SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE FEBRERO DE 2025

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD

ADJUDICACIÓN EN PAGO

Reconocimiento de deuda y dación en pago. La prohibición de pacto comisorio ex art. 1859 cc no es absoluta en nuestro Derecho. Se admiten  excepciones siempre que objetivamente sea posible la adecuada defensa del deudor y el logro del adecuado equilibrio entre los intereses de este y los del acreedor. R. 15 de enero de 2025

 

ADQUISICIÓN PREFERENTE

Compraventa en ejercicio de derecho de adquisición preferente. La apreciación de una posible simulación negocial debe quedar reservada al ámbito judicial. R. 15 de enero de 2025

Notificación al arrendatario. art. 25 LAU. Requisitos. Para que se tenga por realizada una notificación con arreglo al RN basta que se haya hecho la entrega (bien por el notario personalmente o a través del Servicio de Correos) o que se constate la negativa a la recepción por la persona –sea el interesado o su representante- con quien se haya entendido la diligencia; pero si en el domicilio no hay persona idónea que la reciba en necesario que se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal). Este criterio es el aplicable también para tener por realizada las notificaciones del art. 25 LAR. R. 22 de enero de 2025

 

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

División judicial de la cosa común. Tracto sucesivo. Anotación preventiva. La anotación preventiva de demanda asegura la plena efectividad de los pronunciamientos de contenido jurídico real de la sentencia, sin que la existencia de terceros con derechos inscritos con posterioridad pueda ser obstáculo por cuanto la publicidad registral del procedimiento justifica la extensión respecto a ellos de sus efectos sin que puedan alegar indefensión. R. 10 de enero de 2025

 

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Anotación de embargo en procedimiento seguido contra la herencia yacente. Cuando se demande a los ignorados herederos de una persona que ha fallecido sin otorgar testamento y no se conozcan parientes con derecho a la sucesión intestada ni concurran indicios de su existencia, el juzgado debería notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada. R. 14 de enero de 2025

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. No cabe practicar una anotación de embargo figurando inscrita la finca a nombre de persona distinta del demandado. R. 30 de enero de 2025

 

ARRENDAMIENTO

Asignación de nº de registro de alquiler de corta duración. Tracto sucesivo. Denegación de asiento de presentación. Se debe de presentar en el Libro Diario la instancia para la asignación, aunque ésta no haya sido firmada por el titular registral. La DG no se pronuncia sobre si el registrador en estos casos ha de calificar el tracto sucesivo, pues se trata sólo de un recurso exprés contra la denegación de la práctica de un asiento de presentación. R. 13 de febrero de 2025

Elevación a público de contrato de arrendamiento. Duración. Sin perjuicio de su validez o no entre las partes, el arrendamiento por tiempo indefinido no es inscribible por conculcar el principio de especialidad. R. 11 de diciembre de 2024

Elevación a público de contrato de arrendamiento. Tracto sucesivo. No es inscribible si la finca no está inscrita a nombre del arrendador  R. 11 de diciembre de 2024

Elevación a público de contrato de arrendamiento. Duración del contrato y análisis de las prórrogas tácitas. R. 14 de enero de 2025

Elevación a público de contrato de arrendamiento. NIF revocado de un otorgante. No cabe autorizar ni inscribir. R. 14 de enero de 2025

Inscripción de arrendamiento. Diferencias en la descripción entre el título y el registro. La inscripción de arrendamiento no exige que haya una coincidencia exacta entre la superficie inscrita y la que consta en el contrato, con tal de que no haya duda sobre el objeto de este y sobre la renta, que puede fijarse en relación con la cabida real o catastral, aunque no sea idéntica a la que figura en el Registro. R. 14 de enero de 2025

Inscripción de arrendamiento. Diferencias en la descripción entre el título y el registro. Aun tratándose de una finca que procede de concentración parcelaria y pese al art. 201.1.e) LH, debe admitirse la rectificación, sin cumplirse tales exigencias, cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación, como parece ocurrir en el presente caso. R. 14 de enero de 2025

Inscripción de arrendamiento. Diferencias en la descripción entre el título y el registro. 199 LH. Conforme a la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, «Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore», por lo que, en este caso, la registradora debería haber entendido que hay una solicitud tácita de inicio del expediente del art. 199 LH. Pero, en el caso de que la tramitación de ese expediente no hubiera culminado con resultado positivo, no debiera haber impedido la inscripción del contrato de arrendamiento. R. 14 de enero de 2025

 

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Asignación de nº de registro de alquiler de corta duración. Tracto sucesivo. Denegación de asiento de presentación. Se debe de presentar en el Libro Diario la instancia para la asignación, aunque ésta no haya sido firmada por el titular registral. La DG no se pronuncia sobre si el registrador en estos casos ha de calificar el tracto sucesivo, pues se trata sólo de un recurso exprés contra la denegación de la práctica de un asiento de presentación. R. 13 de febrero de 2025

Denegación de asiento de presentación. La Ley 11/2023, de 8 de mayo da nueva redacción al art. 246 LH, que, en su apartado 3, introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la DG, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial directo. R. 16 de diciembre de 2024

Denegación de asiento de presentación. Documento privado de compraventa con firma legitimada notarialmente. El art. 246.3 LH permite denegar la práctica del asiento de presentación cuando el documento no sea título inscribible. Y el art. 420 RH añade que los Registradores no extenderán asiento de presentación de «los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral». Esta negativa es una nota de calificación, que debe estar suficientemente motivada y es susceptible del recurso especial regulado en el nuevo art. 246 LH. R. 12 de diciembre de 2024

 

ASIENTOS REGISTRALES

Recurso contra asiento ya practicado. El recurso no puede enjuiciar asientos registrales ya practicados. R. 11 de diciembre de 2024

 

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Notificación de calificación por email. El correo electrónico no es un medio adecuado para notificar al interesado la nota de calificación, máxime cuando este no autorizó dicho medio al presentar el título R. 28 de enero de 2025

CANCELACIÓN

Cancelación de concesión administrativa de entidad en concurso de acreedores. La obligación de los registradores de relacionarse con las Administraciones Públicas a través de medios electrónicos se circunscribe a trámites del procedimiento administrativo, sin que se extienda al procedimiento registral. Se analiza la ausencia de la nota marginal de inicio de expediente de caducidad de la concesión administrativa y la falta de consignación. R. 17 de diciembre de 2024

Cancelación de condición resolutoria por caducidad al expedir certificación. No procede que se cancele, al expedir una certificación, una condición resolutoria en garantía de la entrega de apartamentos en una permuta de obra futura, cuando no consta el plazo en el registro y no ha transcurrido el tiempo previsto en el art. 210.1 8ª LH. Se hace una comparativa entre el ámbito de aplicación del art. 82.5 y el del art. 210.1 regla octava LH a los efectos de practicar cancelaciones. R. 9 de diciembre de 2024

