Informe 60. BOE mayo 1999

INFORME Nº 60

(Realizado en colaboración con Joaquín Delgado Ramos, notario de Tacoronte y registrador de la propiedad excedente).

Los temas que pueden resultar de mayor interés van al principio:

Nº1. Diligenciado de libros de comunidades. R. 20 de abril de 1999. BOE 15 de mayo de 1999. Referencia 10977. El registrador deniega el diligenciado de un libro de actas para los acuerdos de los propietarios de un local de garaje porque registralmente no aparece creada una subcomunidad ni previsto un órgano colectivo especial para dicho local. La dirección general revoca la nota diciendo que el registrador debe diligenciar los libros en todo caso, tanto para comunidades o subcomunidades inscritas como para las no inscritas, y por tanto sin atender al contenido del registro. La única razón de la ley que atribuyó a los registradores el diligenciado de los libros, fue descargar a los jueces de esa tarea, que desempeñaban sin tener en cuenta los libros registrales. En consecuencia, si la propiedad horizontal está inscrita, pero no consta la subcomunidad ni previsto un órgano colectivo especial para parte de la propiedad horizontal total, ha de diligenciarse el libro, pero sin practicar nota marginal alguna, sino tan solo, consignar los datos en el libro fichero previsto para las comunidades no inscritas. Esta R. contraviene la doctrina de la D.G.R.N. hasta ahora vigente, plasmada, por ejemplo, en la R. 15 de noviembre de 1994. (J.D.R. y J.F.M.E.)

Nº2. Procedimiento administrativo. Se publica el 22 de mayo, con el número 11.499, el Real Decreto 772/1999, de 7 de mayo, por el que se regula la presentación de solicitudes, escritos y comunicaciones ante la Administración General del Estado, la expedición de copias de documentos y devolución de originales y el régimen de las oficinas de registro. Es importante su artículo 4º en cuanto a que puede plantear el dilema acerca de la relación entre el principio de prioridad y la presentación de un documento en oficina incompetente. Lo más probable es que la legislación hipotecaria y mercantil no se vea afectada por ser especial, y porque el planteamiento contrario generaría una gran inseguridad jurídica, pero puede que todos no opinen lo mismo como el abogado del estado que interpuso el recurso que dio lugar a la R. 25 de septiembre de 1992.

Nº3. Cuentas anuales. El BOE del 19 de mayo incluye la Orden de 30 de abril de 1999 por la que se modifica la de 14 de enero de 1994 por la que se aprobaban los modelos de presentación de las cuentas anuales para su depósito en el Registro Mercantil correspondiente, y se aprueban los modelos representación en euros de las cuentas anuales. Nº 11201. Hay un fascículo con los modelos normalizados.

Nº4. Código Civil. El 19 de mayo se publica una modificación del artículo 9, apartado 5, del Código Civil, relativo a la adopción, añadiéndose un párrafo final, el siguiente: «La atribución por la ley extranjera de un derecho de revocación de la adopción no impedirá el reconocimiento de ésta si se renuncia a tal derecho en documento público o por comparecencia ante el encargado de el Registro Civil.» Cuando la adopción haya sido realizada en el extranjero, es preciso para su reconocimiento en España que haya una homogeneidad de sus efectos. El nuevo precepto trata de allanar ese obstáculo legal en aquellos casos en los que la única diferencia sustantiva entre las legislaciones consista en la facultad de revocar la adopción durante la minoría de edad del adoptado.

Nº5. Lugar de celebración de Junta universal. R. 23 de abril de 1999. BOE del 22 de mayo. Para inscribir el acuerdo de cese y nombramiento de un Administrador, adoptado en Junta universal, es preciso señalar el lugar en que dicha reunión ha tenido lugar. El dato puede costar en la propia certificación del acta o en otra certificación complementaria que, en cuanto a este contenido, no necesita ser elevado a escritura pública.

Nº6: Suspensión del plazo de caducidad. R. 26 de abril de 1999. BOE del 14 de mayo. Nº 10873. Se ordena la cancelación y se cancela una anotación preventiva de embargo en un procedimiento que causó una anotación posterior. El titular de dicha anotación recurre ante tal injusticia, anota preventivamente la demanda y, posteriormente, obtiene sentencia que ordena la reviviscencia de la anotación cancelada. Al renacer dicha anotación, resulta que han transcurrido los cuatro años desde su fecha. La D.G.R.N. estima que se ha producido una suspensión del plazo de caducidad durante el tiempo en el que la anotación no estuvo vigente, por lo que no procede cancelarla por caducidad ahora y recupera todos sus beneficios de prioridad, relativos a la cancelación de cargas posteriores y a la inscripción del título de adjudicación.

Nº7: Cuentas anuales. Instrucción de 29 de mayo de 1999 de la DGRN sobre presentación de las cuentas anuales en los Registros Mercantiles mediante soporte informático, y sobre recuperación de sus archivos. BOE 15 junio 1999. Nº22254. (J.D.R.).

Responsabilidad del Administrador. R. 27 de marzo de 1999. BOE del 11 de mayo. Nº 10542. No es susceptible de anotación preventiva en el Registro Mercantil la demanda contra el Administrador de una sociedad anónima, en ejercicio de la acción de responsabilidad contra aquél interpuesta por uno de los socios. No es un acto inscribible, porque dicha «anotación» no se halla regulada en precepto alguno y en nuestro sistema se sigue el criterio de «numerus clausus» (sólo lo previsto) en cuanto a la materia objeto de anotación.

