SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2019 Nº 6

Coordina: Asier Fernández Ruiz

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 20 de marzo de 2019

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NUEVA ETAPA BILBAO

Índice:

1.- Renuncia a los derechos de tanteo y retracto en arrendamiento de vivienda.

2.- Derecho de adquisición preferente de carácter perpetuo y permanente.

3.- Licencia de parcelación para atribución de uso exclusivo de terrenos.

4.- Adjudicación directa Agencia Tributaria.

5.- Requisitos de la hipoteca unilateral a favor de la Diputación Foral.

6.- DNI y protección de datos.

Enlaces

1.- RENUNCIA A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

En virtud de un contrato de arrendamiento celebrado el 1 de marzo de 2013 (antes de la reforma del art 25 practicada en 2013) los arrendatarios en un contrato celebrado por 1 año prorrogable hasta 5 renunciaron a estos derechos.

El 1 de julio de 2018 el arrendador vende la vivienda diciendo que está arrendada pero que no se notifica a los arrendatarios porque renunciaron.

Como se puede apreciar ha transcurrido el plazo de máximo de duración prevista del contrato, si bien se aludía a posibles prórrogas ulteriores del contrato. Ello parece tener una importancia capital.

En caso de que el contrato en vigor sea consecuencia de una tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil, la misma supone que prosigue el arrendamiento pero con un contenido conforme a las reglas generales, habiendo perdido eficacia las cláusulas pactadas en el contrato originario, a modo de una especie de nuevo contrato. Por lo tanto en caso de haberse producido la mencionada tácita reconducción no tendrá eficacia la cláusula de renuncia alegada por no entenderse existente el pacto aludido.

En cambio, si ha existido una nueva prórroga, ésta sí implica la continuación del contrato originario con todas sus cláusulas, y por tanto la renuncia seguirá surtiendo sus efectos. Por tanto será preciso que se acredite la prórroga del contrato originario mediante el cumplimiento de los requisitos que en su caso se hubieran estipulado en el mismo.

2.- DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE CARÁCTER PERPETUO Y PERMANENTE.

En una escritura de división horizontal en cuya virtud se constituyen dos elementos privativos, los titulares de las mismas se atribuyen recíprocamente un derecho de adquisición preferente de carácter perpetuo y permanente.

Dada la especial interrelación que existe en la finca queda justificada la motivación por la que las partes desean establecer el derecho de adquisición preferente. Ahora bien ello debe conjugarse en todo caso con los principios generales de nuestro derecho.

La constitución de cualquier tipo de derecho real con carácter perpetuo e irredimible se encuentra proscrito en nuestro derecho, pudiendo ello ser considerado como un principio general del derecho. Así las normas relativas a la redención de los censos, la limitación temporal del usufructo, etc… En consecuencia, no es posible la constitución como un derecho real autónomo y desligado de la propiedad horizontal del derecho de adquisición preferente aludido

En cambio, sí parece admisible la existencia de ese pacto como una cláusula estatutaria de la propiedad horizontal que se está constituyendo.

Ha de tenerse en cuenta que el artículo 396 del Código Civil señala que los titulares de los elementos privativos no tendrán por este sólo título un derecho de tanteo y retracto, pero nada excluye que los interesados, en virtud de su autonomía de la voluntad, establezcan tal pacto. Además, parece más conforme con la voluntad de los otorgantes, ya que el mismo no se liga personalmente a los que hoy comparecen en la escritura ni hay que hacer referencia a los ulteriores titulares de las fincas, sino que esta vinculación a aquél que en cada momento sea propietario del otro elemento privativo queda establecida por su propia naturaleza.

En relación a su duración, la misma tendrá carácter indefinido, siendo modificable conforme a las normas relativas a la modificación del título constitutivo.

3.- LICENCIA DE PARCELACIÓN PARA ATRIBUCIÓN DE USO EXCLUSIVO DE TERRENOS.

En una escritura de división horizontal de vivienda bifamiliar con atribución a cada elemento del derecho de uso exclusivo y excluyente de la mitad del terreno. ¿Es necesaria licencia de parcelación?

Hemos de partir que la ley del suelo de País del País Vasco, a diferencia de otras legislaciones autonómicas del suelo no exige licencia para las atribuciones de uso del suelo. Por tanto, hay que determinar si existe o no parcelación encubierta cada vez que se presenta una escritura en la que hay atribución de uso exclusivo de suelo.

De las distintas posturas expuestas parece que el criterio a seguir parece ser si se distribuye el uso de la totalidad del suelo hay parcelación encubierta, mientras que si queda algo como suelo común de uso común puede entenderse que ya no existe la referida parcelación encubierta.

En definitiva, es necesario que no se agote el suelo en uso común para no pedir licencia de parcelación.

4.- ADJUDICACIÓN DIRECTA AGENCIA TRIBUTARIA.

Adjudicación directa de la agencia tributaria tras subasta declarada desierta después del 1 de enero de 2018. Interpretación de las disposiciones transitorias 3 y 4 del Reglamento General de Recaudación.