Cancelación de hipoteca mediante expediente de liberación art. 210 LH. La cancelación de hipotecas por caducidad convencional tiene el régimen previsto en el párrafo 2 del art. 82 LH, y la cancelación de hipotecas por caducidad legal tiene el régimen previsto en los arts. 82.5 y 210.1.8ª párrafo segundo LH. R. 17 de diciembre de 2024

Cancelación de anotaciones de prohibición de disponer tras inscribir ejecución forzosa. Está anotada una prohibición de disponer de origen administrativo y, posteriormente, una anotación de embargo, cuyo procedimiento acaba en ejecución que se inscribe. El nuevo titular registral no puede solicitar por mera instancia la cancelación de la anotación de prohibición de disponer, que seguirá cumpliendo su función, afectando ahora al adjudicatario. R. 17 de diciembre de 2024

Comparativa entre el ámbito de aplicación del art. 82.5 y el del art. 210.1. 8 LH a los efectos de practicar cancelaciones. R. 9 de diciembre de 2024

Ejecución de crédito privilegiado comunidad de propietarios. Cancelación de cargas posteriores. El art. 9.1.e LPH prevé dos efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligación de contribución a los gastos de comunidad: la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y, la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble. R. 16 de enero de 2025

Resolución de contrato de cesión onerosa de derecho de superficie. Para llevar a cabo la resolución del contrato de constitución del derecho de superficie y de cesión onerosa del mismo en su día efectuada y la consiguiente cancelación de dicho derecho de superficie inscrito, será preciso el consentimiento expreso de los titulares registrales o en su defecto la oportuna resolución judicial. R. 2 de enero de 2025

 

COMPRAVENTA

Compraventa. Acreditación del régimen económico matrimonial del vendedor. La constancia del régimen matrimonial sólo es exigible cuando el acto o contrato afectase o pudiese afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales del matrimonio actual o anterior (art. 159 RN) R. 16 de enero de 2025

Compraventa en ejercicio de derecho de adquisición preferente. La apreciación de una posible simulación negocial debe quedar reservada al ámbito judicial. R. 15 de enero de 2025

Compraventa. Retención de parte del precio. Identificación de medios de pago. La necesaria constancia documental de los medios de pago no se extiende a las cantidades retenidas por el comprador o la gestoría, como provisión de fondos, para atender determinados gastos del vendedor que se deben realizar con posterioridad. R. 11 de diciembre de 2024

Resolución judicial de compraventa de finca presuntivamente ganancial sin demandar al cónyuge. Estando una finca inscrita por compra con carácter presuntivamente ganancial, la resolución judicial de la compraventa exige la intervención del cónyuge del adquirente. R. 4 de febrero de 2025

 

COMUNIDAD DE BIENES

División judicial de la cosa común. Tracto sucesivo. Anotación preventiva. La anotación preventiva de demanda asegura la plena efectividad de los pronunciamientos de contenido jurídico real de la sentencia, sin que la existencia de terceros con derechos inscritos con posterioridad pueda ser obstáculo por cuanto la publicidad registral del procedimiento justifica la extensión respecto a ellos de sus efectos sin que puedan alegar indefensión. R. 10 de enero de 2025

 

CONCURSO DE ACREEDORES

Cancelación de concesión administrativa de entidad en concurso de acreedores. La obligación de los registradores de relacionarse con las Administraciones Públicas a través de medios electrónicos se circunscribe a trámites del procedimiento administrativo, sin que se extienda al procedimiento registral. Se analiza la ausencia de la nota marginal de inicio de expediente de caducidad de la concesión administrativa y la falta de consignación. R. 17 de diciembre de 2024

Venta de finca por entidad concursada. Inscripción parcial. Pese a la existencia de un contrato de arras de fecha anterior a la declaración del concurso voluntario, sin que su fecha sea fehaciente, para la venta de una finca, en la que al concursado le pertenece la mitad indivisa, deberán cumplirse todas las exigencias de la Ley Concursal: intervención del administrador concursal, autorización judicial y liberación de la finca de las cargas que le afectan. La petición genérica de inscripción parcial, no surte efectos si el defecto afecta a la misma esencia del contrato. R. 16 de diciembre de 2024

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Cancelación de condición resolutoria por caducidad al expedir certificación. No procede que se cancele, al expedir una certificación, una condición resolutoria en garantía de la entrega de apartamentos en una permuta de obra futura, cuando no consta el plazo en el registro y no ha transcurrido el tiempo previsto en el art. 210.1 8ª LH. Se hace una comparativa entre el ámbito de aplicación del art. 82.5 y el del art. 210.1 regla octava LH a los efectos de practicar cancelaciones. R. 9 de diciembre de 2024

 

CONVENIO REGULADOR

Adjudicación de finca en convenio regulador de pareja de hecho [separación y régimen de guarda y custodia de hijos]. No cabe liquidar y disolver comunidades de bienes en una sentencia relativa a guarda y custodia de hijos menores de una pareja de hecho, y menos cuando las fincas no constituyen la vivienda familiar. R. 10 de diciembre de 2024

COSTAS

Herencia. Invasión parcial del dominio público marítimo terrestre. Con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación con el dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. R. 8 de enero de 2025

 

DOCUMENTOS JUDICIALES

Desvinculación de trastero en título judicial. La  sentencia, conceptualmente, es título hábil para ordenar la rectificación del Registro. R. 10 de diciembre de 2024

Inscripción de sentencia. Falta de trascendencia real. No es inscribible una sentencia en la que no se reconozca ningún derecho de trascendencia real inmobiliaria. R. 26 de diciembre de 2024

Resolución judicial de compraventa de finca presuntivamente ganancial sin demandar al cónyuge. Estando una finca inscrita por compra con carácter presuntivamente ganancial, la resolución judicial de la compraventa exige la intervención del cónyuge del adquirente. R. 4 de febrero de 2025

 

DOCUMENTO EXTRANJEROS

Inscripción de documento público otorgado fuera de España. Reitera doctrina sobre equivalencia de funciones. R. 16 de enero de 2025

 

FINCA

Calificación de la correspondencia entre finca registral y catastral. Art 199 LH. Solicitada la rectificación de la descripción del registro y su adaptación al catastro, si el registrador tiene dudas de la correspondencia entre ambas fincas ha de solventarlas mediante la tramitación de un expediente del art. 199 sin que proceda pedir un certificado municipal para aclararlas. R. 29 de enero de 2025

Denegación de inicio del expediente del art. 199 por posible invasión del dominio público. Las dudas de identidad por posible invasión del dominio público no justifican la denegación del inicio del expediente del art. 199 LH. R. 29 de enero de 2025