Desembolso de acciones. Notificación al ex administrador. R. 31 de marzo de 1999. BOE del 11 de mayo. Nº 10543. Se amplía el capital social de una sociedad anónima, emitiendo nuevas acciones. Se interpreta la obligación de estar desembolsado el 25% del capital como referido al 25% de las nuevas acciones emitidas, sin tener en cuenta las cantidades ya desembolsadas con anterioridad a la ampliación de capital.

El nuevo Administrador ha de notificar a la anterior persona que tenía facultades certificantes, salvo que ésta preste su consentimiento, con firma legitimada notarialmente, a la certificación y sin que sea suficiente el que manifieste en la escritura el nuevo Secretario que el anterior ha estado presente en la Junta y se ha dado por notificado.

Determinación del objeto social. R. 7 de abril de 1999. BOE del 11 de mayo. Nº 10544. Como cuestión previa, se falla que, en una escritura de adaptación de Estatutos de una sociedad limitada, la calificación del registrador puede extenderse incluso a aquellos artículos estatutarios que no han sufrido modificación, para valorar su adecuación a la nueva normativa. En el caso concreto, el objeto social, » ejercicio de las actividades propias de las agencias de viajes, grupo minorista», está perfectamente definido, sin que le afecte una normativa restrictiva vigente en determinada Comunidad Autónoma.

Licencia de segregación. R. 9 de abril de 1999. BOE del 11 de mayo. Nº 10545. La licencia de segregación ha de incorporar una correcta identificación de la finca de la que se segrega y de la finca a segregar, bien mediante la expresión de cabida, situación y linderos, bien con relación a un elemento indubitado de identificación como puede ser, por ejemplo, un plano diligenciado por la propia Administración. Por desgracia, no entra la D.G.R.N. en la valoración de los requisitos formales de dicha certificación, habiendo exigido el registrador que el certificado sea expedido por el Secretario del Ayuntamiento, con el visto bueno del Alcalde.

Inadmisión de recurso. R. 29 de marzo de 1999. BOE del 13 de mayo. Nº 10775. Aunque nada diga el Reglamento del Registro Mercantil, el registrador puede en determinados casos rechazar el recurso gubernativo presentado sin entrar a valorar el fondo del asunto. En el caso concreto, no se habían acompañado al escrito los documentos calificados por el registrador, ni testimonio de los mismos, como exige el artículo 69.2 de dicho Reglamento. Estos son precisos, porque el recurso gubernativo, en su primera fase, es de reforma, por lo que, teóricamente, en vista de lo alegado, el registrador puede variar su calificación inicial.

Legitimación y tracto. R. 8 de abril de 1999. BOE del 14 de mayo. Nº 10871. No es inscribible una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, otorgada judicialmente en rebeldía del demandado, cuando la finca figura ya inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta del transmitente, sin que el actual titular registral haya sido parte en el procedimiento y sin que conste en el Registro anotación preventiva de la demanda. La solución jurídica es clara, pero el caso es muy aleccionador sobre las situaciones de grave peligro en las que se encuentran los compradores de viviendas en documento privado: la sociedad vende en construcción un determinado piso en documento privado. Con posterioridad, otorga escritura pública de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal y, seguidamente, sin tener en cuenta la venta que hizo, hipoteca los pisos. Al no pagarse la hipoteca del piso en cuestión, la finca se adjudica en subasta pública. Cuando el comprador inicial trata de obtener su escritura pública, ya es tarde.

Representación indirecta. R. 15 de abril de 1999. BOE del 14 de mayo. Nº 10872. Una persona compra sin alegar en ese momento que actuaba en representación de otra. Posteriormente, mediante escritura, dicho comprador, actual titular registral, manifiesta que cuando compró actuó realmente como fiduciario de otras personas, en nombre propio y en representación de éstas, utilizando un poder posterior a la compra, reconociendo que a ellas pertenece la propiedad y solicitando la inscripción a su favor. La D.G.R.N., sin entrar en el tema del acceso al Registro de las adquisiciones realizadas mediante representación indirecta, confirma la nota desestimatoria, basándose en que el poder es posterior y en su insuficiencia.

Hipoteca de seguridad: determinación de la obligación garantizada. Cuotas. R. 28 de abril de 1999. BOE del 14 de mayo. Nº 10874. El principio de especialidad se interpreta en esta materia con gran flexibilidad a la hora de valorar si se ha producido o no la determinación de la obligación garantizada con la hipoteca en sus líneas fundamentales. En el caso concreto, se revoca la nota del registrador que alegaba fundamentalmente que se garantizaban determinadas relaciones contractuales correspondientes a un negocio en el que la persona que aparecía como titular del dominio de una finca, no había sido nunca titular registral, e interpretaba que la obligación garantizada era imposible. En cambio se confirma su calificación en un segundo punto práctico importante: cuando hay varios titulares de un derecho real, es preciso indicar el porcentaje que cada uno adquiere o que el derecho es solidario, sin que basten las presunciones de igualdad del Código Civil.

