TANTEO Y RETRACTO EN DESAHUCIOS DE VIVIENDAS EN ANDALUCÍA

RESEÑA DE LA LEY 1/2018, DE 26 DE ABRIL

Carmen G. B. como una aportación de FEAPEN

Reseña a la Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía, mediante la modificación de la Ley 1/ 2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y se modifica la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, en lo que afecta a la oficina notarial.

Se ha publicado en el BOJA de 8 de mayo de 2018, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación en lo que a la práctica notarial afecta, puesto que las disposiciones de carácter sancionador entrarán en vigor a los seis meses desde la publicación.

Sin entrar en valoraciones, tras una breve reseña a la fundamentación de la norma, pasamos a consignar los detalles de esta regulación, a tener en cuenta en el ejercicio de la función notarial.

I. Motivación de la norma.

La exposición de motivos considera la regulación como un nuevo impulso en aras de la protección del derecho a una vivienda digna, en el marco del derecho a la vivienda como base necesaria para el pleno desarrollo de los demás derechos constitucionales y estatutarios. Persigue complementar las medidas adoptadas en el ámbito estatal para contribuir a aliviar la situación de los deudores hipotecarios, siendo compatible con otros mecanismos previstos legalmente, excluyéndose su aplicación cuando los mismos sean ejercidos por otras Administraciones o personas.

II. Modificación Ley 1/2010, de 8 de marzo, y la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo.

Se modifica la meritada Ley y, en lo que aquí interesa, la modificación tiene por objeto mitigar las consecuencias desfavorables del actual escenario de ejecuciones hipotecarias para los grupos sociales más desfavorecidos, y a tal fin introduce un nuevo Título, el IX, que regula el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración de la Junta de Andalucía para adquirir viviendas procedentes de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria o dación en pago, para el alquiler social de las mismas y para configurar una oferta de viviendas dirigida a personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad, adjudicándose las viviendas procedentes del ejercicio de estos derechos conforme a lo establecido en el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida (Decreto 1/2012, de 10 de enero), salvo en los casos de adjudicaciones a los anteriores titulares de la propiedad de las viviendas sobre las que se ha ejercido el derecho de tanteo o retracto, incrementándose además con ello el parque de viviendas vinculado a políticas sociales.

III. Tanteo y retracto.

El tanteo y retracto, novedad introducida, queda restringido a viviendas de una tipología determinada acorde con los objetivos asignados y que se ejercitan en beneficio de personas con condiciones socioeconómicas de especial vulnerabilidad. La Administración delimitará, en el Plan Autonómico de Vivienda, los supuestos de aplicación de dichos derechos.

Como indicábamos, a nuestros efectos, conviene destacar el nuevo título introducido bajo la denominación «Los derechos de tanteo y retracto en determinadas transmisiones de viviendas«

Del articulado de este título que a su vez se estructura en tres capítulos, resulta:

* Competencia.- Consejería competente en materia de vivienda, directamente o a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía o quien asuma sus competencias, mediante la correspondiente delegación de competencias, garantizándose la compatibilidad de la medida con otras establecidas legalmente y estando limitado por las disponibilidades presupuestarias existentes.

La Consejería competente en materia de vivienda comunicará a:

– Los Juzgados Decanos de los partidos judiciales afectados, a los Decanatos de los Colegios de Registradores de Andalucía y al Ilustre Colegio Notarial de Andalucía la delimitación de los supuestos de aplicación del tanteo y retracto contenidos en el Plan Autonómico de Vivienda en el plazo de quince días desde la publicación del mismo, a efectos de las comunicaciones que se recogen en el texto legal y a las que más adelante nos referiremos

– Los Ayuntamientos la delimitación de los supuestos de aplicación de tanteo y retracto, a efectos de que puedan solicitar la cesión del ejercicio de estos derechos a favor del Ayuntamiento mediante la suscripción de un acuerdo entre ambas Administraciones.

* Ámbito de aplicación.- Se podrá ejercer el derecho de tanteo y retracto en las adquisiciones de viviendas, operadas tras la entrada en vigor de la Ley, con ocasión de una dación en pago de deuda con garantía hipotecaria, en virtud de la cual el deudor hipotecario quede liberado de la deuda con la entrega de la vivienda dada en garantía; y el derecho de retracto en las transmisiones de viviendas derivadas de un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria.

