos hayan sido recibidos por las aportaciones de bienes inmuebles realizadas con ocasión de la constitución de sociedades o de la ampliación de su capital social, siempre que tales bienes no se afecten a actividades empresariales o profesionales y que entre la fecha de aportación y la de transmisión no hubiera transcurrido un plazo de tres años.
3. En los supuestos en que la transmisión de valores quede sujeta a los impuestos citados sin exención, según lo previsto en el apartado 2 anterior, se aplicarán las siguientes reglas:
1.ª Para realizar el cómputo del activo, los valores netos contables de todos los bienes contabilizados se sustituirán por sus respectivos valores de mercado determinados a la fecha en que tenga lugar la transmisión o adquisición. A estos efectos, el sujeto pasivo estará obligado a formar un inventario del activo en dicha fecha y a facilitarlo a la Administración Tributaria a requerimiento de esta.
En el caso de bienes inmuebles, los valores netos contables se sustituirán por los valores que deban operar como base imponible del impuesto en cada caso, conforme a lo dispuesto en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
2.ª Tratándose de sociedades mercantiles, se entenderá obtenido dicho control cuando directa o indirectamente se alcance una participación en el capital social superior al 50 por ciento. A estos efectos se computarán también como participación del adquirente los valores de las demás entidades pertenecientes al mismo grupo de sociedades.
3.ª En los casos de transmisión de valores a la propia sociedad tenedora de los inmuebles para su posterior amortización por ella, se entenderá a efectos fiscales que tiene lugar el supuesto de elusión definido en las letras a) o b) del apartado anterior. En este caso será sujeto pasivo el accionista que, como consecuencia de dichas operaciones, obtenga el control de la sociedad, en los términos antes indicados.
4.ª En las transmisiones de valores que, conforme al apartado 2, estén sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exentas, que tendrán la consideración de entrega de bienes a efectos del mismo, la base imponible se determinará en proporción al valor de mercado de los bienes que deban computarse como inmuebles. A este respecto, en los supuestos recogidos en el apartado 2.c), la base imponible del impuesto será la parte proporcional del valor de mercado de los inmuebles que fueron aportados en su día correspondiente a las acciones o participaciones transmitidas.
5.ª En las transmisiones de valores que, de acuerdo a lo expuesto en el apartado 2, deban tributar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, para la práctica de la liquidación, se aplicarán los elementos de dicho impuesto a la parte proporcional del valor de los inmuebles, calculado de acuerdo con las reglas contenidas en su normativa. A tal fin se tomará como base imponible:
– En los supuestos a los que se refiere el apartado 2.a), la parte proporcional sobre el valor de la totalidad de las partidas del activo que, a los efectos de la aplicación de este precepto, deban computarse como inmuebles, que corresponda al porcentaje total de participación que se pase a tener en el momento de la obtención del control o, una vez obtenido, onerosa o lucrativamente, dicho control, al porcentaje en el que aumente la cuota de participación.
– En los supuestos a los que se refiere el apartado 2.b), para determinar la base imponible solo se tendrán en cuenta los inmuebles de aquellas cuyo activo esté integrado al menos en un 50 por ciento por inmuebles no afectos a actividades empresariales o profesionales.
– En los supuestos a que se refiere el apartado 2.c), la parte proporcional del valor de los inmuebles que fueron aportados en su día correspondiente a las acciones o participaciones transmitidas.
Imagino que la segregación en su día se articuló mediante una división horizontal…. Habría que ver que cuotas de participación (%) se asignó a cada elemento… y cómo se configuró la adscripción del jardín a la vivienda en planta baja…. El % de la división horizontal determinaría el (mismo) % en la nueva edificación que se construya, y como mínimo, respetando los m2 en planta que hasta ahora ha venido teniendo cada elemento (viviendas y jardin).
Entiendo que el apoderado no puede «impedir» la venta en si misma, pero si puede renunciar al mandato contenido en el poder y negarse a firmar la venta. Si el poderdante insiste en querer vender, nadie podrá impedírselo (salvo un Juez en un procedimiento de incapacitación), pero deberá firmar él personalmente la venta u otorgar otro poder a favor de otro apoderado.
Seguramente es un cambio de designación de beneficiarios impugnable judicialmente por falta de capacidad del titular del contrato, o incluso por falta absoluta de voluntad (¿falsificación de firma?). Pero en todo caso es un tema absolutamente judicial, a resolver por el Juez en base a las pruebas aportadas por los abogados. En definitiva es una cuestión probatoria judicial.