Calificación de los legados. R. 12 de abril de 1999. BOE del 18 de mayo. Nº 11092. El registrador puede calificar la validez ó invalidez de los legados a los solos efectos de la inscripción.

Objeto social. Convocatoria del Consejo de Administración. R. 30 de abril de 1999. BOE del 26 de mayo. Nº 11891. No es inscribible, por indeterminación y por posible incidencia en legislación especial la siguiente cláusula estatutaria de una sociedad de responsabilidad limitada, relativa al objeto social: «La sociedad tiene por objeto: a) El asesoramiento, gestión y asistencia personas físicas y jurídicas, en todos los aspectos mercantiles, laborales, financieros, jurídicos, técnicos, contables, comerciales y publicitarios de las actividades empresariales, singularmente industriales o inmobiliaria.» También se confirma la nota desestimatoria respecto de las referencias que los Estatutos contienen al Consejo de Administración, por no fijarse las reglas de convocatoria (al menos su forma y la antelación). Al respecto, ha de tenerse en cuenta que el legislador no ha considerado oportuno dar a las sociedades de responsabilidad limitada la misma amplitud de facultades de autoorganización del Consejo de Administración, concedidas a las anónimas.

Recurso contra asiento practicado. Posible certificación errónea. R. 2 de mayo de 1999. BOE del 31 de mayo. Nº 12190. Aunque se trate de un asiento de cancelación, una vez practicado, no cabe recurso gubernativo contra él, ya que está bajo la salvaguardia de los tribunales y no puede ser modificado si no es mediante el consentimiento del titular registral afectado o, en su defecto, mediante R. judicial recaída en juicio declarativo seguido contra él. No se puede exigir la rectificación de una certificación ya emitida, tan sólo la emisión de una nueva certificación.

Notificación irregular e indefensión. STC 78 /1999, de 26 de abril. BOE del 1º de junio. Nº 12214. No toda deficiencia en la notificación practicada, igual que no todo defecto procesal, es bastante para causar una indefensión constitucionalmente relevante, tan sólo cuando impide el cumplimiento de su finalidad, tendente a comunicar la Resolución en términos que permitan mantener las alegaciones o formular los recursos establecidos en el ordenamiento jurídico. Los actos de comunicación procesal y, en concreto, las notificaciones se acreditan mediante diligencias debidamente autorizadas por los funcionarios actuantes y, frente a ellas, las simples manifestaciones de las partes o sus procuradores carecen de valor.

Reserva de disposición para caso de necesidad. R. 30 de abril de 1999. BOE del 1º de junio. Nº 12308. Dos abuelos donan a una nieta la nuda propiedad de un inmueble, reservándose la facultad de disposición para caso de necesidad, sin que ésta última sea preciso acreditarla. Es inscribible una hipoteca otorgada por los donantes, con posterioridad, en garantía de una deuda ajena. El registrador alegó para denegar que, si se trataba de una deuda ajena, no había en ningún caso situación de necesidad. La D.G.R.N. argumenta con que no hay cortapisas de disposición en los asientos registrales que permitan al registrador calificar la situación de necesidad y también con que no cabe descartar teóricamente tal situación ya que el documento no debe de recoger necesariamente todas las relaciones subyacentes. Eso sí, el donatario puede impugnar judicialmente el acto de disposición. Por otra parte, la D.G.R.N. no parece muy favorable a que se haya inscrito en su día la reserva de disposición sin ningún límite, por poder contravenir los límites del artículo 639 del Código Civil.

Disolución de pleno derecho de sociedad anónima. R. 14 de abril de 1999. BOE 15 de mayo de 1999. Referencia 10974. La dirección general inadmite un recurso contra la nota marginal de disolución de pleno derecho y cancelación de asientos registrales practicada en cumplimiento de la disposición transitoria sexta de la ley. No se puede revisar la calificación del acto o hecho ya inscrito. Además recuerda que la nota de disolución de pleno derecho no impide la inscripción de actos de finalidad liquidatoria, o la reactivación de la sociedad anónima por acuerdo unánime de los socios. (J.D.R.).

Mandamiento de cancelación de cargas cuando la anotación de embargo ya está caducada. R. 16 de abril de 1999. BOE 15 de mayo de 1999. Referencia 10975. Se reitera la doctrina de que una vez agotado el plazo de cuatro años de vigencia de la anotación de embargo sin haber sido prorrogada, la anotación caduca ipso iure, y no es posible la cancelación de asientos posteriores. (J.D.R.).

Reanudación del tracto sucesivo. R. 19 de abril de 1999. BOE 15 de mayo de 1999. Referencia 10976. El registrador deniega la inscripción de una escritura de disolución de comunidad por no intervenir todos los titulares registrales, y en consecuencia suspende una transmisión posterior, y el mismo día inscribe un expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo en cuanto a las titularidades omitidas en la primera escritura. La dirección general diferencia entre el tracto sucesivo material referido a la cadena de titularidades, que es insoslayable salvo cuando se trata precisamente de reanudarlo por haberse interrumpido, y el tracto formal referido al orden y contenido de los asientos que recogen esa cadena de titularidades, donde las exigencias, precisamente por el carácter instrumental de las formas, no pueden ser tan rigurosas. Dice que el registrador debió calificar conjuntamente todos los documentos, que cumplen los requisitos del tracto material, y no oponer defectos de tracto formal. (J.D.R.).

