RESUMEN DEL REAL DECRETO-LEY 21/2018, DE 14 DE DICIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER.
EL RDLEY DE VIVIENDA Y ALQUILERES NO HA SIDO CONVALIDADO POR EL CONGRESO, QUEDANDO DEROGADO
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1.- LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
A) Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda.
B) Ámbito de aplicación de la ley.
C) Duración mínima de los arrendamientos de vivienda.
E) Subrogación en caso de muerte del arrendatario.
G) Gastos de formalización y otros.
H) Derecho de adquisición preferente.
2. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
B) Obras y actuaciones obligatorias.
C) Viviendas para alquiler turístico.
3. LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL: Desahucios.
C) Requerimiento de pago en ejecución hipotecaria.
4. LEY DE HACIENDAS LOCALES: IBI
A) Alquiler de renta limitada.
B) Recargo para los inmuebles desocupados.
5. LEY DEL ITPYAJD: Exención arrendamientos de vivienda
Disposiciones adicionales, transitorias y finales
A) Contratos de arrendamiento anteriores
C) Medidas para promover la oferta de vivienda en alquiler.
D) Disposiciones finales. Entrada en vigor
Resumimos el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. También puedes acudir a las tablas comparativas de textos. O utilizar ambos archivos a la vez.
Estas son las modificaciones incluidas en el RDLey, que afectan a cinco leyes:
1.- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos
A) Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda:
Sigue manteniéndose la regla general de que estos se regularán por la voluntad de las partes que se encuentra modelada por las normas imperativas del título II de la LAU, dedicado a los arrendamientos de vivienda, donde existe una buena cantidad de disposiciones imperativas.
Pero ahora se incorpora una excepción, para viviendas de gran tamaño, en las que prima más la voluntad de los partes ya que, solo de modo supletorio se aplica el título segundo de esta ley.
En ambos casos, resulta supletorio en último lugar el Código Civil.
Para que se dé la excepción, la vivienda ha de cumplir uno de estos dos requisitos:
– Tener una superficie superior a los 300 m²
– O bien arrendarse una vivienda completa con una renta inicial, en cómputo anual, superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Como en 2018 el importe del SMI está cifrado en 10.302,60 €, la renta anual tiene que superar los 56.664,30 €. Y está prevista una importante subida de dicho salario mínimo para 2019 hasta los 12.600 euros, por lo que la renta anual habrá de superar los 69.300 euros, lo que convierte en marginales los casos a los que puede resultar aplicable la excepción por renta. Resulta sorprendente que no se utilice el IPREM.
Ver artículo 4.2.
B) Ámbito de aplicación de la ley:
Ya estaba excluida de la LAU la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y preparada para su uso, comercializada en canales turísticos. Ahora se extiende también a cualquier otro medio de comercialización o promoción, si está sometida a la normativa sectorial turística. Parece que con ello se quiere contemplar los alquileres de muy corta duración realizados a través de plataformas, webs o aplicaciones, vía Internet del estilo de Airbnb.
Ver artículo 5.2 e)
C) Duración mínima de los arrendamientos de vivienda.
Se mantiene el principio de que la duración será acordada por las partes, pero, mientras que hasta ahora el arrendatario podía imponer una duración mínima de tres años por la vía de prórrogas anuales, ahora se extiende esa posible duración mínima impuesta por el arrendatario a los cinco años, en caso de que el arrendador sea persona física, y a los siete años si el que arrienda es una persona jurídica, cualquiera que sea la forma de esta persona jurídica.
Nota: cuando más adelante se hable en este resumen de 5 ó 7 años, ha de entenderse a que debe distinguirse entre arrendador persona física o arrendador persona jurídica.
Se mantiene la excepción de que el arrendador necesite para sí o su familia directa la vivienda, pasado el primer año del contrato. Ahora bien, si no la ocupa en tres meses, salvo circunstancias de fuerza mayor, el arrendatario podrá exigir ser repuesto en la vivienda y ahora por un plazo superior, pues pasa de los tres anteriores, a cinco o siete, según los casos.
El legislador intenta ahora clarificar qué entiende por fuerza mayor, aunque hace una remisión a otras disposiciones con rango de ley, aparte de casos en los que no hubieran podido preverse os eventos o que, previstos, fueran inevitables.
En los casos de arrendamiento de vivienda no inscrita, con buena fe por parte del arrendatario, también pasa la duración mínima de tres a cinco o siete años.
Ver artículo nueve.
D) Prórroga del contrato.
Aparte de las posibles prórrogas anuales vistas, hasta alcanzar el mínimo de 5 ó 7 años, si llega la fecha del vencimiento del contrato sin que ninguna de ambas partes hubiese notificado con 30 días su voluntad de no renovarlo, se prorrogará necesariamente durante tres años más, cuando hasta ahora solo lo era por un año.
