CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 50

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ÁLVARO JOSÉ MARTÍN MARTÍN,

REGISTRADOR,

De la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia

ÍNDICE:

1.- La calificación registral clave de la seguridad jurídica

2.- La AEAT no podía ejecutar, pero sí apremiar por un crédito contra la masa

3.- El administrador hizo bien informando a la comunidad de propietarios

4.- Permuta de edificabilidad incumplida por el ayuntamiento.

5.- Comunidades de propietarios y pisos turísticos

1.– LA CALIFICACIÓN REGISTRAL CLAVE DE LA SEGURIDAD JURÍDICA.

La Sentencia 1064/2024, de 23 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Roj: STS 4157/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4157) niega que el recurrente cumpla los requisitos precisos para ejercer la acción de protección de la titularidad registral del artículo 41 de la Ley Hipotecaria.

El banco se adjudicó las fincas hipotecadas en garantía de un préstamo, cediendo el remate a favor de una mercantil de su grupo que las aportó a otra sociedad, vía aumento de capital y las inscribió en el Registro.

La ejecutada recurrió al Tribunal Constitucional que anuló la ejecución, pero cuando el Juzgado de Primera Instancia ordenó la reposición de la situación registral previa a la inscripción de la adjudicación, se encontró con una calificación negativa por falta de intervención en el procedimiento de la última titular registral.

Esta última titular registral demanda la recuperación de la posesión de una de las fincas acogiéndose a la tutela del artículo 41 de la Ley Hipotecaria, oponiéndose el demandado-poseedor alegando haber concertado un contrato de arrendamiento con quien, en el momento de firmarlo, era titular registral de la finca (la mercantil ejecutada).

La acción posesoria prospera en apelación, dando lugar al recurso extraordinario por infracción procesal y al recurso de casación que el Tribunal Supremo estima.

F.D. TERCERO.

3.2. “… En efecto, los asientos constituyen un título de legitimación; o dicho de otra manera, un signo suficiente de habilitación del sujeto que figure como titular de los derechos reales inscritos en la forma que manifiesta el Registro.

El art. 38 LH establece la presunción de exactitud de los derechos reales inscritos, de manera tal que si éstos aparecen tabularmente a nombre de una persona física o jurídica determinada, se presume que le pertenecen y, por consiguiente, que se halla legitimada para hacerlos valer con la finalidad de adecuar la realidad registral con respecto a la existente a extramuros del Registro, y no convertir a dicha oficina pública en un mera proclamadora de titularidades formales carentes de eficacia defensiva alguna.

La presunción registral de exactitud, que legitima a la entidad demandante para el ejercicio de la presente acción, perdura y prevalece en el tiempo, mientras que el asiento se mantenga vigente, dado que, como es natural, la protección desaparece cuando aquel pierda su vigor, bien por haber sido cancelado, bien por haber sido rectificado por mor de una resolución judicial, o bien por la transmisión por negocio jurídico del derecho a favor de persona distinta.

La determinación de la vigencia no es requisito que deba plantear demasiadas dificultades, pues un asiento se encuentra vigente en tanto en cuanto no haya sido cancelado. Al expedir su certificación, el registrador comprobará la vigencia registral del asiento.

Con respecto al otro de los requisitos precisos, habrá contradicción, que cercene la posibilidad del ejercicio de la presente acción, cuando, por ejemplo, se hubiera extendido nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación de la forma reseñada en el art. 313.3.ª del Reglamento Hipotecario; o, también, cuando exista un asiento de presentación en el libro diario, acreditativo de un título contradictorio con una inscripción registral, incluso si ha sido objeto de una anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable ( art. 65 LH).

Por último, señalar que, sin perjuicio de que tal cuestión se resuelva, en su caso, en el juicio declarativo promovido por Mediterráneo [se refiere a otro pleito promovido por la ejecutada para conseguir la reinscripción de la finca], en tanto en cuanto el recurrente alega la infracción del art. 33 LH, hemos dicho en la STS 208/2020, de 29 de mayo, que:

«Con el fin de despejar dudas sobre el alcance de la aplicación del art. 34 LH es preciso recordar que sí resultaría protegido por la fe pública quien es tercero respecto del título de adquisición nulo y que adquiere de manera válida de un titular registral que lo fue en virtud de un acto nulo. Esto último es lo que sucedió en el caso de la sentencia de esta sala 139/2017, de 1 de marzo, que, tras declarar la nulidad de la ejecución por no haberse suspendido a pesar de la interposición de una tercería, dejó a salvo la transmisión de los adjudicatarios a unos terceros subadquirentes, cuyo título de adquisición no era nulo y por tanto quedó protegido por el art. 34 LH. Parecidamente, con anterioridad, en la sentencia 147/2009, de 6 de marzo, se declaró que la nulidad de la subasta y del auto de adjudicación al amparo del art. 33 LH por un error de identificación no afectaba al subadquirente, es decir, a quien adquirió del adjudicatario y quedó protegido por el art. 34 LH».

F.D. CUARTO.

“…la sentencia de la audiencia entendió extinguido, por ministerio de la ley, el contrato de arrendamiento al producirse la enajenación forzosa de la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria, conforme a lo dispuesto en el art. 13.1 de la LAU, en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019, según el cual si, durante la vigencia del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria quedará extinguido el arrendamiento, sin que, en este caso, dicho contrato hubiera accedido al registro con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del arriendo.