+ Viviendas afectadas: Las previstas en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, que una vez transmitidas queden totalmente libres del préstamo hipotecario o de cualquier otra deuda de la que respondan con la entidad que realiza la ejecución o la dación en pago.

Así mismo el referido Plan determinará las condiciones socioeconómicas de las personas a las que serán destinadas las viviendas objeto de ejecución hipotecaria o por dación en pago de deuda con garantía hipotecaria.

* Plazo de sujeción a los derechos de tanteo y retracto: el mismo de la vigencia del Plan que las delimite salvo que este haya dispuesto un plazo menor.

Para el ejercicio de ambos derechos se requerirá, en el caso de retracto, que la transmisión se haya producido durante la vigencia del correspondiente Plan y, en el caso de tanteo, que la oferta del negocio jurídico traslativo se comunique a la Administración durante la citada vigencia. Todo ello con independencia de que el ejercicio efectivo de tales derechos tenga lugar tras perder vigencia el Plan que determine los supuestos de aplicación, siempre y cuando los procedimientos para el ejercicio de tanteo y retracto se encuentren iniciados mediante el correspondiente acuerdo de inicio con fecha anterior a la pérdida de su vigencia.

* Exclusiones ámbito de aplicación:

– Tipo de viviendas no contenidas en el Plan Autonómico.

– Las transmisiones posteriores.

– Asimismo, se excluye el ejercicio de dichos derechos durante la vigencia de la suspensión de lanzamiento establecida en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

* Obligaciones formales:

Los derechos de tanteo y retracto deberán constar, 0, en la correspondiente escritura pública y tendrán su reflejo en la respectiva inscripción registral.

A) Régimen de las comunicaciones.

1. En cuanto al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en adquisiciones por dación en pago.

a. La persona interesada en adquirir una vivienda o viviendas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria incluida en los supuestos de aplicación de la norma comunicará a la Consejería competente en materia de vivienda la oferta del negocio jurídico traslativo, indicando el precio, la forma de pago y las demás condiciones de la transmisión, debiendo constar en la comunicación la conformidad del transmitente con las condiciones de la transmisión.

b. El derecho de tanteo habrá de ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales a partir del siguiente a aquel en que haya tenido entrada en el Registro General de la Consejería competente en materia de vivienda la comunicación con el contenido previsto en el apartado anterior, sin perjuicio de la presentación en cualquier registro público o comunicación electrónica conforme a lo establecido en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Si transcurrido ese plazo no se hubiera ejercitado el tanteo, podrá llevarse a efecto la transmisión comunicada en sus mismos términos.

c. La persona adquirente deberá comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda, en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la transmisión, las condiciones en las que se ha producido esta, así como una copia de la escritura o documento donde la venta se haya formalizado.

d. En el caso de que no se hubiese realizado la comunicación a la que se refiere el apartado a anterior, que dicha comunicación fuese incompleta o defectuosa o que la transmisión se haya producido antes del transcurso del plazo señalado para el ejercicio del derecho de tanteo o en condiciones distintas a las anunciadas, la Consejería competente en materia de vivienda podrá ejercer el derecho de retracto en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente a la comunicación de la transmisión o, en su defecto, desde que la Consejería tuviera conocimiento fehaciente por cualquier medio de todos los elementos y condiciones de la transmisión.

e. Cuando la Consejería competente en materia de vivienda acuerde el ejercicio del derecho de tanteo notificará este acuerdo a la persona titular de la vivienda y a los demás interesados. El acuerdo tendrá, al menos, el siguiente contenido: 1) La justificación por la que se ejerce el derecho; 2) El precio, la forma de pago y las demás condiciones de la transmisión; y 3) En su caso, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía o quien asuma sus competencias, o Ayuntamiento que va a ejercer el derecho de tanteo.

En caso de ejercicio del derecho de retracto, el acuerdo tendrá el siguiente contenido: 1) La justificación por la que se ejerce el derecho; 2) La cuantía, forma y plazo de abono del precio de adquisición; 3) En su caso, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía o quien asuma sus competencias, o Ayuntamiento que va a ejercer el derecho de retracto.

f. En los supuestos en que la Consejería competente en materia de vivienda acuerde no ejercitar los derechos de tanteo y retracto regulados en este artículo comunicará esta circunstancia junto con su motivación a la persona titular de la vivienda y a los demás interesados en el plazo de quince días hábiles desde que se dicte el acuerdo.

