FINCA SITUADA EN DOS DISTRITOS HIPOTECARIOS, MUNICIPIOS O SECCIONES

INTERPRETACIÓN DE LA DGRN DEL ARTÍCULO 2 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO

Resumimos en este archivo la Resolución, firmada el 7 de julio de 2017, por el Director General de los Registros y el Notariado, Francisco Javier Gómez Gálligo, con ocasión de una consulta formulada por el Colegio de Registradores y que no se va a publicar en el BOE.

ÍNDICE:

1.- Textos interpretados.

2.- Resumen de la consulta en 13 puntos.

3.- Comentarios.

4.- Enlaces al texto y otros.

1.- TEXTOS INTERPRETADOS:

A) Artículo 2 del Reglamento Hipotecario

“1. Conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo primero de la Ley, las inscripciones o anotaciones se harán en el registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca.

2. Cualquier alteración de la demarcación registral deberá ir acompañada de la delimitación geográfica georreferenciada de los distritos registrales resultantes.”

Los cambios de redacción están en negrita.

B) Disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo

“Traslado de fincas.

Con relación a las fincas que estando radicadas en territorio correspondiente a dos o más registros, ayuntamientos o secciones se encuentren inscritas en más de un registro, ayuntamiento o sección a la entrada en vigor de este real decreto, se procederá en la forma determinada en el artículo 3.º del Reglamento Hipotecario.

A tal efecto, se entenderá solicitado el traslado con la práctica del asiento de presentación del título que contenga dichas fincas en cualquiera de los registros en que se encuentren inscritas.

Los conflictos que como consecuencia del traslado a que se refiere esta disposición transitoria puedan surgir por una eventual falta de coincidencia en los historiales registrales de las fincas inscritas en varios registros, se resolverán según las normas previstas para la subsanación de doble o múltiple inmatriculación.”

En negrita lo que excede en esta D.Tr. del ámbito del correspondiente artículo 2.

C) Disposición adicional cuarta del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo

Descripción topográfica y planimétrica de los distritos hipotecarios.

El Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España formulará, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de este real decreto, el plano de descripción topográfica y planimétrica que defina, con arreglo al sistema de referencia geodésico oficial, para la referenciación geográfica y cartográfica, los límites de los distritos hipotecarios de todos los Registros de la Propiedad, para su aprobación por la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Los tres artículos proceden en su redacción del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo (el que modifica la demarcación registral).

2.- RESUMEN DE LA CONSULTA EN TRECE PUNTOS:

1º.- Únicos. Serán únicos la competencia registral, el folio real y el código registral único.

2º.- “Mayor parte de la finca”. Se entiende por tal “la mayor parte de superficie de suelo, medida ésta en proyección sobre el plano horizontal al nivel de la rasante del terreno”. Acuerdo Primero a)

3º.- Excepciones. Este nuevo criterio no afecta a tres casos: concesiones administrativas (art. 61 RH), minas (art. 62 RH) y explotaciones industriales destinadas a la producción o distribución de energía eléctrica con concesión (art. 67 RH). Se seguirá el sistema tradicional.

4º.- Finca ya inscrita en dos ayuntamientos o secciones del mismo registro: Unificación de historial jurídico de oficio al practicar cualquier asiento de presentación en virtud de título otorgado por un titular registral. Puede también pedirlo un titular registral de modo autónomo. Notificaciones a titulares, ayuntamientos y Catastro. Cierre de folio. También estudia situaciones patológicas. Acuerdo tercero.

5º.- Finca ya inscrita y que radica en territorio de dos o más registros distintos: el registrador del territorio donde se ubique la parte menor de la finca -ya sea cuando se presente un título o solicitud relativo a ella, o requerido al efecto por el registrador del territorio donde se ubique la mayor parte de la finca- dictará resolución motivada prestando su conformidad al traslado (que implicará expedir certificación para ello) o denegando. Acuerdo cuarto.

6º.- División horizontal en dos registros, ayuntamientos o secciones. Ha de determinarse dónde se ubica la mayor parte del suelo de la finca matriz. Todos los elementos tanto comunes como privativos han de quedar inscritos en el registro, ayuntamiento o sección donde se ubique esa mayor parte del suelo. Se han de practicar los traslados, pero no se dice de modo expreso que se hagan todos con la primera petición, relativa a un solo piso o local. Acuerdo octavo.

7º.- Finca no inmatriculada. Se practicará un solo asiento de presentación en el Registro donde, según el título, esté la mayor parte. La búsqueda, para evitar dobles inmatriculaciones, se realizará en todos los registros, para lo que el Registrador que recibió el título oficiará a los demás. Se usará como auxiliar la aplicación gráfica registral, dentro de la cual, cada registrador podrá ver también los distritos colindantes. Acuerdo segundo.

8º.- Tipo de certificación. Será literal de todos los asientos, vigentes o no, en formato de imagen PDF. Se acompañará otra certificación en extracto de la descripción y titularidades vigentes. También, si es posible, se complementará con un archivo en formato XML. Estarán firmadas electrónicamente. Acuerdo quinto.

9º.- Dudas. Sólo si existen dudas fundadas por parte de los registradores afectados, pueden suspenderse el traslado y la unificación de folios y ser necesaria la georreferenciación de la finca, incluso de los ayuntamientos, secciones o distritos hipotecarios que no lo estuviesen. Acuerdo sexto.

10º.- Recurso. Cabe recurso ante la DGRN, planteado por el interesado o por un registrador afectado. Acuerdo sexto.

11º.- Modificaciones posteriores al traslado o inmatriculación reciente. Cabe que el juego de superficies pueda implicar un nuevo traslado, que se producirá como regla, pero con importantes excepciones: no procederá si la finca comparte elementos comunes con otra finca, o si está integrada en un complejo inmobiliario. Acuerdo séptimo.

