SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 11

Coordina: Asier Fernández Ruiz

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 16 de octubre de 2019.

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NUEVA ETAPA BILBAO

Índice:

1.- Comisario y conflicto de intereses

2.- Naturaleza del período de interés frontal

3.- Ejercicio de facultades reservadas por el promotor

4.- Excepción de empleado en la Ley de Crédito Inmobiliario

5.- Notificaciones en el expediente para la rectificación de superficie

6.- Subcomunidades de portales

Enlaces

1.– COMISARIO Y CONFLICTO DE INTERESES

Fallece una persona con cónyuge nombrado comisario y con un hijo menor. Existiendo distribución desigual de bienes, ¿hay conflicto de intereses y debe nombrarse un defensor judicial? o atendiendo a las amplias facultades del comisario, ¿ha de entenderse facultado para ello?

Existiendo un único hijo, en caso de distribución desigual de los bienes, al igual que ocurre en derecho común, existe un conflicto de intereses entre el comisario foral y su hijo menor al que representa en virtud de la patria potestad. A pesar de las amplias facultades del Comisario Foral la existencia del referido conflicto deriva de la valoración de los bienes que son distribuidos de manera desigual entre el viudo y el descendiente, y que puede realizarse en perjuicio de este último. Por ello será preciso que en tal caso se nombre un defensor judicial conforme al artículo 299 del Código Civil que ampare y represente los intereses del menor.

Otra cuestión distinta es que existiendo dos hijos, aunque alguno sea menor, en caso de que se nombre herederos de manera desigual a ellos, o incluso a uno apartando al otro, ello sí debe considerarse que entra dentro de sus facultades como tal comisario foral. Por tanto en este último caso no parecería necesario el nombramiento de defensor judicial.

2.- NATURALEZA DEL PERÍODO DE INTERÉS FRONTAL

¿Es el periodo de interés frontal un periodo de interés a tipo fijo a efectos de determinar las comisiones por reembolso anticipado previstas por la ley de crédito inmobiliario?

Dada la variación existente en relación al plazo y cuantía que como comisión por reembolso anticipado permite exigir la nueva ley de crédito inmobiliario resulta una cuestión cuyo análisis merece la pena realizar.

El tipo frontal, en principio no parece suponer un período de interés fijo a estos efectos, sino simplemente un primer período de tiempo en el que las reglas de determinación del tipo de interés quedan fijadas de antemano.

Ahora bien, ello siempre y cuando su duración sea razonable, y no pueda deducirse que esconde (dada una excesiva duración) un período de tipo de interés fijo encubierto.

En todo caso, siendo el tipo de interés variable, el período durante el cual puede solicitarse por el acreedor la referida comisión es inferior al tipo fijo. Y el plazo de cómputo no puede atenderse desde el comienzo de aplicación del tipo de interés variable, sino desde la formalización del préstamo.

3.- EJERCICIO DE FACULTADES RESERVADAS POR EL PROMOTOR

Suspendida la inscripción de cláusula estatutaria en la que el promotor se reserva la modificación de descripción de las fincas incluidas las cuotas (ahora presentadas las ventas en Diario) se rectifican las cuotas alegando como facultades dicho artículo estatutario respecto de lo cual el Notario da juicio de suficiencia. ¿Resulta este extremo calificable?

Es criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado, reflejado, entre otras, en resolución de 19 de septiembre de 1994, que no es legal, en términos generales, la reserva de facultades en favor del constructor y enajenante de los pisos y locales en régimen de Propiedad Horizontal, a fin de que él solo en el futuro pueda por sí decidir lo que ha de ser competencia de la Junta de Propietarios. Por tanto no es posible llevar a cabo la rectificación de las cuotas por el promotor por sí solo, una vez enajenados elementos privativos, alegando dicha reserva.

Así, conforme al tradicional criterio mantenido por la Dirección General, la última en resolución de 29 de mayo de 2019, para la inscripción de la referida modificación de cuotas deberá acreditarse el consentimiento de los propietarios actuales.

