SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018 Nº 1

Coordina: Asier Fernández Ruiz

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 12 de septiembre de 2018 y 7 de noviembre de 2018

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NUEVA ETAPA BILBAO

Seminario de 12 de septiembre de 2018:

1. Reparcelación. Nota de afección.

2. Obra nueva. Seguro decenal y libro del edificio.

3. Legado sin entrega.

4. Propiedad horizontal. Prohibición de disponer.

5. Hipoteca recargable.

Seminario de 7 de noviembre de 2018:

1. Rectificación BBK-Kutxabank.

2. Hipoteca constituida por viudo comisario.

SEMINARIO DE 12 DE SEPTIEMBRE DE 2018:

1. REPARCELACIÓN. Se presenta expediente urbanístico de reparcelación en la que se aporta una sola finca y resultan 2, una privada y otra de dotaciones. Se señala que no hay carga de urbanización porque en realidad es una actuación de dotación al amparo del artículo 137 de la ley del suelo. No obstante sí se señala que hay unos gastos de urbanización tasados en 200.000 euros y a ellos se supedita la licencia de primera ocupación.

¿Es posible la no afección real de la finca a esa carga, o por ser legal no es eximible en ningún caso?

La alegación que se hace de que se trata de una actuación de dotación no es posible ya que conforme al artículo 7.1b de la ley del suelo y rehabilitación urbana el mismo implica que no haya urbanización ni reforma de la misma.

Existiendo, como se recoge en el proyecto, gastos de urbanización, existe una afección de las fincas resultantes a los referidos gastos. Tal afección es legal y por ello no puede ser excluida voluntariamente, salvo en los casos legales de exclusión.

2. OBRA NUEVA. Se plantea una declaración de obra nueva en parte terminada (los locales) y parte en construcción. Se plantea la posibilidad de no aportar ni el seguro decenal ni el libro del edificio porque si bien el edificio está destinado a vivienda lo terminado por ahora son sólo los locales y no las viviendas.

El seguro decenal es una garantía prevista para la protección de la vivienda, por tanto parece que no es exigible en este supuesto en el que declaran terminados únicamente los locales. En caso de derrumbe del edificio, las viviendas del edificio no se verían perjudicadas porque aún no están terminadas, y por tanto no se cumple adecuadamente su finalidad si se exige.

En cuanto al libro del edificio, partiendo de que la ley autonómica sólo lo exige para las viviendas, igualmente parece que no es exigible en este caso.

3. LEGADO. Se plantea si es posible en algún caso que el legatario de un inmueble pueda otorgar escritura de manifestación de legado sin necesidad de la entrega del mismo por el heredero, aún cuando el testador no le hubiera facultado para tomar posesión por sí del inmueble legado. En concreto defienden esta posibilidad en los casos en que no existan legitimarios, se pueda probar que el legatario ya está en posesión de los bienes y haya transcurrido el plazo de prescripción de los derechos de los acreedores para reclamar contra el bien legado.

Se alega que el precepto reglamentario que exige la escritura de entrega del bien legado por el heredero si no hay facultad de tomar posesión por sí mismo tiende, como ya se ha expuesto, a la protección de:

Los legitimarios, que no existen
Los acreedores, cuyas acciones parecen haber prescrito, aunque en el Registro no se sabe si han reclamado
La posesión, que en este caso no la tienen los herederos sino los legatarios (pero esta circunstancia es ajena al Registro)

Ahora bien, el tenor del artículo es claro y exige el concurso de los herederos.

En caso de que tal concurso no fuese posible deberá acudirse al Juzgado a que o bien se supla la voluntad de los herederos o bien se declare la usucapión.

4. PROPIEDAD HORIZONTAL ¿Es inscribible la norma de los estatutos de una propiedad horizontal en la que se establece que los trasteros bajo cubierta únicamente podrán transmitirse entre los propietarios de las viviendas dentro del edificio?

Se plantea que tal supuesto es una prohibición de disponer impuesta por el promotor, por lo que debería excluirse.