2. En cuanto al ejercicio del derecho de retracto en adquisiciones derivadas de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria.

a. La Consejería competente en materia de vivienda ejercitará el derecho de retracto en el plazo de sesenta días naturales, contados desde el siguiente al de la notificación de la transmisión realizada en los términos previstos en el artículo 78 de la presente ley y, en defecto de notificación, desde que tuviera conocimiento fehaciente de la transmisión.

El artículo 78, referido a la notificación de la transmisión dispone que:

Los órganos judiciales que hayan conocido de los procesos de ejecución hipotecaria de viviendas afectas a los derechos que tratamos, trasladarán a la Consejería competente en materia de vivienda copia de los testimonios de firmeza de los decretos de adjudicación, comprensivos de la resolución de aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor de aquellas. Igualmente, habrán de trasladar a la citada Consejería copia de los testimonios de firmeza de las resoluciones judiciales que acuerden el lanzamiento de las personas ocupantes de las viviendas objeto de proceso de ejecución hipotecaria.

Los Registros de la Propiedad comunicarán a la Consejería competente en materia de vivienda el asiento de presentación del testimonio del decreto de adjudicación de viviendas incluidas en los supuestos de aplicación recogidos en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, comprensivo de la resolución de aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, o, en su caso, de la escritura pública de transmisión derivada de la ejecución extrajudicial o subasta notarial.

Las Notarías que formalicen actos de transmisión de las viviendas que nos ocupan procedentes de pago de deuda con garantía hipotecaria o de ejecución extrajudicial trasladarán a la Consejería competente en materia de vivienda copia de tales actos. Esta remisión puede realizarse de forma telemática mediante copia simple electrónica en el plazo de diez días hábiles siguientes al otorgamiento.

Las comunicaciones a las que se refiere este artículo deberán realizarse en un plazo no superior a treinta días naturales, contados a partir de la fecha en que se produzcan los actos referidos anteriormente.

b. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en caso de que, pese a haberse producido la transmisión derivada de un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria, aún no se hubiera producido el lanzamiento de las personas ocupantes de la vivienda o viviendas afectadas, el plazo previsto en ese apartado anterior empezará a contarse a partir del día en que sea notificado el testimonio de firmeza de la resolución judicial que acuerde el referido lanzamiento o, en defecto de notificación, desde que la Administración autonómica tenga conocimiento del mismo.

c. Producida la notificación de la transmisión o el testimonio de firmeza de la resolución judicial que acuerde el lanzamiento de las personas ocupantes de la vivienda, la Consejería notificará al rematante el día de inicio del plazo de sesenta días naturales.

d. Cuando la Consejería competente en materia de vivienda acuerde el ejercicio del derecho de retracto notificará este acuerdo a la persona titular de la vivienda y a los demás interesados. El acuerdo tendrá, al menos, el siguiente contenido: 1) La justificación por la que se ejerce el derecho; 2) La cuantía, forma y plazo de abono del precio de adquisición; y 3) En su caso, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía o quien asuma sus competencias, o Ayuntamiento que va a ejercer el derecho de retracto.

e. En los supuestos en que la Consejería competente en materia de vivienda acuerde no ejercitar el derecho de retracto a que se refiere este artículo comunicará esta circunstancia junto con su motivación a la persona titular de la vivienda y a los demás interesados en el plazo de quince días hábiles desde que se dicte el acuerdo.

B. Otorgamiento de escritura.

El notario para autorizar la escritura en la que se opere la transmisión de las viviendas que consideramos exigirá al adquirente la acreditación de las comunicaciones a las que hemos hecho referencia, que se testimoniaran en la misma, así como el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de tanteo.

Autorizada la escritura, el notario, en plazo de diez días hábiles deberá notificar a la Consejería competente la transmisión mediante envío de copia simple. Comunicación que podrá realizarse de forma telemática para lo que se prevé que, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la ley comentada, se habilite el cauce y regulación de tal modalidad.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad competente las transmisiones de las viviendas objeto de estos comentarios, deberá acreditarse el cumplimiento de las obligaciones de comunicación y las contempladas en los dos párrafos anteriores.

C) Precio de la adquisición.

En los supuestos de dación en pago, el precio vendrá determinado por el valor del crédito del que trae causa y en los de ejecución hipotecaria, tanto judicial como extrajudicial, por el efectivamente satisfecho por el adquirente y, además, los gastos soportados por este y directa e inmediatamente causados por dicha ejecución.