Sí, efectivamente… me lié con los hermanos/sobrinos… pero como ninguno de ellos es heredero forzoso (solo descendientes, ascendientes, y probablemene el cónyuge), entiendo que no es necesario ni exigible que concurran… (pués tal confesión nunca perjudicaría su [inexistente] legítima ni podrían pedir reducción por inofiosidad legitimaria…)
Buenas tardes, Yo entiendo que NO es necesario el consentimiento de los sobrinos (herederos no forzosos). El art. 95 RH es una norma restrictiva de los derechos dominicales del titular registral, y por tanto debe interpretarse restrictivamente y en sentido estricto. Tal artículo (al igual que el Art 1324 CC, con rango de Ley […«pero tal confesión por sí sola no perjudicará a los herederos forzosos del confesante…»]) trata de proteger la legítima, y de ahí que el precepto exija el «consentimiento de los heredros FORZOSOS, «si los TUVIERE» …
Por tanto, careciendo el confesante de herederos forzosos, no me aprece aplicable el régimen restrictivo del Art 95-4 RH.Una posible causa, que a mi me ha ocurrido alguna vez, es que hayan asignado un nº de referencia catastral independiente, de URBANA, a cada una de las 2 edificaciones (por temas de contribución al IBI), con lo que posiblemente la total finca registral tenga 3 referencias catastrales: la de rústica para la parcela en conjunto, y las 2 de urbana para cada edificación (los «huecos»), de modo que reuniendo las 3 habrá plena coincidencia entre la descripción del titulo y la del catastro (y por tanto la del registro).
Es difícil entender cómo puede ser que en la nota simple del registro de la propiedad aparezcan 40.000 m2 y que en la escritura, que supuestamente causó tal inscripción registral, solo se indiquen 4.000 m2 … Debería comprobar que realmente es la misma finca registral (la de la escritura y la de la nota simple), y de ser la misma, comprobar que la nota simple registral no contiene ningún error o una simple errata material incluyendo un 0 de más… Puede acudir al registro para que se lo confirmen o incluso pedir una certificación de la finca, que sí acreditaría la descripción exacta consignada en el registro de la propiedad.
En principio,por lo que expone sí cabría la adjudicación directa por la vía del Art 14 LH. Para liquidar (previamente) los impuestos ante su CC.AA. puede ud acudir a una notaría para que solo confeccionene el modelo de autoliquidación tributaria o acudir a una gestoría o asesoría fiscal para que la confecciones ellos, y una vez obtenida presentarla, junto con la demás documentación, al Registro de la Propiedad.
Las divergencias entre las descrpciones del Registro y las del Catastro oueden obeceder a muchas y variadas causas diferentes. Igualmente los medios de coordinación también son diversos, unos más sencillos y económicos y otros más complejos y más costosos incluso fiscalmente… Puede que sea necesaria una declaración de obra nueva, o una simple redescrpción de superficie, si la diferencia fuera inferior al 10%… Si fuera superior ya habría que acudir a un expediente de rectificación más complejo. En mi opinión lo mejor que puede hacer es acudir directamente a una notaría y exponer la cuestión al oficial, que podrá orientarle en su caso concreto, con los datos y documentos a la viista, y prepararle un presupuesto orientativo. Puede acudir a cualquier notaría si bien teniendo en cuenta que hay expedientes sin necesidad de competencia territorial notarial, pero otros que sí la exigen… Por lo que yo aconsejaría acudir a la notaría más próxima a la finca o de alguna de las localidades próximas a la finca, donde podrán asesorarle además sobre los criterios concretos que en ese teritorio pueda tener el Registrador de la Propiedad, el Catastro o el Ayuntamiento (en ocasiones son precisas certificaciones municipales). Acuda Ud a la notaría más proxima y plantee sin temor su caso que le atenderán y orientarán para su caso concreto.
Si Ud puede localizar a los antiguos propietarios/cooperativistas y ellos deseean vender y tienen los documentos necesarios que les acrediten como dueños o la finca está inscrita a nombre de la cooperativa, entiendo que sería posible una compraventa de tales metros.
Sin ver el texto literal, no se puede saber exactamente, pero por lo que explica, así es: si no hay cláusula de caducidad del cargo a los 18 o xx años de los herederos, ni tampoco la cláusula de que el albacea solo intervendrá en caso de discusión entre los herederos, estos no pueden tomar posesión de los bienes sin que se los entregue el albacea.
Si en el testamento no se limita el cargo del Albacea solo durante la minoría de edad de los hijos y Ud. no quiere que intervenga nadie, siendo estos mayores, sería mejor que cambiara el testamento. También podría cambiarlo en el sentido de que el albacea solo intervendría en caso de discusiones entre los herederos, pero no si estos están de acuerdo.
