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DISPOSICIONES GENERALES Y TRIBUNALES:
SECCIÓN II.
RESOLUCIONES:
RESOLUCIONES PROPIEDAD
RESOLUCIONES MERCANTIL
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NOVIEMBRE de 2024

DISPOSICIONES GENERALES Y TRIBUNALES:

RDLey 6/2024: Medidas urgentes DANA. Este paquete inicial de medidas tiene un ámbito amplio de aplicación, pues se extiende a seis comunidades autónomas. Incluye, entre otras, ayudas extraordinarias, medidas fiscales y de Seguridad Social, avales, moratorias de préstamos, medidas centradas en juzgados, notarías o registros, o de protección a los consumidores, con suspensiones de plazos.

RDLey 7/2024: Otras medidas DANA. Es un segundo paquete de medidas para mitigar los efectos de la DANA. Entre ellas se encuentran novaciones, avales, suspensión de plazos procesales, medidas energéticas, tributarias, agrarias, para la vivienda, el empleo, Seguridad Social, transportes y una amplia modificación del muy reciente RDLey 6/204.

RDLey 8/2024: nuevas medidas DANA. Medidas complementarias a las de los dos RDLeyes anteriores: de carácter procesal y societario, renovación y compra de vehículos, sostenimiento de la actividad productiva o de transición energética, entre otras.

Protección civil: Zona afectada por la DANA. Esta orden recoge un Acuerdo del Consejo de Ministros, de 5 de noviembre de 2024, que declara zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil el territorio de la Península y Baleares afectado por la DANA de los días 28 de octubre al 4 de noviembre de 2024. Se podrá habilitar un Portal Registral de Emergencias. Suspensión de términos e interrupción de plazos administrativos.

Agencia Estatal de Administración Digital. Estatuto. Se aprueba el Estatuto de esta nueva Agencia, que, en el plazo de un mes, se constituirá de modo efectivo para, entre otros fines, ayudar en la digitalización del sector público o para la prestación eficiente de los servicios públicos a través de la adopción de soluciones digitales en un mundo donde cada vez tiene mayor importancia la economía del dato y la inteligencia artificial.

Instrucción DGSJFP sobre opción en nacionalidad. Modifica la Instrucción de 25 de octubre de 2022 que estableció las directrices para ejercitar el derecho de opción, previsto en la Ley de Memoria Democrática. Esta reforma permite realizar solicitudes de cita previa a través de herramientas telemáticas admitiendo la posibilidad de comparecencias válidas, aunque fueran ya fuera de plazo si la solicitud estaba en plazo.

Ley del Derecho de Defensa. Medida sobre discapacidad. Esta ley orgánica regula en un único texto básico el desarrollo y garantía del derecho de defensa. Tiene un fin didáctico para los ciudadanos y de guía de ruta para los operadores jurídicos. Su ámbito excede del derecho penal. Regula, entre otros contenidos, la asistencia jurídica, derechos y deberes de los abogados o la asistencia jurídica gratuita, cuyo ámbito amplía. Se anuncia una futura ley sobre el turno de oficio. Importante reforma del derecho transitorio en la Ley sobre personas con discapacidad.

Pasaporte provisional y salvoconducto. Los pasaportes provisionales se expiden por las Oficinas Consulares de carrera a aquellos españoles no residentes a los que no se les pueda expedir el pasaporte ordinario, y acreditará la identidad y nacionalidad de la persona con una validez máxima de 12 meses. Los salvoconductos están pensados para aquellas personas que han de viajar a España y no disponen del pasaporte por pérdida robo o destrucción, teniendo vigencia solo para el viaje.

Reglamento de extranjería. En desarrollo de la Ley 4/2000, este extenso reglamento regula, entre otros contenidos, la entrada y salida de España, visados, estancias, residencia de corta y larga duración, contrataciones individual y colectiva, o modificación en las situaciones. El título XIII regula la documentación de los extranjeros (NIE, tarjeta de identidad, pasaporte…).

IRPF e IVA: Estimación objetiva y régimen simplificado para 2025. Esta orden desarrolla para el año 2025 el método de estimación objetiva del IRPF y el régimen especial simplificado del IVA para las actividades que se enumeran.

Disposiciones autonómicas. Normas de Canarias (transición energética, empleo público, La Palma), Cantabria (memoria histórica) y Navarra (IRPF, vivienda).

Tribunal Constitucional. Sentencias: régimen de visitas, síndrome por Agreal, plusvalía municipal, caducidad de concesión, legislación de vivienda en Cataluña, fondo de riesgos en Cataluña, motivación reforzada, voto telemático, retribución función pública. Resto: Ley de Amnistía, pensión de viudedad de pareja de hecho, libertad educativa en Cataluña, Código Civil catalán (concepto de pareja estable), plusvalía en Guipúzcoa.

SECCIÓN II.

Resultado provisional del concurso de Registros. Jubilación de cuatro notarios.

