RESUMEN – PRONTUARIO DE LA LEY 13/2015

José Félix Merino Escartín, Registrador de la propiedad

Última incorporación de contenido: 17 de octubre de 2020. 

ENLACES RELACIONADOS

Sugerencia:

Más que la lectura completa de este trabajo -que puede resultar muy fatigosa- se sugiere acudir a él cuando se tenga un problema concreto, para, si hay suerte, poder acceder rápidamente a la información significativa. 

Las tres herramientas fundamentales que encontrarás en esta web para afrontar la reforma son las siguientes:

• Este resumen prontuario
• listado de resoluciones DGRN relacionadas con la Ley 13/2015.
• Colección de enlaces

Nota a la segunda y tercera edición:

La primera versión de este archivo fue publicada el 14 de julio de 2015, tan sólo quince días después de aparecer la ley en el BOE.

En la segunda versión (2016) se incorporan nuevos contenidos -cada uno en su apartado más cercano-, sobre todo derivados de las siguientes fuentes:

– las tres resoluciones-circulares (conjunta DGRN-Catastro, Notarios y Registradores);

– resoluciones en recursos gubernativos en las que la DGRN ya ha ido desgranando criterios, 

– trabajos doctrinales recibidos

– algunas reflexiones derivadas de la práctica.

La segunda versión ha ido evolucionando, con como resoluciones de la DGRN o nuevos trabajos, que se irán enlazando en los diversos apartados del trabajo. Como regla general, la versión en html estará más al día que la versión Word.

No se anunciarán los cambios, que serán por aluvión, salvo cuando ya se hayan acumulado muchos. Pero estarán disponibles consultando este archivo, que será un archivo vivo. Últimos añadidos el 10 de octubre de 2020.

La tercera edición (septiembre 2019) reordena contenidos tras el aluvión de tres años durante los que se han incorporado reseñas de alrededor de 300 resoluciones DGRN adicionales. 

El acceso a este archivo esta siempre disponible desde la columna derecha de la portada de la web (apartado ENLACES MÁS USADOS).

 

***LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO.

Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

PDF (BOE-A-2015-7046 – 33 págs. – 484 KB)     Otros formatos   Texto consolidado BOE

 

I. Exposición de Motivos:

En este apartado haremos referencia a los contenidos de la E. de M. más genéricos, incorporando el resto al tratar del articulado concreto.

Esta Ley desarrolla propuestas provenientes de la Comisión CORA, de reforma de las AAPP, que trata de evitar las duplicidades administrativas y mejorar la coordinación entre distintas instituciones públicas.

El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. Por ello, la coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones.

La reforma tiene un contenido global y alcanza a las relaciones entre Catastro y Registro y a todos los procedimientos en los que estas existen:

– hay un marco regulatorio general de relaciones -que se recoge en los nuevos artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria–

– y hay un marco específico, pues se incorporan a la reforma los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas, como los de inmatriculación, deslindes, excesos o rectificaciones de cabida.

También pretende la desjudicialización de los procedimientos, eliminando la intervención de los órganos judiciales y potenciando la actuación notarial y registral, sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso.

Se aprovecha para modernizar los procedimientos, mejorando la publicidad y agilidad, favorecidas por las relaciones existentes entre Notarías y Registros.

Antecedentes. Cita como principales antecedentes legislativos en esta búsqueda de coordinación:

– La Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que introduce la referencia catastral como elemento de identificación e intercambio de información e incorpora la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito indispensable para la inmatriculación de fincas en el Registro.

– El Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo, Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

– La Ley 48/2002, del Catastro Inmobiliario, y su Texto Refundido. RDLeg 1/2004, de 5 de marzo, que estableció la colaboración del Catastro con el Registro de la Propiedad en el ejercicio de sus respectivas funciones y competencias, y facilitó que la cartografía catastral sirviera para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad.

Deficiencias actuales.

– Aunque desde 2004 el Registro envía datos relevantes al Catastro, no existe una conexión que posibilite un intercambio bidireccional de información que permita la necesaria coordinación entre ambos.

– Hay divergencias por razones varias, como alteraciones catastrales no comunicadas o el carácter voluntario de la inscripción registral.

– No existe un procedimiento de coordinación que permita la resolución de discrepancias entre el Registro y el Catastro en la descripción de los bienes inmuebles.

Finalidad de la Ley. Trata de corregir esas deficiencias a través de la inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de:

– un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones,

– potenciando la interoperabilidad entre ellas

– dotar al procedimiento de un marco normativo adecuado,

– obtener un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles,

– mejorar la seguridad jurídica, evitando litigios,

– y simplificar la tramitación administrativa.

Beneficios:

– Para el Registro, determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos.

– Para el Catastro, conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico.

– Para el ciudadano, simplificación administrativa en sus relaciones con ambas instituciones –la registral y la catastral– ya que no será necesario, en muchos casos, volver a aportar información sobre la descripción de los inmuebles ya presentada.

Ver valoración de la reforma, por Joaquín Delgado.

Concordancia. La Ley define:

– cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral,

– cuándo se entiende que la coordinación se alcanza,

– las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada.

– Sin embargo, permite que el Catastro pueda producir unilateralmente una descoordinación a posteriori, tras haber sido la finca coordinada. Véanse art. 11.3 y 18.4 TRLCatastro.

– y cómo dar publicidad de tal circunstancia.

 

II. REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA.

A) MARCO REGULATORIO GENERAL. Artículos 9 al 11.

1. Introducción.

Los artículos 9 y 10 incorporan el marco regulatorio general al que antes se hizo alusión.

El art. 9 se refería y se refiere a las circunstancias que han de contener los asientos registrales, estando desarrollado de modo especial por el art. 51 RH. Aclara que dichas circunstancias han de proceder del título y de los asientos del registro, previa calificación del Registrador.

El artículo 10 es vaciado de contenido –por traslado al 11– y llenado con lo referente a la cartografía catastral.

Creo que hubiera sido una mejor técnica englobar todo su contenido en un solo artículo. De hecho, he ido intercalando el texto del artículo 10 en los diversos apartados del 9 íntimamente relacionados.

2. Código registral único.

Comienza con una importante novedad, el código registral único (CRU), que cada finca ha de tener y que la identificará, no sólo en un registro determinado sino también, a nivel nacional, una especie de DNI de la finca, que también se trasladará al Catastro. Tiene como antecedente al IDUFIR. Ver artículo especial sobre el Código Registral Único.

Se dedica a él el punto 5 de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, que dice en lo esencial:

– Se utilizará como código registral único de finca el actual sistema de identificador único de finca registral diseñado por el Colegio de Registradores (IDUFIR) y será aplicable tanto a las fincas registrales preexistentes al 1 de noviembre de 2015 como a las que abran folio real a partir de dicha fecha, incluidas las participaciones indivisas que determinen la apertura de folio registral.

– A partir de la fecha de la resolución por la que se apruebe la homologación de la aplicación de bases gráficas (del art. 9 LH), – 2 de agosto de 2016- a las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio, sólo se les asignará el código único de finca registral especificado en esta resolución-circular, y, para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único (ver art. 42 RH). En estos casos, la DGRN, en R. 2 de septiembre de 2016, ha suavizado su postura, admitiendo el uso de la numeración tradicional, a efectos meramente internos del registro. Lo reitera la R. 21 de septiembre de 2016.

– Una finca registral, en tanto mantenga su individualidad jurídica través de su propio folio real, no podrá tener más que un código registral único, que en todo caso permanecerá invariable y distinto al de otras fincas.

– En los servicios públicos prestados por los registradores se utilizará con carácter preferente el código registral único de finca como medio de identificación inequívoco de las fincas registrales.

– Los usuarios podrán limitarse a dar el código registral único para identificar la finca.

– Se hará constar el código registral único de finca en el folio real de la misma por nota marginal al practicar un asiento, en la nota de despacho, en notas simples y en certificaciones.

Aunque el punto 5.3 de la Circular de pie a tener que poner de nuevo el CRU cada vez que se practique un asiento, en mi opinión, basta con que se haga una sola vez por folio registral, para no llenar el libro de inscripciones de asientos innecesarios.

Citado el CRU en la R. 19 de diciembre de 2016: ayudó a rectificar un error. 

Ver su composición.

3. Descripción literaria de la finca.

En cuanto a la descripción de la finca, el artículo es menos telegráfico que la anterior redacción que debía estar mucho más apoyada en los cuatro primeros apartados del art. 51 RH

– El libro del edificio deberá aportarse para su archivo registral, salvo que por la antigüedad de la edificación no fuera exigible, dejando constancia de ello en el folio real de la finca (no es preciso que haya división horizontal). Cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (art. 202). La R. 9 de enero de 2017 analiza tres excepciones. Volvemos sobre él al tratar del art. 202 LH. 

– Ha de incluirse la referencia catastral del inmueble o inmuebles que integren la finca. Respecto de su exigibilidad, ahora se dice que se incluirá y punto, mientras que el Reglamento Hipotecario utiliza la expresión “en los supuestos legalmente exigibles”, que podría haberse visto afectada por la reforma. De todos modos, no parece causa suficiente para paralizar la inscripción la ausencia de referencia catastral, sobre todo si hay causa justificada para ello. Lo confirma la R. 3 de noviembre de 2016. El plural –inmueble o inmuebles- debe conectarse a que puede haber varias parcelas catastrales dentro de una misma finca registral. La R. 14 de marzo de 2016 no permite inscribir una instancia privada para hacer constar la referencia catastral presentada por quienes son titulares catastrales pero no registrales de la finca. La R. 27 de abril de 2017 distingue entre constancia de referencia catastral y representación gráfica, pues la constancia de la referencia catastral no implica ni la inscripción de la representación gráfica ni rectificación de la inscripción literaria. Ver también la R. 27 de julio de 2017.

Para apreciar la correspondencia entre la referencia catastral y la finca registral, a los efectos de incorporar la referencia catastral, se debe observar lo previsto en el artículo 45 del T.R de la Ley del Catastro (datos de situación, denominación y superficie +-10%), que hace una interpretación legal de cuándo se entiende que hay tal correspondencia. Y esta es la pauta interpretativa básica que han de seguir notarios y registradores para dilucidar lo que constituye duda fundada a los efectos de incorporar la referencia catastral al documento público o al asiento registral. R. 17 de julio de 2017. El registrador puede valorar la correspondencia entre la referencia catastral y la finca registral aunque no se pida expresamente (R. 27 de septiembre de 2017). La no expresión de la referencia catastral en la inscripción por no cumplirse los requisitos del art. 45 Ley Catastro NO necesita incluirse formal y expresamente como defecto en la calificación negativa o como inscripción parcial (R. 19 de octubre de 2018), pero es posible inscribir aunque no se haya aportado documento acreditativo de la referencia catastral o el aportado no sea coincidente (R. 8 de julio de 2019).

– Asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible atribuir la misma referencia a otra finca sin el consentimiento del titular registral de la misma  o, en su caso, resolución judicial (R. 21 de noviembre de 2018)

– Ha de aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, junto al título inscribible, para la incorporación de la representación gráfica georreferenciada, tanto en los casos en los que esta incorporación sea obligatoria como cuando sea potestativa, salvo las excepciones que veremos.

– Ha de decirse expresamente si la finca está o no coordinada gráficamente con el Catastro. Para determinar si lo está, hay que acudir al art. 10 LH. Si se inscribe una representación gráfica alternativa, no estará coordinada hasta que el Catastro notifique su incorporación. Ver también el punto 8º de la Resolución conjunta Catastro-Registro, de 29 de octubre de 2015, Conviene indicar la fecha del asiento de coordinación o referirse a él, porque el Catastro puede descoordinar por su cuenta a posteriori.

– La calificación urbanística, medioambiental o administrativa costará por nota marginal si se aporta.

– El cambio de descripción de rústica a urbana puede hacerse por certificación catastral. Pero para determinar su calificación y clasificación urbanística, se precisa certificado municipal. R. 19 de febrero de 2018.

– En cuanto a la descripción de linderos, la DGRN entiende que es preferible atender a los linderos perimetrales y no a los nombres de los supuestos propietarios colindantes. Ver R. 16 de diciembre de 2015.

4. Representación gráfica georreferenciada.

Es una de las principales novedades de la reforma.

– Georreferenciar una finca registral o una parcela catastral es aquella técnica que permite ubicarla en el espacio de manera unívoca, lo que le confiere una localización geográfica única, definida por unas coordenadas geográficas en un sistema determinado. Dichas coordenadas permiten volver a marcar en el terreno los límites de la finca o de la parcela. 

– La colección de dichas coordenadas permite dibujar la representación gráfica de la finca. Se suelen utilizar las coordenadas de los vértices del polígono que forma la finca, es decir, aquellos puntos en los que la linea del dibujo cambia de dirección.

– Completa su descripción literaria al incorporar las referidas coordenadas. Ver qué son estas coordenadas por Antonio Jiménez Clar. El sistema de coordenadas utilizado en la reforma es el UTM ETRS89, también usado por el Catastro (REGCAN95 en Canarias).

– La cartografía catastral es la base ordinaria de representación gráfica de las fincas registrales y estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

– Casos en que es obligatoria: habrá de inscribirse la representación gráfica en inmatriculaciones, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos. Aparte de esta lista del artículo 9, se suele añadir la declaración de obra nueva, conforme al art. 202.2 LH y apartado octavo de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015. Las R. 16 de enero de 2017 y R. 1 de agosto de 2018 contemplan casos de agregación. La R. 20 de abril de 2017, para un caso de concentración parcelaria, no exige total coincidencia con el catastro al no tratarse propiamente de un caso de inmatriculación. La R. 8 de mayo de 2017 exige representación gráfica para la concentración parcelaria, pero admite la representación gráfica alternativa. La R. 19 de febrero de 2018 exige en las segregaciones, aunque sean antiguas, presentar licencia o declaración administrativa de prescripción. La R. 21 de noviembre de 2019 exigió la representación gráfica para una propiedad horizontal tumbada.

No es preciso aportar las representaciones gráficas de las fincas intermedias que se crean si inmediatamente van a dejar de tener virtualidad. Ej: segregar una porción de terreno para inmediatamente agruparla con otra finca. R. 8 de junio de 2016. Incluso, puede que los títulos se hayan otorgado en momentos diferentes, si se inscriben seguidos (podría deducirse de la R. 1 de julio de 2016). 

En caso de segregación también ha de inscribirse la representación gráfica del resto como regla general. Pero se exceptúan los casos del artículo 47 del Reglamento Hipotecario cuando no sea posible la descripción del resto. R. 2 de septiembre de 2016, R. 7 de septiembre de 2017, R 13 de marzo de 2018 y R. 6 de febrero de 2020. Lo reitera la R. 21 de septiembre de 2016.  La R. 21 de marzo de 2018 analiza un caso de expropiación no inscrita que impide inscribir la descripción del resto, pero tampoco se exige su representación gráfica. De la R. 11 de abril de 2019 se duduce que, como regla general, en la venta del resto, es necesaria la representación gráfica. En la expropiación, la representación gráfica puede ser alternativa (R. 25 de octubre de 2019).

La R. 17 de enero de 2019 considera que, en los expedientes de expropiación parcial, hay que precisar la parte expropiada y el resto con los vértices georreferenciados de ambas porciones. Si se trata de la expropiación total de una finca con rectificación de su cabida registral hay que hacer constar la diferencia de cabida en las Actas de ocupación y pago, con intervención del titular registral.

La R. 14 de noviembre de 2016 determina que, en caso de agregación también se precisa, pero hace unas interesantes observaciones para supuestos de cesión de viales, ante diferencias de superficie que se salvarían descontando viales:  «sí sería inscribible si resultare del título que la agregación es la porción restante tras una segregación ya efectuada con tal finalidad de cesión para viales, aunque estuviera pendiente de formalizar».

La R. 13 de junio de 2016 y la  R. 7 de septiembre de 2017 la consideran obligatoria para «todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación.» En caso de agrupación, por ejemplo, la  R. 7 de septiembre de 2017 no impone la «agrupación catastral», permitiendo la inscripción de las representaciones gráficas de las fincas de origen. Pero no cabe a la inversa, es decir, no cabe inscribir la representación gráfica de tres fincas registrales con una única representación gráfica catastral (R. 19 de diciembre de 2017), pues podría encubrir una agrupación no formalizada jurídicamente. La R. 13 de julio de 2017 admite la representación gráfica de una agrupación con una diferencia de superficie inferior al 10%. La R. 7 de julio de 2016 trata de la venta de un resto con segregaciones previas no inscritas, pudiendo ser exigible la representación salvo -parece ser- que no sea posible la adecuada descripción de ese resto (pero en estos casos, no estaría bien definido el objeto de la compra…). La R. 24 de octubre de 2016 trata de una inscripción de resto tras expropiación parcial no inscrita: Basta con georreferenciar el resto, si no es posible hacerlo con la parte segregada. En la agrupación de fincas hay que inscribir la representación gráfica de la finca agrupada, para lo que no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, pero será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes (R. 24 de julio de 2019). La R. 5 de noviembre de 2019 da un trato especial a los engalabernos.

La expresión «que determinen una reordenación de los terrenos» es de difícil interpretación en casos de expropiaciones. Si se trata de una expropiación puntual y ajena a un proyecto de equidistribución, en la que haya coincidencia entre acta y registro, parece claro que no resulta obligatoria la inscripción de la representación gráfica. Incluso, pude ser defendible la misma solución si la expropiación está sujeta a un proyecto global, pero en esa finca concreta se da identidad entre acta y registro.

– Es potestativa en los demás casos, pudiendo ser incluso operación registral específica sin acto inscribible adicional. Si no se solicita y es potestativa la R. 3 de octubre 2016 permite inscribir con la descripción y cabida limitadas a las inscritas. Cuando sea potestativa, el interesado puede elegir, para diferencias inferiores al 10%, entre acudir a la representación gráfica o quedarse en una mera descripción literaria: R. 4 de febrero de 2020.

– No impiden su inscripción meros errores materiales en los datos catastrales previos que aparecen en el Registro. Ver R. 22 de noviembre de 2016.

– No procede en elementos de división horizontal como una plaza de aparcamiento (R. 22 de julio de 2016). Eso sí, podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio.

– Se utilizará el procedimiento previsto en el art. 199 LH, que veremos. Sin embargo, conforme a la R. 12 de febrero de 2016, podrá evitarse el uso de dicho complejo procedimiento en muchos casos de inscripción potestativa -diferencias de superficie de -10% y clara identificación sin rebasar el perímetro catastral y sin que el registrador considere que existe perjuicio para conlindantes- o en casos de inscripción obligatoria en que no hay remisión al art. 199, salvo excepciones parecidas a las apuntadas para la inscripción potestativa. En supuestos que exceden del 10%, sin procedimiento, no cabe solicitar inscribir sólo hasta ese 10% y rechazar el resto del exceso: ver R. 30 de junio de 2016. Los aumentos y disminuciones de cabida tienen el mismo tratamiento. R. 4 de abril de 2017.

– El archivo que la contenga tendrá el formato GML. El lenguaje o el formato GML (Geography Markup Language) es una variante o sublenguaje de XML (lenguaje estructurado con etiquetas que definen su contenido y cómo leerlo) que, utilizando el mismo sistema de lenguaje estructurado, permite el almacenamiento de información geográfica y que hace posible, con los visores o aplicaciones adecuadas, su representación gráfica. Ver más explicaciones en este artículo de Antonio Jiménez Clar.

El archivo GML se puede aportar en soporte físico, o mediante el CSV del informe de validación previo en la web del Catastro, o telemáticamente en formato texto siempre que se pueda copiar para generar un fichero texto con formato GML. R. 28 de noviembre de 2019.

– Ver artículo de Antonio Jiménez Clar sobre operaciones gráficas y jurídicas.

– Regla general. Para su incorporación, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa. La R. 11 de mayo de 2018 indica que si la presentada está caducada, el registrador debe descargar la vigente de la sede de catastro.

5.- Representación gráfica alternativa a la catastral.

— Casos en que se permite. Se determinan en el art. 10.3:

a) Procedimientos de concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral del Título VI(arts. 198 al 210) en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. Se cita en los arts. 199, 201 (para rectificar la descripción, superficie o linderos), 202, 204 y 206 (inmatriculación en favor de AAPP). La R. 9 de mayo de 2016 dice expresamente que no cabe la representación gráfica alternativa en la inmatriculación del art. 205 LH y que sí cabe por ejemplo,  conforme  a  los artículos 199.2, 200, 201, 202,  204, o el 206. Ver R. 8 de mayo de 2017 para la concentración parcelaria.

b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. La R. 16 de enero de 2017 contempla un caso de agregación, pero se rechaza la representación alternativa por no estar en formato GML.

— Límites.

1º.- Ha de respetar la cartografía catastral en el perímetro global de la matriz o de las fincas aportadas.

2º.- Ha de tener los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro y que se especifican en la Resolución conjunta DGRN-DGCatastro. Según R. 28 de noviembre de 2018, para aportar las coordenadas de una finca mediante una representación gráfica alternativa, desde el punto de vista técnico, basta la validación del catastro

3º.- Los de publicidad que veremos

— Procedimiento. Hay remisión al art. 199 que ahora se dedica al procedimiento para inscribir la representación gráfica. Ver apartado quinto de la Resolución conjunta DGRN-DGCatastro

6. Incorporación de la representación gráfica catastral o alternativa al folio.

A) Antes:

– El registrador ha de calificar su correspondencia con la descripción literaria y no tener dudas. Es indiferente que coincidan o no los titulares registrales y catastrales (R. 28 de noviembre de 2019).

– Se entenderá que existe correspondencia entre ambas cuando los dos recintos –el literario y el gráfico- se refieran básicamente a la misma porción del territorio, diferenciada de los colindantes. Las diferencias de cabida, no han de exceder del diez por ciento de la cabida inscrita. La forma derivada de la representación gráfica será la que determine la superficie. 

– Para su valoración se puede atender a la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, a la posible invasión del dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Alimenta las dudas el que el propio interesado manifieste desconocer la concordancia. Ver R. 24 de octubre de 2016. Ver R. 28 de noviembre de 2016: oposición de dos colindantes a inscribirla en una agrupación.