Esta extinción ope legis es declarada por la jurisprudencia de esta sala (SSTS 577/2020, de 4 de noviembre; 109/2021, de 1 de marzo, 212/2021, de 19 de abril y 379/2021, de 1 de junio).

Ahora bien, en este caso, concurren dos circunstancias que determinan que el automatismo defendido por la audiencia no deje de constituir una cuestión controvertida compleja, dado que la enajenación forzosa, que es previa a la concertación del contrato de arrendamiento, fue dejada sin efecto por la sentencia dictada por el Tribunal Constitucional, amén de que, al celebrarse el contrato, la deudora hipotecaria seguía siendo titular registral, dado que no se había cancelado su inscripción en el registro, puesto que el título de la cesionaria de remante no se inscribe, según proclama la audiencia, hasta 19 de diciembre de 2017; es decir, más de un mes después de la concertación del contrato, en un momento en el que la arrendadora desconocía la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Por otra parte, deviene indiscutible que, a la fecha de interposición de la demanda, el 8 de julio de 2020, que es la situación que debemos contemplar ( arts. 410 y 411 LEC), el contrato de arrendamiento estaba en vigor y las rentas se venían abonando puntualmente.

QUINTO.- Examen del recurso de casación

El recurso de casación se formuló, al amparo de lo establecido en el artículo 477.2.3.º de la LEC, por infracción de los artículos 38 y 41 LH, por la existencia de jurisprudencia contradictoria entre audiencias provinciales.

Este motivo, debe ser acogido.

La nueva ley procesal civil modifica, en su Disposición Final Novena, el art. 41 de la LH, al que da la redacción siguiente:

«Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el art. 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente».

Con la nueva redacción del art. 41 LH se derogaron las disposiciones procesales que contenía dicho precepto que pasan ahora a recogerse en la nueva LEC 1/2000, en los arts. 439.2 y 6, 441.3, 444.2 y 447.3, con su tramitación por los cauces del juicio verbal ( art. 250.1.7º LEC), y con las especialidades que establecen los mentados preceptos.

Este procedimiento constituye una manifestación del principio de legitimación registral, que recoge el art. 38 según el cual: «A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».

Al aspecto negativo del referido principio, se refiere el art. 97 de la LH cuando norma que: «Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere».

En definitiva, el art. 38 LH establece la presunción de exactitud de los derechos reales inscritos en el registro de la propiedad, de manera tal que se presume que pertenecen a su titular y que además cuenta con su posesión, de manera que se halla legitimado para hacerlos valer procesalmente a través del ejercicio de acciones judiciales.

La justificación de este tratamiento tuitivo deriva de razones de seguridad jurídica y del respeto que merece el sistema de publicidad registral, al hallarse bajo el control de legalidad que, a través de la calificación ( art. 18 LH), se lleva a efecto por parte de los registradores de la propiedad.

Pues bien, no se han vulnerado dichos preceptos, en tanto en cuanto no se ha negado la legitimación activa de la sociedad demandante para impetrar la tutela judicial nacida de la titularidad de un asiento registral vigente y sin contradicción alguna, lo que sucede, y aquí es en donde radica la infracción cometida, es que la presunción de exactitud no es absoluta sino iuris tantum, y, en este caso, concurre el motivo de oposición esgrimido, que legitima la posesión del demandado, cual es la existencia de una relación jurídica directa con una titular registral anterior, en virtud de un contrato de arrendamiento vigente al tiempo de interponerse la demanda, y sin que corresponda a este procedimiento privilegiado y sumario resolver la cuestión determinante de la validez o eficacia del título esgrimido bajo el contexto y premisas antes referenciadas, sin perjuicio de los derechos que la parte demandante considere le pertenezcan dado que esta sentencia no produce efectos de cosa juzgada.”

El Tribunal Supremo aborda en esta sentencia la aplicación de una de las manifestaciones de la protección procesal que el Registro de la Propiedad atribuye al titular inscrito.

Lo hace para negar que concurran los requisitos que hacen viable la acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria en este complejo caso en que ha intervenido incluso el Tribunal Constitucional, dejando expresamente a salvo –de ahí la referencia a que este procedimiento no produce efectos de cosa juzgada- que el actor pueda invocar su legitimación registral en juicio ordinario, por otra parte ya promovido por la parte contraria.

De entrada, como se desprende de los hechos, esa legitimación ha servido para impedir que fuera cancelada la inscripción a su favor judicialmente acordada precisamente por la calificación negativa del registrador, obligando a que se sustancie el asunto en ese otro juicio ordinario en que se ha demandado a todos los interesados.

Por último, merece resaltarse la consideración que la sentencia atribuye al control de legalidad que debe ejercer bajo su responsabilidad el registrador de la propiedad como fundamento del tratamiento tuitivo dispensado al titular registral.

La calificación registral se configura así como clave para la seguridad jurídica y justificación del respeto que merece la publicidad registral.

9 de agosto de 2024

2.- LA AEAT NO PODÍA EJECUTAR, PERO SÍ APREMIAR POR UN CRÉDITO CONTRA LA MASA.