Renuncia de consejero de sociedad anónima. R. 21 de abril de 1999. BOE 15 de mayo de 1999. Referencia 10978. El registrador deniega la inscripción de la renuncia de uno de los tres miembros del consejo de administración de una sociedad anónima porque dejaría al consejo por debajo del mínimo legal. La dirección general revoca la nota y admite la inscripción de la renuncia por aplicación analógica del artículo 45.4 de la ley de sociedades limitadas que permite a los restantes administradores convocar junta general para el nombramiento de los que sean precisos. (J.D.R.).

Transformación de sociedad anónima en limitada. R. 4 de abril de 1999. BOE 15 de mayo de 1999. Ref. 10979. El registrador deniega la inscripción de una escritura de transformación de sociedad anónima con capital inferior al legal, en sociedad limitada, por hallarse disuelta de pleno derecho por la disposición transitoria sexta de la ley de sociedades anónimas, y porque los nuevos estatutos incluyen un cambio de objeto social sin que conste el acuerdo de modificación del objeto. La dirección general revoca ambos defectos: el primero reiterando la doctrina de que la disolución de pleno derecho no implica extinción de la personalidad jurídica, ni impide la reactivación, ni la transformación efectuada. Y en cuanto al segundo defecto, dado que se trató de junta universal, la aprobación unánime de los nuevos estatutos ampara la aprobación de todas las modificaciones en ellos introducidas, fueran o no necesarias para la transformación. (J.D.R.).

Defectos formales de la escritura. R. 10 de abril de 1999. BOE 25 de mayo de 1999. Ref. 11775. El registrador deniega la inscripción de una escritura por cuestiones formales, que el registrador llama «inexactitudes sustanciales», e «insubsanables». A saber: una palabra interlineada sin salvar; un documento protocolizado omitiendo los honorarios y suplidos del registrador; que en un folio se afirma que se practicó el asiento de presentación por fax cuando de otro folio resulta que el registrador denegó el asiento; y que la información registral del artículo 175 del reglamento notarial fue solicitada por un notario distinto del autorizante. El tribunal superior de justicia y la dirección general revocan la nota, señalando ésta que los defectos calificados carecen de toda justificación, pues esas posibles irregularidades de las escrituras no afectan en modo alguno a la validez y eficacia de los negocios cuya inscripción se pretende. (J.D.R.).

Expediente de dominio de reanudación del tracto. R. 13 de abril de 1999. BOE 25 de mayo de 1999. Ref. 11776. Se debate sobre la posibilidad de inscribir un auto recaído en expediente de dominio del que resulta que la promotora, casada en separación de bienes, adquirió mediante contrato verbal de su marido una finca que éste a su vez adquirió del titular registral mediante otro contrato verbal. El registrador lo deniega, y el tribunal superior y la dirección general confirman su calificación porque el expediente de dominio sólo es de aplicación subsidiaria para cuando no sea posible el otorgamiento e inscripción de los títulos intermedios, y en el presente caso no sólo es perfectamente posible formalizar la segunda venta del marido a la esposa, sino que además se exige promover el otorgamiento voluntario o la formalización judicial en juicio declarativo de la primera transmisión, sin que estas exigencias puedan obviarse mediante una transmisión entre cónyuges, cuya licitud no se cuestiona. (J.D.R.).

Certificación de acuerdos de junta universal. R. 17 de abril de 1999. BOE 25 de mayo de 1999. Ref. 11777. En junta universal se acuerda el cambio de administrador no por unanimidad sino por mayoría. El registrador deniega la inscripción por no constar la lista de asistentes ni la firma de cada uno, ni la aceptación unánime del orden del día. La dirección general confirma ambos defectos. El nuevo art. 112 del reglamento mercantil ha acrecentado las exigencias formales de la certificación de los acuerdos, exigiendo que la certificación del acuerdo exprese que en el acta figura el nombre y la firma de los asistentes. Por otra parte, la dirección general dice que en el presente caso faltó una referencia expresa en la certificación a que el orden del día se aceptó por unanimidad, habida cuenta de que ni los acuerdos ni la misma aprobación del acta fueron unánimes. (En mi opinión sí que hay esa referencia expresa. Ver texto literal). (J.D.R.).

Recurso contra anotaciones practicadas. R. 22 abril 1999. BOE 25 de mayo de 1999. Ref. 11778. Se recurre contra unas anotaciones preventivas de embargo que se estiman indebidamente practicadas. Se reitera la doctrina que rechaza el recurso gubernativo como instrumento para lograr la cancelación de asientos que se estimen indebidamente practicados. Sólo sirve para impugnar calificaciones que suspendan o denieguen asientos, no que los practique, porque entonces quedan bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se declare su inexactitud en los términos previstos en la ley (Art. 40 LH) (J.D.R.).