Si el arrendamiento estuviera inscrito, esa prórroga de tres años -antes de un año- se impondrá a los terceros adquirentes del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Ver artículo 10.
E) Subrogación en caso de muerte del arrendatario.
Puede seguir pactándose la no existencia de subrogación en estos casos cuando la duración del contrato inicial fuera amplia, pero esa amplitud pasa de tres a cinco o siete años, según sea el arrendador persona física o jurídica.
Ver artículo 16.
F) Actualización de la renta.
Se añade una previsión para arrendamientos de renta reducida, con duración de hasta 5 ó 7 años, conectando el incremento máximo con el IPC.
Define la renta reducida, remitiéndose a un real decreto que regule el Plan Estatal de Vivienda.
También se modifica la posibilidad de elevar la renta por mejoras, aunque ahora el arrendador tendrá que esperar a que pasen cinco o siete años en vez de tres.
Y se añade un nuevo párrafo para permitir en cualquier momento un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario para la realización de mejoras por encima del mero cumplimiento del deber de conservación, con posible repercusión en la renta.
Ver artículos 18 y 19.
G) Gastos de formalización y otros.
Se dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Si, dentro de los gastos de formalización se entiende incluidos los gastos de Notaría y Registro -como parece lógico- resulta sorprendente que se carguen a quien no tiene apenas interés en ello como es el arrendador. Hay que tener en cuenta que, a partir de la reforma de 2013 los efectos de la inscripción del arrendamiento se intensifican, pudiendo ser purgado un arrendamiento no inscrito, por lo que el arrendatario es el primer interesado en otorgar la escritura e inscribir.
No se dice nada con respecto al arrendador persona física.
Aunque determinados gastos, que se enumeran en el artículo 20.1, pueden ser de cargo del arrendatario, se prevé que no pueden incrementarse en demasía durante el periodo de duración o prórroga obligatoria inicial de cinco o siete años.
Ver artículo 20.1 y 2.
H) Derecho de adquisición preferente.
En caso de que el arrendador se desprenda de golpe de todos sus viviendas o locales en el inmueble o en el caso en que se venda el inmueble con varias viviendas, en su conjunto, no existe derecho de adquisición preferente para el arrendatario.
Sin embargo, ahora se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda pueda establecer un derecho de tanteo y retracto respecto de la totalidad del inmueble en favor del órgano que designe la administración competente en materia de vivienda.
Ver artículo 25.7
I) Fianza.
Se extiende su no actualización a cinco o siete años, cuando ahora es de tres.
Aunque cabe que las partes acuerden otra garantía adicional a la fianza en metálico, durante el tiempo de duración mínima obligatoria de cinco o siete años el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Ver artículo 36.
2.- LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, queda modificada como sigue:
A) Fondo de reserva.
Se desarrolla su regulación y destino.
Ahora, aparte de para obras de conservación y reparación, también puede utilizarse para:
– realizar determinadas obras de accesibilidad
– para suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca
– o para sufragar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Curiosamente desaparece la referencia de que pueda usarse para obras de rehabilitación. Esa omisión podría tal vez colmarse con una interpretación amplia de las obras de conservación y/o reparación, aunque la rehabilitación supone una actividad más intensa sobre el inmueble.
Su titularidad corresponderá a todos los efectos a la comunidad.
Estará dotado con una cantidad de al menos el 10% del presupuesto ordinario. La disposición transitoria segunda permite que se alcance dicha cifra a lo largo del presente ejercicio presupuestario y de tres más. Por tanto, como tarde, a finales de 2022 deberá estar cubierto.
B) Obras y actuaciones obligatorias.
Se dispone que también sea obligatorio realizar las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, aunque superen las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
C) Viviendas para alquiler turístico.
Se permite que la junta general limite o condicione el ejercicio de esta actividad cuando voten a su favor tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Estas mayorías podrán establecer, sin efectos retroactivos, cuotas especiales de gastos o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda que realice dicha actividad.
3.- LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda modificada como sigue:
La reforma se centra en los desahucios.
A) Juicio verbal
Concretamente, dentro de la tramitación inicial del juicio verbal, un nuevo apartado del artículo 441 prevé que el requerimiento del pago al demandado incluya información sobre los servicios sociales a los que puede acudir, los cuales si lo autoriza, podrán valorar su posible situación de vulnerabilidad.
Conocida esta situación, la administración competente habrá de comunicárselo al letrado de la Administración de Justicia, el cual podrá suspender el proceso durante un mes -o dos si el demandante es una persona jurídica-.
B) Demanda ejecutiva
También, al estudiar el artículo 549 la demanda ejecutiva y su contenido, se añade que cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441, que acabamos de reseñar.
