Jorge López Navaro,

Notario de Alicante

 

ÍNDICE:

Preámbulo

Capítulo VII.- Propiedad Temporal

Capítulo VI.- Propiedad Compartida

Comentario del Autor del Resumen

Entrada en vigor

 

Ley 19/2015 de 29 de julio de Propiedad Temporal y Compartida, publicada en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 4 agosto 2015

 

PREÁMBULO:

La presente ley recoge dos formas nuevas de propiedad la propiedad temporal y la compartida, que son diferentes de los derechos reales sobre cosa ajena y de los derechos personales.

 La primera confiere a su titular el dominio de un bien por un plazo cierto y determinado, a cuyo vencimiento el dominio deviene para el titular sucesivo.

En cuanto a la segunda, confiere al titular material, una cuota inicial de dominio así como la posesión y el uso y disfrute exclusivo del bien y el derecho a adquirir de modo gradual, la cuota restante del otro titular, llamado titular formal. En esta propiedad se excluye la acción de división.

La propiedad temporal se apoya en la tradición catalana y en instituciones tales como la sustitución fideicomisaria, la donación con cláusula de reversión y en especial los censos.  La segunda o propiedad compartida es una forma de comunidad con distribución de poder y de la posesión entre los comuneros, en la que los copropietarios acuerdan el uso y posesión del bien a su conveniencia.

  En la propiedad temporal, el propietario goza, durante un plazo el plazo fijado de un poder jco idéntico al del propietario ordinario, que le legitima para actuar como propietario único y exclusivo, mientras que el titular sucesivo lo es de un dcho de reversión, y este dcho de recuperación de la propiedad tiene un contenido jco y económico del que puede disponerse por acto inter vivos y mortis causa, pero que no le permite injerencia alguna en el ejercicio de las facultades del propietario temporal.

  El plazo es cierto y determinado y debe establecerse necesariamente desde el principio: hay un mínimo de 10 años y un máximo de 99.

  En cuanto a la propiedad compartida permite favorecer la adquisición sucesiva de la propiedad, a partir de una cuota inicial, y el propietario material va adquiriendo progresivamente las restantes cuotas del dominio del propietario formal, mediante el ejercicio gradual del derecho que es inherente a la institución. El propietario material monopoliza casi todas las facultades dominicales a cambio del pago de una contraprestación dineraria al propietario formal, por el uso exclusivo y excluyente del objeto. Aunque se deja la fijación de una cuota mínima inicial a la voluntad de las partes, la adquisición de las cuotas restantes mediante un ejercicio de adquisición gradual, éste debe representar, en defecto de pacto, un mínimo del 10%. De hecho y en relación con la vivienda, el preámbulo de la ley, estima que la proporción ideal debe ser: un 5% adquirido con capital propio del propietario material; 20% que adquiere este propietario con financiación hipotecaria y un 75% que permanece en manos del propietario formal y se adquiere sucesivamente después.

 

CAPITULO VII.- PROPIEDAD TEMPORAL     

CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO:

El derecho de propiedad temporal confiere a su titular el dominio de un bien durante un  plazo cierto y determinado, vencido el cual el dominio hace tránsito al titular sucesivo. Pueden sr objeto de propiedad temporal los bienes inmuebles y también los “muebles duraderos no fungibles que puedan constar en un registro público”.

  El titular del dcho. de propiedad puede retener la propiedad temporal y transmitir la titularidad sucesiva a un tercero o a la inversa o transmitir ambas. La propiedad temporal se adquiere por negocio jco. intervivos, a título oneroso o gratuito o mortis causa. En el negocio adquisitivo debe constar el plazo cierto de duración temporal que no puede ser  inferior a 10 años para los inmuebles y 1 año para los muebles, ni superior, en ningún caso, a los 99 años. La transmisión de la propiedad temporal debe acompañarse  de un inventario de los bienes que la integran.

 

 FACULTADES DEL PROPIETARIO TEMPORAL:

El propietario temporal tiene todas las facultades del derecho de propiedad, limitadas sólo por su duración y la existencia de un titular sucesivo. La propiedad temporal se puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen con el límite del plazo fijado, y sin necesidad de intervención del titular sucesivo. Caso de propiedad horizontal el ejercicio de los dchos y cumplimiento de las obligaciones corresponden al propietario temporal. El propietario temporal puede transmitir otra propiedad temporal de menor duración a favor de una o más personas, a la vez o una después de otra.

 

FACULTADES DEL TITULAR SUCESIVO:

  El titular sucesivo puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su derecho y puede disponer de él mortis causa. El titular sucesivo puede exigir al propietario temporal que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción, si el bien se deteriora en un 50% o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal.