Herencia de un extranjero. R. 27 de abril de 1999. BOE 25 de mayo de 1999. Ref. 11779. Una señora de nacionalidad búlgara, viuda, sin descendientes, y con padres premuertos, otorga testamento en España, instituyendo heredera única de los bienes sitos en España a una sobrina también de nacionalidad búlgara, que otorga la correspondiente escritura de adjudicación. El registrador suspende por no expresar el régimen económico matrimonial de la heredera. La dirección revoca este defecto, porque el artículo 159 del reglamento notarial sólo exige la identidad del cónyuge si el acto afecta de a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, y en una adquisición mortis causa ha de partirse de la base de que no afecta. Teóricamente cabría la posibilidad de una comunidad de tipo universal, pero según la dirección general «es lo excepcional lo que ha de declararse y no la exclusión de lo ordinario». El segundo defecto señalado por el registrador exige acreditar el régimen económico matrimonial legal y el sistema sucesorio del derecho búlgaro. En cuanto a lo primero la dirección general revoca la nota, además de por lo dicho, porque pudiera ser que el régimen matrimonial del adquirente estuviera sujeto a legislación distinta de la búlgara, o a posibles capitulaciones, con lo que el requisito cuya acreditación se pretende resulta por sí solo estéril. Sí confirma en cambio la necesidad de acreditar que la transmisión hereditaria pretendida es factible con arreglo a la ley material por la que se rige la sucesión, pero no que tal acreditación tenga que extenderse a todo el sistema sucesorio del derecho búlgaro, ni que el único medio de acreditarlo sea la certificación del artículo 36 del reglamento hipotecario, sino que caben también, y son más eficaces, las aseveraciones o informes a que se refiere en dicho artículo, así como cualquier otro medio de prueba admitido en la ley. (J.D.R.).

Reserva del derecho de vuelo en una propiedad horizontal. R. 29 de abril de 1999. BOE 25 de mayo de 1999. Ref. 11780. El registrador suspende la inscripción de la reserva del derecho de vuelo en una propiedad horizontal por no fijarse expresamente el plazo de ejercicio de tal derecho. La dirección general confirma la nota del registrador, pero va incluso más allá, al decir que el derecho cuestionado presenta contornos especialmente difusos, y produce una indeterminación en la extensión de los derechos de propiedad de cada elemento privativo. Y que «tras esa aparente falta de determinación lo que subyace no es un derecho real de los configurados en el artículo 16-2 del reglamento hipotecario imperfectamente definido, sino la sustracción perpetua a los propietarios de una facultad dominical eventual», y lo compara con un derecho perpetuo, los tesoros ocultos de una finca o a las futuras acciones naturales, «lo cual en modo alguno puede considerarse como un verdadero derecho real ni por tanto inscribirse, pues se conculcan los límites estructurales del estatuto jurídico de los bienes que excluye la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad». (J.D.R.).

Testamento con preterición de los descendientes.- R. 4 de mayo de 1999. BOE 10 junio. Nº12956. Una persona fallece en 1975 bajo testamento otorgado cuando carecía de descendientes, en el que nombra heredero a su cónyuge, y posteriormente tiene un hijo matrimonial. El cónyuge y ese hijo otorgan escritura de partición de herencia por medio de común apoderado, adjudicando el único bien en proindiviso, dos tercios a la viuda por sus gananciales y su participación en la herencia, y un tercio al hijo. El registrador considera nula la institución de heredero por preterición (art. 814 CC en su redacción anterior a la reforma de 1981) y exige la declaración de herederos ab-intestato, de la que previsiblemente resultará el hijo con mayores derechos que los adjudicados en la escritura de partición, por lo que será preciso rectificar ésta, o bien ratificarla declarando y liquidando el exceso de adjudicación a la viuda, debiendo intervenir personalmente los interesados o por medio de apoderado con poder suficiente. La dirección general admite que, según el artículo 814 del código civil en su redacción anterior, la preterición de un hijo determina la nulidad de la institución de heredero, pero nada se opone a que el instituido y el preterido puedan convenir no impugnar la partición hereditaria, y hacer las adjudicaciones que crean convenientes, quedando así salvaguardados los derechos de los legitimarios, sin necesidad de que los tribunales declaren la nulidad de la institución de heredero, ni de que se formalice la declaración judicial o notarial de herederos abintestato. Pero en el presente caso, como la partición es realizada por un común apoderado y no se corresponde plenamente con las porciones que les habrían correspondido en la sucesión intestada, considera insuficiente el poder. (J.D.R.).

Momento de la perfección del contrato. R. 5 mayo 1999. BOE 10 de junio de 1999. Nº 12957, y otra R. análoga, nº 12958. El registrador suspende la inscripción de una escritura de compraventa otorgada por el Instituto Gallego de la Vivienda a favor de un señor de estado civil viudo en el momento del otorgamiento, por entender que la transmisión se produjo con anterioridad y no constar el estado civil del comprador en el momento del contrato privado, por lo que podrían vulnerarse derechos hereditarios así como derechos de la Hacienda Pública. La dirección general, en cambio, a la vista de las cláusulas de la escritura, interpreta que la transmisión del dominio por título de compraventa se produce en el acto de la escritura, aunque en ella se declara que la entrega material se formalizó con anterioridad. Por que ello revoca la calificación del registrador. (J.D.R.).