Denegación de tramitación de expediente art. 199 LH. La denegación del inicio del expediente del art. 199 debe basarse en causas de tal entidad que puedan impedir su continuación, porque no puedan solventarse durante la tramitación del propio expediente. R. 17 de enero de 2025

Ejecución judicial hipotecaria sin manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. Es necesario hacer la manifestación de lossuelos contaminados en las ejecuciones hipotecarias de las fincas sujetas, debiendo hacerla el adjudicatario mediante un instrumento jurídico y documental adecuado. R. 6 de febrero de 2025

Error del registro o inexactitud registral. Rectificación descriptiva de linderos. Diferencias:  la inexactitud registral es toda discordancia entre Registro y realidad; el error del registro existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual. Para resolver la inexactitud pueden tramitarse los expedientes regulados en los arts 199 LH (por el registrador) o en el art. 201 LH, por el notario. R. 15 de enero de 2025

Inmatriculación. Pruebas y trámites admisibles y requeridos en procedimiento del art. 199 LH. Para que el registrador acepte como fundada la oposición de un titular registral de una finca cuya georreferenciación no conste inscrita, es obligado que le conste claramente de las bases gráficas registrales o que inste a aquél a que aporte la georreferenciación que alegue corresponder a su propia finca. R. 8 de enero de 2025

Inscripción de arrendamiento. Diferencias en la descripción entre el título y el registro. La inscripción de arrendamiento no exige que haya una coincidencia exacta entre la superficie inscrita y la que consta en el contrato, con tal de que no haya duda sobre el objeto de este y sobre la renta, que puede fijarse en relación con la cabida real o catastral, aunque no sea idéntica a la que figura en el Registro. R. 14 de enero de 2025

Inscripción de arrendamiento. Diferencias en la descripción entre el título y el registro. Aun tratándose de una finca que procede de concentración parcelaria y pese al art. 201.1.e) LH, debe admitirse la rectificación, sin cumplirse tales exigencias, cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación,como parece ocurrir en el presente caso. R. 14 de enero de 2025

Inscripción de arrendamiento. Diferencias en la descripción entre el título y el registro. 199 LH. Conforme a la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, «Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore», por lo que, en este caso, la registradora debería haber entendido que hay una solicitud tácita de inicio del expediente del art. 199 LH. Pero, en el caso de que la tramitación de ese expediente no hubiera culminado con resultado positivo, no debiera haber impedido la inscripción del contrato de arrendamiento. R. 14 de enero de 2025

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindante. Aunque el colindante que se opone a la inscripción no aporte informe técnico alguno que justifique sus alegaciones, la registradora puede tomarlas en consideración para fundar su nota de calificación, siempre y cuando funde objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca. R. 6 de febrero de 2025

Inscripción de representación gráfica. Motivación de la nota que la deniega por dudas de identidad. Para que el registrador pueda rechazar la inscripción de una representación gráfica de una finca por supuesta invasión de otra, tiene que justificar gráficamente dicha invasión y, si no dispone de ella, debe requerir que la aporte al colindante que se opone. R. 16 de enero de 2025

Inscripción de representación gráfica. Forma de justificar la oposición de colindante. Las alegaciones de los colindantes que se opongan a la inscripción de la georreferenciación deben ir acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición. R. 30 de enero de 2025

Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindante. Advertida la existencia de una posible doble inmatriculación (en lugar de una invasión de finca colindante), lo procedente es suspender la inscripción de la georreferenciación mientras no se resuelva el expediente del art. 209 LH, que el registrador debe iniciar de oficio. R. 30 de enero de 2025

Inscripción de representación gráfica de finca resultante de agrupación. Modificación de lindero fijo. La modificación descriptiva que suprime la existencia de un camino como lindero justifica, ante la oposición de un colindante que alega la invasión de dicho camino en la georreferenciación que se pretende inscribir, las dudas de identidad de la registradora. R. 15 de enero de 2025

Inscripción de representación gráfica. Motivación de la nota negativa. Para que un indicio de controversia conlleve la denegación de la inscripción, ha de resultar indubitado. R. 28 de enero de 2025

Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindante que no aporta informe técnico. Cuando el colindante que alega invasión de su finca no justifica tal hecho mediante un informe técnico, el registrador debe requerirle para que aporte justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación que invoca para su finca. R. 9 de enero de 2025

Inscripción de representación gráfica. Motivación del juicio registral de identidad negativo. El juicio registral de identidad negativo debe fundamentarse desde el punto de vista material, justificando por qué ha estimado las alegaciones del colindante e indicando en qué medida se produce la invasión de la finca de este. R. 9 de enero de 2025

Inscripción de representación gráfica catastral. Alegaciones de colindante y Ayuntamiento. Estando fundada documentalmente la oposición y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitación de las fincas, tendrá éste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas. R. 8 de enero de 2025

Naturaleza del procedimiento del art. 199 LH. La resolución del recurso sobre un procedimiento del art. 199 LH no puede tener en cuenta documentos no aportados en el momento de presentarse el título para su inscripción. R. 11 de diciembre de 2024

Rectificación del registro. Sustitución de la finca escriturada.  No puede rectificarse un error del Registro motivado por el error del título que motivó la inscripción sin consentimiento de todos a los que el asiento que se pretende rectificar conceda algún derecho o resolución judicial firme en procedimiento en el que hayan podido intervenir. R. 29 de enero de 2025

Rectificación de representación gráfica inscrita. Deslinde parcial. Georreferenciación parcial. Inscrita la georreferenciación de una finca, la modificación del trazado de uno de sus linderos, llevada a cabo de mutuo acuerdo entre los titulares colindantes no requiere la tramitación del art. 199 en relación con los restantes linderos que no se modifican. R. 11 de diciembre de 2024

Segregación con superficie agotada en la matriz. Agotada la superficie de una finca matriz no pueden acceder segregaciones, aunque procedan de títulos anteriores a los registrados de acuerdo con el principio de prioridad. R. 29 de enero de 2025

 

HERENCIA

Desheredación sin constar si el desheredado tiene hijos o descendientes. Si en la escritura de herencia hay un desheredado, los otorgantes deben declarar en la escritura que no les consta la existencia de descendientes del desheredado. R. 28 de enero de 2025

Herencia. Adjudicación de dos partes de una misma finca registral como entidades distintas. La rectificación descriptiva de edificaciones (superficie construida o su división, por ejemplo) y la división material de inmuebles deben cumplir los requisitos legales previstos para tales operaciones aunque no se declaren las mismas formalmente. R. 16 de diciembre de 2024