 

INSCRIPCIÓN:

El título de adquisición de la propiedad temporal se inscribe en el Registro correspondiente de conformidad con la ley y con los efectos correspondientes. En la inscripción debe hacerse constar la duración de la propiedad temporal y si procede el régimen voluntario pactado.

 

EXTINCIÓN:

   La propiedad temporal se extingue por las causas generales de extinción de la propiedad y además por las siguientes: Vencimiento del plazo; deterioro del bien en un 50% de su valor por culpa o dolo del propietario temporal, si éste una vez requerido por el titular sucesivo, no se ha hecho cargo de las obras de reparación o construcción.

 Los dchos reales que gravan la propiedad temporal, en caso de renuncia al derecho y abandono de la posesión del bien o cualquier otra causa de extinción voluntaria, subsisten hasta que venza el hecho o la causa que comporte su extinción.

 

CAPITULO VI: PROPIEDAD COMPARTIDA

 CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO:

La propiedad compartida confiere a uno de los dos titulares, llamado propietario material, una cuota de dominio, la posesión, el uso y disfrute exclusivo del bien y el derecho a adquirir, de modo gradual, la cuota restante del otro titular llamado propietario formal. La propiedad compartida supone le exclusión de la acción de división. Pueden ser objeto de la propiedad compartida los bienes inmuebles y los “muebles duraderos y no fungibles que puedan constar en un registro público”. Puede constituirse la propiedad compartida sobre un bien en régimen de propiedad temporal.

 La propiedad compartida se rige, en lo no establecido por su título de constitución y disposiciones de este capítulo, por las normas de este código (Código Civil Catalán) relativas a la comunidad ordinaria indivisa y a los dchos de adquisición, en lo que sea compatible.

 

CONSTITUCIÓN:

  La propiedad compartida se constituye por negocio jco inter vivos, a titulo oneroso o gratuito o por causa de muerte. El título de constitución debe contener las siguientes circunstancias:

a) La cuota inicialmente adquirida.

b) El derecho de adquisición gradual y los requisitos y condiciones de su ejercicio. En defecto de pacto, las cuotas sucesivamente adquiridas no pueden ser inferiores al 10 % del total de la propiedad.

c) La contraprestación dineraria, si existe, para el ejercicio en exclusiva de las facultades dominicales atribuidas sobre el bien, su actualización y los criterios para su determinación a medida que se ejerza el derecho de adquisición gradual.

La duración de la propiedad compartida es de 30 años, salvo que las partes fijen un plazo diferente que, en ningún caso, puede superar los 99 años.

 

  INSCRIPCIÓN:

  La propiedad compartida se inscribe en el registro correspondiente, haciéndose constar las circunstancias anteriores y en su caso los dchos de tanteo y retracto. Si recae cobre un inmueble, debe inscribirse de acuerdo con la legislación hipotecaria, en el folio abierto para la finca  matriz. La inscripción del dcho del propietario material se hará en folio independiente, el cual debe remitir al régimen de propiedad compartida.

 

FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO MATERIAL:

Derechos: El propietario material tiene la posesión y uso del bien de forma plena y exclusiva, sin que pueda comprometer su subsistencia; puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, comunicándolo al propietario formal, así como disponer mortis causa. Y puede adquirir más cuota de forma gradual, de acuerdo con el título de constitución.

Puede ejercer todos los actos de riguroso dominio, pero precisa del consentimiento del propietario formal para dividir el bien, y la distribución debe hacerse en cuanto al precio de adquisición, y contraprestación dineraria establecida.

Están a su cargo, caso e Propiedad horizontal el ejercicio de los dchos y cumplimiento de las obligaciones, así como los gastos ordinarios, ya que los extraordinarios deben dividirse de acuerdo con la cuota de cada uno.

Obligaciones: tiene la de pagar el precio de adquisición de las cuotas, satisfacer la contraprestación dineraria, cuyo importe disminuye proporcionalmente con la adquisición de más cuota, y pagas rolos gastos e impuesto vinculados a la propiedad del bien.

 

  FACULTADES DEL PROPIETARIO FORMAL

  Puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, así como disponer de ella por causa de muerte, sin perjuicio de los dchos de tanteo y retracto.

 Y exigir al propietario material que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora un 20% o más o compromete su subsistencia.

 

CONTRAPRESTACIÓN DINERARIA Y TANTEO Y RETRACTO:

  La cuota del propietaria material está afecta, con carácter real, al pago de la contra prestación correspondiente al año en curso y dos años anteriores.