D. Formalización.

La Consejería que ejercite los derechos de tanteo y retracto comparecerá, dentro de los plazos señalados, ante las Notarías, manifestando su voluntad de adquirir la vivienda o viviendas, depositando el precio que será el previsto en el apartado C anterior y requiriendo a las Notarías para que señalen día y hora para el otorgamiento de la escritura, que habrá de ser en el plazo de los sesenta días naturales siguientes al requerimiento, y para que comuniquen los anteriores extremos a la persona o entidad titular retraída o interesada en adquirir mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria, así como a la persona o entidad titular de la vivienda a transmitir.

En el día y hora comunicados por las Notarías se otorgará por ambas partes la oportuna escritura pública, en la que se hará entrega del precio y de la posesión efectiva de la vivienda o viviendas transmitidas.

A la escritura pública otorgada se incorporará testimonio del acuerdo por el que se ejercita. Esta escritura servirá de título para la inscripción de la adquisición en el Registro de la Propiedad.

Finalmente, si bien, hasta tanto no se proceda a delimitar, por el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, los supuestos de aplicación en los que las transmisiones de viviendas queden sujetas al derecho de tanteo y retracto, esta normativa no tendría aplicación, en virtud de la disposición transitoria única, dichos derechos de tanteo y retracto podrán ejercitarse con respecto a aquellos inmuebles que reúnan las características propias de vivienda protegida que, en virtud de tal ejercicio, vayan a destinarse a personas incluidas en los grupos de especial protección contemplados en el vigente Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020.

A MODO DE RESUMEN Y A TENER EN CUENTA EN LA PRÁCTICA NOTARIAL

La Ley que hemos transcrito en parte, sin que en lo omitido haya nada que modifique o altere lo inserto, es sólo aplicable, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a las viviendas que hayan sido determinadas por el Plan Autonómico de Vivienda que una vez publicado, será notificado al Colegio Notarial de Andalucía. Junto al anterior requisito que es esencial, la deuda, de la que trae causa la operación, debe quedar totalmente extinguida con la transmisión.

El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, que es la novedad que se introduce sujeta a dotación presupuestaria, se circunscribe a las transmisiones como consecuencia de las daciones en pago de deuda y a las transmisiones de viviendas adquiridas como consecuencias de los procedimientos de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial. En ambos casos operadas tras la entrada en vigor de la Ley.

En las escrituras que se operen dichas transmisiones, deberán constar expresamente los derechos de tanteo y retracto y el régimen de comunicaciones contenido en el capítulo I del título IX de la Ley 1/2018, de 26 de abril. Dicho lo anterior, tendremos que prestar especial atención al cumplimiento de las obligaciones y los plazos que se recogen en el artículo 73 para el supuesto del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en adquisiciones por dación en pago; y en el artículo 74 para el supuesto del derecho de retracto en adquisiciones derivadas de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria. Se incorporará, a la matriz, testimonio de las comunicaciones realizadas.

Una vez autorizada la escritura el notario realizará, en el plazo de diez días hábiles siguientes al otorgamiento, la oportuna notificación a la Consejería competente, mediante el envío de copia simple; pudiendo realizarse de forma telemática una vez se habilite este procedimiento.

Si el Órgano competente decide ejercitar los derechos de tanteo y retracto, en los plazos previstos en los artículos 73.2, 73.4 y 74.1, deberá comparecer en la notaría, manifestar su voluntad de adquirir la vivienda, depositar el precio y una vez señalado día y hora para el otorgamiento de la escritura dentro de los sesenta días naturales siguientes al requerimiento, notificar los anteriores extremos a la persona o entidad titular retraída o interesada en adquirir mediante dación en pago, así como a la persona o entidad titular de la vivienda a transmitir. Con el otorgamiento se hará entrega del precio y de la posesión efectiva de la vivienda. A la matriz se incorporará testimonio del acuerdo por el que se ejercita el derecho.

Para la aplicación de esta normativa habrá que esperar a que el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, determine los supuestos de aplicación. No obstante, tendrá plena vigencia, desde su entrada en vigor, respecto a aquellos inmuebles que reúnan las características propias de vivienda protegida y que, tras el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, vayan a destinarse a personas incluidas en los grupos de especial protección contemplados en el vigente Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020.