– El Registrador también podrá usar, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación.

– No es calificable por el registrador el posible desplazamiento patológico del Catastro, porque no le corresponde, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral, debiendo de ser un técnico el que lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción. Ver R. 24 de octubre de 2016 y R. 7 de noviembre de 2016. El apartado 5 del punto séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 dispone que «cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe.

– Ver sobre notificaciones  y dudas de identidad lo que se indica al tratar del art. 199 LH.

B) Después:

– Conforme a la Resolución-Circular, una vez obtenida la representación gráfica, a partir de certificación catastral descriptiva y gráfica presentada o de la representación alternativa, el registrador extraerá las coordenadas de los vértices de la finca y le adicionará como metadatos la identificación del asiento de presentación y el código de finca registral, generando un archivo electrónico, también en formato GML, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica. En PDF, si no es posible.

– En el acta de inscripción incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo, generado en el anterior procedimiento de firma, con el fin de relacionar la descripción de la finca contenida en el folio real con la representación gráfica incorporada al archivo GML firmado por el registrador.

— SI ha usado representación gráfica catastral, hará constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

– El archivo con la representación gráfica se almacenará en los servidores locales del Registro y también se remitirá, junto a su CSV, al correspondiente portal de servicios registrales geográficos del Colegio de Registradores.

— La cabida gráfica prevalecerá y rectificará la cabida literaria.

– El Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas con él, en el plazo de cinco días desde la inscripción, junto con los datos que se expresan en la Resolución Conjunta.

– La Dirección General del Catastro incorporará, cuando proceda según el art. 14, las alteraciones catastrales derivadas de la información suministrada y hará constar la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.

– El Registrador remitirá información al Catastro si se ha aportado una representación gráfica alternativa. Si el Catastro practica una alteración, como consecuencia de ello, lo comunicará al Registro para que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, que se ha alcanzado la coordinación e incorpore al folio real la representación gráfica catastral. Se reforma en paralelo el art. 18.3 de la Ley del Catastro para la rectificación de oficio del Catastro. Ver la Resolución Conjunta.  Los ficheros de la representación gráfica irán en formato GML

— El Registrador notificará la rectificación de cabida a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.

C) No incorporación. Si no queda acreditada la correspondencia -y se ha utilizado información catastral- el Registrador lo comunicará telemáticamente al Catastro, con un informe motivado a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno.

7. Efectos de inscribir la representación gráfica.

A) Catastral. Se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Por el 38 LH, a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. La R. 11 de octubre de 2016 trata sobre un caso de deslinde administrativo y los conflictos que puede ocasionar con esta coordinación del art. 10.5 LH. De todos modos, el deslinde administrativo (salvo casos especiales como el de Costas o de Vías Pecuarias) limita su eficacia al ámbito estrictamente posesorio.

B) Alternativa. Se aplica la misma presunción, pero sólo para aquellos supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

C) Constancia ya existente de la referencia catastral. La DF 4ª no reconoce la presunción si se hizo constar la referencia catastral pero con diferencias de superficie o en el nombre o número de la calle (por remisión al art. 53.5.1ª, segundo inciso, Ley 23/1996). Nota: Se puede deducir, a sensu contrario, que gozarán de la presunción aquellos casos en los que, constando la referencia catastral, hay coincidencia entre parcela y finca en superficie, nombre de calle y número (primer inciso del 5 1ª, ahora derogado).

En este caso, se daría la curiosa circunstancia de que se producen los efectos principales de la inscripción de la representación gráfica -la presunción del art. 38 LH- pero sin estar propiamente inscrita, pues no se ha generado el fichero gráfico registral con las coordenadas y los metadatos.

8. Programa de bases gráficas.

– Es obligatorio para los Registradores, como elemento auxiliar de calificación.

– Se trata de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único.

– Finalidades:

— relacionar las representaciones gráficas con las descripciones literarias

— consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

– Homologación. La aplicación se ha homologado por la DGRN en Resolución de 2 de agosto de 2016, conforme a las exigencias que se recogen en la D. Ad. 1ª, entre las que se encuentran: que habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado. 

El Colegio de Registradores presentó la solicitud de homologación el 29 de enero de 2016, en el plazo de tres meses desde la aprobación de la resolución conjunta a la que ahora nos referiremos. Mientras no se obtuvo dicha homologación, esta nueva aplicación no podía ser utilizada. 

Los municipios deberán dar acceso a esta aplicación para conocer los planes urbanísticos o, en su defecto, enviarlos. El plazo terminó el 26 de septiembre de 2015. Ver más adelante la D. Ad. 5ª.

Algunos apuntes, al respecto, del apartado cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015:

– Hasta la homologación, los registradores podían seguir utilizando las anteriores aplicaciones colegiales disponibles para tal finalidad, así como los nuevos desarrollos que el Colegio de Registradores implantó provisionalmente en fase de pilotaje. Creo que debe de entenderse aplicable este régimen transitorio a aquellos registros donde no se encuentre implantada la aplicación a pesar de haber sido homologada.

– Respecto a las representaciones gráficas alternativas, según la R. 12 de febrero de 2016, mientras no haya homologación e implantado el sistema de comunicación de información en previsto en la Resolución Conjunta, debe aplicarse lo previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.  Valdrá la presentación en cualquier formato que le permita al registrador generar el PDF. Cuando finalice esta situación transitoria, el Registrador dará cumplimiento a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resolución conjunta en cuanto a todas las representaciones gráficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

– La nueva aplicación ha de permitir importar, con la debida metadatación y tratamiento diferenciado, los recintos geográficos que figuren activados o validados en dichas aplicaciones informáticas previas para servir como elemento auxiliar de la calificación registral.

– Mientras el Registrador no pueda conocer por las aplicaciones gráficas la línea de dominio público marítimo-terrestre o las servidumbres de tránsito y protección, a los efectos del art. 36 del Reglamento de Costas, ha de tener que seguir pidiendo la certificación del Servicio Periférico de Costas de la que resulte la colindancia o intersección (R. 23 de agosto de 2016, R. 14 de septiembre de 2016 y R. 18 de abril de 2017). En la R. 27 de junio de 2017 y en la R. 24 de julio de 2019 el registrador solicitó ese certificado en una segunda venta de un chalet no pudiéndose inscribir al invadir la línea de costa. Ver también R. 7 de marzo de 2018 y R. 23 de mayo de 2018 (segunda transmisión sin deslinde de costas inscrito).  La R. 6 de junio de 2019 confirmó la necesidad de certificado de costas en una partición de herencia, porque una finca ya inscrita se encuentra en zona contigua al mar. La R. 19 de julio de 2018 trata de una vía pecuaria detectada por la aplicación auxiliar, notificada a la Administración, que confirma su existencia, pero que no se encuentra deslindada.

La aplicación informática sobre información territorial asociada a la parcela, información de carácter público, puede ser relevante a efectos de tener dudas fundadas sobre si la obra antigua se concluyó ya bajo la vigencia de norma de imprescriptibilidad en suelo de especial protección (en el caso de la R. 4 de septiembre de 2019)

9. Resolución conjunta DGRN – DGCatastro.

Se elaboró para asegurar el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, así como la  interoperabilidad entre sus sistemas de información. D. F. 3ª. Ver la Resolución Conjunta de 29 de octubre de 2015 y un resumen.

10. Publicidad gráfica.

– Regla general: sólo cabe expedirla de la que resulte de la representación gráfica catastral.

– No cabe de la información gráfica contenida en la referida aplicación informática, en cuanto elemento auxiliar de calificación.

– Es posible de la representación gráfica georreferenciada alternativa admitida por la Ley, temporalmente hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Se dirá expresamente que no hay validación catastral.

– Se podrá dar información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.

– En toda forma de publicidad registral –gráfica o literaria- aparecerá la referencia catastral y si la finca está o no coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada.

Algunos apuntes, al respecto, del apartado cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015:

– Los registradores no expedirán publicidad formal de los recintos geográficos que consten en dichas aplicaciones previas en virtud de simples validaciones o identificaciones geográficas de oficio, sin perjuicio de su valor auxiliar en la calificación registral o en la emisión de dictámenes cuando se solicitaren.

– Los registradores sí podrán expedir publicidad formal de los recintos geográficos que consten en dichas aplicaciones previas cuando tales recintos correspondan a la representación gráfica de las fincas aportada preceptivamente y archivada registralmente, conforme a la normativa sectorial que fuera de aplicación, como en los casos de inmatriculaciones, expropiaciones, reparcelaciones o concentración parcelaria. En tales casos, la publicidad formal expresará que tal representación gráfica consta archivada registralmente con anterioridad al 1 de noviembre de 2015.

La identificación de la parcela catastral ha de hacerla el usuario previamente, sin que pueda exigírselo al registrador y no puede emitir certificación de la titularidad catastral en determinada fecha: R. 5 de noviembre de 2019.

11. Titular del derecho que se inscriba.

– Hasta ahora, debía ser una persona –física o jurídica- salvo excepciones como la de los fondos de titulización de activos.  

– Ahora admite como titular registral a un patrimonio separado, cuando sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. La DGRN, en R. de 12 de febrero de 2016, ha aceptado la inscripción de dominio, como titularidad puente, a favor de una comunidad de propietarios de una plaza de aparcamiento, adquirida en una subasta derivada de un procedimiento ejecutivo. Dando un paso más, la R. 26 de julio de 2017  admite la inscripción a su favor de una finca ajena al edificio, por deudas que no son cuotas de comunidad y contra persona que no es propietario dentro de la comunidad.

– Para las uniones temporales de empresas, se ha de acreditar, mediante documento público, su composición y el régimen de administración y disposición. La inscripción se practicará a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido.

– Se reconoce legalmente –ya la había admitido la DGRN- anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

12. Domicilio para notificaciones.

– En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito.  Nota: a pesar de una dicción poco afortunada, parece que no se trata en ningún caso de domicilio físico.

– La D. Ad. 8ª  de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ordena que, en la escritura de préstamos y créditos hipotecarios sujetos a esta ley, se haga constar una dirección de correo electrónico del prestatario para la práctica de comunicaciones (copia simple, nota simple literal y nota de despacho).

– Para que sean válidas estas comunicaciones se precisa:

— constancia de la transmisión y recepción con sus fechas

– constancia del contenido íntegro,

– y se ha de identificar de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario.

13. Acta de inscripción.

Se alude a ella de modo expreso como parte del contenido del asiento. Resume sucintamente el título, su extensión y titulares.

14. Firma del Registrador.

Le da el sentido de conformidad del firmante con el texto íntegro del asiento practicado. Antes se hacía hincapié en que denotaba la conformidad de la inscripción con la copia del título. Ha de entenderse que la expresión actual va más allá, pues, no sólo supone que el asiento es conforme con el título, porque, sino, no podría haberse extendido, sino que es también armonioso con otros datos obtenidos, fundamentalmente del propio Registro o de herramientas auxiliares de calificación, no aportadas por el presentante.

Los demás apartados del art. 9, sobre, circunstancias del derecho, persona de la que procede el derecho, presentación o posibles reglas especiales no cambian.

 

Artículo 11. Precio y aplazamiento de pago.

Refunde el contenido de los anteriores artículos 10 (dedicado a la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico) y el propio 11, sobre el aplazamiento del pago.

La redacción es similar salvo que ahora se incluye que deben acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley. No hace más que reforzar la exigencia previa, derivada de los preceptos citados y del artículo 24 Ley del Notariado y 177 Reglamento Notarial.

 

B) MARCO REGULATORIO ESPECÍFICO: PROCEDIMIENTOS. Arts 198 al 210. 

Artículo 198. Concordancia.

La concordancia regulada ya no es sólo del Registro con la realidad jurídica extrarregistral, sino también con la realidad física.

De los tres procedimientos, que son acumulables, pasamos a nueve:

1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro. Art. 199.

2.º El deslinde registral de la finca. Art. 200.

3.º La rectificación de su descripción. Art. 201.

4.º La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca. Art. 202.

5.º La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. Ya estaba recogida. Arts. 203 al 206.

6.º Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa. Art. 206.5.

7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Ya estaba recogido. Art. 208.

8° El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación. Art. 209.

9.º El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso. Ya estaba recogido en la normativa anterior. Art. 210.

Se reconoce expresamente al promotor, que vea desestimada su pretensión, la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que estos expedientes. No se dice de modo expreso que tenga que intentar necesariamente con carácter previo la vía de la jurisdicción voluntaria. 

 

Artículo 199. Representación gráfica y coordinación.

Ver archivo autónomo para este artículo (la diferencia es un índice propio)

A) Cuándo seguir el procedimiento.

La inscripción de la representación gráfica puede ser una operación independiente o puede ser una segunda operación registral adicional a la operación jurídica tradicional (venta, segregación…). Cabe este procedimiento incluso cuando ya aparezca en el folio registral una referencia catastral.

Implicará el desarrollo de un procedimiento autónomo en el que se tendrán que ir documentando los trámites que se realicen como referencia a la representación gráfica, notificaciones, comparecencias, oposición, etc… El Registrador deberá archivar el expediente.

a) Cuándo no es necesario. 

Conforme a la R. 12 de febrero de 2016, podrá evitarse el uso de este complejo procedimiento:

• en muchos casos de inscripción potestativa -diferencias de superficie de -10% y clara identificación sin rebasar el perímetro catastral y sin que el registrador considere que existe perjuicio para conlindantes, En estos casos puede elegir el interesado quedarse en una mera descripción literaria: R. 4 de febrero de 2020.
• o en casos de inscripción obligatoria del art. 9 b) en que no hay remisión al art. 199, salvo excepciones.

Incluso puede evitarse con cambio de lindero fijo, si resulta acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral (R. 26 de abril de 2017).

Puede haber casos con diferencias inferiores al 10% y que el registrador entienda que ha de seguirse el procedimiento completo (R. 7 de febrero de 2018), pues no ha de haber dudas fundadas, siéndolo, por ejemplo, que no exista coincidencia entre las descripciones literarias de las fincas matriz, segregada y resto, con las que resultan de la línea perimetral de las parcelas catastrales que las integran (R. 29 de septiembre de 2017). 

Ver R. 6 de octubre de 2016 sobre cancelación parcial en cumplimiento de sentencia y que condensa criterios de la DGRN al respecto.

b) Casos en que procede:

Puede seguirse el procedimiento, como vimos, aunque la diferencia de cabida sea inferior al 10% o incluso en caso de no existir diferencia, si lo considera necesario el registrador: R. 21 de marzo de 2018.

Procede alternativamente este procedimiento con el notarial del art. 201– para inscribir representaciones gráficas con diferencias de superficie superiores al 10%. R. 4 de abril de 2017. 

Para la rectificación de una representación gráfica ya inscrita, ha de seguirse de nuevo este procedimiento (R. 7 de junio de 2019).

También es necesario para fincas sin superficie registral que se quieran transmitir o hipotecar, no para anotaciones: R. 13 de diciembre de 2017 y R. 13 de diciembre de 2016. Sin embargo, la R. 28 de junio de 2019 no lo consideró necesario en una finca en cuya descripción registral aparece la longitud de los lados, pero no su cabida. Entiende la DG que con ello se puede calcular su cabida mediante una operación matemática. Pero resulta criticable porque, para ello, tendría que ser un rectángulo o un cuadrado perfecto, por ejemplo, cuando ni se dice la forma ni si es regular o irregular.

Si se inscribe parcialmente una compra, pero se suspende el cambio de descripción en cuanto a paraje, superficie y linderos, procede iniciar este procedimiento: R. 20 de julio de 2018.

En la agrupación de fincas no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, pero será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes (R. 24 de julio de 2019).

c) Casos en que no procede

No cabe en elementos de división horizontal como una plaza de aparcamiento (R. 22 de julio de 2016). La R. 19 de julio de 2018 trata de un caso patológico en el que está inscrita la representación gráfica de una plaza de aparcamiento y se pretende rectificar su descripción unilateralmente atendiendo a ella. 

Tampoco procede cuando esa referencia catastral la tiene otra finca registral, si se opone su titular (R. 5 de julio de 2018)

Como regla general, no cabe en casos de fincas que proceden de una concentración parcelaria salvo que sea patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo: R. 10 de octubre de 2019.

Tampoco cabe cuando se trata de una finca inscrita en virtud de un procedimiento administrativo de reordenación de terrenos, y en concreto de un proyecto de equidistribución o reparcelación. La R. 19 de diciembre de 2019 alega al respecto la prohibición que, para el expediente notarial, se sigue del artículo 201.1, letra e) LH. De utilizarse esta analogía, tampoco cabría el expediente del art. 199 LH para fincas que han tenido expropiación o deslinde. Parece que la DG admite excepciones similares a las apuntadas para la concentración parcelaria: que pueda acreditarse que la representación gráfica obrante en el expediente aprobado en su día coincida con la descripción actualizada de la finca, aunque no coincida con la descripción y superficie obrantes en el Registro.

B) Inicio

Puede solicitarla el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, incluso mediante instancia privada con firma legitimada (R. 20 de noviembre de 2019).

La DGRN se inclina por la rogación (R. 8 de junio de 2016), pero puede ser tácita, por lo que no cabe de oficio.

Recuerda la R. 15 de junio de 2016 el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015: se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpora, incluso alternativa, según R. 28 de noviembre de 2018, R. 4 de julio de 2019 y 4 de septiembre de 2019).

Puede iniciar el registrador el procedimiento, aún con cabidas inferiores al 10%, considerándose que hay rogación si lo notifica al interesado y este no se opone (R. 19 de julio de 2016).

La instancia en la que se solicite no precisa nota de liquidación (R. 12 de septiembre de 2016). La escritura de rectificación de superficie en la que se solicita un 199 LH sí precisa: R. 20 de noviembre de 2019).

C) Qué ha de aportar:

– sólo certificación catastral descriptiva y gráfica, si cree que hay coincidencia.

– Si cree que la certificación catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

– Ningún documento más es obligatorio (R. 20 de noviembre de 2019).

– No es precisa una nueva descripción literaria adaptada, pero sí muy conveniente: R. 8 de junio de 2016.

D) Valoración previa por el Registrador.

Con carácter previo el Registrador puede hacer una primera valoración de la representación gráfica aportada, sin valor de calificación pero que puede ayudar a encauzar el procedimiento. R. 8 de junio de 2016. De todos modos, no está obligado hasta la calificación.

Las R. 9 de junio de 2017, 16 de enero de 2018, 15 de octubre de 2019 y 20 de noviembre de 2019 contemplan casos de valoración previa negativa por dudas fundadas respecto a un defecto de cabida. Tras confirmar la nota, la DGRN sugiere el uso del procedimiento notarial del art. 201. Las dudas de identidad sobre la finca han de ser de gran entidad para cercenar desde el principio la continuación del procedimiento: la R. 28 de noviembre de 2019 y la R. 15 de enero de 2020 analizan varias que no lo son, pudiéndose disipar durante la tramitación del expediente.

Aunque crea que puede afectar al dominio público, es necesario que las sospechas de invasión del dominio público se vean refrendadas permitiendo pronunciarse a la Administración durante el procedimiento del artículo 199 correspondiente, no debiéndose denegar antes de su tramitación por sospechas de invasión (R. 18 de noviembre de 2018). Cuando las Administraciones Públicas han sido notificadas y no se oponen no puede dudarse de invasión de dominio público (R. 27 de noviembre de 2018 y R. 10 de abril de 2019).

E) Notificaciones

a)  A quién:

— a los titulares registrales del dominio (si no incoaron ellos)

— a los titulares de las fincas registrales colindantes afectadas, salvo si son elementos de división horizontal. Se puede solicitar información adicional del presentante, si, tras revisar los archivos del registro y bases de datos auxiliares, quedase la duda sobre la certeza de la colindancia o sobre si se han identificado todos a los que se ha de notificar. Todo ello, con la finalidad de tratar de evitar posibles impugnaciones futuras y, teniendo en cuenta que el Registro alberga descripciones de 150 años, con linderos referidos a personas, que, por imperativos de la vida, han tenido que cambiar.

— a los titulares de las parcelas catastrales colindantes, sólo si se va a utilizar una representación gráfica alternativa. Sin embargo, si, de facto les ha notificado, aunque no fuese necesaria, ha de tener en cuenta sus alegaciones (R. 18 de diciembre de 2017). No es preciso que tengan su finca inmatriculada (R. 21 de enero de 2020).

— en divisiones horizontales sólo al representante de la comunidad de propietarios.

— a las Administraciones Públicas responsables de los bienes demaniales si entiende el Registrador que pueden verse afectados (interpretando teleológicamente la referencia a colindantes en sentido amplio, la situación fáctica que permite la reseñada R. 18 de diciembre de 2017 y la aplicación analógica del art. 205 párrafo tercero LH) sugiriendo, si hay aspectos dudosos, la emisión de informe. 

— en parcelas que se encuentran «en investigación«, para los procedimientos de los artículos 201 y 203 LH. las R. 20 de junio de 2019 y RR. 17 de enero de 2020 exigen notificar al Director General del Patrimonio del Estado (pudiéndose dar razones similares en este procedimiento del 199 LH, sobre todo, si hay excesos de cabida).

b) Personas a las que no hay que notificar:

• titulares de las fincas registrales colindantes NO afectadas. Por ejemplo, porque ese lindero esta ya deslindado, porque está inscrita su representación gráfica…
• cuando ya han sido citados en los expedientes que recojan la delimitación gráfica: reparcelaciones, concentraciones parcelarias…

c) Cuándo: Ha de ser antes de la inscripción.  A las AAPP responsables de bienes demaniales ha de ser antes de calificar negativamente, pues, si no se oponen, no procede por ese motivo.

d)  Forma de la notificación:

– como regla, se hará de forma personal. Es difícil determinar su alcance, pero es razonable entender que puede utilizarse el correo certificado con acuse de recibo y que se intente en dos ocasiones utilizando el último domicilio que conste en el registro (para titulares registrales) o en el Catastro (para titulares catastrales).