4.- EXCEPCIÓN DE EMPLEADO EN LA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO

Se plantea consulta por parte de una gestoría en torno a la redacción de una cláusula en orden a excluir la aplicación de la Ley de Crédito Inmobiliario por tratarse de empleado del prestamista.

Se trata de la cláusula que motivó recientemente el envío de la respuesta a la consulta, en la cual se manifestó la procedencia de que se identifique el convenio colectivo.

Como precisión o aclaración a la misma, resulta de interés señalar que parece ser que se quieren incorporar a los préstamos de Laboral Kutxa. En relación con esta entidad, se señala que es costumbre de la misma conceder condiciones favorables a todos los miembros de algunas de las cooperatvas que pertenecen al amplio conglomerado de cooperativas del grupo Mondragón.

Por ello hay que tener en cuenta, que la excepción, como tal, ha de ser objeto de interpretación estricta, de tal forma que ajustándonos al texto de la norma se precisa que sean empleador y empleado. No resultaría por tanto admisible en ningún caso que Laboral Kutxa pretenda excluir las normas de la ley de crédito inmobiliario dadas las condiciones supuestamente beneficiosas a miembros de otras cooperativas, como por ejemplo Eroski.

Ver, al respecto, Instrucción DGRN 20 de diciembre de 2010 (respuesta 5ª).

5.- NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE PARA LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE

Se plantea cuál es el medio en que han de efectuarse las notificaciones a colindantes en el expediente regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, con las especialidades del 203 en caso de pretenderse una rectificación de superficie. Es decir si tiene que ser personal del Notario o basta con una notificación por correo con acuse de recibo.

Del Reglamento Notarial resulta que su artículo 202 regula lo que propiamente se puede conocer como notificación notarial. El artículo anterior, el 201 admite, por su parte la notificación por correo por acuse de recibo.

Atendiendo a García García la ausencia de una previsión específica sobre la forma de hacer las notificaciones en el artículo regulador del expediente ha de interpretarse como una remisión a las normas generales. Ello quiere decir que habrán de intentarse dos notificaciones personales y en caso de resultar infructuosas por edicto en BOE. La forma de efectuar las notificaciones será la prevista en el artículo 202 del Reglamento Notarial, sin perjuicio del artículo 201.

En cuanto cuál de ellos es válido, la Dirección General ya aludió al problema en la resolución de 16 de diciembre de 2013. Así reconoce que la notificación por correo postal con acuse de recibo ha de entenderse como válida, pero solamente la efectuada con las prevenciones del artículo 202 del Reglamento Notarial permite tener certeza del efectivo conocimiento por parte del notificado. De ello parece deducirse que puede entenderse como válida la notificación efectuada por correo certificado con acuse de recibo, pero, en caso de resultar infructuosa, antes de proceder a la notificación por edictos en el Boletín Oficial del Estado, ha de intentarse una notificación con sujeción a las normas del artículo 202 del Reglamento Notarial.

6.- SUBCOMUNIDADES DE PORTALES.

Tratándose de un edificio conformado por tres portales constituido como una sola propiedad horizontal se presenta escritura en la que en orden a suprimir las barreras arquitectónicas existentes y que las mismas sean costeadas únicamente por los propietarios de los respectivos portales se faculta a las subcomunidades de los portales para adoptar el acuerdo por mayoría.

Aceptando la doctrina tradicional de la Dirección General de la posibilidad de constitución ulterior de múltiples subcomunidades, se plantea que se alude a unas subcomunidades que no existen en el folio registral. Además, íntimamente unido a ello, y como obstáculo principal, no se reflejan las cuotas de los distintos elementos de las pretendidas subcomunidades, las cuales resultan absolutamente indispensables en orden a computar las mayorías necesarias en esos futuros acuerdos a que se alude. Esta ausencia determina que el acuerdo adolezca del defecto de no cohonestarse con las necesidades derivadas del principio de determinación registral.