RESUMEN DEL REAL DECRETO-LEY 19/2021, DE 5 DE OCTUBRE: REHABILITACIÓN Y MEJORA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS
Breve resumen:
Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con subvenciones y avales, modificando el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar los acuerdos y el artículo 9 TR Ley del Suelo, para facilitar la financiación.
Introducción.
Nuestro parque de edificios residenciales tiene ya una edad media considerable, siendo más de la mitad anterior a 1980, época en que se dictó la primera normativa reguladora de las condiciones térmicas de los edificios. Esta situación afecta a cerca de 5,5 millones de edificios residenciales y unos 9,7 millones de viviendas principales.
Ocho de cada diez edificios tienen una calificación energética baja (letras E, F o G), tanto en términos de emisiones como de consumo energético, lo que pone de manifiesto el importante potencial de la rehabilitación energética. Con la letra A sólo hay un 0,3%. Aparte, más de un 75 % de los edificios residenciales no son accesibles y, de entre los que cuentan con 4 plantas o más, alrededor de un 40 % no dispone de ascensor.
La actividad de rehabilitación residencial en España, si la comparamos con los países de nuestro entorno, se muy inferior en volumen, pudiendo su desarrollo generar un importante número de puestos de trabajo.
Podemos citar como planes a medio / largo plazo que inciden sobre la materia:
– La Estrategia a largo plazo para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación en España (ERESEE) trata de luchar contra esa carencia con el objetivo de transformar nuestro parque inmobiliario para que, antes de 2050, los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.
– El Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) 2021-2030, establece la meta de alcanzar la rehabilitación energética de 1,2 millones de viviendas a lo largo del periodo 2021-2030, incrementando el ritmo de rehabilitación hasta aproximarse a la cifra de 300.000 rehabilitaciones de vivienda al año, desde las modestas 30.000 rehabilitaciones anuales de vivienda actuales.
– Y el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, regulado por el Real Decreto-ley 36/2020, de 30 de diciembre (ver resumen), recoge buena parte de las reformas estructurales en los próximos años, mediante cambios normativos e inversiones, orientadas a la recuperación económica post-Covid y a un cambio del modelo productivo. Dentro de él se encuentra el Componente 2, centrado en el impulso de las actuaciones de rehabilitación y mejora del parque edificatorio, tanto en ámbitos urbanos como rurales.
Este real decreto-ley se estructura en un único Título, y contiene cuatro artículos, una disposición adicional y cuatro disposiciones finales.
Deducción IRPF:
El artículo 1 regula la deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por obras de mejora de eficiencia energética en viviendas.
Para ello, modifica dos disposiciones adicionales de la Ley IRPF, la quinta y la decimotercera y añade una nueva, la quincuagésima, que titula Deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas.
Se introducen tres nuevas deducciones temporales en la cuota íntegra estatal del Impuesto aplicables sobre las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda con arreglo a la legislación sobre arrendamientos urbanos, de modo que su destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y en los edificios residenciales, acreditadas a través de certificado de eficiencia energética.
1ª: Para menor demanda de calefacción y refrigeración.
Por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, se permite una deducción de hasta un 20 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2022, con una base máxima de deducción de 5.000 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 7 por ciento en la demanda de calefacción y refrigeración, acreditable a través de la reducción de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración del certificado de eficiencia energética de la vivienda.
2ª: Para reducir el consumo de energía primaria no renovable.
Por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, se permite una deducción de hasta un 40 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas en el mismo plazo temporal que la deducción anterior, hasta un máximo de 7.500 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 30 por ciento del consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través de la reducción del referido indicador de consumo de energía primaria no renovable del certificado de eficiencia energética de la vivienda, o mejoren la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.
3ª: Para edificios de uso predominante residencial.
La deducción por obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial será aplicable sobre las cantidades satisfechas por el titular de la vivienda por las obras realizadas desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2023, en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica, siempre que se acredite a través de certificado de eficiencia energética, una reducción del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética, de un 30 por ciento como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación. En esta tercera deducción, el contribuyente titular de la vivienda podrá deducirse hasta un 60 por ciento de las cantidades satisfechas, hasta un máximo de 15.000 euros.
En el desarrollo de las actuaciones se respetará el principio de no causar un perjuicio significativo al medioambiente (principio DNSH por sus siglas en inglés, Do No Significant Harm), así como las condiciones recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
No darán derecho a practicar las deducciones previstas en los apartados 1 y 2 anteriores, cuando la obra se realice en las partes de las viviendas afectas a una actividad económica, plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos.
No se integrarán en la base imponible del IRPF las ayudas concedidas en virtud de los distintos programas establecidos en el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Este RD se publicó el mismo día en el BOE.
Reforma artículo 17 LPH.
La finalidad perseguida es facilitar la toma de decisiones por parte de las comunidades de propietarios para llevar a cabo obras de renovación de edificios que contribuyan a mejorar la eficiencia energética y facilitar el acceso a la financiación bancaria.