C) Requerimiento de pago en ejecución hipotecaria
También se introduce en el artículo 686, dedicado al requerimiento de pago en el procedimiento ejecutivo y, dentro de él, a las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados, una remisión a las previsiones del referido artículo 441 con iguales efectos de suspensión en su caso.
4.- LEY DE HACIENDAS LOCALES
El texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, queda modificado en la regulación del Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
A) Alquiler de renta limitada.
Las Administraciones Públicas, como excepción, no podrán repercutir el impuesto sobre bienes inmuebles en caso de alquiler de inmuebles de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
Ver artículo 63.2
B) Recargo para los inmuebles desocupados.
Ya estaba previsto un recargo en el IBI para los inmuebles desocupados de uso residencial. Ahora se permite que los ayuntamientos, mediante ordenanza fiscal dispongan uno o varios recargos en función del periodo de desocupación del inmueble.
También, remite para la definición de qué es un inmueble desocupado a la normativa sectorial de vivienda autonómica o estatal con rango de ley.
Para ello se necesitará una declaración municipal con previa audiencia del sujeto pasivo teniendo importancia entre los elementos de prueba los consumos de servicios de suministro. Ver artículo 72.4
C) Bonificación.
Por contra, se prevé que los ayuntamientos puedan establecer una bonificación de hasta el 95% en el IBI para los inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
Ver artículo 74.
5.- LEY DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.
Exención arrendamientos de vivienda
Se establece una nueva exención objetiva, la número 26 para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente del artículo 2 de la LAU.
Por dicha remisión, se entiende exento el arrendamiento de una edificación habitable con destino primordial para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Y se extiende al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Es sujeto pasivo el arrendatario, y solo subsidiariamente el arrendador.
Como consecuencia de ello, ya no tendrá que pagarse en estos casos en efectos timbrados o metálico, según la tarifa aprobada por cada comunidad autónoma, que prevé el artículo 12 de la ley.
Hay que tener en cuenta, que, conforme al artículo 7.5 LITPyAJD, también estarán sujetos a ITP, pero exentos, las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles cuando gocen de exención en el IVA conforme al artículo 20.23 de la ley del IVA.
Ver art. 45.1B) 26.
Disposiciones adicionales, transitorias y finales
Contratos de arrendamiento anteriores
La D. Tr 1ª trata del régimen de los contratos de arrendamiento, sometidos a la LAU de 1994, celebrados con anterioridad al 19 de diciembre de 2018, disponiendo que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
No obstante, las partes podrán acordar la adaptación de los contratos preexistentes al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley siempre que lo convenido no resulte contrario a las previsiones legales.
Fondo de reserva.
El incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva hasta el 10% del presupuesto ordinario de la comunidad de propietarios se podrá llevar a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso el 19 de diciembre de 2018. D. Tr. 2ª.
Medidas para promover la oferta de vivienda en alquiler.
La única disposición adicional prevé que el Ministerio de Fomento pondrá en marcha las siguientes medidas para dinamizar la oferta de vivienda en alquiler:
a) Movilización de suelo público perteneciente a la Administración General del Estado y los organismos de ella dependientes, para la promoción de vivienda en alquiler social o asequible, mediante fórmulas de colaboración público-privadas.
b) Modulación de los instrumentos financieros del Plan Estatal de Vivienda para atender las necesidades de alquiler social y asequible, particularmente mediante la cesión de derecho de superficie sobre suelo público.
c) Reorientación del Plan Estatal de Vivienda, que deberá apoyar exclusivamente el disfrute de vivienda en régimen de alquiler.
d) Acuerdos con las administraciones sectorialmente competentes para la agilización de las licencias urbanísticas, priorizando en las ayudas del Plan Estatal de Vivienda a aquellas que hayan alcanzado acuerdos de este tipo.
Disposiciones finales. Entrada en vigor
En ellas se recogen los titulos competenciales y la autorización al Gobierno para dictar las normas reglamentarias necesarias para el desarrollo de lo dispuesto en este RDLey.
También se dispone su entrada en vigor al día siguiente a su publicación en le BOE, por lo que entró en vigor el 19 de diciembre de 2018.
ENLACES:
ESTE REAL DECRETO LEY HA SIDO DEROGADO
TABLAS COMPARATIVAS DE ARTÍCULOS DE LA REFORMA
REAL DECRETO-LEY 21/2018, DE 14 DE DICIEMBRE
RESEÑA DEL CONSEJO DE MINISTROS DE 13 DE DICIEMBRE DE 2018
TEXTO VIGENTE DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DURANTE ESOS 35 DÍAS
TEXTO VIGENTE DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL DURANTE ESOS 35 DÍAS
LAU – LPH – LEC – LHL– LITPYAJD
Resumen Reforma LAU 2013
Comparativa artículos antes y tras reforma 2013
OTROS RESÚMENES DE NORMAS IMPORTANTES
Interior de la Catedral de León. Por Silvia Núñez.