Segregación inferior a la unidad mínima de cultivo. Finca discontinua. R. 8 de mayo de 1999. BOE 10 junio 99. Nº 12959. Escritura de segregación y venta, con certificación del ayuntamiento de no ser necesaria la licencia de segregación por tratarse de suelo no urbanizable, «sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación aplicable por razón de la materia». Además, la escritura hace una nueva descripción de la finca registral matriz como finca discontinua separada en dos porciones por tres fincas de propiedad ajena fruto de anteriores segregaciones de la misma finca registral. El registrador deniega la inscripción porque, tras la segregación, quedaría un resto inferior a la unidad mínima de cultivo (art. 24 y 25 de la ley 19/1995 de modernización de explotaciones agrarias). La dirección general confirma la nota, declarando que según las descripciones que aparecen en el registro de todas las fincas segregadas, no existe la discontinuidad que afirma la escritura. Pero incluso insinúa, sin declararlo expresamente, que una discontinuidad real no permitiría por sí sola soslayar las prohibiciones de división establecidas en la legislación agraria. (J.D.R.).

Limitaciones estatutarias a la representación de los administradores. R. 10 de mayo de 1999. BOE 10 de junio de 1999. Nº 12960. El consejero delegado de una sociedad anónima que tiene por objeto la adquisición y construcción de fincas urbanas para la explotación en arrendamiento, vende que 1987 una de las que integran el patrimonio social cuando en los estatutos inscritos aparece reservada a la junta general la facultad de tomar acuerdos de enajenación del patrimonio inmueble de la sociedad. El registrador suspende y la dirección general revoca la nota. Recuerda que esa cuestión ya ha sido resuelta en nuestro derecho vigente en el sentido de que para los actos comprendidos en el objeto social son ineficaces frente a terceros las limitaciones impuestas a los administradores, aunque estén inscritas en el registro mercantil; y para los actos que no estén comprendidos en el objeto social, la sociedad queda también obligada frente a terceros de buena fe, por el principio de protección de terceros y seguridad del tráfico. Y en cuanto a la legislación derogada, (vigente y aplicable a la venta concreta) reconoce que la cuestión era más dudosas sobre todo si las limitaciones estatutarias estaban inscritas en el registro mercantil, pero que el tema ya lo había zanjado la jurisprudencia al señalar que: 1) el objeto social no limita la capacidad de la sociedad, sino sólo las facultades de los administradores . 2) cualquier limitación de facultades es ineficaz frente terceros si se trata de actos comprendidos en el objeto social, y 3) las facultades de los administradores se extienden también a los actos complementarios o auxiliares del objeto social, e incluso a los neutros, polivalentes o aparentemente no conectados con el objeto social, quedando excluidos únicamente los claramente contrarios a él, es decir, las contradictorios o denegatorios del mismo. Y en el presente caso, la Dirección estima que la venta no es contraria al objeto social, quedando a salvo la posible responsabilidad de los administradores frente a la sociedad. (J.D.R.).

Solicitud de que no se inscriba una escritura previamente presentada. R. 11 mayo 1999. BOE 10 de junio de 1999. Nº 12961. Presentada en el registro mercantil escritura de elevación a público de acuerdos sociales, se presenta con posteridad un escrito que se opone a la inscripción de aquélla sobre la base de diversas irregularidades que alega, solicitando que tales alegaciones se tomen en consideración al calificar el título anterior. El registrador practica asiento de presentación de dicho escrito y resuelve no practicar operación registral alguna porque no contiene materia inscribible. Recurrida dicha calificación, el registrador inadmite el recurso, siendo esa decisión la apelada. La dirección general desestima el recurso y confirma la actuación del registrador, pero incluso señala que ni siquiera se debió practicar asiento de presentación del citado escrito. No corresponde al registro, ni al procedimiento registral, ni al registrador, resolver contiendas entre las partes sobre la validez o nulidad de los actos cuya inscripción se solicita, sino a los tribunales de justicia, pudiendo lograrse la constancia registral tanto de la demanda de impugnación como de la resolución firme que adopten. (J.D.R.).

Inadmisión del recurso en materia de Derecho Civil especial de Cataluña. R. 13 mayo 1999. BOE 15 junio 1999. Nº 12962. Aplica la disposición adicional 7º de la LOPJ. (J.D.R.).

Renuncia de administradores. R. 17 mayo 1999. BOE 10 junio 1999. Nº 12963. Reitera la doctrina que aplica por analogía a las sociedades anónimas el articulo 45.4 de la ley de limitadas, y permite inscribir la renuncia de administradores mientras queden otros que puedan convocar junta general para cubrir las vacantes. (J.D.R.).

Canarias. LEY 9/1999, de 13 de mayo, Ordenación del Territorio de Canarias. BOCA 1999/061 – Viernes 14 de Mayo de 1999. NOTAS DESTACADAS:

* Es una ley extensa y completa: 235 artículos. Que entró en vigor el 15 de mayo de 1999.

* Deroga:

1) La Ley 3/1985, de 29 de julio, de Medidas Urgentes en Materia de Urbanismo y Protección de la Naturaleza.

2) La Ley 1/1987, de 13 de marzo, reguladora de los Planes Insulares de Ordenación.

3) La Ley 5/1987, de 7 de abril, sobre Ordenación Urbanística del Suelo Rústico de la Comunidad Autónoma de Canarias.

4) La Ley 6/1987, de 7 de abril, sobre el Sistema de Actuación de Urbanización Diferida.

5) La Ley 7/1990, de 14 de mayo, de Disciplina Urbanística y Territorial.

