INFORME Nº 225.

(BOE JUNIO de 2013)

TEMAS DESTACADOS
Alquiler viviendas	Rehabilitación urbana	Propiedad Horizontal	Ley del Suelo
Comisión Mercados y Comp.	Suelos contaminados	Reforma CGPJ	Aragón: lenguas
Concurso Aspirantes	Excesos cabida >5%	Procedimiento extrajudicial	Unión de hecho
Germanía	LEC: Otorgamiento e.p.	Datos depósito	Reviviscencia asientos

 

Equipo de redacción:

* José Félix Merino Escartín, registrador de la propiedad de Fuenlabrada (Madrid).

* Joaquín Delgado Ramos, registrador de la propiedad de Santa Fé (Granada) y notario  excedente

* Carlos Ballugera Gómez registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz.

* Alfonso de la Fuente Sancho, notario de San Cristóbal de La Laguna (Tenerife).

* María Núñez Núñez, registradora mercantil de Lugo.

* Inmaculada Espiñeira Soto, notario de Santiago de Compostela.

* Jorge López Navarro, notario de Alicante.

* José Ángel García-Valdecasas Butrón, registrador mercantil de Granada.

* Joaquín Zejalbo Martín, notario de Lucena (Córdoba)

* Juan Carlos Casas Rojo, registrador de la propiedad de Vitigudino (Salamanca)

* José Antonio Riera Álvarez, notario de Arucas (Gran Canaria)

* Albert Capell Martínez, Notario de Boltaña (Huesca)

* Gerardo García-Boente Dávila, Letrado del despacho Price Waterhouse y E3 Universidad Comillas.

 

DISPOSICIONES GENERALES:

COMISIONES DELEGADAS. Real Decreto 385/2013, de 31 de mayo, de modificación del Real Decreto 1886/2011, de 30 de diciembre, por el que se establecen las Comisiones Delegadas del Gobierno.

            La reforma viene motivada por la creación del Consejo de Seguridad Nacional que tendrá la condición de Comisión Delegada del Gobierno para la Seguridad Nacional

            Sus funciones serán las que le corresponde por este real decreto, las contenidas en el artículo 6.4 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre y las propias de la Comisión Delegada del Gobierno para Situaciones de Crisis, que queda suprimida

            También se modifica la composición de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos para incluir, como miembro de la misma, a la Vicepresidenta del Gobierno y Ministra de la Presidencia.

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CONTABILIDAD.  Resolución de 28 de mayo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro, valoración e información a incluir en la memoria del inmovilizado intangible.

            Esta Resolución considera inmovilizaciones intangibles los activos no monetarios sin apariencia física susceptibles de valoración económica, así como los anticipos a cuenta entregados a proveedores de estos inmovilizados.

            Agrupa, entre otros, los siguientes elementos:

            ▪ Investigación y desarrollo.

            ▪ Propiedad industrial.

            ▪ Propiedad intelectual.

            ▪ Derechos de traspaso.

            ▪ Concesiones administrativas.

            ▪ Aplicaciones informáticas.

            Los objetivos de la Resolución, son los de reproducir determinados criterios del antecedente inmediato (Resolución de 21 de enero de 1992 del Presidente del ICAC por la que se dictan normas de valoración del inmovilizado inmaterial); el de sistematizar la doctrina administrativa sobre la materia, y abordar el desarrollo de las normas de registro y valoración del Plan General de Contabilidad sobre el inmovilizado intangible

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EMPLEO. Orden ESS/982/2013, de 20 de mayo, por la que se regula el contenido y el procedimiento de remisión de la comunicación que deben efectuar los empleadores a la Entidad Gestora de las prestaciones por desempleo en los procedimientos de despido colectivo, y de suspensión de contratos y reducción de jornada.

            Esta orden tiene por objeto establecer la información que debe contener la comunicación que, con carácter previo a su efectividad, han de efectuar a la Entidad Gestora de las prestaciones por desempleo:

               – los empleadores que adopten medidas de despido colectivo, conforme al artículo 51 del Estatuto de los Trabajadores,

               – o medidas de suspensión de contratos o de reducción de jornada, conforme al artículo 47 del Estatuto de los Trabajadores,

            También establece el procedimiento y los medios electrónicos de remisión de la comunicación.

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COMPETENCIA Y MERCADOS. Ley 3/2013, de 4 de junio, de creación de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia.

            Esta Ley crea la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, que agrupará las funciones relativas al correcto funcionamiento de los mercados y sectores supervisados por las Comisiones, Nacional de Energía, Telecomunicaciones, Competencia, Ferrocarriles, Sector Postal, Aeroportuaria, y el Consejo Estatal de Medios Audiovisuales.

            Pretende con ello garantizar, preservar y promover el correcto funcionamiento del mercado, así como la transparencia y la existencia de una competencia efectiva en todos los mercados y sectores productivos en beneficio de los consumidores y usuarios. Se recomienda la lectura de la Exposición de Motivos para seguir cómo ha afrontado el Legislador históricamente esta regulación.

            Se configura como un organismo público de los previstos en la D. Ad. 10ª de la Ley 6/1997, de 14 de abril, de Organización y Funcionamiento de la Administración General del Estado.

            Estas son las fuentes por las que se regirá:

               – lo dispuesto en esta Ley,

               – la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia,

               – la legislación especial de los mercados y sectores sometidos a su supervisión y, supletoriamente,

               – por la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de RJAPYPAC

               – por la Ley 6/1997, de 14 de abril: régimen de personal, bienes, contratación y presupuestos,

               – por la Ley 47/2003, de 26 de noviembre, General Presupuestaria, y por el resto del ordenamiento jurídico.

            Tiene personalidad jurídica propia y plena capacidad pública y privada y actuará con autonomía orgánica y funcional y con plena independencia del Gobierno, de las Administraciones Públicas y de cualquier interés empresarial y comercial, aunque cooperará con las diversas administraciones. Está sometida al control parlamentario y judicial. Tendrá patrimonio propio e independiente del patrimonio de la Administración General del Estado.

            Su ámbito de actuación es todo el territorio español y en relación con todos los mercados o sectores económicos.

            Tendrá su sede principal en Madrid, pero el Real Decreto por el que se apruebe su Estatuto Orgánico podrá prever la existencia de otras sedes. Está adscrita al Ministerio de Economía y Competitividad.

            Sus funciones pueden clasificarse en dos grupos (ver Capítulo II, especialmente el art. 5).

            A) Actuará, con carácter general, en el conjunto de mercados, para la defensa y promoción de la competencia en los mismos. Estas funciones son tanto de supervisión como de arbitraje y consultivas. Entre ellas, le corresponden en bloque las derivadas de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia.

            B) Ejercerá funciones, con carácter singular, en determinados sectores y mercados regulados, donde la aplicación de la normativa de defensa de la competencia resulta insuficiente para garantizar la existencia de una competencia efectiva.

               – Estos sectores o ámbitos son los siguientes: las comunicaciones electrónicas y la comunicación audiovisual, los mercados de la electricidad y de gas natural, el sector postal, las tarifas aeroportuarias y determinados aspectos del sector ferroviario.

               –  Son funciones de supervisión y control, así como funciones de resolución de conflictos, más amplias y flexibles que las de mero arbitraje.

               – Se produce una reordenación de funciones entre la nueva Comisión y los departamentos ministeriales correspondientes, asumiendo éstos muchas tareas de mera índole administrativa (a ello se dedican varias disposiciones adicionales).

            Sus órganos rectores son

               – el Consejo, que actuará en Pleno y en Salas dos salas (una dedicada a temas de competencia y otra a supervisión regulatoria); estará formado por diez miembros nombrados por el Gobierno y vetables por el Congreso, y

               – el Presidente de la Comisión, quien ostenta la representación legal e institucional de la Comisión.

            Se regulan sus funciones y funcionamiento. Los nombramientos durarán seis años y no son reelegibles, con renovación parcial cada dos años.

            Están sometidos a un estricto régimen de incompatibilidades, cuentan con dedicación exclusiva y tendrán la consideración de altos cargos de la Administración General del Estado.

            El Capítulo IV, «Régimen de actuación y potestades», regula los aspectos esenciales en relación a las facultades de inspección y supervisión, a la potestad sancionadora, al régimen de contratación y del personal y al régimen económico-financiero, patrimonial y presupuestario.

               – El personal funcionario de carrera de la Comisión, debidamente autorizado por el director correspondiente, tendrá la condición de agente de la autoridad y podrá realizar cuantas inspecciones sean necesarias.

               – Las actas que levante tendrán naturaleza de documentos públicos y harán prueba, salvo que se acredite lo contrario, de los hechos que motiven su formalización.

               – Toda persona física o jurídica y los órganos y organismos de cualquier Administración Pública quedan sujetos al deber de colaboración con la Comisión y están obligados a proporcionar, a requerimiento motivado y detallado de ésta y en plazo, toda clase de datos e informaciones necesarios de que dispongan.

               – Para el ejercicio de la potestad sancionadora, se garantizará la debida separación funcional entre la fase instructora, a cargo del personal competente, y la resolutoria, que corresponderá al Consejo. La recaudación de las multas corresponderá a la Administración General del Estado en periodo voluntario y a la Agencia Estatal de Administración Tributaria en período ejecutivo.

               – La Comisión podrá dictar, a través de Circulares, las disposiciones de desarrollo y ejecución de las leyes, reales decretos y órdenes ministeriales que se aprueben en relación con los sectores sometidos a su supervisión cuando le habiliten expresamente para ello. Serán vinculantes para los sujetos afectados por su ámbito de aplicación, una vez publicadas en el «Boletín Oficial del Estado».

               – También podrá dictar comunicaciones que aclaren los principios que guían su actuación.

               – El personal que preste servicios en la Comisión será funcionario o laboral. Los funcionarios se regirán por las normas reguladoras de la función pública aplicables al personal funcionario de la Administración General del Estado. El personal laboral se regirá por el Texto Refundido del Estatuto de los Trabajadores, y por los preceptos de la Ley 7/2007, de 12 de abril, que expresamente le resulten de aplicación.

               – Los contratos que celebre la Comisión se ajustarán a lo dispuesto en la legislación sobre contratación del sector público, siendo su órgano de contratación el Presidente de la misma.

            Las resoluciones adoptadas por el Consejo ponen fin a la vía administrativa, siendo impugnables únicamente, sin recurso de reposición, ante la jurisdicción contencioso-administrativa. Por la D. F. 2ª, los recursos contra sus actos y disposiciones se sustanciarán directamente, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional.

            La Comisión se constituirá en cuatro meses, produciéndose la extinción de los organismos cuyas funciones se asumen por la Comisión, la integración de los bienes sobrantes de la fusión en el patrimonio de la Administración General del Estado y la integración del personal de los organismos que se extinguen en la propia Comisión o en la Administración General del Estado, según proceda.

            El Anexo incluye las tasas y prestaciones patrimoniales de carácter público relacionadas con las actividades y servicios regulados en la Ley, cuyo ingreso se efectuará en el Tesoro Público.

            El Gobierno aprobará, mediante real decreto, el Estatuto Orgánico de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia. Se aprobó mediante  Real Decreto 657/2013, de 30 de agosto,

            La Ley entró en vigor el 6 de junio de 2013.

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***ALQUILER DE VIVIENDAS. Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

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            Esta Ley tiene tres artículos:

               – el primero modifica en profundidad la Ley de Arrendamientos Urbanos;

               – el segundo retoca la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de desahucios;

               – y el tercero crea el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler

 

Exposición de Motivos.

            El Legislador considera que el mercado inmobiliario español posee una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler (17%), muy lejano al 30% que tiene la Unión Europea de media y ello, a su entender, reduce la movilidad de los trabajadores y provoca que haya muchas viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso.

            Cree que nuestro mercado de alquiler es insuficiente, no es competitivo y que no se encuentra profesionalizado.

            Esta Ley pretende flexibilizar el mercado del alquiler, buscando el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición

            Destaca de la reforma de la LAU los siguientes aspectos fundamentales:

               – Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes, también en arrendamientos de vivienda (título II de la Ley).

               – Se reduce la duración de las prórrogas, tanto obligatorias como tacitas.

               – Se facilita la recuperación del inmueble para destinarlo a vivienda permanente.

               – También se facilita el desistimiento del contrato por parte del arrendatario.

               – Y se respetan los principios hipotecarios, de tal modo que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho. Luego veremos que no tanto, en lo que respecta al principio de prioridad.

            Por su importancia, se transcribe íntegro el párrafo que trata sobre este último punto:

            “Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.

            La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.”

            Se aprovecha la reforma de la LAU para excluir al alojamiento privado para el turismo de su ámbito pues estima que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos.

            Justifica la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la necesidad de introducir cambios en los desahucios. Hasta ahora, no cabía señalar el lanzamiento mientras no se supiera si la vista se había celebrado o no. Con la reforma, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento. Se observa que no se tiene en cuenta en la Ley el que el arrendatario se encuentre o no en una situación de posible exclusión social.

 

Régimen aplicable. Reforma del art. 4.

            Se mantiene el sometimiento imperativo a lo dispuesto en los títulos I (ámbito de la Ley) y IV (Disposiciones comunes), pero desaparece el sometimiento imperativo al Título V (Procesos arrendaticios), lo cual es lógico, porque sus tres artículos fueron derogados en el año 2000.

            Respecto a los arrendamientos de vivienda (título II), hay un cambio significativo, porque, respetando lo dispuesto en los títulos I y IV, se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

               – Antes la voluntad de las partes sólo operaba cuando no había disposición en el título II, salvo en los alquileres de algunas viviendas de lujo.

               – Surge la necesidad de interpretar la expresión “en el marco de lo establecido en el título II”. Parece que el acuerdo de las partes no debe de entrar en contradicción con los principios que infunden la ley.

            No cambian las fuentes en cuanto a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda que se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

            Se añade que las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

            También podrán las partes señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

 

Arrendamientos excluidos. Artículo 5

            Ya estaban excluidos del ámbito de la Ley algunos arrendamientos como los de las viviendas de porteros, casas militares, vivienda con uso agrícola o viviendas universitarias.

            Ahora se añade la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. Como vimos antes, se trata de evitar el intrusismo y mejorar la calidad de la oferta turística.

 

Efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas. Nuevo art. 7.2

            Dispone que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

            Resulta de muy difícil exégesis el nuevo precepto, tanto contemplado en solitario, como atendiendo a lo transcrito en la exposición de motivos y a lo dispuesto en el art. 29 que afecta sólo a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, cuya redacción no ha cambiado desde 1994: “El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”

            Da la sensación de que el Legislador distingue entre unos terceros de carácter general y otros terceros protegidos por el art. 34 LH.

            Si atendemos a los terceros generales –a los que alude sin apellidos el art. 7.2- debemos de considerar que se refiere a los adquirentes del arrendador que no han intervenido en el contrato de arrendamiento. Y, a “sensu contrario” de la expresión del art. 7.2, si estos arrendamientos no están inscritos, no surten efecto frente a terceros. De ahí surge una pregunta básica:

            ¿Un comprador podrá pedir el desahucio del arrendatario de su vivienda en todo caso si no está inscrito el arrendamiento? La respuesta afirmativa parece desprenderse de la dicción literal. Además, obsérvese que no la condiciona a la buena fe, ni siquiera a la ausencia de conocimiento de la existencia del arrendamiento y tampoco de modo expreso a la onerosidad del negocio, aunque esta última característica se puede deducir del propio concepto de tercero. En cambio, el art. 14.1 parece restringirlo a los terceros del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

            Y en cuanto a la buena fe, es esencial responder a lo siguiente: ¿puede tener buena fe un comprador que conozca la existencia del arrendamiento, es decir, el 99% de los casos? Me resisto a privar de la buena fe a ese porcentaje abrumador de compradores.

            La respuesta que se dé a estas preguntas es clave para que se produzca o no una masiva documentación escrituraria e inscripción de los arrendamientos urbanos o se quede en meramente marginal la reforma. Ello, en cuanto al arrendatario, pues, respecto del arrendador, se presentan ventajas que luego veremos.

            La dicción del art. 7.2, aparte del art. 14.1, puede también entrar en contradicción con lo regulado para locales en el art. 29, pues en estos casos, que no suelen tener tanta dimensión social como los arrendamientos de viviendas, sin embargo se exige además expresamente que el tercero reúna los requisitos del artículo 34 LH.

            Así, pues, para completar lo apuntado, ver también los arts. 10, 13, 14 y 29.

 

Duración en viviendas y sus prórrogas. Art. 9 y 10.

            La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

            Prórroga forzosa. Si la duración convenida fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Antes, la voluntad del arrendatario podía extenderlo hasta cinco años.

            La excepción de que el arrendador tiene necesidad de ocuparla cambia de regulación:

               – No es ya preciso avisar al comenzar el contrato, pero, en cambio, no puede ser antes de que transcurra el primer año.

               – Se incluyen los casos de separación legal que antes no estaban.

               – Si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo, no ocupan la vivienda el arrendador o sus familiares, el arrendatario podrá optar por un nuevo periodo de arrendamiento de tres años o a ser indemnizado con un mes por año que quedare.

            Prórrogas tácitas. Al llegar el vencimiento del contrato, o de sus prórrogas, si han pasado ya tres años y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con 30 días, que no quiere renovar, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Por tanto, se reduce a una las tres prórrogas tácitas anuales anteriores.

            Regulación. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

            Arrendamiento inscrito. Cuando lo esté, las prórrogas forzosa y tácita descritas se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Sufre el principio de prioridad, porque parece permitir la inscripción de un contrato de arrendamiento con posterioridad a la adquisición para imponer la prórroga.

            Finca no inscrita. También durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria, si la situación es imputable al propietario real. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil, por lo que el comprador tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario. Parece que este punto y seguido está referido a cualquier arrendador, pero puede defenderse que aluda sólo, por su ubicación, al arrendador no propietario, ya que está entre dos asertos que se refieren a este último. 

 

Desistimiento. Art. 11.

            El arrendatario de vivienda podrá desistir transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Antes sólo se preveía para los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, y pasados los primeros cinco años.

 

Resolución del derecho del arrendador. Art. 13.

            Las consecuencia básica –la extinción del arrendamiento– se extiende a toda la duración del contrato (antes debían de pasar cinco años).

            Se mantiene la excepción de haber accedido el contrato de arrendamiento al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución.

               – Pero, la excepción –que antes era anecdótica, en cuanto a su uso- cobra una gran importancia práctica, pues una ejecución hipotecaria o no de la finca puede privar al arrendatario de la vivienda, incluso al comienzo del contrato.

               – Ésta inscripción del arrendamiento es necesaria, incluso cuando se haya contratado con un tercero protegido por el artículo 34 LH, ya que desaparece la excepción recogida en el último apartado de la antigua regulación del art. 13.

            Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita, como vimos, el arrendamiento podrá llegar a los tres años si se ha concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria, y la situación es imputable al propietario real.

            También se extinguen, como antes, los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble.

 

Enajenación de la vivienda arrendada. Art. 14

            La nueva redacción distingue si la finca está inscrita o no:

               – Inscrita.

                  – Adquirente que reúne los requisitos del art 34 LH (título oneroso y buena fe…). Sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito antes de la transmisión.

                  – Resto de adquirentes: quedan subrogados. Véase, no obstante, el art. 7.2

               – No inscrita. Se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1.571 del Código Civil (tiene derecho a que termine el arriendo salvo pacto en contrario), pero el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, pagando la renta. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios.

            Y si el adquirente conoce la existencia del arrendamiento no inscrito, ¿deja de tener buena fe a estos efectos? Si la contestación es que ya no la tiene, se reduce mucho el beneficio de la inscripción porque la inmensa mayoría de los adquirentes conocen la situación arrendaticia, quizás no los detalles.

            Dice la exposición de motivos que la reforma es respetuosa con el régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Sin embargo aquí se conculca el principio de prioridad del artículo 17 LH porque se exige que el arrendamiento se hallase inscrito antes de la transmisión, en vez de decir, antes de la inscripción de la transmisión. Así, por ejemplo, si se ha producido una transmisión que no ha accedido al registro y el arrendatario inscribe su derecho, en la dicción literal del art. 14, no quedaría protegido ante una inscripción posterior de la transmisión.

 

Separación, divorcio o nulidad. Art. 15.

            Cuando se atribuya el uso de la vivienda al cónyuge no arrendatario, conforme a la legislación civil (antes sólo se aludía al Código Civil) se aclara que el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior lo que reste, pasará a ser el titular del contrato.

 

Muerte del arrendatario. Art. 16.4.

            La regulación sobre la subrogación se mantiene. Tan sólo hay una reforma en el apartado 4 para adaptarlo al cambio en los plazos de prórroga forzosa: En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. Antes eran cinco años.

 

Reemplazo de la renta por obras. Art 17.

            Como medida novedosa, se permite el acuerdo por el que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el contrato, el arrendatario no podrá pedir compensación por ello. Si incumple el compromiso, cabe la resolución e incluso se le puede exigir que reponga el inmueble a la situación inicial.

 

Actualización de la renta y gastos. Arts. 18, 19 y 20

            Prima lo estipulado por las partes, frente a la regulación anterior según la cual, durante los cinco primeros años había que atender al IPC. Ahora éste se utiliza supletoriamente.

            El interesado puede solicitar certificado del Instituto Nacional de Estadística, no siendo suficiente, como hasta ahora, la cita del Boletín Oficial donde aparece. Sigue siendo válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

            En caso de que el arrendador realice obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato, podrá elevar la renta con un máximo del 20%. Se mantiene la regulación, salvo que se reduce el tiempo para su comienzo de cinco a tres años.

            Puede pactarse que los gastos generales del inmueble sean de cuenta del arrendatario. Lo único que cambia es que, durante tres años (antes cinco) está limitado el incremento de estos gastos al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.

 

Obras hechas por el arrendatario. Arts. 23 y 24.

            En cuanto a las no autorizadas, apenan cambia la redacción. Tan sólo se explicita que en ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Antes parecía que ello iba a depender del consentimiento por parte del arrendador.

            En cuanto a las obras en caso de discapacidad:

               – Se permiten también para adaptar la vivienda a los mayores de setenta años.

               – Los familiares beneficiarios han de convivir de forma permanente.

               – Las obras no han de afectar a elementos o servicios comunes del edificio ni provocar una disminución en su estabilidad o seguridad.

 

Renuncia al tanteo y retracto. Art. 25.8

            Es otra de las reformas más significativas. A partir de ahora, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Pero, en estos casos, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Antes sólo podía pactarse en los contratos de duración convenida superior a cinco años.

            Se aplica, pues, a todo tipo de contratos de arrendamiento, tanto de vivienda, como para otros usos (por remisión del artículo 31).

            La comunicación al arrendatario de la intención de vender, en mi opinión, no es calificable por el registrador, pues el art. 25.4 LAU no ha variado y se refiere a las notificaciones relacionadas con los apartados anteriores y este es posterior. Además, carece de trascendencia real.

            Sí que parece razonable que el arrendador pueda realizar una manifestación alternativa a la de no estar la finca arrendada: que la finca está arrendada, pero que se ha pactado la renuncia al derecho de tanteo y retracto. Y la existencia de esta manifestación sí que sería calificable. Si el vendedor ha de ser creído cuando manifiesta que la finca no está arrendada, es defendible que deba de ser creído cuando manifieste que, estando arrendada la finca, se ha convenido la exclusión del derecho de tanteo y retracto, siempre que ello no entre en contradicción con el contenido del Registro. Pero también resulta defendible que el registrador pueda solicitar que se le exhiba, en este caso, el contrato.

            En caso de que el arrendamiento esté inscrito, el registrador debe de atender a las cláusulas inscritas al respecto.

 

Resolución del contrato. Arts. 27 y 35.

            Es otra reforma de calado la incorporación del art 27.4, sólo aplicable a los arrendamientos inscritos en los que se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta, con restitución inmediata del inmueble.

            En estos casos, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución, a través del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

            Será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento el título que causó la inscripción, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho.

            Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

            No parece aplicarse a los arrendamientos para uso distinto de vivienda por falta de remisión en el artículo 35. Me da la sensación de que es un olvido del legislador, porque podría haber mayores razones para utilizar este procedimiento expeditivo en un local que en una vivienda.

            El legislador, aunque admite alternativamente la actuación judicial y la notarial, se ve que está pensando realmente sólo en la notarial, por la terminología empleada y porque, en el caso de cargas posteriores, sólo se plantea la consignación ante notario.

            Se desarrollará la cancelación en la reforma del RD 297/1996, de 23 de febrero (ver D.F. 2ª).

            El art. 35 añade por remisión otra causa de resolución en los arrendamientos que no son para vivienda, la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

 

Fianza. Art. 20

            Se trata de un pequeño retoque concordante. Se mantendrá sin actualizar tres años (antes cinco). Pasados esos tres años (antes cinco), la actualización se regirá por lo estipulado al efecto por las partes.

 

Contratos anteriores al 6 de junio de 2013. D. Tr. 1ª (de esta Ley, no de la LAU)

            Los sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

            Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico determinado en esta Ley.

 

Decreto sobre inscripción de arrendamientos. D. F. 2ª.

            El Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos se adaptará antes del 6 de diciembre de 2013 a las previsiones de esta Ley, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.

 

Información para el Ministerio de Fomento. D. Ad. 1ª

            El Ministerio de Fomento podrá articular instrumentos de colaboración que le permitan obtener información acerca de la localización de las viviendas, de los contratos de arrendamiento sobre las mismas de los que se tenga constancia a través de los Registradores de la Propiedad y del Consejo General del Notariado, entre otras fuentes.

 

REFORMA DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.

 

            Se observa que la intencionalidad del Legislador es la de agilizar los desahucios. Pudiera entenderse que entra en una cierta contradicción con la reciente Ley 1/2013 en la que los dificulta. ¿Por qué se dificultan si proceden de ejecuciones hipotecarias y se facilitan si proceden de arrendamientos? ¿No pueden darse también situaciones de exclusión social cuando el lanzado es un arrendatario?

 

Enervación del desahucio. Art. 22.4

            Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440 (ver más adelante), paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

 

Comunicación edictal. Mínima reforma del art. 164 para recoger la posibilidad de fijar el requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial.

 

Condenas a futuro. También una pequeña reforma del art. 220.3 para incluir que la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad pueda ser no sólo por sentencia, sino también por auto o decreto.

 

Requerimiento previo a la vista. Afecta a los arts. 440.3 y 4.

            Cuando se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio

            La otra opción que tiene el demandado es comparecer y formular oposición.

            El requerimiento también servirá de citación para la vista –si hay oposición- y para fijar fecha de lanzamiento.

            Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

 

Publicación de edictos. Art. 497.3 No será necesaria la publicación de edictos en Boletines Oficiales en los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. En estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

 

Ejecución de la demanda de desahucio. Art. 549.3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados. Ahora se equiparan a las sentencias, para estos efectos, los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento.

 

Agilización del lanzamiento. Art. 703.1. En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del secretario judicial, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.

 

Procesos en tramitación. D. Tr. 2ª (de esta Ley, no de la LEC)

            No les serán de aplicación las modificaciones introducidas en esta Ley.

            Se sustanciarán, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior.

 

REGISTRO DE SENTENCIAS FIRMES DE IMPAGOS DE RENTAS DE ALQUILER.

            Esta Ley crea el Registro, aunque remite a un Real Decreto la regulación de su funcionamiento y organización. De hecho, ni siquiera se indica qué organismo será el responsable ni su ubicación.

            Su finalidad es la de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio.

            El Registro se nutrirá:

               – de las sentencias firmes remitidas por el secretario judicial correspondiente;

               – y de los laudos comunicados por los órganos de arbitraje competentes, respecto de aquellas personas que hayan sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos.

            Podrán informarse en él, sobre una persona en concreto, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos. Deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario. Se aplicará la Ley de Protección de Datos.

            Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas.

            La constancia en el Registro se cancelará automáticamente a los seis años. No se dice desde cuándo, si desde la sentencia o laudo o si es desde la inscripción.

 

Esquema de ventajas de la escritura e inscripción en los contratos de arrendamiento:

            A) Para el arrendador:

               – La principal es la posibilidad de resolver rápidamente el contrato acudiendo al requerimiento notarial o judicial.

               – Otra, muy importante, es la de que, si se pacta la renuncia a los derechos de tanteo y retracto, inscrito el contrato, el registrador no exigirá notificación al arrendatario en caso de enajenación.

            B) Para el arrendatario.

               – Al exigirse escritura pública, puede disfrutar de los beneficios del documento público en cuanto a asesoramiento, calidad en la redacción, prueba y conservación por un precio muy módico pues se va a aprobar un arancel especial para estas operaciones.

               – Al acceder el registro, se beneficiara de la aplicación de los principios hipotecarios, debiendo cualquier adquirente respetar su mantenimiento, incluso en caso de ejecución judicial o extrajudicial, lo cual cobra especial importancia en los contratos de larga duración.

 

            Entrada en vigor. La presente Ley entró en vigor el 6 de junio de 2013.

            Ver apuntes de urgencia de Joaquín Delgado.

           Gerardo García Boente Dávila: Arrendamientos urbanos y Registro tras la Ley 4/2013.

               Ley de Arrendamientos urbanos:

               – actual redacción

               – anterior redacción

            Ver antecedentes por Albert Capell

            Ver Comparativa de artículos

            Ver prontuario del Colegio de Registradores.

            Ir a la página especial.

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KUWAIT. Convenio entre el Reino de España y el Estado de Kuwait para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio, hecho en Kuwait el 26 de mayo de 2008.

            Este Convenio se aplica a los impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio y, en concreto:

            a) en el caso Kuwait:

               (1) el Impuesto sobre la Renta de Sociedades;

               (2) la contribución de beneficios netos de las sociedades por acciones kuwaitíes pagadera a la Fundación de Kuwait para el Avance de las Ciencias (KFAS);

               (3) la contribución de beneficios netos de las sociedades por acciones kuwaitíes pagadera al sostenimiento del Presupuesto Nacional;

               (4) el Zakat; y

               (5) el impuesto exigido para el fondo de los empleados nacionales;

            b) en el caso de España:

               (1) el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas;

               (2) el Impuesto sobre la Renta de Sociedades;

               (3) el Impuesto sobre la Renta de no Residentes;

               (4) el Impuesto sobre el Patrimonio; y

               (5) los impuestos locales sobre la renta y sobre el patrimonio;

            El art. 23 regula la eliminación de la doble imposición.

            Entrará en vigor el 19 de julio de 2013

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ACUERDOS INTERNACIONALES. Resolución de 29 de mayo de 2013, de la Secretaría General Técnica, sobre aplicación del artículo 32 del Decreto 801/1972, de 24 de marzo, relativo a la ordenación de la actividad de la Administración del Estado en materia de Tratados Internacionales.

            Se publican las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, recibidas en el Ministerio de Asuntos Exteriores y de Cooperación hasta el 15 de mayo de 2013.

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CASTILLA LEÓN. Ley 2/2013, de 15 de mayo, de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad.

            Esta Ley aborda un conjunto de medidas para la igualdad de oportunidades, diferenciando entre:

               – Medidas contra la discriminación.

               – Medidas de acción positiva.

               – Medidas suplementarias.

               – Medidas de defensa, fomento y medidas de promoción de la autonomía personal.

            En su articulado se prevé la constitución de un órgano de naturaleza colegiada, denominado Consejo Autonómico de Personas con Discapacidad, que tendrá entre otros fines la participación de las personas con discapacidad, el seguimiento y promoción de la aplicación de la normativa sobre los derechos de las personas con discapacidad en Castilla y León y en particular la Convención Internacional sobre Derechos de las Personas con Discapacidad.

            Entró en vigor el 13 de junio de 2013. (GGB)

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VALENCIA. Ley 1/2013, de 21 de mayo, de Medidas de Reestructuración y Racionalización del Sector Público Empresarial y Fundacional de la Generalitat.

            La ley trae causa del Decreto ley 7/2012 de 19 de octubre del Consell, de medidas de reestructuración y racionalización del sector público empresarial y fundacional de la Generalitat. Cuenta con 32 artículos y se estructura en dos títulos.

            La Ley regula las medidas de reestructuración del sector público empresarial y fundacional de la Generalitat, y establece medidas en orden a conseguir una reducción sustancial del número de entes públicos y una racionalización y mejora en su gestión.

            En relación con lo anterior, hay que indicar que los entes del sector público empresarial y fundacional no mencionados expresamente en el título II de la Ley, ni en las disposiciones adicionales de esta norma, no ven alterada su personalidad y naturaleza jurídica.

            Las seis primeras Disposiciones Adicionales se ocupan de aspectos fundamentales en toda reestructuración como es el redimensionamiento de plantillas, y la regulación de los regímenes de adscripción e integración del personal y de rendición de cuentas.

            Asimismo, cabe destacar el régimen transitorio de efectividad de la norma, regulando, así mismo, las personas responsables de integración y constituyendo equipos de trabajo como piezas esenciales para llevar a la práctica las distintas operaciones de reestructuración.

            Por otra parte, se procede a derogar expresamente la normativa de determinadas entidades de derecho público, enumeradas en la disposición derogatoria única.

            Finalmente, a través de las oportunas disposiciones finales se modifica:

               – El artículo 52 de la Ley 14/2003, de 10 de abril, de Patrimonio de la Generalitat, para prever la posibilidad de aplicar las cesiones globales de activo y pasivo como mecanismos de sucesión universal que implican extinción de filiales sin liquidación de una mercantil cuando su matriz es una entidad de derecho público.

               – El artículo 3 de la Ley 5/2006, de 25 de mayo, de la Generalitat, de creación de la Agencia Valenciana d’Avaluació i Prospectiva, para ampliar sus funciones en materia de evaluación y acreditación de la calidad;

               – La Ley 9/1986, de 30 de diciembre, de la Generalitat, por la que se crean los entes de derecho público Instituto Valenciano de Artes Escénicas, Cinematografía y Música y el Instituto Valenciano de Arte Moderno.

               – El primer párrafo del artículo primero del Decreto 204/1990, de 26 de diciembre, del Consell, sobre reintegro de transferencias corrientes y de capital, para evitar que con el mismo se penalice a los entes que gestionan de forma eficiente.

            Entró en vigor el 24 de mayo de 2013. (GGB)

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EXTREMADURA. Ley 3/2013, de 21 de mayo, de renta básica extremeña de inserción.

            La Exposición de Motivos de la Ley define la Renta Básica Extremeña de Inserción como un derecho subjetivo cuya garantía pretende asegurar el medio de vida suficiente y las capacidades adecuadas a quien se encuentre en una situación de riesgo de exclusión y carezca de medios y recursos para acceder a unas condiciones de vida suficientes y adecuadas.