Herencia. Facultad de pago en metálico de la legítima. El procedimiento para el ejercicio de la facultad de pago de la legítima en metálico exige la comunicación a los legitimarios perceptores en el plazo máximo de un año a contar desde la apertura de la sucesión (art. 844 CC), y salvo «confirmación expresa de todos los hijos o descendientes», requerirá la aprobación del LAJ o del Notario. Transcurrido el plazo para la comunicación, caduca la facultad y son aplicables las disposiciones generales sobre la partición ordinaria, exigiéndose el consentimiento expreso de todos los herederos y legitimarios salvo partición realizada por contador-dativo mediante el oportuno expediente de jurisdicción voluntaria y posterior aprobación por el LAJ o Notario, ex art.1057. R. 17 de diciembre de 2024

Herencia. Identificación de un compareciente. La identificación de los otorgantes corresponde exclusivamente al notario y queda amparado por una presunción legal sólo impugnable en vía judicial. El registrador debe comprobar que la identidad del otorgante determinada notarialmente coincide con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, pero no puede revisar en su calificación el juicio que compete al notario. R. 14 de enero de 2025

Herencia sin aportar complementarios. R. 13 de enero de 2025

Inmatriculación art 205 LH constando presentado con posterioridad título contradictorio. No cabe denegar la inmatriculación de una finca por constar presentado con posterioridad un título contradictorio con la propiedad de los inmatriculantes, del cual, sin embargo, no resulta la invalidez de los títulos en cuya virtud estos últimos solicitan su inmatriculación. Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral, pues nos encontramos ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles, presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que «si son incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha» R.  20 de diciembre de 2024

Yacente. Anotación de embargo en procedimiento seguido contra la herencia yacente. Cuando se demande a los ignorados herederos de una persona que ha fallecido sin otorgar testamento y no se conozcan parientes con derecho a la sucesión intestada ni concurran indicios de su existencia, el juzgado debería notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada. R. 14 de enero de 2025

 

HIPOTECA

Cesión de crédito. Ley 5/2019. El carácter profesional del acreedor del préstamo, si éste la niega, no puede basarse en meras conjeturas o indicios. Notarios y registradores cuentan con herramientas auxiliares para determinar la habitualidad de quien actúa como prestamista. R. 16 de diciembre de 2024.

Correo electrónico como domicilio para notificaciones y requerimientos. El art. 686 LEC, en relación con el requerimiento notarial y judicial de pago, exige que se realice en un domicilio físico, por lo que, en la constitución de garantías hipotecarias por personas jurídicas es requisito indispensable, para poder hacer constar en el Registro la posibilidad de ejercicio de la acción hipotecaria por este especial procedimiento de ejecución directo de bienes hipotecados, que en la escritura y en Registro de la Propiedad se haga constar, también, un domicilio físico, además del domicilio telemático. R. 27 de diciembre de 2024, R. 30 de diciembre de 2024

Préstamo a empleado por prestamista habitual no bancario. Requisitos para exclusión de la ley 5/2019. TAE. Acreditación de la condición de empleado. La escritura de préstamo hipotecario a empleados por las sociedades prestamistas debe contener la «Tasa Anual Equivalente» de la operación para permitir su comparación con el préstamo con el normal del mercado y, en su caso, con el que sustituye. Para acreditar la condición de empleado de la entidad prestamista basta con que así lo manifiesten ambas partes. R. 30 de diciembre de 2024

Préstamo hipotecario fijando interés de demora en el ordinario más dos puntos. El régimen imperativo del interés de demora consagrado en la LCCI (interés ordinario incrementado en tres puntos) requiere de la existencia de una persona física y de un inmueble para uso residencial, no bastando sólo el primer requisito. R. 28 de enero de 2025

Préstamo hipotecario sin inscripción del acreedor en el registro especial ley 2/2009. Ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, en relación y por contraposición de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. R. 4 de febrero de 2025

 

INMATRICULACIÓN

Certificación administrativa de dominio para inmatricular. Obra nueva parcial. Mediante una certificación del art. 206 LH se puede inmatricular una finca, aunque no se acompañe el título de adquisición y aunque no esté catastrada a favor de la Administración titular, sino a favor un organismo de la misma. Así mismo se puede declarar una obra nueva parcial, de solo parte de los edificios existentes, aunque en Catastro figure en régimen de PH, acreditando su antigüedad con certificación de un técnico a pesar de que las características de la edificación no coincidan con las de catastro. R. 12 de febrero de 2025

Denegación de tramitación de expediente de doble inmatriculación. No procede incoar este procedimiento cuándo no existe coincidencia descriptiva, hay ausencia de referencia catastral y el interesado no ha aportado representaciones gráficas de la finca. R. 12 de febrero de 2025

Inmatriculación. Pruebas y trámites admisibles y requeridos en procedimiento del art. 199 LH. Para que el registrador acepte como fundada la oposición de un titular registral de una finca cuya georreferenciación no conste inscrita, es obligado que le conste claramente de las bases gráficas registrales o que inste a aquél a que aporte la georreferenciación que alegue corresponder a su propia finca. R. 8 de enero de 2025

Inmatriculación art.205 LH. Dudas de identidad y diferencias entre los dos títulos. En la inmatriculación por el art 205 tiene que haber identidad plena entre la descripción del título y la de la certificación catastral, pero no con la de el titulo previo, bastando una identificación razonable entre ambas descripciones. Para disipar las dudas por la coincidencia total o parcial con otra finca inscrita es conveniente acudir al expediente del art. 199 LH. R. 29 de enero de 2025

Inmatriculación 205 LH. Posible invasión de dominio público. La oposición expresa y fundada de la Administración a la inmatriculación debida a la invasión de dominio público, determina que el Registrador deba denegar la inmatriculación pretendida sin poder cuestionar el fondo del informe administrativo. Solo si dicho informe no se emite o no es lo suficientemente tajante a la hora de afirmar que la georreferenciación aportada invade suelo público, el registrador debe iniciar el expediente del art. 199 LH y notificar a la Administración a fin de que ésta se exprese con claridad acerca de ese extremo. R. 11 de febrero de 2025

Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindante. Advertida la existencia de una posible doble inmatriculación (en lugar de una invasión de finca colindante), lo procedente es suspender la inscripción de la georreferenciación mientras no se resuelva el expediente del art. 209 LH, que el registrador debe iniciar de oficio. R. 30 de enero de 2025

 

INSCRIPCIÓN PARCIAL

Propiedad horizontal. Alquiler turístico o alquiler vacacional. consentimiento de titulares registrales posteriores al acuerdo. Inscripción parcial. En una Propiedad Horizontal, el quórum de 3/5 permite restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico de viviendas, pero no otras modalidades de alquiler como, en el presente caso, el alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad. R. 29 de enero de 2025

Venta de finca por entidad concursada. Inscripción parcial. La petición genérica de inscripción parcial, no surte efectos si el defecto afecta a la misma esencia del contrato. R. 16 de diciembre de 2024