RESOLUCIONES:

En NOVIEMBRE, se han publicado CIENTO QUINCE. Se ofrecen en archivo aparte.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

442.*** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR ABANDONO DE LA VIVIENDA USUFRUCTUADA. El abandono es la pérdida del dominio provocada por el dueño de la cosa mediante la dejación de su posesión con intención de perder su propiedad. Y, en puridad de conceptos, cuando se trata de derechos reales limitados, como el usufructo, no se habla propiamente de abandono sino de renuncia.

443.** HERENCIA Y VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. En la venta extrajudicial ha de constar, a efectos de su calificación, el cumplimiento de los tramites esenciales del procedimiento.

445.** TRANSACCIÓN SIN CONTENIDO INSCRIBIBLE HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. La homologación judicial de un acuerdo transaccional SIN contenido jurídico real inmobiliario (pago metálico legítima) no lo hace inscribible ni altera su naturaleza de documento privado.

446.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL CARÁCTER DEL BIEN. Se aprecia una cierta flexibilización en la prueba del carácter privativo del dinero invertido en la adquisición del bien. Se admite la declaración del vendedor en documento público notarial acompañada de prueba adicional que justifique un ingreso en la cuenta del comprador de dinero que tenga procedencia privativa acreditada.

447.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL Es posible cancelar por pago una hipoteca ya en ejecución, en virtud del auto judicial que así lo ordene.

448.** CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. CESIÓN A PERPETUIDAD DE NICHO FUNERARIO. En cuanto a la inscripción de la concesión de ocupación de un nicho o derecho funerario, los cementerios de titularidad municipal son bienes de dominio público y como tales pueden ser objeto de concesiones administrativas que atribuyan el uso o aprovechamiento exclusivo sobre los mismos, con una determinada duración y bajo ciertas condiciones

449.* INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NOTIFICADO 199 LH. El registrador puede iniciar el expediente del art. 199 LH si alberga dudas de identidad sobre la delimitación del inmueble que se pretende inmatricular conforme al art. 205 LH.

450.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN CONTRADICTORIA CON SENTENCIA FIRME. No existe controversia sobre la delimitación de las fincas que pueda justificar la denegación de la inscripción, cuando la cuestión controvertida ha sido ya resuelta por los tribunales en sentido coincidente con la inscripción pretendida.

451.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA COLINDANTE AL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS. En segundas transmisiones de fincas inscritas, si el registrador considera que la finca inscrita invade el dominio público marítimo terrestre, lo procedente es que, conforme a lo establecido en la regla segunda del artículo 36 del vigente Reglamento de Costas, suspenda la inscripción, y solicite de Costas la emisión de un certificado que aclare dicha posible invasión; si Costas no contesta en el plazo de un mes, el silencio tiene efecto positivo, y el registrador puede practicar la inscripción; en otro caso, si contesta en plazo, habrá que estar al contenido de dicho certificado.

452.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y UN LINDERO FIJO . La magnitud del exceso de cabida, unida a la modificación de un lindero fijo no amparada por la delimitación catastral, justifica las dudas de correspondencia entre la finca registral y la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir.

453.* PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Procede la denegación del asiento de presentación de una mera instancia presentada con la finalidad de rectificar un error que a juicio de la registradora no existe.

454.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES. Las modificaciones del título constitutivo de la propiedad horizontal no son oponibles a quienes adquieren algún elemento privativo después del acuerdo de modificación, pero inscriben antes de que se presente dicho acuerdo en el registro.

455.** MANDAMIENTO JUDICIAL PARA EL RESTABLECIMIENTO DE ANOTACIÓN DE EMBARGO CANCELADA. Cabe restablecer una anotación preventiva de embargo correctamente cancelada por caducidad, cuando dicho restablecimiento es ordenado por la autoridad judicial, en sentencia firme, en procedimiento seguido contra los titulares registrales, a los que expresamente se les niega la condición de terceros de buena fe.

456.** LIQUIDACIÓN DE LA CANCELACIÓN DE USUFRUCTO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO JUDICIAL. Para que un documento pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte electrónico o papel en el que se presente, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante que el documento ha sido presentado a liquidación del impuesto que corresponda, o que dicho impuesto ha sido objeto de autoliquidación.

457.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DEL CONJUNTO DE VARIAS FINCAS SIN AGRUPARLAS PREVIAMENTE. Para inscribir una representación gráfica que engloba varias fincas registrales se requiere la previa inscripción de la escritura de agrupación.

458.* PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. No se puede presentar telemáticamente un documento administrativo, sin código seguro de verificación, suscrito por un particular, aunque disponga de firma electrónica avanzada, al que se le incorpora una copia o escaneo del documento administrativo con firma autógrafa.

459.** OPCIÓN DE COMPRA. PACTO COMISORIO. Si de las cláusulas de un contrato de opción de compra se ve con claridad que encubre una operación de financiación con un pacto comisorio encubierto, la opción no es inscribible.

461.() SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. TRACTO SUCESIVO. El principio de tracto sucesivo supone que los títulos inscribibles deben ser otorgados por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos.