            El Título I, delimita y articula dicha Renta Básica Extremeña de Inserción, como una prestación de naturaleza económica con vocación de integración social, caracterizada por ser intransferible, subsidiaria y complementaria. Amplía la consideración de beneficiario tanto al titular como al resto de miembros que componen su unidad familiar o de convivencia y fija los requisitos y obligaciones de todos ellos.

            El resto del articulado de la ley regula la percepción de la prestación junto con la realización de medidas individualizadas de inserción para todos los beneficiarios, que se materializan en un Proyecto Individualizado de Inserción.

            En su disposición adicional primera, se crea la Comisión de Seguimiento de la Renta Básica Extremeña de Inserción.

            Entró en vigor el 24 de mayo de 2013. (GGB)

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EXTREMADURA. Ley 4/2013, de 21 de mayo, de Gobierno Abierto de Extremadura.

            Esta Ley se estructura en cuatro títulos, siete disposiciones adicionales, una disposición derogatoria y dos disposiciones finales.

            El título I de la Ley está destinado a la Administración abierta, y contiene dos capítulos: la transparencia y la información pública.

            El título II se ocupa de la ética y la transparencia en la acción de gobierno, y resulta aplicable en su totalidad a los miembros del Gobierno de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

            Se regulan, entre otros puntos, los conflictos de intereses y la obligatoriedad de formular la declaración de actividades, bienes, derechos e intereses. También, y como novedad, se contemplan normas para hacer más transparente el traspaso de poderes cuando se produce un cambio de Gobierno.

            El título III regula la participación y colaboración ciudadanas. En este título se constituye como órgano legitimado por la Asamblea de Extremadura para el ejercicio de la participación ciudadana el Consejo Extremeño de Ciudadanos y Ciudadanas.

            El título IV contempla las garantías administrativas, judiciales y extrajudiciales que tienen los ciudadanos para que se cumplan las disposiciones de la presente ley.

            Asimismo, la Ley contiene una serie de disposiciones adicionales, la primera de ellas referida al mandato que se le hace a la Administración para que, en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor de la presente ley, elabore un Plan de Simplificación Administrativa.

            La disposición adicional segunda dispone la creación de un Portal de la Transparencia y Participación Ciudadana.

            Entrará en vigor el 24 de noviembre de 2013. (GGB)

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ESTADOS UNIDOS. Segundo Protocolo de enmienda del Convenio de Cooperación para la defensa entre el Reino de España y los Estados Unidos de América, de 1 de diciembre de 1988, revisado, hecho en Bruselas el 10 de octubre de 2012.

            Afecta a la utilización de la Basa Naval de Rota.

            También a su duración, porque el Convenio, según queda modificado por este Segundo Protocolo de Enmienda, tendrá un nuevo período de vigencia de ocho años a partir de la fecha en la que este Segundo Protocolo de Enmienda entre en vigor y se prorrogará según las condiciones establecidas en el apartado 2 del artículo 69 del Convenio.

            Este Protocolo entró en vigor el 21 de mayo de 2013.

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ARAGÓN. Ley 3/2013, de 9 de mayo, de uso, protección y promoción de las lenguas y modalidades lingüísticas propias de Aragón.

            Establece el artículo 1 de la Ley que el objeto de la misma es reconocer la pluralidad lingüística de Aragón y garantizar a los aragoneses el uso de las lenguas y sus modalidades lingüísticas propias como un legado cultural histórico que debe ser conservado.

            Cabe destacar:

            Se establecen las zonas de utilización de las lenguas y modalidades lingüísticas propias y su declaración por parte del Gobierno de Aragón.

            Se declara que la Academia Aragonesa de la Lengua es la institución competente para elaborar y determinar las reglas adecuadas para el uso de las lenguas y modalidades lingüísticas propias.

            Se fijan asimismo varias normas relativas al uso de las lenguas y modalidades lingüísticas propias de Aragón en la relación entre la Administración y los ciudadanos, haciendo especial referencia también a las publicaciones oficiales, la toponimia y la antroponimia.

            Relaciones de los ciudadanos con las Administraciones públicas. Se reconoce a todos los ciudadanos el derecho a expresarse de forma oral y escrita, además de en castellano, en las lenguas y modalidades lingüísticas propias de Aragón, en sus respectivas zonas de utilización predominante, de acuerdo con lo previsto en esta Ley.

            Publicaciones oficiales. Las disposiciones, resoluciones y acuerdos de los órganos institucionales de la Comunidad Autónoma, además de en castellano, podrán publicarse también en las lenguas y modalidades lingüísticas propias, mediante edición separada del «Boletín Oficial de Aragón», cuando así lo acuerde el órgano autor de tales disposiciones o acuerdos.

            Nombre y apellidos. Se reconoce el derecho al uso de las lenguas y modalidades lingüísticas propias de Aragón en los nombres y apellidos, que podrán ser inscritos en el Registro Civil en las mismas. Cualquier persona, desde que cumpla los catorce años, podrá solicitar, sin necesidad de asistencia, la sustitución de su nombre propio o de sus apellidos por su equivalente onomástico en cualquiera de las lenguas o modalidades lingüísticas propias de Aragón.

            Los instrumentos notariales podrán redactarse en cualquiera de las lenguas o modalidades lingüísticas propias de Aragón en los supuestos y con las condiciones previstas en la legislación civil aplicable. Art. 21.

            Entró en vigor el 24 de junio de 2013. (GGB)

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SUIZA. Protocolo entre el Reino de España y la Confederación Suiza que modifica el Convenio para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio firmado en Berna el 26 de abril de 1966, y su Protocolo, modificados por el Protocolo firmado en Madrid el 29 de junio de 2006, hecho en Madrid el 27 de julio de 2011.

            Estas son algunas de las reformas:

            Ámbito objetivo del Convenio. Los impuestos actuales a los que se aplica este Convenio son (se actualizan los españoles, se mantienen los suizos):

            a) en España:

               (i) el impuesto sobre la renta de las personas físicas;

               (ii) el impuesto sobre la renta de sociedades;

               (iii) el impuesto sobre la renta de no residentes;

               (iv) el impuesto sobre el patrimonio; y

               (v) los impuestos locales sobre la renta y sobre el patrimonio;

            b) En Suiza. Los impuestos federales, cantonales y comunales:

               (i) Sobre la renta (renta total, rendimientos del trabajo, rendimientos del patrimonio, beneficios industriales y comerciales, ganancias de capital y otras rentas).

               (ii) Sobre el patrimonio (patrimonio total, patrimonio mobiliario e inmobiliario, patrimonio industrial y comercial, capital y reservas y otros elementos del patrimonio).

            Se adapta el ámbito territorial, pues, cuando se firmó el Convenio original, Guinea Ecuatorial y el Sáhara Occidental formaban parte de España.

            Se modifica el concepto de establecimiento permanente, y, en concreto, lo que no comprende.

            Cambian el artículo 9, relativo a las empresas asociadas, el artículo 10, sobre dividendos, el artículo 13, sobre ganancias de capital.

            También se toca el artículo 23 sobre Disposiciones para evitar la doble imposición.

            La regulación del Procedimiento amistoso también sufre modificación (art. 25).

            Uno de los temas más sensibles, el del Intercambio de información, regulado en el art. 25 bis, el párrafo IV del Protocolo, también se adapta. Citemos algunos párrafos:

               – Las autoridades competentes de los Estados contratantes intercambiarán la información previsiblemente pertinente para aplicar lo dispuesto en el presente Convenio o para administrar y exigir lo dispuesto en la legislación nacional de los Estados contratantes relativa a los impuestos de toda clase y naturaleza percibidos por los Estados contratantes, sus subdivisiones políticas o entidades locales…

               – La información recibida se mantendrá en secreto de la misma forma que la información obtenida en virtud del Derecho interno de ese Estado y sólo se desvelará a las personas o autoridades (incluidos los tribunales y órganos administrativos) encargadas de la liquidación o recaudación de los impuestos. Dichas personas o autoridades sólo utilizarán esta información para estos fines. Podrán desvelar la información en las audiencias públicas de los tribunales o en las sentencias judiciales.

               – En ningún caso las disposiciones… se interpretarán en el sentido de permitir a un Estado contratante denegar el intercambio de información únicamente por que esta obre en poder de bancos, otras instituciones financieras o de cualquier persona que actúe en calidad representativa o fiduciaria, incluidos los agentes designados, o porque esté relacionada con acciones o participaciones en una persona. A fin de obtener tal información, las autoridades fiscales del Estado contratante al que se requiere la información, cuando sea necesario para cumplir con las obligaciones contraídas en este apartado, estarán facultadas para obligar a la comunicación de información a la que se refiere este apartado…

               – Se entenderá que el intercambio de información únicamente podrá solicitarse una vez agotadas todas las fuentes habituales de información del Estado contratante que requiere la información, de las que disponga en aplicación de su procedimiento tributario interno, excepto aquellas que pudieran generar dificultades desproporcionadas.

               – Esta regulación no obliga a los Estados contratantes a intercambiar información de forma automática o espontánea.

               – Las normas de procedimiento administrativo relativas a los derechos de los contribuyentes aplicables en el Estado contratante al que se solicite la información seguirán siendo aplicables antes de la transmisión de la información al Estado contratante que la ha solicitado.

               – El tiempo que transcurra desde la petición de la información hasta su recepción por el Estado que la solicitó no será considerado a los efectos del cálculo de los límites temporales previstos en la legislación fiscal española respecto de los procedimientos fiscales de la Administración Tributaria.

            Entrará en vigor el 24 de agosto de 2013.

PDF (BOE-A-2013-6151 – 8 págs. – 197 KB)    Otros formatos

 

SUELOS CONTAMINADOS. Ley 5/2013, de 11 de junio, por la que se modifican la Ley 16/2002, de 1 de julio, de prevención y control integrados de la contaminación y la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados.

            La legislación europea y española sobre la materia se basa en dos principios básicos: la prevención y el de que «quien contamina, paga».

            La presente Ley tiene como finalidad adaptar los dos leyes referidas en cabecera –sobre todo la 16/2002- a la Directiva 2010/75/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de noviembre, sobre las emisiones industriales, que ha refundido muchas anteriores.

            Los preceptos de la Ley 16/2002, de 1 de julio, de prevención y control integrados de la contaminación tienen el carácter de legislación básica estatal. Esta ley ha sido desarrollada por el Real Decreto 508/2007, de 20 de abril, por el que se regula el suministro de información sobre emisiones del Reglamento E-PRTR y de las autorizaciones ambientales integradas, y por el Real Decreto 509/2007, de 20 de abril, por el que se aprueba el Reglamento para su desarrollo y ejecución.

            Dentro de la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados- también legislación básica-, conviene recordar el último párrafo de su artículo 33:

            “Los propietarios de las fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados, con motivo de su transmisión, a declararlo en escritura pública. Este hecho será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad.”

            También sigue vigente el Reglamento que desarrolla la antigua Ley de Residuos de 1998, Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, cuyo art. 8 dice:

            Artículo 8. Publicidad registral.

            1. Los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas. La existencia de tal declaración se hará constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción a que tal transmisión dé lugar.

            2. A requerimiento de la comunidad autónoma correspondiente, el registrador de la propiedad expedirá certificación de dominio y cargas de la finca o fincas registrales dentro de las cuales se halle el suelo que se vaya a declarar como contaminado. El registrador hará constar la expedición de dicha certificación por nota extendida al margen de la última inscripción de dominio, expresando la iniciación del procedimiento y el hecho de haber sido expedida la certificación. Dicha nota tendrá un plazo de caducidad de cinco años y podrá ser cancelada a instancia de la Administración que haya ordenado su extensión. Cuando con posterioridad a la nota se practique cualquier asiento en el folio registral, se hará constar en la nota de despacho del título correspondiente su contenido.

            3. La resolución administrativa por la que se declare el suelo contaminado se hará constar en el folio de la finca o fincas registrales a que afecte, por medio de nota extendida al margen de la última inscripción de dominio. La nota marginal se extenderá en virtud de certificación administrativa en la que se haga inserción literal de la resolución por la que se declare el suelo contaminado, con expresión de su firmeza en vía administrativa, y de la que resulte que el expediente ha sido notificado a todos los titulares registrales que aparecieran en la certificación a la que se refiere el apartado anterior. Dicha certificación habrá de ser presentada en el Registro de la Propiedad por duplicado, y en ella se harán constar, además de las circunstancias previstas por la legislación aplicable, las previstas por la legislación hipotecaria en relación con las personas, los derechos y las fincas a las que afecte el acuerdo. La nota marginal de declaración de suelo contaminado se cancelará en virtud de una certificación expedida por la Administración competente, en la que se incorpore la resolución administrativa de desclasificación.

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DELEGACIÓN DE COMPETENCIAS. Orden JUS/1117/2013, de 6 de junio, por la que se modifica la Orden JUS/2225/2012, de 5 de octubre, sobre delegación de competencias.

            El Titular del Departamento delega en el Subsecretario de Justicia una nueva competencia: 21. Todas las competencias que la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas, atribuye al titular del Departamento.

            El Titular del Departamento delega en el titular de la Abogacía General del Estado-Dirección del Servicio Jurídico del Estado: 13. La autorización del ejercicio de acciones en nombre de autoridades o empleados públicos.

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CANARIAS. Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias.

            Cita la Exposición de motivos de esta Ley, como objetivo fundamental, la labor de puesta al día de un conjunto de áreas turísticas, instalaciones y servicios en situación de cierto deterioro por el transcurso del tiempo.

            Respecto de las autorizaciones administrativas

            Respecto de la autorización administrativa previa habilitante a los supuestos en que la actividad turística tenga incidencia territorial, deja de ser obligatoria su renovación trienal. La ley opta por el criterio de dar carácter indefinido a la presente norma.

            Por su parte, la Ley excluye la necesidad de autorizaciones previas en los siguientes casos:

               – Que la actividad proyectada en el medio ambiente previsiblemente no se estima importante.

               – En las islas donde el modelo turístico no es el de carácter masivo, excepto en el caso de las nuevas instalaciones cuando la autorización sea exigida por los correspondientes instrumentos territoriales de ordenación.

               – También se excluye como requisito para la licencia municipal de instalaciones hoteleras de nueva implantación, a aquellos que se vayan a ejecutar en suelos urbanos consolidados no turísticos y también a los derivados de operaciones de renovación, salvo exigencia expresa de la normativa territorial aplicable.

            Se ajusta la gama de incentivos que preveía la Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas urgentes (incrementos edificabilidad y tolerancia con los estándares de densidad de parcela en los supuestos de renovación).

            Deber de rehabilitación y conservación

            La ley establece técnicas administrativas efectivas para que, cuando concurran las condiciones establecidas, puedan imponerse por la Administración las actuaciones de conservación y rehabilitación.

            La nueva ley instituye además un mecanismo de control indirecto y a cargo de los titulares, consistente en la obligación de presentar, periódicamente, ante la Administración un informe a emitir por entidades acreditadas, relativo al estado de conservación y uso efectivo de los establecimientos.

            Residencialización de determinados establecimientos turísticos

            La ley ofrece diversos criterios para la especialización de las distintas áreas en el uso más adecuado, residencial o turístico, y los supuestos excepcionales de compatibilidad, posibilitando, en ciertos casos, la reconversión de determinadas promociones residenciales en la modalidad turística de villas.

            Planeamiento Urbanístico

            En materia de planeamiento, se refuerzan los Planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad y se ratifica su carácter ejecutivo y alcance, insertándose como instrumento de ordenación urbanística en el sistema de planeamiento de Canarias.

            Se propicia un procedimiento consensuado para las iniciativas que vengan amparadas por un previo convenio urbanístico, bajo los principios de ventanilla única y cooperación interadministrativa.

            Disposiciones adicionales

            Las disposiciones adicionales plantean diversas modificaciones puntuales de la Ley 7/1985, de 6 de abril y también del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, con el objetivo de:

               – Dar el encaje jerárquico de los Planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad dentro de la ordenación urbanística en el ámbito municipal

               – Establecer que todos los instrumentos de planificación no estarán sometidos a caducidad, implantando la obligación en el inicio de su tramitación de plantear un cronograma cuyo incumplimiento permitiría la subrogación por la Administración autonómica.

            Entró en vigor el 30 de mayo de 2013. (GGB)

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INVERSIÓN: INFORMACIÓN A LOS CLIENTES. Circular 3/2013, de 12 de junio, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre el desarrollo de determinadas obligaciones de información a los clientes a los que se les prestan servicios de inversión, en relación con la evaluación de la conveniencia e idoneidad de los instrumentos financieros.

            La Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, ha dado carácter imperativo a algunas recomendaciones que la CNMV ya había transmitido como buenas prácticas a las entidades que prestan servicios de inversión.

            Se faculta también a la CNMV para requerir que, en la información que se entregue a los inversores con carácter previo a la adquisición de un instrumento del mercado de valores y en su publicidad, se incluyan cuantas advertencias relativas al instrumento financiero estime necesarias y, en particular, las que destaquen que se trata de un producto no adecuado para inversores no profesionales debido a su complejidad.

            Las modificaciones también afectan a la evaluación de la idoneidad y la conveniencia.

            A) En concreto, en cuanto a la evaluación de la idoneidad, la nueva redacción del texto legal establece que las entidades proporcionarán al cliente por escrito o mediante otro soporte duradero una descripción de cómo se ajustan las recomendaciones que realicen a las características y objetivos del inversor. Ha de abarcar tres componentes: la adecuación del producto a los conocimientos y experiencia del cliente, a su situación financiera y objetivos de inversión así como a los principales riesgos en que puede incurrir el inversor (riesgo de mercado, de liquidez y de crédito).

            B) Por lo que a la evaluación de la conveniencia se refiere, la Ley concreta que las entidades deberán entregar una copia al cliente del documento que recoja la evaluación realizada y faculta a la CNMV para que establezca en qué términos el cliente deberá expresar de forma manuscrita que ha sido advertido por la entidad de que el producto que va a adquirir no le resulta conveniente, o que no ha podido evaluar su conveniencia por falta de información.

            Se faculta a la CNMV para establecer los términos en que debe mantenerse el registro de clientes y productos no adecuados como consecuencia de haberse realizado una evaluación con resultado negativo. Se pretende con ello tratar de evitar que se les ofrezca, de forma personalizada, productos cuya conveniencia haya sido evaluada previamente con resultado negativo.

            La Circular establece como forma de acreditar el cumplimiento de la obligación de información de las recomendaciones y la evaluación realizada, que las entidades recaben copia firmada por los clientes de la documentación entregada. Por otra parte, define la redacción de las advertencias que en cada caso deberá firmar el inversor y junto a la rúbrica, el texto específico que él mismo deberá escribir.

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DOPAJE. Ley Orgánica 3/2013, de 20 de junio, de protección de la salud del deportista y lucha contra el dopaje en la actividad deportiva.

            El objeto de la presente Ley es establecer un marco general de prevención de la salud y de lucha contra el dopaje en el ámbito de la práctica deportiva, en particular en el ámbito del deporte organizado o con licencia deportiva, en consonancia con los compromisos internacionales asumidos por España, con el propósito de establecer un entorno en el que predominen el juego limpio, la superación personal y la realización saludable del deporte.

            La Ley será de aplicación a la práctica deportiva general. Pero determinados preceptos sólo afectarán a deportistas que posean, hayan poseído o solicitado la licencia federativa estatal o autonómica homologada,

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JUECES: INCAPACIDAD TEMPORAL. Acuerdo de 12 de junio de 2013, del Pleno del Consejo General del Poder Judicial, por el que se aprueba la Instrucción 1/2013 sobre retribuciones en supuestos de incapacidad temporal por contingencias comunes de los miembros de la Carrera Judicial.

            Esta Instrucción será de aplicación a los integrantes de la Carrera Judicial en situación de incapacidad temporal por contingencias comunes, a efectos del reconocimiento del complemento para alcanzar el cien por cien de las retribuciones que vinieran disfrutando.

            Se hallarán en situación de incapacidad temporal cuando hayan obtenido licencia por enfermedad o accidente que impidan el normal desempeño de sus funciones.

            La presente Instrucción no será de aplicación cuando la incapacidad temporal derive de contingencias profesionales.

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IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS. Resolución de 10 de junio de 2013, del Departamento de Recaudación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se modifica el plazo de ingreso en periodo voluntario de los recibos del Impuesto sobre Actividades Económicas del ejercicio 2013 relativos a las cuotas nacionales y provinciales y se establece el lugar de pago de dichas cuotas.

            Para las cuotas nacionales y provinciales del Impuesto sobre Actividades Económicas del ejercicio 2013, se establece que su cobro se realice a través de las Entidades de crédito colaboradoras en la recaudación, con el documento de ingreso que a tal efecto se hará llegar al contribuyente.

            En el supuesto de que dicho documento de ingreso no fuera recibido o se hubiese extraviado, deberá realizarse el ingreso con un duplicado que se recogerá en la Delegación o Administraciones de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

            Se modifica el plazo de ingreso en período voluntario: el nuevo plazo comprenderá desde el 16 de septiembre hasta el 20 de noviembre de 2013, ambos inclusive.

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BANCO DE ESPAÑA. Resolución de 18 de junio de 2013, de la Comisión Ejecutiva del Banco de España, por la que se crea el registro electrónico del Banco de España.

            Esta Resolución crea y regula el Registro Electrónico del Banco de España. Es único para todos los órganos del Banco de España y se integra en el Sistema de Registro General Único del Banco de España, junto con los registros presenciales: el Registro Central y los Registros Auxiliares, por lo que la presentación ante el Banco de España de escritos y solicitudes podrá hacerse con igual eficacia en cualquiera de los registros de su Sistema de Registro General Único.

            Dirección: https://sedeeelectronica.bde.es.

            Su utilización será voluntaria para el usuario que podrá elegir, salvo que el Banco de España haga uso de las habilitaciones normativas que le permitan acordar la obligatoriedad de la presentación electrónica.

            Su gestión la llevará la Secretaría General que la ejercerá a través del Departamento de Secretaría Técnica.

            El Registro Electrónico permitirá la presentación de escritos, solicitudes y comunicaciones todos los días del año durante las veinticuatro horas del día, sin perjuicio de las interrupciones necesarias por razones técnicas u operativas.

            A efectos del cómputo de plazos fijados en días hábiles o naturales, y en lo que se refiere al cumplimiento de plazos por los interesados, la presentación en un día inhábil se entenderá efectuada a las cero horas y un segundo del primer día hábil siguiente, salvo que una norma permita la recepción en un día inhábil. En ningún caso, la presentación electrónica de documentos implicará la modificación de los plazos establecidos legalmente.

            El interesado, o su representante, deberán identificarse electrónicamente y firmar la solicitud, escrito o comunicación, utilizando para ello los sistemas de firma electrónica para personas físicas y jurídicas admisibles en cada momento para cada servicio, procedimiento o trámite electrónico.

            También se determinan los documentos admisibles y la incorporación de documentación complementaria.

            Los interesados tendrán acceso al acuse de recibo de las solicitudes, escritos y comunicaciones que deban motivar anotación en el Registro Electrónico.

            La adaptación será paulatina, atendiendo a la Disposición transitoria única.

            En el Anexo se incluyen los Procedimientos y servicios, competencia del Banco de España, a los que será de aplicación el presente Acuerdo, que entró en vigor el día 25 de junio de 2013.

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CNMV. Circular 4/2013, de 12 de junio, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, que establece los modelos de informe anual de remuneraciones de los consejeros de sociedades anónimas cotizadas y de los miembros del consejo de administración y de la comisión de control de las cajas de ahorros que emitan valores admitidos a negociación en mercados oficiales de valores.

            Se publican dos modelos:

            En el Anexo I, el del informe anual sobre remuneraciones de los consejeros de las sociedades anónimas cotizadas regulado en el artículo 10 de la Orden ECC/461/2013, de 20 de marzo.

            En el Anexo II, el del informe anual de remuneraciones de los miembros del consejo de administración y de la comisión de control de las cajas de ahorros.

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CNMV. Circular 5/2013, de 12 de junio, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, que establece los modelos de informe anual de gobierno corporativo de las sociedades anónimas cotizadas, de las cajas de ahorros y de otras entidades que emitan valores admitidos a negociación en mercados oficiales de valores.

            Se publican tres modelos:

            En el Anexo I, el del informe anual de gobierno corporativo de las sociedades anónimas cotizadas regulado en el artículo 5 de la Orden ECC/461/2013, de 20 de marzo.

            En el Anexo II, el del informe anual de gobierno corporativo de otras entidades emisoras de valores, regulado en el artículo 7 de la Orden ECC/461/2013, de 20 de marzo..

            En el Anexo III, el del informe anual de gobierno corporativo de las cajas de ahorros que emitan valores admitidos a negociación en mercados oficiales de valores, regulado en el artículo 6 de la Orden ECC/461/2013, de 20 de marzo.

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ARAGÓN. Ley 4/2013, de 23 de mayo, por la que se modifica la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón.

            Dentro de las reformas que se plantean en esta Ley, y que son de cierta entidad, se pueden destacar las siguientes:

            Licencias Urbanísticas

            En el ámbito de las licencias urbanísticas, se incorpora la regulación de la comunicación previa y declaración responsable, manteniendo únicamente la necesidad de autorización administrativa expresa para aquellos supuestos en los que así viene determinado por la normativa básica estatal.

            Se introduce el concepto de título habilitante de naturaleza urbanística, que engloba tanto a las licencias urbanísticas como a las declaraciones responsables y las comunicaciones previas.

            Tramitación urbanística

            Respecto a la simplificación cabe destacar las siguientes medidas:

               – La reforma operada en la tramitación de las autorizaciones especiales en suelo no urbanizable que se excepcionan cuando se requiera evaluación de impacto ambiental.

               – Se reduce el plazo para la aprobación definitiva de los planes generales por el órgano autonómico de seis a cuatro meses, articulando un sistema de intervención previa simultáneo con el análisis de la memoria ambiental.

               – Se establece el sentido positivo del silencio administrativo en aquellos supuestos en los que la legislación básica estatal no establece lo contrario.

            Respecto del ámbito de actuación de cada uno de los agentes intervinientes destacar:

               – Se suprime el Consejo de Urbanismo de Aragón.

               – Se intenta clarificar el trámite ambiental en el planeamiento, planteando su excepción en aquellos instrumentos y planes urbanísticos de pequeños municipios que no prevean áreas de desarrollo.

               – Se posibilita la remisión a planes especiales del desarrollo de determinados aspectos del Catálogo del plan general de ordenación urbana.

            Publicidad e Intervención Pública

               – Se establece la Plataforma Urbanística de Aragón como herramienta web que permita dicho acceso e inicie el camino hacia nuevos mecanismos de participación en materia urbanística.

               – Se prevé un procedimiento de homologación para que los informes al planeamiento de desarrollo puedan ser facultativos.

               – Se elimina la intervención autonómica en las modificaciones dotacionales al margen de la necesidad de informe de los órganos competentes.

               – Se suprime la intervención del Gobierno de Aragón en materia de convenios urbanísticos municipales.

               – Por último, en materia de inspección y disciplina urbanística, se considera que la intervención del Gobierno de Aragón debe ceñirse a las infracciones que supongan una afección territorial.

            Gestión Urbanística

            Destacar la supresión del programa de compensación retomándose el régimen de aprobación de estatutos y bases regulado en el Reglamento de Gestión Urbanística estatal.

            Se establece el momento de la escritura pública como el de constitución de la junta de compensación.

            Se amplían los plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos por los propietarios, se posibilita su flexibilización tanto por el municipio como por el Gobierno de Aragón, el uso provisional de solares vacantes, etc.

            Fomento de la rehabilitación.

            Se incorpora la figura del programa de rehabilitación, que forma parte del instrumento de planeamiento y que posibilitará la definición de ámbitos o áreas de actuación que flexibilicen los parámetros generales de la zonificación.

            Se incorpora la actuación de rehabilitación como una de las determinaciones estructurales del plan y se flexibilizan las cesiones tanto dotacionales como de aprovechamiento en aquellas áreas sujetas a actuaciones de rehabilitación.

            Se intenta facilitar la utilización del suelo no urbanizable, a través de una dispersión controlada de las actuaciones y, fundamentalmente, incentivando la rehabilitación de usos sobre edificaciones ya existentes o sobre suelos ya transformados.

            Reservas de suelo para los equipamientos y dotaciones públicas

            Se posibilita ajustar en superficies las dotaciones públicas en función de la población a la que van a dar servicio, con un sistema de consultas a las administraciones competentes en materia de planificación dotacional y de infraestructuras.

            Se suprimen los límites legales, entendiendo que debe ser el plan el que establezca claramente los parámetros de aplicación. Así:

               – Se eliminan los límites normativos de densidad.

               – Se suprime el límite cuantitativo para valorar si se encuentra en el supuesto de modificación o de revisión de un plan general.

               – Se establece un criterio de ponderación en las cesiones a realizar en supuestos de modificación del plan general, estableciendo una posibilidad de adaptar el sistema general de espacios libres en función de la naturaleza del municipio.

            En todo caso, se mantiene un mínimo legal en ausencia de regulación o falta de adecuada motivación.

            Urbanización y Edificación de los suelos en desarrollo

            Se ajustan los plazos de ejecución de las áreas de desarrollo (pasa a veinte años el horizonte temporal de gestión del plan y del suelo urbanizable y a doce años el del suelo urbano no consolidado).

            Se concreta y matiza el régimen de garantías asociadas a la iniciativa empresarial:

               – Se pospone la prestación del 6% de garantía en los planes parciales de iniciativa privada al momento de inicio efectivo de la ejecución.

               – Se concreta que la garantía simultánea en las obras de edificación y urbanización se calculará sobre el coste de las obras pendientes de ejecutar.

               – Se facilita que las garantías a prestar puedan ser reales o financieras.

               – Se establece como garantía adicional, en el caso de incrementos de densidad, la vuelta a la situación de origen en el caso de incumplimiento de los plazos de edificación y la posible exigencia de responsabilidad por daños y perjuicios.

            Finalmente indicar que la Ley incluye ajustes en la regulación del patrimonio público del suelo, en los procedimientos de aprobación de los proyectos de urbanización y reparcelación y delimitación de unidades de ejecución, en el régimen de las áreas o zonas de borde y en el contenido de los planes generales para pequeños municipios.

            Entrará en vigor el 6 de agosto de 2013. (GGB)

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PARQUE NACIONAL DE GUADARRAMA. Ley 7/2013, de 25 de junio, de declaración del Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama.

            La presente Ley declara el Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama, con una superficie de 33.960 hectáreas pertenecientes a las Comunidades Autónomas de Madrid (21.714 hectáreas) y de Castilla y León (12.246 hectáreas). Su delimitación concreta se describe en un amplio anexo.

            El régimen jurídico de protección establecido en la presente Ley tendrá carácter prevalente frente a cualquier otra normativa sectorial vigente sobre el territorio del Parque Nacional.

            Entre las prohibiciones, se encuentra la del nuevo establecimiento de cualquier tipo de construcción, edificación e instalación permanente.

            Los terrenos incluidos dentro del Parque Nacional quedan clasificados como suelo no urbanizable de protección en la Comunidad de Madrid, y como suelo rústico de protección natural en la Junta de Castilla y León.   Se determina una zona periférica de protección, cuyo territorio se describe en los anexos III y V y un área de influencia socioeconómica formada por los 35 términos municipales donde se encuentra ubicado el Parque Nacional y su Zona Periférica de Protección, y que se relacionan en el anexo IV.

            Las Administraciones públicas competentes podrán ejercer los derechos de tanteo y retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre fincas rústicas situadas en el interior del Parque Nacional o que sean colindantes al mismo, incluidas cualesquiera operaciones o negocios en virtud de los cuales se adquiera la mayoría en el capital social de sociedades titulares de los derechos reales citados. A estos efectos:

               a) El transmitente notificará fehacientemente a la Administración competente el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida. Dentro de los tres meses siguientes a la notificación, dicha Administración podrá ejercer el derecho de tanteo obligándose al pago del precio convenido en un periodo no superior a dos ejercicios económicos.

               b) Cuando el propósito de transmisión no se hubiera notificado de manera fehaciente, la Administración competente podrá ejercer el derecho de retracto, en el plazo de un año a partir de la fecha en que tenga conocimiento de la transmisión y en los mismos términos previstos para el tanteo.

               c) Los Registradores no inscribirán transmisión o constitución de derecho alguno sobre los bienes referidos sin que se acredite haberse cumplido con los requisitos señalados en este apartado.

            Como órgano de participación de la sociedad en el Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama se crea el Patronato del Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama que se constituirá en el plazo de un año.

            Esta Ley también modifica la Ley 5/2007, de 3 de abril, de la Red de Parques Nacionales, introduciendo un nuevo artículo 7 bis para regular la declaración del estado de emergencia en Parques Nacionales y un nuevo artículo 7 ter sobre información que han de prestar las Administraciones gestoras de los Parques Nacionales.

            Entró en vigor el 27 de junio De 2013.

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NAVARRA. Ley Foral 18/2013, de 29 de mayo, reguladora de los incentivos fiscales aplicables a los proyectos socialmente comprometidos.

            Mediante esta Ley se añade una nueva disposición adicional a la Ley Foral 10/1996, de 2 de julio, reguladora del régimen tributario de las fundaciones y de las actividades de patrocinio, al objeto de separar adecuadamente los incentivos de los proyectos que hayan obtenido el sello de «Proyecto socialmente comprometido» con el resto de incentivos fiscales concedidos en el articulado.

            Se habilita al Consejero de Políticas Sociales del Gobierno de Navarra para que establezca mediante orden foral los requisitos de eficacia, eficiencia y transparencia que habrán de contener esos proyectos.

            Beneficios fiscales de las personas físicas:

            Estas tendrán derecho a deducir de la cuota del IRPF el 40 por 100 de las cantidades donadas así como de los importes satisfechos en virtud de convenios de colaboración celebrados con las entidades que desarrollen los proyectos socialmente comprometidos y que se destinen a la financiación de esos proyectos.

            Beneficios fiscales de las personas jurídicas:

            Los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades gozarán de dos beneficios fiscales:

               – Tendrán la consideración de partida deducible las cantidades donadas así como las satisfechas en virtud de convenios de colaboración celebrados con las entidades que desarrollen los proyectos socialmente comprometidos y que se destinen a la financiación de esos proyectos.

               – Además, por esas mismas cantidades, tendrán derecho a practicar una deducción de la cuota líquida del 20 por 100 de su importe.

            Los efectos de la nueva disposición adicional se fijan para los periodos impositivos que se inicien a partir del 1 de enero de 2013.

            Entró en vigor el 30 de mayo de 2013. (GGB)

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NAVARRA. Ley Foral 19/2013, de 29 de mayo, para la apertura de un nuevo proceso de funcionarización en las Administraciones Públicas de Navarra.   

            Mediante esta Ley se busca abrir la vía de un nuevo proceso de funcionarización que afecte al personal trabajador, con la condición de laboral fijo, que preste sus servicios en las Administraciones Públicas de Navarra.