Se presenta la adjudicación directa de un inmueble tras haberse declarado desierta la subasta dos veces. Conforme a la nueva redacción del reglamento de recaudación, declarada desierta la subasta ya no es factible la adjudicación directa, sino que, o bien se procede a una nueva subasta, o bien se adjudica el bien la Administración Tributaria.

Las Disposiciones transitorias 3 y 4, ello es aplicable a los procedimientos de recaudación iniciados tras el 1 de julio de 2004, y la eliminación de la posibilidad de la adjudicación directa para aquellos trámites de adjudicación iniciados tras la entrada en vigor de la nueva redacción es decir 1 de enero de 2018. Esta interpretación es la que resulta de informe remitido con carácter general por el Colegio de Registradores.

Formalizada nota de calificación ya que habiendo sido declarada desierta la subasta después del 1 de enero de 2018, los trámites para la adjudicación directa han de haberse iniciado con posterioridad, se ha interpuesto recurso. El referido recurso contiene principalmente dos alegaciones:

– falta de competencia para la calificación de tal extremo por parte del Registrador

– que, en caso de ser competente, ha de entenderse aplicable a los procedimientos de ejecución iniciados a partir del 1 de septiembre de 2018, conforme a la DT 4ª.

Tal y como ha señalado nuestra compañera, que ha sido apoyada por los asistentes, la cuestión de si es posible la adjudicación directa o no es un trámite esencial del procedimiento y por tanto objeto de calificación conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

La disposición transitoria cuarta hace referencia a la sujeción necesariamente a la tramitación telemática de la subasta, es decir a sus normas procedimentales, las cuales efectivamente sólo serán exigibles a los procedimientos ejecutivos iniciados tras el 1 de septiembre. Pero los demás aspectos de la normativa reformada han de entenderse aplicables desde su entrada en vigor conforme a las normas de derecho transitorio ya señaladas.

Confiamos en una pronta resolución con carácter favorable a nuestra compañera, y esperamos que cuando tenga noticias al respecto nos lo haga saber.

5.- REQUISITOS DE LA HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LA DIPUTACIÓN FORAL.

¿Cuáles son los requisitos para inscribir los procedimientos de ejecución? Habiéndose pactado el vencimiento anticipado por falta de pago de una mensualidad, ¿es admisible la ejecución por la vía de apremio?

En relación con el procedimiento de apremio, el reglamento de recaudación de Bizkaia parece exigir que el impago sea de dos meses.

En relación con los procedimientos propiamente hipotecarios (ejecución directa y procedimiento extrajudicial) deberá presentar los requisitos específicos previstos en la legislación y que son aplicables con carácter general a todas las hipotecas. En relación con el vencimiento anticipado, deberá pactarse que el mismo se producirá por impago de tres cuotas.

En línea con tales requisitos deberá presentar la correspondiente tasación, y, además deberá expresar si la vivienda hipotecada es su vivienda habitual o no.

En un intento de subsanación mediante diligencia conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial se manifiesta que la vivienda habitual es otra que también se hipoteca y que radica en otro distrito hipotecario. Siendo titular la misma persona de ambas viviendas, parece que es admisible una declaración así, recogiéndose en la inscripción, no que manifiesta que no es su vivienda habitual (lo cual no hace), sino que la vivienda habitual es esa otra.

Ahora bien, aunque ello es materialmente admisible parece que trasciende del ámbito del artículo 153. Igualmente se renuncia los procedimientos de ejecución directa y de venta extrajudicial. No obstante no corresponde al presentante tal renuncia sino a aquél que, como titular del derecho que se va a inscribir sin tales facultades, resultaría perjudicado. El carácter unilateral de la hipoteca hace que, en este caso, no exista acreedor hipotecario, y, por tanto, los referidos procedimientos deben ser renunciados por el constituyente.

6.- DNI Y PROTECCIÓN DE DATOS.

El BOE ha publicado recientemente la forma de notificación a través de BOE a particulares, lo cual ha sido también informado por el Vocal de la Junta de Gobierno de Oficinas Liquidadoras. Conforme a las mismas no deben publicarse juntos el nombre y apellidos de una persona y su número de DNI, de tal manera que sólo se publicarán 4 cifras del DNI, NIE o similar.

¿Sería conveniente adaptar nuestra publicidad formal?

De los manuales suministrador por el Colegio parece que no hay problema en que se publiciten ambos datos conjuntamente. Además hay una serie de argumentos que refuerzan tal sentido:

Primero, si sólo se publica el nombre y apellidos, resulta más difícil la identificación concreta, ya que los mismos pueden coincidir en una pluralidad de personas.

Segundo, porque la publicación en el BOE permanece indefinidamente en el Boletín y es accesible públicamente. En cambio nuestra publicidad formal es una acto concreto, expedida previo análisis del interés alegado y con tratamiento profesional de la publicidad suministrada, y que además no puede incorporarse a ficheros y demás prevenciones de la normativa de protección de datos.

No obstante, otras opiniones son bienvenidas y si nos la hacéis saber al Centro de Estudios intentaremos sistematizar los distintos criterios que pueden llegar de cara a adoptar la mejor solución y de la manera más armonizada posible entre todos.