462.* HERENCIA. TESTIMONIO NOTARIAL DE TRASLADO A PAPEL DE COPIA ELECTRÓNICA DEL TESTAMENTO. Es doctrina reiterada de la DG que el traslado a papel de una copia autorizada electrónica hecho por notario tiene el valor de una verdadera copia autorizada (artículo 17.bis.apartado 5 LON) y se mantiene con independencia del expediente notarial de que se trate.

463.** ENTREGA DE LEGADO. PRINCIPIOS DE PRIORIDAD Y TRACTO SUCESIVO. Se destaca la importancia decisiva y esencial que a efectos de prioridad tiene la presentación de los documentos en el libro diario, pues el momento de recepción del documento en el Registro determina con carácter general la preferencia a la inscripción o fecha de prioridad.

464.* RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO. Los errores de concepto requieren, para su rectificación, el consentimiento todos los interesados y del registrador o, en su defecto, la oportuna resolución judicial.

466.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES COLINDANTES. Es posible la constitución de un derecho de superficie sobre dos fincas colindantes sin necesidad de agruparlas cuando no existe edificación alguna; cuando se declare la obra nueva será necesaria la agrupación de las fincas si lo edificado forma una sola unidad y no lo será en el caso contrario.

467.* CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN POR MERA INSTANCIA PRIVADA. Para la cancelación del derecho de reversión se precisa certificación del acto administrativo firme o sentencia judicial confirmatoria.

469.*** PETICIÓN DE NUEVA ANOTACIÓN DE AFECCIONES URBANÍSTICAS YA CADUCADAS. La nota marginal de afección urbanística caduca a los siete años de su fecha, sin que quepa practicarla de nuevo al no haberse pedido en nuevo procedimiento.

470.** SEGREGACIÓN POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO CON RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA DE NULIDAD. La competencia para determinar la Unidad mínima de cultivo corresponde a la Administración agraria autonómica, no a la municipal (Ayuntamiento) ni a la estatal (vía Confederación Hidrográfica de cuenca o Comunidades de regantes).

471.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE FINALIDAD INSTRUMENTAL. FINCAS «DE LEGÍTIMA» EN FORMENTERA. La inmatriculación por la vía del artículo 205 LH (doble título) exige menos requisitos que por otras vías, y en contrapartida tiene una reducción de efectos, porque así lo ha previsto el legislador. En el caso concreto no aprecia que los títulos sean meramente instrumentales para inmatricular, entre otros argumentos porque la finca transmitida es de las denominadas “de legítima” en Formentera, de escaso valor porque solo se pueden aprovechar las vistas y nada más.

472.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE A QUIEN SE DENEGÓ LA INSCRIPCIÓN DE SU GEORREFERENCIACIÓN. El contraste entre la georreferenciación propuesta y la presentada por el opositor en un expediente anterior pone de manifiesto una controversia sobre la delimitación que no puede resolverse en sede registral.

473.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. Sustitución fideicomisaria de residuo en derecho Navarro. Una interpretación causalista de la voluntad de la testadora permite entender que la expresión “si la heredera falleciera intestada” no se refiere a una condición de no haber otorgado testamento, sino a no haber sido dispuestos los bienes mortis causa por tal heredera. Por ello, habiendo premuerto la heredera, entra en juego la sustitución vulgar conforme a la Ley 226 de la Compilación, siendo indiferente que la heredera hubiera otorgado o no testamento.

474.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL CARÁCTER DE LA ADQUISICIÓN. No basta para rectificar un asiento ya practicado, con una sentencia que se limita a excluir una finca del procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales diciendo simplemente que según la propuesta de los cónyuges (divorciados) es privativa del esposo.

475.*** CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE CÓNYUGES CIUDADANOS DE LA FEDERACIÓN RUSA. El Canje de Notas, constitutivo de Acuerdo, entre el Gobierno de España y el Gobierno de la Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas sobre supresión de legalizaciones y expedición de certificados de Registro Civil, hecho en Madrid el 24 de febrero de 1984, está en vigor. Este Acuerdo rigió para la extinta URSS hasta el 31 de diciembre de 1991, y para la Federación Rusa en adelante, excluidas por tanto las ex repúblicas soviéticas independizadas en dicha fecha.

478.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EXISTIENDO A SU MARGEN NOTA DE EXPEDICIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. La nota marginal de expedición de cargas en procedimiento de ejecución no puede cancelarse por caducidad si la propia hipoteca no ha caducado y sin que sea aplicable el plazo de 4 años de las Anotaciones preventivas.

479.** INSCRIPCIÓN DE FINCA POR ENTIDAD CON NIF REVOCADO PERO VIGENTE CUANDO COMPRÓ. No es posible inscribir ningún documento en el Registro de la Propiedad relativo a fincas de sociedades otorgantes que tengan el NIF revocado en el momento de la presentación del documento en el Registro de la Propiedad, aunque estuviera vigente cuando se otorgó la escritura porque la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria es terminante.

480.** RECTIFICACIÓN DE MEDIDA SUPERFICIAL EXISTIENDO SEGREGACIÓN Y EXPROPIACIÓN PREVIAS. Presentada escritura que rectifica la descripción de la finca conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica, se entiende que hay una solicitud tácita de inscripción de representación gráfica, y procede tramitar el procedimiento del artículo 199 LH para resolver las dudas que pudiera tener la registradora.