            Publicada el 10 de junio de 2013. (GGB)

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***REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS. Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

            Ir a la página especial.

            Esta Ley tiene por objeto regular las condiciones básicas que garanticen un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

            La Ley 8/2013 afecta, entre otras, a las siguientes leyes:

               – Ley sobre Propiedad Horizontal. D.F. 1ª

               – Ley de Ordenación de la Edificación. D.F. 3ª

               – Ley de Enjuiciamiento Civil. D.F. 4ª

               – Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas. D.F. 6ª

               – Ley General Tributaria. D.F. 9ª

               – Ley Reguladora de las Haciendas Locales. D.F. 10ª

               – Real Decreto por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. D.F. 11ª

               – Texto refundido de la Ley de Suelo. D.F. 12ª

               – Texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público. D.F. 13ª.

               – Real Decreto-ley 6/2012, de protección de deudores hipotecarios sin recursos. D.F. 14ª

               – Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. D.F. 15ª

               – Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2013. D.F. 16ª

               – Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. D.F. 17ª.

 

Introducción.

            El mercado del suelo y la vivienda en España tienen importantes problemas estructurales agravados por el cambio de ciclo económico.

            Tradicionalmente, el urbanismo se ha volcado en nuestro país en la producción de nueva ciudad, lo que ha de cambiar con más de 700.000 viviendas nuevas vacías. Con esta ley lo que se potencia son actuaciones orientadas hacia los tejidos urbanos existentes, que suelen suponer intervenciones mucho más complejas. Estamos hablando de actuaciones de rehabilitación, de regeneración y de renovación urbanas

            Estas actuaciones carecen de una regulación suficientemente desarrollada con la que sí cuenta el urbanismo de crecimiento, persistiendo obstáculos legales que impiden su puesta en práctica por lo que resulta preciso generar un marco normativo idóneo para que se desenvuelvan.

            Hay sectores especialmente sensibles al respecto, como el turístico, resultando muy conveniente renovar destinos turísticos “maduros”.

            Más de la mitad de los edificios supera los 35 años de antigüedad y la gran mayoría han sido construidos sin criterios de eficiencia energética, cuando este parámetro va a resultar de esencial importancia, ya que los edificios representan el 40 % del consumo de energía final, lo que es preciso controlar para avanzar en una «economía baja en carbono».

            El porcentaje que representa la rehabilitación en España en relación con el total de la construcción es, uno de los más bajos de la zona euro. La potenciación de esta actividad puede permitir aplicar políticas integrales que contemplen intervenciones no solo en el ámbito físico-espacial, sino también en los ámbitos social, económico, ambiental y de integración de la ciudad.

            La normativa que se presenta nace en una coyuntura de crisis, lo que puede limitar los medios, pero también puede verse como generadora de empleo verde y potenciadora de la importante industria de materiales, así como de la relativa a las restantes instalaciones y dotaciones de la edificación y de las tecnologías de energías renovables,

            Las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos poseen amplias competencias en materia de vivienda y urbanismo, pero el Estado no puede mantenerse al margen por su propio ámbito competencial y porque muchas de las exigencias que se demandan en relación con un medio urbano sostenible, proceden en la actualidad de la Unión Europea o de compromisos internacionales asumidos por España.

            Esta norma constituye legislación básica, pues el Estado es competente para establecer las bases y la coordinación de la planificación general de la actividad económica, y para regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, legislación civil, hacienda general y deuda del Estado, bases y coordinación general de la sanidad, bases del régimen jurídico de las Administraciones Públicas, procedimiento administrativo común, expropiación forzosa, responsabilidad de las Administraciones Públicas, legislación básica sobre protección del medio ambiente, bases del régimen energético y títulos académicos y profesionales.

 

Objetivos:

            1º.- Potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible.

            2º.- Ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación.

            3º.- Fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo en eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética.

            4º.- Modificar normas actualmente en vigor, tanto para eliminar aquellos obstáculos que impiden hoy alcanzar los objetivos propuestos, como para adaptar los existentes a los nuevos.

 

Título Preliminar.

            Describe su objeto, que ya hemos visto.

            Se refiere a las políticas que los poderes públicos, dentro del ámbito de sus competencias, deberán formular y desarrollar, en el marco de los principios de sostenibilidad económica, social y medioambiental, cohesión territorial, eficiencia energética y complejidad funcional.

            Incluye definiciones, como la de residencia habitual (la que constituya el domicilio de la persona que la ocupa durante un período superior a 183 días al año), infravivienda, complejos inmobiliarios (privado y urbanístico) o edificio de tipología residencial de vivienda colectiva.

 

Título I.

            Este breve Título contiene la regulación básica del Informe de Evaluación de los Edificios, que parte de la establecida por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio pero supera algunas de sus insuficiencias como la que lo identificaba plenamente con la Inspección Técnica de Edificios (ITV de edificios, centrada sobre todo en los de más de 50 años de uso residencial) regulada por las Comunidades Autónomas y por algunos Ayuntamientos y, precisamente, a sus únicos efectos.

            Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.

               – En cuanto a la conservación, su regulación está en el texto refundido de la Ley de Suelo.

               – Sobre accesibilidad, hay que acudir a la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que exige la realización de ajustes en materia de accesibilidad universal antes del año 2015, momento a partir del cual pueden ser legalmente exigidos, tanto para los edificios, como para los espacios públicos urbanizados existentes.

               – El informe contiene un apartado de carácter orientativo sobre la eficiencia energética y el cumplimiento de los compromisos de España con Europa en el horizonte 2020: la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios. La certificación contendrá una calificación del edificio a tales efectos (mediante letras, de la A a la G) y unas recomendaciones sobre las mejoras energéticas que podrían realizarse. La inclusión de esta certificación en el informe reducirá el coste derivado de tener que adjuntarla en caso de venta o de alquileres.

            El Informe de Evaluación realizado por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

            Tendrá una periodicidad mínima de diez años, pudiendo establecer las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos una periodicidad menor.

            Si no se cumplimenta debidamente, se incurre en una infracción urbanística.

            Los propietarios obligados deberán remitir una copia del mismo al organismo que determine la Comunidad Autónoma, con el fin de que dicha información forme parte de un Registro integrado único.

            El legislador estatal, al regular este Informe de Evaluación, trata de asegurar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, así como obtener información que le permita orientar el ejercicio de sus propias políticas. Para ello, se dota de un instrumento que otorga uniformidad a los contenidos que se entienden necesarios para asegurar el cumplimiento de dichos objetivos, todo ello sin prejuzgar las concretas medidas de intervención administrativa que deban poner en marcha las Administraciones competentes.

            Se busca también facilitar a las Administraciones competentes un instrumento que les permita disponer de la información precisa para evaluar el cumplimiento de las condiciones básicas legalmente exigibles, tanto en materia de conservación, como de accesibilidad:

            Se regula un régimen transitorio (D. Tr. 1ª), que fija un calendario máximo de cinco años para obtener el Informe de Evaluación de aquellos edificios con tipología residencial de vivienda colectiva que tengan 50 años de antigüedad, aunque las CCAA o los Ayuntamientos pueden ser más exigentes. También será necesario si se solicita alguna ayuda. Se dictan criterios para relacionarlo con el ITV de edificios y evitar duplicidades.

            La determinación de las cualificaciones que se requerirán para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios y el modo de acreditarlas será objeto de desarrollo reglamentario, mediante Orden Ministerial. A. F. 18ª.

Se debe de tener en cuenta  que se derogan en el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios…:

               – la disposición adicional tercera: Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria.

               – las disposiciones transitorias primera y segunda, sobre la Eficacia de las inspecciones técnicas ya realizadas y el Calendario para las inspecciones técnicas.

 

Título II.

            Este título, nuclear, contiene propiamente las actuaciones sobre el medio urbano. Amplía las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas de viviendas, para actuar en el mercado inmobiliario.

1º. Definición. Son aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. Para actuaciones edificatorias, ver el art. 14.2 LS.

            2º. Sujetos obligados. Son aquellos a los que la legislación de ordenación territorial y urbanística atribuya dicha obligación y los siguientes (en extracto):

               a) Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación. En su defecto, las obras por reparaciones menores derivadas del uso diario corresponderán al titular del uso. Cabe pacto al respecto inscrito en el Registro de la Propiedad.

               b) Las comunidades de propietarios y las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes, sin perjuicio del deber de los propietarios individuales de contribuir a los gastos en los términos de los estatutos.

               c) Las Administraciones Públicas.

            3º. Iniciativa. Podrá partir de las Administraciones Públicas, las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas y los propietarios. En concreto, estarán legitimados todos los sujetos obligados referidos o sus representantes. Serán prioritarias las medidas que procedan para eliminar situaciones de infravivienda, para garantizar la seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad universal y un uso racional de la energía, así como aquellas que, con tales objetivos, partan de la iniciativa de los propios particulares.

            4º. Reglas básicas para la ordenación y ejecución de las actuaciones.

               – Si hay necesidad de alterar la ordenación urbanística vigente, se observarán los trámites procedimentales requeridos por la legislación aplicable para realizar la correspondiente modificación, la cual podrá prever la aprobación simultánea.

               – Si lo anterior no es preciso, se hará una delimitación y aprobación de un ámbito de actuación conjunta, o la identificación de la actuación aislada que corresponda, a propuesta de los sujetos obligados y a elección del Ayuntamiento.

               – El acuerdo administrativo que las autorice garantizará, en todo caso, la realización de las notificaciones requeridas, el trámite de información al público cuando éste sea preceptivo, conteniendo, al menos, un avance de la equidistribución que sea precisa y el plan de realojo temporal y definitivo, y de retorno a que dé lugar, en su caso.

               – Se prevé la posibilidad de ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables e, incluso, de otros espacios sobre los que se deban realizar obras para reducir al menos, en un 30 por ciento la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio.

               – Se requerirá la realización, con carácter previo, de una memoria que asegure su viabilidad económica

            5º. Efectos de la delimitación de los ámbitos de gestión y ejecución de las actuaciones.

               a) Comporta la declaración de la utilidad pública o, en su caso, el interés social, cara a expropiaciones, venta y sustitución forzosas de los bienes y derechos, y su sujeción a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración actuante.

               b) Legitima la ocupación de las superficies precisas.

               c) La aprobación definitiva es causa suficiente para que se establezca una cesión de uso del vuelo por el tiempo en que se mantenga la edificación o, en su caso, su recalificación y desafectación, con enajenación posterior a la comunidad de propietarios correspondiente, siempre que resulte inviable técnica o económicamente cualquier otra solución y quede garantizada la funcionalidad del dominio público correspondiente.

               d) Marca el inicio de las actuaciones a realizar, de conformidad con la forma de gestión por la que haya optado la Administración actuante.

            6º. Nota de afección. La conformidad o autorización administrativas correspondientes a cualesquiera de las actuaciones referidas (actuación de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas), determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras.

            La afección real se hará constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, con constancia expresa de su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real al pago de cuotas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística.

            Nota: No fija duración. ¿Será la de 7 años prevista en el art. 20 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo?

            Ver, en la misma línea, el art. 9.2 de la Ley del Suelo.

            7º.- Formas de ejecución. Las AAPP podrán utilizar todas las modalidades de gestión directa e indirecta admitidas por la legislación de régimen jurídico, de contratación de las Administraciones Públicas, de régimen local y de ordenación territorial y urbanística.

               – En la expropiación, no será preciso el consentimiento del propietario para pagar el correspondiente justiprecio expropiatorio en especie, cuando el mismo se efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación de las obras correspondientes. La liberación de la expropiación no tendrá carácter excepcional, y podrá ser acordada discrecionalmente por la Administración actuante, cuando se aporten garantías suficientes sobre el cumplimiento de sus obligaciones, por parte del propietario liberado.

               – En la ejecución subsidiaria a cargo de la Administración Pública, ésta sustituirá al titular o titulares del inmueble, asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a aquéllos.

               – La Administración, en los dos casos anteriores, como cuando la iniciativa fue pública, podrá optar por ejecutar las obras directamente o por convocar un concurso público. Para poder participar los propietarios, han de constituir previamente una asociación administrativa (ahora la veremos) que se regirá por lo dispuesto en la legislación de ordenación territorial y urbanística, en relación con las Entidades Urbanísticas de Conservación.

            8º. Derechos de realojamiento y de retorno. En la ejecución de las actuaciones previstas por esta Ley que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, deberán garantizar el derecho de aquéllos al realojamiento en los términos establecidos por la Ley de Suelo y por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística:

               – Están obligados a realizarlo la Administración expropiante, el beneficiario de la expropiación, o el promotor de la actuación. Se ha de hacer en viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los límites establecidos por la legislación protectora. La entrega de la vivienda de reemplazo, en el régimen en que se viniera ocupando la expropiada, equivaldrá al abono del justiprecio expropiatorio, salvo que el expropiado opte por percibirlo en metálico, en cuyo caso no tendrá derecho de realojo.

               – En las actuaciones aisladas sin expropiación, los arrendatarios tendrán el derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño de la nueva edificación, y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato.

               – El derecho de realojamiento es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del cónyuge supérstite, si era también su residencia habitual.

               – El art. 14 determina también las reglas mínimas aplicables al procedimiento de realojamiento.

               – Se ha derogado la disposición adicional undécima de la Ley del Suelo que aludía a esta materia.

            9º. Facultades de los sujetos legitimados. El art. 15, después de hacer una amplia enumeración de quiénes pueden participar en la ejecución de las actuaciones, dispone que esta participación se producirá, siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución de cargas y beneficios y enumera una serie de facultades que tendrán, entre las que se encuentran:

               a) Plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas.

               b) Constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos públicos que la Administración convoque a los efectos de adjudicar la ejecución de las obras correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre los elementos comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario y las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en sus correspondientes estatutos.

               c) Constituir un fondo de conservación y de rehabilitación, que se nutrirá con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con el que podrán cubrirse impagos de las cuotas de contribución a las obras correspondientes.

               d) Otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, tanto en lo relativo a los elementos comunes como a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar este régimen a los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas en cuya gestión participen o que directamente lleven a cabo.

               e) Ser beneficiarios de expropiaciones.

            10º. Asociaciones administrativas.

               – Tendrán personalidad jurídica propia y naturaleza administrativa, y se regirán por sus estatutos y por lo dispuesto en este art. 16, con independencia de las demás reglas procedimentales específicas que provengan de la legislación de ordenación territorial y urbanística.

               – Dependerán de la Administración urbanística actuante, a quién competerá la aprobación de sus estatutos, a partir de cuyo momento adquirirán la personalidad jurídica.

               – Los acuerdos de estas asociaciones se adoptarán por mayoría simple de cuotas de participación, salvo que en los estatutos o en otras normas se establezca un quórum especial para determinados supuestos. Dichos acuerdos podrán impugnarse en alzada ante la Administración urbanística actuante.

               – La disolución de las asociaciones referidas en este artículo se producirá por el cumplimiento de los fines para los que fueron creadas y requerirá acuerdo de la Administración urbanística actuante, previa constancia del cumplimiento de las obligaciones que queden pendientes.

               – No se especifica la forma de su constitución.

            11º. Posibles contratos. Se enuncian los siguientes para facilitar la gestión y ejecución de las actuaciones:                a) Contrato de cesión, con facultad de arrendamiento u otorgamiento de derecho de explotación a terceros, de fincas urbanas o de elementos de éstas por tiempo determinado a cambio del pago aplazado de la parte del coste que corresponda abonar a los propietarios de las fincas.

               b) Contrato de permuta o cesión de terrenos o de parte de la edificación sujeta a rehabilitación por determinada edificación futura.

               c) Contrato de arrendamiento o cesión de uso de local, vivienda o cualquier otro elemento de un edificio por plazo determinado a cambio de pago por el arrendatario o cesionario del pago de conceptos como: impuestos, tasas, cuotas a la comunidad o de la cooperativa, gastos de conservación y obras.

               d) Convenio de explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo.

            12º. Se derogan los artículos sobre Rehabilitación y Vivienda (107 al 111) de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

 

Disposiciones adicionales. Son 4:

            1ª.- Recoge el sistema informativo general e integrado para garantizar que la Administración del Estado, en colaboración con las CCAA y las Administraciones Locales, promoverá la actualización y la explotación de la información necesaria para el desarrollo de las políticas públicas a favor de un medio urbano sostenible y competitivo.

            2ª.- Se dedica al Catastro inmobiliario. Simplemente recuerda que lo dispuesto en esta Ley se entiende sin perjuicio de lo previsto en el texto refundido de la Ley del Catastro, en particular en lo que se refiere a la utilización de la referencia catastral, la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica y las obligaciones de comunicación, colaboración y suministro de información previstas por la normativa catastral.  Viene a repetir el texto de la  disposición final segunda del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, que se deroga.

            3ª.- Infracciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios. Se distingue entre muy graves, graves y leves. Por ejemplo, se considerará grave el vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario. Ver el reciente Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que ahora es complementado.

            4ª.- Sanciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.

               a) Las infracciones leves, multa de 300 a 600 euros.

               b) Las infracciones graves, como el caso que vimos, multa de 601 a 1.000 euros.

               c) Las infracciones muy graves, con multa de 1.001 a 6.000 euros

               La sanción puede ser más elevada si hay un beneficio superior.

 

Disposiciones finales. Introducción.

            Son veinte que afectan a 16 leyes y un real decreto. De ellas, son de especial calado las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal y del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que tienen apartado separado, al igual que dos leyes relativas a los deudores hipotecarios y la Ley de Ordenación de la Edificación. Se recoge, seguidamente, referencia telegráfica al resto, si no se trata de la norma en otra parte del resumen.

            La segunda afecta a la Ley 13/1998, de 4 de mayo, de Ordenación del Mercado de Tabacos (tributos).

            La cuarta modifica dos preceptos de la Ley Enjuiciamiento Civil (art. 552.1 y 695.2), para introducir mejoras que la EdeM califica de técnicas. Aumenta dos plazos a quince días:

               – Cuando el tribunal apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo pueda ser calificada como abusiva, dará audiencia por quince días a las partes. Art. 55.1

               – Formulada la oposición, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación. Art. 695.2.

            La quinta modifica la Ley 21/2003, de 7 de julio, de Seguridad Aérea (plan para accidentes aéreos).

            La sexta afecta a la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

               – La participación en procedimientos de adjudicación de inmuebles requerirá la constitución de una garantía de un 5 por 100 del valor de tasación de los bienes que, en casos especiales, puede llegar al 10%. Antes era el 25% del precio de venta. Se determina cómo puede constituirse la garantía. Art. 137.6

               – Se modifica también el régimen jurídico de la Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio, Sociedad Anónima (SEGIPSA). D. Ad. 10ª

            Las séptima, octava y novena modifican, respectivamente, la Ley General de Subvenciones; la Ley General Presupuestaria y la Ley General Tributaria (art. 95.1). Se trata de establecer un marco de colaboración entre la Intervención General de la Administración del Estado y la Agencia Tributaria, para un eficaz intercambio de información entre ambas.

            La décima modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, con el fin de profundizar en el cumplimiento del principio de transparencia. Concretamente, se retoca el artículo 167. Estructura de los estados de ingresos y gastos.

            La undécima modifica el Código Técnico de la Edificación, para resolver los problemas que plantea en relación con la rehabilitación, dejando para más adelantes reformas técnicas con la finalidad de ir adaptándolo a la intervención sobre edificios existentes, que revestirían ya la forma de Orden Ministerial. El apartado 5 del artículo 2 se deroga. Era un párrafo perturbador pues hacía pronunciarse al proyectista sobre si determinadas obras eran inscribibles.

            La decimotercera modifica el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, para incorporar una nueva disposición adicional 34ª que explicita que, en los contratos ejecutados aportando de forma sucesiva bienes y servicios de precio unitario, las demandas de la Administración que sobrepasen el presupuesto máximo que fue objeto de licitación para adjudicar el contrato, tendrán el tratamiento de modificaciones previstas en la documentación que rige la licitación de dicho contrato.

            La decimoquinta afecta a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. Se extiende la vigencia del Capítulo VII, seis meses más, pasando del 30 de junio de 2013 al 31 de diciembre de 2013. Este Capítulo se dedica a regular la gestión de instrumentos híbridos y deuda subordinada aclarando la cuestión de quién debe financiar las medidas de reestructuración y de resolución de una entidad bancaria. El principio del que se parte es el de que los accionistas y acreedores han de sufragar los gastos de la reestructuración o resolución, antes que los contribuyentes.

            La decimosexta modifica la Ley de Presupuestos para 2013. Afecta a la D. Ad. 13ª.3, que versa sobre la bonificación del 50% al transporte aéreo de pasajeros, entre las Comunidades Autónomas de Canarias e Illes Balears, Ceuta y Melilla con el resto del territorio nacional. Del importe de la tarifa bonificable se deducirá el importe correspondiente a determinadas prestaciones patrimoniales públicas, con independencia de que hayan sido repercutidas o no al pasajero.

            La decimonovena recoge el carácter básico de esta legislación y los títulos competenciales.

 

1ª. Propiedad Horizontal.

            La reforma trata de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley.

            A) Ámbito de aplicación de la Ley. Art. 2. Explicita que se extiende también a:

               d) las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica y

               e) las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos,

            B) Modificación de cuota. La cuota en los elementos comunes podrá modificarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley (antes se exigía unanimidad en todo caso). Art. 3.

            C) Obligaciones de cada propietario. Se retocan tres de las que recoge el art. 9:

               c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Aumenta el ámbito objetivo, pues antes sólo se aludía a “la creación de servicios comunes de interés general”.

               e) Aumenta el periodo de preferencia del crédito y la afección del elemento a los gastos de comunidad. Aparte de la parte vencida de la anualidad en curso se extiende a los tres años anteriores (antes, sólo un año). Se extiende a las obras reguladas en el art. 10: ver art. 10.2 c). Este incremento a tres años sólo afectará a los adquirentes a partir del 28 de junio de 2013, pues, respecto a los anteriores, la responsabilidad se quedaba en el año previo a la adquisición.

               f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. Así pues, el fondo de reserva al que está obligado a contribuir, se puede extender a obras de rehabilitación.

            D) Realización de obras. El art. 10 sufre una gran transformación. El cambio fundamental es el de que las actuaciones que recoge, impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

            Estas son las actuaciones resumidas:

               a) Conservación del inmueble, sus servicios e instalaciones comunes, seguridad y habitabilidad.

               b) Accesibilidad universal para personas con discapacidad, o mayores de setenta años que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en una vivienda o local.

               c) La ocupación de elementos comunes durante el tiempo que duren las obras.

               d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario que resulten preceptivas. Se deroga el art. 12 que estaba referido a esta materia.

               e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

            Aunque el artículo habla sólo de solicitud de propietarios, se debe de entender que ha de darse una aprobación por parte de la Administración Pública competente.

            Las obras serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras (art. 17.11).

            Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones, como si se tratara de gastos generales (ver art. 9).

            Queda derogado el art. 11 dedicado a mejoras suntuarias y de accesibilidad.

            E) Autorizaciones Administrativas. Art. 10.3. La precisarán:

               – La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 Ley de Suelo, el cual también determina dos excepciones.

               – La división y agrupación de pisos o locales que ahora veremos.

               – La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 Ley de Suelo Se deroga el art. 12 que estaba referido a la construcción de nuevas plantas y otras alteraciones de la estructura o fábrica del edificio.

            F) División de elementos.

            Con esa expresión reducida nos referimos a la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.

            Se ha derogado expresamente el artículo 8 que exigía el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación de la junta de propietarios que tenía que distribuir las cuotas sin alteración de las demás.

            Ahora, por una parte, al art, 10.1 e) la permite sin consentimiento de la Junta si está relacionada con  actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas.

            Pero su regulación general se encuentra en el art. 10.3 b), según el cual precisa:

               – Autorización administrativa.

               – Petición a la Junta

               – Aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación

               – Consentimiento de los titulares afectados. La Junta, por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, determinará, en su caso, la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. Esto no se dará normalmente en estos supuestos, pero el texto del final del art. 10, en principio le es aplicable.

               – La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar; en caso de discrepancia sobre las mismas, se requerirá también mayoría de tres quintos. Los  interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico.

            Respecto a la autorización administrativa, el texto es muy confuso. Parece que es necesaria en todo caso (aunque después se dice “cuando así se haya solicitado”) y, “a posteriori”, pues se dice “previa aprobación por las tres quintas partes…”. No se indica qué Autoridad. Es de suponer que la de la Administración local. Muchas Leyes urbanísticas autonómicas u ordenanzas municipales ya la prevén.

            La gran duda que se plantea es si la nueva regulación es imperativa y, consecuentemente, si se impone a las cláusulas estatutarias que eximen de autorización de la Junta. Con la normativa anterior, fue una cuestión muy debatida, sobre todo en las décadas de los 70 y de los 80, acabándose por imponer en la práctica la disponibilidad estatutaria frente a la rígida regulación legal. El Tribunal Supremo, inicialmente contrario (STS 31 de enero de 1978), sin embargo, en la actualidad admite la cláusula como en la reciente STS 25 de febrero de 2013 (que me ha hecho llegar mi compañero Álvaro Martín Martín). La DGRN, ya desde la década de los 70 fue fundamentalmente proclive a su admisión, siendo clásica la Resolución de 31 de agosto de 1981.

            Como argumentos a favor de que, a partir del 28 de junio, resulte precisa la autorización de la Junta, haya o no clausula estatutaria al respecto, pueden darse los siguientes:

               – La cuota sólo se puede variar conforme a lo dispuesto en los artículos 10 y 17, según el art. 3 b)

               – La regulación legal ya no es tan rígida, al desaparecer la unanimidad

               – Afecta al título constitutivo

               – Se permite el arbitraje

               – Cuando el legislador quiere excluir la autorización lo hace (actuaciones de rehabilitación, etc.)

               – Ahora es posible alterar la cuota de los demás elementos.

               – La Junta ha de autorizar las obras, salvo excepciones y, en su caso, las indemnizaciones

               – Según el último párrafo del art. 396 Cc, “esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados”.

               – La disposición transitoria cuarta del Código Civil  en cuanto a que el ejercicio y procedimientos para hacer valer los derechos será conforme a la norma posterior.

            Como argumentos que permitirían dar primacía a los estatutos inscritos y futuros:

               – El régimen de fuentes no ha variado, reconociendo el art. 5 que “el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales… formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.

               – La gran cantidad de estatutos inscritos con reglas permisivas, que quedarían desactivadas sin un pronunciamiento expreso del Legislador al respecto.

               – Supondría presumir que la reforma altera la doctrina de la DGRN al respecto (entre otras muchas, R. 17 de abril de 2012, entre las más recientes).

               – La protección que da el Registro de la Propiedad a los derechos inscritos y a aquéllos que actúan confiando en su contenido.

               – La disposición transitoria primera del Código Civil avala el mantenimiento de los derechos nacidos conforme a la legislación anterior

            En su conjunto, considero que estos últimos argumentos son de mayor peso, sobre todo con respecto a cláusulas estatutarias ya inscritas. También, cara a las futuras, pero con muchas mayores dudas:

               – Un punto neuronal al respecto es el de interpretar el alcance la excepción que marca el art. 5 LPH al carácter imperativo de las normas que, como regla general proclama el último párrafo del art. 396 del Código Civil. En el art. 5 se dice: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales…, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Esta previsión estatutaria sólo puede tener acogida en el precepto si se entiende que la cláusula sobre división o agrupación hace referencia al  “uso o destino de sus diferentes pisos o locales”, lo que exige una interpretación muy generosa de los términos (la palabra destino se suele asociar a si es local, vivienda o garaje y la palabra uso, tendría que ser utilizada en un sentido muy amplio, por ejemplo, número de unidades familiares que pueden usar la vivienda inicial, porque, sino, no estaría relacionada con una operación de división).

               – Esa interpretación generosa parecía más razonable en una época en la que la unanimidad podía resultar antieconómica, abusiva y fuente de chantajes entre vecinos. Pero ahora, ha desaparecido esta exigencia y las cuotas de los demás pueden variarse al hacer la operación, lo que resulta lógico, porque, si, por ejemplo, se divide una vivienda en dos, los usuarios potencialmente podrán hacer un uso más intensivo de los servicios comunes que debería de tener su repercusión en la cuota global resultante, con minoración de la del resto.

               – Téngase también en cuenta que la regulación que hace el Legislador de los órganos y estructura de decisiones de la propiedad horizontal se acerca mucho a la que pudiera hacer de entidades con personalidad jurídica como asociaciones o sociedades en las que suele resultar indisponible el quórum y mayorías mínimos fijados por la norma. Por ello, debe de ser de interpretación –al menos, estricta- la posibilidad de acuerdo que abata el régimen legal previsto de toma de decisiones, pues, aunque la propiedad horizontal no tiene personalidad jurídica se encuentra muy cercana a ella e incluso, se le asimila en muchos aspectos (embargos, NIF…).

            “De lege ferenda”, el Legislador tendría que haber previsto este tema y, en mi opinión, haber dado un tratamiento diferente y más flexible a los locales con respecto a las viviendas, para facilitar al constructor la colocación de superficies inicialmente sin tabicar.

            Creo que es posible también que los estatutos exijan unos requisitos superiores, como ocurre en materia societaria.

            G) Régimen de mayorías en la Junta. Art. 17 muy transformado, sobre todo en la forma.

            Ahora ya no comienza el artículo determinando el régimen de unanimidad y poniendo excepciones, sino que analiza casos concretos y da después los requisitos subsidiarios. Vamos a sintetizar los casos en lo posible, clasificándolos por el régimen de mayorías:

            a) Un tercio de propietarios más un tercio de cuotas:

               – Infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.

               – Sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables,

               – Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

               – Otros equipos o sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica, de aprovechamiento privativo.

               – No tiene repercusión obligatoria.

            b) Mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas:

               – Supresión de barreras arquitectónicas

               – Establecimiento de los servicios de ascensor.

            c) Tres quintos de propietarios más tres quintos de cuotas.

               – El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

               – Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.

               – Establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los de la letra a), que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

               – División o agrupación de elementos, conforme al art. 10.3 b).

            d) Sólo comunicación a la Junta:

               – La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en la propia plaza.

               – Conforme al artículo 10.1 b), se exime de acuerdo en obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal, o solicitados por personas con discapacidad, o mayores de setenta años…

            e) Unanimidad para los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos.

            f) Resto de acuerdos: Mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas: En segunda convocatoria, será suficiente con el voto a favor de la mayoría de los asistentes, que represente a la mayoría de cuotas de los presentes.

            Se crea una excepción a la regla de considerar voto favorable en del ausente que no se oponga: cuando no se pueda repercutir el coste de los servicios a los que no hubieren votado expresamente a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

            La Junta también resolverá en de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar. Asimismo, podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico.

            H) Fondo de reserva. Se trata de una reforma de acompañamiento para determinar que las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.

 

2ª Ley del Suelo. D. F. 12ª.

            Supone una importante modificación de la Ley que, simultáneamente, deroga los artículos afectados por el  Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios… y, en concreto, los siguientes artículos (a los que esta Ley da nueva redacción):

               – 23: Silencio negativo en procedimientos de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Se recoge en el art. 9.

               – 24: Declaración de obra nueva y Protección registral ante títulos habilitantes de obras y actividades. Son los que modificaron los arts. 20, 17, 51 y 53 de la Ley del Suelo.

            Vamos a centrarnos en algunos de los aspectos de contenido más práctico, desde el punto de vista notarial y registral, para realizar luego un resumen de los apuntes que suministra el Legislador en la Exposición de Motivos.

            1. Complejos inmobiliarios. Art. 17

               – El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.

               – En los complejos inmobiliarios formados por superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, donde convivan edificaciones con uso privado y dominio público, podrán ser considerados elementos independientes los suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.

               – Se regulan excepciones a la necesidad de la autorización administrativa para la constitución o modificación de estos complejos inmobiliarios:

                  a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

                  b) Cuando la modificación no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

               – Se define a los efectos de autorización: “se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”. Así pues, parece que engloba a una propiedad horizontal ordinaria, aunque en muchos casos se encontrará dentro de la excepción a). Pero, si la licencia no es suficientemente descriptiva -lo que puede pasar con más facilidad en locales, aparcamientos o trasteros- será necesario solicitar la autorización o la aclaración, al menos.

            2. Obras nuevas. Art. 20.

               – Se incluye una excepción en las obras nuevas terminadas, a la necesidad de acreditar el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable (suele ser la licencia de primera ocupación) y los requisitos de eficiencia energética: cuando la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

            3. Obras viejas. Art. 20.

                  a) Desaparece el párrafo por el que el asiento de inscripción tenía que dejar constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, por lo que ya no se precisa aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación.

                  b) La notificación que al respecto han de realizar los Registradores a los Ayuntamientos ha de constar también en la publicidad formal.

                  c) Como compensación a lo dicho en la letra a), cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la notificación del Registrador, estará obligado –bajo responsabilidad en favor del adquirente de buena fe- a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro, por nota al margen de la obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

                  d) Se deroga la Disposición transitoria quinta, sobre Edificaciones existentes. y que decía: “Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular.”

            4. Actos inscribibles. Art. 51. No es una reforma amplia, aunque sí hay ciertas reubicaciones de contenido. Apuntamos los añadidos en negrita:

               a) Serán inscribibles los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto supongan…la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización y de las edificaciones.

               b) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido.

            5. Clases de asientos. Art. 53. No he encontrado diferencias con la redacción anterior, que ha sido derogada, para volverse a promulgar el mismo texto (salvo error por mi parte).

            6. Silencio negativo. Los casos de silencio negativo estaban en el derogado art. 23 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio. Ahora aparecen en el art. 9, dedicado al contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas. Destaca

               a) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público.

               b) Pero, sobre todo, la desaparición del párrafo referido a la primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas. Se aclara que, cuando la legislación de ordenación territorial y urbanística aplicable sujete la primera ocupación o utilización de las edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificación cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administración tiene seis meses para adoptar las medidas necesarias, pues, sino, responderá ante terceros de buena fe. Tanto la práctica de la comunicación previa a la Administración competente, como las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria y a esta Ley.

            7. Actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias. Art. 6, que regula la iniciativa pública y privada en la materia. Tanto los propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada, como los particulares, sean o no propietarios, en los casos de iniciativa pública en los que se haya adjudicado formalmente la participación privada, podrán redactar y presentar a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión precisos, según la legislación aplicable. A tal efecto, previa autorización de la Administración urbanística competente, tendrán derecho a que se les faciliten, por parte de los Organismos Públicos, cuantos elementos informativos precisen para llevar a cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.

            8. Contenido del derecho de propiedad del suelo. Art. 8. Como novedades destacadas, se analiza las facultades del propietario del suelo en situación rural, las facultades que tiene para su paso a la situación de suelo urbanizado (cuando los instrumentas de ordenación lo permitan) y las facultades adicionales que tiene el propietario de suelo en situación de urbanizado.