– por edicto en el BOE si alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación;

– para reforzar el conocimiento efectivo se utilizará para convocar, en todo caso, el sistema de alertas en línea previsto para fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

Lo dicho es meramente provisional, pues está pendiente de desarrollo reglamentario.

e) Contenido de la notificación:

Debe incluir, al menos, el plano de la finca cuya representación gráfica se debe de inscribir y los datos para identificar el procedimiento registral en curso, así como el derecho que le asiste a alegar en veinte días ante el Registrador.

Según el apartado séptimo de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en toda notificación personal o edicto, además de otros extremos pertinentes, el registrador insertará, con valor de certificación, un enlace al correspondiente recinto geográfico en el visor público de alertas geográficas registrales. A través del citado visor, una vez seleccionando el recinto afectado por la alerta correspondiente, se mostrará el procedimiento que afecta a esta finca, el Registro y número de asiento de presentación correspondiente, el Código Único de Finca, en su caso, así como el contenido de la comunicación o edicto publicado en el BOE.

F) Invasión del dominio público.

Como vimos, conviene que notifique a la Administración competente, si potencialmente puede verse afectado el dominio público, aunque no sea titular registral colindante, y solicitarle informe si hay aspectos dudosos. El artículo 205 LH da pautas para los casos en que se emita informe opuesto, favorable o no emita informe que podrían aplicarse por analogía.

Ha de denegar en todo caso si la representación gráfica de la finca coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.

Esto último lo ha de comunicar a la Administración titular del inmueble afectado.

Resoluciones:

– R. 27 de noviembre de 2020 (son 2): La Administración se opone por entender que, con el exceso de cabida, se invade una vía pecuaria que es de dominio público. La registradora sugiere el deslinde. 

– R. 10 de julio de 2019: oposición por el Ayuntamiento a la inscripción de una representación gráfica alternativa basado en la existencia de un camino que se encuentra inventariado y catastrado a su nombre.

– R. 19 de julio de 2016 y R. 4 de julio de 2019 (alegaciones de la Confederación Hidrográfica).

– R. 8 de marzo de 2018 (la representación gráfica engloba un callejón).

– R. 5 de julio de 2018: se notificó al Ayuntamiento por la posible invasión de un camino público y éste no se opuso. Pero en el caso de la R. 5 de marzo de 2019 sí que se opuso, basado en la invasión de dominio público.

– La R. 14 de enero de 2019 considera no inscribible la representación gráfica alternativa al oponerse el organismo responsable del monte público que puede ser invadido.

– En la R. 12 de junio de 2019, la registradora calificó negativamente y notificó a la Administración para que se pronunciase sobre la posible invasión de un viario, sin que conste su respuesta ni si la comunicación fue previa (parece que simultánea a la nota), pero existiendo también múltiples modificaciones catastrales. La DG confirma la calificación

– En una escritura de segregaciones y venta, en la que se solicita la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, aunque se haya obtenido licencia para segregar, procede denegar si hay indicios de invasión del dominio público alegados por el propio Ayuntamiento que va a revisar de oficio la licencia. R. 29 de noviembre de 2019.

G) Dudas sobre la correspondencia entre representación gráfica y descripción literaria. 

El Registrador ha de calificar conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Esta referencia al art. 9 se refiere a que ha de valorar la correspondencia de la representación gráfica con la descripción literaria, no tener dudas al respecto y la posibilidad de utilizar los medios auxiliares de calificación allí recogidos.

Ha de tener en cuenta las alegaciones efectuadas, que se irán documentando mediante diligencias sucesivas en el expediente. Sin embargo, no parece que éstas puedan servir para rectificar el recinto gráfico dentro del propio procedimiento, sino tan sólo para decidir definitivamente si esa representación gráfica puede inscribirse o no.

a) Pautas generales de actuación:

Vamos a extraer algunas reglas de la copiosa doctrina de la Dirección General, que a veces queda difuminada por tener que aplicar soluciones adecuadas a cada caso concreto:

– El registrador, al exponer sus dudas, ha de cargarse de razón, no siendo suficiente el indicar que un colindante o varios se han opuesto.

– Aunque crea que hay invasión de dominio público, antes de suspender, ha de dar posibilidad de pronunciarse a la Administración Pública competente.

– Ha de prestar especial atención a que no se Intenten encubrir negocios jurídicos u operaciones de modificación hipotecaria no documentadas

– Debe de sopesar el riesgo de que se estén invadiendo fincas colindantes, especialmente si están inscritas.

– Debe valorar la dificultad o no de identificar la finca con la descripción obrante en el registro unida a la identificación mayor o menor de las fincas de los colindantes.

– La existencia de previos litigios sobre la materia son un fuerte argumento de peso.

– También lo puede ser el que en el expediente obren informes técnicos contradictorios.

– Otro indicio es la inestabilidad de la superficie de la finca en el tiempo, según el historial registral o el histórico del catastro.

– Conviene identificar en la medida de lo posible las fincas y personas que pudieran resultar perjudicadas.

– Ha de denegar si se opone el que acredite ser titular registral de la propia finca

– Pero no puede basarse simplemente en la diferente titularidad catastral, pues no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad

– Tampoco solo en que la parcela esté en investigación.

– Al colindante no se le ha de exigir necesariamente documentación, pero ha de razonar su oposición. Y le ayuda mucho que presente un informe técnico, sobre todo si es contradictorio.

– Las alegaciones han de basarse en la figura geométrica de la superficie y no en otros elementos que no afectan a la superficie en si, como si se recoge o no una servidumbre.

– Aumenta el peso de la oposición de un colindante el hecho de que también sea titular registral.

– Ver en la R. 8 de junio de 2016 una lista de dudas que puede tener. También en la R. 10 de octubre de 2016. 

Vamos a citar a continuación un importante número de resoluciones, con el correspondiente enlace, agrupadas en función de que se haya estimado justificada la oposición o no:

b) Dudas suficientes para suspender:

Resoluciones que confirman la nota de calificación:

– La R. 11 de febrero de 2020 considera suficientes las alegaciones de un colindante titular de la matriz de la que se segregó la finca más la gran diferencia con el Catastro. Y ello, a pesar de que la superficie coincidía con la inscrita.

– La R. 17 de enero de 2020 recoge un conflicto en relación con una franja del terreno lo que se pone de manifiesto con abundante documentación aportada por el colindante. También la R. 21 de enero de 2020, aunque el colindante que alega no tenga la finca inmatriculada.

– La R. 20 de noviembre de 2019 se basa en la comparación de los planos, tanto de parcelas catastrales como de representaciones alternativas, aportantdo el colindante que se opone un informe de ingeniero agrónomo: todo ello muestra un conflicto sin que el registrador pueda apreciar la usucapión.

– La R. 4 de diciembre de 2019 acepta las alegaciones de un colindante, titular de una finca segregada previamente, basado en que se produjo una rectificación por error de la licencia de segregación, que daba a su finca mayor cabida y que ahora ignora el solicitante de la inscripción de la representación gráfica de la matriz. 

– la R. 24 de octubre de 2019: correlativamente al aumento de la superficie en la finca que se pretende modificar se produce la disminución de la superficie de la finca registral colindante, y de la comparación de las superficies registrales de las fincas con sus correspondientes representaciones gráficas (tanto catastral como alternativa), se aprecian indicios de que el aumento de superficie de una finca pudiera hacerse a costa o en detrimento de su colindante. La circunstancia de que el informe de validación aportado sea positivo no altera esta conclusión.

– La R. 9 de octubre de 2019 admite que puede inscribirse la representación gráfica de fincas discontinuas, pero no aparecía dicho dato esencial en la descripción de la finca en el título. Además había una tremenda diferencia de superficies (de 6000 a 60000 metros).

– En la R. 24 de julio de 2019, son dudas suficientes de identidad el cambio de linderos fijos y la oposición de colindantes que aportan informe técnico topográfico.

– En la R. 6 de agosto de 2019, el colindante se apoya en planos, mediciones y documentación publica 

– La R. de 5 de septiembre de 2019 trata de una disminución de cabida importante con cambio sin justificar de rústica a urbana.

– La R. 19 de junio de 2019 estima suficiente la oposición de dos colindantes alegando la existencia de un anterior procedimiento judicial por el que se desestima la inscripción de un exceso de cabida.

– La R. 18 de febrero de 2019 también estima suficiente la suma de oposición de varios colindantes, la identificación de sus fincas y las circunstancias físicas que caracterizan la finca objeto del expediente que dificultan el que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre la descripción literaria de la finca y la de sus colindantes que figura en el Registro con la representación gráfica que pretende inscribirse.

– R. 7 de junio de 2019: está justificada la oposición basada en una documentación fehaciente que pone de manifiesto la existencia de un litigio relativo a un camino que se encuentra dentro de la base gráfica cuya inscripción se pretende. En el mismo sentido la R. 21 de enero de 2020.

– La R. 14 de mayo de 2019 consideró suficiente las dudas de si el terreno sobre el que se sitúa una servidumbre de paso y acequia, cuya existencia acreditó el colindante, formaba parte o no de la finca.

– La R. 17 de enero de 2018: se presenta informe técnico contradictorio y posible invasión de camino público.

– La R. 6 de febrero de 2018: oposición de colindante que presenta mediciones diferentes a la representación gráfica alternativa. La DG considera justificado notificar a colindantes, a pesar de ser la diferencia inferior al 10%.

– En el caso de la R. 19 de julio de 2018 la registradora entiende que la representación gráfica puede coincidir parcialmente con otra ya inmatriculada (haciendo una explicación exhaustiva) e inicia de oficio un procedimiento de doble inmatriculación.

– La R. 23 de abril de 2018 trata de una finca discontínua con diferencias descriptivas y en la que además aparecen construcciones catastradas a nombre de un tercero.

– En la R. 13 de abril de 2018 se solicita, con un amplio exceso de cabida, basándose en que el corral incluido descrito aparecía sin superficie, pero se opuso el Ayuntamiento por entender que invadía dominio público.

– La R. 20 de julio de 2018 confirma la nota en una representación gráfica alternativa cuando hay oposición de titulares registrales y catastrales de fincas colindantes basadas en informes técnicos.

– No precisan los colindantes aportar base gráfica (R. 27 de noviembre de 2017)

– R. 28 de noviembre de 2016: oposición de dos colindantes a inscribir la representación gráfica alternativa en una agrupación, basándose en la documentación que obra en el expediente.

– La R. 14 de noviembre de 2016, donde se opuso un colindante, pero también se basa el registrador en la documentación presentada. 

– La R. 19 de julio de 2016 acepta la intervención de uno de los herederos del titular registral colindante. También hizo alegaciones la Confederación Hidrográfica.

– La R. 15 de junio de 2017 recoge otro caso de oposición de colindantes con rectificación de la representación gráfica alternativa inicial.

– Las R. 4 de septiembre de 2017 y R. 10 de octubre de 2017 y R. 5 de marzo de 2019 confirman la denegación por oposición fundada del Ayuntamiento colindante, incluso fuera de plazo.

– R. 27 de septiembre de 2017 en la que no se inscribe la representación gráfica de la matriz resto por oposición razonada de un colindante.

– R. 18 de diciembre de 2017: finca que ha ido creciendo con el tiempo.

– R. 14 de noviembre de 2019: El colindante ha iniciado un expediente inconcluso de inscripción de representación gráfica alternativa y aporta abundante documentación.

c) No son razones suficientes para dudar: 

Resoluciones que revocan la nota de calificación:

– Las R. 24 de abril de 2018, la R. 20 de diciembre de 2018, la R. 21 de febrero de 2019 y la R. 9 de octubre de 2019 reiteran que la mera oposición de un colindante, sin documentación adicional, no es suficiente. Lo mismo la R. 11 de mayo de 2011 en la que se oponía un colindante a la segregación (que exige inscribir la representación gráfica siempre, al menos de la parte segregada).

– La R. 8 de enero de 2018 considera que la diferente titularidad catastral no es razón suficiente para suspender, ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad.

– La R. 16 de julio de 2018 no consideró suficientemente fundamentadas las dudas siguientes: finca procedente de segregación, lo que debe de desarrollarse, y parcela «en investigación, artículo 47 Ley 33/2003 (pero la Administración no se pronunció tras ser notificada). 

– La R. 24 de julio de 2019 no consideró suficiente la procedencia de segregación más oposición simple de colindantes. 

– La R. 12 de junio de 2018 no consideró suficientes las alegaciones de dos colindantes de posible invasión y ausencia de mojones, pues no aportaron prueba documental alguna.

– La R. 15 de febrero de 2019 no considera alegable que no se recoja en la representación gráfica una servidumbre de paso.

– Según la R. 22 de mayo de 2019, la sola oposición documentada de un colindante no basta para denegar la inscripción de la cabida, si tal oposición no puede afectar a la superficie del solar.

– La R. 30 de enero de 2019 dice que no es suficiente la mera oposición de un colindante a la incorporación de la representación gráfica, que no esté debidamente fundamentada en prueba escrita de su derecho,

– Según la R. 5 de marzo de 2019, la mera afectación de una finca para ser destinada a viales, no implica que tengan carácter demanial antes de producirse el acto formal de cesión y aceptación por la Administración cesionaria.

– R. 27 de marzo de 2019: el registrador alegó que anteriormente ya se inscribió un exceso de cabida pasando de 2 hectáreas a 9,24; ahora se pretende su rectificación con una superficie de 13781 m2. La DG echa de menos un mayor desarrollo de la nota y la falta de identificación de las fincas o titulares que eventualmente pudieran resultar perjudicados por la rectificación superficial pretendida.

La R. 10 de octubre de 2019 revocó la nota en la que el colindante alegó un pleito porque era un mero interdicto donde se debatía acerca de la posesión de un camino y el riego existente, no sobre linderos. Aunque presentó informe técnico, versaba sobre lo mismo, 

– La posible invasión de dominio público se descarta si notificada la administración no se opone. La diferencia de linderos no impide la inscripción. R. 10 de abril de 2019.

– El colindante se opuso y sólo aportó ortofotos del Catastro que nada desvirtuaban (R. 5 de junio de 2019).

H) Aspectos procedimentales:

Comparecencia. Los convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Se suele considerar en la legislación hipotecaria que son días hábiles, conforme al art. 109 RH y atendiendo a que la Ley Hipotecaria no utiliza el término hábil, salvo en el art. 248 y sin embargo los días se consideran hábiles, por ejemplo, los relacionados con el Libro Diario.

Respecto del cómputo o no de los sábados, desde el 2 de octubre de 2016, fecha de la entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, queda claro que SON INHÁBILES pues su artículo 30.2 dice:  «Siempre que por Ley o en el Derecho de la Unión Europea no se exprese otro cómputo, cuando los plazos se señalen por días, se entiende que éstos son hábiles, excluyéndose del cómputo los sábados, los domingos y los declarados festivos.» Ver nota de Constancio Villaplana.

El registrador decidirá motivadamente. Sólo la calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Las calificaciones negativas siempre han de ser motivadas (ej. R. 9 de octubre de 2019). Puede apartarse motivadamente de la primera valoración que hizo el registrador al comienzo del expediente (R. 10 de octubre de 2017).

En las positivas no se exige que se expliciten los motivos. Sin embargo, la redacción del precepto siembra dudas respecto a calificaciones positivas, pese a la oposición expresa de personas que no hayan acreditado ser titulares registrales. En caso de calificación positiva, a pesar de alegaciones en sentido contrario, el alegante no puede interponer recurso gubernativo (R. 25 de octubre de 2017).

No procede nota de calificación respecto de las alegaciones, por lo que no cabe recurso (R. 15 de febrero de 2019).

No procede asiento de presentación de una instancia en la que el colindante, notificado de la inscripción de una base gráfica como consecuencia de una agrupación, pide la paralización de la inscripción. Cabe recurso gubernativo contra la negativa al asiento de presentación (R. 1 de abril de 2019). 

La R. 14 de noviembre de 2016 y R. 15 de febrero de 2019 admiten que se certifique del expediente en cuanto a las alegaciones del colindante.

La R. 21 de mayo de 2018 admite dar copia al interesado de las alegaciones del colindante, si la pide, pero a efectos meramente informativos, sin que pueda generar trámites adicionales.

– En la R. 6 de agosto de 2019, el registrador califica la consideración de colindante del que alega (presenta poder) 

I) Incorporación de la base gráfica. 

— Si es la catastral. En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida. El contenido de la notificación -que habrá de hacerse en cinco días- se desarrolla en el punto 4º de la Resolución conjunta Catastro – Registro.

— Si no es la catastral. Incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda conforme al art. 18 TRL Cat. Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador para que haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. Sólo hasta ese momento podrá darse publicidad a la representación gráfica alternativa.

J) Anotación preventiva por imposibilidad.

Resulta bastante frecuente que el procedimiento incoado consuma el tiempo de un asiento de presentación ordinario (sobre todo por las vicisitudes en las notificaciones) y el legislador no ha previsto de modo expreso su prórroga. Esta importante omisión la colma la Instrucción-Circular de 3 de noviembre de 2015: si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, y ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 LH. Si finalizado el procedimiento el Registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el Registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada. Lo recuerda la R. 16 de mayo de 2018.

K) Nota de despacho.

Ha de incluir, al menos, aparte de la práctica de otras operaciones tradicionales, la inscripción de la representación gráfica y que la finca queda coordinada con el Catastro a fecha del asiento (o que no lo está). Díaz Fraile añade los trámites esenciales del expediente y las comunicaciones con el Catastro. Mi postura es más sobria, máxime cuando algunas comunicaciones son posteriores.

L) Efectos de la incorporación:

– La superficie. Será la de la representación gráfica registral inscrita y tiene capacidad para sustituir la que, hasta entonces constaba en los libros registrales. Si después cambia el catastro unilateralmente, ello no afecta por sí solo a la superficie de la finca registral. La R. 17 de noviembre de 2015 admite incluso rectificaciones registrales superiores al 10% de la superficie inscrita, porque la Ley no distingue.

– La descripción y los linderos. Acogemos el criterio de Díaz Fraile que da preferencia al artículo 199 sobre el 9 y, en consecuencia, pueden ser afectados los linderos literarios que hasta ahora aparecen en el Registro, máxime si la sustitución es por algo tan preciso y, en principio intemporal, como son las coordenadas de los vértices. La R. 17 de noviembre de 2015 reconoce expresamente que pueden rectificarse descripción y linderos -incluso fijos-. Entendemos por descripción, aquella parte del relato literario que define la finca y que no es ni superficie, ni linderos. Ej.: “Rústica. Terreno secano donde dicen Valle del viento…”. Para modificar un lindero, no es necesario exigir siempre la previa modificación catastral (R. 22 de octubre de 2018).

– La presunción. Se extenderá la presunción del art. 38 LH -iuris tantum de titularidad y de posesión- a los datos físicos. No hubiera estado de más que el Legislador hubiese retocado este art. 38 en armonía con la reforma y de paso aclarado la extensión o no de esta presunción a ciertas referencias catastrales inscritas antes del 1º de noviembre de 2015.

La D.F.4ª. excluye de la presunción la constancia de la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca como operación específica anterior al 1º de noviembre de 2015, si había diferencias de cabida  (segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre). Pero podría defenderse, a sensu contrario, ante los Tribunales, la extensión de la presunción a otros supuestos del propio artículo 53 ya derogado, especialmente a los casos de inmatriculaciones (art. 53.7) o cuando la superficie catastral y registral coincidían.

Recordemos que, si se trata de representación gráfica alternativa, dicha representación, para obtener la presunción, ha debido de ser validada previamente por una autoridad pública, y es preciso esperar seis meses desde la comunicación de la inscripción al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

Aunque el Catastro, posteriormente, provoque de modo unilateral una descoordinación, esta presunción no por ello desaparece con respecto a la representación gráfica inscrita que, por esta circunstancia, no va a verse afectada.

– La prioridad. La representación gráfica inscrita habrá de ser respetada a la hora de inscribir posteriormente las representaciones gráficas de las fincas vecinas.

– La coordinación. En los casos ordinarios, en los que la representación gráfica es coincidente con la catastral, se producirá la coordinación a una fecha determinada (el Catastro puede descoordinar unilateralmente después) y ha de plasmarse así en el asiento.

M) Posibles soluciones a la no inscripción de la representación gráfica

Si se deniega la incorporación por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, hay dos soluciones:

— el promotor podrá instar el deslinde,

— los colindantes registrales afectados pueden consentir la rectificación solicitada, bien en documento público, bien ante el Registrador, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

En cuanto a los recursos, cabe solicitar calificación sustitutoria, recurso gubernativo o presentar demanda en juicio verbal, es decir, los mismos recursos que ante una calificación adversa tradicional.

 

Artículo 200. Expediente de Deslinde.

Cuándo procede:

– Sólo es de aplicación si las fincas están inscritas.

– Si no lo estuviesen, hay que acudir a los arts. 104 al 107 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria y se seguirá ante el Secretario Judicial. Ni en un texto ni en otro se regula el caso en el que unas fincas estén inscritas y las otras no.

– Las Administraciones Públicas no han de ser titulares de ninguno de los inmuebles afectados, pues, en tal caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica (ver, por ejemplo, la LPAAPP). La R. 11 de octubre de 2016 trata de un caso de deslinde administrativo. Tres RR. 9 de agosto de 2019 resuelven que, para practicar una nota marginal avisando que una finca colinda con vía pecuaria y que en un futuro deslinde puede verse afectada, es necesario el traslado del expediente administrativo al titular registral. Y, lógicamente, no cabe practicar la nota marginal si ni siquiera se ha iniciado el procedimiento (4 RR. 19 de septiembre e 2019).

– En cuanto a deslindes parciales, ver R. 6 de abril de 2016, según la cual, sólo se debe expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea de separación entre ambas fincas.  Sólo es preciso que intervengan los propietarios directamente afectados por el deslinde, según la R. 4 de mayo de 2016 (que recoge diversos títulos adecuados para deslindar).

Ante quién: El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes. La R. 28 de septiembre de 2017 rechaza un deslinde en documento privado derivado de una sentencia.

Quién: Será a instancia de cualquier titular registral del dominio o derecho real.  

Qué ha de aportar:

– escrito

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca y de las colindantes afectadas; pero, si cree que la anterior no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar también representación gráfica georreferenciada.

– documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión.

Qué ha de hacer el Notario:

– comunicar el inicio del expediente a todos los interesados, dándoles quince días para hacer alegaciones y presentar pruebas.

– les dará traslado de toda la documentación aportada y los convocará, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos.

– notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad para que expida certificación.

– Si hay acuerdo, aunque sea parcial para algún lindero, autorizar escritura pública.

– Informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público (párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del art. 18 TRLCat). Ver resumen de la Resolución de 26 de octubre de 2015 DG Catastro, por Alfonso de la Fuente

– Incorporar al documento público las nuevas certificaciones catastrales si se las hace llegar el Catastro (ha de hacerlo en otros cinco días si se ha utilizado la cartografía catastral).

– Si no hay acuerdo, el Notario dará por concluso el expediente.

Qué ha de hacer el Registrador:

– A petición del Notario, expedirá certificación de titularidad y cargas de las fincas, incluidas colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario.

– Extenderá nota al margen de todas las fincas expresando la expedición de dicha certificación, Notario que tramita y su finalidad. Caducará a los dos años contados desde su fecha.

– Hará las comunicaciones precisas para que el deslinde sea visible en el visor web y se permita el uso del sistema de alertas.

– Suspenderá motivadamente si albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Los expedientes de deslinde se incluyen, conforme al apartado sexto de la Resolución- Circular de 3 de noviembre de 2015, en el sistema de alertas y en el visor web.

 

Artículo 201. Rectificar la descripción, superficie o linderos.

Se van a aplicar las reglas de la inmatriculación (art. 203, expediente ante Notario) con las especialidades que apuntamos, sobre todo atendiendo a casos en que la rectificación puede ser de escasa entidad.

Puede convenir leer previamente la reseña del art. 203, pues aquí se recogen en buena medida especialidades, pero se desea mantener el orden de artículos.

Un compendio de la doctrina DGRN sobre este artículo se encuentra en la R. 4 de diciembre de 2019.

Cuándo procede tramitar este expediente: Si se necesita rectificar descripción, superficie de cualquier tamaño y/o linderos, incluso fijos, e inscribir la representación gráfica. Es fundamental al respecto la R. 17 de noviembre de 2015, en la que se desglosan todos los procedimientos para rectificar la cabida y descripción en general. Así, pues, este procedimiento notarial del art. 201 convive con el registral del art. 199. Ver también en el mismo sentido la R. 22 de abril de 2015 y R. 4 de abril de 2017 (aunque la DGRN considera preferible el del 201).

A veces. la DG sugiere utilizar este procedimiento: La R. 23 de mayo de 2016 consideró no inscribible una sentencia declarativa de dominio que recogía un gran exceso de cabida, entre otras razones, por falta de notificación a los colindantes. También lo sugiere en la R. 15 de noviembre de 2016, que trata de una sentencia declarativa de dominio con una gran disminución de cabida y en la R. 13 de diciembre de 2016, finca sin superficie en el Registro.

Procede aunque haya edificaciones, pero el objeto del expediente es el suelo. Sin embargo, la R. 29 de noviembre de 2017 admite que se pueda aprovechar para modificar la superficie construida siempre que se cumplan los requisitos de las declaraciones de obras nuevas. También la R. 5 de noviembre de 2019 acepta que esta acta, además, modifique una obra nueva.

Los aumentos y disminuciones de cabida tienen el mismo tratamiento. R. 4 de abril de 2017

Cuándo no procede tramitar este expediente:  

– para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos de división horizontal (ha de rectificarse el título original). Ver R. 12 de noviembre de 2015 y R. 13 de noviembre de 2018.  Ver para una plaza de aparcamiento la R. 22 de julio de 2016). Eso sí, podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. La R. 20 de diciembre de 2016 no lo admite para rectificar la cabida de un local.

– para fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde (ha de tramitarse el procedimiento administrativo correspondiente).

Cuándo no es imprescindible:

– En la alteración de la calificación o clasificación de la finca, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre. La modificación ha de acreditarse al Registrador en la forma que se determine reglamentariamente. Incluso puede evitarse, en caso de cambio de lindero fijo, si resulta acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral (R. 26 de abril de 2017).

– En pequeñas diferencias de cabida.

a) Hasta de un diez por ciento sobre la inscrita. Precisa:

— certificación catastral descriptiva y gráfica,

— plena coincidencia de los datos descriptivos entre la parcela catastral y la finca inscrita. La R. 26 de octubre de 2017 dice que no rompe la coincidencia la omisión de un lindero por una punta de la finca.

— que no tenga el Registrador dudas fundadas. La R. 7 de noviembre de 2017 dice que no es suficiente duda que cambie la referencia catastral. Ver análisis de dudas en el procedimiento del 199 LH.

b) Hasta de un cinco por ciento sobre la inscrita, si no tiene el Registrador dudas fundadas. No será posible si detecta que las coordenadas invaden otra parcela por error del Catastro o desviación (R. 21 de febrero de 2019). Ha de justificarse la negativa, sin que sea suficiente decir que procede de segregación y expropiación: R. 6 de noviembre de 2020.

Ver la didáctica R. 22 de abril de 2016 sobre medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas.

Ante quién: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes. No se dice expresamente, por lo que se deduce del artículo 203 al que el 201 se remite.

Quién: Será a instancia de cualquier titular registral del dominio o derecho real. Aunque no intervenga el acreedor hipotecario (R. 21 de noviembre de 2017).

Qué ha de aportar:

– descripción registral de la finca y su descripción actualizada,

– manifestación de que las diferencias obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita;

– expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares de la propia finca y de las colindantes tanto registrales como catastrales;

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente.

– representación gráfica georreferenciada si manifiesta que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada. Ver R. 22 de septiembre de 2015.

Qué ha de hacer el Notario:

En general ha de tratar de resolver las dudas de identidad que se planteen en el acta y, en concreto, las que el Registrador haya expresado al emitir la certificación. Ver R. 17 de octubre de 2019.

Apuntamos sólo las diferencias con el expediente de inmatriculación. La didáctica R. 23 de abril de 2018 aclara el régimen de notificaciones:

• NO se aplican los artículos 202 y concordantes del Reglamento notarial, pues, conforme al artículo 206 del mismo Reglamento, se remitir la materia a la regulación específica contenida en el Título VI de la Ley Hipotecaria,

• Forma de practicar las notificaciones. La notificación personal es preferente a la edictal en el BOE, de modo que, siempre que sea posible, se debe intentar por dos veces la notificación personal; se recurrirá a la notificación edictal cuando los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, y ello sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Según R. 16 de enero de 2019, en las notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación. Si resultan infructuosas las dos notificaciones (en el caso presente constan como “no retiradas”) procede la notificación edictal en el BOE, pero no basta con la notificación genérica, sino que este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación.

• ¿Quiénes deben ser notificados? Los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas. También el Servicio de Costas si colinda con el dominio público marítimo terrestre (R. 4 de octubre de 2018). Ha de notificar al Ayuntamiento, sin que sea suficiente que en el Ayuntamiento se haya publicado un edicto genérico (dos RR. 7 de febrero de 2019). Si las parcelas catastrales colindantes estén “en investigación”, la notificación debe efectuarse al Director General de Patrimonio del Estado, sin que quepa la notificación a otro órgano de la administración estatal (R. 20 de junio de 2019). Sin embargo las RR. 17 de enero de 2020 utilizan una expresión más genérica: «notificación a la Administración que tramita el citado procedimiento»   No hay que hacer nueva notificación a colindantes si se rectifican errores materiales descriptivos (R. 5 de noviembre de 2019).

• ¿Dónde deben ser notificados? En los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente 

• ¿Quién determina los colindantes registrales? Es competencia y responsabilidad del registrador, debiendo hacerlo en el momento de expedir la certificación inicial 

• ¿Quién es colindante registral a estos efectos? Serán colindantes quienes resulten de las representaciones gráficas -inscritas o archivadas- y en todo caso los que consten en la descripción literaria. 

– Menos requisitos en la notificación de la pretensión (apartados d) y e) de la regla quinta, art. 203). Para notificar a colindantes, la R. 6 de marzo de 2017 considera aplicable el acta de notificaciones del art. 202 RN. Según la R. 7 de noviembre de 2017, si un colindante es una finca dividida horizontalmente, por analogía con el art.199, se ha de notificar al Presidente de la Comunidad, personalmente, si puede ser (dos intentos) y sólo por edictos en el BOE de modo subsidiario. José Antonio Riera opina que, si son cuatro o menos los elementos, han de ser notificados los propietarios directamente. Según una segunda R. 23 de abril de 2018, la no coincidencia en el nombre de un colindante no es suficiente motivo para denegar (pero ha de ser notificado el real).

– Si se ha aportado representación gráfica alternativa, Informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público (párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del art. 18 TRLCat).

– Ver resumen de la Resolución de 26 de octubre de 2015 DG Catastro, por Alfonso de la Fuente

Qué ha de hacer el Registrador:

Apuntamos sólo las diferencias con el expediente de inmatriculación.

– El contenido de la certificación de la regla tercera del art. 203 se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita. La R. 20 de diciembre de 2016 determina que es en este momento cuando ha de apuntar las dudas de identidad y solo en la calificación si han cambiado las circunstancias. La R. 8 de noviembre de 2018 incide igualmente en que las dudas han de expresarse al emitir la certificación y añade que, a la vista de ellas y del resto de la documentación, el notario decidirá si da por concluido el expediente o si continúa para intentar disiparlas. No puede denegar la expedición de certificación, como regla general, por tener las dudas que expresa (como no coincidencia en el número de policía o con los datos catastrales, aunque conste en el Registro una referencia catastral), pues, durante el procedimiento se pueden solventar: R. 22 de febrero de 2018. También la R. 5 de noviembre de 2019 incide en que los reparos que el registrador no haya puesto en la certificación sólo podrán proceder de las novedades derivadas del expediente.

– Practicar anotación preventiva si se le solicita (R. 21 de noviembre de 2017), lo que resulta muy conveniente. El registrador no está obligado a apreciar de oficio la no sujeción de las Actas notariales para rectificación descriptiva (de cabida) de fincas del artículo 201 LH, a pesar de que la propia DGRN y la Dirección General de Tributos consideran que dichas actas no están sujetas a ITP ni a AJD (R. 13 de marzo de 2019)

– Suspenderá motivadamente si, atendiendo al expediente y a los datos registrales, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. La R. 21 de diciembre de 2015 considera que se mantiene en lo sustancial la situación anterior en este punto tras la Ley 13/2015. Ver también la R. 3 de octubre 2016. No es suficiente motivación la gran diferencia de extensiones (R, 17 de octubre de 2016 y R. 27 de octubre de 2017). La R, 20 de diciembre de 2016 indica que la existencia de dos descripciones literarias no impide necesariamente la inscripción. La R. 8 de enero de 2018 considera que la diferente titularidad catastral no es razón suficiente para suspender, ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad. Según la R. 26 de junio 2019, son fundadas las dudas del registrador en un exceso de cabida basado en la situación catastral cuando, consultado el histórico del Catastro, resulta un aumento notable y bastante reciente de la superficie de la finca no causalizado y con solapamiento de otra parcela catastral. La R. 16 de septiembre de 2019, con fincas en dos municipios, considera que no es suficiente duda la antigüedad de la certificación técnica acreditativa de la cabida de la finca.

Ver dudas y alegaciones del colindante (suficientes o no) al tratar del art. 199LH)

– En caso de pequeñas diferencias de cabida: resolución motivada de que no alberga dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. ¿En qué puede fundar las dudas?

 — en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita,

— en la reiteración de rectificaciones

— en que la finca proceda de actos de segregación, división o agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Ver R. 6 de marzo de 2017, por ejemplo. Pero no es siempre suficiente: Puede haber cambiado el Catastro por una adaptación numérica a la realidad del recinto R. 26 de octubre de 2017.

— en la enorme desproporción entre la superficie de la finca respecto a la de la representación gráfica, procedencia de la finca por segregación y la presentación simultánea de otras rectificaciones superficiales de otras porciones segregadas de su misma matriz (R. 30 de abril de 2019).

— En la discordancia entre la licencia, la escritura e inscripción. R. 21 de noviembre de 2019. 

– Cuando el exceso de cabida declarado no sea coincidente con la certificación catastral sino con la representación gráfica alternativa aportada, y aun cuando tal exceso superara el 20% de la cabida inscrita, ya no será necesario obtener por el interesado una previa rectificación catastral y una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que sea coincidente con la nueva cabida acreditada para su presentación al registro de la propiedad, sino que será el propio registrador el que, si la representación gráfica alternativa a la catastral cumple los requerimientos legales, remitirá la nueva representación geográfica inscrita al Catastro para que éste ultimo la incorpore y se produzca, con posterioridad a la inscripción, la coordinación entre el Registro y el Catastro. Ver, al respecto, la R. 22 de septiembre de 2015.

– Notificar de la diferencia de cabida a los titulares registrales de las fincas colindantes. Ojo: también cuando sea inferior al 5% e, incluso, cuando sea en menos (aunque, en este caso, pocos perjuicios pueden tener los colindantes).

– No se aplica la determinación de la prioridad de cargas y gravámenes (último párrafo de la regla sexta del artículo 203).

En el caso de la existencia de dudas que impidan la inscripción, éstas pueden ser despejadas o bien mediante un certificado catastral acreditativo de que existía un error catastral en la medición de la parcela o bien mediante alguno de los procedimientos que prevé la Ley 13/2015 que son o el expediente de deslinde, regulado en el artículo 200 LH, o el de rectificación de cabida que regula el artículo 201 LH o, finalmente, mediante  juicio declarativo con citación de colindantes: R. 26 de enero de 2017. La R. 18 de septiembre de 2017 viene a confirmar que los excesos de cabida pueden constatarse mediante procedimiento judicial declarativo ordinario pero deben respetarse las garantías de la Legislación Hipotecaria en cuanto a colindantes y los requisitos de georreferenciación gráfica.

Actas iniciadas antes del 1º de noviembre de 2015: La R. 6 de marzo de 2017 aplica la normativa anterior para los excesos de cabida. 

 

Artículo 202: Edificaciones y plantaciones.

Su contenido procede en muy buena medida del antiguo artículo 208 que ya preveía que estas declaraciones de obra nueva, mejoras o plantaciones, tanto podían ser títulos independientes -lo más habitual- como añadidos a otros títulos en el mismo documento.

Podemos citar como novedades:

– Se recoge de modo expreso la posible inscripción de instalaciones, incluso removibles. Aunque es interpretable, por el juego de comas, puede entenderse que se extiende a edificaciones removibles como pueden ser las casas prefabricadas o desmontables. Cobra mayor importancia la interpretación del ámbito de los inmuebles por destino del art. 334 Cc.

– Se adaptan los requisitos para su inscripción a la regulación actual, frente a un texto que había quedado anticuado.

– Nuevo requisito para las declaraciones que no se extiendan a la integridad del solar: ha de definirse la porción de suelo que ocupe mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Ha de coincidir la superficie ocupada por la edificación, según la descripción literaria del título y la que resulta de las coordenadas georreferenciadas aportadas, según la R. 2 de enero de 2019.

– Aunque en el título no se declare una modificación de obra nueva, ha de ser tratada como tal si hay significativas modificaciones descriptivas de lo construido (R. 8 de julio de 2019).

– ¿Ha de inscribirse también la representación gráfica de toda la parcela? Según el apartado 8 de la Resolución- Circular de 3 de noviembre de 2015, se necesitará también inscribir la representación gráfica de toda la parcela. Sin embargo, la R. 8 de febrero de 2016 matiza la exigencia: “Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.”

El anexo II.3 de la Resolución conjunta Catastro-Registro de 23 de septiembre de 2020 dice al respecto:

También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela.»

• La R. 20 de enero de 2020 contempla un caso de obra antigua situada cerca del linde donde hay otra construcción en una finca de concentración parcelaria.
• La R. 6 de septiembre de 2016 considera preciso inscribir la representación gráfica de toda la parcela por dudas derivadas de haber un importante exceso de cabida -aunque no se inscriba- y estar las edificaciones en linderos. 
• La R. 28 de septiembre de 2016 resolvió en el caso el registrador no había fundado suficientemente sus dudas, por lo que no exigió la inscripción de la representación gráfica de toda la finca. 
• La R. 12 de junio de 2019 no considera dudas fundadas, que exigieran la georreferenciación de la finca entera, la mera expresión de que hay un exceso de cabida de 29 metros.
• La R. 6 de febrero de 2017 no valoró suficientemente fundadas las dudas en «la mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas».
• La R. 29 de marzo de 2017 entiende que el hecho de que el colindante esté “en investigación” en el Catastro, no es bastante para sospechar que se esté invadiendo el dominio público.
• La R. 10 de abril de 2018 no considera duda suficiente la posible invasión de la colindante por el lindero derecho (de la finca, no dice la edificación) y el desplazamiento de la cartografía. La R. 14 de mayo de 2019, al observar el registrador que las coordenadas de la edificación invaden otra parcela catastral, entiende que previamente ha de rectificarse el catastro en cuanto al desplazamiento observado.
• La R. 7 de noviembre de 2016 pone como ejemplos de posibles dudas, «la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones de descriptivas que se hubieran manifestado en el título.»
• La R. 22 de febrero de 2017 acepta que una certificación municipal pueda ayudar a determinar que la edificación se encuentra realmente en determinada finca registral. Por otra parte, no relaciona el que se declaren dos cuerpos de edificación con que ello implique necesariamente una parcelación.
• La R. 2 de marzo de 2017 analiza cuándo las dudas pueden estar fundadas y no. Pueden fundarse en las dudas de identidad de la parcela catastral y de la finca registral, al pasar de rústica a urbana, sin acreditar cambio en calle y su número y alterándose superficie y linderos. 
• La R. 29 de septiembre de 2017 recoge la necesidad de inscribir también un exceso de cabida para inscribir la ampliación de obra nueva, considerando que hay solicitud implícita.
• Las RR. 23 de abril de 2019, consideran que la regla general es que la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados. Por excepción, sí será necesario cuando el registrador, en su calificación, de manera clara y suficiente, lo estime preciso para disipar dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
• La R. 16 de mayo de 2019 entiende que hay que georreferenciar la finca si no hay concordancia entre la parcela registral y la catastral y el registrador funda sus dudas, sin que baste efectuar una simple comparación aritmética, sino que es precisa una comparación geométrica espacial, que aquí no cabe realizar por las diferencias superficiales, que además exceden del 10%.

En el acta de inscripción en el folio real, el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la lista de coordenadas, que constarán en un archivo electrónico firmado por él, conforme al apartado tercero de la propia resolución-circular, y con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo.

– ¿Se aplica a las obras nuevas en construcción? Ni el artículo 202 de la Ley ni la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2016 distinguen. Ya se ha pronunciado la DG en R. de 19 de abril de 2016, indicando que no es exigible: «…dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral.» Ver opinión en el mismo sentido de Fermín Moreno Aygüadé y de Javier Oñate.

Mi opinión difiere, pues, al no distinguir la ley, no debemos distinguir nosotros salvo que existan poderosas razones de interpretación. El registrador desde el primer momento debe de conocer si la edificación en construcción se está desarrollando en su integridad dentro de la finca y que, aun siendo así, si respeta otras limitaciones como servidumbres de carreteras. Si se inscribe en construcción y, después, con el fin de obra, se ve que en parte está fuera de la finca o que no respeta esas servidumbres, ¿cómo desinscribir si el asiento está bajo la salvaguardia de los tribunales y puede haberse constituido el edificio en división horizontal e hipotecado?

Aparte de ello, se está vistiendo un santo, desnudando otro: podrán inscribirse las obras nuevas en construcción y esperar al fin de obra -que puede que nunca llegue- para la georreferenciación. Pero, con este criterio oficial, si la obra nueva en construcción se presentó para inscribir antes del 1º de noviembre de 2015 y ahora se aporta el fin de obra, habrá de exigirse la georreferenciación, lo que no hubiera sido preciso en el caso de entender que la obra ya estaba declarada a estos efectos.

He de reconocer como importante argumento a favor del criterio de la DG, el que la realidad física ¿definitiva? se producirá con la obra nueva terminada. Pero, en el proyecto de obra aprobado ya debe de constar perfectamente delimitada la superficie ocupada del terreno. Aunque sea común la existencia de pequeñas modificaciones durante el desarrollo de la obra, suelen ser de puertas adentro. Y también puede haber cambios fácticos tras el fin de obra…

Cuestión distinta es la de que se dé una imposibilidad técnica porque el Catastro no se encuentre todavía preparado para servir las coordenadas. En ese caso, mientras se desarrolla técnicamente la aplicación de la Ley, parece razonable utilizar un criterio flexible para no paralizar obras con el consiguiente coste para el ciudadano. La DG facilita mucho el cumplimiento de los requisitos legales. Ver, al respecto, esta misma R. 19 de abril de 2016 y la R. 8 de febrero de 2016: como regla general, no se precisará de un procedimiento jurídico especial.

– ¿Y respecto de obras no recientes? Estamos en las mismas: es preciso determinar esas coordenadas, salvo imposibilidad técnica. La DG admite representación gráfica sin coordenadas, dibujando sobre el plano del Catastro, R. de 19 de abril de 2016. Se refuerza ese criterio observando que el párrafo siguiente, al hablar del Libro del Edificio, excluye las obras antiguas y, en cambio, no ocurre lo mismo respecto a la georreferencia. Lo confirman la R. 8 de febrero de 2016, la R. de 19 de abril de 2016, la de 9 de mayo de 2016, la de 30 de mayo de 2016 (que resalta la especial trascendencia de la determinación de la superficie ocupada en estos casos), 21 de septiembre de 2016 y 22 de febrero de 2017, 22 de marzo de 2017, 18 de octubre de 2018 y 13 de diciembre de 2018.

– ¿Y escrituras anteriores al 1º de noviembre de 2015? Si se presentaron al Registro tras esa fecha, se les aplica íntegramente la nueva redacción del art. 202 LH. Ver la la R. 8 de febrero de 2016. 