La Sentencia núm. 1151/2024, de 20 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4665/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4665) rechaza la pretensión de la sociedad concursada contraria a que se incrementara una deuda tributaria contra la masa con el recargo de apremio previsto en la legislación fiscal.

La sociedad entró en concurso en 2010, alcanzó un convenio, que se aprobó en 2012, pero que no pudo cumplir, dando lugar en 2015 a la apertura de la liquidación.

La AEAT demandó a la administración concursal para que reconociera en el procedimiento concursal una deuda superior a los seis millones de euros correspondientes a hechos imponibles nacidos en 2022, es decir, con posterioridad a la declaración de concurso que incluía, y este es el problema, una partida de casi un millón de euros en concepto de recargo de apremio. El Juzgado concursal admitió la demanda sin perjuicio de que el pago se realizara a medida que fueran liquidados los activos concursales.

La concursada alegó que dicho recargo era improcedente porque había solicitado un aplazamiento de pago que le fue denegado pese a tener derecho, lo que fue confirmado por el la Sala Tercera del Tribunal Supremo que anuló la resolución del TEAC que había denegado la suspensión cautelar mientras se resolvía si procedía o no la anulación (de ser procedente el aplazamiento y fraccionamiento no habría lugar al recargo de apremio).

Pero ni el Juzgado Mercantil ni la Audiencia Provincial admitieron la improcedencia del recargo de apremio.

Y el Tribunal Supremo confirma dicho criterio.

Sobre el verdadero contenido de la sentencia de la Sala Tercera, dice la Sala Primera que:

SEGUNDO

Procede desestimar el motivo porque parte de una premisa incorrecta: la existencia de una sentencia firme (sentencia de la sala contencioso-administrativa del Tribunal Supremo 400/2016, de24 de febrero) que determina la nulidad de la providencia de apremio de pago y recargo, de fecha 10 de marzo de 2015.

La sentencia de la Sala 3.ª dejó sin efecto la resolución de 8 de mayo de 2013 que había inadmitido a trámite la solicitud de suspensión cautelar de la denegación del aplazamiento. Tiene razón la AEAT cuando razona, en su contestación al recurso, que no afecta ni a la denegación del aplazamiento, ni a la procedencia de la suspensión del acuerdo que lo denegaba. Deja sin efecto la resolución que inadmitía a trámite la petición de suspensión, lo que no presupone la procedencia de la suspensión, sino la procedencia de la admisión a trámite de la solicitud para que, tras su tramitación, se decidiera más tarde sobre su estimación o denegación. Y, en cualquier caso, ésta sentencia de la Sala 3ª que dejó sin efecto la resolución de 8 de mayo de 2013 no conllevaba, por sí, la nulidad de la providencia de apremio y recargo de 10 de marzo de 2015.

Y, sobre la jurisdicción competente para resolver sobre el recargo de apremio, dice:

CUARTO

Es cierto que el art. 9.1 LC, en la versión aplicable al caso por razón temporal, extiende la jurisdicción del juez del concurso a todas las cuestiones prejudiciales administrativas directamente relacionadas con el concurso o cuya resolución sea necesaria para el buen desarrollo del procedimiento concursal. En este caso, nos hallamos ante una reclamación de créditos contra la masa ante el juez del concurso. No se discute la jurisdicción del juez del concurso para reconocer la existencia de estos créditos, que no dejan de devengar intereses y, en su caso, recargos de demora ( art. 84.4 LC).

La sala especial del Tribunal Supremo del art. 42 LOPJ, en un auto de 15 de marzo de 2017, que dirimía un conflicto de competencia objetiva para conocer de una pretensión de nulidad de una providencia de apremio realiza dos consideraciones relevantes para este caso. Primero admite, con carácter general, que «el fondo de la pretensión -improcedencia del recargo de apremio acordado tras la declaración de concurso- pueda ser invocado ante ambos órdenes jurisdiccionales, puesto que los fundamentos para su impugnación pueden traer causa tanto del ordenamiento jurídico administrativo y de Seguridad Social, como de la legislación concursal”. Y luego aclara que «el juez del concurso no puede resolver sobre la ilegalidad de la providencia de apremio dictada«, pues «tanto el control de legalidad del acto administrativo como el de la disposición general están atribuidos a la jurisdicción contencioso-administrativa, que por tales razones es la competente, sin perjuicio de lo que el juez del concurso pueda resolver sobre la validez del recargo, en caso de que sea reclamado (…)en el ámbito de la ejecución patrimonial que es competencia exclusiva del Juez del concurso«.

Ya en el ámbito del recurso de casación, dice la sentencia que, abierta la liquidación, lo que no cabe es una ejecución separada por los créditos tributarios contra la masa, pero sí procede su inclusión en la masa pasiva, recargos incluidos:

Las dos sentencias de esta sala 1ª del Tribunal Supremo invocadas en el recurso (sentencias 711/2014, de 12 de diciembre, y 227/2017, de 6 de abril) han interpretado el art. 154.2 LC en su redacción originaria, que pasó después al art. 84.4 LC, aplicable al presente caso, en el sentido de que abierta la liquidación no cabe iniciar ni seguir apremios administrativos contra bienes del deudor concursado, en ejecución de créditos contra la masa….