LEGÍTIMA

Herencia. Facultad de pago en metálico de la legítima. El procedimiento para el ejercicio de la facultad de pago de la legítima en metálico exige la comunicación a los legitimarios perceptores en el plazo máximo de un año a contar desde la apertura de la sucesión (art. 844 CC), y salvo «confirmación expresa de todos los hijos o descendientes», requerirá la aprobación del LAJ o del Notario. Transcurrido el plazo para la comunicación, caduca la facultad y son aplicables las disposiciones generales sobre la partición ordinaria, exigiéndose el consentimiento expreso de todos los herederos y legitimarios salvo partición realizada por contador-dativo mediante el oportuno expediente de jurisdicción voluntaria y posterior aprobación por el LAJ o Notario, ex art.1057. R. 17 de diciembre de 2024

MEDIOS DE PAGO

Compraventa. Retención de parte del precio. Identificación de medios de pago. La necesaria constancia documental de los medios de pago no se extiende a las cantidades retenidas por el comprador o la gestoría, como provisión de fondos, para atender determinados gastos del vendedor que se deben realizar con posterioridad. R. 11 de diciembre de 2024

 

NOTARIOS

Herencia. Identificación de un compareciente. La identificación de los otorgantes corresponde exclusivamente al notario y queda amparado por una presunción legal sólo impugnable en vía judicial. El registrador debe comprobar que la identidad del otorgante determinada notarialmente coincide con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, pero no puede revisar en su calificación el juicio que compete al notario. R. 14 de enero de 2025

 

NOTAS MARGINALES

Nota marginal de posible afección de una finca a deslinde de vía pecuaria. La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. R. 10 de enero de 2025

 

OBRA NUEVA

Acta de rectificación y terminación de obra. Hipoteca de autopromotor: tasación de obra terminada. Declarada una obra en construcción, puede modificarse en el trámite de fin de obra, optando por cualquiera de los procedimientos previstos en el art. 28 TRLS. Que las hipotecas de autopromotor prevean aportación de certificado de tasación de edificio terminado para disponer de la totalidad de los fondos no afecta al derecho de hipoteca, sólo al préstamo. R. 12 de febrero de 2025

Certificación administrativa de dominio para inmatricular. Obra nueva parcial. Mediante una certificación del art. 206 LH se puede inmatricular una finca, aunque no se acompañe el título de adquisición y aunque no esté catastrada a favor de la Administración titular, sino a favor un organismo de la misma. Así mismo se puede declarar una obra nueva parcial, de solo parte de los edificios existentes, aunque en Catastro figure en régimen de PH, acreditando su antigüedad con certificación de un técnico a pesar de que las características de la edificación no coincidan con las de catastro. R. 12 de febrero de 2025

Herencia. Adjudicación de dos partes de una misma finca registral como entidades distintas. La rectificación descriptiva de edificaciones (superficie construida o su división, por ejemplo) y la división material de inmuebles deben cumplir los requisitos legales previstos para tales operaciones aunque no se declaren las mismas formalmente. R. 16 de diciembre de 2024

Obra nueva terminada de una nave industrial en Galicia. Libro del edificio y certificado de eficiencia energética. En las declaraciones de obra nueva terminada con licencia, la necesidad o no de aportar el Libro del Edificio al Registro y el certificado de eficiencia energética dependerá de la legislación sustantiva aplicable, que es la de la Comunidad Autónoma donde radique la finca. En el presente caso la legislación gallega no exige aportar el Libro del Edificio para las naves industriales ni el certificado de eficiencia energética. R. 10 de enero de 2025

Propiedad horizontal tumbada. Ampliación de obra nueva en el subsuelo de un elemento privativo. El subsuelo de una vivienda unifamiliar adosada, que es una de las fincas o elementos privativos de una propiedad horizontal tumbada, es elemento común si no consta en la descripción de dicha vivienda en el título de división horizontal, por lo que se requiere la autorización de la comunidad de propietarios por acuerdo unánime para efectuar una ampliación de obra. R. de 17 de diciembre de 2024

OPCIÓN DE COMPRA

Opción de compra. Diversas cláusulas. Posible pacto comisorio. La prohibición del pacto comisorio es general pero no absoluta en nuestro Derecho, lo que obliga al examen de cada caso concreto para garantizar el equilibrio entre las prestaciones, la libertad contractual y la buena fe entre los contratantes. R. 16 de enero de 2025

Opción de compra. Régimen económico matrimonial del optante. Diversas cláusulas. Es necesario hacer constar en la escritura y en la inscripción el régimen económico matrimonial de los contratantes cuando el acto o negocio afecte de presente o de futuro a la validez del negocio jurídico o a la relación jurídico real constituida. No es inscribible el pacto de notificar por medio de burofax la intención de ejercer la opción de compra. R. 10 de enero de 2025

Opción de compra. La notificación del ejercicio de opción unilateral ha de realizarse por conducto notarial, no cabiendo burofax. R. 12 de febrero de 2025

Opción de compra con función de garantía. Pacto comisorio. La opción de compra que encubre una función de garantía no está admitida en nuestro Derecho, por vulnerar la prohibición de pacto comisorio. R. 12 de febrero de 2025

 

PACTO COMISORIO

Opción de compra con función de garantía. Pacto comisorio. La opción de compra que encubre una función de garantía no está admitida en nuestro Derecho, por vulnerar la prohibición de pacto comisorio. R. 12 de febrero de 2025

Opción de compra. Diversas cláusulas. Posible pacto comisorio. La prohibición del pacto comisorio es general pero no absoluta en nuestro Derecho, lo que obliga al examen de cada caso concreto para garantizar el equilibrio entre las prestaciones, la libertad contractual y la buena fe entre los contratantes. R. 16 de enero de 2025

Reconocimiento de deuda y dación en pago. La prohibición de pacto comisorio ex art. 1859 CC no es absoluta en nuestro Derecho. Se admiten  excepciones siempre que objetivamente sea posible la adecuada defensa del deudor y el logro del adecuado equilibrio entre los intereses de este y los del acreedor. R. 15 de enero de 2025

PARTICIÓN HEREDITARIA

Herencia. Facultad de pago en metálico de la legítima. El procedimiento para el ejercicio de la facultad de pago de la legítima en metálico exige la comunicación a los legitimarios perceptores en el plazo máximo de un año a contar desde la apertura de la sucesión (art. 844 CC), y salvo «confirmación expresa de todos los hijos o descendientes», requerirá la aprobación del LAJ o del Notario. Transcurrido el plazo para la comunicación, caduca la facultad y son aplicables las disposiciones generales sobre la partición ordinaria, exigiéndose el consentimiento expreso de todos los herederos y legitimarios salvo partición realizada por contador-dativo mediante el oportuno expediente de jurisdicción voluntaria y posterior aprobación por el LAJ o Notario, ex art.1057. R. 17 de diciembre de 2024

