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En principio no es necesario hacer nada ahora. Es posible la venta, antes de los 10 años, acreditando simplemente, mediante Acta de Notoriedad que haber estado utilizando la vivienda (da igual que sea 1ª o 2ª residencia, o que la hayan usado mucho o poco… lo esencial es que «sea de 2ª mano», y el vendedor no sea un promotor profesional sino un particular). Esto generalmente se acredita aportando al Acta: recibos antiguos de luz, agua, tasas basuras o saneamiento, si hay empadronamiento, el certificado, si ha estado alquilada algún tiempo a 3º, el contrato de arrendamiento… u otros documentos que permitan al notario declarar que el vendedor ha usado la vivienda…
El Acta suele autorizarse el mismo día de la venta, pero no hay ningún inconveniente en que se acredite con anterioridad.
Entre todos, sean notarios, registradores, abogados, jueces, fiscales, contribuimos e intentamos mejorar el Derecho Civil, últimamente objeto a una pobre técnica legislativa, todos desde la misma liga, unos en la portería, otros en el centro, otros delanteros… pero todos, con la misma importancia, estamos en el mismo equipo!!
Un saludo!La redacción del Art no es todo lo clara que sería desear, el 1er`párrafo habla de»hijos», y el último dice que para disponer de la vivienda de precisa «el consentimiento de ambos cónyges O, EN SU CASO, autorización judicial»… No dice «Y EN SU DEFECTO», sino «en su caso»… parece dar a entender que habiendo hijos menores, titulares de un derecho de uso de la vivienda, los padres, titulares de la patria potestad, no podrían renunciar a él directamente al haber constraposición de intereses, lo que precisaria autorización judicial o el nombramiento de un defensor judicial… Es, p.ej., uno de los fundamentos de que no permita el CC el divorcio notarial habiendo hijos menores… De todos modos el artículo 96 in fine CC es realmente muy parco y no sé si quiere llegar tan lejos ( y yo no he tenido el caso –aún– de que unos divorciados quieran transmitir la vivienda cuyo uso atribuye el juez a un menor…
Un saludo.Sí, pero en estos casos el último párrafo del Art 96 CC exige el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial… pero concurriendo hijos menores, parece que solo cabrá la 2ª posibilidad previa audiencia del Mº Fiscal….
En estos casos y otros similres (v.gr. divorciado que vende por sí solo una vivienda privativa adquirida antes del divorcio), yo solicito que me exhiba el auto aprobatorio del convenio regulador (y éste) y examino en ambos que no hayan limitaciones dispositivas (v.gr. derechos de uso al ex o a los hijos…) sobre la finca. Y luego, en el cuerpo de la escritura, sin incorporar la Sentencia, doy fe, de forma análoga a la suficiencia de poderes (que tampoco se incorporan ni se inscriben en el registro), de que: «una vez por mi examinado el convenio y la sentencia, no existen limitaciones dispositivas sobre la finca por razón del divorcio».
Buenos días. En principio el informe de la diputación no le servirá para ninguno de los propósitos que indica. Hay varias posibilidades: consultar bien el registro de la propiedad para averiguar si la finca está o no inscrita y/o a favor de quién; en su defecto un expediente notarial de dominio (o de reanudación de tracto), o incluso inmatricular la finca de nuevo con doble titulo (2 escrituras), por ejemplo una adición de herencia del padre de la tía y luego una donación; o bien simplemente una donación ahora y en un año una posterior transmisión.
Le aconseje que acuda a la notaría más próxima a la finca, donde le asesorarán gratuitamente sobre la mejor manera de lograrlo y le ayudarán, desde la notaría, a efectuar la búsqueda en el Registro de la Propiedad.
Es un tema complejo que probablemente deba resolverse judicialmente. También existe en los Arts. 181 y siguientes del Código Civil un procedimiento que permite declarar anticipadamente herederos de ausentes y desaparecidos… Y administrar sus bienes… Pero no sé si será la solución más práctica para Uds.
Habría que averiguar si su tío hizo o no testamento para localizar sus herederos. Faltando testamento, herederos legales o abintestato son los parientes más próximos (incluso Ud. mismo como sobrino), y en su defecto heredaría tal parte el Estado (o en ocasiones el Gobierno autonómico).
Su madre y su abuela pueden vender o hipotecar o dar en garantía todos los derechos que tengan sobre la casa, pero si solo ostentan 2/3, y el otro 1/3 está en pendencia, será difícil encontrar un comprador o un banco que lo admita en tales condiciones.