…..La consecuencia en aquellos casos no fue declarar la nulidad de la providencia de apremio, sino estimar carentes de eficacia los embargos trabados sobre los bienes del concursado…

Hemos de ligar lo anterior a la jurisprudencia contenida en la sentencia núm. 237/2013, de 9 de abril, y en muchas otras que la citan, de que el crédito por cuotas de la seguridad social posterior a la declaración de concurso, en cuanto crédito contra la masa, es exigible conforme a lo previsto en el art. 84.3 LC , y por ello puede devengar recargos, que también gozan de la consideración de crédito contra la masa. Obviamente, esta doctrina es aplicable al crédito tributario generado con posterioridad a la declaración de concurso y que por ello goza de la consideración de crédito contra la masa.

En este caso, convergen ambas doctrinas jurisprudenciales porque, al margen de que se hubiera dictado la providencia de apremio, lo relevante es que no se realizaron actos de ejecución sobre el patrimonio del concursal [sic], sino que la AEAT acudió al juzgado para reclamar dentro del concurso sus créditos, entre los que se encontraba la parte correspondiente a los recargos que, conforme a la reseñada jurisprudencia (sentencia237/2013, de 9 de abril), podían devengarse.

Aparte de la discusión sobre el alcance de la indebida negativa a tramitar la petición de suspensión de la liquidación tributaria apremiada, por lo demás bastante artificial porque al final el concursado no pudo constituir la garantía que la Audiencia Nacional exigió para suspender la ejecución de la deuda, interesa de esta sentencia la delimitación de jurisdicciones competentes.

En un hábil discurso la Sala de lo Civil aplica la doctrina de la Sala especial porque no entra en si el recargo de apremio debía ser anulado, decisión que compete a la jurisdicción contencioso-administrativa, lo que dice es que la AEAT no puede cobrar su importe al margen del concurso y, esto es lo fundamental, que el juzgado concursal es el que decide sobre el destino del patrimonio del concursado y los criterios de su reparto a los créditos reconocidos por el propio juzgado concursal.

7 de octubre de 2024

3. EL ADMINISTRADOR HIZO BIEN INFORMANDO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

La Sentencia núm. 1186/2024, de 20 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4708/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4708) ampara, frente al criterio de los órganos inferiores, la publicación por el administrador en las seis escaleras y doce ascensores del edificio, a petición de un propietario, de un anuncio que decía:

«AVISO IMPORTANTE A TODOS LOS VECINOS

«Se nos ha informado por parte del vecino de la DIRECCION002 que hace unos días desahució a su inquilino por falta de pago. Parece ser que esta persona llamada Pio sin su consentimiento, se ha quedado con la llave de la comunidad y tiene acceso a la misma.

«Se da la circunstancia que pretende arrendar una nueva vivienda en la comunidad. A petición del propietario me solicita que informe al resto de los vecinos que, además de no pagarle la renta, se ha llevado varios objetos de su vivienda por lo que ha presentado la oportuna denuncia. Lo dicho se corresponde con una copia de denuncia presentada por el propietario y de la que se me ha dado traslado.

«Todo ello se comunica a los efectos de que estén informados y se pongan en contacto con la administración en caso de tener algún dato de relevancia. Ruego que igualmente informen a los propietarios que tengan intención de arrendar su vivienda para que estén preavisados».

El inquilino, su mujer y su hijo, demandaron al administrador de fincas y a la comunidad de propietarios por vulneración de su derecho al honor y a la intimidad, consiguiendo que el juzgado primero y la audiencia después declararan su derecho a percibir una determinada indemnización.

El Tribunal Supremo corrige la sentencia de apelación y, en definitiva, rechaza íntegramente la demanda.

F.D. SEGUNDO

4.- Decisión de la sala. El art. 20.d) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponde al administrador «[v]elar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares».

Resulta razonable la tesis de la recurrente de que en esta previsión legal tiene amparo la información a los vecinos sobre la existencia de una persona que, sin estar legitimada para ello, está haciendo uso de las instalaciones comunes de la urbanización y de las circunstancias en que tal utilización indebida se está produciendo.

Del mismo modo, también puede incluirse en este ámbito de la actuación del administrador la información a los integrantes de la comunidad sobre la existencia de una persona que, tras haber impagado las rentas del alquiler de una vivienda en la urbanización desde un momento muy próximo a la concertación del contrato de arrendamiento y, según le ha manifestado el anterior arrendador, haber causado daños en el garaje, haberse quedado con un juego de llaves y un mando de la puerta del garaje y con la televisión, tiene la intención de volver a alquilar otro piso en la misma urbanización, extremo este último que los propios demandantes han reconocido en su demanda.

En consecuencia, la actuación de DIRECCION000 puede incardinarse en el ámbito de actuación propio del administrador de una comunidad de propietarios en defensa de los intereses de los integrantes de dicha comunidad. La información presentaba interés en el ámbito en el que se difundió, pues afectaba a los intereses, tanto comunes como particulares, de los integrantes de la comunidad.

