SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE JUNIO DE 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD

ADQUISICIÓN PREFERENTE

Derecho de adquisición preferente art. 25 LAU según los diferentes cambios legislativos. R. 11 de mayo de 2022

Procedimiento de apremio fiscal. Situación arrendaticia de finca para uso distinto de vivienda. Los arrendamientos para un uso distinto de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad al derecho que se ejecuta, al producirse su purga, no requieren notificación al arrendatario a efectos de tanteo legal arrendaticio. R. 11 de mayo de 2022

AGRUPACIÓN

Propiedad horizontal. Cambio de uso de trastero a vivienda. Agrupación de hecho y nueva descripción. Si en una propiedad horizontal se produce una agrupación de hecho de una finca, cuyo uso se cambia, con otra colindante, pero se quiere mantener su individualidad como elemento privativo independiente, la descripción no puede modificarse (salvo el uso) pues lo contrario induciría a confusión. R. 13 de mayo de 2022

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Ampliación de embargo administrativo: expedición de certificación de cargas. En el procedimiento administrativo, la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la anotación, también por ampliación de embargo, debiendo necesariamente el mandamiento solicitar su expedición. R. 1 de junio de 2022

ARRENDAMIENTOS

Derecho de adquisición preferente art. 25 LAU según los diferentes cambios legislativos. R. 11 de mayo de 2022

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Asiento de presentación de documento electrónico recibido por burofax. Rectificación de referencia catastral. R. 23 de mayo de 2022

Asiento de presentación de documento electrónico recibido por burofax. Para ser admitidos los documentos firmados electrónicamente, estos deben presentarse telemáticamente, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la sede electrónica de los registradores, y si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada notarialmente, o al menos ratificada ante el registrador. R. 23 de mayo de 2022

Inscripción de representación gráfica catastral existiendo oposición en georreferenciación alternativa anterior. La nota de calificación relativa a una inscripción de georreferenciación no puede basarse en circunstancias resultantes de procedimientos anteriores ya concluidos, con asiento de presentación ya caducado. R. 1 de junio de 2022

ASIENTOS REGISTRALES

Asientos registrales. Los asientos practicados, está bajo la salvaguardia de los tribunales y solo puede rectificarse con consentimiento del titular registral, o por orden de la autoridad judicial, mediante sentencia recaída en juicio en el que el titular registral haya sido parte. R. 23 de mayo de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Nota de calificacion indebidamente motivada. El registrador ha de motivar adecuadamente la nota de calificación, no sólo citando los preceptos legales en que se base, sino también justificando la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación. R. 2 de junio de 2022

CANCELACIÓN

Cancelación de asiento en virtud de instancia privada. No cabe cancelar un asiento ya practicado sin el consentimiento de su titular o resolución judicial y menos en base a una mera instancia privada de un 3º. R. 1 de junio de 2022

Cancelación por caducidad de anotación de embargo ex art. 210.1.8 LH: cómputo del plazo. El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (nota marginal de expedición de certificación dominio y cargas). R. 7 de junio de 2022

Ejecución judicial hipotecaria. Cancelación por caducidad de hipoteca. Si se interrumpe el plazo de prescripción por el ejercicio de la acción correspondiente ante los Tribunales no se puede producir la caducidad legal de la hipoteca. R. 24 de mayo de 2022

COMPRAVENTA

Compra por administrador concursal de persona de nacionalidad checa. Importancia de salvaguardar los derechos de defensa con independencia de la procedencia del título judicial, pues la confianza mutua en la que se basa el espacio judicial civil europeo no puede implicar tratamiento distinto del que tendría en igual supuesto el juez nacional, tratándose de derechos de defensa. R. 13 de mayo de 2022

COMUNIDAD DE BIENES

Venta de cuotas indivisas de finca rústica en Andalucía. Posible parcelación urbanística. La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable. R. 9 de mayo de 2022

Venta de participación indivisa de terreno urbano en Andalucía. Posible parcelación. La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable. R. 12 de mayo de 2022

CONCURSAL

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

DOCUMENTOS JUDICIALES

Propiedad horizontal. Cancelación de elemento privativo por mandamiento judicial. La desaparición y cancelación de un elemento privativo de la división horizontal implica la necesaria modificación del título constitutivo con la oportuna redistribución de cuotas de participación entre los elementos restantes por acuerdo unánime de los propietarios. R. 24 de mayo de 2022

Sentencia dictada en rebeldía: acción de rescisión. No pueden inscribirse las Sentencias dictadas en rebeldía hasta que transcurran los plazos para ejercitar la acción de rescisión. La apreciación de que concurra la fuerza mayor que prolonga dichos plazos corresponde a la administración de justicia. R. 31 de mayo de 2022

DOCUMENTOS NOTARIALES

Elevación a público de documento privado de segregación y venta. Un certificado municipal sobre la inexistencia de expediente sancionador alguno sobre la parcela no es título habilitante suficiente para inscribir la finca resultante de una parcelación. R. 31 de mayo de 2022

FINCA

Finca en parte rústica y en parte urbana: No es necesario concretar la superficie de cada naturaleza. R. 12 de mayo de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de interesado. La controversia entre distintos titulares registrales colindantes, debidamente acreditada por quien se opone a la inscripción de la representación gráfica, impide la práctica del asiento. R. 23 de mayo de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición del ayuntamiento. La mera oposición de la Administración no es suficiente para suspender el procedimiento del art. 199, sino que el registrador debe valorar si cumple con los mínimos requisitos de concreción y acreditación exigibles. R. 12 de mayo de 2022.