482.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS. SOBRANTE. Si en un procedimiento de ejecución hipotecaria existe sobrante, éste ha de ponerse a disposición de los titulares posteriores, lo que significa, entre otras cosas, que si alguno de los límites de su cobertura no se hubiese llenado con el tipo de deuda garantizado y realmente vencida y exigible (principal, intereses, etc.), no se puede cubrir con otra de las clases de deuda en lo que excediera de su propia cobertura (por ejemplo, se reclama más capital o intereses de los garantizados).

483.() OPCIÓN DE COMPRA. DEFECTO NO RECURRIDO Y DEFECTO REVOCADO. Junto con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria que enumera los requisitos que debe contener el escrito de interposición del recurso, se ha de tener en cuenta el artículo 115.1 “b” de la Ley 39/2015, que añade la “razón de la impugnación”.

485.*** HERENCIA. JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN. La autocontratación, si hay conflicto de intereses, excluye automáticamente la representación y contradice directamente el juicio que afirme su existencia, salvo que su posibilidad se contemple expresamente en el poder y así se haga constar en el juicio notarial de suficiencia.

486.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS. La rectificación de superficie solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

487.* MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE EMBARGO. FALTA DE CLARIDAD EN LA DETERMINACIÓN DE ASIENTOS A CANCELAR. En un mandamiento de cancelación se exige que se exprese con claridad qué anotación o anotaciones deben cancelarse, al objeto de evitar posibles errores.

488.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. FINCA QUE LINDA CON FUTURO CAMINO PÚBLICO. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO. En los casos de inmatriculación de finca, si la Administración pública se opone, el registrador tiene que suspender la inscripción necesariamente, conforme a lo dispuesto en el artículo 205.4 LH y ello, aunque el motivo de oposición sea erróneo porque no exista en el momento actual la obligación de ceder un futuro viario por no haberse aprobado el proyecto de reparcelación.

489.⇒⇒⇒ APODERAMIENTOS DE SOCIEDADES EXTRANJERAS NO INSCRITAS: JUICIO DE SUFICIENCIA Y JUICIO DE EQUIVALENCIA. En la reseña notarial de poderes de sociedades extranjeras no inscritas, el juicio de suficiencia lleva implícito el de equivalencia, pero al NO estar inscritas, el notario debe reseñar detalladamente las circunstancias del origen de la representación de la sociedad poderdante y de su representante, orgánico o voluntario,

491.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD JUSTIFICADAS. Las dudas de identidad están justificadas por la concurrencia de las siguientes circunstancias: la magnitud del exceso de cabida, la modificación de linderos fijos y la falta de incorporación de una referencia catastral que permita establecer la correspondencia.

492.** PACTO SUCESORIO. INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. El art. 36 del Reglamento de Costas no se refiere a segundas o posteriores «transmisiones», sino a segundas o posteriores «inscripciones».

493.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO Y COLINDANTES CATASTRALES. En su oposición a la georreferenciación, la Administración debe aportar información gráfica que permita concretar por dónde se invade el dominio público. La oposición de los colindantes meramente catastrales merece menor consideración.

494.** RETRACTO LEGAL (CRÉDITOS LITIGIOSOS) DECLARADO EN SENTENCIA SIN EJERCICIO DEL MISMO. No es inscribible (sí anotable), la sentencia meramente declarativa de un retracto legal (créditos litigiosos) pero en la que no consta el ejercicio efectivo del mismo.

495.⇒⇒⇒ RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE EDIFICACIÓN SIN OBRA NUEVA. CAMBIO DE USO. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y PLANOS. CALIFICACIÓN REGISTRAL SIN FUNDAMENTACIÓN LEGAL. 1)Es posible la rectificación descriptiva de una edificación inscrita o la inscripción de una nueva edificación, aunque no se declare expresamente la obra nueva, si en la escritura constan todos los datos exigibles para su inscripción y se acredita su legalidad. 2) El cambio de uso es equiparable a la modificación de obra nueva para su inscripción por lo que se exigen los mismo requisitos. 3) La división horizontal, no necesita de aportación de planos, ni, en determinados supuestos, de licencia municipal; en los restantes supuestos es admisible acreditación de su legalidad por su antigüedad, excepto que afecte al suelo en cuyo caso se necesita licencia o declaración de innecesariedad. 4) La nota de calificación registral no fundamentada con preceptos legales, al provocar indefensión, producirá estimación del recurso sin necesidad de entrar en el fondo del asunto, y no puede fundamentarse posteriormente con el Informe.

496.() OPCIÓN DE COMPRA. DETERMINADOS PACTOS. Junto con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria que enumera los requisitos que debe contener el escrito de interposición del recurso, se ha de tener en cuenta el artículo 115.1 “b” de la Ley 39/2015, que añade la “razón de la impugnación”.