– ¿Y a las ampliaciones de obra nueva? Como regla general, sí se aplica. Pero la R. 23 de mayo de 2016 no consideró exigible la georreferenciación si se construye una segunda planta sin alterar la superficie ocupada del terreno. Lo confirman la R. 6 de febrero de 2017 y la R. 8 de julio de 2019. En fincas con exceso de cabida declarado (aunque no se inscriba), cabe inscribir la ampliación siempre que el registrador no manifieste dudas de ubicación de la edificación dentro de la finca registral y la superficie de suelo ocupada por la edificación quepa dentro de la superficie inscrita (R. 4 de septiembre de 2019).

– La necesidad de proteger el dominio público puede exigir requisitos adicionales. Ver, por ejemplo la R. 19 de febrero de 2016, sobre edificación en terreno que linda con carretera, o la R. 4 de julio de 2019, para el caso en que pudiera afectar a la servidumbre de cauce, incluso no deslindada. La R. 19 de julio de 2019 resuelve, para los casos de obras nuevas ubicadas dentro de la zona de policía de cauces fluviales que se declaran por antigüedad o bien ha de constar que en el Plan General municipal el Organismo de Cuenca participó e informó o bien ha de obtenerse su autorización, que es independiente de la licencia municipal de edificación. La R. 25 de julio de 2019, en un caso de obra nueva antigua que linda por dos de sus vientos con zona marítimo-terrestre, no invadiéndola, pero estando de zona de servidumbres legales de tránsito y protección, exigió informe o autorización administrativos previos.

– Si no hay indicios, ni en el el registro, ni gráficos, no es preciso certificado administrativo sobre la naturaleza del terreno rústico (R. 28 de junio de 2017).

– ¿Y si se manifiesta que la edificación ocupa todo el solar? Creo que, como regla general, es exigible la georreferenciación (R. 8 de julio de 2019). La DG no exige el expediente del 199 LH si no puede ser perjudicado ningún colindante (R. 4 de enero de 2019). Sin embargo, como no es obligatoria la inscripción de la representación gráfica de la finca, podría flexibilizarse este criterio en casos en los que resulte evidente la ausencia de riesgos tales como la ubicación parcialmente fuera del recinto, ausencia de perjuicio potencial para el dominio público y coherencia con la descripción del técnico que ha de indicar la superficie ocupada por la edificación. Estas excepciones serán más propias de zonas con edificación muy consolidada. En apoyo, la R. 5 de julio de 2016.

– Se puede utilizar una escritura de subsanación para ampliar una obra nueva, si se cumplen los requisitos exigidos para ello: R. 6 de febrero de 2017. También cabe en un auto judicial por exceso de cabida: R. 14 de julio de 2017.

Requisitos técnicos. la R. 8 de febrero de 2016 suaviza las exigencias:

– La georreferenciación de la superficie ocupada deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta y que es el mismo que utiliza el Catastro (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias). Ha de coincidir la superficie del título con la del Catastro (ver R. 7 de febrero de 2017)

– No necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML. Puede realizarse por impresión en soporte papel del archivo GML obtenido de la Sede Electrónica del Catastro (RR. 14 de mayo de 2019).

– No es necesario que el técnico especifique el método usado para determinar los vértices georreferenciados de la superficie ocupada, que sólo es exigible en los casos de inscripción de representaciones gráficas alternativas (R. 17 de junio de 2019).

– Puede emitirse por un técnico diferente del que dirigió la obra: R. 7 de noviembre de 2016

– Si hay desplazamiento cartográfico cabe la representación gráfica alternativa (R. 8 de julio de 2019). El anexo II.3 de la Resolución conjunta Catastro-Registro de 23 de septiembre de 2020 dice al respecto:

«A los efectos del artículo 202 LH, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.

– “Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, dichas coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación.” La no exigencia de coordinadas casa mál con el tenor literal del segundo párrafo del art. 202.

– Parece, pues, que, en estos casos, se traslada al registrador la determinación de esas coordenadas ya que, según el apartado sexto de la Instrucción conjunta, ha de enviar esas coordenadas al Catastro. Para ello, deberá de estar dotado de los medios técnicos precisos para la conversión de la figura dibujada en coordenadas, lo que no ocurre en la actualidad. Si se da esa imposibilidad técnica, en mi opinión, mientras no se subsane, no puede paralizarse la inscripción. Se tendría que comunicar al Catastro que no se pueden enviar esas coordenadas por imposibilidad técnica y porque el interesado tampoco las ha servido conforme a la resolución de 8 de febrero de 2016. En su sustitución, se enviaría copia del plano aportado donde se haya dibujado la edificación sobre un plano georreferenciado. Pero ésta es sólo mi opinión.

– La R. 5 de julio de 2016 considera que el Registrador ha de intentar obtener las coordenadas del Catastro -y ver si son armoniosas con la descripción del título- antes de suspender. Pero si no coinciden con el título, no vale este método (R. 27 de julio de 2017 y R. 8 de julio de 2019) y la R. de 21 de junio de 2017 aclara que no cabe la remisión a las coordenadas catastrales cuando no existe coincidencia entre la superficie catastral de la parcela y la superficie registral.

– La R. 2 de noviembre de 2017 exige que coincidan título e informe técnico, y la superficie que resulta de las coordenadas catastrales, debiéndose de aclarar incluso las pequeñas diferencias que se daban en el caso (8 metros en 1344).

Aspectos procedimentales: R. 8 de febrero de 2016

– La obligada georreferenciación de la superficie ocupada no requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados

– Como excepción, sí será preciso ese procedimiento cuando el registrador en su calificación lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

– Para asegurarse de que la obra nueva se encuentra dentro de la finca no basta una comparación artimética de medidas sino que es necesario una comparación geométrica espacial, lo que a veces puede generar dudas, sobre todo en casos de fincas en las que se declaren excesos de cabida. R. 19 de julio de 2019.

– Si no se georreferencia ahora la finca en su conjunto, no cambia la situación acerca de si la finca está coordinada o si no lo está.

– Comunicaciones al Catastro. Según el apartado sexto de la Circular conjunta, en las declaraciones de obra nueva, la constitución o variación del régimen de división horizontal y  otros hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro, se remitirá la información en cinco días desde la inscripción, enumerándose su contenido, que incluye si se ha cumplido con la obligación de aportar la referencia catastral y las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada y, si el libro del edificio consta o no archivado en el Registro, incluyendo el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico.

Libro del edificio

– El libro del edificio ha de aportarse para su archivo registral.

– ¿También en los edificios en construcción? Estimo que no, por el propio contenido del libro del edificio, parte del cual supone que la obra se encuentre concluida: acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones… Refuerza lo anterior el que el destino esencial del libro del edificio es el de ser entregado a los usuarios finales.

–Conforme a la D. Ad. 2ª de la Resolución conjunta Catastro-Registro, de 29 de octubre de 2015, relativa al formato informático del libro del edificio, para facilitar su consulta, tratamiento, archivo y publicidad, conforme al art. 202 LH, y su puesta a disposición del Catastro, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el art. 7 de la Ley de la Edificación, deberá presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. Ver R. 29 de mayo de 2017. En su nota de calificación, el Registrador sugiere como otro medio fehaciente el acta notarial de manifestaciones. Creo que es una buena idea: el promotor, sin firma electrónica, podría manifestar que el cd o pendrive que exhibe- y que ha de identificarse perfectamente y hacer referencia de que está cerrado, de modo que ya no se pueda escribir sobre él-, es el que contiene el libro del edificio. El acta y el cd o pendrive deberán llevarse al Registro. El libro del edificio puede presentarse en varios archivos pues no se exige que sea solo uno (R. 17 de junio de 2019).

— Supone una reforma de gran trascendencia, pues, a través de este libro podrá accederse a una rica información que puede crecer todavía más en el futuro, debiendo tenderse a que sea electrónico y actualizado. Podrá así conocerse -o bien ahora o más adelante-, por ejemplo, la representación gráfica de pisos y elementos comunes, los mapas de suministros del edificio, requisitos de mantenimiento, memoria de materiales, limitaciones urbanísticas, calificación energética, cuentas, órganos y acuerdos… Existe normativa al respecto dispersa en diferentes CCAA, que convendría unificar.

– En el folio real de cada elemento independiente se hará constar su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro. Pero, aunque el legislador utilice esa expresión en el art. 202 LH, no se tratará propiamente de la inscripción de una representación gráfica, sino de un plano emitido por el técnico que elaboró el proyecto.

– Conforme al punto 8.2 de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo, haciendo constar en el folio real el Código seguro de verificación (CSV).

– Entiendo que ha de crearse un archivo electrónico gráfico por elemento, cada uno con su propio CSV, por lo que cada elemento de la división horizontal tendrá un CSV diferente asociado.

– Parece que tan profunda innovación será referida a las obras que se inscriban a partir del 1º de noviembre de 2015, pero no afectará sólo a las edificaciones que se dividan horizontalmente, sino a todas, salvo las antiguas.

– ¿Cuándo no será necesario el libro del edificio por la antigüedad de la obra? Considero que habrá de atenderse a la normativa específica: si ésta lo exige y desde ese momento, podrá ser exigible su aportación por el registrador como requisito para la inscripción de la obra nueva, lo que será lo más común para las posteriores al 6 de mayo de 2000, ya que el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación prevé que al Libro del Edificio se incorpore el proyecto y sus modificaciones, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Sin embargo, la R. 6 de septiembre de 2016 no lo considera exigible cuando se usa el procedimiento del artículo 28.4 TRLS (declaración de obras antiguas). En el caso, las obras eran de 2005. Sí, cuando se utiiliza el 28.1 de la Ley del Suelo, aunque las obras hayan terminado antes de esta Ley (R. 29 de junio de 2017).  La R. 20 de septiembre de 2018 lo exige para una ampliación de obra, posterior a la Ley de la edificación.

– ¿ Y si la normativa autonómica no exige en ese caso el libro del edificio o exime de su depósito? La R. 8 de septiembre de 2016 estima que, entonces, no se puede exigir. La R. 19 de febrero de 2018 indica que la disposición autonómica exonerante ha de ser expresa, no bastando el silencio. 

• La R. 26 de octubre de 2016 lo exige para un caso de autopromación porque la normativa de Castilla-León no lo exime y, en general, considera que «el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de depósito». 
• En Castilla-La Mancha sólo se exige para viviendas: R. 17 de enero de 2017, pero también en autopromoción: R. 29 de mayo de 2018.
• En Cataluña sí se exige para las viviendas en autopromoción: R. 29 de mayo de 2017.
• En Andalucía se precisa para vivienda familiar en  autopromoción: R. 7 de junio de 2017 (e indica, de paso, que también lo precisan los edificios industriales).  
• La R. 20 de septiembre de 2018 lo exige en Valencia para un caso de autopromoción.
• La R. 8 de agosto de 2019 no lo exige para construcciones que no sean viviendas en Murcia.
• La R. 3 de octubre de 2019 resuelve lo mismo para Extremadura (sólo residencial vivienda). 

– Hay una tercera excepción, estudiada por la R. 9 de enero de 2017: «construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta«, pues a ellas no se les aplica la Ley de Edificación (art. 2.2). Entiende la DG que la «escasa entidad constructiva y sencillez técnica» ha de ser certificada por un técnico.

La R. 19 de febrero de 2018 lo aplica a las obras concluidas a partir del 6 de mayo de 2000, salvo que una disposición autonómica de modo expreso exonere, pero la R. 6 de septiembre de 2016 también extiende la exención a cuando se usa el procedimiento del artículo 28.4 TRLS. 

 

Inmatriculación. Artículos 203 al 207.

Vamos a tratar de la inmatriculación en seis apartados que enumeramos:

1. Inmatriculación del dominio por expediente de dominio. Artículo 203.1
2. Inmatriculación de un derecho real, no estando inscrito el dominio. Art. 203.2
3. Otros procedimientos de inmatriculación. Artículo 204.
4. Inmatriculación por título público de adquisición. Artículo 205.
5. Inmatriculación a favor de las Administraciones Públicas. Artículo 206.
6. Inmatriculación: limitación de efectos. Artículo 207.

1. Inmatriculación del dominio por expediente de dominio. Artículo 203.1

El contenido del artículo 203 también es aplicable en parte por remisión a dos procedimientos notariales de jurisdicción voluntaria:

• procedimiento del art. 201 LH (expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos)
• Procedimiento del artículo 208 (reanudación del tracto interrumpido)

Ante quién: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes. Así pues, el Notario sustituye al Juez. Cabe un solo expediente para varias fincas del mismo registro.

Quién: Será a instancia del titular dominical de la finca. No aclara expresamente si puede ser sólo uno de varios titulares. 

Algunos casos en que procede:

– Este procedimiento puede también usarse para disipar las dudas sobre la coincidencia de la finca con una inscrita expuestas por el registrador en un previo artículo 205 LH (R. 21 de junio de 2018).

– Procede -igual que el art. 205- para inscribir fincas aisladas de un monte en mano común (R. 5 de diciembre de 2018).

– Es posible cuando sólo se quiera inmatricular una cuota indivisa y ello, a pesar de la oposición de otro cotitular (R. 15 de febrero de 2019).

– Importantes dudas del Registrador que denegó la expedición de certificación, pero la DG atendió a las alegaciones del notario que quería continuar el expediente para intentar disipar las dudas (R. 21 de febrero de 2019).

– Puede proceder aunque no coincida el titular catastral con el promoviente, ni con posibles transmitentes o adquirentes: RR. 17 de enero de 2020. 

Qué ha de aportar:

– solicitud con descripción literaria

– Título de propiedad de la finca. La R. 27 de junio de 2016  y la R. 10 de mayo de 2019 consideran imprescindible la aportación de un título formal -público o privado- que incorpore un título material de propiedad. La R. 24 de junio de 2016 no considera tal la certificación eclesiástica que antes servía como título para inmatricular. En ambas resoluciones, se indica, que, de no tenerse, hay que acudir a los tribunales (art. 204.5 LH).

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios. Si se agrupa una finca inscrita con otra no inscrita, sólo es preciso que la correspondencia se produzca en la finca agrupada (R. 20 de junio de 2018),  Cabe inmatricular una finca que corresponde con dos referencias catastrales (R. 8 de octubre de 2018)

– datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.

– Identificación de los derechos constituidos sobre la finca y las cargas con sus titulares, poseedores y arrendatarios.

Qué ha de hacer el Notario:

– Levantará acta a la que

— incorporará la documentación presentada,

– remitirá copia del acta al Registrador solicitando la expedición de certificación y solicitará anotación preventiva. Creo que el Notario siempre ha de pedir la anotación. Sin embargo, la R. 21 de noviembre de 2017 entiende, para un acta del art. 201 LH, que la petición es voluntaria, conforme al principio principio de voluntariedad de la inscripción que rige en el sistema registral español. Si no se pide, deberá aquilatarse el ahorro que supone (arancelario y, quizás, fiscal) con el riesgo que se asume, atendiendo al principio de prioridad.

– Recibida la comunicación del Registro con la certificación y de que se ha extendido anotación, el Notario notificará a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración responsable del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.

– Insertará un edicto gratuito en el BOE y, potestativamente en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

– Notificará a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Ver R. 4 de febrero de 2016. Para notificar a colindantes, la R. 6 de marzo de 2017 considera que se puede utilizar el acta de notificaciones del art. 202 RN. Si las parcelas catastrales colindantes estan “en investigación”, la notificación debe efectuarse al Director General de Patrimonio del Estado, sin que quepa la notificación a otro órgano de la administración estatal (R. 20 de junio de 2019). Sin embargo las RR. 17 de enero de 2020 utilizan una expresión más genérica: «notificación a la Administración que tramita el citado procedimiento» 

– Ver la didáctica R. 23 de abril de 2018 que aclara el régimen de notificaciones. Su contenido lo hemos recogido al tratar del artículo 201 LH. La R. 12 de junio de 2018, en un caso en que un lindero aparece en el Catastro como «herederos de…», admite que valga la notificación a las personas que el interesado manifieste que son dichos herederos, constando así en el acta.

– ¿Y si lo colindante es un edificio en régimen de división horizontal? Si son muchos vecinos y cada uno con su/s acreedor/es hipotecarios, entiendo que ha de buscarse una solución flexible para no abortar este procedimiento. Ya que, lo que puede afectar fundamentalmente a colindantes es la no invasión de su solar, podría aplicarse por analogía la solución del art. 199: notificación al representante de la comunidad de propietarios. 

– Durante un mes recogerá alegaciones y pruebas escritas presentadas por cualquier interesado. Podrá también intentar disipar las dudas del registrador sobre la identidad de la finca o si está en todo o en parte inmatriculada. Ver R. 27 de junio de 2016 donde la DGRN califica la consistencia o no de esas dudas.

– Dará por concluso el expediente, archivando actuaciones si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Sin embargo, el oponente ha de presentar algún indicio de prueba por escrito (R. 13 de julio de 2017). Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca. Si da por concluida el acta, no puede el abogado de la parte intentar seguir, pidiendo él de nuevo certificación (R. 22 de noviembre de 2017). También puede oponerse el Servicio de Costas si colinda con el dominio público marítimo terrestre (R. 4 de octubre de 2018).

– En otro caso, levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados.

– Remitirá copia del acta al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

Qué ha de hacer el Registrador:

— expedirá en quince días certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita, tras consultar su archivo, tanto literario como gráfico en soporte papel o informático, una vez que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:

a) La correspondencia de descripciones entre el título de propiedad aportado y la certificación catastral. Dice correspondencia, no identidad. En caso de agrupación de finca inscrita y no inscrita, basta que la coincidencia esté en la finca ya agrupada (R. 20 de junio de 2018)

b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.

c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. Parece que puede emitir certificación con dudas: ver R. 27 de junio de 2016, tema muy opinable, pudiendo haber atendido el Centro Directivo al caso concreto en el que no se siguió estrictamente el procedimiento. Ver R. 1 de junio de 2017 (referida a un expediente de dominio judixial): certificación negativa inicial pero calificada negativamente por registradora distinta al encontrar dudas sobre la coincidencia de la finca con otra inscrita. Ver R. 21 de febrero de 2019 en la que el registrador denegó la expedición de certificación por considerar que era parte de una finca inscrita y la DG atendió a las alegaciones del notario de seguir el expediente para disipar las dudas. 

— si tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión de fincas de dominio público no inmatriculadas, según información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, las notificará para que informen en un mes.

— Si practica la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, remitirá al Notario la certificación. Tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique. No se dice que sean días hábiles, pero deben de serlo por aplicación del art. 109 RH y, porque en muchos de los plazos de la Ley Hipotecaria nada se dice, a pesar de ser efectivamente hábiles, como los 60 del asiento de presentación (art. 17).

— Si deniega la anotación, ha de motivarlo y comunicar al Notario para que archive las actuaciones. Ha de denegar si la Administración informante sobre el dominio público se opone y parece que ello no es recurrible.

Nota: El Notario solicita dos cosas al Registrador, certificación y anotación. Parece que, salvo casos particulares en que falte alguna circunstancia para el asiento, el Registrador ha de practicar ambas o ninguna. Si no considera que deba emitir la certificación, tampoco ha de anotar y la nota de calificación ha de centrarse en la negativa a anotar, no en la negativa a emitir certificación. La calificación podría ser objeto de recurso, por ejemplo, por no haberse motivado debidamente lo fundado de las dudas. Pero de no presentarse recurso, las actuaciones se han de cerrar, pudiendo el interesado acudir a la vía jurisdiccional. De todos modos, en la R. 27 de octubre de 2017, referida a un procedimiento de rectificación de cabida del art. 201 LH, el registrador emitió la certificación, pero suspendió la anotación, lo que fue recurrido, sin que la DGRN haya reconvenido de modo expreso que no se hubiesen unido certificación y anotación. La DGRN ordena la práctica de la anotación pues las dudas iniciales pueden disiparse por las pruebas y documentación que se incorporen al expediente. Y la R. 21 de noviembre de 2017 entiende que puede solicitarse sólo la certificación y no la anotación, que sería voluntaria.

– Calificar el acta definitiva para extender la inscripción del derecho de dominio, con efectos desde el asiento de presentación. Si se tomó anotación preventiva –que será lo habitual-, se convertirá en inscripción definitiva.

– Si en el expediente aparecieran cargas, previa calificación, las inscribirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia.

– Ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos.

– Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto.

– A efectos meramente informativos, se utilizará un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

– No admitirá la tramitación de otro procedimiento simultáneo que afecte de forma total o parcial a la finca.

Los interesados mantendrán la facultad para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En concreto, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los interesados que se hubieran opuesto, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Este procedimiento de inmatriculación no tiene la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH.

* Ver apuntes de Enrique Rojas Martínez de Mármol

Ver El título de adquisición en el expediente notarial de dominio. Antonio Jiménez Clar.

 

2. Inmatriculación de un derecho real, no estando inscrito el dominio. Art. 203.2

Como la inscripción es voluntaria, no se puede imponer la inmatriculación del dominio a un particular y a su costa y, por ello, se dictan reglas para que el titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas pueda solicitar la inscripción de su derecho. La resolución positiva del expediente implica la inmatriculación de la finca con inscripción del dominio, aunque no intervenga el propietario.

– El titular del derecho real ha de presentar al Registro su título, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción.

– Tras la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que inscriba su propiedad.

– Pasados 20 días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que los pida a la autoridad que custodie los archivos. Si resulta infructuoso, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley.

– En su caso, el Registrador inscribirá el dominio y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real si no ha caducado.

– El Registrador dará por concluido el procedimiento si se le acredita interposición de demanda.

 

3. Otros procedimientos de inmatriculación. Artículo 204.

En buena técnica, el contenido de este artículo debería ser posterior al resto de artículos sobre inmatriculación. Si no es así tal vez se deba al deseo del Legislador de no desubicar al artículo 205 de su contenido original y porque el 206 entra en vigor en momento diferente.

Puede obtenerse la inmatriculación también en los siguientes supuestos:

1.º Fincas aportadas a expedientes de transformación o equidistribución urbanística. Ha de aportarse el título que proceda para inscribir las fincas de resultado. Ver art. 6 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo.