Licencia. Superficie finca resto. La falta de coincidencia entre la superficie registral de la finca resto y la que figura en la licencia de parcelación no exige el otorgamiento de una nueva licencia. R. 12 de mayo de 2022

Negativa a iniciar el procedimiento del art. 199 LH por dudas sobre posible invasión de dominio público. El procedimiento del art. 199 debe tramitarse aunque el registrador tenga dudas sobre la posible invasión del dominio público, no aclaradas en un informe municipal aportado por el interesado. R. 10 de mayo de 2022

Renuncia a la incorporación de la representación gráfica cuando es potestativa. Aunque la inscripción de la representación gráfica no sea preceptiva, el interesado no puede excluir la calificación registral de la certificación catastral y, en su caso, su incorporación al folio real. R. 12 de mayo de 2022

Representación gráfica que solapa la de otras fincas registrales inscritas. Solicitada expresamente la tramitación del procedimiento del art. 199, el registrador no puede rechazar su iniciación por el hecho de que la representación gráfica que se pretende inscribir se solape con la georreferenciación inscrita de una finca colindante. R. 31 de mayo de 2022

Segregación sin georreferenciación de la finca resto. Finca resto destinada a viales. La circunstancia de que una parte de la finca resto esté destinada a viales no exime de describirla y georreferenciarla. R. 12 de mayo de 2022

FORAL

Venta de finca inscrita como privativa por confesión sin que conste el nombre del cónyuge. Legítima en Galicia y Cataluña. Para disponer de un bien inscrito como privativo por confesión del consorte se ha de recoger en la escritura si continua casada con el confesante, o si por haber fallecido y haber contraído nuevo matrimonio, se cuenta con el consentimiento de los herederos forzosos. Ello tiene la salvedad de que la legítima de esos herederos sea “pars valoris”, pero en ese caso debe manifestarse expresamente en dicho sentido en la escritura. R. 7 de junio de 2022

HERENCIA

Partición hereditaria interviniendo tutor. Autorización judicial. La ley aplicable a las medidas de apoyo es la que corresponde a la vecindad civil de la persona con discapacidad, pero los efectos de la intervención del tutor en la herencia se rigen por la ley aplicable a la sucesión. R. 31 de mayo de 2022

HIPOTECA

Hipoteca sobre finca inscrita como local pero que constituirá la vivienda habitual sin que conste en el registro el cambio de uso. R. 10 de mayo de 2022

Préstamo hipotecario otorgado antes de la LCCI. Cláusulas de vencimiento anticipado: No necesidad de adaptarse a dicha ley. R. 17 de mayo de 2022

Préstamo hipotecario LCCI 5/2019. Constancia tácita del carácter no habitual de la vivienda hipotecada. La constancia exigida por el art. 21.3 LH sobre el destino a vivienda habitual del bien hipotecado puede ser expresa con fórmulas alternativas a las habituales, o tácitas, si se infiere inequívocamente de otras manifestaciones o hechos que consten en la escritura, como en el presente caso en que los prestatarios son lituanos residentes en Lituania, se expresa que el destino del préstamo es segunda residencia, y manifiestan, por remisión al art. 1320 CC, que no hay limitaciones que les sea aplicables por dicho artículo. R. 24 de mayo de 2022

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación art. 205 LH. Dudas de identidad. El procedimiento de inmatriculación que regula el art. 205 LH carece de las garantías que sí ofrece el expediente regulado en el art. 203 LH. Por ello, es imprescindible que el registrador sea especialmente meticuloso en su calificación para descartar posibles perjuicios a los titulares de fincas colindantes o para impedir que, a través de la inmatriculación, se oculten operaciones de modificación de entidades hipotecarias como segregaciones o agrupaciones. R. 17 de mayo de 2022

Inmatriculación mediante expediente notarial acompañada de manifestaciones. Dudas sobre coincidencia con otra finca registral. Es al tiempo de expedir la certificación cuando el Registrador debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento. Además, las dudas de identidad no siempre justifican la suspensión del procedimiento, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas. R. 9 de mayo de 2022

OBRA NUEVA

Declaración de obra nueva por los titulares de unas participaciones indivisas. Para declarar una obra nueva sobre una finca en régimen de copropiedad se precisa el consentimiento de todos los condueños de acuerdo con las normas del régimen de comunidad romana del Código Civil. R. 6 de junio de 2022