498.** COMPRAVENTA. VINCULACIONES «OB REM». ERRORES EN EL REGISTRO DE CONCEPTO. FORMA DE SUBSANARLOS. Resolución del caso concreto sobre un error de inscripción en el Registro, con motivo de la transmisión de una vivienda y de la plaza vinculada “ob rem”. Diferencia entre inexactitud registral, errores materiales y errores de concepto, y a su vez, estos últimos, errores que resulten claramente del asiento, en cuyo caso puede subsanarlos el registrador por sí solo, o no, en cuyo caso tienen que consentir todos los interesados. Ver art 217 LH.

501.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS LEC. En caso de sentencia dictada en rebeldía sólo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar, tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.

502.** INSCRIPCIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA CON DENEGACIÓN DE CIERTAS CLÁUSULAS. Opción de compra que se ha inscrito pese a la doctrina más reciente de la DG, pero dejando fuera de la inscripción las cláusulas que podrían dar lugar a entender que la opción de compra constituye un pacto comisorio.

503.*** COMPRA Y SUBROGACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. MEDIOS DE PAGO. Para inscribir una escritura de compraventa que referencia e incorpora unos documentos privados de arrendamiento con opción de compra y cesión, únicamente a efectos de imputar el pago del precio y sin afectar al tracto sucesivo, no cabe exigir la inscripción previa de estos negocios.

504.* PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. LIMITACIONES AL ALQUILER TURÍSTICO. La excepción regulada en el artículo 17.12 LPH debe interpretarse restrictivamente, no pudiendo incluirse en dicha excepción cualquier limitación que no sea la expresamente prevista en el artículo 5.e LAU.

507.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH CON PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. JUSTIFICACIÓN DE LA OPOSICIÓN. Un informe elaborado por un técnico o un informe catastral de validación gráfica son suficientes para sustentar la oposición de los colindantes y motivar la nota de calificación.

508.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. JUSTIFICACIÓN DE LAS ALEGACIONES DE AYUNTAMIENTO Y COLINDANTES CATASTRALES. La oposición de la Administración, por si sola, no es suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación, sino que debe concretar por dónde se produce la invasión del dominio público. No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito.

509.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA QUE INVADE PARCIALMENTE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. SOLUCIONES POSIBLES. Si se transmite una finca, o parte indivisa de la misma, colindante con el mar, y la Demarcación de Costas certifica que se invade, al menos en parte, el dominio público marítimo terrestre no se puede inscribir el título a menos que se rectifique la descripción de la finca de forma que no invada ese dominio público, según el deslinde vigente, o se impugne judicialmente el certificado emitido por Costas.

510.** ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER EN PROCEDIMIENTO PENAL. No es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación en ejecución hipotecaria sobre fincas sujetas a prohibición de disponer de carácter penal.

512.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. En el expediente notarial de reanudación de tracto NO es preciso aportar un título fehaciente perfecto: cabe una escritura de subsanación de herencia. Si la inscripción contradictoria tiene más de 30 años de antigüedad, basta notificación (nominal para el titular y genérica para sus herederos) por edictos.

513.** SENTENCIA DE NULIDAD DE COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. No procede inscribir una sentencia dirigida contra persona distinta del titular registral. Los documentos no aportados en tiempo y forma no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso, y éste no es medio hábil para tratar de subsanar los defectos señalados por el registrador en su nota de calificación.

515.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOCIEDAD DE GANANCIALES. DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN. INSCRIPCIÓN PARCIAL. Resolución que repasa los distintos supuestos previstos en el art. 144 RH sobre anotación de embargo y sociedad de gananciales, y la incidencia de la no solicitud de inscripción parcial.

516.** COMPRAVENTA CON PARTE DEL PRECIO APLAZADO GARANTIZADO CON HIPOTECA Y LEY 5/2019. CONTRATOS MIXTOS CON EDIFICACIÓN SÓLO EN PARTE RESIDENCIAL. ÁMBITO DEL ARTÍCULO 114.3 LH. 1) La aplicación del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria (como del artículo 129 bis) es independiente de que el prestatario persona física sea un consumidor (LCCI 5/2019) o no, y de que el prestamista sea una entidad bancaria, un profesional o un particular, pues para ello basta que el bien hipotecado se destine a uso residencial. 2) Una hipoteca en garantía del precio aplazado de una compraventa, puede ser asimilada a un préstamo hipotecario siempre que haya una finalidad de financiación en el aplazamiento del pago. 3) En los contratos mixtos de financiación empresarial y privada con hipoteca sobre bienes, en parte destinados a uso residencial y en parte a otro uso, habrá que valorar cuál de los dos apartados del bien hipotecado tiene más peso, en función de la superficie que se destina a una u otra finalidad.

518.** COMPRAVENTA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER EN FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA. No es inscribible una venta de finca cuando al presentarse en el Registro existía anotada una prohibición administrativa (o penal) aunque aquella se hubiera otorgado antes (a diferencia de lo que ocurre con las prohibiciones de disponer voluntarias.