5.- Respecto de la veracidad de la información, también lleva razón la recurrente en que observó una diligencia razonable. El contenido de los avisos no responde a un simple rumor sino a una serie de comunicaciones realizadas por escrito por uno de los propietarios integrados en la comunidad, a las que adjuntó incluso el contenido de una denuncia ante la Policía Nacional, lo que dotaba de una mayor apariencia de seriedad a tales comunicaciones.

Por otra parte, no resulta controvertido que los demandantes fueron desahuciados de dicha vivienda por el impago de la casi totalidad de las rentas del arrendamiento y que no entregaron voluntariamente la vivienda una vez que se dictó la sentencia, sino que se llevó a cabo el lanzamiento por la comisión judicial. Y en la propia demanda se reconoce la intención de los demandantes de arrendar de nuevo una vivienda en la misma urbanización de la que habían sido desahuciados por no hacer frente a sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento desde prácticamente el comienzo de la relación arrendaticia.

Por tanto, aunque no se trate propiamente de la aplicación de la doctrina del reportaje neutral, sí puede considerarse que la demandada observó una diligencia razonable en contrastar la información que plasmó en los avisos cuestionados, en los que hizo constar cuál era su fuente de información, el vecino de una determinada vivienda de la urbanización.

6.- Por último, lleva también razón la recurrente cuando pone de relieve que en la redacción de los avisos no se utilizaron juicios de valor o expresiones ofensivas o injuriosas, más allá de transmitir la información esencialmente veraz y de interés en el ámbito en que fue difundida (la comunidad de propietarios).

7.- En conclusión, tal como afirma el Ministerio Fiscal en su informe, «la información difundida queda legitimada por el derecho a la libertad de información, en sentido amplio, pues era de interés para la comunidad de propietarios, esencialmente veraz y efectuada sin ánimo denigratorio. La lectura de la nota evidencia que se está poniendo en conocimiento de los comuneros dos hechos comunicados por el propietario de la vivienda alquilada, con la finalidad de que «estén informados y se pongan en contacto con la administración en caso de tener algún dato de relevancia» […] quedando amparada la conducta de la entidad demanda en su derecho informar a la comunidad de propietarios, de la que es administradora, de una situación que constituye un problema real para el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, la retención de la llave de acceso a la urbanización y el uso indebido de las zonas comunes, así como un posible riesgo de impago de cuotas comunes si se formaliza un nuevo alquiler en el complejo residencial dada la situación de insolvencia del Sr. Pio , no apareciendo otra finalidad por las razones antes expuestas».

La verdad es que en este caso la sociedad que se ocupaba de administrar la finca en que se desarrollan los hechos asumió la responsabilidad de confeccionar los carteles con la información que le trasladaba el propietario y colocarlos en las zonas comunes que garantizaban el conocimiento, al menos, de los vecinos que hicieran uso de las escaleras o los ascensores, en realidad y este es un matiz que no aparece en la sentencia, de cualquiera que entrara en el edificio.

Tal vez hubiera sido mejor decirle al propietario, aunque estuviera en Finlandia, que, si quería informar de lo sucedido, informara él a los demás propietarios, por el mismo u otro medio. O, alternativamente, haber incluido el aviso en una carta física o electrónica a la que solo hubiera podido acceder el propietario que la abriera o recibiera.

En todo caso la postura del Tribunal resulta clara respecto de la opinión que le merece la conducta de los supuestamente ofendidos inquilinos y su pretensión de seguir ganando dinero a costa de la comunidad de propietarios.

Por cierto, de la sentencia parece deducirse que la administradora de la finca es una persona jurídica, posiblemente una sociedad mercantil. Púes bien, leyendo el discurso de ingreso en la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia de nuestro compañero, Antonio García Conesa, acto que tendrá lugar el próximo 24 de octubre y al que me he comprometido a contestar en nombre de la Academia, informa de que la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (que es el tema del discurso) contiene una disposición adicional (la sexta) de la que se deduce, entre otras cosas, que solo las personas físicas pueden ser administradoras de fincas:

Disposición adicional sexta. Los administradores de fincas.

1. A los efectos de la presente ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.

2. Los administradores de fincas, para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles.

3. Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta ley.

4. Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente.

15 de octubre de 2024

4.- PERMUTA DE EDIFICABILIDAD INCUMPLIDA POR EL AYUNTAMIENTO.

La Sentencia núm. 1201/2024, de 30 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4784/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4784), estima el recurso de casación interpuesto por la parte actora.

Un Ayuntamiento de ciudad próxima a Madrid quería construir un campo de golf municipal para lo que pactó con los propietarios de los terrenos en que se iba a desarrollar la actuación una permuta por la que, a cambio de la cesión de dichos terrenos, recibirían un total de 12.213 m2 edificables con un uso determinado en el ámbito del Plan de Sectorización que se debía aprobar o, caso de no ser posible en dicha ubicación, en los que permitieran a los transmitentes recibir dicha edificabilidad en el término municipal.

Algunos propietarios cedieron los derechos derivados de dicha permuta a la actora del pleito que, transcurrido con exceso el plazo previsto para el cumplimiento, demandó al Ayuntamiento exigiendo que se le entregaran los metros cuadrados pactados o una indemnización pecuniaria calculada en cerca de diez millones y medio de euros (valor de la contraprestación al tiempo en que debió cumplirse) más los correspondientes intereses.

El juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato por incumplimiento del Ayuntamiento y le condenó a pagar cerca de cuatro millones y medio de euros como indemnización de daños y perjuicios, que fue el valor que se tuvo en cuenta cuando se firmaron los contratos de permuta, con intereses legales. Dicho fallo fue confirmado por la Audiencia.

Interpuesto recurso de casación por la actora, resulta estimado por el Tribunal Supremo.

F.D. PRIMERO

* 10º.- El 17 de febrero de 2006, la actora, LORETO MUTUA MUTUALIDAD DE PREVISIÓN SOCIAL, adquirió los derechos de edificabilidad derivados de los convenios y contratos de permuta de las sociedades BANUVE’S,S.L., MOURO, S.A., JOMA SPORT, S.L. SOTO E HIJOS, S.L. y SOTO JARDIN, S.L., mediante diversas escrituras públicas.

* 11º.- El 22 de febrero de 2006 la actora notifico al Ayuntamiento de Getafe la adquisición y cesión de los derechos de edificabilidad adquiridos, así como el precio abonado…”

«16º.- El día 1 de julio del 2010, la entidad actora, transcurrido el plazo suspensivo de cinco años establecido en los convenios y en las escrituras públicas para la entrega y transmisión de los 12.226 m2 de edificabilidad que había adquirido, conforme a la cláusula cuarta que consta en ambos, procedió a solicitar el cumplimiento de la obligación de entrega del suelo adquirido, y en su caso, otro suelo que reuniese iguales o semejantes condiciones que las convenidas de edificabilidad, sin que obtuviera respuesta (documento n.º 10 de la demanda y folios 342 a 361 del expediente administrativo acompañado como documento número 1, y hecho segundo.8 de la contestación).

5.- El juzgado dicta sentencia en cuyo fallo desestima la reconvención y declara estimar parcialmente la demanda de Mutualidad Loreto.

La sentencia del juzgado, en primer lugar, declara «la resolución de los contratos de permuta contenidos en las escrituras públicas de fecha 13 de mayo de 2005, que afectan a las partes de este procedimiento, por incumplimiento de la obligación de entrega de la parte demandada de la edificabilidad comprometida”. Además, condena al Ayuntamiento de Getafe a abonar a la demandante la cantidad de 4.441.323,68 euros, “como indemnización de los daños y perjuicios causados por no entregar los 12.213 m2 edificables destinados uso residencial colectivo libre, más sus intereses legales desde el 13 de mayo de 2010….”

F.D. QUINTO

2.- La Audiencia considera que la pretensión ejercitada no es de indemnización de daños, sino de cumplimiento por equivalente, en la medida en que expresa el equivalente económico de la prestación incumplida en el momento en el que debía hacerse el pago, con intereses legales. Y la razón por la que la Audiencia considera que no puede estimarse la cuantía reclamada por la actora es que, siendo la acción ejercitada la de cumplimiento, por equivalente, pero acción de cumplimiento en definitiva, la misma es incompatible con la de resolución del contrato que, si bien no fue ejercida por la actora, fue declarada por el juzgado, quedando firme tal pronunciamiento. De ahí que rechace la pretensión de la actora. El resultado es que la Audiencia confirma la sentencia del juzgado, en la que la cuantía que debía abonar el Ayuntamiento se fijó atendiendo al valor que se atribuyó a las prestaciones en el contrato de permuta.

Es comúnmente admitido que de la incompatibilidad entre la acción de cumplimiento y la de resolución contractual resulta que el acreedor que resuelve, y por tanto se ve liberado de su obligación o recupera la prestación ya cumplida, no puede al mismo tiempo exigir que se le entregue la prestación que incumbía al otro contratante (si todavía es posible). Pero tampoco puede resolver, liberándose de su obligación o recuperado lo entregado, y exigir al mismo tiempo el equivalente pecuniario de la prestación comprometida (cuando no sea posible o ya no satisfaga su interés), bien se entienda que ese equivalente pecuniario viene a ser una forma subsidiaria de cumplimiento de la obligación, bien se considere que es una parte de la indemnización(de acuerdo con las distintas posturas doctrinales y jurisprudenciales sobre la materia).

4.- En el caso, sin embargo, como no se ejerció la acción de resolución tampoco se pidió la restitución ni el fallo de la sentencia del juzgado, confirmada por la de apelación, contiene pronunciamiento alguno sobre la restitución de los terrenos entregados por los propietarios originales que los permutaron con el Ayuntamiento a cambio de la entrega por parte de este último de los terrenos edificables que resultaran del plan de actuación urbanística que se preveía desarrollar.

Por ello, la Audiencia prescinde de que en el caso que juzgamos la actora no solicitó ni la sentencia del juzgado, a pesar de declarar la resolución, condenó al Ayuntamiento a restituir las fincas que le entregaron los propietarios originales en virtud de los contratos de permuta celebrados.

5.- Lo anterior se comprende si se toma en consideración las relaciones existentes entre las partes. La actora ahora recurrente en casación no celebró ningún contrato de permuta con el Ayuntamiento de Getafe, sino que, a cambio de una contraprestación, adquirió de los propietarios que habían celebrado tales contratos de permuta con el Ayuntamiento el derecho a recibir en el sector de DIRECCION001 una superficie con 12.123m2 de edificabilidad.