* Prevé un texto refundido de la ley de espacios naturales de Canarias

* Régimen transitorio:

DT 3º : Los expedientes sancionadores y los expedientes de legalización en trámite se siguen rigiendo por la normativa anterior, sin perjuicio de otorgar a los expedientes sancionadores el principio de retroactividad de la norma más favorable al sancionado.

DT 6º.- En los municipios que no cuenten con planeamiento general se aplicará inmediatamente la presente Ley . Integrarán el suelo urbano los terrenos así clasificados en virtud de un Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano aprobado definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley. Todos los demás terrenos pertenecerán al suelo rústico de Protección Territorial, salvo los de Espacio Natural Protegido, que se clasificarán como suelo rústico de protección natural y, en su caso, los sectores de suelo urbanizable estratégico. El otorgamiento de licencia urbanística requerirá informe previo, preceptivo y vinculante, del Cabildo Insular correspondiente.

DT 10ª.- .- desarrollo reglamentario: aplicación supletoria de los reglamentos estatales planeamiento y de gestión urbanística en tanto se desarrollen los reglamentos canarios propios

* Divisiones de terrenos: mantiene la exigencia por notarios y registradores de licencia municipal para toda division. (No contempla como alternativa la certificación del plano parcelario vigente). Sí que cabe el certificado de innecesariedad de licencia (art.82). En divisiones inferiores a la unidad mínima de cultivo exige además informe previo favorable de la Consejería de agricultura (art 80). No exige licencia para agrupaciones.

* Prescripción de infracciones urbanísticas: mantiene el plazo de cuatro años para las infracciones graves desde «la completa y total terminación de las obras o el cese en el uso».

No prescriben las parcelaciones en suelo rústico protegido, ni las construcciones en suelo rústico del artículo 55 a), o en dominio público, o que afecten a bienes catalogados, viales, espacios libres, o zonas verdes públicas.(art 180)

* Silencio administrativo positivo en la solicitud de licencias urbanísticas: a los tres meses. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo licencias urbanísticas en contra de la ordenación de los recursos naturales, territorial, urbanística o sectorial aplicables. (J.D.R.).

La Orotava y Tacoronte, a 14 de junio de 1999.

EXTRACTO DEL ARTICULADO :

Artículo 55.- Suelo rústico: categorías.

Dentro del suelo que se clasifique como rústico el planeamiento, de conformidad y en aplicación de los criterios que se fijen reglamentariamente, establecerá todas o algunas de las siguientes categorías:

a) Cuando en los terrenos se hallen presentes valores naturales o culturales precisados de protección ambiental:

1) Suelo rústico de protección natural, …

2) Suelo rústico de protección paisajística …

3) Suelo rústico de protección cultural. …

4) Suelo rústico de protección de entornos …

5) Suelo rústico de protección costera …

b) Cuando los terrenos precisen de protección de sus valores económicos, por ser idóneos, al menos potencialmente, para aprovechamientos agrarios, pecuarios, forestales, hidrológicos o extractivos y para el establecimiento de infraestructuras:

1) Suelo rústico de protección agraria …

2) Suelo rústico de protección forestal …

3) Suelo rústico de protección hidrológica …

4) Suelo rústico de protección minera …

5) Suelo rústico de protección de infraestructuras. Esta categoría será compatible con cualquier otra de las previstas en este artículo.

c) Cuando en los terrenos existan formas tradicionales de poblamiento rural y de acuerdo con los criterios de reconocimiento y delimitación que para cada comarca establezca el planeamiento insular:

1) Suelo rústico de asentamiento rural, …

2) Suelo rústico de asentamiento agrícola …

d) Suelo rústico de protección territorial, para la preservación del modelo territorial, sus peculiaridades esenciales y específicas y el valor del medio rural no ocupado, así como la salvaguarda del ecosistema insular y su capacidad de sustentación de desarrollo urbanístico.

Artículo 80.- Parcelación.

Tendrán la consideración legal de parcelación, con independencia de su finalidad concreta y de la clase de suelo, toda división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes nuevos independientes.
Toda parcelación precisará licencia municipal previa. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se documente un acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia municipal, que los notarios deberán testimoniar íntegramente en aquélla.
La segregación o división de fincas en suelo rústico, excepto en el interior de asentamientos delimitados por el planeamiento, deberá respetar el régimen de unidades mínimas de cultivo. Estos actos requerirán, con carácter previo a la licencia municipal, informes favorables de la Consejería competente en materia de agricultura, salvo que las parcelas resultantes de la segregación o división fuesen superiores a la unidad mínima de cultivo.

Artículo 166.- Actos sujetos a licencia urbanística.

Están sujetos a previa licencia urbanística, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, los actos de construcción y edificación y de uso del suelo y, en particular, los siguientes:
a) Las parcelaciones, segregaciones, modificaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidas en proyectos de compensación o reparcelación.
b) Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de toda clase de nueva planta.

… siguen letras c) a v) … Los demás actos que señalen los instrumentos de planeamiento de ordenación de recursos naturales, territorial o urbanístico.

Están también sujetos a previa licencia urbanística los actos de construcción, edificación y uso del suelo que realicen los particulares en terrenos de dominio público, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que otorgue el ente titular de dicho dominio.