519.** COMPRAVENTA POR CASADOS EN GANANCIALES SIN ESPECIFICAR SI ES EL RÉGIMEN ESPAÑOL. Si con la aplicación de la norma de conflicto, el régimen económico matrimonial legal se rige por una ley extranjera, se debe reflejar en la comparecencia del instrumento público cuál es la ley aplicable; si, por el contrario, se rige por una ley española, se especificará el régimen legal concreto.

520.* RECURSO CONTRA LA FALTA DE CLARIDAD DE UNA CALIFICACIÓN. La nota de calificación ha de redactarse en términos jurídicamente precisos, pero de forma clara y sencilla a fin de facilitar su comprensión. En el caso, la registradora deberá expedir una nueva nota de calificación.

521.** CARTA DE PAGO. CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN SUSPENSIVA. El fallecimiento del firmante de un documento privado da fehaciencia a la fecha del documento (art 1227 Cc) pero no le atribuye presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez.

523.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DESCRIPCIÓN NO COINCIDENTE CON LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. Para inmatricular una finca se exige que su georreferenciación sea plenamente coincidente con la descripción literaria de la finca, sin que puedan existir diferencias de superficie entre ellas.

524.** RECTIFICACIÓN SOLAMENTE DE LINDEROS CONFORME A UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. La rectificación de linderos sobre la base de una representación gráfica implica la rogación tácita de inscripción de esta, por lo que requiere también la rectificación de la superficie conforme a dicha representación gráfica.

527.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. Las sentencias declarativas son directamente inscribibles; el procedimiento ha de dirigirse contra el titular registral o si ha fallecido acreditar el fallecimiento y si hay herederos determinados quienes sea éstos.

528.*** EJECUCIÓN DE HIPOTECA SIN NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS: POSIBLE SUBSANACIÓN. Se puede subsanar la falta de expedición de la certificación de cargas y NM en la ejecución hipotecaria cuando resulta que en los autos se conocía el contenido del registro por una certificación registral y que los acreedores posteriores cobraron mediante el sobrante y prestaron su consentimiento. No puede considerarse tercero a estos efectos al adquirente no inscrito.

529.** PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN DE LOCAL EN ANDALCÍA CON DECLARACIÓN RESPONSABLE PERO NO LICENCIA. Para la inscripción de segregaciones de locales comerciales en régimen de división horizontal en Andalucía es necesario aportar la correspondiente declaración responsable junto con el certificado de conformidad del Ayuntamiento o diligencia favorable firmada por el técnico del Servicio de Licencias.

530.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 LH. En los supuestos de rectificación descriptiva de finca por aumento de superficie, en caso de dudas de identidad de la finca, el registrador tiene que fundamentarlas en la nota de calificación, no en el Informe; para resolver dichas dudas tiene que tramitar el expediente del artículo 199 LH.

531.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. SOLAPE CON PARCELA CATASTRAL COLINDANTE. El hecho de que la georreferenciación alternativa invada geometrías catastrales próximas, no es motivo suficiente por sí solo para denegar su inscripción, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante.

532.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. Si bien el art. 9 LH no prevé la tramitación del art. 199 para inscribir una agrupación, el registrador puede iniciarla de oficio si alberga dudas de correspondencia. El juicio de identidad ha de estar motivado y basado en criterios objetivos y razonados.

534.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. CONFLICTO DE INTERESES. DEFENSOR JUDICIAL. Si se forman lotes desiguales y se adjudican bienes concretos que no respetan las titularidades abstractas derivadas de la comunidad hereditaria, objetivamente hay conflicto de intereses entre el representante legal y sus representados.

535.*** SUCESIÓN DE CAUSANTE ALEMÁN Y HEREDERA CON DISCAPACIDAD. El artículo 9.6 párrafo segundo, del Código Civil establece que «la ley aplicable a las medidas de apoyo para personas con discapacidad será la de su residencia habitual». No obstante, la aceptación y adjudicación de la herencia pertenece al ámbito de la ley reguladora de la sucesión (Resolución de esta Dirección General de 31 de mayo de 2022).

539.** CANCELACIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA. ACTA DE NOTIFICACIÓN. En actas de notificación del artículo 202 y 203 RN, en caso de no ser recibida físicamente la notificación por el destinatario o su representante, debe ser enviada por el notario por correo certificado con acuse de recibo.

543.** CONVENIO REGULADOR. USO VIVIENDA FIGURANDO INSCRITO EL USUFRUCTO. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES. Puede inscribirse un Derecho de Uso atribuido en Sentencia de Divorcio sobre una finca en la que ya conste inscrito un Usufructo previo. El derecho de uso empezará a surtir efecto al extinguirse el usufructo, y en todo caso impedirá la enajenación de la vivienda sin el conocimiento del cónyuge usuario. Deben identificarse claramente los sujetos y el objeto, y determinarse su concreta duración temporal.

544.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PETICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE LOS TRÁMITES POR UN COLINDANTE. Los registradores pueden expedir certificaciones de los trámites de un expediente tramitado conforme al art. 199 LH siempre y cuando se respete la legislación reguladora de protección de datos.