            9. Deberes y cargas del propietario del suelo. Art. 9. De este artículo ya aludimos antes a las novedades relativas al silencio negativo. Destaquemos además:

               – La Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables. El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal, en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística. Ver en la misma línea el art. 12.2 de esta Ley 8/2013, antes recogido.

               – En los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, cuando el propietario incumpla lo acordado por la Administración, una vez dictada resolución declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen correspondiente, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio.

               – En el suelo en situación rural quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.

               – En todo suelo en situación de urbanizado en que así se prevea por la ordenación urbanística, el propietario tendrá el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.

               – Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.

            10. Suelo urbanizado. Cambia la definición de situación de suelo urbanizado el art. 12.

            Exposición de Motivos:

            En primer lugar, la reforma completa la regulación del deber legal de conservación, para sistematizar los tres niveles que ya, de conformidad con la legislación vigente, lo configuran:

               – Un primer nivel básico o estricto, en el que el deber de conservación conlleva, con carácter general, el destino a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística y la necesidad de garantizar la seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles. Además, con carácter particular, el deber legal de conservación también contiene la necesidad de satisfacer los requisitos básicos de la edificación.

               – Un segundo nivel, en el que el deber de conservación incluye los trabajos y obras necesarios para adaptar y actualizar progresivamente las edificaciones, en particular las instalaciones, a las normas legales que les vayan siendo explícitamente exigibles en cada momento, sin que sean de aplicación retroactiva.

               – Y un tercer nivel, en el que se define con mayor precisión el carácter de las obras adicionales incluidas dentro del propio deber de conservación, por motivos de interés general, desarrollando lo que la Ley de Suelo definió como «mejora», por motivos turísticos o culturales y para la calidad y sostenibilidad del medio urbano.

            La modificación introducida no impone nuevas obras de conservación de inmuebles, ya que el deber de conservación sigue teniendo los mismos contenidos que ahora observa el artículo 9 L.S. También son ya obligatorias, siempre que encajen en el concepto de ajustes razonables, las obras que deben garantizar la accesibilidad universal, teniendo como límite máximo su cumplimiento el año 2015.

            En segundo lugar, se busca eliminar las cargas urbanísticas injustificadas que existen en relación con los suelos ya urbanizados y que impiden llevar a la práctica las actuaciones reguladas por esta Ley. Dichas cargas están establecidas con una práctica identidad entre los suelos en situación de urbanizados y los suelos en situación rural, con destino a una operación de transformación urbanística.

               – Se completa la escueta regulación contenida respecto del suelo en situación de urbanizado, por el artículo 12.2, con el objeto de permitir su utilización instrumental al servicio del estatuto jurídico básico de la propiedad del suelo y del régimen de valoraciones e indemnizaciones.

               – Se pretende también limitar, a aquellos efectos, la posible consideración como suelos en situación de urbanizados de determinados suelos que, incluso al amparo del planeamiento urbanístico, y sobre la base de su clasificación como suelos urbanos en su categoría de no consolidados, no la tienen, tanto de conformidad con la definición estatal, como con la propia regulación autonómica.

               – Se deroga el artículo 2 del Reglamento de valoraciones, dedicado a la situación básica de suelo urbanizado, que se considera incompatible con la modificación legal.

            En tercer lugar, por lo que respecta a las actuaciones de transformación urbanística, se introducen modificaciones tendentes a adecuar sus actuales parámetros a la realidad del medio urbano y de las actuaciones que se producen, tanto sobre el patrimonio edificado, como sobre los propios tejidos urbanos.

               – A las señaladas actuaciones, incluidas las de dotación, se añaden las denominadas «actuaciones edificatorias», que engloban, tanto las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente, como las de rehabilitación edificatoria, entendiendo por tales la realización de las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los términos dispuestos por la Ley de la Edificación, cuando no concurran los elementos que configuran la esencia de las actuaciones de transformación urbanística.

               – Se adapta a este nuevo régimen el de los deberes urbanísticos establecidos por el artículo 16 LS, a la vez que se incorpora en la documentación de los instrumentos de planificación que comprendan la ordenación de dichas intervenciones, una memoria de sostenibilidad económica cuyo objeto será asegurar, con carácter previo a la ejecución de las mismas, que se produce un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas.

            En cuarto lugar, se flexibiliza la regla básica estatal que, desde el año 2007, ha tratado de garantizar una oferta mínima de suelo para vivienda asequible, exigiendo un 30 % de la edificabilidad residencial prevista, en todos los suelos que fuesen objeto de actuaciones de urbanización. Se flexibiliza de manera específica cuando la actuación se realiza sobre suelo en situación de urbanizado. Se incluyen también normas excepcionales para aquellos supuestos en los que la actuación se proyecta sobre zonas muy degradadas de las ciudades, o con un porcentaje de infravivienda muy elevado. La D. Tr. 2ª completa la regulación.

 

3ª. Ley de Ordenación de la Edificación.

            Concepto de edificación. Se modifica el art 2.2 b) para incluir todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica… Antes se aludía a “obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación”. No parece que suponga una ampliación significativa de su ámbito que ya era muy extenso.

            Requisitos básicos de la edificación. Los requisitos que se establecen, con remisión reglamentaria, afectan al proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes. En cursiva lo añadido. Art. 3.1

            Código Técnico de la Edificación. Será de aplicación, además, a todas las intervenciones en los edificios existentes, a cuyos efectos, su cumplimiento podrá justificarse en el proyecto o en una memoria suscrita por técnico competente, junto a la solicitud de la licencia o de autorización administrativa que sea preceptiva para la realización de las obras. Art. 3.2

 

4ª.- Deudores hipotecarios. Citaremos reformas en dos leyes.

            1ª.- Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, según la Exposición de Motivos, con el objetivo de aportar una mejora técnica. D. F. 17ª. Sin embargo, la reforma supone dos importantes recortes sociales:

               – Fondo social de viviendas. En la D. Ad. 1ª se aclara que estas viviendas, propiedad de las entidades de crédito,  están destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario cuando concurran las circunstancias previstas en el artículo 1 de esta Ley. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban. La referencia al art. 1, que ahora se añade, supone una gran reducción del ámbito subjetivo, pues sólo podrán acceder a estas viviendas las personas que se encuadren en alguno de los colectivos especialmente vulnerables que, de ocurrir el desahucio ahora, tendrían derecho a la suspensión de su lanzamiento.

               – Plusvalías compartidas. Se retoca la D. Tr. 4ª, que regula el régimen transitorio en los procesos de ejecución. En las adjudicaciones de vivienda habitual realizadas con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley y con deuda viva todavía, desaparece el derecho a la plusvalía compartida, que reconocía a los deudores hipotecarios la redacción inicial, pues ya no se aplica el art. 579.2 b) LEC que dice: “En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante”.

               – Procedimiento extrajudicial. Se retoca la D.Tr. 5ª, constando en negrita lo añadido: “Lo previsto en el artículo 3.Tres se aplicará a las ventas extrajudiciales de bienes hipotecados que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, cualquiera que fuese la fecha en que se hubiera otorgado la escritura de constitución de hipoteca”. El art. 3.3 al que se remite, se refiere a la reforma del art. 129 LH, que dicta normas sobre el procedimiento extrajudicial.

               – Se modifica la rúbrica del Capítulo III, Mejoras en el procedimiento de ejecución, desapareciendo la palabra hipotecaria, al afectar a otros preceptos anteriores al 681 LEC, que es donde empiezan las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados.

            2ª.- Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos  D. F. 14ª.

   – Ámbito  subjetivo. Se aclara en el art. 2 que las medidas previstas en este RDLey se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario (en negrita los añadidos).

               – Beneficio de excusión. Se retoca el art. 3 bis para incluir a los avalistas (figura de la esfera mercantil), junto a los fiadores e hipotecantes no deudores, que se encuentren en el umbral de exclusión, entre los que pueden exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

 

Derogaciones.

            La disposición derogatoria contiene, además de la cláusula general, la derogación explícita de todos aquellos artículos de las diversas Leyes ya mencionadas, que quedan subsumidos en esta Ley, con una nueva redacción.

            La mayor parte se recogen en los diversos apartados de lo expresamente derogado lo hemos intercalado en los diversos apartados.

            Entró en vigor el 28 de junio de 2013.

            Ver Antecedentes, por Albert Capell.

            Texto actual Ley Propiedad Horizontal.

            Texto anterior Ley Propiedad Horizontal.

            Texto actual Ley del Suelo.

            Texto anterior Ley del Suelo.

            Ver Ley de Ordenación de la Edificación.

            Comparativa de artículos.

            Ir a la página especial.

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*PODER JUDICIAL. Ley Orgánica 4/2013, de 28 de junio, de reforma del Consejo General del Poder Judicial, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

            El artículo 122.2 de la Constitución define al Consejo General del Poder Judicial como el órgano de gobierno de los Jueces, remitiendo en cuanto a su estatuto y régimen de incompatibilidades de sus miembros y a sus funciones, en particular en materia de nombramientos, ascensos, inspección y régimen disciplinario, a la ley orgánica. La Ley Orgánica del Poder Judicial -que ahora se reforma-, desarrolló en el Título II del Libro II dicha previsión constitucional.

            I. Atribuciones del Consejo. No se ven sustancialmente alteradas, adaptándose a las enumeradas por el referido art. 122 CE. Citemos tres novedades:

               – La primera es que toda la actividad internacional del Consejo habrá de ser coordinada con el Ministerio de Asuntos Exteriores y de Cooperación.

               – La potestad reglamentaria del Consejo debe referirse, con carácter general, a la esfera puramente interna o doméstica. Excepcionalmente, se reconoce una potestad reglamentaria ad extra, en determinados aspectos accesorios de las actuaciones judiciales que se prevén en esta Ley Orgánica.

               – En el ejercicio de su autonomía, el Consejo elabora su presupuesto, que se integra como una sección independiente dentro de los Presupuestos Generales del Estado, pero ha de adecuarse a lo previsto en la Ley General Presupuestaria en su elaboración, ejecución y controles.

            II. Elección de los Vocales. El sistema prevé la posibilidad de participación en el proceso de todos los miembros de la carrera judicial, estén o no asociados y la elección por el Congreso y Senado. Estas son sus tres premisas básicas:

               – La elección de candidatos atendiendo a exclusivos criterios de mérito y capacidad.

               – Puede ser designado Vocal cualquier miembro de la carrera judicial, de cualquier categoría, que cuente con un número mínimo de 25 avales de otros Jueces y Magistrados o de alguna asociación.

               – En la designación de los Vocales de origen judicial habrá proporción real de Jueces y Magistrados asociados y no asociados.

            – La designación de los doce Vocales del Consejo del turno judicial deberá respetar, como mínimo, la siguiente proporción: tres Magistrados del Tribunal Supremo; tres Magistrados con más de veinticinco años de antigüedad en la carrera judicial y seis Jueces o Magistrados sin sujeción a antigüedad.

            III. Eliminación de situaciones de bloqueo en la constitución del Consejo. Se establece que la prórroga del Consejo no sea posible, salvo en el supuesto de que ninguna de las Cámaras cumpliese el mandato de designación, de tal forma que bastará la sola presencia de los Vocales designados por una de las Cámaras para que el nuevo Consejo pueda constituirse.

            IV. Ejercicio a tiempo parcial del cargo de Vocal. Se prevé que los Vocales –con excepción de los que forman parte de la Comisión Permanente– ejerzan su cargo compaginándolo con la función jurisdiccional si son de origen judicial, o con su profesión si fueron elegidos por el turno de juristas de reconocida competencia. La tramitación y preparación de los asuntos sobre los que deben adoptarse acuerdos, será llevado a cabo por los funcionarios del Cuerpo de Letrados. Se renovará anualmente la Comisión Permanente.

            V. Reparto de competencias entre los órganos del Consejo. Las atribuciones referidas al funcionamiento del Consejo General del Poder Judicial quedan, principalmente, en manos de la Comisión Permanente y el Pleno, al que se le reservan las decisiones auténticamente relevantes como nombrar a los Presidentes y a los Magistrados del Tribunal Supremo, aprobar los Reglamentos del Consejo, aprobar el presupuesto, etc. La adopción de los acuerdos que no sean competencia del Pleno corresponde esencialmente a la Comisión Permanente, no al Presidente.

            Se potencia la figura del Vicepresidente del Tribunal Supremo, que será elegido por el Pleno del Consejo a partir de una propuesta del Presidente y cesado por causa justificada con el voto favorable de tres quintos de los miembros del Pleno.

            Se suprime la Comisión de Calificación, cuyas funciones de preparación de los nombramientos discrecionales por el Pleno pasan a ser desempeñadas por la Comisión Permanente.           Se avanza en la profesionalización del Consejo. Tratándose de una institución que debe renovarse íntegramente cada cinco años, lo que implica una cierta falta de continuidad institucional, se establece que, dentro del Cuerpo de Letrados del Consejo, un número determinado tenga carácter permanente, siendo seleccionados mediante concurso-oposición que garantice, en cualquier caso, los principios de mérito y capacidad. Se prevé la amortización progresiva de las plazas de los actuales Letrados.

            Para evitar el bloqueo en la toma de decisiones, en la nueva regulación, todas las decisiones se tomarán por mayoría simple, salvo que la Ley Orgánica específicamente exija otra cosa.

            VI. Transformación de la Comisión Disciplinaria. Por la extensión de la reforma, se introduce un nuevo Libro VIII.

 

            El procedimiento disciplinario debe dejar de ser sustancialmente inquisitivo: no será un mismo órgano quien decida la incoación del procedimiento, designe al instructor y finalmente sancione o no.

            La incoación e instrucción del procedimiento y la formulación del pliego de cargos quede encomendada a una nueva figura: el Promotor de la Acción Disciplinaria. Tendrá que ser un miembro muy experimentado de la carrera judicial, que asuma la tarea de investigar las infracciones y sostener la acusación. El Promotor de la Acción Disciplinaria no es propiamente un órgano del Consejo, sino un cargo subordinado al mismo.

            La Comisión Disciplinaria es sólo un «tribunal»; es decir, se limita a juzgar los procedimientos disciplinarios por infracciones graves y muy graves, así como a imponer las sanciones pertinentes, en muchos casos, con alzada ante el Pleno. Su composición, que no se alterará durante los cinco años de competencia, estará formada por tres Vocales que hayan sido elegidos por el turno de juristas de reconocida competencia y cuatro Vocales elegidos por el turno judicial.

            La resolución de aquellos procedimientos en que el Promotor de la Acción Disciplinaria proponga la imposición de la sanción de separación del servicio, por su extremada gravedad, corresponderá al Pleno.

 

            Se aprovecha esta Ley Orgánica para modificar la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social:

               – Se modifica el artículo 32, dedicado a la residencia de larga duración, con el objetivo de extender su ámbito de aplicación a los beneficiarios de protección internacional, en cumplimiento de la Directiva 2011/51/UE.

               – Además, se modifica el artículo 57 para recoger un régimen de protección reforzada en el caso de expulsión de beneficiarios de protección internacional que gocen del régimen de residentes de larga duración.

            Entró en vigor el 30 de junio de 2013.

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MEDIDAS TRIBUTARIAS Y OTRAS. Real Decreto-ley 7/2013, de 28 de junio, de medidas urgentes de naturaleza tributaria, presupuestaria y de fomento de la investigación, el desarrollo y la innovación.

            Se recoge en este RDLey un cajón de sastre de medidas destinadas a continuar en la senda de consolidación fiscal, muchas de ellas comprometidas en el Programa de Estabilidad del Reino de España correspondiente al período 2013-2016.

            Se da continuidad al incremento del tipo impositivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que se introdujo a partir de 1 de enero de 2012. Se amplía hasta el 15 de noviembre el plazo para que los Ayuntamientos comuniquen a la Dirección General del Catastro la solicitud de aplicación para el ejercicio 2014 de los coeficientes de actualización de los valores catastrales previstos en el apartado 2 del artículo 32 de la Ley del Catastro Inmobiliario y, en coherencia con lo anterior, se amplía el plazo de publicación de la Orden ministerial que determine la relación de municipios en los que resultarán de aplicación los citados coeficientes hasta el 15 de diciembre de 2013.

            La disposición final tercera modifica el artículo 669 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para variar el importe a depositar por los postores para concurrir a la subasta de bienes inmuebles, que pasaría del 20 al 5 por ciento. El objeto de esta modificación es equiparar el régimen de la subasta de bienes inmuebles con la que a la de bienes muebles ha dado la reciente Ley 1/2013, de 14 de mayo, de protección a los deudores hipotecarios.

            En materia de Impuestos Especiales, aumenta la imposición sobre las bebidas alcohólicas y sobre labores de tabaco.

            Los programas de interés social financiados con el porcentaje de la asignación tributaria del IRPF, se centran en unos ejes prioritarios de actuación sobre los que se instrumenten los programas a desarrollar: la atención a las personas con necesidades de atención integral socio-sanitaria, la atención a las personas con necesidades educativas o de inserción laboral, el fomento de la seguridad ciudadana y prevención de la delincuencia, la protección del medio ambiente y la cooperación al desarrollo.

            La realización de actuaciones contempladas en el Plan de Investigación Científica y Técnica y de Innovación, así como las de la Agencia Estatal «Consejo Superior de Investigaciones Científicas» están en el Capítulo III.

             Como regulación complementaria a la de la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera, se modifica el art. 7 de la Ley General de Subvenciones, estableciendo la competencia del Consejo de Ministros para resolver los procedimientos para la determinación y repercusión de la responsabilidad derivada del incumplimiento por parte de los sujetos integrantes del sector público de las obligaciones establecidas en la normativa europea, al mismo tiempo que se define el procedimiento aplicable para aquellos casos distintos a los previstos en dicha Ley Orgánica.

            Entró en vigor el 30 de junio de 2013

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MOROSIDAD DE LAS AAPP. Real Decreto-ley 8/2013, de 28 de junio, de medidas urgentes contra la morosidad de las administraciones públicas y de apoyo a entidades locales con problemas financieros.

            La reducción de la morosidad de las Administraciones Públicas, como elemento imprescindible para mejorar la competitividad de la economía española, se desarrolla en tres fases:

               – La primera y principal se inició con el Real Decreto-ley 4/2012, de 24 de febrero, que estableció un mecanismo extraordinario de financiación para el pago a los proveedores de las Entidades Locales, y que posteriormente se hizo extensible a las Comunidades Autónomas mediante un Acuerdo del Consejo de Política Fiscal y Financiera de 6 de marzo de 2012. Asimismo, se creó un Fondo para la Financiación de pagos a proveedores, mediante el Real Decreto-ley 7/2012, de 9 de marzo. Se sometió a exigencias de una condicionalidad fiscal y financiera que se concretó, entre otros elementos, en el requisito de disponer de planes de ajuste.

               – La segunda fase vino con el Real Decreto-ley 4/2013, de 22 de febrero, de medidas de apoyo al emprendedor, permitiendo la entrada de las mancomunidades de municipios y las Entidades Locales del País Vasco y Navarra.

               – Este Real Decreto-ley pone en marcha una última y tercera fase del citado mecanismo, en la que nuevamente se amplía tanto el ámbito subjetivo como objetivo de aplicación.

            Hacia el futuro se prevén reformas estructurales que erradiquen la morosidad de las AAPP, como el impulso de la factura electrónica y la creación del registro contable. También, el control de la deuda comercial se elevará a principio de sostenibilidad financiera, lo que lleva aparejado la aplicación de los mecanismos de control de la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril.

            Pero, para que las nuevas reformas estructurales en este ámbito resulten plenamente eficaces, es necesario aprobar algunas medidas coyunturales, extraordinarias y urgentes que es lo que ahora se hace para tratar de poner el contador de la deuda comercial a cero con carácter previo:

               – Se podrán incluir en esta nueva fase las obligaciones pendientes de pago con los proveedores siempre que sean vencidas, líquidas y exigibles, con anterioridad al 31 de mayo de 2013, estén contabilizadas debidamente y deriven de alguna de las relaciones jurídicas que se enumeran en el art. 3.

               – Se considera proveedor, tanto al titular de un derecho de crédito derivado de las relaciones jurídicas referidas, como al cesionario a quien se le haya transmitido el derecho de cobro.

               – Se incluyen por primera vez las obligaciones adquiridas por las Universidades públicas de las Comunidades Autónomas, así como aquellas derivadas de indemnizaciones por expropiaciones reconocidas en sentencia judicial firme, las transferencias de las Comunidades Autónomas a Entidades Locales o a instituciones sin ánimo de lucro, entre otras.

               – Se da una especial protección a los subcontratistas y al resto de acreedores de los proveedores de los que las Administraciones son deudoras. Para ello, se facilita información a estos acreedores para que puedan conocer en todo momento si sus deudores van a cobrar sus deudas con las Administraciones a través de este mecanismo, y en qué momento.

               – Se regulan especialidades del Procedimiento aplicable para el suministro de información por parte de las Comunidades Autónomas y el pago de facturas, por un lado y, por otro, especialidades sobre lo mismo, referidas a Entidades Locales.

            Como complemento de estas medidas, para los municipios que se hallen en una situación de especial dificultad, se pone a su disposición un conjunto de medidas extraordinarias y urgentes de apoyo a la liquidez, de carácter temporal y voluntario, que les permita hacer frente a estos problemas, siempre que cumplan con las debidas condiciones fiscales y financieras, fijándose una serie de criterios que determinarán la elegibilidad de los Municipios.

            Se aprovecha este RDLey para modificar el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, con el fin de impulsar y extender el sistema de contratación centralizada para el aprovisionamiento del sector público. Se atribuye al Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas las funciones, a través del órgano que se determine en su estructura orgánica, de órgano de contratación del sistema de contratación centralizada.

            Entró en vigor el 30 de junio de 2013.

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TRIBUNAL CONSTITUCIONAL:

EMPLEADOS PÚBLICOS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2218-2013, contra los artículos 2, 8, 10, 27, 28 y disposición final tercera del Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad.

            Los artículos que deberá estudiar el TC tratan de la paga extraordinaria suprimida, de permisos y vacaciones, créditos y permisos sindicales, horarios y ordenación del comercio y adaptación de los calendarios comerciales de las Comunidades Autónomas.

            Está promovido por el Gobierno Vasco.

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PAGA NAVIDAD 2012. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 1697-2013, en relación con el artículo 2 del Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad, en su aplicación al personal laboral del sector público, por posible vulneración del artículo 9.3 C.E.

            El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite esta cuestión de inconstitucionalidad, planteada por la Sala de lo Social de la Audiencia Nacional, en determinado conflicto colectivo y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.1.c) LOTC, reserva para sí su conocimiento.

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MADRID. Recurso de inconstitucionalidad n.º 349-2013, contra el apartado nueve del artículo 2 de la Ley de la Comunidad de Madrid 8/2012, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid.

            Se refiere a la introducción del cobro de una tasa por receta.

            El Pleno del Tribunal Constitucional, en este recurso, promovido por el Presidente del Gobierno, ha acordado, mantener la suspensión de la vigencia del artículo impugnado.

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TASAS JUDICIALES. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 1628-2013, en relación con los artículos 4.3, 7 y 8.2 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses, por posible vulneración del artículo 24 de la Constitución.

            Los preceptos impugnados son los siguientes:

            4.3. En el orden social, los trabajadores, sean por cuenta ajena o autónomos, tendrán una exención del 60 por ciento en la cuantía de la tasa que les corresponda por la interposición de los recursos de suplicación y casación.

            7. Determinación de la cuota tributaria.

            8.2. El justificante del pago de la tasa con arreglo al modelo oficial, debidamente validado, acompañará a todo escrito procesal mediante el que se realice el hecho imponible de este tributo.

            En caso de que no se acompañase dicho justificante, el Secretario judicial requerirá al sujeto pasivo para que lo aporte, no dando curso al escrito hasta que tal omisión fuese subsanada. La falta de presentación del justificante de autoliquidación no impedirá la aplicación de los plazos establecidos en la legislación procesal, de manera que la ausencia de subsanación de tal deficiencia, tras el requerimiento del Secretario judicial a que se refiere el precepto, dará lugar a la preclusión del acto procesal y a la consiguiente continuación o finalización del procedimiento, según proceda.

            La cuestión de inconstitucionalidad está planteada por el Juzgado de lo Social número 1 de Tarragona,

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PENSIÓN DE VIUDEDAD EN PAREJAS DE HECHO. Cuestiones de inconstitucionalidad n.º 2253-2013, n.º 2255-2013 y n.º 2256-2013 en relación con los párrafos cuarto y quinto del artículo 174.3 de la Ley General de la Seguridad Social, por posible vulneración de los artículos 14, 24.1, 139.1 y 149.1.17 de la Constitución.

            Los párrafos impugnados dicen:

            “A efectos de lo establecido en este apartado, se considerará pareja de hecho la constituida, con análoga relación de afectividad a la conyugal, por quienes, no hallándose impedidos para contraer matrimonio, no tengan vínculo matrimonial con otra persona y acrediten, mediante el correspondiente certificado de empadronamiento, una convivencia estable y notoria con carácter inmediato al fallecimiento del causante y con una duración ininterrumpida no inferior a cinco años. La existencia de pareja de hecho se acreditará mediante certificación de la inscripción en alguno de los registros específicos existentes en las comunidades autónomas o ayuntamientos del lugar de residencia o mediante documento público en el que conste la constitución de dicha pareja. Tanto la mencionada inscripción como la formalización del correspondiente documento público deberán haberse producido con una antelación mínima de dos años con respecto a la fecha del fallecimiento del causante.

            En las comunidades autónomas con Derecho Civil propio, cumpliéndose el requisito de convivencia a que se refiere el párrafo anterior, la consideración de pareja de hecho y su acreditación se llevará a cabo conforme a lo que establezca su legislación específica.”

            Las tres han sido planteadas por la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, con sede en Las Palmas.

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TASAS JUDICIALES. Recurso de inconstitucionalidad n.º 3035-2013, contra los apartados 1, 2, 3, 4, 6, 7 y 8 del artículo 1 del Real Decreto-ley 3/2013, de 22 de febrero, por el que se modifica el régimen de las tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y el sistema de asistencia jurídica gratuita.

            Este recurso afecta a diversos artículos de la reforma de 2013 de la Ley de Tasas judiciales promovido por el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía.

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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 630-2013, contra los artículos 1.2, letras a) a e) de la Ley del Parlamento de Cataluña 8/2004, de 23 de diciembre, de horarios comerciales, en la redacción dada por el artículo 1 del Decreto-ley 4/2012; los artículos 2.1, letras b), c), d), f), i) y j) y 2.2 de la misma Ley 8/2004, en la redacción dada por el artículo 2 del Decreto-ley 4/2012 y el artículo 5 del Decreto-ley 4/2012.

            El Pleno del Tribunal Constitucional acordó mantener la suspensión de los artículos afectados, acordada en su día.

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TRIBUNAL SUPREMO:

CONTADORES ELECTRÓNICOS. Sentencia de 9 de mayo de 2013, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, por la que se declara la nulidad de la disposición adicional segunda de la Orden ITC/2452/2011, de 13 de septiembre.

            La D. Ad. anulada se refiere al precio de alquiler de los contadores electrónicos con discriminación horaria y con posibilidad de telegestión para consumidores domésticos, tanto de los monofásicos como de los trifásicos.

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PRÁCTICAS ESTUDIANTES UNIVERSITARIOS. Sentencia de 21 de mayo de 2013, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, por la que se anula el Real Decreto 1707/2011, de 18 de noviembre, por el que se regulan las prácticas académicas externas de los estudiantes universitarios.

            La sentencia estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación procesal de la Confederación Sindical de Comisiones Obreras y declara nulo el referido Real Decreto, disponiendo la retroacción de actuaciones para que el texto definitivo del RD sea remitido al Consejo de Estado con el fin de que se pronuncie sobre la disposición adicional primera que trata de la exclusión del ámbito de aplicación de la Seguridad Social.

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SECCIÓN 2ª:

CONCURSO ASPIRANTES DGRN. Resolución de 24 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convocan determinados Registros de la Propiedad, radicados en el territorio español, con excepción de la Comunidad Autónoma de Cataluña, para su provisión conforme a lo dispuesto en el artículo 503 del Reglamento Hipotecario.

            Se incluyen 120 destinos a los que se reduce la oferta tras la Orden JUS/231/2013, de 13 de febrero y corrección de errores, de aplazamiento de la efectividad de la demarcación en relación con determinados registros de la propiedad creados por el Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero.

            El breve plazo de diez días naturales concluye, salvo error el 15 de junio de 2013.

            Ver archivo de concursos.

            Ver constitución del Cuerpo de Aspirantes

PDF (BOE-A-2013-5951 – 10 págs. – 384 KB)    Otros formatos

 

CONCURSO ASPIRANTES CATALUÑA. Resolución de 24 de mayo de 2013, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convocan determinados Registros de la Propiedad, radicados en el territorio de Cataluña, para su provisión conforme a lo dispuesto en el artículo 503 del Reglamento Hipotecario.

            En Cataluña salen diez Registros más, por lo que la oferta total es de 120 y quedarán vacantes, tras el concurso, 74, contando todo el Estado.

            El breve plazo de diez días naturales concluye, salvo error el 15 de junio de 2013.

            Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2013-5954 – 5 págs. – 373 KB)    Otros formatos

 

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL.

            El BOE del 13 de junio publica cuatro decretos, nombrando magistrados del Tribunal Constitucional a don Pedro José González-Trevijano Sánchez, a don Enrique López y López, a don Juan Antonio Xiol Ríos y a don Santiago Martínez-Vares García.

            Simultáneamente, publica el cese de don Manuel Aragón Reyes, de don Pablo Pérez Tremps, de don Ramón Rodríguez Arribas (en sus funciones como Magistrado y como Vicepresidente), y de don Pascual Sala Sánchez (en sus funciones como Magistrado y como Presidente).

            Y el BOE del 20 de junio publica otros dos decretos, por los que, respectivamente, se nombra Presidente del Tribunal Constitucional a don Francisco Pérez de los Cobos Orihuel y Vicepresidenta a doña Adela Asúa Batarrita.

 

JUBILACIONES.

            Se jubila a don Francisco Labeira Riquelme, registrador de la propiedad de Las Rozas de Madrid n.º 1.

            Se jubila a don Salvador Mínguez Sanz, registrador mercantil y de bienes muebles de Castellón.

            Se jubila, con efectos de fecha 12 de mayo de 2013, a don José Domingo Rodríguez Martínez, registrador mercantil y de bienes muebles de Madrid XVIII.

            Se jubila al notario de Zaragoza, don José Luis Merino Hernández.

            Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Madrid, don Juan Romero-Girón Deleito.

            Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Pontevedra, don Eduardo Méndez Apenela.

            Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Pamplona/Iruña, don José Miguel Peñas Martín.

 

EXCEDENCIAS.

            Se declara a doña María del Belén Herrador Cansado, registradora de la propiedad de Barcelona n.º 8, en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

189. AMPLIACIÓN OBRA ANTIGUA SIN CERTIFICADO PREVIO DE FUERA DE ORDENACIÓN. PRESCRIPCIÓN. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. COMPATIBILIDAD DEL USO DEL SUELO CON EL PLANEAMIENTO. Resolución de 6 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de obra nueva.

            Similar a la resolución número 168, resumida y comentada el mes anterior. (JDR)

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191. EXCESO DE CABIDA SUPERIOR AL 5%: REQUISITOS DE LA INMATRICULACIÓN. DOCUMENTOS NO PRESENTADOS EN TIEMPO Y FORMA. Resolución de 6 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripción de dos excesos de cabida. (MN)

            Se pretende la registración de excesos de cabida sobre dos fincas y el registrador lo suspende por existir dudas sobre la identidad de la finca dada la magnitud del exceso (son diferencias superiores al doble e incluso al triple)

            La Dirección confirma el defecto: la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.

            Entiende que en este supuesto, dada la magnitud del exceso, más que de un problema de dudas de identidad de la finca estamos ante un caso de no cumplimiento de los requisitos necesarios para inscribir el exceso de cabida como si de una mera rectificación de superficie se tratara, ya que todo exceso de cabida que exceda de la vigésima parte de la cabida inscrita debe ser tratada como un supuesto de inmatriculación (cfr. art. 298 RH) En consecuencia, el hecho de que no se haya aportado título inmatriculador suficiente ni certificación catastral totalmente coincidente con el título, impide practicar la inscripción del exceso de cabida dada su extensión.

            Con el recurso se acompaña también un informe técnico pero conforme al art.326 LH no pueden admitirse en el recurso documentos que el registrador no tuvo a la vista en el momento de la calificación. En cualquier caso, la existencia de un mero proyecto de medición de fincas realizado por técnico tampoco sería suficiente por sí solo para permitir la inscripción del exceso, si no se cumplen los demás requisitos necesarios para la inmatriculación de conformidad con los artículos 53 de la Ley 13/1996 y 298 RH. (MN)

            Comentario: Novedosa doctrina de la Dirección, no exenta de polémica, según la cual para registrar lo que tradicionalmente se ha conocido como exceso de cabida, es necesario que la mayor superficie no exceda de la vigésima parte de la inscrita ya que otro caso son necesarios los mismos requisitos que para la inmatriculación.

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192. PRESENTACIÓN ANTERIOR DE RATIFICACIÓN DE ESCRITURA PRESENTADA POSTERIORMENTE. ANOTACIÓN DE DEMANDA PRESENTADA EN EL ÍNTERIN. Resolución de 7 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 33 a inscribir una escritura de ratificación de otra de aportación de ciertos bienes inmuebles.

            Hechos: En 2011 se otorga una escritura en Panamá en virtud de la cual se aportan por una sociedad española determinados bienes inmuebles sitos en España a una sociedad panameña a cambio de un determinado número de acciones, sin que la sociedad española justifique la representación. En 2012 la sociedad española ratifica debidamente  en España la aportación, se adhiere al contenido de dicha escritura panameña y posteriormente se presenta dicha escritura de ratificación en el Registro de la Propiedad. Después de esta presentación se presenta un mandamiento judicial de anotación de demanda contra la sociedad española sobre dichos bienes aportados y posteriormente se presenta la escritura de aportación de los mismos a la sociedad panameña

            El registrador deniega la inscripción de la escritura de ratificación española pues considera que no contiene ningún acto de trascendencia real.

            La sociedad recurrente alega que la ratificación sí tiene trascendencia real por cuanto implica un reconocimiento de dominio, que el documento es inscribible si se califica conjuntamente con el de la sociedad panameña y que, en último extremo, el defecto es subsanable no insubsanable. Alega además que el documento fue inscrito en otro registro.

            La DGRN recuerda que los documentos se deben de calificar por el orden del asiento de presentación, aunque haya asientos posteriores que resulten contradictorios.