(…)

Cuando los actos de construcción, edificación y uso del suelo sean promovidos por el Ayuntamiento en su propio término municipal, el acuerdo municipal que los autorice o apruebe estará sujeto a los mismos requisitos y producirá los mismos efectos que la licencia urbanística a los efectos de esta Ley, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación de régimen local.
Reglamentariamente se determinará el procedimiento de otorgamiento de las licencias urbanísticas, debiéndose contemplar los siguientes actos de instrucción:
a) (…) b) El plazo máximo para la R. expresa será de tres meses, a contar desde la presentación en forma de la correspondiente solicitud.
c) Transcurrido el plazo máximo para resolver expresamente, podrá entenderse, a todos los efectos otorgada la licencia interesada. El comienzo de cualesquiera obras o usos al amparo de ésta requerirá, en todo caso, comunicación previa al Ayuntamiento con al menos diez días de antelación.
En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo licencias urbanísticas en contra de la ordenación de los recursos naturales, territorial, urbanística o sectorial aplicables.
Los acuerdos de concesión de licencias que contengan autorización relativa a establecimientos alojativos turísticos serán notificados al Cabildo Insular correspondiente, en el plazo de quince días siguientes a la fecha del acuerdo.

Artículo 174.- Inscripción de actos administrativos en el Registro de la Propiedad.

Deberá hacerse constar, en todo caso en el Registro de la Propiedad, en la forma y con los efectos dispuestos por la legislación estatal reguladora de éste, cualquier acto administrativo que, en virtud del planeamiento, de su desarrollo o de sus instrumentos de ejecución, modifique el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.

Artículo 177.- Restablecimiento del orden jurídico perturbado y su independencia de la sanción de las infracciones administrativas.

El restablecimiento del orden jurídico perturbado por un acto o un uso objeto de la suspensión a que se refiere el artículo anterior o cualquier otro realizado sin la concurrencia de los presupuestos legitimantes de conformidad con esta Ley, aun cuando no esté ya en curso de ejecución, tendrá lugar mediante la legalización del acto o uso suspendido o, en su caso, la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, incluso mediante los sistemas de ejecución forzosa previstos en la legislación de procedimiento administrativo, con el fin de restaurar el orden infringido, y con cargo al infractor.
La apreciación de la presunta comisión de una infracción a esta Ley dará lugar siempre a la incoación, instrucción y R. del correspondiente procedimiento sancionador, sean o no legalizables las obras, actos, actividades o usos objeto de éste.
Al suspenderse el acto o el uso y, en otro caso, al incoarse procedimiento sancionador, se requerirá al afectado para que inste la legalización en el plazo de tres meses, prorrogable por una sola vez por otros tres meses en atención a la complejidad del proyecto, o proceda a ajustar las obras al título habilitante en el plazo previsto en el mismo.

Artículo 178.- Legalización de los actos de parcelación, urbanización, construcción, edificación o uso del suelo.

La legalización, si procede, de los actos de parcelación, urbanización, construcción, edificación, uso del suelo y subsuelo requerirá el otorgamiento de la licencia urbanística y las autorizaciones previas complementarias, en su caso, que los legitimen.

(…)

Artículo 180.- Plazo para el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado.

La Administración sólo podrá adoptar válidamente las medidas cautelares y definitivas de protección de la legalidad y de restablecimiento del orden jurídico perturbado mientras los actos y usos estén en curso de ejecución y dentro de los cuatro años siguientes a la completa y total terminación de las obras o el cese en el uso.
La limitación temporal del número anterior no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los siguientes actos y usos:
a) Los de parcelación en suelo rústico protegido o comprendido en un Espacio Natural Protegido.
b) Los de construcción, edificación o uso del suelo y subsuelo, cuando hayan sido ejecutados o realizados:

1) Sin licencia urbanística y, en su caso, calificación territorial previa o contraviniendo las determinaciones de ellas, cuando una y otra sean preceptivas, sobre cualquiera de las categorías de suelo rústico establecidas en el apartado a) del artículo 55 de esta Ley.

2) En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo.

3) Afectando a bienes catalogados o declarados de interés cultural en los términos de la legislación sobre el Patrimonio Histórico.

4) Los que afecten a viales, espacios libres o zonas verdes públicas.

5) Los que afecten a áreas no edificables privadas, que sean computables a efectos de la capacidad alojativa de los centros turísticos.

Artículo 201.- Inicio del cómputo de prescripción de infracciones y sanciones.

El plazo de prescripción de las infracciones comenzará a correr desde el día en que la infracción se haya cometido o, en su caso, desde aquel en que hubiera podido incoarse el procedimiento. A este último efecto, se entenderá posible la incoación del procedimiento sancionador desde el momento de la aparición de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción.

Cuando la infracción se haya cometido con ocasión de la ejecución de obras o el desarrollo de usos, el plazo de la prescripción de aquélla nunca comenzará a correr antes de la total terminación de las primeras o el cese definitivo en los segundos.

El plazo de prescripción de las sanciones comenzará a correr desde el día siguiente a aquel en que adquiera firmeza, en vía administrativa o judicial, la R. por la que se imponga la sanción.

Artículo 205.- Prescripción de infracciones y sanciones.

Las infracciones muy graves prescriben a los cuatro años, las graves a los dos años y las leves al año.
Las sanciones impuestas por faltas muy graves prescriben a los tres años, las impuestas por faltas graves a los dos años y las impuestas por faltas leves al año.

————————fin del extracto de la ley————–