546.** COMPRAVENTA. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE SERVIDUMBRE. No cabe cancelar una servidumbre inscrita sin consentirlo el titular del predio dominante o mediante resolución judicial, salvo que en el título de su constitución se hubiera pactado un procedimiento para su cancelación acreditando las circunstancias pertinentes sin necesidad de juicio contradictorio (art. 82, párrafo segundo LH).

548.*** REDUCCIÓN DE CABIDA POR EXPROPIACIONES NO INSCRITAS: DETERMINACION DEL RESTO CUANDO HAY AGRUPACION. No procede coordinar una finca con catastro, aunque se solicite, si no coincide con la realidad de la finca. Pueden acceder al Registro operaciones sobre el resto de una finca cuando hay expropiaciones no inscritas, siendo lo correcto abrir folio a la porción resto para que en su día la segregación de la parte expropiada se pueda hacer sobre la finca matriz. Si las fincas afectadas se agrupan ha de determinarse en cada una de ellas cuál es la porción que se agrupa, para que en su día pueda inscribirse la parte expropiada.

550.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. SOCIEDAD CIVIL PARTICULAR. No puede ser titular registral de un inmueble una sociedad denominada civil cuyo objeto sea una actividad indubitadamente mercantil, y cuyo contrato de constitución no cumple mínimamente las normas imperativas que rigen las sociedades mercantiles.

551.* RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA. No es necesario que las sentencias determinen expresamente el asiento a practicar cuando del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere y contenga todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción. Cuando al resolverse un contrato inscrito existan cargas posteriores, solo pueden cancelarse si sus titulares han intervenido en el procedimiento y se consignen a su disposición las cantidades que han de devolverse.

552.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. COMUNIDAD FUNCIONAL PARA GARAJES NO ES SUBDIVISION HORIZONTAL. No hay que confundir la comunidad funcional prevista para garajes (arts 68 RH y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) y que la DG ha extendido a los trasteros, que no precisa el consentimiento del resto de los propietarios porque no modifica el título constitutivo, con la subcomunidad o subdivisión horizontal de la letra d) del art 2 LPH y art. 8.5.º LH) en la que varios propietarios de elementos privativos disponen en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que son independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal, y para cuya constitución es necesaria unanimidad.

553.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIONES TESTAMENTARIAS. TESTAMENTO PARTICIONAL PARCIAL. La partición realizada por el testador conforme al artículo 1056 del Código Civil puede ser parcial. En tales casos, el nombramiento de contador partidor testamentario no impide considerar que se trata de partición parcial del testador.

555.*** COMPRAVENTA DE FINCA POR SL SIN CONSTAR SI ES ACTIVO ESENCIAL. La omisión de la manifestación por parte de la mercantil vendedora del carácter esencial o no del activo transmitido no es por sí defecto que impida la inscripción de la transmisión.

556.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE TERRENO DE DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. Para que la registradora deniegue la inscripción por posible invasión del dominio público, se requiere que la oposición de la Administración sea concluyente, sin que sea suficiente la manifestación de que se halla en zona inundable o de flujo preferente.

RESOLUCIONES MERCANTIL

460.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS CON FIRMA MANUSCRITA. En la presentación telemática de un depósito de las cuentas de una sociedad no es necesario que la firma de la certificación aprobatoria de las cuentas sea electrónica pudiendo ser autógrafa o manuscrita.

465.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. ACUMULACIÓN DE RECURSOS. FECHA CIERRE DEL EJERCICIO. Aunque la sociedad de comienzo a sus operaciones el día 29 de diciembre, por ser la fecha de la escritura de constitución, las cuentas de dicho año deben presentarse a depósito. Para la reapertura de la hoja de la sociedad basta la presentación de los tres últimos ejercicios que hayan provocado el cierre.

468.*** LIQUIDACIÓN Y EXTINCIÓN DE SOCIEDAD. INSOLVENCIA DECLARADA JUDICIALMENTE. CRÉDITO INCOBRABLE. Si en el registro existe una nota de crédito incobrable, existiendo haber partible entre los socios, es imposible la liquidación, extinción y el cierre de hoja, sin que previamente se proceda a la cancelación de la nota. No es suficiente con decir que no existen acreedores o que la insolvencia de la sociedad se haya declarado por sentencia firme.

476.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. PRESENTACION DE TÍTULOS CONTRADICTORIOS. PREVALENCIA DEL ACTA NOTARIAL. En caso de presentación sucesiva de títulos contradictorios, si el presentado en segundo lugar es de una junta anterior y se trata de acta notarial, este puede prevalecer sobre el primeramente presentado.

484.*** INSCRIPCIÓN DE RENUNCIA DE AUDITOR DE CUENTAS. Es inscribible la renuncia de un auditor voluntario, sin perjuicio de la futura calificación del registrador sobre la necesidad de acompañar informe de auditoría respecto del ejercicio para el que fue nombrado.

490.** CESE DE DIRECTORA GERENTE: TÍTULO INSCRIBIBLE. Para la inscripción del cese de la directora gerente de una sociedad, es necesario en todo caso el otorgamiento de escritura pública.