            Por otro lado señala que título inscribible es aquel en que se funde inmediatamente el derecho inscribible, conforme al artículo 33 del RH, y en este caso lo es el de la aportación a la sociedad panameña, no la ratificación, que en todo caso no tendría eficacia retroactiva en cuanto cause un perjuicio a terceros.

            Admite que es posible, en teoría que en una escritura pueda haber un contenido confesorio y además un contenido volitivo si se consigna el negocio en su totalidad, pero en el presente caso no hay más voluntad que la de adherirse y ratificar la aportación que en su momento se realizó sin el consentimiento de la sociedad titular de los bienes y por ello el negocio ratificado no se consigna en este documento. En definitiva rechaza el recurso.

            Comentario.  El problema consiste en decidir si el documento complementario (la ratificación) puede guardar la prioridad al documento principal (la aportación). En la ratificación no hay ningún acto traslativo del dominio y por tanto el documento no es inscribible por sí, aunque se refiera o ratifique otro documento en el que sí se produce el efecto traslativo. Parece claro que la aportación se produce en el momento de otorgamiento del documento societario  no en el de ratificación (que además es retroactiva). Por ello el registrador denegará la inscripción de la ratificación (aunque esté complementada con el otro documento), inscribirá la carga y luego el documento de aportación a la vista de que se ha completado con la ratificación. De seguirse la tesis del recurrente inscribiría la ratificación, completada con la aportación, y tendría que denegar la carga, la anotación de la demanda, que es el interés que realmente subyace en el recurso, pues la aportación se acabará inscribiendo en todo caso, aunque después de la carga, Por ello, la respuesta dada por el registrador y por la DGRN es la correcta, me parece, (incluso si no hubiera esa carga intermedia) por mucho que el recurrente se esfuerza en argumentar lo contrario. (AFS)

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194. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. Resolución de 7 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la notificación de cancelación de asientos llevada a cabo por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 11.

            Se reitera la doctrina según la cual no es objeto del recurso la calificación positiva pues una vez practicado un asiento se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (arts. 1, 19 bis, 38, 40 y 82 LH); y no es posible en el estrecho y concreto ámbito de este expediente revisar la legalidad en la práctica de dichos asientos.

            Si el tercer hipotecario en una ejecución considera que su posición jurídica no ha sido respetada en el procedimiento en los términos establecidos en la propia Ley (arts. 685, 686, 689 y 696 LEC) tiene expeditas las vías legales para la reparación de su posición jurídica, entre las que no se encuentra el recurso previsto en el art. 324 LH. (MN)

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195. INMATRICULACIÓN. NECESIDAD DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. Resolución de 8 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuenca a la inmatriculación de una finca.

            Hechos: Se pretende inmatricular una finca aportando una certificación catastral que no es coincidente con la descripción en la escritura.

            El registrador deniega la inscripción por esa falta de coincidencia.

            El recurrente alega que los datos catastrales están desfasados y lo justifica con una serie de argumentos.

            La DGRN confirma la calificación pues la coincidencia entre la descripción de la finca en el título inscribible y el certificado catastral habrá de ser total.  (AFS)

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196. PRESENTACIÓN ANTERIOR DE RATIFICACIÓN DE ESCRITURA PRESENTADA POSTERIORMENTE. Resolución de 8 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir una escritura de ratificación de otra de aportación de ciertos bienes inmuebles.

            Ídem que la anterior número 192; son los  mismos documentos pero presentados en otro Registro. (AFS)

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198. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. Resolución de 8 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el que solicita del registrador de la propiedad de Madrid n.º 28 la cancelación de determinadas anotaciones.

            Hechos: Se presenta  una anotación de embargo sobre una finca en virtud de mandamiento judicial a favor de una Comunidad de Propietarios.

            El Registrador practica la anotación del embargo.

            El recurrente es un tercero que se dice propietario civil de dicha finca pero no titular registral (aunque los datos son algo confusos) que solicita la cancelación de dicha anotación y de otra previa en base a una serie de argumentos que detalla.

            La DGRN desestima el recurso y recuerda que los actos inscritos están bajo la salvaguardia de los tribunales y que no son susceptibles de recurso ante la DGRN. (AFS)

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199. INMATRICULACIÓN MEDIANTE APORTACIÓN A GANANCIALES Y VENTA OTORGDAS EL MISMO DÍA. Resolución de  9 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Pego, por la que se deniega la inmatriculación de una finca pretendida por la vía del doble título

            Hechos: Se formaliza una escritura de aportación a la sociedad de gananciales de carácter oneroso y posteriormente y en el mismo día y con número siguiente de protocolo, una compraventa, ambas referidas a una finca sin inmatricular. El dicha escritura se hace constar que la descripción del inmueble, titularidad y cargas resultan de las manifestaciones de la parte vendedora y de la escritura indicada como título, aunque en dicho apartado sólo consta que el dominio pertenece a la vendedora, con carácter privativo “en virtud de justos y legítimos títulos”, sin especificar nada más.

            Registradora: Rechaza la inmatriculación manifestando que el documento que incorpora la adquisición previa ha sido elaborado “ad hoc” con la única finalidad de conseguir la inmatriculación.

            Dirección General: Ratifica la calificación negativa de la Registradora, estimando, que pese a que en Nuestro Derecho, basta para la inmatriculación de fincas, con que se acredite su adquisición por el presunto titular y se justifique la de su transmitente, la DG ha establecido que se exige también “a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento del título inmatriculable”:

              – que no sea meramente declarativo.

              – que incorpore certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas en términos absolutamente coincidentes con la descripción de la finca en el título y que la finca está catastrada a favor del transmitente o adquirente.

              – que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el negocio que justifica la inmatriculación.

              – ahora también que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el objetivo de producir una inmatriculación (la famosa documentación “ad hoc”). Extremo éste que puede y debe apreciar al registrador con apoyo en una pluralidad de factores (simultaneidad de fechas de los títulos,  transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal etc..) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada (insisto) “ad hoc”.

            La inmatriculación de fincas por vía del doble título exige el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr “cierta certidumbre” de que el inmatriculante es su verdadero dueño.

            Comentario:  El Registro de la Propiedad nace con la Ley Hipotecaria de 1861, y las Antiguas Contadurías de Hipotecas se regularon por la Pragmática Sanción de 1539 y 1768, y hoy todavía en pleno siglo XXI, en el año 2013, estamos apoyándonos en un Registro cuya inscripción es voluntaria y que mantiene un sistema inmatriculador basado en una doble transmisión que el registrador debe calificar, en base a unos elementos más o menos objetivos, que ha suministrado la doctrina de la DG,  para dar al ciudadano “una cierta certidumbre” en la inmatriculación.

            Creo que la exigencia de un Registro de la Propiedad, Físico definitivo, coordinado con el Catastro, y actualizado en todo momento, y a través del cual podamos conocer la descripción física, situación urbanística, fiscal y en definitiva administrativa de todas las fincas de nuestro País, se impone como una de las inaplazables exigencias de nuestro sistema hipotecario. (JLN)

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200. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR. Resolución de 9 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de venta extrajudicial de finca hipotecada.

            Hechos: En un procedimiento notarial de venta extrajudicial de finca hipotecada, la notificación y requerimiento de pago al deudor – persona jurídica (SL) presenta las siguientes circunstancias:

              a) Se practica en el DOMICILIO SOCIAL, que es el mismo que consta en las escrituras de hipoteca y sus novaciones; en el Registro de la Propiedad y en el Registro Mercantil, según resulta de nota informativa solicitada al efecto por el notario (y por tanto sin que conste modificación alguna de dicho domicilio).

              b) En la puerta de dicho domicilio existe un rótulo con el nombre de 2 sociedades y ninguno de ellos coincide con el de la SL deudora.

              c) El notario llama al timbre, le abren la puerta y accede a la recepción de una oficina donde hay 3 personas, y se dirige a una sola de ellas, que se identifica como empleada de una de las 2 sociedades que constan en el rótulo.

              d) Dicha persona manifiesta que la SL deudora modificó su domicilio fiscal, que desde entonces no tienen relación con ella, y que no se hace cargo de cédula alguna porque no recogen correspondencia para la citada SL.

              e) La SL deudora conocía la existencia del procedimiento pues con posterioridad se había presentado en el mismo Registro escritura de compraventa otorgada por la propia SL deudora a favor de otra sociedad en la que el notario autorizante refleja la existencia de la nota marginal de iniciación del procedimiento y hace todo tipo de advertencias al comprador.

            El notario autorizante considera realizada la notificación en base al:

              a) Art 236-c RH cuando dice que: “El requerimiento tendrá lugar en el domicilio que (…) resulte del Registro y se practicará por el Notario, bien personalmente, si se encontrase en él el deudor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de 14 años que se hallasen en el mismo y, si no se encontrase nadie en él, al portero o a uno de los vecinos más próximos.”.

              b) Y el Art 203  R.N. cuando dice que: “Cuando el interesado, su representante o persona con quien se haya entendido la diligencia se negare a recoger la cédula o prestase resistencia activa o pasiva a su recepción, se hará constar así, y se tendrá por realizada la notificación. Igualmente se hará constar cualquier circunstancia que haga imposible al notario la entrega de la cédula; en este caso se procederá en la forma prevista en el párrafo sexto del artículo 202” *.

            El registrador califica negativamente por entender que:

              a) El requerimiento de pago al deudor, en cuanto a trámite esencial, que garantiza el conocimiento de la ejecución y cuya imposibilidad determina la conclusión del acta notarial, NO se ha realizado a ninguna de las personas previstas en los estrictos términos del Art 236-c RH, que exige que se verifique con el deudor o un dependiente suyo, no un tercero ajeno (pues el portero o el vecino sólo cabría cuando no hubiese absolutamente nadie en el domicilio); y porqué la STS (sala 3ª) de 20 mayo 2008 había anulado precisamente la posibilidad de que la notificación se tenga por hecha si se entrega a persona distinta del interesado o su representante, anulando la referencia a otra persona con quien se haya entendido la diligencia.

              b) Además el propio el Art 206  R.N.  excluiría  las reglas del Art 203  R.N.  cuando el régimen de la notificación y requerimiento esté regulado en alguna norma especial, en este caso, el  Art 236-c RH.

            D)  El Banco ejecutante y el notario autorizante recurren alegando que:

              1) Que el Art 236-c RH pretende que el requerimiento sea hecho en el domicilio señalado pero permite que se haga en persona distinta del deudor y sólo exige que se haga en vecino o portero si no se encontrase absolutamente nadie en el domicilio. La relación de posibles destinatarios meramente enunciativa o ejemplificativa.

              2) La analogía con los arts. 683 y 686 LEC-2000: posibilidad de modificar el domicilio para notificaciones y requerimientos sin consentimiento del acreedor pero haciéndolo constar en el Registro correspondiente y el segundo art entiende cumplido el requerimiento por medio de edictos cuando se haya intentado sin efecto en el domicilio señalado en el Registro;

              3) Que es aplicable el Art 203  R.N.  en la medida que el Art 236-c RH sólo contempla el domicilio y persona a quien dirigir el requerimiento pero no la forma en que este ha de hacerse.

              4) Que en el supuesto concreto el deudor conocía la existencia del procedimiento (por la citada escritura de compraventa que reflejó la existencia de la nota marginal de iniciación del procedimiento);

              5) Y, que como recoge la jurisprudencia no hay indefensión cuando el perjudicado no muestra la debida diligencia, al colocarse a sí mismo en tal situación.

            La DGRN desestima el recurso, confirmando la calificación, señalando que:

              1) A pesar de las deficiencias técnicas del Art 236-c RH es claro que expresa la intención de que sólo con personas allegadas al propio deudor se pueda practicar el requerimiento (dadas las graves consecuencias que se pueden producir en su patrimonio y la necesidad de asegurar al máximo que llegue a tener cabal conocimiento del requerimiento).

            Nada cambia el hecho de que el destinatario sea una persona jurídica pues evidentemente la diligencia debe entenderse con sus representantes o dependientes y siempre que dichas circunstancias resulten de sus manifestaciones.

En consecuencia si hay otras personas que no reúnan dichas características la diligencia no puede practicarse.

              2)  NO cabe la analogía con los arts. 683 y 686 LEC, que rigen un procedimiento de ejecución derivado del ejercicio de la potestad jurisdiccional de los Tribunales, en el marco de sus competencias, que no ostentan los notarios a efectos de suplir una notificación.

              3) NO es aplicable el Art 203  R.N. ni por vía supletoria, por prohibirlo expresamente el Art 206  R.N., ni por vía analógica al referirse a supuestos distintos.

              4) Por tanto basta que el deudor se niegue a identificarse o se ausente del domicilio para que se frustre el requerimiento y el procedimiento notarial no pueda continuar, debiendo en tal caso el acreedor acudir a los procedimientos judiciales;

              5) Aunque la situación de indefensión (formal) del destinatario del requerimiento le es imputable (porque pudiendo no notificó su cambio de domicilio al acreedor ni lo hizo constar en el Registro), la apreciación de dicha circunstancia corresponde a Jueces y Tribunales, y aunque en ocasiones la propia DGRN ha apreciado esta exclusión de la indefensión material [Res. de 13 de septiembre y de 28 de noviembre de 2012 y Res. de 10, de 17 y de  28 de enero de 2013) dando por buena la notificación, en todos los casos había una conducta positiva externa del deudor que permitía constatar directamente el conocimiento del mismo. (ACM)

            Comentario.- Esta Res., aunque se enmarca dentro de la actual situación de crisis y de sensibilidad social, contraria a las ejecuciones hipotecarias, se aparta bastante de los criterios anteriores de las citadas Res de la propia DGRN, cuando en este caso concreto, a mi entender no había dudas acerca de que la SL deudora tenía conocimiento del procedimiento notarial, que, admitámoslo, también tiene ventajas para el deudor en cuanto a costes y en cuanto a asesoramiento gratuito por el notario que suele acabar asumiendo funciones de abogado defensor del ejecutado (art. 147 RN). Pero a mi entender, lo más grave es que, dentro de esta fobia actual al crédito hipotecario y sus garantías en la ejecución (que está teniendo y tendrá efectos negativos en el acceso al crédito por los ciudadanos, que en lo sucesivo van a ver endurecidas y encarecidas las condiciones de los préstamos hipotecarios), la DGRN da por buena la afirmación de que basta que el deudor se niegue a identificarse o que se ausente del domicilio para que el procedimiento notarial no pueda continuar y deba acudirse al judicial, pues deja la ejecución extrajudicial a la mera voluntad del deudor, y en clara situación de indefensión (por ineficacia de lo pactado) al acreedor. (ACM)

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201. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA, DEMANDÁNDOSE A LOS DESCONOCIDOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. CANCELACIÓN DE USUFRUCTO: NO CABE PRESUMIR EL FALLECIMIENTO. Resolución de 9 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sitges, por la que se suspende la inscripción del testimonio de sentencia en la que se declara el dominio por usucapión de parte indivisa de una finca y la extinción de determinado usufructo.

            El único tema a decidir es si es inscribible una sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión extraordinaria, cuando se demanda a los desconocidos herederos del titular registral de la nuda propiedad, sin que se haya acreditado en el procedimiento el fallecimiento del usufructuario (según escritura de partición del siglo XIX).

            Dice la DGRN que “Como puso de manifiesto la Resolución, vinculante en Consulta de 19 de noviembre de 2011, habrá que estar en la resolución del tema al hecho de la adecuada representación de la herencia yacente (albacea, contador partidor, administrador judicial, herederos nominalmente designados) y para el caso de ser demandados «ignorados herederos», se plantea el complicado tema de decidir si será suficiente la aceptación que el juez realiza de su representación procesal o si por el contrario debe haber un pronunciamiento expreso en tal sentido”.

            En tal sentido, dice ahora la DGRN que “este Centro Directivo, ha declarado la imposibilidad de cancelar derechos inscritos a nombre de personas que no han sido citadas en el procedimiento, y no están debidamente representadas, tanto por razón de la proscripción del derecho de defensa, como por la razón formal y material del funcionamiento del tracto sucesivo. Lo contrario sería una vulneración de la seguridad jurídica, en cuanto quienes sean los sucesores de un titular registral, podrían ser privados de su derecho, y extra-registralmente pudo haberse producido transmisiones tanto «inter-vivos» como «mortis causa».

            “Por otra parte, respecto de la exigencia que hace el registrador de documentación formal del fallecimiento de la usufructuaria, mediante certificación del acta del Registro Civil, -aunque indudablemente no estará viva dicha señora-, también corresponde apreciar el defecto observado, en cuanto no corresponde al registrador sustituir ni declarar, por una presunción, ninguno de los sistemas de prueba de la defunción de las personas contemplados en la legislación del Registro Civil, que conduciría, como medios subsidiarios a la obtención de sentencia firme, o en casos tasados, como el supuesto del artículo 86 de la Ley de Registro Civil, además, expediente gubernativo o en su caso orden de la autoridad judicial.” (JDR)

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202. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ADMINISTRATIVO QUE FUE PRACTICADA PESE A QUE LA FINCA HABÍA SIDO PREVIAMENTE AGRUPADA Y VENDIDA. Resolución de 10 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de San Cristóbal de la Laguna n.º 1, por la que se resuelve no practicar la prórroga de una anotación preventiva de embargo ordenada mediante mandamiento administrativo. (MN)

            Se plantea si puede practicarse la prórroga de una anotación preventiva de embargo administrativo que en su día fue practicada a pesar de que la finca había sido previamente agrupada y vendida.

            Señala la Dirección que la prórroga no constituye un asiento autónomo, sino que se limita a prolongar en el tiempo los efectos de la anotación primitiva a que refiere manteniendo su prioridad; resultando que los asientos se encuentran bajo la salvaguarda de los Tribunales (cfr. arts. 1 y 82 LH) no cabría sino practicar la prórroga. Pero hay que tener en cuenta que el folio de la finca aparece cerrado como consecuencia de la agrupación y, si sigue adelante el procedimiento, se crearía la apariencia de derecho en favor de quien pueda intervenir como postor cuando sería imposible inscribir la adjudicación (principio de prioridad, que ampara a quien inscribe antes frente a quien tiene un título incompatible -art. 17 LH-) ya que se produciría una doble inmatriculación en detrimento de los principios rectores de nuestro sistema inmobiliario. De modo que la conclusión es que no cabe practicar la prórroga solicitada, sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponder a la Administración Tributaria como consecuencia del error al hacer indebidamente la anotación del embargo.

            Sin embargo entiende que podría aplicarse el procedimiento de rectificación de errores, practicando entretanto anotación preventiva por defecto subsanable (arts. 42.9 y 217 LH). Así, cuando el registrador advierte algún error de concepto de los comprendidos en el párr. 1º del art 217 y creyere que de no rectificarlo se puede seguir perjuicio a alguna persona, convocará a todos los interesados a fin de manifestarles el error y consultar su voluntad sobre la rectificación; si todos comparecieren y unánimemente convinieren en la rectificación, se hará constar en un acta y se verificará con arreglo a ella la inscripción que proceda. Si no fuera así quedaría pendiente de la resolución judicial que en su caso se dictara, pudiendo pedirse entretanto anotación preventiva por defectos subsanables de la prórroga solicitada (MN)

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203. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ADMINISTRATIVO QUE FUE PRACTICADA PESE A QUE  LA FINCA HABÍA SIDO PREVIAMENTE AGRUPADA Y VENDIDA. Resolución de 10 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de San Cristóbal de la Laguna n.º 1, por la que se resuelve no practicar la prórroga de una anotación preventiva de embargo ordenada mediante mandamiento administrativo. (MN)

            Idéntica a la 202. (MN)

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204. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ADMINISTRATIVO QUE FUE PRACTICADA PESE A QUE LA FINCA HABÍA SIDO PREVIAMENTE AGRUPADA Y VENDIDA. Resolución de 10 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de San Cristóbal de la Laguna n.º 1, por la que se resuelve no practicar la prórroga de una anotación preventiva de embargo ordenada mediante mandamiento administrativo.

            Idéntica a la 202. (MN)

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205. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ADMINISTRATIVO QUE FUE PRACTICADA PESE A QUE  LA FINCA HABÍA SIDO PREVIAMENTE AGRUPADA Y VENDIDA. Resolución de 10 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de San Cristóbal de la Laguna n.º 1, por la que se resuelve no practicar la prórroga de una anotación preventiva de embargo ordenada mediante mandamiento administrativo.

            Idéntica a la 202. (MN)

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206. OBRA NUEVA “ANTIGUA” Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 11 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva.

            El registrador rechaza inscribir una vivienda porque la declaración municipal del régimen de asimilado a fuera de ordenación dice expresamente que el uso a que se destinará la edificación es el de almacén cochera no pudiendo reconocerse el uso de vivienda al no tener justificados los servicios básicos propios de dicho uso.

            La DGRN revoca su calificación diciendo que “la propia resolución administrativa solicitada por la interesada titular registral recoge reiteradamente el hecho de que la edificación sobre la que versa es una vivienda pese a no reconocer la legalidad de dicho uso. Sería paradójico y contraproducente que dicha resolución produjera el efecto de cierre del Registro. Paradójico porque reconociendo la existencia de la vivienda se impediría su inscripción pese a reunir los requisitos exigidos por la Ley del Suelo. Contraproducente porque como dice el escrito de recurso es la plena publicidad registral de la existencia de la obra junto con la publicidad relativa a su situación urbanística la que permite que ambos aspectos, cada uno en su ámbito y con la eficacia respectiva reconocida por el ordenamiento jurídico, sean tenidos en cuenta por eventuales terceros”. (JDR)

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207. ACUERDO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN ACTA DE CONCILIACIÓN ANTE JUEZ DE PAZ. Resolución de 11 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental permanente de Avilés n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta de conciliación ante un juez de paz.

            Se presenta un acta de conciliación dictada por juez de Paz en la cual las partes, con ocasión de la ruptura de su convivencia pactan respecto a una vivienda lo siguiente: “que el conciliado se compromete a abandonar la vivienda, teniendo como plazo hasta…, haciéndose cargo de los gastos concernientes al…,siendo la propiedad de ambas partes, pudiendo la Sra. S. D. hacer uso y/o administración; que el seguro de la vivienda irá a una cuenta en común, así como el impuesto de la vivienda y que hasta la venta del inmueble, quedará el uso y/o administración de dicha vivienda para la conciliante». Se plantea pues si el acta incorpora la constitución de un derecho familiar o real susceptible de inscripción.

            La registradora que tal derecho sólo podría ser configurado bien mediante escritura pública, bien por convenio regulador de separación o divorcio, o en su caso, mediante resolución judicial.

            La Dirección General confirma la nota: No consta que el acuerdo se haya plasmado en convenio regulador aprobado judicialmente en un proceso de separación, nulidad o divorcio; tampoco que se haya dictado resolución judicial en la que se haya constituido un derecho familiar de uso; ni se ha acordado acerca del uso de la vivienda en escritura pública, que produciría los efectos materiales, formales, sustantivos, legitimatorios –e incluso fiscales– derivados del instrumento público notarial. Por todo ello, ha de considerarse que no se ha constituido un derecho familiar de los contemplados en los arts. 90 y 96 CC, ni tampoco un derecho real sobre la finca, en los términos de los arts. 523 y ss., ni una modalización de las reglas de administración y disposición sobre el condominio de la vivienda, registralmente relevante al amparo de los arts. 399 CC y 2 LH. El documento presentado contiene un mero acuerdo obligacional sobre determinados aspectos temporales relativos a la gestión y utilización de la vivienda, sin trascendencia registral, y sin el adecuado cauce formal y procesal. (MN)

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208. RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA SIN APORTAR EL TÍTULO PREVIO DE LA SEGREGACIÓN NI EL DE LA ADQUISICIÓN. Resolución de 13 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mogán, por la que se suspende la inscripción de una escritura de actualización de la descripción de una finca procedente de otra finca registral.

            Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de la descripción de superficie y linderos de una finca contenida en otra escritura previa (de elevación a público de un documento privado de compraventa), que ni se presenta ahora ni consta inscrita en el Registro. Dicha finca (de 35609 m2) es parte de otra finca mayor (de 142.438 m2) que figura inscrita indivisa a favor de varias personas. Uno de los titulares registrales, según se deduce, ha vendido su parte de finca, ya segregada, en el citado documento privado, elevado a escritura pública, cuya descripción es la que ahora se rectifica.

            El registrador deniega la inscripción por falta de previa inscripción del título que se modifica, y de la previa segregación o, en su caso (si no hubiera habido segregación), por falta del consentimiento de los demás titulares registrales.

             El recurrente alega que esa negativa es contraria a la Carta de los Derechos Fundamentales de los Europeos (en realidad… Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea), a la Constitución  Española y a la Carta de los Derechos Humanos porque impide el derecho de Información (sic), y hace responsable a la Administración de los perjuicios causados por la no inscripción ya que hay un proyecto de Aparthotel que no se puede vender o explotar por esta negativa a inscribir.

            Añade que, si se ha producido la venta es porque se ha otorgado previamente la aceptación de la herencia de los titulares registrales, que en todo caso hay una prescripción adquisitiva de la posesión por el transcurso de 10 años, y en cuanto a la diferencia de metros se justifica por la orografía accidentada del terreno, ya que ahora se mide teniendo en cuenta la superficie real del terreno (en plano inclinado)  y no los planos horizontales.

            La DGRN confirma la calificación en base a los principios de tracto sucesivo (y por ello hay que presentar los títulos previos de segregación y de adquisición) y legitimación registral (los titulares registrales no coinciden con el transmitente). Señala finalmente que los argumentos del recurrente nada tienen que ver con la nota de calificación.

            Comentario: Recurso verdaderamente pintoresco y carente de toda fundamentación jurídica desde el punto de vista de los principios que rigen el Registro de la Propiedad. (AFS)

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209. AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEUDOR HIPOTECANTE SOLTERO DE VECINDAD VALENCIANA. MANIFESTACIÓN DE NO REUNIR LA CUALIDAD DE CONVIVIENTE DE UNIÓN DE HECHO. Resolución de 13 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Pobla de Vallbona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y modificación de préstamo hipotecario.

            Hechos: Se formaliza por una persona soltera, vecina de La Pobla de Valbona (Valencia) y por tanto parece que de vecindad valenciana, una escritura de ampliación y modificación de préstamo hipotecario, en la que no se hace constar si convive con otra persona y la finca hipotecada es vivienda habitual de la pareja.

            Registrador: La escritura se califica negativamente por el registrador de Mislata (Valencia), ya que no se especifica en la misma, si el compareciente soltero tiene constituida una unión de hecho, y la finca a que se refiere la escritura de novación de préstamo, es vivienda habitual de la pareja, todo ello de acuerdo con la ley valenciana 5/2012 de 15 de octubre de Uniones de Hecho, en vigor desde el 18 de noviembre de 2012, en cuyo caso sería necesario el consentimiento del otro conviviente.

            Conforme al art 10 de dicha ley valenciana 5/2012, “Para disponer de algún derecho sobre la vivienda habitual de la unión de hecho o sobre los muebles de uso ordinario de la misma, la persona titular necesitará el consentimiento del otro u otra conviviente en cada caso”.

            Notario: Recurre la calificación, ya que la existencia de una unión de hecho no debe presumirse porque sea el compareciente, soltero, viudo, divorciado o separado, ni para ser desvirtuada necesita la manifestación en contra.

            Dirección General: Con ciertas dudas, la DG rechaza el recurso del notario, en base a los siguientes argumentos:

              – En primer lugar en la sentencia de 18 de junio de 2004, que revocó la Rs de 18 de junio de 2004 (ésta había rechazado que una Sra viuda vecina de Madrid y residente en dicha capital, tuviera que manifestar si tenía una unión de hecho, en una venta de una vivienda en Cataluña, a favor de una Sociedad.

              – La ley 13/2005 de 1 de julio, por la que se modifica el c.c. en materia de dcho a contraer matrimonio, que debe considerarse unitaria, global y no discriminatoria, orientada “a la protección de la vivienda que es sede de una familia o de una pareja a ella asimilada”.

              – Ni del título presentado ni del propio Registro resulta ningún punto de conexión en contra, como resultaba para el caso de Cataluña, donde la vendedora era una viuda, con vecindad de dcho común (puesto que no declara ser catalana)  y residía en Madrid, y la compradora era una Mercantil.

              – No pueden acceder al Registro actos dudosos, con las graves consecuencias que conllevaría para el tráfico jco, lo que supone una actuación cautelar del registrador, a fin de prevenir el eventual fraude a los dchos del conviviente.

              – No cabe duda de que el inmueble a que se refiere la escritura es susceptible de servir de sede a una unión convivencial de pareja.

            Comentario: Sigo pensando que ni la propia DG está muy segura de sus argumentos en defensa de la calificación registral. Y es que la aplicación de las múltiples y diferentes leyes autonómicas de Parejas de hecho, cada una con matices y diferencias, nos lleva a una hipertrofia legislativa, que llega a ser insoportable para los juristas y en especial para los notarios. Pero es que hay otro argumento de peso en orden a aceptar o no la calificación registral y es que la aplicación de cada ley autonómica nos reconduce al concepto de “vecindad civil” y la significación de ésta, en orden a la aplicación de los distintos ordenamientos forales o autonómicos, es desconocida por la mayoría de los españoles, que lo confunden con el de empadronamiento o vecindad administrativa y que en los tiempos que corren de cambios continuos de residencia, dan lugar muchas veces a la imposibilidad de conocer cuál es realmente el Derecho aplicable.

            La ley Valenciana de Parejas de hecho que es un “calco” de la ley catalana recogida en el Libro II del c.c. catalán, arts 234-3 y 231-9, lo aplica sólo a aquellas parejas de hecho acogidas a la ley 5/2012, constituidas e inscritas a partir de noviembre de 2012, pero no a las que lo fueron con arreglo a la norma anterior ley 1/2001, que no concedía tales derechos, habiéndose concedido un plazo de dos años a las parejas anteriores para su adaptación a la nueva norma.

            Por tanto y para complicar el problema, el soltero, viudo, divorciado o separado, no sólo tiene que confesar su vecindad valenciana, sino que ha de indicar que la unión de hecho se formalizó e inscribió en el Registro Autonómico, después del 18 de noviembre de 2012, ya que si tiene constituida una unión de hecho, conforme a la ley de 2001, no se aplicarían los nuevos preceptos, ni la exigencia de consentimiento del otro conviviente.

            Pero hay más cosas: la ley 5/2013 después de indicar, como digo, que “la presente ley se aplica a las uniones de hecho formalizadas por personas sujetas a la legislación civil valenciana, según el artículo 3.4 del Estatuto, o sea que tengan vecindad civil valenciana” establece en su art 14 dice que “en el caso de fallecimiento de uno de los convivientes, el que sobreviva ocupará en la sucesión la misma posición que el cónyuge supérstite”, y cuando todos creíamos que ello suponía una aplicación a todos los efectos, incluso al impuesto sucesorio, con las bonificaciones fiscales que existen en esta Comunidad, respecto de los cónyuges, por una orden reciente de la Generalitat Valenciana nos indica que “al ser el Impuesto Sucesorio un impuesto estatal  que tiene la G Valenciana por  delegación, no es un impuesto autonómico y por tanto los convivientes en pareja se consideran como extraños”.

            En fin termino, yo creo que todos los argumentos anteriores: el concepto de vecindad, el indicar en escritura si la pareja de hecho está o no inscrita, o si es anterior o posterior a noviembre de 2012, y sus repercusiones en cuanto a los posibles derechos legitimarios en esta Comunidad Valenciana de los convivientes (que es dudoso, pero me atrevo a pensar que los tienen) tanto en actos dispositivos de la vivienda habitual –ventas y préstamos entre otros- acta de declaración de herederos, ¿testamentos? Nos lleva a unos extremos insoportables. No podemos conocer el Dcho estatal, el Autonómico, el Municipal, y además, antes de la firma de cada documento, hacer un interrogatorio detallado, a cada compareciente, de sus circunstancias personales, donde entramos ya en la esfera privada de cada uno: imaginemos que en una compraventa y ante el resto de comparecientes, dirijamos al vendedor, o al testador,  esta pregunta ¿qué vecindad civil tiene; tiene Vd constituida una unión de hecho; pero la tiene inscrita; la unión de hecho es anterior o posterior a noviembre de 2012? (JLN) 

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211. AGRUPACIÓN DE FINCAS NO COLINDANTES. Resolución de 14 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Igualada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas no colindantes.

            Señala la DGRN que “la formación de una finca registral discontinua exige, además del otorgamiento de agrupar, otros requisitos, no siendo suficiente la mera voluntad del propietario sin base alguna objetiva para que se constituya una unidad de finca.”

            Pero rechaza que “la certificación del órgano autonómico correspondiente sea requisito necesario para la acreditación objetiva de esa circunstancia de unidad orgánica”

            Y en el presente caso, a la vista de las certificaciones catastrales que se aportan se aprecia que las fincas están próximas y comunicadas con un camino comarcal de uso agrícola. “Por lo tanto, es evidente que, además siendo de la misma propiedad ambos fundos, en consecuencia está acreditado objetivamente que es útil, factible y recomendable la unidad orgánica de explotación agrícola de ambas fincas por lo que pueden formar una unidad funcional de explotación”.  (JDR)

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212. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL. Resolución de 14 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que suspende la inscripción de una escritura de rectificación o subsanación de otra.            

Una finca está inscrita a favor de dos compradores con carácter ganancial ya que en la escritura de compra manifestaron estar casados en régimen de gananciales. Se presenta ahora una escritura otorgada por uno de los compradores en la que manifiesta se expresó por error que estaban casados cuando, en realidad, estaban solteros, por lo que solicita la rectificación de error y la inscripción de la finca por mitad y pro indiviso y con carácter privativo. Se testimonian certificación literal de nacimiento y su libro de familia.           

La Dirección confirma la calificación en el sentido de que para la rectificación se exige bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (arts. 40, 217 y 219 LH). Reconoce que es cierto ha declarado en diversas ocasiones que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del art. 40.d), pues bastará la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido; pero lo que ocurre en el presente caso es que no es suficiente para la rectificación que se acredite el estado de solteros de los compradores, pues debiendo hacerse constar la porción que cada uno de los dos compradores adquieren pro indiviso, es ineludible el consentimiento de ambos, sin que baste el prestado por uno solo de ellos con determinación unilateral de dicha cuota (arts. 1259 CC y 54 RH). (MN)

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213. SEGREGACIÓN CON DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. Resolución de 16 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma n.º 8, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación.            

Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual se segrega una nueva finca de una finca matriz de la que ya se han realizado muchas segregaciones previas. Se aporta certificado catastral, cédula urbanística y también declaración municipal de innecesariedad de licencia de segregación.           

El registrador suspende la inscripción pues tiene dudas de la identidad de la finca segregada, es decir duda de si verdaderamente procede de la matriz que se dice o de otra finca matriz colindante o cercana que ha agotado su cabida, también con numerosas segregaciones, pues ambas matrices son las fincas de origen de una urbanización. Además tiene dudas de si dicha finca segregada es propiedad municipal por estar destinada a zona verde o de equipamiento de la urbanización, ya que no se han recibido por el Ayuntamiento.           