12º.- Cierre de folio. La DGRN opta por que se cierre el folio del trozo de menor cabida. Acuerdo cuarto.

13º.- Obligaciones tecnológicas. Se imponen al Colegio de Registradores un importante número de obligaciones tecnológicas que afectan:

– al geoportal de alertas gráficas registrales (cualquier usuario podrá cargar representaciones gráficas catastrales, o alternativas en formato GML y obtener información derivada)

– a la aplicación registral gráfica homologada (nueva capa gráfica que visualice todos los distritos hipotecarios de España, visión de fincas de distritos colindantes).

– al diseño de las bases de datos registrales (en el FLOTI ha de constar que es una finca a caballo)

– al programa de gestión Experior, o programa que lo sustituya (los códigos seguros de verificación de los asientos han de funcionar como hipervínculos; uso de archivos XML y GML)

– al sistema de comunicaciones entre registradores (implantar un sistema cerrado y seguro de interconexión telemática entre los registros de la propiedad).

COMENTARIOS:

1º.- Bondad de la reforma. Es totalmente razonable, desde una perspectiva práctica y facilitadora del tráfico jurídico, que la unidad de la finca desde un punto de vista jurídico-económico, conlleve la unidad del folio registral, de su identificación y de su calificación.

2º.- Deficiencias técnicas del Real Decreto. Sin embargo, su plasmación en el texto reglamentario ha sido deficiente. Como botón de muestra la escasa precisión de la expresión “la mayor parte de la finca”, que puede dar lugar a diferentes interpretaciones o la discordancia de ámbito entre el artículo 2 y la D.Tr.4ª.

3º.- «La mayor parte de la finca». Se ha optado por el criterio más sencillo de aplicar en la práctica, pero que puede generar soluciones inapropiadas en casos concretos como aquél en el que el volumen edificado se encuentre en el municipio o sección con menor superficie. Yo, en mi primer acercamiento a la norma, me incliné, para terrenos edificados, por el criterio, también objetivo, del mayor volumen construido, aunque he de reconocer que puede provocar más dudas interpretativas y más modificaciones a posteriori.

4º.- No aclaración plena de traslados en divisiones horizontales. ¿Todos los elementos a la vez, cuando se solicite de uno o sucesivamente, conforme se vaya operando con cada piso o local? Aunque la consulta deja en el aire una situación de incertidumbre -no me extrañaría que adrede-, puede resultar positivo en la práctica, porque en ocasiones la solución mejor es trasladar todas las fincas, si se trata de divisiones horizontales pequeñas, pero no en el caso de que fueran de un tamaño mediano o grande, porque ello colapsaría los dos registros afectados y podría perturbar el normal despacho del resto de documentos. Avala este criterio el que la disposición transitoria cuarta habla de las fincas que el «título contenga» (el título suele contener un determinado departamento, pero no los demás elementos de la división horizontal).

5º.- Se da preferencia a una disposición transitoria sobre el texto indefinido del artículo dos. Creo que las disposiciones transitorias son adjetivas y, por su propia naturaleza, limitadas en el tiempo, por lo que la unificación de historiales dentro del propio registro, aunque puede ser lógica, no la considero amparada por la reforma del artículo 2. Sería interesante que se recogiera en una futura reforma o que se dictara una Instrucción al respecto, por las competencias que la DGRN tiene en materia de ordenación de los registros. De todos modos, le puede dar un mayor marchamo de legalidad una interpretación conjunta del art. 2 con el 3 (fincas inscritas enteras fuera de lugar en el mismo registro). En este caso, la diferencia estribaría en que la petición que recoge el art. 3 ha de ser expresa y esta disposición transitoria la convierte en presunta.

6º.- Opción por el cierre del folio registral de la finca de menor tamaño. Es la solución más práctica, pero puede entrar en contradicción con la delimitación de los distritos hipotecarios. La solución alternativa -menos práctica, pero más ortodoxa- hubiese sido mantener el folio abierto, practicando inscripciones ordenadas por el registrador calificante, a modo de vinculaciones “ob rem”. Es comprensible que se haya utilizado la solución pragmática para reducir actuaciones burocráticas.

7º.- Notificaciones cuando parte de la finca cambia de registro. Creo que se trata de una mera omisión, pero una vez practicada la inscripción en el registro donde está ubicado en la parte de mayor tamaño, se han de hacer notificaciones, aparte de al otro registrador y a los titulares registrales, también a los ayuntamientos en su caso y Catastro en todo caso, pues ya se prevé para un supuesto menos grave como es el de que los historiales estén dentro del mismo registro.

8º.- Déficit normativo. Aunque la reforma esté en armonía con principios registrales recogidos en la Ley Hipotecaria (concepción unitaria de la finca, unidad en la calificación…), al poder contradecir el párrafo segundo del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, ya que, sobre parte del territorio de una demarcación registral, los títulos van a ser calificados por otro registrador que será también el responsable y custodio, la excepción debería formar parte de la propia Ley Hipotecaria.

9º.- Importantes mejoras técnicas. Se impone un gran trabajo técnico al Servicio de Sistemas de Información (SSI) del Colegio de registradores, en beneficio de los usuarios de los servicios registrales, de los registradores y de su personal. Una parte está relacionada con la georreferenciación de nada menos que todos los distritos hipotecarios de España, lo que se encuentra en un periodo muy avanzado de tramitación, pendiente todavía de aprobar por parte de la Dirección General, lo que en esta consulta también se anuncia.

En definitivo, la DGRN ha hecho un importante y loable esfuerzo interpretativo, tratando de favorecer la aplicación práctica de una normativa con importantes déficits de redacción y, quizás, de jerarquía normativa. (JFME)