NUEVO LIBRO: LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PUBLICA, REGISTRO Y CATASTRO
Victor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou (Barcelona)
El objetivo de la obra es fomentar y facilitar que las descripciones de las fincas contenidas en las escrituras públicas y en el registro de la propiedad se acerquen lo máximo posible a la realidad física. Se trata de un ámbito tradicionalmente desatendido, dado que la fe pública notarial y registral no se extendía a la descripción de las fincas.
Sin embargo, la sociedad demanda cada vez más a notarios y registradores una mayor atención sobre lo que es el objeto de los derechos que motivan escrituras e inscripciones. Las reformas de normativa notarial, registral y catastral operadas por la Ley 2/2011 y, especialmente, por la Ley 13/2015, han significado un punto de inflexión en esta materia; en particular:
1) al introducir el deber de los notarios de exigir la manifestación de los otorgantes sobre la concordancia entre la realidad física de la finca y su representación gráfica catastral;
2) al facilitar la rectificación del registro y del catastro para conseguir la concordancia entre la realidad física de la finca y su descripción, mediante procedimientos que pueden ser tramitados por el notario o por el registrador;
y 3) al exigir en determinados supuestos la aportación de la representación gráfica de la finca y la inscripción de sus coordenadas georreferenciadas.
Esta ambiciosa reforma se está llevando a cabo de forma lenta, pero inexorable. La interoperabilidad entre los diversos sistemas de información es una exigencia social de la que no podemos sustraernos. El autor considera que, por el bien del sistema notarial y registral y por el de la sociedad a la que servimos, debemos procurar evitar, en la medida de nuestras posibilidades, que la precisión en la descripción de la finca en las escrituras e inscripciones sea una cuestión ajena a nuestras competencias. Para ello, una herramienta de enorme utilidad es la certificación catastral descriptiva y gráfica, de fácil obtención, que es un buen punto de partida para determinar, junto con las manifestaciones de los interesados, la exactitud de las descripciones.
La reforma, empero, no está exenta de dificultades de todo tipo: interpretativas, operativas, inerciales, etc. Este libro trata de ofrecer instrumentos para intentar paliarlas, partiendo de un punto de vista teórico o conceptual (conceptos de concordancia y correspondencia, diversos sistemas de correspondencia, conceptos de criterio de identidad gráfica, margen de tolerancia, discrepancia, giros y desplazamientos, etc.); pero con un objetivo eminentemente práctico: aplicar dichos conceptos a la práctica diaria, en las operaciones de rectificación de las descripciones registral y/o catastral, declaraciones de obras nuevas, inmatriculaciones, etc.
Para ello, el autor ofrece una detallada explicación de los procedimientos, instrumentos y modelos que pueden utilizarse en la práctica notarial y registral, con especial atención a la operativa con el catastro, actualizada a junio de 2022.
Es importante destacar la lectura en la nube que ofrece la editorial, en la que el autor actualizará periódicamente el contenido de la obra.
FRAGMENTO DE MUESTRA:
3. LOS EFECTOS DEL CRITERIO DE IDENTIDAD GRÁFICA
La limitada utilidad del régimen de la mejora de la precisión métrica, del margen de tolerancia gráfica y del criterio de identidad gráfica regulado en las RC de 2020 y 2021, resulta del apartado 3º.6 de la RC de 2020, y sus efectos son:
a) «Que el propietario pueda elegir fundadamente entre la representación catastral o la mejora de su precisión métrica a través de una representación gráfica alternativa».
El apartado 4º.1 RC de 2021, ya anticipa que cuando haya identidad gráfica entre la representación gráfica catastral y la alternativa, «no resultará necesaria la modificación de la descripción catastral, salvo que el interesado opte por instar una mejora de la precisión gráfica». Y en el punto 6 reitera que «el interesado pueda elegir fundadamente entre la representación catastral o la mejora de su precisión métrica a través de una representación gráfica alternativa».
Con la finalidad de que el interesado pueda optar entre mantener la representación gráfica catastral o subsanarla en los casos en que haya identidad gráfica, la RC de 2021 prevé que los notarios dispongan de una herramienta técnica que les permitirá comprobar si la representación gráfica alternativa y la representación gráfica catastral se encuentran o no dentro del margen de tolerancia (apartado 4º.3) y otra para visualizar («contrastar de forma indiciaria») el margen de tolerancia entre una representación gráfica catastral y otra representación gráfica oficial, como las que delimitan el dominio público, las limitaciones de naturaleza público o medioambiental, o con recintos foto- interpretados en ortofotografías del PNOA (apartado 4º.5). Las mismas herramientas la anuncia la RC de 2020 para los registradores (apartado 3º.3 y 3º.5).