Partición de herencia sin acreditar la condición de heredero. Han de aportarse o testimoniarse los títulos que acrediten la condición de herederos de los intervinientes en una partición, no siendo suficiente con que se exprese el título por el que son herederos. R. de 28 de enero de 2025

Rectificación de partición hereditaria. La rectificación del Registro, no resultando el error de los asientos del registro ni del documento presentado requerirá, en su caso, al art. 40 LH, aclaración del título aportado con el consentimiento de los interesados, o, en su caso, resolución judicial. R. 15 de enero de 2025

 

PODERES

Compraventa. Juicio de suficiencia. Representación complementada con certificación con firma legitimada. Es congruente el juicio emitido por el notario autorizante cuando interpreta que las autorizaciones previstas en los poderes otorgados por determinadas entidades de crédito para que el apoderado pueda concluir el negocio de que se trate, son un requisito de control de orden interno de la entidad que simplemente complementa la escritura pública de poder. R. 4 de febrero de 2025

 

PREFERENCIAS

Ejecución de crédito privilegiado comunidad de propietarios. Cancelación de cargas posteriores. El art. 9.1.e) LPH prevé dos efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligación de contribución a los gastos de comunidad: la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y, la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble. R. 16 de enero de 2025

 

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Inmatriculación art 205 LH constando presentado con posterioridad título contradictorio. No cabe denegar la inmatriculación de una finca por constar presentado con posterioridad un título contradictorio con la propiedad de los inmatriculantes, del cual, sin embargo, no resulta la invalidez de los títulos en cuya virtud estos últimos solicitan su inmatriculación. Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral, pues nos encontramos ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles, presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que «si son incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha» R.  20 de diciembre de 2024

 

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

Cancelación de anotaciones de prohibición de disponer tras inscribir ejecución forzosa. Está anotada una prohibición de disponer de origen administrativo y, posteriormente, una anotación de embargo, cuyo procedimiento acaba en ejecución que se inscribe. El nuevo titular registral no puede solicitar por mera instancia la cancelación de la anotación de prohibición de disponer, que seguirá cumpliendo su función, afectando ahora al adjudicatario. R. 17 de diciembre de 2024

Decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas estando la anotación cancelada por caducidad. Tracto sucesivo. Estando caducada, y además cancelada, la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. R. 9 de diciembre de 2024

 

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria sin manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. Es necesario hacer la manifestación de los suelos contaminados en las ejecuciones hipotecarias de las fincas sujetas, debiendo hacerla el adjudicatario mediante un instrumento jurídico y documental adecuado. R. 6 de febrero de 2025

Ejecución judicial hipotecaria sin consignación del sobrante habiendo una hipoteca del mismo acreedor y un arrendamiento posterior inscrito. Se admite la inscripción y cancelación de cargas posteriores a pesar de que se entregó al acreedor más por principal de lo que constaba inscrito como cobertura hipotecaria, valorando que un acreedor posterior era el propio banco ejecutante y el otro era un arrendatario. R. 16 de diciembre de 2024

Ejecución judicial hipotecaria sin demandar ni requerir de pago al tercer poseedor. Es necesario demandar y requerir de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la LH que lo han acreditado quienes han inscrito su derecho antes de la nota marginal de expedición de certificación de cargas. En el caso, el juez, a la vista de dicha certificación, notificó al tercer poseedor la existencia del procedimiento, y admitió a trámite su oposición, por lo que no sufrió indefensión. R. 10 de diciembre de 2024

 

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Cancelación de concesión administrativa de entidad en concurso de acreedores. La obligación de los registradores de relacionarse con las Administraciones Públicas a través de medios electrónicos se circunscribe a trámites del procedimiento administrativo, sin que se extienda al procedimiento registral. Se analiza la ausencia de la nota marginal de inicio de expediente de caducidad de la concesión administrativa y la falta de consignación. R. 17 de diciembre de 2024

 

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Cancelación de anotaciones de prohibición de disponer tras inscribir ejecución forzosa. Está anotada una prohibición de disponer de origen administrativo y, posteriormente, una anotación de embargo, cuyo procedimiento acaba en ejecución que se inscribe. El nuevo titular registral no puede solicitar por mera instancia la cancelación de la anotación de prohibición de disponer, que seguirá cumpliendo su función, afectando ahora al adjudicatario. R. 17 de diciembre de 2024

 

PROPIEDAD HORIZONTAL

Desvinculación de trastero en título judicial. La  sentencia, conceptualmente, es título hábil para ordenar la rectificación del Registro. R. 10 de diciembre de 2024

División horizontal tumbada sin licencia. Diferencia entre actos edificatorios y actos parcelatorios. La división horizontal tumbada de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación, segregación u otros actos de división de terrenos aunque haya asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos (azotea, patios o zonas del solar), siempre que no alteren la unidad del terreno. Sin embargo, la atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del suelo como elemento común. R. 4 de febrero de 2025

Ejecución de crédito privilegiado comunidad de propietarios. Cancelación de cargas posteriores. El art. 9.1.e) LPH prevé dos efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligación de contribución a los gastos de comunidad: la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y, la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble. R. 16 de enero de 2025

Extinción de propiedad horizontal por derribo-demolición del inmueble. En la extinción de propiedad horizontal por derribo del inmueble y conversión en comunidad ordinaria no hay que fijar las concretas cuotas sobre el condominio resultante cuando son las mismas que se tenían sobre las entidades privativas previas. R. 10 de enero de 2025

Herencia. Adjudicación de dos partes de una misma finca registral como entidades distintas. La rectificación descriptiva de edificaciones (superficie construida o su división, por ejemplo) y la división material de inmuebles deben cumplir los requisitos legales previstos para tales operaciones aunque no se declaren las mismas formalmente. R. 16 de diciembre de 2024

Propiedad horizontal. Alquiler turístico o alquiler vacacional. consentimiento de titulares registrales posteriores al acuerdo. Inscripción parcial. En una Propiedad Horizontal, el quórum de 3/5 permite restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico de viviendas, pero no otras modalidades de alquiler como, en el presente caso, el alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad. R. 29 de enero de 2025

Propiedad horizontal tumbada. Ampliación de obra nueva en el subsuelo de un elemento privativo. El subsuelo de una vivienda unifamiliar adosada, que es una de las fincas o elementos privativos de una propiedad horizontal tumbada, es elemento común si no consta en la descripción de dicha vivienda en el título de división horizontal, por lo que se requiere la autorización de la comunidad de propietarios por acuerdo unánime para efectuar una ampliación de obra. R. de 17 de diciembre de 2024