Reforma o rehabilitación de un edificio con cambio de uso a viviendas. Necesidad o no de seguro decenal. 1.- Si es una rehabilitación NO es necesario seguro decenal. Estamos en este caso si no se produce una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural del edificio. También en los casos de cambio de uso a vivienda de algún elemento aislado. 2.- Si es una reforma SÍ es necesario el seguro decenal. Estamos en este caso si hay una variación esencial de alguno de los parámetros anteriores. También en los casos de cambio de uso a vivienda si afecta a varios elementos o a una planta entera. R. 30 de mayo de 2022

PROCEDIMIENTOS

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA

PROPIEDAD HORIZONTAL

PUBLICIDAD FORMAL

Notas simples solicitadas por correo electrónico. No cabe la expedición de notas simples solicitadas mediante correo electrónico. R. 23 de mayo de 2022

RECURSO GUBERNATIVO

Informe del Registrador. En el recurso no cabe tener en cuenta las razones y las cuestiones en que fundamente el registrador su calificación que pueda introducir en su informe si no figuraban en la nota de calificación. R. 2 de junio de 2022

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Compra por mitades indivisas por cónyuges holandeses casados «bajo el régimen supletorio en los países bajos». Tratándose de cónyuges adquirentes sujetos a régimen económico matrimonial extranjero de comunidad, es posible que la inscripción se practique a favor de los cónyuges por mitades indivisas, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad. R. 11 de mayo de 2022

SEGREGACIÓN

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Compra por casado en gananciales solicitando inscripción como privativo. Para inscribir como privativo un bien adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad de gananciales, es preciso que se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública. R. 30 de mayo de 2022

Venta de finca inscrita como privativa por confesión sin que conste el nombre del cónyuge. Legítima en Galicia y Cataluña. Para disponer de un bien inscrito como privativo por confesión del consorte se ha de recoger en la escritura si continua casada con el confesante, o si por haber fallecido y haber contraído nuevo matrimonio, se cuenta con el consentimiento de los herederos forzosos. Ello tiene la salvedad de que la legítima de esos herederos sea “pars valoris”, pero en ese caso debe manifestarse expresamente en dicho sentido en la escritura. R. 7 de junio de 2022

TUTELA

URBANISMO

VIVIENDA FAMILIAR

Hipoteca sobre finca inscrita como local pero que constituirá la vivienda habitual sin que conste en el registro el cambio de uso. R. 10 de mayo de 2022

II. RESOLUCIONES MERCANTIL

ADMINISTRADORES

Decisiones socio único concursado con facultades de administración suspendidas. Si el socio único de una sociedad está declarado en concurso en fase de liquidación, no puede acordar la disolución de la sociedad, aunque sea por causa legal, sin el concurso del administrador concursal. R. 13 de mayo de 2022

CAPITAL SOCIAL

Aumento de capital mediante compensación de créditos. Auditor designado por el consejo de administración. En una sociedad de capital exclusivamente público el nombramiento de auditor puede ser hecho por el órgano de administración. En aumento de capital de una sociedad anónima por compensación de créditos y aportaciones dinerarias, es necesario distinguir por su numeración las acciones que se desembolsan por cada medio, aunque ello puede hacerse proporcionalmente a su cuantía para cada una de las acciones. R. 6 de junio de 2022

CONCURSO DE ACREEDORES

DEPÓSITO DE CUENTAS

Cierre registral por falta de depósito de cuentas. Nombramiento de auditor voluntario. Si la hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas, no es posible la inscripción de un nombramiento de auditor voluntario, aunque ese nombramiento pueda facilitar el depósito que falte. R. 7 de junio de 2022

JUNTA GENERAL

Asistencia telemática a juntas generales. Interpretación de cláusula estatutaria. Lugar de celebración. Es inscribible un artículo estatutario que para la asistencia telemática de los socios a las juntas generales dice que se habilitarán unos locales concretos desde el que los socios podrán conectarse telemáticamente y que en ese caso la junta se entenderá celebrada en el “lugar principal”. R. 6 de junio de 2022

REGISTRO MERCANTIL

Cierre registral por baja en el índice de entidades AEAT. Cese de administrador. Si una sociedad está dada de baja en el Índice de Entidades de la AEAT, no es posible la inscripción del cese de uno de los administradores. R. 30 de mayo de 2022

Designación de auditor de sociedad. Provisión de fondos para publicación en el Borme. Legitimación de firma del administrador. Para inscribir un nombramiento de auditor es necesaria la legitimación de firma del administrador que lo nombra, la aceptación, la provisión de fondos y que la hoja de la sociedad no esté cerrada. R. 9 de mayo de 2022.

SOCIEDAD LIMITADA

Participaciones sociales en comunidad. Ejercicio de los derechos de socio. Subsanación de acta notarial por la vía del art. 153 RN. Una subsanación de escritura o acta realizada al amparo del art. 153 RN, puede ser desconocida y no tenida en cuenta, si aplica de forma incorrecta el artículo. Si existen discrepancias graves entre el acta notarial de la junta general y la escritura de elevación a público de los acuerdos de la junta, la escritura no es inscribible. R. 23 de mayo de 2022, R. 23 de mayo de 2022

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