El recurrente alega que de las dos fincas matrices se han realizado segregaciones de forma indistinta, como si se tratara de una finca funcional única, y que hay cabida suficiente para la segregación. Por otro lado, en cuanto al segundo defecto, argumenta que de los documentos aportados resulta claramente que no es propiedad municipal.           

La DGRN confirma el primer defecto ya que considera justificadas las dudas por las circunstancias del caso. Señala que estos supuestos de apertura de folio por segregación son equiparables a los casos de inmatriculación, y habiendo dudas de la identidad de la finca  segregada es posible acudir al procedimiento regulado en el artículo 306 RH, de lo que debe de advertir el registrador en su nota.           

En cuanto al segundo defecto lo revoca, pues considera que de los documentos aportados resulta acreditado que la finca segregada no es de propiedad municipal. (AFS)

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D214. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA DECLARADA POR ANTIGÜEDAD, RESPECTO DE UNA VIVIENDA UBICADA EN ANDALUCÍA. LIBRO EDIFICIO. Resolución de 16 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad n.º 1 de Santa Fe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de obra nueva.            

Supuesto de hecho. Se discute si es preciso aportar el Libro del Edificio para escriturar e inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad de acuerdo con la legislación de Andalucía.

¿Es requisito exigible el Libro del edificio para las obras nuevas declaradas al amparo del art. 20.4 de la Ley del suelo (obras nuevas antiguas)?: NO. ¿Y el seguro decenal? SI. (si bien habrá que matizar en cada caso según la antigüedad –mayor o menor a 10 años- de la obra nueva declarada)

            Doctrina de la Resolución:

            I. Sobre el Seguro Decenal y el Libro del Edificio:

            1. Entre los requisitos exigidos por el artículo 20.4 de la Ley del Suelo no se encuentran incluidos los relativos al cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, que sí se exigen en su apartado primero para la declaración de obra nueva terminada.

            De estos requisitos cabe distinguir a los efectos de este recurso entre el seguro decenal. y el Libro del edificio.

            2. En cuanto al seguro decenal, la Dirección General lo entiende exigible en los supuestos de obras nuevas antiguas pero no porque venga impuesta en el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, sino porque se deduce del artículo 20 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación.

            3. En cuanto al Libro del edificio, sin embargo, la exigencia de su depósito se refiere a las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 de la Ley del Suelo, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto (obras nuevas antiguas)

            Su exigencia tampoco viene impuesta para la autorización e inscripción de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos, ni nuevos, por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación por cuanto el citado artículo 20 de dicha Ley, se refiere única y exclusivamente a las garantías del artículo 19, no al Libro del Edificio.

            II. Competencia legislativa autonómica y estatal en materia de urbanismo.

            La DGRN reitera su doctrina declarada en varias resoluciones precedentes y que parece que conviene resumir de nuevo, a la vista de este recurso. Tiene como base esta doctrina la STC  61/1997, de 20 de marzo.

            1. Corresponde a las CCAA determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos

            2. Corresponde a la legislación estatal la competencia para determinar los requisitos necesarios para la escrituración e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según la normativa autonómica.

            Por tanto, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o cualquier otro requisito) siempre que la legislación autonómica aplicable lo exija para poder realizar legalmente la obra nueva. (JAR)

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215. SENTENCIA DE CONDENA AL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA. ART. 708 LEC. Resolución de 17 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almansa a inscribir el testimonio de una sentencia judicial por la que se declara la existencia de un contrato de compraventa de dos fincas y se condena a la parte demandada a otorgar la correspondiente escritura pública.

            Se presenta testimonio de una sentencia firme por la que se declara existente el contrato de compraventa privado relativo a dos fincas y se condena a la entidad demandada a otorgar escritura pública de compraventa… En el Registro figuran anotada la demanda de dicho procedimiento para asegurar el cumplimiento de la eventual sentencia estimatoria que, en su caso, pudiera dictarse … consistente en que se entreguen las referidas fincas al demandante mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.

            La registradora suspende la inscripción porque entiende que la sentencia no contiene una declaración del dominio de la finca, sino de la existencia de un contrato privado de compraventa y ordena el otorgamiento de escritura pública de compraventa y no la inscripción del referido contrato privado.

            La Dirección confirma la calificación en el sentido de que no estamos ante una sentencia declarativa directamente inscribibles en los libros del Registro, sino ante una sentencia de condena que impone una obligación de hacer consistente en emitir una determinada declaración de voluntad negocial.

            Señala que el art. 708 LEC cuando dispone que 1. Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el Tribunal competente, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que el secretario judicial responsable de la ejecución libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad. Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos, debe interpretarse en el sentido de que es innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente pero no evita que haya de cumplirse la obligación impuesta por la sentencia de otorgar la escritura de elevación a público del contrato privado, ni que se hayan de seguir los especiales trámites de ejecución supletoria previstos por el propio artículo 708 como actuación judicial encaminada a dar forma pública y efecto real a un consentimiento contractual anterior. Además hay que añadir el hecho de que el fallo de la sentencia no declara la existencia del dominio a favor del demandante, sino la existencia del contrato privado de compraventa, y no contiene mandato alguno de rectificación del contenido del Registro que permita atribuirle una directa eficacia registral siendo necesario por tanto que, en ejecución de la sentencia, se obtenga el correspondiente documento inscribible con observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos. (MN)

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217. RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PERMUTA POR OBRA FUTURA EN EJERCICIO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA Resolución de 17 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Elche n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de recuperación de dominio en ejecución de condición resolutoria.

            Hechos: Se otorga una escritura de permuta de finca por obra futura en 2007. En 2012, ante el incumplimiento de la parte adquirente o constructora, la parte cedente notifica notarialmente a la constructora la resolución del contrato; la entidad constructora contesta y, aunque no niega la procedencia de la resolución, pone de manifiesto algunas diferencias sobre cantidades a devolver o a compensar que espera resolver en el momento del otorgamiento de la escritura bilateral de resolución de permuta. El cedente, sin embargo, otorga una escritura unilateral de resolución de contrato,  declara recuperada la propiedad de la finca y solicita la inscripción, manifestando  que la otra parte se ha allanado a sus pretensiones.

            El registrador suspende la inscripción porque entiende que no ha habido allanamiento.

            El notario autorizante recurre pues considera que sí ha habido allanamiento y que las diferencias entre las partes son cuestiones fiscales.

            La DGRN confirma la nota y recuerda que, para que pueda acceder al Registro la resolución de la permuta, son necesarios tres requisitos:

            1.-Aportar el título de la permuta.

            2.- Presentar el acta notarial o judicial de notificación de la resolución por el cedente sin que conste la oposición de la otra parte.

            3.- Consignar en banco o establecimiento oficial por el cedente la cantidad que haya que devolver a la otra parte, sin que pueda alegarse la existencia de una cláusula penal, pues ésta puede ser objeto de moderación por los Tribunales.

            En el caso presente no existe allanamiento, entendido por tal como la aceptación de la resolución sin ningún condicionante, ya que la parte adquirente exige determinadas devoluciones o compensaciones a la parte cedente y el otorgamiento de una escritura bilateral ante notario. Por otro lado no se cumple el punto tercero relativo a la consignación. 

            Comentario.- Me parece conveniente e imprescindible siempre el otorgamiento de una escritura bilateral de resolución de permuta donde ambas partes acuerden simultáneamente la resolución, reconozcan el carácter objetivo del incumplimiento, la restitución que proceda, y, en definitiva, dejen constancia fehaciente de la readquisición y den cumplimiento a los demás requisitos formales ante notario de un título de propiedad. De no ser posible el otorgamiento bilateral, al menos debe de haber el otorgamiento unilateral de resolución, siempre que el incumplimiento sea objetivo y se cumplan los tres requisitos exigidos por la DGRN, todo ello como prueba de la validez o fundamento de la resolución, pues el acta de notificación de la resolución normalmente dejará abierta muchas incógnitas en orden a la readquisición, cumplimiento de condiciones, consentimientos de las partes, momento en que se produce la readquisición, etc….

            Otro problema, no tratado en el presente caso, es la existencia de acreedores posteriores y la forma de cancelar estas cargas en caso de allanamiento del adquirente. Dándose los tres requisitos exigidos por la DGRN debe de ser posible cancelar esas cargas sin consentimiento de los acreedores posteriores, que ya están advertidos desde el momento inicial de la existencia de la condición y de que su derecho puede ser cancelado en cualquier momento por cumplimiento de la condición. Para evitar la indefensión de los acreedores habría que arbitrar un mecanismo de notificación de inscripción de la resolución de la permuta por parte del Registro, que les permita, si lo estiman conveniente, acudir a la vía judicial, pero que no impida la cancelación de sus cargas, ya que en otro caso se obligaría al cedente inicial a demandar a los acreedores posteriores. No parece lógico que el cedente, además de tener que soportar el incumplimiento del adquirente, tenga que pleitear con unos acreedores con los que no tiene relación jurídica, que están advertidos desde el momento de la inscripción de lo que puede suceder, y que además tienen consignado, en su caso, lo entregado inicialmente por el adquirente al cedente. Es decir la carga de la acción judicial debe de recaer en los acreedores y no en el cedente que tiene inscrito su derecho con carácter preferente y que ha confiado en la protección del Registro. (AFS)

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218. NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUJETA A LA CONDICIÓN SUSPENSIVA DE INEXISTENCIA DE OTRAS CARGAS. Resolución de 18 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con subrogación y novación de un préstamo hipotecario.

            Hechos: Se otorga una escritura de novación de un préstamo hipotecario, con modificación de interés y ampliación de plazo, sujeta a la condición suspensiva de que no haya cargas que alteren el rango hipotecario. En la propia escritura consta la existencia de una servidumbre y de una segunda hipoteca de la misma entidad.

            El registrador considera que la cláusula es imprecisa, que hay otras cargas, y que no es competente para calificar si hay alteración de rango, por cuanto además la normativa es un poco confusa en estos casos, por lo que no inscribe.

            El notario autorizante alega que el registrador sí es competente para valorar si hay alteración del rango y que en todo caso está claro que  la voluntad de las partes se refiere a otras cargas diferentes de las recogidas en la escritura en el apartado cargas, que no hay alteración de rango por lo que no se cumple la condición suspensiva y que la novación tiene que ser inscrita.

            La DGRN, aun reconociendo que la cláusula no tiene la claridad habitual, considera, como el notario, que la condición suspensiva se refiere a cargas no recogidas en la escritura, pues en otro caso no tendría sentido el propio otorgamiento de la escritura, por lo que revoca la calificación y ordena la inscripción. (AFS)

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221. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO A FAVOR DE LA TGSS CONSTANDO PREVIAMENTE ANOTADA LA DECLARACIÓN DE CONCURSO DE LA SOCIEDAD EMBARGADA. Resolución de 20 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Benidorm n.º 2, por la que se suspende la anotación de un embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, por estar el deudor embargado declarado en concurso.

            Hechos: Sobre una finca consta anotada la declaración judicial de concurso de acreedores de la sociedad  titular. Posteriormente se presenta un mandamiento de embargo contra dicha finca emitido por la Tesorería de la Seguridad Social en fecha anterior a la declaración de concurso.

            La registradora deniega la anotación de embargo solicitada porque entiende que es necesario que el juez del concurso declare si dicho bien es necesario o no para la continuidad de la actividad empresarial de la sociedad o de una unidad productiva, conforme al artículo 55 de la Ley Concursal, y sólo en el caso de que no sea necesario se podría practicar la anotación.

            La letrada de la Seguridad Social recurrente mantiene otra interpretación diferente sobre dicho artículo: considera que la anotación debe de practicarse, en base a lo dispuesto en el artículo 24.4 de dicha ley concursal, (interpretado a sensu contrario) con independencia de la declaración sobre el carácter necesario o no del bien, y de que quede en suspenso el procedimiento de apremio. Cita en su apoyo alguna doctrina y añade que el carácter necesario del bien para la actividad del concursado puede cambiar a lo largo del procedimiento pues no tiene el efecto de cosa juzgada, y que si no se permitiera la anotación el acreedor la entidad embargante no podría, probablemente, hacer efectivo su derecho una vez se apruebe el plan de liquidación del concursado.

            La DGRN ratifica la nota de calificación y su interpretación de la normativa, citando en su favor los precedentes sobre la norma y las sentencias habidas del Tribunal Supremo y de la Sala de conflicto de jurisdicciones (administrativa y judicial) que conllevaron la modificación del citado artículo 55 en la última reforma de 2011.

            Comentario: No le falta razón a la letrada de la Seguridad Social: si el embargo está decretado con carácter previo al concurso y no queda sustantivamente sin efecto por la declaración del concurso, aunque su eficacia quede momentáneamente en suspenso, lo lógico es que se pueda anotar para que esté en condiciones de desplegar sus efectos si el bien embargado no es necesario para la actividad empresarial.

            Esa anotación en nada perjudicaría al concursado ni al desarrollo del concurso, pues su eficacia quedará en suspenso en tanto no conste la declaración judicial sobre si la finca es necesaria o no para la continuidad de la actividad empresarial de la sociedad o de una unidad productiva, y en cambio protegerá los derechos de la Seguridad Social como acreedor privilegiado. 

            Si se anota el embargo y el bien es necesario para la actividad del concursado, la Seguridad Social tendrá que esperar para ejecutar el embargo, pero estará protegida de otros posibles acreedores posteriores. Si el bien no es necesario, el embargo desplegará inmediatamente sus efectos.

            En cambio, si no se anota el embargo y el bien no es necesario para la actividad del concursado, es posible  que los derechos de la Seguridad Social queden burlados si no ha estado muy atenta a la resolución o resoluciones judiciales sobre la materia (que pueden ser varias, tardar en el tiempo y cambiar) y a la presentación reiterada del título en el Registro cada sesenta días para mantener la prioridad.

            Por todas estas razones, parece más fundamentada esta interpretación, pues es perfectamente compatible la anotación del embargo con la paralización, en principio momentánea, del procedimiento de apremio o de ejecución del embargo.(AFS)

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222. SOCIEDAD CIVIL CON OBJETO MERCANTIL. Resolución de 21 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3, por su negativa a inscribir una escritura de compraventa.

            Se plantea la cuestión de si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad un inmueble a nombre de una sociedad constituida como civil y que tiene por objeto la instalación y subsiguiente explotación de un negocio de comercio al por mayor de maquinaria de perforación y sondeos.

            La registradora rechaza la inscripción porque siendo el objeto social de naturaleza mercantil la sociedad queda sujeta a las disposiciones del Código de Comercio y entre ellas la inscripción de la escritura de constitución en el Registro Mercantil.

            Los recurrentes por su parte entienden que la sociedad civil aunque tenga objeto mercantil tiene personalidad jurídica por lo que procede la inscripción.

            La DGRN considera que en el presente caso  “la sociedad adquirente es una sociedad mercantil por su objeto. Al conceptuarla como sociedad civil, el título presentado no sólo introduce un elemento de confusión sobre el titular registral que sería suficiente para denegar la inscripción (como ya señalaran las Resoluciones de 25 de mayo de 2006 y 20 de abril de 2010) sino que ni siquiera permite determinar indubitadamente a qué tipo social se acoge la voluntad constituyente y, en consecuencia, cual es el régimen jurídico aplicable.”

            Añade que “No estamos por tanto ante el supuesto de una sociedad mercantil en formación o irregular en el que la sociedad se somete a las prescripciones de la normativa mercantil cuyo cumplimiento debe ser objeto de riguroso control (Resolución de 22 de abril de 2000). Tampoco estamos ante un supuesto de sociedad civil para el desarrollo de actividades civiles cuyo posible acceso al Registro plantea una problemática distinta por lo que la doctrina a cuyo favor apela el recurrente no es de aplicación al supuesto que constituye el objeto de este expediente (Resolución de 14 de febrero de 2001). Lo que se pretende es que acceda a los libros del Registro la titularidad de una sociedad denominada civil pero cuyo objeto es el desarrollo de una actividad indubitadamente mercantil y cuyo contrato de constitución no cumple mínimamente con las normas imperativas que rigen las sociedades mercantiles como señala la nota de defectos que no puede ser sino confirmada. No procede en consecuencia entrar en un debate que no es el que resulta del supuesto de hecho por lo que no han de prejuzgarse cuestiones que exceden del objeto de la presente”. (JDR)

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223. COMPRAVENTA. MANIFESTACION DE NO REUNIR LA CUALIDAD DE CONVIVIENTE DE UNIÓN DE HECHO. Resolución de 21 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación extendida por el registrador de la propiedad de Valencia nº 13, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

            Hechos: Se formaliza por una persona soltera, y autorizada por el notario de Mislata (Valencia), una escritura de venta de una vivienda, sin que en ella se indique si el vendedor tiene o no constituida una unión de hecho, o bien el inmueble vendido no constituye la vivienda habitual de la unión de hecho constituida por el disponente.

            Registrador: La escritura se califica negativamente por el registrador de Valencia nº 13, ya que tratándose de un acto dispositivo sobre una vivienda, se requiere la manifestación del disponente exigida legalmente de no haber constituido unión de hecho formalizada conforme a la legislación valenciana, o bien que el inmueble no constituye vivienda habitual de la unión de hecho constituida por el disponente, todo ello conforme al artículo 10 de la ley valenciana 5/2012, que dice: “Para disponer de algún derecho sobre la vivienda habitual de la unión de hecho o sobre los muebles de uso ordinario de la misma, la persona titular necesitará el consentimiento del otro u otra conviviente en cada caso”.

            Notario: Recurre la calificación, estimando que  la existencia de una unión de hecho no debe presumirse porque sea el compareciente, soltero, viudo, divorciado o separado, ni para ser desvirtuada necesita la manifestación en contra. Por tanto tendría que ser al revés, ya que si no se dice nada, debería presumirse que no existe unión de hecho.

            Dirección General: Con ciertas dudas, como ya dije en la RS nº 209  de 13 de  mayo de 2013 (en este mismo informe)  la DG rechaza el recurso del notario, en base a los siguientes argumentos:

            ..- En primer lugar se apoya en la sentencia de 19 de abril de 2006, que revocó la Rs de 18 de junio de 2004 (ésta había rechazado que una Sra viuda vecina de Madrid y residente en dicha capital, tuviera que manifestar si tenía una unión de hecho, en una venta de una vivienda en Cataluña, a favor de una Sociedad).

            ..- La ley 13/2005 de 1 de julio, por la que se modifica el c.c. en materia de dcho a contraer matrimonio, que debe considerarse unitaria, global y no discriminatoria, orientada “a la protección de la vivienda que es sede de una familia o de una pareja a ella asimilada”.

            ..- Ni del título presentado ni del propio Registro resulta ningún punto de conexión en contra, como resultaba para el caso de Cataluña, donde la vendedora era una viuda, con vecindad de dcho común (puesto que no declara ser catalana)  y residía en Madrid, y la compradora era una Mercantil.

            ..- No pueden acceder al Registro actos dudosos, con las graves consecuencias que conllevaría para el tráfico jco, lo que supone una actuación cautelar del registrador, a fin de prevenir el eventual fraude a los dchos del conviviente.

            ..- No cabe duda de que el inmueble a que se refiere la escritura es susceptible de servir de sede a una unión convivencial de pareja.

            Comentario: Yo creo que, así como en el supuesto de la Rs anterior que comenté de 11 de junio de 2013, se hacía constar la vecindad valenciana del compareciente, en la presente, no he podido observar el hecho de que el vendedor tuviera dicha vecindad valenciana, y entiendo que es éste un extremo fundamental para la aplicación de la ley valenciana 5/2012. Es decir esta norma no se puede aplicar a cualquier persona soltera, viuda, separada o divorciada que venda o hipoteque una vivienda en Nuestra Comunidad, sino que se exige que se tenga vecindad valenciana ella o su pareja, y creo que para ello valdría la simple manifestación de tener dicha vecindad o no tenerla (a una persona que manifiesta que vive en Madrid no creo le pueda ser aplicada la ley valenciana de parejas de hecho). La ley valenciana es de ámbito personal y no territorial. Aplicarla a todos los solteros, viudos, divorciados o separados, por si acaso, me parece excesivo.

            Fíjese que el artículo 2 de la norma dice: “La presente ley se aplicará a las uniones de hecho formalizadas conforme a ella, cuando las partes queden sujetas a la legislación civil valenciana, de acuerdo con el artículo 3.4 del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana. Si sólo una de las partes estuviera sujeta al derecho civil valenciano, se aplicarán las normas estatales sobre resolución de conflicto de leyes. La pérdida de la vecindad civil de uno de los miembros no determina la pérdida de la condición de unión de hecho formalizada”.

            Por tanto la situación se complica mucho más, de lo que pueda parecer, en un principio, ya que en el otorgamiento de una escritura, tendríamos que ver si el compareciente tiene o no tiene vecindad valenciana, si tiene una pareja de hecho, y, si la tiene, si ésta tiene o no vecindad valenciana. Y ahora explicarle lo que es la vecindad civil, como se adquiere y cómo se pierde y si la unión de hecho está o no registrada y si es posterior o anterior a noviembre de 2012.

            ¿Cómo exigirle a un madrileño que vende un piso en Alicante todas las manifestaciones anteriores?, que manifieste cuál es su vecindad, si tiene pareja de hecho, si su pareja de hecho tiene o no vecindad valenciana, explicarle lo que es la vecindad foral y al final sinceramente  entrar en una serie de temas personales y todo ello delante de la parte compradora, que puede acabar por arrepentirse de  la compra del piso. Y que pasa con los extranjeros, ellos no tienen vecindad civil hasta que no adquieren la nacionalidad española.

            Yo creo que la DG se está equivocando con esta aplicación de unas leyes autonómicas, que son manifiestamente mejorables, que responden a unos criterios estrictamente políticos, en mi opinión, y que van pretendiendo como veremos al tratar del tema de las germanías, buscar unos antecedentes en que apoyar un derecho autonómico inexistente en los Furs, para llegar a la creación de un Código Civil Valenciano, como ya ha anunciado (por ahora la ley sucesoria valenciana está en dique seco).

            En mi opinión personal, la tesis del notario es bastante defendible, por todas la razones alegadas: si no se manifiesta nada es porque no existe una unión de hecho. En caso contrario, tendremos que explicar a los comparecientes, como digo, qué es la vecindad civil, qué es la vecindad foral valenciana, que es un conflicto de leyes españolas, y finalmente penetrando en la esfera privada de cada uno, investigar si tienen unión de hecho, cuándo fue constituida, si sigue vigente, qué derechos le concede, si tiene pareja y qué vecindad tiene ésta, y así sucesivamente.

            Y todo ello para observar (y lo dice un notario valenciano), que he constituido una unión de hecho valenciana desde el año 2001. Pienso que  la nueva ley de parejas de hecho tampoco se aplicará con mucha frecuencia:

            ..-  primero porque el deseo de los convivientes es en general permanecer en una unión privada sin transcendencia al exterior

            ..-   y segundo porque el beneficio fiscal de las bonificaciones fiscales en el impuesto sucesorio que, por ahora, rigen en esta Comunidad, no les van a ser aplicadas de acuerdo con la Instrucción que nos ha hecho llegar la Generalidad Valenciana. (JLN)

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225. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR, NO BASTA LA NOTIFICACION DEL REGISTRADOR. Resolución de 22 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Granada n.º 9 a la inscripción de dominio y cancelación de cargas ordenadas en el testimonio del decreto de adjudicación y mandamiento judicial expedidos por el Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Granada.

            Se plantea si para la inscripción de una adjudicación por ejecución hipotecaria, es necesario que se haya demandado y requerido de pago al tercer poseedor adquirente que ha inscrito antes de la nota marginal de expedición de la certificación.

            El recurrente entiende que basta la notificación que le haya realizado el registrador al tiempo de expedir la ordenada certificación.

            La Dirección confirma la nota: el art.132.1 LH extiende la calificación registral a que se haya demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento; además el art. 685 LEC prevé que la demanda ejecutiva se dirija frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que éste último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes. Y el art. 686 regula el requerimiento de pago estableciendo que en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.

            En este caso no resulta que hayan tenido parte alguna los terceros poseedores ya que ni se les demandó ni se les requirió debidamente de pago y, aunque con posterioridad a la demanda se les notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra los mismos (arts. 1, 40 y 82 LH). Hay que tener en cuenta además la STS de 3/12/2004 que, aunque dictada de acuerdo con la legislación anterior es perfectamente aplicable a la actual, ha sostenido que la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada posteriormente al trámite, dado el rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria. Este criterio es aplicable con mayor razón a la regulación actual de la LEC de 2001, ya que si en la legislación anterior sólo se exigía el requerimiento de pago al tercer poseedor (cfr. Art. 131.3.ª tercero LH antes de su reforma por la Ley 1/2000), que en la actual se exige además, que la demanda se dirija frente a tal tercer poseedor (vid. 685.1. LEC), imponiendo al registrador la obligación de comprobar que se han cumplido los requisitos de la demanda y el requerimiento (Art. 132 LH en su redacción vigente). La comunicación del registrador al amparo del art. 659 LEC no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago, y tiene sólo el efecto de avisar de la iniciación de la ejecución y permitir a los titulares de derechos inscritos con posterioridad el pagar y subrogarse en lugar del acreedor, pero no sustituye los trámites procesales más rigurosos y con distinta finalidad contemplados en la Ley, por lo que el recurso no puede ser estimado. (MN)

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227. INMATRICULACIÓN A FAVOR DE LA IGLESIA. OBRA NUEVA. Resolución de 22 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por la registradora de la propiedad de Arzúa, por las que se suspende la inscripción de certificaciones eclesiásticas.

            Hechos: Se pretende la inmatriculación de varias fincas pertenecientes a la Iglesia Católica desde tiempo inmemorial  en las que existen varias construcciones, en base a sendos certificados del Obispado, acompañado del certificado catastral correspondiente.

            La registradora suspende la inscripción ya que  considera que el certificado de la Iglesia Católica no es medio hábil para la inscripción de las construcciones y que es necesaria la escritura pública conforme al artículo 206 LH y concordantes, pues la posibilidad de acceso mediante certificado de las obras nuevas está restringida al Estado.

            El recurrente alega que no hay ninguna declaración de obra nueva sino sólo la inmatriculación de fincas que contienen edificaciones. Añade que la declaración de Obra Nueva sólo procede respecto de fincas ya registradas, no de las que se inscriben por primera vez.

            La DGRN revoca la calificación de la registradora y señala que ninguna norma exige que las construcciones que accedan por primera vez al Registro necesiten de escritura independiente del título inmatriculador, que es posible la declaración de obra nueva en otros títulos diferentes de la escritura, como el Auto judicial  para reanudar el tracto, y que, en todo caso, lo que sí será necesario para su acceso al Registro es acreditar el cumplimiento de la normativa urbanística, la legalidad de dichas edificaciones, pero que ello no ha sido alegado como defecto por lo que no puede resolver este punto.

            COMENTARIO: Tiene razón el recurrente: cuando la finca accede al Registro por primera vez, en el título hay que describirla tal como es en la realidad, es decir con la edificación sin que se precise una declaración formal de obra nueva. Sería un poco absurdo además en el presente caso declarar como obra nueva, digamos  una ermita románica del siglo XII. Otro tema diferente es que como dicha construcción accede al Registro por primera vez hay que  acreditar su legalidad urbanística de forma equivalente a la declaración de obra nueva con el certificado de antigüedad, certificado catastral, etc….. y lo mismo podemos decir si la finca con edificio se documenta por primera vez en una escritura, acceda o no al Registro. (AFS)

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228. ANOTACIÓN DE EMBARGO DIRIGIDO CONTRA EL SOCIO ÚNICO DE LA SOCIEDAD TITULAR REGISTRAL. Resolución de 23 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Felanitx nº 1, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo dirigida contra persona distinta del titular de la finca que no ha sido demandado.

             Objeto del recurso.- La cuestión que se plantea es si es o no posible una anotación de embargo sobre finca propiedad de sociedad unipersonal ordenada en un procedimiento de ejecución contra su socio único, en el que se traban simultáneamente todas las participaciones sociales en que se divide su capital social, sin que se haya demandado a la sociedad formalmente dueña del inmueble.

            La DGRN desestima el recurso y confirma la nota de la registradora.

            Fundamentos jurídicos.- En general. El principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito hipotecario del principio de seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión. El obstáculo en defecto de consentimiento del titular registral o resolución judicial, surge del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga vulneración de los arts. 117 y 118 CE.

            En el supuesto concreto son inadmisibles los argumentos de la recurrente ya que desconoce los efectos de la atribución de personalidad jurídica, y entre ellos, la independencia de patrimonios y de responsabilidad, la distinción entre el concepto de capital social y el de patrimonio social, así como que, de ningún modo, la traba de las participaciones sociales, incluso aunque fuesen todas en las que se divide el capital de la limitada, conlleva la de los bienes sociales. Además, para levantar el velo de una sociedad es inexcusable que ésta sea demandada, respetándose el principio de tutela judicial efectiva.

            Se recuerda la Resolución de 17 febrero 1993 cuando dice que no es posible el embargo decretado en un procedimiento seguido contra una persona jurídica, si la finca figura inscrita a favor de una persona física, por mucho que ésta sea socio y administrador único de aquella y se alegue su conducta fraudulenta. (CBG)

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229. PACTO DE GERMANÍA. EXPRESIÓN DE LA CAUSA. Resolución de 23 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lliria por la que se suspende la inscripción de una escritura de agermanamiento.

            Hechos: Dos cónyuges casados en régimen de separación de bienes, tras de manifestar la titularidad privativa de tres fincas (dos del marido y una de la esposa), constituyen los bienes en régimen de germanía conforme a los arts 38 a 43 de la ley valenciana de régimen económico matrimonial 10/2007 de 20 de marzo. Pactan que los actos de administración y disposición requerirán el consentimiento de ambos, que los bienes quedan afectos al levantamiento de las cargas del matrimonio, respondiendo de las deudas particulares sólo a falta de bienes privativos suficientes y que la germanía se extinguirá por mutuo acuerdo o disolución del matrimonio con división por mitad de los bienes agermanados entre los cónyuges o entre el supérstite y los herederos del otro.

            Registrador: Rechaza la inscripción, ya que debe expresarse la causa onerosa o gratuita del negocio de agermanamiento, pues se trata de un negocio de comunicación o aportación de bienes desde el patrimonio privativo del aportante al patrimonio de la germanía, cuya naturaleza es “constituir una comunidad conjunta o en mano común de bienes” implicando un empobrecimiento del patrimonio del aportante y un subsiguiente incremento del patrimonio común.

            Dirección General: En primer lugar la DG se declara competente para resolver el recurso, ya que fuera del recurso ante el Juzgado de 1ª Instancia, para que un asunto escape a la competencia de la DG es preciso que su conocimiento esté atribuido, por el Estatuto de Autonomía, a los órganos jurisdiccionales de dicha Comunidad, lo que aquí no ocurre.

            En cuanto al fondo del asunto, afirma que la germanía no es equiparable al sistema de gananciales, por lo que no pueden aplicarse sus normas, sino sólo como dcho supletorio. Estima que la doctrina de la DG dictada en sede de gananciales  es extensiva  a cualquier negocio de aportación entre masas patrimoniales, al estar basada en los requisitos del negocio jco y de su inscripción en el R de la P. y por tanto la germanía es preciso que tenga una causa, la cual no puede presumirse.

            Según tal doctrina los amplios términos en que nuestro ordenamiento regula la realización de pactos negóciales entre cónyuges, posibilitan cualquier desplazamiento patrimonial entre patrimonios privativos y comunes, por cualquier de los medios legítimos. Pero estos medios constitutivos del negocio de aportación han de quedar exteriorizados y precisados en el título inscribible y por ello no puede presumirse la causa a efectos registrales.

            Sin embargo agrega “La especificación causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos, siendo suficiente que se  menciona la onerosidad o gratuidad de la aportación o que ésta resulte o se deduzca de los términos empleados en la escritura, interpretados en el contexto de la finalidad que inspira la regulación de los pactos de atribución tendentes a ampliar el ámbito objetivo del patrimonio común. Por tanto la especificación de la causa es imprescindible para acceder a la registración de cualquier acto traslativo.

            Ello resulta de la naturaleza del pacto de germanía que es una comunidad conyugal de bines caracterizada por un régimen propio y diferenciado de tipo germánico. De la regulación legal se desprende que la germanía implica la constitución de un patrimonio separado distinto del personal de cada cónyuge, afecto al levantamiento de las cargas del matrimonio y que implica un desplazamiento patrimonial. Tal desplazamiento tiene consecuencias jcas, tanto material como formalmente, implicando una mutación sustancial de la situación jca preexistente.”

            Comentario: Sabemos que el antiguo régimen matrimonial valenciano era el de una subordinación de la mujer al marido y que realmente no existía un régimen de separación de bienes, sino un sistema dotal, en el que se aportaban determinados bienes al acervo conyugal, por los padres y familiares de la esposa o por ella misma, con destino a sobrellevar las cargas del matrimonio, y cuya administración correspondía al esposo

            Pero si bien este sistema, complementado por el eixovar y el creix, permitía cierta autonomía a la esposa, sin embargo en las clases menos favorecidas, la mujer sólo aportaba su trabajo y su ayuda en el trabajo o empresa del marido, y por ello  para superar el desequilibrio existente, donde el esposo era el administrador de los bienes de ésta, la costumbre crea la “germanía”, no regulada por los Furs (sólo aparece en el Fuero IV, 2, 5)  que suponía un acuerdo privado entre los cónyuges para usar los bienes comunes y partirlos por mitad a la muerte de uno de ellos (Manuel Lora Tamayo Villacieros).

            Se ha dicho por algún autor (Francisco Blaco Gascó)  que la regulación,  en la ley valenciana de régimen económico, de la germanía, es una forma de amparar o justificar el desarrollo de la competencia en esta materia por la Generalitat Valenciana,  que realmente regula un régimen económico de separación que no conecta con los Furs, que fueron derogados hace 300 años por derecho de conquista, y que el nexo de unión de esta norma con aquellos Fueros, sería precisamente la germanía, y por ello se introduce tal astilla en la nueva ley de régimen económico valenciano.

            Su regulación un tanto generalista, se recoge en los arts 38 a 43 de dicha ley: el art 38 define la germanía como un pacto en capitulaciones, ya que es “ una comunidad conjunta o en mano común de bienes, pactada entre los esposos en carta de nupcias o capitulaciones matrimoniales antes de contraer matrimonio, con ocasión de éste o bien en cualquier momento, con posterioridad, modificando o complementando aquellas.

            Pero también puede ser un simple pacto entre esposos valencianos sin capitulaciones “para hacer constar en el documento público de su adquisición su carácter agermanado, sin otorgar o modificar capitulaciones”.