2.º Fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentración parcelaria. La R. 20 de abril de 2017, para un caso de concentración parcelaria, no exige total coincidencia con el catastro al no tratarse propiamente de un caso de inmatriculación. La R. 8 de mayo de 2017 admite la representación gráfica alternativa.

3.º Fincas objeto de expropiación forzosa. Ver art. 53 Ley de Expropiación Forzosa y art. 24 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo.

4.º Fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde. Ver art. 53 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

5.º En virtud de sentencia que ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, con las garantías de dicho artículo (ver R. 28 de noviembre de 2018, sentencia de juicio declarativo por prescripción adquisitiva)

Nota: de todos modos, la calificación de este documento tendrá los límites del art. 100 RH, aunque se hagan mayores especificaciones al respecto, que parecen dirigidas al Juez. Ver R. 27 de junio de 2016, que remite a este procedimiento cuando se carezca de título formal y material. La R. 24 de junio de 2016 no considera título la certificación eclesiástica que antes servía para inmatricular. La R. 7 de marzo de 2018 no considera título inmatriculador un Auto aprobatorio de la avenencia alcanzada entre las partes en un procedimiento de conciliación instado ante el juez de Paz, siendo el título material de adquisición la usucapión extraordinaria ganada por una de las partes.

Estos procedimientos de inmatriculación tienen la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH, salvo el del apartado 5º.

La R. 17 de febrero de 2017 considera aplicable el artículo 204.5 a los excesos de cabida. Y la R. 27 de septiembre de 2018 permite mediante juicio declarativo la rectificación de descripción y defecto de cabida.

Obligaciones comunes del Registrador:

– Catastro.  Si no han sido creadas previamente las parcelas catastrales correspondientes, el Registrador remitirá al Catastro copia de la representación gráfica aportada, para que éste le devuelva las referencias catastrales de las fincas y su representación gráfica catastral indicando si la finca ha de entenderse coordinada. Nota: aunque no se diga de modo expreso, esa coordinación debe de ser calificada por el Registrador.

– Edicto. Una vez practicada la inmatriculación, el Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos. ¿Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto? No se dice nada, pero hay una clara analogía con la regla séptima del art. 203.

– Servicio en línea. Tampoco se dice nada de la utilización del servicio en línea, pero no dejan de ser “fincas que  fueran  afectadas  por procedimientos de inmatriculación” a las que alude el apartado sexto de la Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015.

 

4. Inmatriculación por título público de adquisición. Artículo 205.

Ver archivo autónomo para este artículo (la diferencia es un índice propio)

A) Título público traslativo.

Las redacciones anteriores de los arts. 205 y 199 aludían a la adquisición, no a la transmisión. Aunque se pudieran considerar dos caras de la misma moneda, cabría pensar que la nueva redacción vetaba títulos determinativos como la disolución de comunidad que había sido aceptada por la DGRN.

No ha sido así, pues la DGRN mantiene sus planteamientos permisivos. Concretamente…

La DGRN acepta:

– La R. 1 de julio de 2016 admite la disolución de comunidad ordinaria como título inmatriculador, si no está expresamente fabricado (en el caso había dos años de diferencia con el anterior). Previamente lo había apuntado la R. 12 de mayo de 2016.

– La adjudicación a cada propietario de su respectivo elemento privativo en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, habiendo sido promovida la construcción en régimen de la llamada «comunidad valenciana» es título público traslativo a los efectos de la inmatriculación. R. 12 de mayo de 2016..

– La R. 27 de julio de 2018 acepta también como título inmatriculador la aportación a la sociedad de gananciales. Incluso la R. 19 de julio de 2019 permitió inscribir una agrupación de tres fincas (dos de ellas no inmatriculadas, sin superficie, aportadas a la sociedad de gananciales en el título previo) con un certificado catastral global.

No acepta:

– La instancia de heredero único no se puede utilizar como título inmatriculador: R. 14 de diciembre de 2016. 

B) Título público previo 

El título previo también ha de ser público, por lo que ha de preferirse por jerarquía a la mera exigencia de documento fehaciente del art. 298 RH (derogado tácitamente). El hablar de adquisición, como en la redacción anterior, respecto a este título previo, da pie a la DGRN para una interpretación más benigna.

Vale:

– La R. 5 de mayo de 2016 no ve problemas a una aportación a la sociedad de gananciales, siempre que conste la causa.

– La R. 1 de junio de 2017 admite la disolución de comunidad como título previo, pues estima que cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior.

– La R. 5 de septiembre de 2018 considera que el título público previo al inmatriculador no ha de ser necesariamente el adquisitivo, sino que puede ser declarativo o probatorio de dicha adquisición anterior, la cual puede carecer de soporte documental. 

– Los falsos casos de «ius transmissionis», por haber existido una evidente aceptación tácita. La R. 28 de septiembre de 2018 analiza respecto a bienes sin inmatricular procedentes de los padres de la ahora causante si hay ius transmissionis, que sólo implicaría actualmente una transmisión, o si ha habido dos transmisiones. La DGRN admite que la última causante había aceptado tácitamente en vida la herencia de ambos padres, al “liquidar el impuesto sucesorio de éstos y catastrar a su nombre, todas las fincas” y haber tenido un gran número de años la administración de los bienes, por lo que existen dos transmisiones que permiten inmatricular.

No vale:

– La R. 29 de septiembre de 2017 entiende que no vale el documento privado previo, aunque tenga fecha fehaciente anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

– El ius transmissionis puro. En la R. 15 de noviembre de 2019 se confirma la suspensión, porque no se acredita que el causante de la misma tenga un título anterior de adquisición al no haberse justificado la aceptación tácita de la segunda causante.

Acta de notoriedad.

La importante R. 19 de noviembre de 2015 permite acudir al acta de notoriedad, aunque no aluda a ella el art. 205, en la que el notario deberá emitir, si lo estima conforme a derecho, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha (al menos anterior en un año al otro título).

Ha de tramitarse conforme a las reglas del art. 209 Reglamento Notarial. 

– La R. 11 de junio de 2018 considera que el juicio de notoriedad del notario sobre la pertenencia íntegra del bien a la testadora y sobre la antigüedad superior al año es suficiente, sin que sean exigibles mayores precisiones.

– Sobre competencia notarial por razón del territorio y flexibilidad en caso de islas, ver R. 8 de octubre de 2018

– El acta puede ser de la misma fecha que el título inmatriculador en sí: R. 4 de mayo de 2016.

– La R. 3 de octubre de 2016, la R. 11 de octubre de 2016 y la R. 27 de febrero de 2018 indican que el acta anterior a la entrada en vigor de la Ley ha de calificarse conforme a ésta.

C) Diferencia de un año.

Debe de haber un año de diferencia entre ambos títulos. Se trata así de dificultar la fábrica de títulos para inmatricular.

No se cumple la exigencia de la diferencia de tiempo con esperar un año para la presentación en el Registro. Ni siquiera, para títulos otorgados antes de la entrada en vigor de la ley (R. 1 de febrero de 2017).

– En caso de herencia, como título previo, las R. 14 de noviembre de 2016, R. 1 de junio de 2017 y 7 de noviembre de 2018 permiten atender a la fecha del fallecimiento en vez de a la de la partición, por lo que valdría una escritura de la misma fecha que documente la herencia de una persona fallecida hace más de un año, siempre que no se trate de títulos «fabricados ad hoc» (R. 13 de septiembre de 2018). 

– La R. 16 de noviembre de 2017 considera que se cumple el año cuando el heredero vendió en documento privado antes del año desde el fallecimiento del causante, pero se formalizó la escritura de compra después. 

– El acta de notoriedad puede ser de la misma fecha que el título principal. R. 4 de mayo de 2016.

D) Descripción: comparativa entre los dos títulos:

El art. 205 dice: «siempre que haya Identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador».

Aunque el legislador hable de “identidad”, de interpretarse en términos estrictos esa expresión, entraría en contradicción cuando añade “a juicio del Registrador”, pues poco juicio podría emitirse si no se puede cambiar ni una coma. Por tanto, la identidad no ha de ser absoluta. En tal sentido la R. 21 de abril de 2016 entiende que basta una identificación razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca.

Claramente ha de coincidir la ubicación, entendida en términos no estrictos. ¿Pero la superficie y los linderos han de coincidir exactamente? Parece totalmente excesivo, pues los colindantes pueden haber cambiado en ese año y haber pequeñas correcciones de superficie –pongamos que inferiores al 5%- para acomodar la medida, por ejemplo, al Catastro. 

Puede haber, incluso, un título de rectificación de la descripción anterior otorgado por los mismos firmantes (R. 4 de mayo de 2016).

Si el juicio del registrador es adverso a la identidad, debe motivarlo en la calificación:  R. 21 de abril de 2016 (no es suficiente que alegue alteraciones catastrales históricas si no lo desarrolla) y R. 12 de mayo de 2016 (no vale sólo constatar diferencia de metros u otro dato descriptivo).

Qué ha de coincidir:

• la ubicación
• la delimitación geográfica perimetral de la finca,

Resoluciones:

– La R. 9 de mayo de 2016 acepta doctrina previa: «Lo que sí ha de tenerse en cuenta, a la hora de interpretar el grado de identidad que se exige legalmente, es que, como se señaló en la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, según criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral.«

Qué no es preciso que coincida:

• diferencias constructivas
• identidad del titular catastral
• la superficie exacta

Resoluciones:

–  La R. 10 de octubre de 2017  valora que, a pesar de las diferencias, el segundo título coincide con el Catastro.

– La R. 31 de octubre de 2018 admite una amplia flexibilidad comparativa de superficies (más de 1000 metros en una finca de 16.000).

– Según la R. 21 de abril de 2016 basta, para las fincas colindantes y nombres de Partidas, una «coincidencia razonable».  

E) Descripción: comparativa entre la última escritura y el Catastro:

Ha de haber Identidad, según el art. 205 «en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto»

Como hemos visto que la identidad entre los dos títulos queda en «identificación razonable», ello permite un efecto muy beneficioso: que la descripción del nuevo título podría acomodarse como un guante a la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Con la expresión “y en todo caso”, el Legislador marca dos grados de exigencia de identificación siendo el más estricto el que resulte de hacer la comparación con el certificado catastral. 

Ahora bien, ¿esa identidad más estricta ha de ser total? Veremos que tampoco es así.

No se considera que rompan esa identidad:

• no coincidencia del titular catastral
• una discrepancia de secano a regadío
• que en una finca rústica el Catastro considere urbana una parte
• por no coincidencia de linderos literarios
• no coincidencia de titulares colindantes
• por diferencias en construcciones
• por estar la propia parcela catastral o una colindante «en investigación».

Resoluciones:

– Según la R. 7 de abril de 2017 y R. 7 de noviembre de 2017, la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere exclusivamente a la descripción de la finca y no a la titularidad catastral, que incluso puede estar «en investigación».

– Según la R. 14 de noviembre de 2018 no es imprescindible que coincidan los titulares de las fincas colindantes.

– La R. 21 de enero de 2020 confirma el defecto porque la superficie de la finca en la escritura es distinta de la que aparece en el Catastro

Momento de la identidad:

La identidad ha de darse en el momento de la inmatriculación, no en el momento de otorgar la escritura. A veces el Catastro, manteniendo la geometría georreferenciada de la parcela, modifica datos alfanuméricos. Puede sustituir, por razones de congruencia, la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica.

En casos como este, se puede generar inseguridad si una certificación vigente incorporada a la escritura después resulta no válida, pero no hay más remedio que optar por esta solución, porque, en caso de aceptarse la certificación del título, no sería posible decir en el asiento que la finca queda coordinada a la fecha del asiento, porque no sería así. Dice el artículo 10 LH: «haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro«. La «fecha correspondiente» ha de entenderse que es la del asiento, porque sino, se conculcaría la filosofía general de la ley, generándose una discordancia ya desde la propia inmatriculación.

Para paliar estos casos, de modificación catastral producida entre el otorgamiento de la escritura y la inmatriculación, la DGRN admite muchos medios de adaptación como:

• el acta de notoriedad,
• la diligencia del artículo 153 RN,
• instancia con firma legitimada: si la modificación catastral motiva una incongruencia con el título, la R. 12 de mayo de 2016 acepta una simple instancia con firma legitimada o ante el registrador en la que el interesado consienta la inscripción con la superficie geométrica de la parcela catastral.
• comparecencia ante el propio registrador, quien también puede y debe de oficio examinar el contenido del Catastro (R. 12 de mayo de 2016), incluso los antecedentes catastrales para comprobar que no han existido alteraciones en la perimetría del inmueble (R. 5 de junio de 2019 y R. 12 de mayo de 2016). 

Duración de la certificación.

La certificación ha de ser la actual, y la puede consultar el Registrador antes de inscribir (creo que, incluso, debe). Recordemos que la certificación catastral tiene un máximo de un año de vigencia, según el art. 84.2 Ley del Catastro.

– La R. 12 de mayo de 2016 no acepta una certificación de 2009 totalmente coincidente con el título, porque la obtenida por la registradora en 2016 era distinta en cuanto a la geometría de la finca y superficie.

– La R. 4 de octubre de 2019 considera que la actuación de la registradora al obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada era plenamente correcta, al haber transcurrido el año de vigencia de la certificación catastral.

– La R. 21 de abril de 2016 no permite suplirla por una certificación catastral descriptiva literal pero no gráfica.

– La R. 3 de octubre de 2016 reitera que no cabe representación gráfica alternativa y que la certificación ha de ser la actual, lo que debe consultar el registrador. 

– Puede aportarse después de la escritura (R. 8 de mayo de 2019).

– No se admite representación gráfica alternativa a la catastral, la cual ha de ser plenamente coincidente con el título, por lo que, de ser necesario modificar el Catastro, hay que promover la rectificación catastral con carácter previo a la inscripción (R. 7 de junio de 2019). Pero la R. 22 de septiembre de 2017 admite excepcionalmente el uso de representación gráfica alternativa para inmatricular una cueva.

Qué superficie se inscribe:

La superficie que se inscriba será la que arroje la representación gráfica, que no suele coincidir exactamente con la de la certificación catastral, pues ésta suele redondear. Ver R. 8 de noviembre de 2019.

– La R. 18 de abril de 2016 exige, también tras la reforma, «coincidencia total y absoluta en relación a la superficie del suelo» entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, aunque esté derogado el artículo 53.7 de la Ley 13/1996.

– La certificación catastral que se utilice para comparar ha de estar vigente y ser la más reciente (incluso  puede ser posterior a la de la escritura o sentencia). Ver R. 4 de octubre de 2019.

– La R. 20 de junio de 2017, relativa a una cueva, reconoce la posibilidad de inmatricular volúmenes concretos, dejado fuera otros volúmenes sobre la misma superficie. 

F) Falta de previa inscripción.

Dice el segundo párrafo del articulo 205: «El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.»

Así pues, el Registrador, tras su verificación, no le han de quedar dudas fundadas sobre la coincidencia, aunque sea parcial, de la finca que se describe en el título con otras ya inmatriculadas.

No debe de ser escueto en su nota apuntando todas las pistas observadas tras la comparación literaria y geométrica, atendiendo al catastro actual y, en su caso al histórico, al programa gráfico auxiliar y otras fuentes gráficas, a coincidencias de titularidades, tamaño del inmueble o a la vigilancia de grandes fincas matrices que pueden quedar en el Registro, etc.

Para resolver las dudas, puede acudirse al expediente de dominio notarial del artículo 203 LH o a un juicio declarativo. R. 22 de mayo de 2018 y la R. 21 de junio de 2018. Aparte de la posibilidad de recurrir la calificación, claro está.

A veces, habrá que rectificar previamente la cartografía catastral desplazada.

Dudas fundadas

– La R. 24 de enero de 2017 admite que sean dudas de coincidencia literaria, sin que necesariamente hayan de ser gráficas.  

– La R. 30 de enero de 2018 admite la argumentación de la registradora relativa a coincidencias en localización, linderos y titularidad.

– En la R. 22 de mayo de 2018 la registradora alegó que la finca procede de una finca matriz inscrita o de alguna de las cuatro segregadas de la matriz.

– En la R. 21 de junio de 2018. se identifica la finca registral que puede coincidir con la que se pretende inmatricular y se exponen una serie de circunstancias, atendiendo también a los títulos presentados, como misma localización, procedencia de la misma titularidad que la inscrita y la coincidencia del lindero poniente, lo que determinan que pueda tratarse de una porción segregada de la expresada finca inscrita de mayor superficie.

– En la R. 5 de diciembre de 2018 las dudas de la registradora se basaban en coincidir parcialmente con otra de mayor cabida.

– Si la finca catastral es inferior a la unidad mínima de cultivo, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad: R. 9 de mayo de 2018.

Dudas no suficientes:

– Si las dudas no se fundan en la nota de calificación, ésta será revocada (R. 24 de abril de 2019).

– Sin embargo la R. 31 de mayo de 2017, ante coincidencias en calle y número, pero con distinta referencia catastral, no consideró fundadas las dudas.

– La R. 11 de octubre de 2019 resolvió que, para denegar una inmatriculación, no basta señalar sólo que ya existe otra finca registral con el mismo número de referencia catastral.

G) No invasión de Dominio público:

Dicen al respecto los párrafos tercero y cuarto del art. 205: «Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

Así pues:

• Ha de consultar la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, preferiblemente a través de la aplicación auxiliar, pero no exclusivamente.
• Ha de notificar a la entidad u órgano competente acompañando el certificado catastral
• Si recibe informe positivo, ha de entenderse que las dudas quedan disipadas (entiendo que salvo casos de flagrante error en el informe).
• Si recibe informe negativo, no puede inmatricular, aunque el dominio público esté sin deslindar.
• Si no recibe informe, puede seguir teniendo dudas fundadas, aunque dicha ausencia puede facilitar que se le disipen las dudas. La ausencia de informe no implica silencio positivo. Ver para el art. 199, la R. 5 de julio de 2018.
• Las dudas sobre una posible invasión del dominio público han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente (R. 18 de septiembre de 2019).
• A veces, habrá que rectificarse previamente la cartografía catastral desplazada.

Resoluciones:

– Si puede afectar a fincas no inmatriculadas de dominio público, según información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, las notificará para que informen en un mes (R. 7 de noviembre de 2017).

– R. 15 de marzo de 2016 sobre finca que atraviesa vías pecuarias. 

– R. 4 de enero de 2017, vías pecuarias y exceso de cabida.

– R. 30 de junio de 2017, invasión de la línea de costa.

– R. 8 de octubre de 2018, si es finca colindante con zona de montes protegidos o con carreteras. Esta R. dice que, si no se emite en plazo no quiere decir que haya silencio positivo y el registrador puede seguir albergando dudas de la invasión del dominio público.

– La R. 22 de enero de 2019 se refiere a finca que colinda con un río e informe contrario de la Administración, que impide la inscripción, aunque esté sin deslindar.

– Según la R. 24 de abril de 2018, si la cartografía catastral puede ser errónea por estar desplazada hay que rectificar previamente dicha cartografía si existen dudas de invasión del dominio público (en el caso, la finca linda con caminos).

– Según la R. 18 de septiembre de 2019, la mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una finca ha sido destinada a viales, no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos. 

H) Cuotas indivisas.

Dice el artículo 205 «siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona».  Al hacer hincapié en los derechos y no en la finca, parece dar pie a la inmatriculación de una cuota indivisa del dominio como hasta ahora, aunque plantee muchos problemas prácticos. En parte contradice lo anterior el que el segundo párrafo comience: «El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna».

Se podrían cohonestar interpretando que sólo es propia inmatriculación la primera vez que accede la finca como realidad física al registro. Según este planteamiento, las posteriores inscripciones de cuotas indivisas diferentes se harían sobre una finca ya inmatriculada.

De todos modos, al ser la inmatriculación uno de los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica, decae el riesgo de que, en el futuro, a la inmatriculación de otra cuota indivisa se le abra por error nuevo folio registral, ya que la aplicación gráfica avisará de la existencia de la anterior finca.

– Las R. 7 de noviembre de 2018  y R. 15 de noviembre de 2019 tratan casos de inmatriculación de una cuota indivisa.

– La R. 19 de diciembre de 2019 admite la inmatriculación de sólo algunos elementos de la propiedad horizontal, pero ha de georreferenciarse todo el solar, inscribir la obra nueva y el régimen de propiedad horizontal.

– La R. 28 de mayo de 2018 aplica el principio de prioridad cuando hay pendiente de despacho otro título que alude a la misma parcela catastral.

I) Aspectos procedimentales:

Títulos previos.

• No cabe exigir un tercer título. La R. 25 de julio de 2018 entiende que no cabe exigir que los transmitentes, además de acreditar su título previo de adquisición, que puede ser declarativo, deban acreditar el título público de aquellos de quienes han adquirido los titulares previos (sería un tercer título). Sólo cabe pedir el anterior (R. 7 de noviembre de 2018).
• El título previo ha de aportarse al Registrador, no siendo suficiente una mera reseña por el notario (R. 7 de junio de 2019).
• El acta de notoriedad puede hacer las veces del título previo. Ver su apartado.
• Los dos títulos materiales pueden constar en el mismo documento público. R. 15 de noviembre de 2019. 

Subsanaciones.

• Puede haber un título de rectificación de la descripción anterior otorgado por los mismos firmantes (R. 4 de mayo de 2016).
• La R. 16 de julio de 2018 analiza el alcance de posibles subsanaciones del título previo por la mera intervención del notario (art. 153 RN). Pero no puede por sí solo modificar la superficie para adaptarla a la del Catastro (R. 23 de agosto de 2019). 

Catastro.

• Hay que promover la rectificación catastral con carácter previo a la inscripción, pues la representación gráfica catastral ha de ser totalmente coincidente con el título en el momento de la inmatriculación. (R. 7 de junio de 2019).
• No se admite representación gráfica alternativa a la catastral, Pero la R. 22 de septiembre de 2017 acepta excepcionalmente el uso de representación gráfica alternativa para inmatricular una cueva.
• Según la R. 24 de abril de 2018, si la cartografía catastral puede ser errónea por estar desplazada hay que rectificar previamente dicha cartografía si existen dudas de invasión del dominio público (en el caso, la finca linda con caminos).
• Si la finca catastral es inferior a la unidad mínima de cultivo, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad: R. 9 de mayo de 2018.
• La certificación catastral puede aportarse después de la escritura (R. 8 de mayo de 2019).