Con carácter general es muy controvertida la legitimación para resolver en los casos en los que se ha producido la cesión del crédito que integra una relación sinalagmática, así como la manera de conciliar los intereses de las partes en el contrato sinalagmático y el cesionario del crédito con las consecuencias que derivan de la resolución del contrato. La sala se ha ocupado en ocasiones anteriores de algunos supuestos y ha dado respuesta a los problemas planteados en función de las circunstancias.

6.- Según se declara en las sentencias de instancia del caso que ahora juzgamos, los propietarios originales de los terrenos, cedentes de sus derechos (que no son parte en este procedimiento) cumplieron las obligaciones asumidas en sus contratos de permuta con el Ayuntamiento, de modo que las excepciones de incumplimiento opuestas por el Ayuntamiento demandado a la parte actora, cesionaria de los derechos de crédito, no han prosperado. Por otra parte, en la instancia se asume que los propietarios originales, cedentes de sus derechos en las permutas, han cobrado de Loreto Mutua por la transmisión de sus créditos. Loreto Mutua no ha manifestado ningún interés en la entrega de los terrenos cedidos por los propietarios originales de los terrenos al Ayuntamiento, que no ha solicitado en este procedimiento, ni podría solicitar en un procedimiento ulterior, pues sería incompatible con la pretensión del valor de la prestación que debía recibir y que ha ejercitado en este procedimiento y que es la que se le ha reconocido (con independencia de que su cálculo deba ser el que ella propone o el aceptado por el juzgado, en sentencia confirmada por la Audiencia, y a lo que nos referiremos más adelante). La restitución tampoco podría ser solicitada por los propietarios que cedieron sus derechos a la actora, toda vez que su interés quedó satisfecho por el precio acordado con Loreto Mutua.

7.- En un contexto de auténtica confusión y división de opiniones doctrinales y de soluciones jurisprudenciales, en su demanda la actora atribuía a la pretensión que finalmente fue estimada (parcialmente) una naturaleza indemnizatoria, y al mismo tiempo calculaba la suma solicitada atendiendo al valor de la prestación incumplida en el momento en que debía cumplirse (10.474.723,10 euros), con actualización de esa cantidad conforme al interés legal. Lo que pedía no es muy diferente de lo que en otros casos se ha concedido por la sala estimando una acción de cumplimiento por equivalente pecuniario, calculado en el momento en que debió producirse el cumplimiento, más resarcimiento de daños (con la actualización del valor atribuido a la prestación originaria).

Desde este punto de vista, en este caso, la inclusión en el fallo de la sentencia del juzgado de la declaración resolutoria no conllevaba una acumulación de la estimación de la acción de cumplimiento y la acción resolutoria que fundamentaría la restitución, sino solo la forma, defectuosa técnicamente, de estimar (parcialmente) la demanda. Por ello se aprecia que, contra lo que entiende la Audiencia, no se generaría en la actora un beneficio injustificado con la estimación de la cantidad solicitada consistente en el valor de las fincas en el momento en que debió producirse el cumplimiento con la actualización de ese valor como intereses moratorios desde que fue debida.

Tampoco podemos compartir la apreciación del juzgado de que deba atenderse a la valoración de las prestaciones fijada en el contrato de permuta, pues la función de atribuir una valoración económica a las prestaciones en los contratos de permuta, explicable fácilmente por razones fiscales, contables y de inventario de los bienes como consecuencia de la permuta, no tenía en modo alguno la finalidad de resolver las consecuencias entre las partes en caso de incumplimiento del contrato, ni se corresponden con el valor real de las prestaciones en el momento del incumplimiento.

Resulta preferible por ello estar a la tasación pericial de los terrenos efectuada el 22 de diciembre de 2009, con una validez de seis meses, esto es, hasta el 22 de junio de 2010 (dentro del plazo en el que debieron entregarse los m2 permutados), por la sociedad GESTION DE VALORES Y TASACIONES, S.A. (GESVALT), inscrita en el Registro de Sociedades Tasadoras del Banco de España, y que determina el valor de los 12.126 m2 enDIRECCION001 que debía entregar el Ayuntamiento era de 10.474.723,71 €.”

En esta sentencia el Tribunal Supremo se ve obligado a hacer ciertos equilibrios para mantener el sentido general de las sentencias de primera instancia y apelación, si bien elevando notablemente la cantidad a pagar por la demandada.

Viene a decir que, aunque el juzgado declara resuelto el contrato, pese a no habérselo pedido nadie, no lo hace con los efectos propios de esa resolución que conlleva la reciproca restitución de prestaciones, lo que, en el caso, tenía cierta dificultad porque la actora no había entregado al Ayuntamiento los terrenos y los propietarios de los terrenos, que sí lo habían hecho, habían recibido de la actora el precio por la cesión de sus derechos.

En definitiva, opta rechazar que proceda devolver a la actora los terrenos (lo que no había pedido en ningún momento) y entiende que el cumplimiento del contrato se traduce en que el Ayuntamiento pague lo que podría valer la edificabilidad pactada cuando debió entregarse, con intereses y demás accesorias que es, en definitiva, lo que pedía la demanda con carácter subsidiario.