Es importante destacar que, aunque se respete el margen de tolerancia entre la representación gráfica catastral y la alternativa, si el interesado opta por inscribir la primera, la descripción literaria deberá ajustarse a la representación gráfica catastral, aunque de la alternativa que el interesado haya realizado (y que no se incorporará a la escritura) resulte que aquella no coincide con la realidad. Dicho de otro modo: el margen de tolerancia no permite inscribir la representación gráfica catastral con la descripción de la representación gráfica alternativa; se inscribe la representación gráfica catastral y si el interesado desea que en el Registro la finca se describa conforme a la alternativa, deberá tramitarse el procedimiento del art. 199.2 LH o el del art. 201.1.d) conforme a las reglas generales.
Si la representación gráfica alternativa se ha elaborado para inscribir una modificación de entidades hipotecarias y la finca matriz respeta la geometría catastral (por ejemplo, en caso de agrupación, cuando la delimitación perimetral de la finca resultante de la agrupación coincide con una o varias parcelas catastrales), no será necesario instar dicho procedimiento aunque la coincidencia entre la representación gráfica alternativa y Catastro no sea exacta pero se respeta el margen de tolerancia; pero se inscribirán las fincas resultantes de la modificación de entidades hipotecarias con la superficie y la delimitación perimetral catastrales.
b) «Que el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral».
Esta disposición se está refiriendo al supuesto en que la correspondencia de la representación gráfica catastral con la ortofotografía del PNOA, o con otras cartografías oficiales diferentes de la catastral, ponga de manifiesto una discrepancia geométrica que se encuentre dentro del margen de tolerancia gráfica. Así lo recoge el apartado 4º.1 RC de 2021:
«El margen de tolerancia tendrá operatividad en los supuestos de discrepancias geométricas que se detecten, tanto en las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas al contrastar la delimitación resultante del levantamiento topográfico realiza- do por un técnico competente con la delimitación catastral, como en las representaciones gráficas catastrales al contrastarlas con los recintos obtenidos de forma indiciaria en las ortofotografías del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, (en adelante PNOA) u otras cartografías oficiales que delimiten dominio público, al objeto de apreciar la concurrencia del concepto de identidad gráfica, tal y como se define en la presente Resolución».
Por tanto, en los casos en que existe identidad gráfica entre la representación gráfica catastral y las ortofotos del PNOA u otras cartografías que delimiten el dominio público contenidas en la aplicación registral homologada, dicho criterio facilita la decisión del registrador de inscribir la representación gráfica catastral sin necesidad de iniciar el procedimiento del art. 199.1 LH. Si, a pesar de cumplirse el criterio de identidad gráfica, el registrador resuelve no inscribir la representación gráfica catastral, deberá motivar su decisión basándose en otras circunstancias. El criterio de identidad gráfica no es aplicable si se invade una finca registral que tenga su RRG inscrita (art. 9.b, párrafo 5º LH) o el dominio público con georreferenciación inscrita o deslindado con cartografía vectorial (apartado 13º.1 y 8 RC de 2020).
A mi juicio, también permite al registrador inscribir una representación gráfica alternativa que invada una parcela catastral sin necesidad de acudir al procedimiento del art. 199.2, en caso de modificaciones físicas que, aplicando el margen de tolerancia, respeten la geometría catastral; sería el caso, por ejemplo, de una segregación en que la finca matriz concuerde, respetando dicho margen, con una o varias parcelas catastrales. Aunque no lo dice la letra B) del apartado 3º.6, así lo deduzco de su encabezamiento al aplicarlo a la comparativa entre la representación gráfica alternativa y la catastral. Si excede del margen de tolerancia, deberá acudirse al procedimiento del art. 199.2, pues su aplicación no está permitida para subsanar discrepancias geométricas en el Catastro, como veremos a continuación.
Si existe un giro y/o desplazamiento, el último párrafo del apartado 4º.2 se remite a los apartados 8º y 9º, que disponen, como veremos, que por sí solos no implican invasión de finca colindante o del dominio público, por lo que no es necesario aplicar el criterio de identidad gráfica; y que si concurren un giro y/o un desplazamiento con una discrepancia geométrica, primero se realizará el ajuste de aquel, para aplicar a continuación el criterio de identidad gráfica.