J) Tras calificación positiva:

Dice el último párrafo del artículo 205: «En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.«

Si el Registrador califica positivamente, inscribirá e, inmediatamente:

— Notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente (todavía no se ha desarrollado). Mientras, puede entenderse que ha de hacerlo en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados:

• al poseedor de hecho,
• a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos,
• a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes
• al Ayuntamiento en que esté situada la finca. No es un edicto.
• si se inmatricula una cuota indivisa, a los copropietarios, aunque no sean conocidos

— Ordenará la publicación del edicto que refleje los datos de las fincas que resulten del expediente, su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos. ¿Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto? No se dice nada, pero hay una clara analogía con la regla séptima del art. 203 en que sí se exige.

— y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas.

No se contempla la notificación a la Administración responsable del dominio público a la que pidió informe y no lo emitió. 

Puede observarse que el artículo 205 prevé la notificación después de practicada la inscripción y que ésta implica también la inscripción de la representación gráfica. Esta solución es distinta de la prevista en el art. 199 en el que la notificación es previa a la inscripción. Tal vez haya pensado el legislador en que, en estos supuestos de inmatriculación, hay limitación de efectos durante dos años cara a terceros, aunque en el art. 207 se hace remisión al art. 34 LH, no al art. 38. 

K) Cuándo ha de calificar negativamente

Ha de calificar negativamente si la Administración afectada por el dominio público manifestase su oposición a la inmatriculación.

También, si en general tiene dudas sobre la coincidencia con alguna finca ya inmatriculada, o sin inmatricular de dominio público. Las dudas han de estar fundadas, bien explicitadas en la nota de calificación y pueden ser objeto de recurso, pues no debe supeditarse la inmatriculación a la discrecionalidad.

Lamentablemente el legislador no da pautas para determinar cuándo están fundadas esas dudas como ocurre para los casos de modificaciones de cabida. El Registrador, al respecto, aparte de la cartografía catastral -actual e historica-, puede utilizar los medios auxiliares de calificación a los que alude el art. 9, que cobra un especial valor si la cartografía catastral en la zona tiene carencias.

L) Posibilidades del interesado

En caso de que las dudas fundadas impidan la inmatriculación, el interesado puede… 

• instar la intervención de un registrador sustituto
• recurrir la calificación ante la DGRN o ante el Juez de Primera Instancia competente que, en juicio verbal, decidirá sobre la inmatriculación,
• instar un procedimiento judicial declarativo ordinario finalizado con Sentencia,
• o bien acudir al procedimiento más específico del expediente de dominio notarial para inmatriculación de fincas regulado en el artículo 203 LH, tal y como permite el artículo 198 LH.

Ver, al respecto, la  R. 24 de enero de 2017, que enumera procedimientos alternativos: 

Ya no es posible acudir al procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 RH ante el Juez de Primera Instancia, pues tales artículos la DGRN los considera derogados por la Ley 13/2015.

M) Derecho transitorio.

Por la Disposición Transitoria, sólo se aplicará el procedimiento anterior si el título estuviese presentado antes del 1 de noviembre de 2015.

Resoluciones:

– La R. 1 de julio de 2016 aplica esta disposición transitoria a todos los procedimientos anteriores del Título VI, salvo los de inmatriculación (en el caso, un acta de exceso de cabida). 

– La R. 1 de febrero de 2017 no admita que, por derecho transitorio, se acepten títulos de más de un año, pero simultáneos en el tiempo.

 

5. Inmatriculación a favor de las Administraciones Públicas. Artículo 206.

Este artículo entró en vigor el 26 de junio de 2015.

El precepto no sólo regula la inmatriculación, sino la reanudación del tracto y otras operaciones registrales que tienen el denominador común del uso de documentación administrativa.

La variación más llamativa es la desaparición del privilegio que compartía la Iglesia Católica con las AAPP desde 1946 para poder inmatricular por este procedimiento especial y que sobrevivió a la reforma de 1996. La E. de M. razona la situación anterior, alegando que en 1946 había un contexto socioeconómico muy diferente del actual, influenciado aún por los efectos de las Leyes Desamortizadoras y la posterior recuperación de parte de los bienes por la Iglesia Católica, en muchos casos sin una titulación auténtica. La reforma del Reglamento Hipotecario de 1998 permitió la inscripción de los templos destinados al culto católico, por lo que han transcurrido 17 años en los que ello ha sido posible. También es de destacar que, según el art. 16 de nuestra Constitución, ninguna confesión tendrá carácter estatal. Ver R. 17 de febrero de 2016: se aplica la nueva legislación aunque se haya presentado inicialmente el título bajo la legislación anterior. Lo confirma la R. 28 de junio de 2017.

Quiénes. Pueden usar este procedimiento especial las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas. Podríamos tomar prestado el concepto del art. 2 LRJAPyPAC que se centra en la Administración del Estado, de las CCAA y las Entidades de la Administración Local. En la misma línea el artículo 2 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas. 

En la redacción anterior, se aludía a las tres administraciones territoriales (Estado, la Provincia, el Municipio) y a las Corporaciones de Derecho público (a las que ahora no se alude expresamente). Se sustituye la expresión de servicios organizados, que no exigía personalidad propia y estaban referidos sólo al Estado, por entidades con personalidad jurídica conectadas con cualquiera de las tres administraciones territoriales.

Ver Resolución de 10 de febrero de 2009 (título procedente de la Agencia Tributaria) y Resolución de 9 de abril de 2014 (título proveniente de la Autoridad Portuaria). La R. 11 de octubre de 2016 en un caso de deslinde administrativo, trata sobre inmatriculaciones pero sólo marginalmente.

La R. 23 de enero de 2018 rechaza una certificación de dominio derivado de una expropiación, emitida por una Confederación Hidrográfica, al existir indicios -que enumera- de formar parte de otra mayor ya inscrita.

La R. 24 de mayo de 2018 no permite usar este medio a una comunidad de regantes al no ser Administración Pública Institucional. Se analizan otros casos.

Por la Disposición Transitoria, sólo se aplicará el procedimiento anterior si el título estuviese presentado antes del 26 de junio de 2015.

Documentación a aportar:

– título escrito de dominio, cuando dispongan de él,

– certificación administrativa librada por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración del inmueble con los requisitos que se indican, más detallados, al incorporar en parte el desarrollo del Reglamento Hipotecario, artículos que la DGRN considera tácitamente derogados en R. 17 de noviembre de 2015.

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca. Si la finca carece de ella, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, más informe del Catastro. Según la R. 25 de septiembre de 2017, no es obstáculo que la parcela se encuentre en el Catastro «en investigación«, considerando derogado tácitamente el art. 298 RH (ver R. 19 de noviembre de 2018).

Qué ha de hacer el Registrador:

– Verificar que todo o parte de la finca no esté inscrita a favor de persona alguna. Si lo estuviese, denegará y enviará certificación a la Administración solicitante.

– Si inscribe, ordenará la publicación del edicto que refleje los datos de las fincas que resulten del expediente, su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE.

– Nota marginal.  Como hay remisión expresa al régimen del artículo 203, es claro que en este caso tendrá que extender nota marginal en la que conste la publicación del edicto.

– Utilizar el sistema de alertas en línea.

Estos procedimientos de inmatriculación tienen la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH,

Tracto interrumpido. Como procedimiento alternativo al ordinario, estas entidades podrán obtener la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento del art. 37.3 Ley Patrimonio AAPP, que se modifica ahora por la D. F. 1ª.  Ver R. 25 de octubre de 2018, sobre una certificación emitida por el Ayuntamiento de Madrid.

Pero la certificación administrativa para reanudar el tracto sucesivo tiene carácter excepcional, debiendo comprobarse minuciosamente el cumplimiento de los requisitos y exigencias legales. En concreto, debe de constar el título de adquisición (R. 19 de julio de 2019).

Otras operaciones registrales. Estas entidades, sobre sus bienes, mediante certificación administrativa podrán obtener que se practiquen operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación.  Comparando la enumeración actual con la previa, las novedades se encuentran en las dos últimas operaciones, rectificación descriptiva o cancelación, siendo ésta última muy genérica, pues, al no distinguir, parece que hace referencia a la posibilidad de que mediante certificación administrativa se pueda solicitar cualquier asiento de cancelación que afecte a las AAPP. Pero, fuera de esas operaciones, no procede certificación administrativa, por ejemplo, para compra de finca ya inscrita (R. 21 de junio de 2019).

Requisitos comunes a estas operaciones:

– los actos no han de afectar a terceros que no hubieran sido citados en el expediente,

– han de cumplirse los requisitos establecidos por la legislación sectorial (por ej., para obras nuevas, segregaciones…)

– aportar la representación gráfica catastral de la finca preferentemente o representación alternativa, en su defecto.

 

6. Inmatriculación: limitación de efectos. Artículo 207.

Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.

En consecuencia, quedan fuera de las limitaciones de este precepto:

– la inmatriculación por expediente de dominio (art. 203)

– La inmatriculación por sentencia en procedimiento declarativo (art. 204.5)

La excepción concedida por el Legislador al expediente de dominio notarial del artículo 203 tal vez se derive de que lo considere sucesor del expediente de dominio judicial. 

Esta limitación se hará constar expresamente:

– en el acta de inscripción,

– y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.

Aunque los efectos de la prioridad de los asientos se retrotraen al momento de practicarse el asiento de presentación, en este caso, ha de utilizarse la propia fecha del asiento de inscripción para contar los dos años.

Recordemos que, según el art. 34 LH, el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Estos intensos efectos protectores de la inscripción no se producen durante los primeros dos años en los casos dichos.

Ver conferencia de José Antonio García Vila.

 

Artículo 208. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido

Cuándo no ha interrupción: cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho. Entiende la DGRN en R. 15 de diciembre de 2015, que con ello se cristaliza legalmente su doctrina histórica. Ver R. 17 de marzo de 2016, sobre títulos de adquisición de los titulares intermedios.  La R. 8 de marzo de 2017 no aceptó una compra hecha a la esposa y única heredera del titular registral (bien ganancial) que a su vez falleció con una única heredera. Sin embargo, la R. 13 de julio de 2017 admite, para un caso previo a esta ley, que puede usarse si existe gran dificultad para obtener la documentación, especialmente, respecto a los títulos en los que el promoviente no ha intervenido ni tiene acción para obtenerlos. La R. 2 de octubre de 2017 no considera suficiente que los titulares registrales den su consentimiento formal en el expediente, siendo además un obstáculo que no se pueda conocer la cadena de transmisiones. Ver R. 4 de enero de 2017, 

– ¿Y si la adquisición lo fue a alguno de los herederos sólo, por haber algún negocio previo entre ellos? No creo que pueda descartarse, pero, para ello habría de interpretarse la expresión “sus herederos” como “todos sus herederos”. La R. 14 de abril de 2016 es favorable. También la R. 30 de enero de 2018 y la R. 26 de abril de 2019.

– ¿Y si adquiere de otras personas distintas, pero se conoce toda la cadena y esta es recomponible? No se excluye expresamente, aunque sea de títulos públicos. Por ejemplo, si hay una gran dificultad para conseguir toda la documentación: R. 3 de enero de 2017 y R. 18 de octubre de 2017. La R. 7 de noviembre de 2018 no lo admitió cuando las dos transmisiones se encuentran documentadas privadamente.

– Puede ser utilizado para reanudar el tracto del dominio o de un derecho real.

– Para las Administraciones Públicas hay un procedimiento especial, modificándose ligeramente,  por la Ley 13/2015, el apartado 3 del artículo 37 de la LPatAAPP.

Remisión: el expediente se tramitará conforme al art. 203 (expediente de dominio para inmatricular) con las especialidades que se indican. Para preparar esta reseña, hemos partido de la reseña del 203, incrustando en cursiva las especialidades y quitando lo que es propio de una inmatriculación.

Ante quién: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes. Así pues, El Notario sustituye al Juez. Cabe un solo expediente para varias fincas del mismo registro.

Quién: Será a instancia del titular dominical de la finca o de un derecho real. No aclara expresamente si puede ser sólo uno de varios titulares, pero es razonable que pueda ser sólo uno el solicitante. Si se solicita inscribir en favor del causante han de instar el acta todos los herederos (R. 18 de octubre de 2017).

Qué ha de aportar:

– solicitud con descripción literaria. Se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase;

– título de propiedad de la finca

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

– documentos de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición. Ver R. 7 de enero de 2016. Ver R. 3 de mayo de 2017 que trata de una sentencia declarativa que incluye reanudación de tracto: hay que demandar a titulares intermedios.

Qué ha de hacer el Notario:

– Levantará acta a la que

— incorporará la documentación presentada,

– remitirá copia del acta al Registrador solicitando la expedición de certificación y solicitará anotación preventiva.

– Recibida la comunicación del Registro con la certificación y de que se ha extendido anotación, el Notario notificará a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. vías pecuarias y exceso de cabida. En la notificación ha de identificarse al promotor que pretende ser dueño (R. 13 de junio de 2019).

– ¿Se ha de notificar a colindantes? La remisión cara a notificaciones es completa a todas las personas incluidas en la regla quinta, apartado 1 del art. 203, encontrándose entre ellas los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas. Pero no parece propio de este expediente, sino más bien, de los de modificación de la descripción de la finca o de inmatriculación. Por esa razón, la R. 1 de febrero de 2019 resuelve que no es necesario notificar a colindantes.

– También deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. Esta citación será personal:

a) Cuando la última inscripción de dominio tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos.

b) Cuando tenga más de treinta años de antigüedad y no se hubiese practicado, en los últimos treinta años, cualquier otro asiento relativo a un título otorgado por el titular registral o sus herederos.

– Insertará un edicto gratuito en el BOE y, potestativamente en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

– Según la R. 23 de mayo de 2016, «cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada. Ver también R. 6 de septiembre de 2019.

– Durante un mes recogerá alegaciones y pruebas escritas presentadas por cualquier interesado.

– Dará por concluso el expediente, archivando actuaciones si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, o si alguno no compareciese, con expresión de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca. Y también archivará si se opone una persona que se enteró por edictos, expresando la causa en la que se funde (como un contrato privado de compra), aunque no tenga el título inscrito (R. 7 de noviembre de 2019). 

La R. 14 de abril de 2016 trata de salvar algunos de estos casos, especialmente si el tracto se ha roto hace más de treinta años: «El tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antigüedad de su asiento. La R. 28 de abril de 2016 se dicta en el mismo sentido.

– Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente, levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados. No es imprescindible que ordene expresamente la cancelación de asientos contradictorios (R. 18 de septiembre de 2019), porque no lo exige el artículo 208 LH pues el acta notarial por la que se finaliza el procedimiento tiene por sí misma virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso.

Nota: Pueden frustrarse la mayoría de los expedientes, pues, para ello es suficiente con que falte una comparecencia, lo cual puede ser frustrante para todos los intervinientes.

– Remitirá copia del acta al Registrador para que practique, si procede, la reanudación de tracto solicitada.

Qué ha de hacer el Registrador:

— Remitirá al Notario en quince días certificación de la finca. No se dice de modo expreso cómo ha de ser esa certificación, ni nos vale en esto la remisión al 203. Parece razonable, pues, seguir el criterio de la redacción anterior del 201: La última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes. Entiendo que debería incluirse también la descripción literal. Según la R. 1 de junio de 2017, si ve obstáculos que impidan la tramitación ha de expresarlos razonadamente y no emitir la certificación, siendo una nota de calificación recurrible. En la misma línea la R. 10 de abril de 2019 que considera correcta la denegación de la expedición de la certificación por no existir tracto interrumpido cuando el promotor adquiere directamente del titular registral.

— Practicar, en su caso, la anotación preventiva de la pretensión de reanudación de tracto. Tendrá una vigencia de noventa días hábiles, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique. Creo que el Notario ha de pedir la anotación por la remisión general al artículo 203 que así lo dispone.

– Calificar el acta definitiva para extender la inscripción del derecho de dominio, con efectos desde el asiento de presentación. Si se tomó anotación preventiva –que será lo habitual-, se convertirá en inscripción definitiva. No se dice expresamente que se cancelen las inscripciones contradictorias.

– Ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos.

– Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto.  

– No parece que procedan alertas en línea.

– No admitirá la tramitación de otro procedimiento simultáneo que afecte de forma total o parcial a la finca.

Los interesados mantendrán la facultad para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En concreto, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

No perjudicarán al titular de buena fe, a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes de este expediente, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.

En el comentario a la R. 6 de febrero de 2017, José Antonio Riera recoge una serie de criterios que la DG ha desgranado en resoluciones sobre reanudación del tracto.

En un expediente judicial de reanudación de tracto, iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, se aplica la normativa anterior: R. 22 de marzo de 2018.

Cabe acudir a un juicio declarativo para obtener la reanudación del tracto, siempre que estén demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante (R. 29 de octubre de 2018)

Ver artículo de Enrique Rojas Martínez de Mármol sobre este expediente

 

Artículo 209. Doble inmatriculación.

Este expediente se aplicará cuando dos o más fincas registrales se correspondan en todo o en parte con una misma finca real.

Ante quién: Será competente el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si se extiende por varios Registros, el que custodie el historial más antiguo y, subsidiariamente, donde haya mayor superficie. Este criterio no coincide con el del artículo 2 del Reglamento Hipotecario que atiende a la mayor extensión.

Quien: Puede solicitarlo cualquier titular registral de las fincas o iniciarse de oficio. Las R. 22 de noviembre de 2016  y R. 6 de agosto de 2019 no consideran legitimada a una persona que no es titular registral, ni en sentido amplio que incluiría anotaciones, a pesar de alegar interés. Pero entiende que el Registrador ha de actuar de oficio si reconoce la existencia de una situación patológica. La R. 19 de julio de 2018 trata de un caso en el que la registradora, tras suspender la inscripción de la representación gráfica por existir dudas sobre la identidad de la finca que puede coincidir parcialmente con otra ya inmatriculada, inicia de oficio un procedimiento de doble inmatriculación.

Posible rechazo. En ocasiones cabe rechazar la apertura de un procedimiento de doble inmatriculación por falta de identificación de las fincas afectadas o por pretenderse una rectificación de la superficie que puede encubrir negocios que no han accedido al Registro. Lo confirma la R. 3 de octubre de 2018: la R. 6 de agosto de 2019 dice que la Ley Hipotecaria sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación siendo requisito esencial para iniciar la tramitación del procedimiento que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación (R. 6 de agosto de 2019 y R. 10 de octubre de 2019).

La decisión del registrador de no iniciar el expediente del art. 209 LH solicitado o de rechazar su continuidad es una calificación recurrible, y ha de ser motivada basándose en criterios objetivos y razonados.

Procedimiento preferente: Las antes citadas R. 22 de noviembre de 2016 y R. 6 de agosto de 2019 consideran que, en caso de estar afectada una Administración Pública, es preferente el procedimiento del art. 37.4 LPatAAPP  y los artículos 48 a 53 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto.

Concentración parcelaria. Las situaciones de doble inmatriculación que se generan a consecuencia de una concentración parcelaria se pueden solucionar haciendo uso del este procedimiento del art. 209 LH (R. 22 de abril de 2019). En la R. 29 de noviembre de 2019, la registradora no consideró acreditada la existencia de doble inmatriculación entre las concretas fincas alegadas y faltaba el consentimiento del titular registral de la finca de reemplazo.

Unidad de actuación. Si la finca con posible doble inmatriculación está inmersa en una unidad de actuación, la administración urbanística actuante ha de tomar las correspondiente medidas, como rectificar errores en el título. R. 4 de septiembre de 2029.

Qué ha de hacer el Registrador:

– hacer constar en los historiales de las fincas los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones. El desarrollo reglamentario dirá cómo, pero el asiento más adecuado creo que es la nota marginal.

– Ha de apreciar si hay o no coincidencia. Para ello, ha de revisar su archivo, incluidas las representaciones gráficas de que disponga, y pedir los datos pertinentes del Catastro. Puede denegar la incoación del expediente si considera que no existe doble inmatriculación con nota  de calificación fundada y recurrible (R. 26 de julio de 2016).

– Si cree que es posible la coincidencia, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, dejando constancia de ello mediante nota al margen de las últimas inscripciones de dominio. La nota caducará a los seis meses.

– Caso sencillo: Mismos titulares de dominio y situación similar de cargas. Si los interesados consienten, prevalecerá el historial más antiguo, cerrándose el historial más moderno.

– Caso complejo: Diferentes titulares o distinta situación de cargas. El Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

— Si todos comparecieran y llegasen a un acuerdo unánime, el Registrador, si valora como legales las rectificaciones propuestas, firmará el acuerdo con los interesados, cancelará el historial más moderno y, en su caso, rectificará el historial de la finca más antigua, en la forma acordada.

— Si no comparecen todos o uno se opone en cualquier momento, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de ello y, lo reseñará por nota al margen de la última inscripción de dominio en cada uno de los folios. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o un derecho real sobre la finca.

Consecuencias si el expediento no termina positivamente:

– La calificación negativa es recurrible, salvo que se deba a la existencia de oposición.

– El promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

– Si, durante los seis meses que duran las notas marginales, se solicita practicar anotación de demanda respecto a un procedimiento judicial relacionado, esta anotación se beneficiará de la prioridad de las notas marginales. A efectos de prórroga, a esta anotación y al asiento de presentación se les aplicará las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

– Si una Administración Pública aparece como titular, el artículo deja a salvo lo dispuesto en el art. 37.4 LPatAAPP y concordantes. El precepto considera título suficiente la certificación administrativa para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración pública en los siguientes supuestos: …

b) Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración pública en caso de doble inmatriculación.

c) Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre una finca que aparezca inscrita a favor de las Administraciones públicas.

La DGRN considera derogado tácitamente el desarrollo reglamentario, por lo que carecerán de aplicación artículos como el 313, 300 ó 306.