Al contrario se plantea que quien puede lo más, vincular un trastero a una vivienda, puede lo menos, vincularlos a todas las viviendas. Además existe una justa causa como que no se vendan a extraños a la comunidad que no son propietarios de viviendas.

No obstante tal admisión también supone distintos problemas, como la constitución de hipotecas, o la posible transmisión por el propietario de la vivienda sin el trastero.

En todo caso tales planteamientos podrían atenderse cuando todos los propietarios de común acuerdo así lo estableciesen, en cambio dado que en este caso concreto se trata de unos estatutos impuestos por el promotor, resulta más difícil su admisión.

5. HIPOTECA. Hipoteca constituida sobre vivienda y garaje con su correspondiente distribución de responsabilidad hipotecaria. Se presenta escritura en la que tras declarar que ha sido pagado parte del préstamo se recarga una cantidad inferior a la satisfecha previamente sin distribuirla entra las fincas. Al constituirse la hipoteca no se previó como recargable.

En caso de que la recarga no supere de la cifra de responsabilidad no hay problema, y no es necesaria la distribución porque se refiere a la deuda personal no a la responsabilidad real de la finca.

Por otro lado para que sea recargable la hipoteca no sólo es necesario que se haya constituido tras la entrada en vigor de la ley de reforma del mercado hipotecario de 2007, sino que, como dice nuestro compañero Ángel Valero, tiene que constituirse expresamente con ese carácter.

SEMINARIO DE 7 DE NOVIEMBRE DE 2018:

1. RECTIFICACIÓN BBK-KUTXABANK.- En una escritura de subrogación de deudor y modificación de otra anterior se cambia la cláusula de vencimiento anticipado para adaptarla a la Ley 1/2013, pero no se dice nada del apartado primero del art. 693 LEC: 1. Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.

Si sólo se modifica el vencimiento anticipado y el Registro no dice nada sobre la reclamación parcial del préstamo, el banco no podrá usar la ejecución directa para reclamar parte del capital e intereses sin provocar el vencimiento anticipado.

Efectivamente, la adaptación que plantea la entidad acreedora le permitirá en su día declarar el vencimiento anticipado y ejecutar por la totalidad. Pero la no adaptación legal al supuesto previsto en el 693.1 le impedirá acudir a la ejecución para la reclamación de las cuotas impagadas.

2. HIPOTECA. Facultades para hipotecar del Viudo comisario con el consentimiento de uno de los legitimarios. Partiendo que como regla general es inscribible la venta de un inmueble por el viudo comisario si cuenta con el consentimiento de un legitimario, se plantea la posibilidad de constitución de hipoteca sobre un bien de la masa hereditaria, partiendo de la premisa de que quien puede lo más, puede lo menos.

La solución a la cuestión se centra en la existencia de dos preceptos y la forma en que los mismos deben ser interpretados y relacionados.

Así, encontramos el párrafo 4º del artículo 43 en el que se alude a ciertos supuestos en los que el comisario puede enajenar bienes de la masa hereditaria. El párrafo 5º por su parte alude a la necesidad de consentimiento de un legitimario para la disposición, si los hubiere.

Si se interpretase que cada párrafo alude a dos supuestos distintos: a) los casos del párrafo 4 en los que el Comisario podría actuar solo y b) cualesquiera otros casos en los que necesitaría el consentimiento, al menos, de un legitimario. En este caso sí sería aplicable la premisa señalada al comienzo.

No obstante parece más prudente y acertado interpretar que ambos preceptos se refieren a un solo supuesto: de tal manera que será siempre necesaria la concurrencia de uno de los tres casos previstos en el párrafo 4º, siquiera tácitamente la subrogación, y que además, en caso de existencia de legitimarios, hará falta del consentimiento de uno de ellos.

No estando expresamente autorizado por el causante, no siendo necesaria para el pago de deudas y no siendo posible en una hipoteca la aplicación de la subrogación, no parece posible la constitución de mencionada hipoteca.