Para ello, el artículo 2 añade al apartado 2 del artículo 17 (que determina las reglas a las que han de ajustarse los acuerdos de la Junta de propietarios) este texto:
“La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.”
Se pueden hacer las siguientes precisiones:
– La mayoría que ahora se determina es similar a la subsidiaria del art. 17.7 para la primera convocatoria y más dura que para la segunda convocatoria. La razón de ser de esta regulación especial puede estar en que las obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética a veces implican una reforma estatutaria o de otro aspecto que afecta al título constitutivo, lo que hubiese implicado la unanimidad.
– El disidente sí que resultará obligado a pagar, tanto si puede privársele de la mejora o ventaja como si no se puede, al carecer en este caso del derecho previsto en el art. 17.4 LPH para los supuestos en los que la nueva instalación supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (aquí puede llegar a nueve).
– Los propietarios tienen obligación de contribuir y los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes.
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TEXTO ANTERIOR |
NUEVA REDACCIÓN |
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Artículo diecisiete. «Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:… 2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
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Se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que queda redactado en los siguientes términos: «2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.» |
Ley del Suelo
El artículo 3 modifica el TR Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con el fin de reforzar las facultades de las comunidades de propietarios con plena capacidad jurídica para las operaciones crediticias, tanto las relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, como con la rehabilitación y mejora de los edificios.
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TEXTO ANTERIOR |
NUEVA REDACCIÓN |
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5. Todos los sujetos referidos en el apartado anterior, podrán, de acuerdo con su propia naturaleza: a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, así como con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que correspondan. A tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo del responsable de la gestión de la actuación de que se trate, los correspondientes planes o proyectos de gestión correspondientes a la actuación. |
Uno. Se modifica la letra a) del artículo 9.5, que queda redactada en los siguientes términos: «a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios, así como con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que correspondan. A tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo del responsable de la gestión de la actuación de que se trate, los correspondientes planes o proyectos de gestión correspondientes a la actuación. |
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h) Solicitar créditos con el objeto de obtener financiación para las obras de conservación y las actuaciones reguladas por esta ley. |
Dos. Se modifica la letra h) del artículo 9.5, que queda redactada en los siguientes términos: «h) Solicitar créditos con el objeto de obtener financiación para las obras de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios y las actuaciones reguladas por esta ley. |
Avales
Asimismo, con objeto de impulsar las obras de rehabilitación, en el artículo 4 se crea una línea de avales para la cobertura parcial por cuenta del Estado de la financiación de obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda. A través de esta nueva línea de avales se ofrecerá cobertura para que las entidades de crédito puedan ofrecer financiación, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta quince años, en virtud de convenio entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
Los posibles beneficiarios son aquellos propietarios o comunidades de propietarios que vayan a acometer obras de rehabilitación, de acuerdo con las condiciones aplicables, los criterios y requisitos que se definan a través de un Acuerdo del Consejo de Ministros, el cual no precisará desarrollo normativo posterior.
La concesión de avales podrá alcanzar, como máximo los 1.100 millones de euros, según la D. Ad. Única y la verificación de requisitos será a posteriori.
En caso de ejecución de los avales otorgados, se seguirá para el conjunto del principal de la operación avalada el mismo régimen jurídico de recuperación y cobranza que corresponda a la parte del principal del crédito no avalada por el Estado, de acuerdo con la normativa y prácticas de las entidades financieras, y no serán de aplicación los procedimientos y las prerrogativas de cobranza previstos en la Ley General Presupuestaria.
En caso de declaración de concurso del deudor avalado, los créditos derivados de la ejecución de estos avales podrán quedar afectados por los acuerdos extrajudiciales de pagos y se considerarán pasivo financiero a efectos de la homologación de los acuerdos de refinanciación. Asimismo, si el deudor reuniera los requisitos legales para ello, el beneficio de exoneración de pasivo insatisfecho se extenderá igualmente a los citados créditos.
Los créditos de la Hacienda Pública derivados de la ejecución de los avales otorgados al amparo de esta línea de avales ostentarán el rango de crédito ordinario en caso de declaración de concurso del deudor avalado.
Este RDLey entró en vigor el 6 de octubre de 2021. JFME
Enlaces
- Texto del RDLey: PDF (BOE-A-2021-16230 – 15 págs. – 295 KB) Otros formatos Legislación consolidada Convalidación
- Resumen RD 853/2021, de 5 de octubre: Programas rehabilitación edificatoria. Libro del Edificio. Nota marginal promociones alquiler.
- Resumen Real Decreto Ley 36/2020, de 30 de diciembre: Plan de Recuperación
- Reales Decretos Leyes de 2020 y de 2021 relacionados con la crisis sanitaria
Eficiencia energética de edificios. Imagen de MVOPro en Pixabay