Propiedad horizontal. Compraventa de cuota indivisa con asignación de uso con previa distribución de local en trasteros. Es inscribible la distribución de un local en trasteros con el objeto de su transmisión por participaciones indivisas que atribuyen el uso exclusivo de cada de uno de los trasteros, y todo ello sin necesidad de acuerdo de la comunidad. R. 5 de febrero de 2025

Propiedad horizontal. Modificación estatutaria. Alquiler turístico genérico y alquiler turístico regulado. En las Comunidades de Propietarios en Propiedad Horizontal, el quórum de 3/5 permite restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico de viviendas regulado, pero no otras modalidades de alojamiento turístico no regulado. R. 6 de febrero de 2025

Propiedad horizontal. Rectificación de superficie construida de un elemento. Puede rectificarse conforme al art. 201.3 LH la superficie de un elemento privativo de una propiedad horizontal si no conlleva la inscripción simultánea de su representación gráfica georreferenciada. R. 12 de febrero de 2025

Propiedad horizontal. Segregación y agregación. Estatutos. La DG interpreta una reserva de la facultad de división de un elemento privativo en una división horizontal como inherente a la finca y no personalísima de la inicial promotora del régimen, y en consecuencia admite la inscripción de una segregación sin necesidad de acuerdo de la comunidad de propietarios. R. 6 de febrero de 2025

 

PUBLICIDAD FORMAL

Denegación de certificación de información continuada. Debe expedirse la certificación con información continuada solicitada por el heredero del titular registral, pues se considera como legítimo representante de los causantes titulares registrales, a los efectos de art. 354.3 RH, pues dicha expresión debe interpretarse en sentido amplio. R. 6 de febrero de 2025

Publicidad formal. Certificación registral del valor de una finca. Es posible dar publicidad formal del valor o precio de una finca registral, si las personas que figuran en el registro como transmitentes y adquirentes son sociedades mercantiles o en general personas jurídicas. R. 16 de enero de 2025

Publicidad formal. Nota simple informativa. Inscripciones no vigentes. El contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador. R. 16 de diciembre de 2024

 

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Rectificación de asiento en cuanto al carácter ganancial o privativo de una finca. Dudas sobre el momento del pago del precio: ¿error del título y del registro? Una sentencia dictada en procedimiento para la liquidación de la sociedad de gananciales no es título suficiente para rectificar el registro en el sentido de que una finca inscrita con carácter presuntivamente ganancial, pase a ser propiedad privativa de uno de los cónyuges, aunque dicha finca se haya excluido de la liquidación por estimar el Tribunal que no tiene dicho carácter. R. 9 de enero de 2025

Rectificación del registro por error en el título. Aunque el error en el registro sea material, si proviene del título que causó la inscripción, el error no puede rectificarse sin el consentimiento de los interesados o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente, y ello con independencia de que el error haya sido motivado por la actuación del notario, sin que el registrador advirtiera, en su día, el error que contenía el título. R. 10 de diciembre de 2024

Rectificación de partición hereditaria. La rectificación del Registro, no resultando el error de los asientos del registro ni del documento presentado requerirá, en su caso, al art. 40 LH, aclaración del título aportado con el consentimiento de los interesados, o, en su caso, resolución judicial. R. 15 de enero de 2025

 

RECURSO GUBERNATIVO

Competencia para resolver el recurso. Es competente la DG por no basarse en una cuestión exclusivamente fundada en derecho catalán, sino en derecho inmobiliario registral que, constitucionalmente es de competencia exclusiva del Estado. R. 10 de diciembre de 2024

Denegación de asiento de presentación. La Ley 11/2023, de 8 de mayo da nueva redacción al art. 246 LH, que, en su apartado 3, introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la DG, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial directo. R. 16 de diciembre de 2024

Documentos aportados en fase de recurso. No pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del mismo. R. 30 de enero de 2025

Naturaleza del procedimiento del art. 199 LH. La resolución del recurso sobre un procedimiento del art. 199 LH no puede tener en cuenta documentos no aportados en el momento de presentarse el título para su inscripción. R. 11 de diciembre de 2024

Recurso contra asiento ya practicado. El recurso no puede enjuiciar asientos registrales ya practicados. R. 11 de diciembre de 2024

 

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Compra por cónyuges de nacionalidad israelí. Cuando se trate de regímenes económico-matrimoniales de participación de ganancias, sujetos a ley extranjera, prevalece la norma del art. 92 sobre la del art. 54 RH. R. 28 de enero de 2025

Compraventa. Acreditación del régimen económico matrimonial del vendedor. La constancia del régimen matrimonial sólo es exigible cuando el acto o contrato afectase o pudiese afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales del matrimonio actual o anterior (art. 159 RN) R. 16 de enero de 2025

Opción de compra. Régimen económico matrimonial del optante. Diversas cláusulas. Es necesario hacer constar en la escritura y en la inscripción el régimen económico matrimonial de los contratantes cuando el acto o negocio afecte de presente o de futuro a la validez del negocio jurídico o a la relación jurídico real constituida. No es inscribible el pacto de notificar por medio de burofax la intención de ejercer la opción de compra. R. 10 de enero de 2025

 

SEGREGACIÓN, DIVISIÓN

Herencia. Adjudicación de dos partes de una misma finca registral como entidades distintas. La rectificación descriptiva de edificaciones (superficie construida o su división, por ejemplo) y la división material de inmuebles deben cumplir los requisitos legales previstos para tales operaciones aunque no se declaren las mismas formalmente. R. 16 de diciembre de 2024

Segregación en Andalucía. El art. 91.4 de la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que las licencias municipales sobre parcelaciones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación y que la no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. R. 13 de enero de 2025

Segregación. Coordenadas. R. 13 de enero de 2025

Segregación con superficie agotada en la matriz. Agotada la superficie de una finca matriz no pueden acceder segregaciones, aunque procedan de títulos anteriores a los registrados de acuerdo con el principio de prioridad. R. 29 de enero de 2025

 

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Rectificación de asiento en cuanto al carácter ganancial o privativo de una finca. Dudas sobre el momento del pago del precio: ¿error del título y del registro? Una sentencia dictada en procedimiento para la liquidación de la sociedad de gananciales no es título suficiente para rectificar el registro en el sentido de que una finca inscrita con carácter presuntivamente ganancial, pase a ser propiedad privativa de uno de los cónyuges, aunque dicha finca se haya excluido de la liquidación por estimar el Tribunal que no tiene dicho carácter. R. 9 de enero de 2025

Resolución judicial de compraventa de finca presuntivamente ganancial sin demandar al cónyuge. Estando una finca inscrita por compra con carácter presuntivamente ganancial, la resolución judicial de la compraventa exige la intervención del cónyuge del adquirente. R. 4 de febrero de 2025