En conclusión, el registrador contrastará la representación gráfica catastral con la ortofoto del PNOA y, en su caso, con las cartografías oficiales que figuren en la aplicación registral homologada. Si dicho contraste es indiciario de una posible invasión de una finca colindante o del dominio público, pero se cumple el margen de tolerancia entre la representación gráfica catastral y dichas representaciones gráficas, no podrá suspender la inscripción de la representación gráfica catastral salvo que acredite que existe realmente dicha invasión; y, si existe, un giro y/o un desplazamiento, deberá hacer el ajuste para comprobar si pese a dicho ajuste sigue habiendo discrepancia gráfica; si la sigue habiendo, pero se respeta el margen de tolerancia, se repite lo antes dicho; y si no lo respeta, debería tramitar el procedimiento del art. 199.
c) «Que el registrador pueda apreciar si se mantienen o no la identidad gráfica y la coordinación, con los efectos que se señalan en esta Resolución, en los casos de desplazamientos o giros que el Catastro hubiera comunicado al Registro de la Propiedad».
Esta disposición hay que ponerla en relación con el apartado 10º de la RC de 2020. Se está haciendo referencia al supuesto de una finca registral que ya tenga inscrita su representación gráfica catastral. Si el Catastro comunica al registrador la existencia de un giro y/o un desplazamiento que están dentro del margen de tolerancia, el registrador lo notificará al titular registral para que pueda optar entre mantener la descripción ya existente o adaptarla a las nuevas coordenadas, con los efectos que examinaremos en el capítulo V, apartado I.5.
Hasta aquí los efectos de la aplicación del criterio de identidad gráfica; a continuación me referiré a los “no efectos”.
Una utilidad importante del criterio de identidad gráfica sería que el interesado que aportase una representación gráfica alternativa del que resultase que se cumple dicho criterio, lograra la modificación de la representación gráfica catastral de la finca colindante sin necesidad de tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales. Al fin y al cabo, la cartografía catastral no tiene la precisión de los levantamientos topográficos, como reconocen la DGC y la DGSJFP. Pero, como hemos dicho, dicha posibilidad no está permitida en las resoluciones conjuntas. La RC de 2020 limita los efectos de la aplicación del criterio de identidad gráfica a facilitar la inscripción de una representación gráfica catastral y, en algún caso, de una representación gráfica alternativa; pero no permite la modificación del Catastro con base en dicho criterio. La RC de 2021, después de regular minuciosamente el margen de tolerancia, limita su objeto a que el interesado pueda optar «fundadamente» entre inscribir la representación gráfica catastral o mejorar la precisión métrica mediante la inscripción de una representación gráfica alternativa conforme a las reglas generales. Si el interesado opta por lo primero, por mucho que se respete el margen de tolerancia, se inscribirá la finca con la descripción que resulte de la representación gráfica catastral, aunque no sea la real.
Hasta el momento, la DG solo ha tratado la cuestión del criterio de identidad gráfica en las RR. de 20 de noviembre de 2020 (BOE-A-2020-15785) y 5 de julio de 2022 (BOE-A-2022-12868). En la primera, se pretendía la inscripción de una representación gráfica alternativa y en la tramitación del procedimiento del art. 199 se produjo oposición por parte de varios de los colindantes catastrales. Pese a respetarse el margen de tolerancia gráfica, la DG confirmó la nota de calificación denegatoria afirmando: «aunque por la aplicación del indicado margen de tolerancia pueda resultar identidad gráfica entre la representación gráfica alternativa aportada y la catastral, ello no excluye que, habiendo solicitado el interesado la inscripción de la representación gráfica alternativa, deba tramitarse el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, y así expresamente se contempla en la indicada resolución conjunta en su apartado Seis, párrafo 3, para el supuesto de inscripción de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas por discrepancias que no respeten la geometría catastral inicial y que afecten a parcelas catastrales colindantes». Sin embargo, cuando se cumple el margen de tolerancia, el registrador debe aplicarlo pese a la oposición de los colindantes, salvo que justifique que realmente se produce una extralimitación (supuesto de la R. de 5 de julio de 2022). Por lo tanto, en definitiva, la existencia de identidad gráfica requiere una mayor justificación de las dudas de identidad que si no se diera dicho criterio.
No obstante lo anterior, pese a cumplirse el criterio de identidad gráfica entre la representación gráfica catastral y la ortofoto del PNOA, el interesado puede en cualquier momento mejorar la precisión métrica de aquel aportando un IVGA+, como pasamos a examinar.
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Nuevo libro de Víctor Esquirol Jiménez: La realidad física de la finca en la escritura publica, Registro y Catastro.
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ARCHIVO LLAVE DE LA REFORMA DE 2015
LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PÚBLICA. VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ
VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ SE INCORPORÓ EN 2021 AL EQUIPO DE REDACCIÓN DE NYR