            Art 39: la germanía puede comprender todos, algunos o algún bien de los esposos, puede modificarse, aportando bienes o excluyéndolos.

            Art 40: la administración y disposición requieren el consentimiento de ambos esposos.

            Art 41 y 42, extinción y disolución, por acuerdo o en caso de disolución o separación del matrimonio, aunque puede subsistir entre ellos, pese a todo, o bien con sus herederos, o atribuyendo a uno el usufructo o a otro la  nuda propiedad.

            Como se ve, una regulación totalmente deslavazada y laxa y sin limitaciones prácticas y cuya mayor virtud consiste en la exención total para la aportación como para la disolución  (adicional 1)

            Por ello la DG dice que si bien debe existir una causa, que puede ser cualquiera, onerosa o gratuita o incluso se puede deducir, pero nunca presumirse. Pues muy bien.

            Cuántas germanías se han otorgado en esta Comunidad, pues estimo que muy pocas, salvo que no sea para gozar de exenciones fiscales en cualquier transmisión o donación entre cónyuges. (JLN)

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231. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. Resolución de 24 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Fuentesaúco, por la que se suspende parcialmente la práctica de una inscripción de resolución contractual.

            Hechos: Se presentó e inscribió una escritura de rescisión de permuta a cambio de obra futura. Tan sólo no se inscribió en cuanto al 0,35%, porque, es que tampoco en su día se practicó la inscripción a favor de la sociedad constructora con  respecto a ese porcentaje.

            Recurre el titular de una cuota que sí fue reinscrita, solicitando que “se rectifique la fecha de inscripción a que se refiere este recurso y se inscriba la finca en la fecha adecuada a la petición de inscripción no calificada en su momento”. Termina solicitando que se dejen sin efecto los actos de inscripción que se hayan adoptado en relación con la finca con posterioridad al 27 de diciembre de 2010.

            La DGRN rechaza el recurso, por razones que se resumen en breve:

               – No está legitimado para recurrir el titular de una cuota indivisa que sí ha sido inscrita y que no acredita la representación de otros.

               – No cabe por la vía del recurso gubernativo impugnar asientos que se encuentran ya practicados, ni cambiar la fecha de un asiento de inscripción. (JFME)

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233. INMATRICULACIÓN DE FINCA COLINDANTE CON MONTE VECINAL EN MANO COMUN. Resolución de 28 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3 a practicar la inmatriculación de una finca rústica.

            Se pretende la inmatriculación de una finca que según su descripción radica en la parroquia de Matamá y colinda con monte público. La Registradora requirió informe en cumplimiento del art. 22 de la Ley de Montes 43/2003, y en el recibido se señala que no existe ningún monte demanial en la parroquia de Matamá pero que la finca que se pretende inscribir forma parte integrante de un Monte Vecinal en Mano Común.

            La Registradora suspende entonces la inscripción señalando que del examen de los libros del Registro resulta que figura inscrito a favor de la ‘‘Comunidad de Vecinos de la Parroquia de San Andrés Comesaña, el monte en la denominación de Carballido, Castro y otros, de la cabida, de …. ». Y como fundamentos de Derecho, se limita a citar los arts. 8, 18 y 205 de la LH; 300 y 306 RH; el 22 de la Ley de Montes 43/2003 de 21 de noviembre».

            La Dirección revoca la nota porque, aunque entiende que de acuerdo con el art. 22 de la Ley de Montes 43/2003, la solicitud del informe está plenamente justificada, pero del informe se desprende que el monte en cuestión no es demanial, sino que se trata de un supuesto de monte vecinal en mano común. Estos montes como ha entendido el Tribunal Supremo, constituyen un caso de comunidad germánica, ya que la titularidad y aprovechamiento de los mismos corresponden a los vecinos de las respectivas demarcaciones territoriales, siendo inalienables, indivisibles e imprescriptibles, y sin atribución de su titularidad a los municipios o a otros entes locales. Esta peculiar titularidad de los montes vecinales  ha sido consagrada por la Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho Civil de Galicia, en cuyo art.60  señala que: «La propiedad de los montes vecinales en mano común es de naturaleza privada y colectiva, correspondiendo su titularidad dominical y aprovechamiento a la comunidad vecinal respectiva». Por ello, al no tratarse de un monte de naturaleza demanial, sino de un monte cuya propiedad es de naturaleza privada, no sería necesario el informe favorable exigido por el citado art. 22.

            Cuestión distinta es la eventual apreciación de dudas sobre la identidad de la finca en cuanto formara parte integrante de determinado monte vecinal en mano común y de que pudiera producirse una doble inmatriculación, en cuyo caso debería acudirse a la vía prevista en los arts. 300 y 306 RH. Pero en el presente caso la registradora no se pronuncia respecto de una eventual coincidencia, geográfica o espacial, entre la finca que se pretende inmatricular y el monte vecinal inscrito, cuando ése sería el obstáculo que impediría la inscripción, por lo que, dados los escuetos términos de la nota se impone la revocación de la calificación recurrida, pues en otro caso se impediría al recurrente alegar cuanto le hubiera convenido en relación con esa específica cuestión. (MN)

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234. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR INSTANCIA DEL TITULAR REGISTRAL. Resolución de 29 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de hipoteca solicitada mediante instancia del titular registral de la finca gravada.

            Hechos: Consta inscrita una hipoteca en garantía de una obligación al portador. Dicha obligación tenía un plazo inicial de vencimiento de un año, pero prorrogable hasta diez a voluntad del deudor, sin perjuicio del derecho del deudor de pagar antes del transcurso de dicho plazo. Consta  por nota marginal la comunicación del actual titular registral de la finca, que no deudor, de su domicilio a efectos de notificaciones de la hipoteca “que garantiza la obligación subsistente”. El titular registral solicita ahora la cancelación de la hipoteca por prescripción de la acción hipotecaria.

            La registradora deniega dicha cancelación solicitada alegando que la comunicación del domicilio supone un acto de reconocimiento de la subsistencia de la deuda que interrumpe la prescripción, según el artículo 1973 CC. Posteriormente añade, en su informe,  que el plazo de la prescripción hay que contarlo desde que finalice el plazo de la prórroga de diez años no desde el inicial de un año, por lo que no ha prescrito la acción hipotecaria.

            El recurrente argumenta que la determinación del domicilio no implica ningún reconocimiento de deuda y que ya ha prescrito la acción hipotecaria pues han pasado 22 años desde que pudo ser ejercitada (contando desde el primer año, sin la posible prórroga)

            La DGRN revoca la calificación pues señala que la designación de un domicilio para notificaciones no implica reconocimiento de deuda, y por tanto no se ha interrumpido la prescripción, ya que el titular registral no es el deudor y además porque su declaración está referida al derecho real de hipoteca no al derecho personal de crédito.

            Cuestión diferente es el plazo de inicio del cómputo de la prescripción, que debe de empezar al finalizar los diez años de la prórroga, no del primer año, aunque la registradora no lo ha alegado como defecto.

            Comentario: Sería interesante saber si la registradora va a inscribir ahora la solicitud de cancelación al haber sido  revocado su  defecto  o no, pues obviamente no ha caducado el derecho de hipoteca  tal como sostiene la DGRN y por otro lado no parece lógico que  acceda al Registro un título con defectos sustantivos que privará al titular de la hipoteca de su derecho. (AFS)

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235. EMBARGO A FAVOR DE LA TGSS ENCONTRÁNDOSE  LA SOCIEDAD EMBARGADA  EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. Resolución de 29 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Manises, por la que se suspende la práctica de una anotación de embargo.

            Hechos. Se presenta mandamiento solicitando anotación preventiva de embargo a favor de la TGSS, dándose estas circunstancias:

               – la sociedad embargada se encuentra en concurso de acreedores en fase de liquidación,

               – tanto las providencias de apremio como la diligencia de embargo son posteriores a la fecha de apertura de la fase de liquidación,

               – según el mandamiento presentado, el crédito es contra la masa y

               – no resulta del Registro la anotación de concurso.

            La registradora estima que, para practicar la anotación, nos encontramos en el momento procedimental oportuno, pues se ha abierto la fase de liquidación, pero falta que el Juez del concurso califique el crédito como crédito contra la masa. 

            Recurre la letrada de la TGSS alegando que los créditos contra la masa, por su naturaleza extraconcursal, están excluidos de la masa pasiva del concurso por lo que ni se reconocen, ni se califican, ni se gradúan, simplemente se pagan.

            La DGRN parte del principio de derecho concursal por el que el conjunto de relaciones jurídico patrimoniales del concursado quedan sujetas al procedimiento de concurso.

            Los créditos o deudas extraconcursales -los denominados créditos contra la masa- quedan al margen del procedimiento concursal, pero siempre bajo la supervisión del juez que conoce del concurso. Esa supervisión se concreta en una declaración incidental por su parte o en una resolución aprobatoria de la relación separada de acreedores contra la masa que elabora la administración concursal.

            El momento procedimental es oportuno, ya que se ha abierto la fase de liquidación, pero la apreciación de que se trate de un crédito contra la masa no la puede hacer ni el titular del crédito –aunque sea la Administración que tiene facultades de autotutela- ni el propio registrador. Es competencia del Juez del concurso.

            El Centro Directivo considera que no cambia la situación el que no resulte del Registro la existencia de una anotación preventiva por la que se publica la declaración de concurso de acreedores del titular registral, ya que  esta situación concursal se hace constar en el mandamiento presentado y ha sido comprobada mediante la oportuna consulta al Registro Mercantil por parte de la registradora. (JFME)

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237. CONVENIO REGULADOR. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 30 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 5, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia de divorcio.

            La única cuestión que se decide en el presente recurso es si es susceptible de inscripción la adjudicación que se hace a la esposa mediante convenio regulador homologado judicialmente, de la vivienda que durante el matrimonio fue domicilio familiar, y que consta inscrita a favor de una sociedad, de la que es socio único y administrador el esposo transmitente.

            La respuesta es negativa. El principio de tracto sucesivo impide que siendo el titular una persona jurídica –por más que las decisiones de la misma se atribuyan exclusivamente al esposo– pueda procederse, sin más, al levantamiento del velo societario. Además, dado el carácter estricto de los términos en que el convenio homologado judicialmente puede acceder al Registro de la Propiedad, sería precisa la previa titulación del inmueble a favor del esposo para lograr la inscripción del convenio en los términos en que está planteado.

            La Dirección General desestima el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. (IES)

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238. COMPRAVENTA EN LA QUE LA TITULARIDAD REGISTRAL DE LA FINCA QUE SE VENDE NO COINCIDE CON LA QUE SE MENCIONA EN LA ESCRITURA. Resolución de 31 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

            Hechos: Se otorga una escritura de venta de la totalidad de una finca en 2001 por su propietario. En 2013 se presenta a inscripción dicha escritura, pero en ese momento el vendedor es titular registral de sólo un 7,28% de la finca, estando el resto inscrito a nombre de otros titulares.

            El registrador  suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, al no coincidir la titularidad registral con la de la escritura, sin perjuicio de señalar la posibilidad de instar la inscripción parcial respecto del citado porcentaje.

            El recurrente alega que en el momento de la firma el vendedor era el propietario del cien por cien de la finca, por lo que es un tercero de buena fe respecto de los actuales titulares registrales, y por ello solicita que se inscriba a su favor y se rectifique el Registro anulando la inscripción contradictoria; además  exige responsabilidad al registrador por la inscripción indebidamente practicada, a su juicio, respecto de los otros titulares registrales.

            La DGRN confirma la nota de calificación por falta de tracto, señalando que los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales por lo que no se pueden anular o rectificar por el registrador , y en cuanto a la hipotética responsabilidad del registrador remite al recurrente al procedimiento adecuado. (AFS)

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239. PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE EXIME A DETERMINADOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DEL PAGO DE CIERTOS GASTOS COMUNES. Resolución de 31 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palencia n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un apartado de los estatutos de una propiedad horizontal.

            Supuesto de hecho. Se discute la validez de una cláusula estatutaria de un edificio en régimen de propiedad horizontal por la que determinados elementos privativos, concretamente los que no forman parte de la subcomunidad de viviendas, pueden quedar exentos de contribuir a las reparaciones generales de unas terrazas.

            La cláusula en cuestión dice lo siguiente: «5.–La vivienda de la planta primera tiene el uso exclusivo del patio de luces; y la vivienda de la planta ático, el uso exclusivo de las dos terrazas, la que da hacia la calle Mayor y la situada en el nivel de cubierta.–Ambos están obligados al mantenimiento y limpieza de cada uno de ellos; sin embargo, al ser elementos comunes, las reparaciones generales serán de cuenta de la subcomunidad de viviendas, siempre que no procedan del mal uso de dichos patio y terrazas».

            A juicio del registrador, al tratarse de elementos comunes del edificio en su conjunto, han de ser satisfechos por todos los propietarios conforme a su cuota.

            ¿Cabe que los estatutos eximan a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes? SI.

            Doctrina de la Resolución:

            1. Esta materia ha sido objeto de una evolución tanto en la doctrina científica como jurisprudencial, pues si en su momento la STS de 18 de junio de 1970 declaró inválido tal pacto estatutario, sin embargo, posteriormente, se ha declarado que  «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad» (STS de 22 de mayo de 2008).

            2. La posibilidad de tales pactos de exención de gastos exige, sin embargo, una causa proporcionada que justifique tal exención (como la exención de los gastos de ascensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicación con el portal). Por el contrario, no cabe una exención de gastos arbitraria, no justificada ni razonable.

            3. Aún más, la validez de tales cláusulas viene condicionada por la naturaleza de los elementos a los que se refieran y por el tipo de gastos contemplados en la exención. Refiriéndonos ahora al caso de elementos comunes, hay que distinguir, dice la DGRN, entre los elementos comunes por naturaleza y aquellos otros que lo son por destino.

            4. Son elementos comunes por naturaleza los considerados estructurales porque resultan imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio (cimentación, forjados, etc). Los gastos de conservación y mantenimiento de estos elementos no son susceptibles de individualización y deben ser costeados por todos los propietarios de la división horizontal

            5. Por el contrario, son elementos comunes por destino aquellos otros cuya caracterización tiene su causa en una decisión o configuración voluntaria (bien expresamente en el título constitutivo o posteriormente, o bien por el mero silencio), pero que, por no ser estructurales para el edificio, admiten ulterior desafectación.

            6. Incluso tratándose de elementos comunes por destino cabe distinguir aquellos componentes que se encuentren en los mismos y que tienen carácter estructural y aquellos otros componentes cuyo carácter común tiene su causa en una decisión.

            Para aquellos componentes de esos elementos que sean estructurales (o comunes por naturaleza) será aplicable lo dicho anteriormente y no caben los pactos de exclusión de gastos. Para aquellos otros que no tienen tal carácter de estructurales sí que caben cláusulas estatutarias que modalicen la contribución a los gastos.

            Conclusión. En cuanto a las terrazas que son objeto de la resolución, la DGRN dice que en principio son uno de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de atribución de uso privativo; pero la parte de ellos que configuran la cubierta y el forjado del edificio son elementos comunes por naturaleza, que no pueden convertirse en elemento de naturaleza privativa (Cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012). (JAR)

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RESOLUCIONES MERCANTIL:

187. SL. RETRIBUCION DE ADMINISTRADORES. Resolución de 3 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de modificación de estatutos.

            Similar a la resumida bajo el número 184. (JAGV)

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188. SL. RETRIBUCION DE ADMINISTRADORES. Resolución de 4 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de modificación de estatutos.

            Similar a la resumida bajo el número 184. (JAGV)

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190. SL. RETRIBUCION DE ADMINISTRADORES. Resolución de 6 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de modificación de estatutos, relativa a la retribución de los administradores. (JAGV)

            Similar a la resumida bajo el número 184. (JAGV)

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193. SL. RETRIBUCION DE ADMINISTRADORES. Resolución de 7 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales, relativa a la retribución de los administradores.

            Similar a la resumida bajo el número 184. (JAGV)

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197. NOMBRAMIENTO DE AUDITOR POR EL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN: NO ES POSIBLE SU INSCRIPCIÓN SI EXISTE UNA PREVIA PETICIÓN DE AUDITOR POR LA MINORÍA. Resolución de 8 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Gipuzkoa, por la que se deniega la inscripción de nombramiento de auditor.

            Hechos: La cuestión que plantea esta resolución se centra en determinar si es inscribible el nombramiento de un auditor realizado por el órgano de administración cuando existe en el registro un expediente abierto por la petición de un auditor conforme el art. 265.2 de la LSC, es decir a petición de la minoría. El acuerdo fue del 31 de diciembre de 2012, la presentación de la solicitud por la minoría el 7 de enero y la presentación del acuerdo posterior a esa fecha habiendo sido legitimada la firma de la certificación el 14 de enero.

            El registrador considera que dado que “se ha presentado solicitud de nombramiento de auditor por la minoría, para poder estimar la oposición, y admitir el nombramiento voluntario hecho por la sociedad, debe acreditarse fehacientemente que este nombramiento es anterior a la presentación de la solicitud en el Registro, que tuvo lugar el 7 de enero pasado”.

            Según el recurrente “la solicitud del minoritario sería posterior al acuerdo de la compañía, que se reflejó en el libro de actas”. Como prueba se acompaña testimonio notarial del libro de actas de fecha 12 de febrero.

            Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

            Reitera la DG su doctrina de que “no cabe la inscripción en el Registro Mercantil de la designación voluntaria de auditor por una compañía mercantil cuando ya existe presentada ante el registrador Mercantil solicitud de designación de auditor a instancia de la minoría, conforme al artículo 265.2 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital”.

            A continuación añade, ligando el problema de la certificación con el expediente existente en el registro de nombramiento de auditor que “para que el nombramiento de un auditor por la sociedad pueda enervar la petición del socio minoritario, si se hubiera efectuado con anterioridad a la presentación de la instancia de la minoría pidiendo el auditor al registrador, es necesario que se acredite que el nombramiento es de fecha fehaciente anterior a esta solicitud, así como que se garantice al socio minoritario la existencia de la auditoría. Garantía que puede procurársele a través de la inscripción del cargo en el Registro Mercantil, o por haberse puesto a disposición del socio el informe de auditoría correspondiente o por la incorporación del citado informe al propio expediente de nombramiento registral”.

            Comentario: Puesta la calificación en relación con la petición de nombramiento de auditor por la minoría, la solución adoptada por la DG es totalmente congruente, tanto con su doctrina clásica en materia de auditores, como con el sentido de la calificación. Es decir el registrador en su calificación no plantea si ese nombramiento hecho por el órgano de administración de la sociedad es o no inscribible en el registro, sino que lo que plantea es si ese nombramiento puede enervar la petición de auditor hecho por la minoría. Su conclusión, al igual que la de la DG, es totalmente negativa, pues para que lo enervara se deberían dar alguna de las alternativas señaladas por la DG en sus muchas resoluciones sobre la cuestión tratada y que reitera en la presente.

            Cuestión distinta y que no es abordada por la DG, dado que tampoco fue señalada por el registrador en su nota, es si ese nombramiento de auditor por el órgano de administración puede inscribirse en la hoja de la sociedad, se trate de nombramiento voluntario por no estar la sociedad obligada a verificación contable o se trate de un nombramiento obligado por existir esa necesidad de verificación.

            A este respecto el art. 160, b. de la LSC es claro: La competencia para el nombramiento de auditores es de la junta general de la sociedad. Parece que la Ley se está refiriendo a los casos en que la auditoría es obligatoria, pero ello no es óbice para que la misma junta pueda nombrar auditor de cuentas de forma totalmente voluntaria o incluso para evitar el nombramiento por el Registrador Mercantil en los supuestos contemplados en el art. 363 del RRM.

            Pero ¿quiere lo anterior decir que el órgano de administración no pueda, si así el interesa a la sociedad, nombrar un auditor de forma voluntaria? De ninguna de las maneras pues dentro de las facultades de gestión del órgano de administración, puede entrar perfectamente la posibilidad de nombrar un auditor de cuentas para la mejor gestión de la sociedad y para la clarificación y control de su contabilidad.

Pero, ese nombramiento hecho por el órgano de administración ¿sería inscribible en la hoja de la sociedad?

            En principio y prescindiendo de las connotaciones que ese nombramiento pueda tener con la petición de auditor hecho por la minoría nos inclinamos por una respuesta negativa. Como ya apuntara el propio Centro Directivo en su resolución de 20 de junio de 1998, ese nombramiento voluntario, hecho por el órgano de administración de la sociedad, es un mero contrato de arrendamiento de servicios y como tal contrato no es materia inscribible en el registro mercantil. Por tanto expresamos nuestra dudas de que los nombramientos de auditores hechos por el órgano de administración de la sociedad, sean inscribibles en la hoja abierta a la sociedad, sea cual sea la causa de ese nombramiento y todo ello sin entrar en las consecuencias que dicho nombramiento pueda tener en relación a un expediente de auditor a petición de la minoría.

            Para concluir expresamos nuestras dudas de que la inscripción del auditor voluntario, nombrado por la junta o por el órgano de administración, garantice al minoritario la realización de la auditoría, pues, pese a la inscripción, ese auditor puede renunciar a su cargo, puede ser destituido con posterioridad y finalmente puede no realizar la auditoría, en principio encargada, por diversas causas imputables al propio auditor o a la propia sociedad. (JAGV)

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210. CALIFICACION REGISTRAL MERCANTIL: NO PUEDE BASARSE LA CALIFICACION EN DATOS CONTENIDOS EN LOS DEPÓSITOS DE CUENTAS DE LA SOCIEDAD. REDUCCIÓN DE CAPITAL POR AMORTIZACIÓNDE PARTICIPACIONES PROPIAS. Resolución de 13 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se rechaza parcialmente la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales relativos a redenominación de capital social, aumento y reducción de capital y modificación de estatutos sociales.

            Hechos: Se trata de una reducción de capital por amortización de participaciones en autocartera adquiridas en el año 2008, dándose la circunstancia de que en las cuentas depositadas en el propio registro correspondientes a los ejercicios de 2008, 2009 y 2010 y 2011, no se hacía ninguna referencia a la existencia de negocios sobre las propias participaciones.

            La registradora en una extensa y fundamentada nota, pletórica de razones jurídicas diversas, considera que no es posible la inscripción de la reducción del capital social dado  que la escritura presentada a inscripción está en contradicción con el contenido de las cuentas depositadas.

Se basa para ello en los siguientes fundamentos que por su interés, y no de forma exhaustiva, resumimos:

              a) En la presunción de veracidad del registro.

              b) En los derechos de información y publicidad que el depósito contable pretende,

              c) Por acarrear una falta de coordinación entre el sistema contable y registral,

              d) Por el principio de tracto contable o exigencia del principio de continuidad consagrado en el Art. 38 del Código de Comercio y que supone la inadmisión de los documentos de una sociedad de no haber sido presentados e incorporados los del año precedente.

              e) Por el principio de tracto sucesivo en el Registro Mercantil consagrado en el art. 11 del RRM.

              f) Por el principio de publicidad registral que conlleva que la publicidad jurídica de las cuentas suministradas permite que los terceros llegar a conocer el contenido de los documentos archivados.

              g) Por la contradicción que en la publicidad supone que el registrador al facilitar nota simple de la sociedad señalara que se ha efectuado una reducción de capital por amortización de acciones propias y que si se solicita una nota simple de las cuentas anuales referidas al mismo periodo, éstas reflejen que no ha realizado negocios sobre acciones propias. Y

              h) Por el principio de veracidad que ha de presidir toda publicidad.

            Se recurre por el notario alegando, en esencia, que  las cuentas anuales simplemente se depositan y no se inscriben; que la calificación del depósito de cuentas está limitada legalmente; y, que no es de aplicación al depósito de cuentas los principios registrales de legitimación, fe pública y oponibilidad respecto de terceros.

            Doctrina: Pese a tantas y tan variadas razones, la DG, revoca la nota de calificación.

Para la DG la presunción de  exactitud y validez de lo inscrito y su oponibilidad a terceros  “no son predicables respecto de los documentos contables depositados en el Registro, en paralelo con el menor alcance que respecto de los mismos presenta la calificación registral”.

Por ello el contenido de los depósitos de cuentas, al carecer de dichos efectos, “no puede condicionar ni impedir la inscripción de una escritura de modificación del capital social que, en ausencia de otros obstáculos que la impidan, servirá para concordar el contenido del Registro con la realidad extrarregistral, determinando en sí, en la medida en que prevalece la publicidad del asiento de inscripción, la rectificación del asiento de depósito de las cuentas anuales”.

            Comentario: La DG, una vez más, considera que la calificación de una escritura no puede basarse en datos obtenido de los depósitos de cuentas de la sociedad afectada. Es decir que los depósitos de cuentas, por sus especiales características y por la limitación que respecto de ellos tiene la calificación registral, no pueden ser tenidos en cuenta para rechazar la inscripción de un acuerdo de la propia sociedad. En definitiva que en este punto las escrituras van por un cauce y los depósitos por otro, aunque es evidente que lo ideal sería que ambos aspectos estuvieran debidamente coordinados. Es decir tiene razón la registradora al señalar en su nota los efectos perjudiciales que la contradicción entre acuerdos y cuentas puede producir, pero de esos efectos perjudiciales no puede sacarse la consecuencia de que el contenido de las cuentas depositadas, todo él, esté sujeto a los principios de la presunción de exactitud y veracidad propia de los asientos registrales, pues la admisión de dicho principio, dada la forma en que se producen la mayoría de depósitos de cuentas mediante la utilización de modelos estereotipados, podría llevar a consecuencias muy perjudiciales para todo el sistema.

            Ahora bien lo anterior, reconoce la propia DG,  no quiere decir que esa discordancia no tenga efectos pues “las personas encargadas en su día de su formulación(de las cuentas), los administradores, son responsables de su contenido de modo que aquellas personas legitimadas y que consideren que sus intereses se han visto perjudicados tienen a su disposición las acciones que el ordenamiento les reconoce (artículo 236 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital).

            No obstante hay un extremo en el que no entra la resolución y que nos parece interesante destacar: Es el de los posibles efectos que pueda producir la inscripción que del hecho del depósito hay que hacer en el Libro de Depósito de Cuentas, hoy de llevanza informática, tal y como ordena el artículo 280.1 de la LSC. Los datos que deben reflejarse en dicho libro nos lo señala el Art. 28 del RRM y son el nombre de la sociedad, sus datos registrales, los documentos depositados, referencia al diario, fecha del depósito y referencia al legajo. Los datos que consten en este Libro, sí pensamos que están cubiertos por el principio de legitimación y por tanto si de ellos se derivara alguna discordancia con lo que resulta de la escritura, pudieran fundamentar perfectamente una calificación negativa. Lo que ocurre es que dada la limitación de datos incluidos en dicho libro es muy difícil que se de dicha circunstancia. Quizás en una futura reforma del RM pudiera pensarse en incrementar dichos datos, siempre que ello pudiera hacerse de forma automatizada, para sobre la base de los mismos poder fundamentar calificaciones que indudablemente incrementarían la seguridad jurídica.

            En cambio la propia DG reconoce que en el sentido contrario y en determinados aspectos muy concretos si es posible tener en cuenta las inscripciones de la sociedad para la calificación, y en su caso, la denegación o suspensión de un depósito de cuentas. Así se “ha estimado procedente el rechazo del depósito cuando la cifra de capital consignada en las cuentas no coincida con la que figure inscrita en el Registro Mercantil (Resoluciones de 28 de febrero de 2005, 16 y 23 de enero de 2006 y 10 de diciembre de 2008).  En definitiva, resultando de los asientos registrales una determinada cifra de capital que se presume exacta y válida y que resulta oponible a terceros, no puede accederse al depósito de unas cuentas que proclaman otro contenido pues de hacerlo así, se estarían distorsionando los derechos de información y publicidad que el depósito de las cuentas pretende”.

            Finalmente diremos que todo lo anterior  en puridad no quiere decir que no se tengan en cuenta, en ningún caso, el contenido de las cuentas para la calificación, pero esa toma de consideración debe ser más bien confirmatoria de la decisión de practicar una inscripción, o redundante, junto con otros defectos, a la hora de denegarla. (JAGV)

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216. AUMENTO DE CAPITAL: DIFERENCIAS EN CUANTO VALOR NOMINAL DE LAS NUEVAS ACCIONES. Resolución de 17 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IV de Madrid a la inscripción de una escritura pública por la que la sociedad Tilos de Pedralbes, SA, eleva a público acuerdo relativo a la ampliación de capital de dicha entidad.

            Hechos: Se trata de una escritura de ampliación del capital social de una anónima. Se da la circunstancia de que su capital no ha sido objeto de ajuste al céntimo más próximo y por tanto sus acciones aparecen redenominadas automáticamente con seis decimales.

            Pues bien, en junta universal y por unanimidad se aumenta el capital social de esta sociedad y se dice que se emiten las nuevas acciones por idéntico valor nominal que las antiguas, pero al dividir el capital aumentado por el número de acciones emitidas, da una valor nominal distinto y además al redactar el artículo, después del aumento, al unir capital anterior con el aumentado, el valor nominal de las acciones resultante es también distinto del inicial y del ampliado.

            El registrador en su calificación, entre otros defectos, se limita a decir de forma escueta que según el registro, “las acciones son de 54,091089 euros de valor nominal cada una”.

            El notario, tras pedir calificación sustitutoria que confirma la nota, recurre a la DG, poniendo de manifiesto, entre otras consideraciones de peso, que la frase de que “se emiten acciones de igual valor nominal que las existentes”, es una mera frase de estilo que se limita a poner de manifiesto que las nuevas acciones son iguales y de la misma serie que las existentes, y por ello se numeran correlativamente a partir de la numeración ya existente”. También alega la Ley de introducción del euro y la interpretación de que la misma hace nuestra DG.

            Doctrina: La DG, en base a lo lacónico y poco expresivo de la calificación registral, revoca la nota de calificación.

            No obstante en sus fundamentos de derecho nos habla de que si se hace una interpretación literal de la frase de que las acciones emitidas son iguales a las existentes, la consecuencia sería que el aumento debió de hacerse en una cifra superior a la realizada, “con el resultado de tener que modificar el acuerdo de aumento e ingresar la diferencia en la cuenta abierta a nombre de la sociedad, amén de la correspondiente modificación del artículo del capital social en dicho sentido”.

            Añade que “no puede aceptarse la alegación del recurrente de que si se suprimiera la citada frase sobre igualdad del valor nominal de las nuevas acciones respecto de las preexistentes nada ocurriría, pues como resulta claramente de los artículos 166.2.1ª en relación con el 122, ambos del Reglamento del Registro Mercantil, una de las circunstancias que debe tener todo aumento de capital social en una anónima por emisión de nuevas acciones es el valor nominal de las mismas”. A continuación examina su doctrina sobre redenominación del capital social a euros constatando que los desajustes que se produzcan por la reducción a seis decimales “es inocua, dado que expresará siempre una parte alícuota del capital y no alterará en modo alguno la proporción de la participación respecto de la cifra del capital social a todos los efectos legales y estatutarios (cfr. último párrafo del apartado IV de la Exposición de Motivos y artículo 21.uno, in fine, de dicha Ley). Pero el problema, añade, “estriba en determinar si tal discrepancia será igualmente admisible por el mismo fundamento de no alterar la posición del socio en el presente caso, incluso aunque el motivo de la disparidad entre el importe a que ascienda la ampliación de capital y la suma del valor nominal de las acciones emitidas no sea la reducción de decimales que arroja el cociente de la división de aquel importe por el número de acciones emitidas”, sino la libérrima voluntad de la junta general llegando a la conclusión de que “al haberse ampliado el capital y desembolsarlo en una cifra inferior, no como consecuencia de redondeos sino por voluntad unilateral, el resultado es que las nuevas acciones son de valor nominal inferior al de las preexistentes y dejan de representar éstas (las nuevas) respecto de las antiguas partes alícuotas de capital social, razón por la cual se hace preciso reducir el valor nominal de las acciones preexistentes en la misma medida y proporción”.

            No obstante todas esas consideraciones la DG, dado lo escueto de la calificación registral y en base a que el informe en defensa de la nota no puede ser tomado en consideración para aclarar un defecto poco concretado en la misma, termina diciendo que “en los concretos términos en que ha sido formulada la calificación recurrida, este Centro Directivo no puede confirmarla”.

            Comentarios: El  problema que plantea esta resolución es realmente el siguiente: si carece de trascendencia a los efectos de la inscripción de un aumento de capital en una sociedad anónima, como sostiene el recurrente, la existencia de tres posibles valores de las acciones de una sociedad, o si por el contrario, como sostiene el registrador calificante y su sustituto, dicha disparidad de valores nominales unida a la frase que se utiliza en el acuerdo de que las nuevas acciones emitidas son del mismo valor nominal de las existentes, exige una aclaración precisa de los términos del acuerdo, con las correcciones que sean procedentes, para evitar discordancias aritméticas que pudieran desembocar en un acuerdo poco claro o impugnable y que además no ha sido adoptado de forma expresa por la junta general.

            Para la debida comprensión del problema, constatemos que la situación de la sociedad, como consecuencia del acuerdo, es la siguiente:

            1ª. Se trata de una sociedad anónima con un capital social, según registro, de 540.910,89 euros dividido en 10.000 acciones con un valor nominal cada una de ellas de 54,091089 euros.

            2ª. El acuerdo presentado a inscripción es un aumento de capital social por un importe total de 560.000 euros dividido en 10.233 acciones con un valor nominal de 54,090601 euros.

            3ª. El capital resultante, después del acuerdo y según la redacción del pertinente artículo de los estatutos es de 1.100.910.86 euros, dividido en 20.233 acciones con un valor nominal de 54,090841 euros.

            Todo lo anterior parece de una gran complejidad pero si tenemos en cuenta que el acuerdo se toma en Junta Universal y por unanimidad y que el desembolso del capital aumentado lo es en efectivo, todas esas discrepancias que pudieran parecer  trascendentes carecen en realidad de toda trascendencia pues todo ello queda cubierto por el acuerdo de la junta general de forma tal que ninguno de los socios podrá alegar desconocimiento de los términos del acuerdo y tampoco los terceros podrán llamarse a engaño pues a ellos los que les interesa es la cifra total del aumento y finalmente si se trata de  futuro  posible comprador de las acciones a este lo que le va a importar es la cifra definitiva, en cuanto al valor nominal de las acciones, que refleja la redacción definitiva del artículo relativo al capital social.

            Quizás hubiera sido deseable una mayor claridad en la toma del acuerdo, pero tal y como se ha adoptado y teniendo en cuenta el principio de conservación de los acuerdos sociales y de evitar nuevos otorgamientos de escrituras que para nada servirían, a nosotros nos parece perfectamente inscribible el acuerdo tal y como había sido planteado.