La R. 6 de abril de 2016 trata de un procedimiento judicial en el que el demandante, por acumulación, ejercita una acción de deslinde, reivindicatoria y de rectificación registral por doble inmatriculación parcial. La DGRN lo considera posible.

Ver la R. 21 de diciembre de 2015. Se trata de una situación patológica derivada de que titulares de cuotas de una finca grande fueron inmatriculando a lo largo del tiempo partes concretas a su favor. 

 

Artículo 210. Expediente de liberación de cargas o gravámenes.

A) Cancelación con expediente:

Objetivo del expediente: obtener la cancelación registral de cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso y no se trate de un caso en el que no se precise expediente. La R. 18 de mayo de 2016 y R. 13 de octubre de 2017 estiman que este procedimiento no es el medio hábil para obtener la cancelación de anotaciones de embargo vigentes por estar prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC.

Quién: puede incoarlo cualquiera de los titulares de un derecho inscrito afectado mediante escrito en el que identificará la finca y el derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declarará expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así como la falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.

Ante quién: Será competente el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca) o la mayor superficie si está en dos registros).

Qué ha de hacer el Registrador:

– Citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos. Subsidiariamente, publicará edicto en el BOE. No se dice que sea gratuito, pero, puede ser olvido o bien cabe acogerse a lo dispuesto en la D. Ad. 2ª (que remite a la D. Ad. 21ª LRJAPyPAC, que determina la gratuidad).

– Los interesados podrán comparecer en los quince días siguientes a la notificación o publicación del Edicto, oponiéndose a la petición. Podrán también oponerse sus causahabientes siempre que presenten título acreditativo y lo inscriban. Los quince días serán hábiles (artículo 30.2 LRJAPyPAC, excluyéndose del cómputo los sábados, domingos y los declarados festivos.

– Practicar la cancelación si los citados comparecieran y consintieran, y fuera procedente.

– Si no comparecen todos o uno se opone en cualquier momento, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de ello por acta. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario sobre esta materia.

Consecuencias si el expediento no termina positivamente:

– La calificación negativa es recurrible, salvo que se deba a la existencia de oposición.

– Les queda reservada a las partes la acción que proceda, para que por los Tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

B) Cancelación sin expediente.

Son casos sencillos en los que se permite cancelar directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente. Parece, pues, que el interesado no precisa ser titular registral. Art. 210.1 octava, interpretado por la R. 2 de diciembre de 2015. y 21 de abril de 2016

1. Transcurridos cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento:

– derechos de opción,

– retractos convencionales,

– cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica,

Nota: Comparando esta redacción con la del art. 177 RH, se observa que desaparece la reserva “salvo caso de prórroga legal”.

2. Cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, transcurridos veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía:

– inscripciones de hipotecas,

– condiciones resolutorias

– y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales.

No ha sido modificado el art. 82.5 LH. Para cohonestarlos, habrá de entenderse que la cancelación de las condiciones resolutorias la podrá pedir:

– un titular registral a los 16 años si es en garantía del precio aplazado y consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada; la exigencia de los 16 años se mantendrá hasta el 7 de octubre de 2021, pues a partir de entonces, el plazo se reducirá a seis años, incluso para las condiciones resolutorias inscritas antes de esta Ley (ver reforma del art. 1964 Cc);

– Cualquier interesado a los 40 años, si no consta la fecha en que debió producirse el pago íntegro, o respecto a las demás condiciones resolutorias. Si triunfa el criterio de considerar que, si no ha habido reclamación, el cómputo es desde la inscripción, serían 20 años. Ver R. 10 de mayo de 2018. No aplicable a la condición resolutoria en el contrato de vitalicio al constar la fecha en que debió producirse el pago íntegro, que es la fecha del fallecimiento (R. 8 de noviembre de 2018). Está legitimado cualquier interesado (R. 6 de febrero de 2019).

En el caso de las hipotecas, la podrá pedir:

–  un titular registral a los 21 años si consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada. No a los 21 años de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, si al emitirla no había vencido la obligación: R. 21 de mayo de 2018.

–  cualquier interesado a los 20 años desde la última reclamación si no consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro (una reclamación constará por nota marginal de expedición de certificación de cargas). R. 8 de marzo de 2019.

–  cualquier interesado a los 40 años desde la última inscripción de titularidad de la propia garantía si no consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro. Si no ha habido transmisiones de hipoteca, será desde el asiento inicial. R. 8 de marzo de 2019.

– el interesado transcurrido el plazo de caducidad convencional de la hipoteca. La R. 20 de febrero de 2018 trata de un caso dudoso de caducidad convencional de una hipoteca de máximo.

Nota: Realmente, estos plazos de 20 y 40 años en hipotecas serán de aplicación sólo a los casos patológicos –que se dan más en hipotecas antiguas- en los que no consta el plazo de devolución del préstamo o cuando no se ha documentado debidamente la entrega desde la que contar periodos de tiempo. Si hay plazo y no se ha documentado la entrega, creo que se podrían cancelar las hipotecas anteriores a 1979 -40 años al escribir este apunte-, siempre que el plazo fuese igual o inferior a 20 años, aunque falte la clara determinación del día de origen del cómputo.

3. Transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento cuando se trate de censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido. Importante novedad que evitará la perpetuación en los asientos registrales de estos derechos que han caído en desuso y que perturban el tráfico jurídico.

4. En caso de concesiones administrativas, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión.

5. Arrendamientos urbanos. No se los alude de modo expreso. El art. 177 RH sigue vigente y remite a la legislación específica. Ver art. 7 Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero.

6. Hemos de tener presente también las solicitudes tácitas del art. 353.3 RH respecto a menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, cuando se solicite una certificación de cargas -no sólo de dominio- o la práctica de un asiento.

7. Ver para cancelación del derecho de reversión en expropiaciones la R. 30 de marzo de 2016. También la R. 13 de octubre de 2016 donde se pretendía cancelarlo por ejecución de la urbanización. R. 5 de septiembre de 2013, para el supuesto de cancelación de una cláusula de reversión en una vivienda. R. 26 de octubre de 2015 (cancelación por disposición directa de la ley)

 

III. REFORMA DE LA LEY DEL CATASTRO. 

La reforma afecta a veintidós artículos del Texto Refundido y entró en vigor el 26 de junio de 2015.

Estas son las principales novedades:

1. Descripción catastral.Se añade al art. 3 la referencia a que, cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia (ver art. 10.4 a 6 LH) junto con su código registral. Ha de entenderse que es el Código Registral Único al que alude el art. 9 LH y la Resolución Circular de 30 de noviembre de 2015

2. Juntas periciales.Las Juntas Periciales municipales dejan de ser obligatorias. Art. 5.

3. Clasificación del suelo.Se recoge el reciente criterio jurisprudencial que considera que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo detallado o pormenorizado deben ser clasificados como bienes inmuebles de naturaleza rústica. Afecta al art. 7.2 b).

4. Titulares catastrales y representación. Cambia el art. 9, desapareciendo un apartado que consideraba que no tenían la consideración de titulares catastrales quienes ostenten sobre el bien inmueble un derecho real de disfrute sometido a imputación de rentas en el IRPF. También somete a la LGTributaria la representación cuando existiera una entidad sin personalidad.

5. Descoordinación posterior.Se añade un polémico párrafo al art. 11, que dice: «3. En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación.». Así pues, una vez obtenida la coordinación, en muchas ocasiones con un importante esfuerzo, puede después el Catastro, unilateralmente, generar una descoordinación de nuevo.

6. Obligación de informar. En el art. 13desaparece la obligación de informar que tenían los titulares catastrales acerca de los datos identificativos de quienes ostenten un derecho real de disfrute. Está relacionado con las reformas del art. 9 que vimos en el punto 4, del art. 14 (comunicaciones de NyR) del art. 15 (baja de titularidades) y del 16 e) (concesiones)

7. Comunicaciones.Se modifica el art. 14. Va en negrita y cursiva lo que cambia, respecto a la versión anterior: “La información que los notarios y registradores de la propiedad deben remitir conforme a lo dispuesto en el artículo 36, en cuanto se refiera a documentos por ellos autorizados o inscritos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo previamente incorporada en el Catastro, siempre que los interesados hayan aportado la referencia catastral en los términos a que se refiere el Título V y se formalice en escritura pública o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Desaparece la referencia de que ha de hacerse la comunicación en el plazo de dos meses desde el hecho, acto o negocio de que se trate.

Se modifica la información que ha de remitir la Agencia Tributaria y se añade una comunicación del Ministerio de Agricultura, complementada con la reforma del art. 36.2.

8. Procedimientos de subsanación de discrepancias del art. 18.2

Este procedimiento trata de subsanar las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, con ocasión del otorgamiento de una escritura o acta. No cambia la redacción de las letras a) y b). Lo que cambia del resto del art. 18.2 va en negrita y cursiva.

a) El notario solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble actual. 

b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes…

“c) Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia lo notificará a los titulares que resulten de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 9 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga. De no manifestarse oposición a la misma, el notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en la letra b) anterior.

El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.

d) En los supuestos en que alguno de los interesados manifieste su oposiciónpara la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.”

Puede observarse que la principal diferencia consiste en la sustitución de la necesidad del consentimiento expreso de los colindantes por la de su falta de oposición expresa.

También desaparecen de la letra d) los párrafos que determinaban la manera de actuar del Registrador de la Propiedad en estos casos.

Ver artículo de Antonio Jiménez Clar sobre actuaciones técnicas.

9. Rectificaciones de oficio. Art. 18.3 y 4.

– El 18.3 nuevo se refiere al procedimiento de oficio para rectificar el Catastro cuando, conforme al art. 10 LH se hayan utilizado otros medios distintos de la cartografía catastral para la descripción gráfica de las fincas.

– El 18.4 es el antiguo 18.3 y recoge la rectificación de oficio de la descripción de los inmuebles que deba realizarse con motivo de ajustes a la cartografía básica oficial o a las ortofotografías inscritas en el Registro Central de Cartografía. Se utilizará la sede electrónica de la Dirección General del Catastro para anunciar el inicio del procedimiento.

Como no se hace referencia a la posibilidad de que las fincas estuviesen coordinadas con el Registro de la Propiedad, éste es otro procedimiento -junto al del art. 11.3- por el que el Catastro puede generar unilateralmente una descoordinación a posteriori, frente al espíritu de la Ley en su conjunto.

– Ver artículo de Antonio Jiménez Clar sobre la inconsistencia en la información territorial.

10. Determinación del Valor catastral. Se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores, pero aumentan las excepciones:

c) Cuando, con motivo de la modificación o desarrollo del planeamiento, los suelos adquieranla consideración de suelo de naturaleza urbana. Esta excepción ya estaba.

d) Determinados casos de núcleos o asentamientos de población aislados.

g) Cuando, con motivo de la anulación o modificación del planeamiento el suelo de los inmuebles pierda la consideración de suelo de naturaleza urbana.

h) Cuando, con motivo de la aprobación o modificación de instrumentos de ordenación territorial y urbanística se clasifiquen suelos como urbanizableso se prevea o permita su paso a la situación de suelo urbanizado y se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados, y en tanto no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, los inmuebles rústicos afectados se valorarán considerando, en todo caso, su localización.

También se modifica la D. Ad. 4ª relativa a la valoración de las construcciones indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales ubicadas en suelo rústico.

En derecho transitorio, ver las modificaciones de las D. Tr 1ª, 2ª y 7ª, fundamentalmente dirigidas a agilizar y regular el cambio de clasificación de suelos urbanizables.

11. Procedimientos de valoración.

– Se modifica el procedimiento simplificado de valoración colectiva, para adaptar con mayor agilidad los criterios de valoración contenidos en las Ponencias de valores catastrales a los cambios en las circunstancias urbanísticas de los inmuebles, sin necesidad de aprobar nuevas Ponencias.

– Se amplía el concepto de ponencia de valor parcial.

– Se va a utilizar la sede electrónica de la Dirección General del Catastro para publicar los acuerdos de aprobación de las ponencias de valores y el inicio del procedimiento simplificado de valoración colectiva

12. Acceso a la información catastral protegida. Se modifica la regulación de la excepción que afecta a notarios y registradores, pudiendo en esos casos acceder sin consentimiento expreso del titular. En negrita y cursiva lo que cambia que es casi todo, pues sufre una importante ampliación:

«b) Para la identificación y descripción de las fincas, así como para el conocimiento de las alteraciones catastrales relacionadas con los documentos que autoricen o los derechos que inscriban o para los que se solicite su otorgamiento o inscripción, por los notarios y registradores de la propiedad, de conformidad con lo establecido en esta Ley y en la legislación hipotecaria. Asimismo, los notarios podrán acceder a los acuerdos catastrales derivados de dichas alteraciones para su entrega, en su caso, a los interesados.»

Antes se hacía alusión exclusivamente a la identificación de las fincas y al Título V dedicado a la constancia documental de la referencia catastral.

 

IV. Disposiciones adicionales, finales, transitoria y derogatoria. 

Recogemos aquí algunas de ellas, sobre todo, si no se ha intercalado debidamente su contenido en el resto del resumen.

1. Anuncios y edictos.

D. Ad. 2ª. Los anuncios y edictos que los Registradores así como los Notarios, deban publicar en el BOE con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la D. Ad. 21ª LRJAAPPyPAC. En consecuencia:

– Se podrá utilizar el sistema automatizado de remisión y gestión telemática para la publicación de los anuncios de notificación en el BOE elaborado por la propia Agencia del BOE (ver también art. 59.5).

– La publicación en el BOE será gratuita para los notarios o registradores solicitantes.

– A lo largo del texto de la ley se recoge la gratuidad de otras publicaciones que podrían no encontrarse de una manera estricta incluidas en el ámbito de esta D. Ad. 2ª.

2. Regímenes forales.

D. Ad. 4ª. La Ley se aplicará en todo el territorio nacional, sin perjuicio de lo previsto en los regímenes forales especiales vigentes. En Navarra, las referencias a la Dirección General del Catastro han de entenderse hechas al Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.

3. Planes urbanísticos. D. Ad. 5ª.

Los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley (antes del 26 de septiembre de 2015), pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

Si no lo pudieran cumplir, deberán notificarlo al Colegio de Registradores y, en todo caso, poner a su disposición un ejemplar certificado y en soporte electrónico de todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, así como de sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor, inscritos en el Libro-registro de instrumentos de planeamiento de cada Ayuntamiento.

Nota: está quedando en buenas intenciones, pues no se tiene noticia de que las autoridades municipales hayan cumplido con esta obligación legal. 

4. Procedimientos ya iniciados. D. Tr. Única.

– Continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. Sin embargo, el modo de practicar los asientos y sus circunstancias deben ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según la legislación anterior (R. 30 de abril de 2019).

– Este régimen afecta a los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria (inmatriculación, reanudación de tracto, exceso de cabida, edificaciones, liberación de cargas), así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación. Ver R. 10 de noviembre de 2016 sobre expediente de dominio para reanudar el tracto y exceso de cabida. Ver R. 21 de diciembre de 2016 para expediente de dominio de reanudación de tracto (usucapión). Ver R. 4 de enero de 2017, para exceso de cabida y necesidad de representación gráfica. Ver R. 16 de enero de 2017: sentencia declarativa de reanudación de tracto con usucapión. Ver R. 25 de enero de 2017: expediente de dominio para inmatricular. Ver R. 27 de abril de 2017: acta de notoriedad para reanudar el tracto. Ver R. 3 de mayo de 2017: sentencia declarativa que incluye reanudación de tracto, necesidad de demandar a titulares intermedios. Ver R. 1 de junio de 2017: expediente de dominio para inmatricular con certificación negativa pero calificada negativamente por registradora distinta al encontrar dudas sobre la coincidencia de la finca con otra inscrita. Ver R. 30 de agosto de 2017: expediente de dominio para inmatricular. R. 19 de julio de 2018: expediente judicial de dominio para inmatricular una finca atravesada por carretera y vía pecuaria, precisando notificación a las AAPP afectadas.

– Para las inmatriculaciones del 205 y 206 se entenderá iniciado si, a la fecha de entrada en vigor, estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro. Es decir, el título del 206 tenía que estar presentado antes del 26 de junio de 2015. Y el del 205, tendrá que estarlo antes del 1º de noviembre de 2015.

Para expedientes con objetivo distinto de la inmatriculación, como los de exceso de cabida, se aplicará la normativa vigente en el momento de la tramitación: R. 26 de enero de 2017, R. 6 de marzo de 2017 y R. 2 de agosto de 2018.  Pero se exigirán los requisitos de esta ley respecto a la representación gráfica o relativos a obras nuevas: R. 19 de julio de 2017. La R. 28 de mayo de 2018 remite a los nuevos procedimientos si, en su día no se pidió certificación.

En un expediente judicial de reanudación de tracto, también se aplica la normativa anterior: R. 22 de marzo de 2018. El expediente para inmatricular no sirve para reanudar el tracto (R. 28 de diciembre de 2018). El uso del expediente judicial de reanudación del tracto requiere que exista una verdadera interrupción del tracto y no la simple falta de documentación de trasmisiones intermedias (R. 17 de mayo de 2019). Exige la justificación de las transmisiones entre el titular registral y el que promueve el expediente. (R. 20 de septiembre de 2019). Se admite para reanudar el tracto sólo sobre unas piezas de una «casa de vecinos» (R. 10 de diciembre de 2019).

5. Disposición derogatoria.

Aparte de la cláusula genérica, deroga en concreto:

– Los apartados que quedaban vigentes del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que regulaba la constancia registral de la referencia catastral. Este apartado entró en vigor el 1º de noviembre de 2015.

– La disposición adicional trigésima cuarta de la Ley 2/2004, de 27 de diciembre. Se refería a una modificación del texto refundido de la Ley del Catastro. 

6. Entrada en vigor. D. F. 5ª.

La Ley entró en vigor, con carácter general, el día 1 de noviembre de 2015.

No obstante, entraron en vigor el 26 de junio de 2015:

a) Toda la reforma catastral (art. 2 de esta Ley), incluida la derogación de la reforma catastral que incorporó la Ley de Presupuestos para 2005.

b) La nueva redacción del artículo 206 de la Ley Hipotecaria. Desaparece la posibilidad de que se inmatriculen títulos elaborados por las autoridades eclesiásticas católicas.

 

ENLACES RELACIONADOS:

a) Normativa y resoluciones:

    Resumen de la reforma (ir arriba) 

    Resoluciones en recursos gubernativos relacionadas con esta ley 

    Segunda Resolución Conjunta Catastro – Registro (de 2020)

    Resumen  Resolución Conjunta Notarios 8 de abril de 2021

    Resumen Resolución Conjunta Catastro – Registro (de 2015)

    Resumen Resolución Notarios 2015

    Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015

    Hechos imponibles ITPyAJD tras la reforma: R. 17 de mayo de 2018.

    Resolución de 2 de agosto de 2016: Homologa la aplicación registral

    Recopilatorio de resoluciones sobre la materia en la web del Mº de Justicia

    Texto original de la ley

    Texto consolidado BOE

    Archivo en futuras normas

    Código seguro de verificación catastral

    Ley Hipotecaria ya actualizada

    Normas más importantes

    Cuadro normas básicas

b) Herramientas:

    Comparativa artículos antes y después de la reforma

    Modelo de acta de subsanación de discrepancias. Alfonso de la Fuente

    Prontuarios: art. 199   –  art. 205. José Félix Merino

    Modelos registrales jdr

    Utilidades de la Sede electrónica del Catastro en registradoresdemadrid.org

    Manejo de ficheros GML. Alfonso de la Fuente

    Tutoriales – Videos de Joaquín Delgado en Regispro

    Productos catastrales en la web del Catastro

    Informe catastral de ubicación de las construcciones

    En la Sección Territorio

    PDF informativo en el Catastro sobre coordinación con el Registro.

c) Webs

    Catastro

    Geoportal Colegio Registradores

d) Artículos doctrinales: 

    Novedades de interés notarial de la Resolución Conjunta Catastro Registro de 7 de octubre 2020. Víctor Esquirol Jiménez.

    Preguntas y respuestas sobre obras nuevas. Alfonso de la Fuente Sancho

    La Ley 13/2015, de 24 de junio: tres años de vigencia. Alfonso Rentería Arocena.

    Expedientes Notariales de rectificación de cabida superior al 10%. Alfonso de la Fuente Sancho.

    Rectificaciones del cabida hasta del 10%. Alfonso de la Fuente Sancho.

    Fiscalidad de los expedientes notariales de alteración registral, por Vicente Martorell

    El título de adquisición en el expediente notarial de dominio. Antonio Jiménez Clar.

    Expedientes hipotecarios. José Luis Rodríguez García-Robés

    El Código Registral Único. JFME

    Las claves de las reforma (por Joaquín Delgado)

    Revista La Buhaira (registro y bases gráficas)

    Amplio estudio de Juan María Díaz Fraile en el BOCR 23

    Artículos de Antonio Jiménez Clar: explica terminología

    Artículo de José Antonio García Vila sobre los efectos de la inmatriculación

    Revista Catastro (arts DG Registros, DG Catastro, Antonio Jiménez Clar…)

    Procedimiento de comunicación catastral. Manuel Olleros Lledó 

    Reanudación de tracto sucesivo interrumpido: La DGRN allana el camino. Rafael Torres Escámez,

     Para georreferenciar fincas, ¿qué es preferible, el procedimiento del art. 199 LH o el del art. 201 LH? Joaquín Delgado Ramos en Regispro.

     La inscripción de la representación gráfica de la finca: ventajas. Víctor Esquirol Jiménez

e) Libros:

   2020. La descripción de la finca en la escritura pública. Víctor Esquirol Jiménez

   2022. Las Declaraciones de Obra Nueva y el Registro de la Propiedad. Antonio Manuel Oliva Izquierdo. 

   2022. Justito el Notario: El acta de requerimiento para la subsanación de discrepancias con el Catastro.

   2022. La realidad física de la finca en la escritura publica, Registro y Catastro. Víctor Esquirol Jiménez

 

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