  Si el propietario material efectúa una transmisión onerosa de su cuota debe aportar el documento que acredite que está al corriente de pago de la contraprestación dineraria hasta la fecha de la transmisión, sin cuyo requisito no puede otorgarse escritura, salvo renuncia de los adquirentes.

  Ambos propietarios deben comunicarse recíprocamente el cambio de titularidad a favor de un tercero.

  Finalmente la enajenación a título oneroso de su cuota por cualquiera de los propietarios, da derecho al otro, salvo pacto en contrario, a los derechos de tanteo y retracto.

 

EXTINCIÓN:

La propiedad compartida se extingue por las siguientes causas:

a) La reunión en una sola titularidad de todas las cuotas de propiedad.

b) La destrucción o pérdida del bien.

c) El vencimiento del plazo de duración de la propiedad compartida.

d) La falta de ejercicio de cualesquiera de los derechos de adquisición gradual acordados, salvo pacto en contrario.

e) La conversión en un régimen de comunidad ordinaria o especial.

f) El acuerdo de ambos titulares.

g) La renuncia de cualquiera de los titulares, que comporta el acrecimiento a favor del otro.

     Una vez extinguida la propiedad compartida por las causas a que se refieren las letras c y d, el bien afectado pasa a la situación de comunidad ordinaria indivisa. En este caso, quien ha sido propietario formal puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el 80% del valor pericial, en el momento de exigir la adjudicación, de la participación de quien ha sido propietario material.

 

COMENTARIO DEL AUTOR DEL RESUMEN.

El origen de esta ley (compra por cuotas de una vivienda-shared ownership-  o compra por un plazo determinado-key workers-) se encuentra en el Reino Unido y en los Países Bajos, y en Cataluña es ahora el resultado de unos trabajos que han durado cuatro años y que ha llevado a cabo la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV) dirigida por Sergio Nasarre. Su objetivo, dice el autor, ha sido crear un tercer mercado inmobiliario asequible a más personas que permita, por ejemplo, adquirir un piso en la Avda Diagonal de Barcelona  por una cierta suma, pero comprando sólo un 40% y el resto progresivamente y sin endeudarse (propiedad compartida) o bien comprar un piso por los años que se va a necesitar (propiedad temporal). Esta forma de acceso aprovecha la flexibilidad del alquiler y la estabilidad de la propiedad y se dirige a personas que no pueden obtener ayudas, ni recurrir al mercado libre y al tiempo no aceptan el alquiler como una forma de tenencia adecuada a su plan de vida, dice  Nasarre.

  El problema de estas formas de propiedad, aparte de que chocan con el concepto quiritario romano que, en general, tiene el español de la propiedad (de hecho la figura del time sharing, o propiedad por turnos, ha sido un fracaso, salvo en ciertas provincias con un núcleo importante de extranjeros..Baleares, Canarias, Málaga) es el de que, en principio, no tendrán financiación, ya que un Banco nunca, pienso, se embarcaría, en esta aventura. Usted intente que un Banco le hipoteque sólo la cuota de que es propietario (una mitad, por ejemplo, de su vivienda) y cuya otra cuota corresponde a un hermano suyo, que no desea hipotecar. La negativa de la entidad de crédito la tiene ya.

  Quizá estas formas de propiedad que se encuentran muy cercanas a los censos o a la comunidad ordinaria, puedan tener cierto éxito en las Promociones Oficiales de Viviendas, construidas por la Entidad Autonómica correspondiente (en Cataluña la ley de Vivienda lo incentiva) o los Ayuntamientos, y de hecho en nuestras antiguas leyes de Protección Oficial, había algunos modelos similares: por ejemplo aquel que creo se denominaba “VPO de adquisición diferida” que en se entregaban las viviendas originariamente en alquiler durante veinte o treinta años y al término de dicho plazo se adjudicaban en propiedad al inquilino (que realmente era un comprador a plazos), con el otorgamiento de escritura de venta.

(Ver “Sea propietario sin comprar ni alquilar”, de Sandra Letón El País 19 abril de 2015 o “La propiedad temporal” o Leasehold de Uría Menéndez)  (JLN)

Entró en vigor a los 20 días de su publicación o sea el 24 agosto de 2015

TEXTO DE LA LEY

CÓDIGO CIVIL CATALÁN LIBRO QUINTO

INFORME SEPTIEMBRE 2015

NORMAS DESTACADAS

ARCHIVOS DE NORMAS CONCRETAS

Proyecto en Futuras Normas

RECURSO DE INCONSTITUCIONALIDAD