497.** ACUERDOS SOCIALES SIN CONSTAR EL RESULTADO DE LAS VOTACIONES. Si no consta el resultado de las votaciones en la certificación del acta de la junta sus acuerdos no son inscribibles, aunque se trate de junta universal y se diga que el acta fue aprobada por unanimidad y firmada por todos los socios.

499.*** DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD. CIERRE REGISTRAL POR CONCURSO SIN MASA. Aunque la sociedad tenga cierre provisional de hoja por estar en concurso declarado sin masa, es posible la inscripción de la disolución y nombramiento de liquidador, dando cuenta al Juzgado que conoce del concurso.

506.** DEPÓSITO DE CUENTAS. DIVERGENCIAS EN CUANTO AL RESULTADO DEL EJERCICIO. Para el depósito de cuentas de una sociedad no entra, dentro de las facultades calificatorias del registrador, el contenido intrínseco de las cuentas, sino sólo que las mismas están debidamente aprobadas, que constan las firmas requeridas, y que los documentos presentados son los exigidos. La nota de defectos debe ser redactada con la claridad necesaria para que la misma pueda ser confirmada o no.

514.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA. AUSENCIA DE NIF. RECURSO NO RECURSO O SIN CAUSA. No es defecto que impida la inscripción que el NIF de la sociedad se haga constar en la escritura de forma manuscrita en el mismo impreso en que se solicita (modelos 036), dado que el registrador puede consultar su autenticidad en la web de la AEAT.

517.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. FECHA DE COMIENZO DE LAS OPERACIONES. Aunque la sociedad de comienzo a sus operaciones el 28 de diciembre, por ser esa la fecha del otorgamiento de la escritura de constitución, existe obligación de depositar las cuentas de ese ejercicio haya tenido la sociedad o no actividad.

525.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. MODIFICACIÓN FECHA DE CIERRE DEL EJERCICIO. En caso de cambio de la fecha de cierre de un ejercicio, deberán depositarse las cuentas del ejercicio anterior conforme al ejercicio antes de su cambio, pero sin que quede parte del ejercicio cambiado sin que se depositen sus cuentas.

526.*** CLÁUSULA ESTATUTARIA SOCIEDAD LIMITADA. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE PRESTACIÓN ACCESORIA DE CUMPLIR UN PROTOCOLO FAMILIAR. Es inscribible un artículo estatutario en el que se establecen unas prestaciones accesorias cuyo contenido concreto y determinado no consta en el propio artículo sino por remisión al contenido del protocolo familiar que figura en escritura debidamente identificada pero no inscrita ni depositada. En materia de transmisión inter vivos de participaciones es preferente la regulación estatutaria sobre la legal incluso en lo relativo a la determinación del precio.

533.** DECLARACIÓN DE UNIPERSONALIDAD SIN PRESENTACIÓN A LIQUIDACIÓN FISCAL. Una escritura de declaración de unipersonalidad no está sujeta a presentación en la Oficina Liquidadora competente, pero si el registrador tiene dudas sobre ello puede exigir la pertinente nota de presentación a riesgo de que su calificación, en caso de recurso, sea revocada por la DG.

536.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SOLICITUD DE ACTA NOTARIAL DE JUNTA GENERAL: SU NOTIFICACIÓN A LA SOCIEDAD. Para que se pueda practicar la anotación preventiva de levantamiento de acta notarial en la celebración de una junta general, es requisito indispensable que el requerimiento llegue a poder de la sociedad.

537.*** CLÁUSULA ESTATUTARIA. SISTEMA DE RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES EJECUTIVOS. Aunque sólo sean retribuidos los consejeros ejecutivos, si uno de los sistemas retributivos es el de “una retribución variable”, es necesario que conste en estatutos los parámetros o indicadores de referencia.

538.* CLÁUSULA ESTATUTARIA. SISTEMA DE RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES: POSIBLE SISTEMA ALTERNATIVO. Es inscribible, por ajustarse al artículo 217 de la LSC, el artículo de los estatutos que al fijar los distintos sistemas de retribución de los administradores señala que podrá ser uno o varios de los establecidos.

540.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. INTERVENTOR: SUS FUNCIONES. En caso de nombramiento de un interventor a instancia de la minoría en la liquidación de una sociedad, no será necesario su consentimiento ni su conformidad para practicar la liquidación e inscribirla en el Registro Mercantil.

541.*** PRENDA DE PARTICIPACIONES SOCIALES. EXTENSIÓN A INSTALACIÓN FOTOVOLTAICA. Es posible una prenda sin desplazamiento sobre una instalación fotovoltaica dotada de número de licencia de explotación.

545.*** CONSTITUCIÓN DE SL CON UNA SOLA PARTICIPACIÓN SOCIAL DE UN EURO. Es posible la constitución de una sociedad limitada unipersonal en la cual el capital social es de un euro representado por una sola participación social de un euro de valor nominal.

549.*** SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE UN «NO ACUERDO» O «ACUERDO CON EMPATE». Un no acuerdo, es decir un acuerdo que no se adopta por darse un empate en las votaciones en el seno de la junta general, no es inscribible en la hoja de la sociedad.