Quizás cabrían otras opciones, como la posible adquisición por posesión (usucapión) de cuota entre comuneros, pero que debería obtenerse judicialmente, dirigiendo la demanda contra herederos ignorados del tío y nombrando un administrador judicial de su herencia. Para valorar esa opción judicial, debe ud. solicitar el asesoramiento de algún abogado civilista en ejercicio.
En un caso tan al límite como el suyo, lo más seguro sería que usted planteara directamente una consulta vinculante al organismo autonómico gallego competente en materia de tributos. Solo él puede ofrecer una respuesta tan exacta y milimétrica como la que usted plantea.
Puede Ud. probar en esta dirección de enlace : http://www.atriga.gal/a-axencia-tributaria-de-galicia/servizos/informacion-ao-contribuinte/informacion-tributaria
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Su caso depende de muchos factores: Si su padre vive o no; y en el segundo caso quién/quienes sean sus herederos universales (o legatarios específicos del cenicero, en su caso); si ya se ha otorgado o no la escritura de aceptación/partición de herencia, y el valor de mercado del cenicero. Puede dirigirse a una notaría y preguntar (aportando los datos que le comento) o incluso a los servicios municipales funerarios (a veces les basta con algún documento administrativo).
Pero no solo se aplica sobre la cantidad concreta (total o parcial) que se amortiza/cancela anticipadamente. Es solo un máximo que puede cobrar la entidad si ha tenido pérdida aplicando una fórmula oficial del BdeE/BCE. Si aplicando la fórmula resulta que el banco no ha tenido pérdida o que el 5 de pérdida es inferior, solo puede cobrar ese % o incluso nada.
Además y generalmente la Comisión por riesgo de tipo de interés solo se aplica en los préstamo con interés FIJO (y no variable). Y en cualquiera de los casos, analizando siemrpe, como comentaba, la existencia o no de pérdidas financieras…
Para préstamos posteriores a junio puede verse el Art 23-8 LCCI.
En mi modesto entender, a falta de testamento y de descendientes con filiación legalmente determinada (ni naturales ni adoptados formalmente), y siempre que la separación de hecho pueda acreditarse de algún modo cierto o fehaciente (p.ej. con acta de notoriedad) el Art. 945 CC Art. 945 CC excluye al cónyuge del hermano en la sucesión intestada del mismo, y por tanto sin derecho de representación/transmisión (ius transmisionis) en la de los suegros, en la cual heredarán única y directamente los hijos supervivientes (y los nietos «legalmente determinados») de los premuertos. Esta es mi opinión que someto gustoso a cualquier otra mejor fundada en derecho.
Yo pienso que sí, por lo menos copia parcial, tanto para poder discutir acerca de si a la fecha de la cesión el crédito era o no litigioso y/o si procede o no el retracto… como para que el cedido pueda conocer fehacientemente la identidad del nuevo acreedor cesionario y evitar reclamaciones o acciones de repetición del acreedor cedente originario. Creo, en mi humilde opinión, que cualquiera de las 3 razones (litigiosidad/retracto/identidad accipiens) bastarían para entender que el solvens tiene «interés legítimo» en la copia (al menos parcial), y me someto gustoso o cualquier otra opinión mejor fundada!
En principio el banco acreedor, una vez saldado todo el préstamo hipotecaria, está legalmente obligado a dar carta de pago y consentir la cancelación registral de la hipoteca. Debe hacerse en escritura pública en la que solo comparecen los representantes de la entidad de Crédito. Estos representantes pueden ser cualesquiera apoderados de la entidad, sean o no los mismos o de la misma oficina donde se concedió el préstamo. El titular de la hipoteca es el Banco Acreedor, bien sea el mismo que originariamente prestó el dinero, o bien su sucesor en caso de fusiones (anteriores cajas en Bankia; Banesto en B.Santander…)
El deudor prestatario no es preciso que concurra a firmar. Los gastos de notaría y los de cancelación registral (está exenta de impuestos) son de cuenta del deudor.
Ud puede pedir la cancelación en cualquier oficina del banco (mejor a la que concedió la operación), o acudir a alguna notaría pidiendo que los empleados se pongan en contacto con algún apoderado bancario para que le ponga solución.
Lo heredado por una persona NO es ganancial, por lo que ni UD ni su hermano no estrían obligados a entregar ni la mitad ni nada a las respectivas esposas o ex-esposas en régimen de Gananciales (tampoco en el de separación de Bienes).
Otra cosa es que su ex-cuñada tenga otros créditos exigibles a su hermano, en dinero o en especie (pensiones compensatorias, alimentos…) por razón de su anterior matrimonio y/o la liquidación de la sociedad conyugal. En tal caso la ex-cuñada, como cualquier acreedor, sí puede embargar las sumas de dinero precisas para satisfacer sus créditos.