            En este mismo sentido ya la DG en resolución de 1 de marzo de 2000, admitió como implícita una modificación de objeto social, de mayor trascendencia sin duda que ese nimio cambio de valor nominal, adoptado en junta universal y por unanimidad, aunque no figuraba en el orden del día ni la junta se había pronunciado sobre ello, pues el admitirlo ningún riego implicaba. Y también ha expresado la DG (cfr. por todas la resolución de 28 de octubre de 2009) de forma continuada, que las disparidades producidas por el juego de los decimales provocados por la Ley 46/1998 de introducción del euro pueden carecer de trascendencia sustantiva, en la medida en que el valor nominal de las participaciones creadas no representan sino una parte alícuota de la porción de capital que se aumenta, de suerte que se respeta íntegramente la posición de socio que las mismas simbolizan. Por tanto, ese cambio de valor nominal de las acciones, implícito en los acuerdos adoptados por la junta, en nada pueden afectar a los socios de la sociedad y por ello debemos concluir que las disparidades en los valores de las acciones producido como consecuencia de los términos en que el aumento ha sido acordado, a falta de otros elementos que pudieran resultar del registro y hubieran sido puestos de manifiesto en la nota de calificación del registrador,  carecen de la entidad suficiente para impedir la inscripción solicitada. (JAGV)

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219. SENTENCIA DECLARANDO LA NULIDAD DE ACUERDOS SOCIALES: POR SÍ SOLA NO BASTA PARA CANCELAR LOS ASIENTOS POSTERIORES CONTRADICTORIOS. Resolución de 18 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Asturias, por la que se rechaza la cancelación de inscripciones solicitada en instancia privada.

            Hechos: Por sentencia firme de impugnación de acuerdos sociales se cancela la inscripción de determinado acuerdo de aumento del capital de una sociedad. En la sentencia se omite la referencia (cfr. Art. 208.2 de la LSC) de que se ordena la cancelación de todos los asientos posteriores al asiento cancelado que sean contradictorios. Ahora en una instancia privada se dice que se trata de un olvido involuntario de la sentencia y se solicita la cancelación de dos aumentos de capital inscritos con posterioridad al cancelado. En el escrito se cita en apoyo de su petición la R/DGRN de 25/01/1988.

            La registradora considera que “entender que es una omisión involuntaria de la sentencia no ordenar la cancelación de los asientos contradictorios, excede de los limites calificadores del registrador Mercantil, artículo 6 del RRM, más aún en este caso en que un aumento de capital posterior al anulado ha sido objeto de la misma demanda sin que ésta prosperase en cuanto a dicho acuerdo…. es al Juzgado correspondiente, a quien compete la ordenación de la cancelación de los asientos que considere contradictorios con el acuerdo anulado, y no de oficio al Registro, como se pretende. En cuanto a la Resolución de la Dirección General que se cita de 25/01/1988, entiendo que no es aplicable al presente supuesto, ya que la única cuestión que de ella deriva, es la de si para la cancelación de una pluralidad de inscripciones practicadas exclusivamente en virtud de un título que es posteriormente dejado sin efecto, basta la presentación de la ejecutoria en que se declara esa ineficacia y se ordena genéricamente la cancelación de los asientos registrales a que hubiere dado lugar, o si, por el contrario, es necesario que el documento cancelatorio especifique de forma individualizada los asientos que hayan de cancelarse. En el presente caso no se ordena ninguna cancelación ni genéricamente ni de forma específica”.

            Se recurre alegando que “la cuestión es que estamos ante ampliaciones de capital sucesivas en las que sirve de base para la suscripción el número de participaciones que cada socio tenía con anterioridad; de aquí que en base a un aumento declarado nulo y en base a participaciones inexistentes se llevan a cabo los sucesivos aumentos” lo que a juicio de los recurrentes carece de sentido.

            Doctrina: La DG desestima el recurso confirmando la nota de calificación.

Como conclusión de su doctrina reflejada en esta resolución la DG considera lo siguiente:

            A) No cabe exigir del registrador una cancelación de asientos posteriores sin que haya sido ordenada por la autoridad judicial competente, al menos en los términos generales exigidos por el artículo 208 de la Ley de Sociedades de Capital.

            B) Ni exigirle que practique dichas cancelaciones a instancia de parte, y en relación sólo con parte de los posibles acuerdos posteriores afectados por la nulidad de uno anterior.

            C) Ni que dicha solicitud se realice por quien no adoptó las medidas adecuadas a su alcance para evitar el desconocimiento por terceros de la existencia de una impugnación de acuerdos sociales que podrían afectarles

            Comentario: Se vuelve a plantear en esta resolución el espinoso tema del “alcance cancelatorio de las sentencias firmes de nulidad respecto a los asientos posteriores a aquél a que se refiere el fallo judicial”. 

            Para la DG lo esencial, como hemos visto, es que el tribunal ordene, al menos en los términos genéricos del Art. 208.2, la cancelación de todos los asientos posteriores contradictorios. Pero también parece esencial para esa cancelación que se haya tomado la anotación preventiva de impugnación de los acuerdos sociales, para que ello sirva de aviso o de advertencia a los posibles terceros de que la inscripción de los acuerdos impugnados y los posteriores que traigan causa del mismo pueden quedar cancelados si triunfa la impugnación solicitada.

            Como expresamente dice la DG “no puede desconocerse que el artículo 156.2 del Reglamento del Registro Mercantil, al referirse a la posibilidad de practicar la cancelación de asientos posteriores que resulten contradictorios con los pronunciamientos de la sentencia de cuya ejecución se trate, parte del supuesto de haberse practicado en el momento oportuno la anotación preventiva de la demanda de impugnación de acuerdos sociales, cuya constancia y vigencia justifica que puedan extenderse a otros asientos, cuya validez no ha sido directamente impugnada, las consecuencias de la declaración judicial de nulidad de un acuerdo anterior”.

            En definitiva, la  protección de los intereses de socios y terceros que han actuado en contemplación de una situación aparentemente firme es esencial, de forma tal que sus derechos no pueden verse menoscabados si se anula judicialmente un acurdo anterior respecto del cual no se tomó medida cautelar alguna. Con ello se hace prácticamente obligatoria la anotación de la impugnación de acuerdos sociales si no queremos ver  parcialmente frustrados los derechos de los demandantes que consigan la declaración de nulidad de acuerdos sociales. (JAGV)

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220. CONVOCATORIA JUNTA GENERAL: DERECHO DE INFORMACIÓN DEL ACCIONISTA. SU  OMISIÓN PARCIAL EN EL ANUNCIO DE CONVOCATORIA. Resolución de 20 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Alicante, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdo de aumento de capital social.

            Hechos: Se trata de un acuerdo de aumento del capital social de una sociedad anónima, adoptado en junta convocada, y en cuyo anuncio de convocatoria sólo se hizo constar lo siguiente: “Cualquier accionista tiene derecho a obtener de la sociedad, de forma inmediata y gratuita, los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la Junta, incluyendo el texto íntegro de la modificación estatutaria propuesta y el informe justificativo formulado al efecto por el administrador único, así como a examinar dichos textos y documentos en el domicilio social”.

            El registrador considera no inscribible el acuerdo pues “no consta en el anuncio de convocatoria, el derecho que asiste a los socios de pedir el envío gratuito del texto íntegro de la modificación y del informe del órgano de administración sobre la misma. Art. 287 L.S.C. y resoluciones de la DGRN de 16/11/2002, 14/03/2005, 18/04/2007. Tal infracción, como señala el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Alicante, es motivo más que suficiente para anular una Junta de Socios”.

            El interesado recurre pues según él “si bien no ha sido transcrito literalmente el artículo 287 de la Ley de Sociedades de Capital, ello no puede ser causa obstativa para el ejercicio de los socios de su derecho a examinar los documentos, pues dicha facultad se encuentra perfectamente expuesta, por lo que no es posible afirmar que exista lesión de sus derechos”. Es decir que el anuncio recoge suficientemente el derecho de información por lo que no procede considerar como nula la convocatoria ni los acuerdos alcanzados en la subsiguiente junta general de accionistas.

            Del informe del registrador resulta que ha sido objeto de presentación mandamiento de anotación preventiva de impugnación de los acuerdos sociales a que se refiere la escritura pública.

            Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

            Tras examinar su doctrina sobre el derecho de información del socio constatando que de forma tradicional siempre ha exigido la constatación clara de dicho derecho de forma literal y que sólo en contadas ocasiones ha estimado que los acuerdos eran inscribibles pese a que el derecho de información no se reflejaba debidamente, en el caso de la presente resolución estima que “al haber sido objeto la convocatoria y los acuerdos adoptados de acción de nulidad, entre otros motivos, por nulidad de convocatoria”… “es indiscutible que los accionistas minoritarios han considerado sus derechos individuales violados por lo que esta situación de hecho impide cualquier consideración relativa a una interpretación flexible que se aleje de la rigurosa tradicional de este Centro Directivo” que es negativa respecto a la posibilidad de inscripción de acuerdos sociales derivado de junta en cuya convocatoria no se haya transcrito de forma literal, o al menos de contenido, lo que dice el Art. 289 de la LSC.

            Comentario: Aunque en principio pudiera parecer que la DG se inclina por una rígida interpretación del derecho de información del socio, no creemos que esta sea o vaya a ser su postura en todos los casos en que se le plantee el mismo problema. Parece que lo decisivo para no adoptar una postura más flexible es la existencia de la demanda de impugnación de acuerdos sociales. Así las cosas, en el caso contemplado por la resolución, es prudente dejar que sean los tribunales los que con mayores medios decidan lo que más se ajuste a la debida protección de los minoritarios.

            Por lo demás la DG reitera que el derecho de información de los socios es unitario y que comprende tres posibles formas de hacerlo efectivo: en el domicilio social, solicitando su entrega, o su envío gratuito. Hace también notar que “el especial rigor con que se pronuncia el legislador determina que la omisión total o parcial de esa exigencia haya de considerarse como un vicio de la convocatoria que invalida el acuerdo que sobre el particular se pueda adoptar (Resolución de 16 de noviembre de 2002, entre otras muchas) y además que “en caso de duda procede actuar en su salvaguarda rechazando la inscripción (por todas, Resolución de 8 de julio de 2005)”.

            Finalmente reconoce que esta rigurosa doctrina puede ser mitigada a veces para evitar los efectos devastadores de la nulidad por defecto formales la cual pueden orillarse siempre que “por su escasa relevancia no comprometan los derechos individuales del accionista (Resolución de 8 de febrero de 2012)”. En definitiva en estos caso de lo que se trataría es de evitar “la reiteración de trámites que, sin aportar mayores garantías, dificultan y gravan el normal funcionamiento de las empresas (vid. Resoluciones de 2 y 3 de agosto de 1993 y 26 de julio de 2005)”. Es decir que el Centro Directivo lo que defiende es que procederá la inscripción, pese a que el anuncio no refleje con exactitud el derecho de información del socio, cuando   lo único que se consigue rechazándola es obligar a una nueva convocatoria de la junta en la cual, dada la formación de mayorías estables, los acuerdos los van a ser en el mismo sentido que los acuerdos rechazados. (JAGV)

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224. REMUNERACIÓN ADMINISTRADORES: NO ES POSIBLE CONDICIONARLA A DETERMINADAS CIRCUNSTACIAS CONCURRERNTES EN EL ADMINISTRADOR. Resolución de 21 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de modificación de estatutos.

            Similar a la número 184. (JAGV)

PDF (BOE-A-2013-6958 – 6 págs. – 173 KB)    Otros formatos

 

226. REMUNERACIÓN ADMINISTRADORES: NO ES POSIBLE CONDICIONARLA A DETERMINADAS CIRCUNSTACIAS CONCURRERNTES EN EL ADMINISTRADOR. Resolución de 22 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de modificación de estatutos.

            Similar a la número 184. (JAGV)

PDF (BOE-A-2013-6960 – 5 págs. – 163 KB)  Otros formatos

 

230. REMUNERACIÓN ADMINISTRADORES: NO ES POSIBLE CONDICIONARLA A DETERMINADAS CIRCUNSTACIAS CONCURRERNTES EN EL ADMINISTRADOR. Resolución de 23 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de modificación de estatutos.

            Similar a la número 184. (JAGV)

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232. REMUNERACIÓN ADMINISTRADORES: NO ES POSIBLE CONDICIONARLA A DETERMINADAS CIRCUNSTACIAS CONCURRERNTES EN EL ADMINISTRADOR. Resolución de 24 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de modificación de estatutos.

            Similar a la número 184. (JAGV)

PDF (BOE-A-2013-7032 – 5 págs. – 165 KB) Otros formatos

 

236. NULIDAD DE ACUERDOS SOCIALES: ¿TIENE SIEMPRE EFECTOS RETROACTIVOS? DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS. ORDEN DEL DÍA. Resolución de 30 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XII de Madrid a inscribir determinadas escrituras de elevación a público de acuerdos sociales.

            Hechos: Complejo problema el que trata esta resolución, cuya complejidad se pone ya de manifiesto con el número de documentos cuya calificación es necesario hacer de forma conjunta.

            Efectivamente se someten a la calificación del registrador los siguientes documentos:

            1º. Escritura por la que  se cesa a determinados administradores nombrados en otra junta de 27 de junio de 2011 y se modifican todos los artículos de los estatutos sociales y se refunden en un nuevo texto. También se acuerda el  cese de todos los miembros del Consejo de Administración.

            2º. Escritura derivada de la misma junta que la anterior de nombramiento de nuevo administrador único.

            3º. Escritura   de reducción y aumento simultáneos del capital social así como su ejecución adoptado también en la misma junta.

            En dichas escrituras se manifiesta que todo ello se hace para dar cumplimiento a Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 5 de mayo de 2006, que declaró «la nulidad de todas las Juntas Generales de Accionistas de la mercantil celebradas con posterioridad al 29 de mayo de 1989, y de todos los acuerdos sociales adoptados en el seno de las mismas. Aclaremos que como consecuencia de dichas sentencias se cancelaron asientos relativos al aumento del capital de la sociedad.

            4º. Actas notariales que acreditan que toda la documentación relativa a dicha junta estuvo a disposición de los accionistas en dos domicilios distintos, en Madrid(domicilio inscrito) y en Málaga. ( lugar de celebración de la junta).

            5º. Certificación expedida por el administrador único a los efectos de lo dispuesto en los apartados 5 y 7 del artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil, es decir para la reapertura de la hoja de la sociedad, en la que se acredita que las cuentas anuales del ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2010 no han sido todavía aprobadas por la junta general por no haberse podido celebrar ésta. Además, el 21 de diciembre de 2012 se habían depositado en el Registro Mercantil de Madrid las cuentas anuales abreviadas correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2009 para su calificación conjunta con los anteriores documentos, habiendo quedado rechazado su depósito por considerar que la sociedad no consta inscrita en el Registro Mercantil de Madrid.

            6º. Certificación expedida por la registradora Mercantil de Málaga a efectos del traslado de domicilio de la sociedad a Madrid.

            El registrador emite una calificación negativa conjunta de los anteriores documentos por los siguientes defectos:

            1) Al resultar de la certificación expedida por la registradora Mercantil de Málaga que la sociedad cuenta con un capital social de 18.030,36 euros (inscripción 1.ª de la hoja social de 6 de abril de 1972) la misma se encuentra disuelta de pleno derecho y cancelados todos sus asientos por aplicación de la disposición transitoria sexta de la anterior Ley de Sociedades Anónimas, lo que impide la inscripción de dichos documentos (D.T. 6 de la anterior L.S.A y art. 11 RRM). Insubsanable.

            2) La hoja de dicha sociedad se encuentra cerrada por falta de depósito de cuentas anuales correspondientes a los ejercicios de 2008, 2009 y 2010 (art. 378 RRM). En cuanto a las cuentas de 2008 se depositaron pero dicho depósito quedó sin efecto por haberse declarado nula la junta que las aprobó en virtud de la Sentencia 263/2006 de fecha 5 de mayo de 2006 de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4.ª que causó la inscripción 4.ª de la hoja social de 10 de diciembre de 2010. Las cuentas del 2009 no están depositadas y en cuanto a las cuentas de 2010 que no fueron aprobadas por la junta según resulta de la certificación señalada al principio de esta nota se observa que no puede practicarse la inscripción de dicha certificación, además de por este y el anterior defecto indicados, por no figurar inscrito ni poderse inscribir simultáneamente el nombramiento del administrador único que la expide (arts. 11, 109 y 378 RRM).

            3) En cuanto a los acuerdos de modificación de estatutos y de nombramiento de administrador único que queda condicionado a la inscripción de los mismos, se observa que en los anuncios de convocatoria de la junta no se ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 287 LSC por lo siguiente: A) Por no hacerse constar el derecho que corresponde a todos los socios de examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación propuesta y del informe sobre la misma así como pedir el envío gratuito de dichos documentos. Y B) Salvo en el caso de la reducción y aumento de capital, por no expresarse en los anuncios con la debida claridad los extremos de los estatutos que hayan de modificarse. Todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 287 LSC, 97 y 112 RRM, Sentencia 36/09 de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 28 de fecha 20 de febrero de 2009 y Resoluciones de la DGRN de 9 de enero de 1988, 16 de noviembre de 2002, 17 y 18 de abril de 2007. Insubsanable.

            4) En cuanto a los acuerdos de reducción y aumento de capital social y redacción del artículo 5 de los estatutos, se observa que según resulta del Registro, el capital social es de 18.030,36 euros dividido en 300 acciones de 60,1012 euros cada una, por lo que no puede inscribirse la reducción en 342.570 euros y su posterior aumento en 45.075 euros ni la redacción del artículo 5 de los estatutos en los términos acordados (art. 11 RRM). Insubsanable.

            5) No es admisible la existencia de tres votaciones en la junta general ya que solo tienen derecho de voto los que sean socios en el momento de celebración de la junta y no los titulares de acciones creadas en los aumentos de capital social que fueron declarados nulos por dicha Sentencia 263/2006 (arts. 93 LSC y 58, 97 Y 112 RRM y Resolución de 26 de febrero de 2004). Insubsanable.

            Se recurre la nota por la sociedad y otros interesados.

            Doctrina: La DG revoca la totalidad de los defectos declarando por tanto inscribible el documento.

            El primer problema surgía al anularse y cancelarse las inscripciones de aumento del capital social por la sentencia ya citada. Si se cancelan dichas inscripciones revive el capital anterior a las ampliaciones declaradas nulas y dicho capital es inferior al mínimo legal.

            Para revocar este defecto la DG centra su argumentación en que la eficacia retroactiva de una sentencia de nulidad no puede, en algunos supuestos, ser absoluta.

            Así dice “que la implantación de un canon de retroactividad fuerte, por sus consecuencias devastadoras de los derechos adquiridos por socios y terceros, puede conducir al caos jurídico” y que hoy día hay “soluciones más ponderadas o conformes con el principio de estabilidad o conservación de los efectos de los acuerdos sociales de gestión, como es la que establece la convalidación de la fusión o escisión debidamente inscritas”. “En definitiva: no es posible la aplicación poco meditada del brocardo «quod nullum est nullum effectum producit».

            Tras hacer un detallado estudio, tanto de la legislación patria, como de la comparada llega a la conclusión de que “la cancelación de la inscripción del acuerdo objeto de impugnación, así como la de las inscripciones contradictorias, no produce como consecuencia jurídica, la automática supresión, en contra de terceros de buena fe, de los efectos jurídico-organizativos que se derivan de los actos de ejecución de dichos acuerdos”.

            En definitiva  proclama que “a la vista de todas las razones expuestas cabe concluir que una vez que adquirió firmeza la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga y a pesar de la cancelación registral de todos los asientos relativos a las juntas celebradas con posterioridad al 29 de mayo de 1989 y de todos los acuerdos sociales adoptados en el seno de las mismas, no puede partirse exclusivamente del capital representado por las «viejas acciones» (el capital social anterior a dicha fecha de referencia estaba formado por las acciones 1 a 300 de 10.000 pesetas de nominal) y considerar como inexistentes las 5.700 «acciones nuevas» que han sido creadas en los nuevos aumentos de capital inscritos en el Registro. Correctamente, la sociedad decide dar cumplimiento a la sentencia tomando por base el último capital inscrito de 360.600 euros. El acuerdo social que instrumenta la regularización consiste entonces en una reducción efectiva de capital con devolución de las aportaciones y amortización de todas las acciones nuevas y, al objeto de alcanzar el mínimo de capital exigido por la Ley para las anónimas, un posterior aumento de capital social mediante aportaciones no dinerarias suscritas y desembolsadas por los únicos socios restantes (los titulares, suscriptores o adquirentes, de las viejas acciones)”.

            Por ello y aunque ha sido cancelado el asiento relativo al aumento del capital social al ser la disposición transitoria sexta, apartado segundo, del Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre una disposición sancionadora “debe ser objeto de interpretación restrictiva, de suerte que esa disolución «ministerio legis» no puede imponerse de forma radical en un caso como el presente, con desconocimiento de las múltiples relaciones jurídicas en las que la entidad puede estar interesada y de las concretas circunstancias concurrentes, pues indudablemente la sociedad cumplió con dicha obligación legal en tiempo hábil y “en contra del principio informador de nuestro ordenamiento societario (igual que el concursal) cual es el principio de «conservación de la empresa”.

            En cuanto al segundo defecto relativo al cierre registral es obvio que por las mismas razones anteriores el depósito de 2008 debe tenerse por efectuado y además su aprobación ha sido ratificada. “Por lo que se refiere al depósito de las cuentas del ejercicio de 2009, que según resulta de este expediente, ha sido rechazado en el Registro Mercantil de Madrid por no figurar inscrita en el mismo la sociedad, el defecto debe correr la misma suerte que los relativos al traslado de domicilio y al nombramiento de administrador que también son objeto de este recurso. Y lo mismo debe entenderse respecto de la falta de depósito de las cuentas de 2010 por estar relacionado el defecto con dicho nombramiento de administrador”.

            Respecto del tercer defecto la DG considera suficiente que la convocatoria contenga una referencia precisa a la modificación que se propone, sea a través de la indicación de los artículos estatutarios correspondientes, sea por referencia a la materia concreta sujeta a modificación, sin necesidad de extenderse sobre el concreto alcance de dicha modificación”.

            Por ello concluye “que los anuncios de convocatoria contienen una referencia suficientemente clara a la modificación estatutaria que constituía el objeto de los acuerdos por adoptar”.

            En cuanto al derecho de información de los socios reitera que su rigurosa interpretación “ha sido mitigada en ocasiones al afirmarse que, debido a los efectos devastadores de la nulidad, los defectos meramente formales pueden orillarse siempre que por su escasa relevancia no comprometan los derechos individuales del accionista (Resolución de 8 de febrero de 2012). Desde este punto de vista se ha impuesto en casos concretos, frente a un exceso de rigorismo formal, la consideración de que es preciso mantener los actos jurídicos que no sean patentemente nulos, la necesidad de que el tráfico jurídico fluya sin presiones formales injustificadas y la idea de que debe evitarse la reiteración de trámites que, sin aportar mayores garantías, dificultan y gravan el normal funcionamiento de las empresas (vide Resoluciones de 2 y 3 de agosto de 1993 y 26 de julio de 2005)”.

            Por ello debe huirse del exceso de rigorismo formal. En el supuesto de hecho al que se refiere el presente recurso, los anuncios de convocatoria han recogido el derecho de información del accionista y, en concreto, su facultad de obtener, de forma inmediata y gratuita, la documentación precisa, si bien omitiendo en cuanto a la forma de ejercitarlo, la posibilidad de solicitar el envío gratuito de los documentos o de acceder a su examen en el domicilio social.

            Ahora bien, el Centro Directivo reitera que debe huirse de un exceso de rigorismo formal “habida cuenta de las siguientes circunstancias: a) el derecho de información viene recogido en los anuncios de convocatoria (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2005 y 20 de septiembre de 2006); b) la omisión de dos de los medios de hacerlo efectivo no implica «per se» una privación del mismo pues como afirma el Tribunal Supremo, el anuncio tiene un carácter meramente funcional al ser el derecho de información de atribución legal (sentencia de 13 de febrero de 2006); c) los socios disidentes que hayan deseado impugnar los acuerdos adoptados por la mayoría lo han podido llevar a cabo e incluso han podido solicitar y obtener el mandamiento de publicidad de su acción en el Registro Mercantil; d) el conjunto de circunstancias señala «a priori» que no ha existido una violación directa de los derechos individuales de los accionistas, sin perjuicio de que dentro del correspondiente procedimiento judicial que pudiera abrirse y con la plenitud de medios que implica el ejercicio jurisdiccional pueda acreditarse que la omisión en los anuncios de convocatoria ha supuesto una efectiva violación de los mismos. Por todo ello, sin perjuicio de la posibilidad de que se inicie un procedimiento de impugnación de los acuerdos adoptados cobra toda su fuerza la consideración de que debe mantenerse la eficacia del acto jurídico en tanto no recaiga una resolución al respecto habida cuenta de la especial trascendencia y eficacia que una eventual declaración de nulidad tendría sobre los actos posteriores (artículo 208.2 de la Ley de Sociedades de Capital)”. Por todo ello también revoca el defecto.

            El defecto cuarto es igualmente revocado por todas las razones antes vistas y así “no puede partirse exclusivamente del capital representado por las «viejas acciones» (el capital social anterior a dicha fecha de referencia estaba formado por las acciones 1 a 300 de 10.000 pesetas de nominal) y considerar como inexistentes las 5.700 «acciones nuevas» que han sido creadas en los nuevos aumentos de capital inscritos en el Registro”. Por ello admite la reducción con restitución de aportaciones y el correlativo acuerdo de aumento del capital social.

            Finalmente en cuanto a la imposibilidad de las tres votaciones distintas en el seno de la junta es claro que “la junta aprobó todos los acuerdos relativos a los puntos del orden del día previstos en el auto de convocatoria y en el anuncio de convocatoria”. Y por ello “no puede constituir un vicio que invalide los acuerdos ahora formalizados si éstos, considerando cada uno de tales grupos separadamente, han sido adoptados con los requisitos legales exigibles”.

            Comentario: Desde la ya lejana época de las resoluciones sobre el art. 98 de la Ley 24/2001, no habíamos visto publicada en el BOE una resolución tan extensa como la que resumimos. Ocupa 23 páginas del Boletín y se centra fundamentalmente en hacer un estudio de la declaración de nulidad de acuerdos sociales y sus efectos retroactivos o de arrastre de todos los demás acuerdos que de los declarados nulos traigan causa.

            Es una resolución, a nuestro juicio, “utilitarista”, es decir se inclina por resolver el problema planteado en el sentido más favorable para la sociedad y la mayoría de los socios, permitiendo la inscripción de una escritura que, si hubiera sido rechazada, hubiera obligado a una disolución de la sociedad, pues dado el carácter insubsanable de los defectos aducidos por el registrador es obvio que la sociedad quizás no hubiera sobrevivido a una resolución confirmatoria de la nota de calificación.

            Por ello de todos los defectos se tiene una visión finalista y se van revocando en base a las fundamentaciones  antes expresadas. La fundamental y más novedosa es la que pone en duda el carácter retroactivo de la sentencia de nulidad de acuerdos sociales, con la consiguiente posibilidad  de que las inscripciones canceladas como consecuencia de esa retroactividad sean tenidas en cuenta en acuerdos e inscripciones posteriores.

            La situación creada es realmente sorprendente. La sentencia ordena la nulidad de determinados acuerdos sociales y como consecuencia de esa nulidad se ordena igualmente la cancelación  de las inscripciones posteriores que se basen en esos acuerdos anulados. Efectivamente lo normal es que si se anula un aumento de capital, deben anularse todas las inscripciones en las cuales los accionistas que suscribieron acciones o participaciones derivadas de ese aumento, hayan intervenido en juntas generales sucesivas o posteriores aumentos de capital que se basen en el anulado.. O si se anula el nombramiento de un administrador, obviamente, habrán de anularse todos los poderes otorgados por dicho administrador. Pues bien con la resolución de la DG que resumimos nada de eso ocurre, e incluso se llega más, y es que las mismas inscripciones ya canceladas y que por tanto han desaparecido de los libros registrales, deben ser tenidas en cuenta para practicar inscripciones posteriores. Es decir hay una especie de reviviscencia de inscripciones ya canceladas, lo que en el fondo pone en entredicho el principio fundamental de salvaguarda judicial de los asientos (cfr. Art. 20.1 Ccom). Pero esto es lo que en esencia se hace, en base a las fundamentaciones antes expresadas, en el caso resuelto por la resolución. Quizás hubiera sido más adecuado dejar que fueran los tribunales los que, de conformidad con el precepto citado, declararan la inexactitud o nulidad de las cancelaciones practicadas…

            Ahora bien lo realmente complejo de esta resolución es la práctica material de las inscripciones en la hoja de la sociedad. Para nada se refiere a este aspecto el Centro Directivo, pero es indudable que el registrador tendrá que hacer verdaderos equilibrios jurídicos y tabulares para reducir un capital que ya no existe o para aumentar un capital partiendo de otro que no ha podidos ser reducido. En fin que, como resolución solucionadora de un grave problema existente en una sociedad que la condenaría a su desaparición total y absoluta, puede ser admisible, pero como doctrina general debe ser acogida con gran prudencia y pese a lo prolijo y fundamentado de sus argumentaciones, no creo que ningún registrador mercantil se atreva a tomar como base de una inscripción unos asientos ya cancelados por sentencia firme.

            En cuanto al otro problema de fondo, el relativo al derecho de información de los socios, estimamos que sin perjuicio de aplicar los precepto legales con la literalidad y rigor que exige este derecho esencial de los socios, su interpretación, en determinados casos, tal y como hace la DG, debe ser flexible evitando que un mero olvido o imprecisión en los anuncios de convocatoria de un junta, condene a la sociedad a convocar una nueva junta, cuyo resultado final sería  idéntico, en relación a los acuerdos rechazados, con los gastos, dilaciones y perjuicios que ello puede suponer. Por tanto en materia de derecho de información lo aconsejable es estar al caso concreto contemplado, aplicando la norma con todo rigor, como así también lo ha hecho en otras ocasiones la DG, cuando la falta de aviso a los socios sobre su derecho de información haya podido afectar o influir en la adopción de los acuerdos sociales, y realizando una interpretación flexible, finalista e integradora con los preceptos legales, cuando ese defecto o error en el anuncio se aprecie que no ha tenido ni vaya a tener repercusión en el resultado de la junta.

            En definitiva interesante y valiente resolución, que puede dar verdaderos quebraderos de cabeza al registrador encargado de ejecutarla y cuya lectura completa recomendamos a los lectores interesados en la cuestiones relativas a la retroactividad de la nulidad declarada de acuerdos sociales. (JAGV)

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JURISPRUDENCIA FISCAL:

            (Comentarios a Consultas de la Dirección General de Tributos, Doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central y Sentencias, realizados por Joaquín Zejalbo Martín, notario de Lucena (Córdoba).

            Se incluye en este informe un texto, estando el resto en archivo aparte.

SENTENCIAS  PARA ESPERAR

Discriminación entre residentes y no residentes, contraria al Derecho de la Unión, en el ámbito del Impuesto sobre Sucesiones

            El 28 de abril de 2012 se publicaba en el Diario Oficial de la Unión Europea la siguiente noticia:

Recurso interpuesto el 7 de marzo de 2012 – Comisión Europea / Reino de España

(Asunto C-127/12)

            Lengua de procedimiento: español

Partes

            Demandante: Comisión Europea (representantes: W. Roels y F. Jimeno Fernández, agentes)

            Demandada: Reino de España

Pretensiones

            Que se declare que el Reino de España ha incumplido las obligaciones que le incumben con arreglo a los artículos 21 y 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE) y a los artículos 28 y 40 del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo (EEE) al introducir diferencias, en el trato fiscal dispensado a las donaciones y sucesiones, entre los causahabientes y donatarios residentes en España y los no residentes; entre los causantes residentes en España y los no residentes; y entre las donaciones y disposiciones similares de bienes inmuebles situados dentro y fuera de España.

            Que se condene en costas al Reino de España.

Motivos y principales alegaciones.

            1.    En España, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un impuesto estatal cuya regulación básica se encuentra en la Ley 29/87 de 18 de diciembre de 1987, así como en el Reglamento aprobado por el Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre. La gestión y el rendimiento del impuesto han sido cedidos a las Comunidades Autónomas, si bien la normativa estatal será aplicable en los casos que la misma determina, principalmente en los casos en los que no hay punto de conexión personal o real con una Comunidad Autónoma.

            2. En todas las Comunidades autónomas que han ejercido su competencia normativa sobre el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la carga fiscal soportada por el contribuyente es considerablemente menor a la impuesta por la legislación estatal, lo cual provoca diferencia en el trato fiscal dispensado a las donaciones y sucesiones entre los causahabientes y donatarios residentes en España y los no residentes; entre los causantes residentes en España y los no residentes; y entre las donaciones y disposiciones similares de bienes inmuebles situados dentro y fuera de España.

            3. La referida normativa nacional infringe los artículos 21 y 63 TFUE y los artículos 28 y 40 del EEE.

            El Tribunal Europeo aún no se ha pronunciado, sin embargo hace pocos días, el 12 de junio, se publicaban las Conclusiones del Abogado General de la Unión Europea Sr. Paolo Mengozzi en el Asunto C-181/12, Petición de decisión prejudicial planteada por el Finanzgericht Düsseldorf (Alemania): ¿Deben interpretarse los artículos 56 CE y 58 CE en el sentido de que se oponen a la normativa de un Estado miembro relativa al impuesto sobre sucesiones que, para el caso de adquisición mortis causa de una finca situada en territorio nacional de un causante no residente, establece una reducción de la base imponible de sólo 2.000 euros para el causahabiente no residente, mientras que en caso de adquisición mortis causa de la misma finca dicha reducción asciende a 500.000 euros cuando, en el momento de la sucesión, el causante o el causahabiente tengan su domicilio en el Estado miembro de que se trata?

            El Abogado General propone al Tribunal la siguiente respuesta: «Los artículos 56 CE, 57 CE y 58 CE deben interpretarse en el sentido de que, se oponen a la normativa de un Estado miembro relativa al impuesto sobre sucesiones que, para el caso de la adquisición mortis causa de una finca situada en dicho Estado miembro de un causante residente en un país tercero, establece una reducción de la base imponible de 2.000 euros para el causahabiente residente en el mismo país tercero, mientras que habría concedido una reducción de la base imponible de 500.000 euros si el causante o el heredero de la sucesión abierta hubieran tenido su domicilio en dicho Estado miembro en el momento del fallecimiento.»

            A la vista de lo anterior es de esperar que el Asunto C-127/12, afectante a España, pueda resolverse del mismo modo.

 

            Fuenlabrada, Santa Fé, Torrejón de Ardoz, La Laguna, Lugo, Santiago de Compostela, Alicante, Granada, Lucena, Vitigudino, Arucas, Boltaña y Madrid, a 16 de julio de 2013. 

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