SUPERFICIE, DERECHO DE

Resolución de contrato de cesión onerosa de derecho de superficie. Para llevar a cabo la resolución del contrato de constitución del derecho de superficie y de cesión onerosa del mismo en su día efectuada y la consiguiente cancelación de dicho derecho de superficie inscrito, será preciso el consentimiento expreso de los titulares registrales o en su defecto la oportuna resolución judicial. R. 2 de enero de 2025

 

TITULAR REGISTRAL

NIF revocado de un otorgante. No cabe autorizar ni inscribir. R. 14 de enero de 2025

 

TRACTO SUCESIVO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. No cabe practicar una anotación de embargo figurando inscrita la finca a nombre de persona distinta del demandado. R. 30 de enero de 2025

Asignación de nº de registro de alquiler de corta duración. Tracto sucesivo. Denegación de asiento de presentación. Se debe de presentar en el Libro Diario la instancia para la asignación, aunque ésta no haya sido firmada por el titular registral. La DG no se pronuncia sobre si el registrador en estos casos ha de calificar el tracto sucesivo, pues se trata sólo de un recurso exprés contra la denegación de la práctica de un asiento de presentación. R. 13 de febrero de 2025

Decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas estando la anotación cancelada por caducidad. Tracto sucesivo. Ha de denegarse la inscripción en lo relativo al usufructo vitalicio si aparece inscrito a nombre de tercera persona que no ha sido parte en el procedimiento de ejecución. R. 9 de diciembre de 2024

División judicial de la cosa común. Tracto sucesivo. Anotación preventiva. La anotación preventiva de demanda asegura la plena efectividad de los pronunciamientos de contenido jurídico real de la sentencia, sin que la existencia de terceros con derechos inscritos con posterioridad pueda ser obstáculo por cuanto la publicidad registral del procedimiento justifica la extensión respecto a ellos de sus efectos sin que puedan alegar indefensión. R. 10 de enero de 2025

Elevación a público de contrato de arrendamiento. Tracto sucesivo. No es inscribible si la finca no está inscrita a nombre del arrendador.  R. 11 de diciembre de 2024

 

UNIONES DE HECHO

Adjudicación de finca en convenio regulador de pareja de hecho [separación y régimen de guarda y custodia de hijos]. No cabe liquidar y disolver comunidades de bienes en una sentencia relativa a guarda y custodia de hijos menores de una pareja de hecho, y menos cuando las fincas no constituyen la vivienda familiar. R. 10 de diciembre de 2024

 

URBANISMO

Constancia registral de terminación de expediente de infracción urbanística. La constancia registral de la decisión final de un expediente de disciplina urbanística es independiente de que se haya llegado a anotar o no el inicio del procedimiento. R. 30 de diciembre de 2024

División horizontal tumbada sin licencia. Diferencia entre actos edificatorios y actos parcelatorios. La división horizontal tumbada de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación, segregación u otros actos de división de terrenos aunque haya asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos (azotea, patios o zonas del solar), siempre que no alteren la unidad del terreno. Sin embargo, la atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del suelo como elemento común. R. 4 de febrero de 2025

II. RESOLUCIONES MERCANTIL

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Denegación de asiento de presentación. Nuevo recurso expres. Un documento que no puede provocar asiento alguno en el Registro no puede ser objeto de asiento de presentación. El recurso contra la denegación del asiento es el del nuevo art. 246 LH. R. 12 de febrero de 2025

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Escrito para influir en la calificación registral de una escritura. Un escrito cuya única finalidad es influir en la calificación registral, no puede ser tomado en consideración en ningún caso. R. 11 de diciembre de 2024

 

DEPÓSITO DE CUENTAS

Depósito de cuentas ya depositadas. No es posible depositar unas cuentas que ya están depositadas. R. 5 de febrero de 2025

Depósito de cuentas. Informe de auditor a solicitud de la minoría. Solicitada por la minoría la designación de un auditor de cuentas de la sociedad, no es posible el depósito de sus cuentas si no viene acompañado del informe del auditor. R. 10 de diciembre de 2024

 

FUSIÓN

Fusión simplificada de sociedad íntegramente participada: derecho de información de los trabajadores. Sólo se puede prescindir del informe de los trabajadores en las fusiones simplificadas si se trata de fusión de sociedad íntegramente participada, sin no existen trabajadores en la sociedad absorbida, y se manifiesta en la escritura que la fusión no afecta al empleo. R. 16 de diciembre de 2024

 

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDADES

Liquidación de sociedades sin depósito de libros y sin manifestación sustitutoria. Para que la liquidación y extinción de una sociedad pueda ser inscrita en el RM, es requisito necesario que el liquidador haga la manifestación relativa a que se hace cargo de los libros o que los deposite en el Registro Mercantil. R. 14 de enero de 2025

 

RECURSO GUBERNATIVO

Denegación de asiento de presentación. Nuevo recurso expres. Un documento que no puede provocar asiento alguno en el Registro no puede ser objeto de asiento de presentación. El recurso contra la denegación del asiento es el del nuevo art. 246 LH. R. 12 de febrero de 2025

SOCIEDAD LIMITADA

Fusión simplificada de sociedad íntegramente participada: derecho de información de los trabajadores. Sólo se puede prescindir del informe de los trabajadores en las fusiones simplificadas si se trata de fusión de sociedad íntegramente participada, sin no existen trabajadores en la sociedad absorbida, y se manifiesta en la escritura que la fusión no afecta al empleo. R. 16 de diciembre de 2024

Liquidación de sociedades sin depósito de libros y sin manifestación sustitutoria. Para que la liquidación y extinción de una sociedad pueda ser inscrita en el RM, es requisito necesario que el liquidador haga la manifestación relativa a que se hace cargo de los libros o que los deposite en el Registro Mercantil. R. 14 de enero de 2025

 

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Cancelación de una reserva de dominio en el RBM o del derecho del arrendador financiero: es necesario el modelo oficial debidamente aprobado, o la escritura pública que contenga todos los requisitos necesarios para la cancelación. R. 13 de enero de 2025

Denegación de asiento de presentación de certificado de amortización de deuda para cancelación. Para la cancelación de una reserva de dominio en el RBM o del derecho del arrendador financiero, es necesario el modelo oficial debidamente aprobado, o la escritura pública que contenga todos los requisitos necesarios para la cancelación. R. 13 de enero de 2025

Embargo sobre tracto camión dado de baja en la DGT. Es posible embargar un camión que aparece inscrito en el Registro como de la titularidad del embargado, aunque esté dado de baja temporal por transmisión en el Registro de la DGT. R. 4 de febrero de 2025.

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LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

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