En un contencioso/administrativo previo entre las mismas partes que, a instancia del Ayuntamiento, se cerró declarando la incompetencia de dicha jurisdicción, dada la naturaleza civil del contrato celebrado, se incorporó un informe municipal en que se decía que el Ayuntamiento no disponía de la cantidad que se le reclamaba (en aquel momento once millones setecientos mil euros) y “En relación a su posible imputación a presupuestos de ejercicios futuros, hacer frente en el presupuesto municipal al citado gasto, supondría una radical reestructuración de la prestación de servicios municipales actual de este Ayuntamiento dadas las restricciones que nos impone la legislación de régimen local, haciendas locales y de estabilidad presupuestaria y sostenibilidad financiera..”

Pues ahora van a tener que apretarse el cinturón los vecinos.

21 de octubre de 2024

5.- COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y PISOS TURISTICOS

La Sentencia núm. 1233/2024, de 30 de septiembre, del pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4791/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4791), declara ajustada a derecho una modificación de estatutos acordada por mayoría para prohibir pisos turísticos en un edificio, sin exigirse la unanimidad.

La junta de propietarios acordó, con el voto a favor de 93,44 de los propietarios, que representaba el 84,422 de los coeficientes, prohibir los pisos turísticos en el edificio dadas las molestias que su existencia estaba causando.

Dos mercantiles dueñas de pisos impugnaron el acuerdo por ser nulo y por haberse adoptado con abuso de derecho, sin que su pretensión haya prosperado en ninguna instancia.

En concreto las razones que el Tribunal Supremo en sentencia que crea jurisprudencia por ser del pleno (y también doctrina reiterada por haberse dictado otra sentencia con la misma fecha y doctrina) para estimar amparada la comunidad en el art. 17.12 LPH, modificado, son las siguientes:

F.D. TERCERO

3.2 Base normativa de la decisión a adoptar. El Real Decreto-ley7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reformó la LPH con respecto a las viviendas de uso turístico, mediante la introducción de un apartado 12 a su artículo 17, con la finalidad de que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de dicha actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de la vivienda destinada al alquiler turístico en los gastos comunes del edificio, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad. Y así dicha norma establece: «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».

3.3….. Esta sala no ha cuestionado la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal…. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

“.. Esta sala no ha tenido la oportunidad, hasta el momento, de pronunciarse sobre la interpretación del art. 17.12…..”

3.4. “…El art.17 de la LPH establece las reglas por las que se tomarán los acuerdos para decidir los asuntos de interés de la comunidad en atención a su naturaleza (instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación; realización de obras o establecimiento de nuevos servicios con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas; realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética; establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros comunes de interés general; instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio; acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos; uso de los pisos para alquiler turístico, entre otros), con el establecimiento de las mayorías precisas para la adopción de dichos acuerdos. La cuestión controvertida, que constituye el objeto de este proceso, consiste en determinar si la expresión normativa del apartado 12 del art. 17 de la LPH, referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e)del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos», permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 de la LPH; toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal que defiende el recurrente, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir.”

“el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad de los legisladores proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusión sobre los de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.”

“En cualquier caso, tampoco entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU y con las mayorías legalmente exigibles..”

En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH, que operan como excepción al régimen de la unanimidad. La interpretación de la norma, que se hace por la audiencia, no es extensiva, sino declarativa del alcance y significado de tal precepto, bajo los criterios hermenéuticos antes expuestos..”

Con este criterio se solventa una discusión que se había planteado antes en recursos gubernativos resueltos con el mismo criterio por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (por todas, Resolución de 24 de julio de 2024) aunque habría que decir que poco habría costado al legislador (salvo que se considerara excesivo para un decreto-ley) incluir la prohibición de destino a uso turístico entre las reformas estatutarias que no precisan unanimidad.

De todas formas, por la vía elegida por la comunidad de propietarios, que es la única a su alcance, se consigue limitar el uso de los pisos para el futuro (puesto que la modificación no tiene efectos retroactivos según expresamente dice la Ley).

Hay una cuestión que, al menos a mí, me parece dudosa y es si el acuerdo impide al propietario actual que no esté dedicando a uso turístico el piso poder darle ese destino o si la irretroactividad supone que solo rija la prohibición para quienes entren en la comunidad después. Aquí lo dejo planteado, cuando tenga solución jurisprudencial lo comentaré.

Indudablemente la proliferación de pisos turísticos en edificios residenciales es un problema muy importante, tanto para para los barrios que ven cómo cambia su vida cotidiana por la exclusión de quienes ya no pueden arrendar para vivir viviendas que antes se dedicaban al alquiler residencial, como para los propios vecinos de los edificios que nunca saben a quién se van a encontrar esperando el ascensor.

Existe el proyecto de sujetar, vía Real Decreto, toda la publicidad de este tipo de alojamientos al cumplimiento de requisitos que garanticen a los usuarios la legalidad de la oferta en el que el Registro de la Propiedad está llamado a prestar un servicio esencial.

Esperemos que se pueda solventar el problema conciliando todos los intereses en juego y con la ayuda de todos.

25 de octubre de 2024

Álvaro José Martín Martín

Mercantil de Murcia

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