CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 53
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ÁLVARO JOSÉ MARTÍN MARTÍN,
REGISTRADOR,
De la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia
ÍNDICE:
1.- Momento en que debe existir la buena fe del tercero
4.- La justicia defiende el valor de la hipoteca en ausencia del acreedor
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1.- MOMENTO EN QUE DEBE EXISTIR LA BUENA FE DEL TERCERO
La Sentencia núm. 83/2025, de 15 de enero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 220/2025 – ECLI:ES:TS:2025:220) fija el momento en que debe apreciarse la buena fe del tercero para ser mantenido en su adquisición, por aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Una mercantil vendió la finca a otra en 2006, sin que, por razones inexplicadas, se inscribiera la transmisión en el Registro de la Propiedad.
En un juicio laboral seguido contra la vendedora se embargó la finca en 2012 y se adjudicó en 2015 a los trabajadores ejecutantes que ceden el remate a una persona, que la compra con carácter ganancial, e inscribe su adquisición.
Tiene especial relevancia, respecto de los antecedentes del caso, este apartado del F.D. Primero:
iv) El 19 de octubre de 2015, se llevó a cabo la cesión del remate a favor de la demandada D.ª Clemencia, y el 22 de octubre de 2015 se dictó a favor de esta el decreto de adjudicación. Posteriormente, el 15 de marzo de 2016, la Sra. Clemencia recibió el testimonio del decreto, que presentó el mismo día en el Registro de la Propiedad para su inscripción, junto con el mandamiento de cancelación de cargas.
La compradora en 2006 ejercita acción declarativa del dominio, entre otros, contra la compradora/titular registral, sin que se estime la demanda que presentó en 2016 en ninguna instancia al apreciarse que la titular registral demandada reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
El Tribunal Supremo declara no haber lugar a la casación interpuesta, cuyo motivo esencial era la ausencia de buena fe de la compradora, lo que, según el recurso, se acredita porque:
“v) La demandante ha poseído el inmueble de forma ininterrumpida desde la fecha de la escritura de 28 de junio de 2006, teniendo conocimiento del procedimiento de ejecución y del decreto de adjudicación el 29 de octubre de 2015, a través de un correo electrónico enviado por la ejecutada (quien fue la vendedora de la finca). En consecuencia, el 2 de noviembre de 2015, formuló una tercería de dominio basada en su título previo no inscrito, la cual fue inadmitida por extemporánea mediante auto de fecha 24 de noviembre de 2015.
vi) Además, la demandante solicitó la nulidad de la subasta al tiempo de presentarla tercería, pero esta solicitud no fue tramitada al no ser parte en el procedimiento (auto de 24 de noviembre de 2015). Aunque la ejecutada también planteó dicha nulidad, el juzgado mantuvo la resolución.
vii) Las circunstancias procesales anteriormente expuestas eran conocidas por la Sra. Clemencia antes de que el decreto de adjudicación fuera firme, de que se le entregara el testimonio y de su eventual inscripción registral, ya que el 25 de noviembre de 2015 se le notificó el auto que inadmitía la tercería, del cual obtuvo testimonio. Dicho conocimiento priva a esta de la protección registral contemplada en el art. 34 LH.” (F.D. PRIMERO).
Sobre el momento en que se produjo la adquisición de la finca por la demandada, dice la Sentencia (F.D. Tercero):
«En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil».
“La Audiencia Provincial no niega que la expedición del testimonio en el que se documenta la venta judicial produce la tradición simbólica prevista en el párrafo segundo del art. 1462 CC, análogamente a como sucedía anteriormente cuando se documentaba mediante escritura pública. Apoyándose en la sentencia 252/2015, que conoció de un supuesto en el que la entrega real dio lugar a la consumación de la enajenación forzosa y, por tanto, a la traslación del dominio, tras su perfección por la aprobación del remate, concluye que en el presente caso, habiéndose entregado la posesión de la finca a la demandada el 19 de octubre de 2015, tras la aprobación y cesión del remate y el ingreso en la cuenta de depósitos de la cantidad correspondiente, la enajenación forzosa se consumó en ese momento. Esto no contradice la doctrina jurisprudencial y se ajusta a lo dispuesto en los artículos 609, 1095 y 1462, párrafo primero, del CC.”
Y, sobre el requisito de la buena fe del adquirente, añade:
“ Por último, la buena fe del tercero adquirente, que se presume según el párrafo segundo del art. 34 LH, no ha sido desvirtuada. No se ha probado que el 19 de octubre de 2015 la Sra. Clemencia tuviera conocimiento de la compra realizada por la recurrente mediante escritura pública en el año 2006. Por tanto, como concluye la Audiencia Provincial, «[t]ratándose de un adquirente de buena fe, debe ser mantenida en su adquisición, al haber inscrito en el Registro de la Propiedad y figurar en la actualidad en el mismo como titular registral de la citada finca.».
La verdad es que si se confronta este apartado de la sentencia con los dos anteriores parece algo dudosa su doctrina.
Porque, por una parte, dice que la propiedad se transmite cuando el letrado AJ firma el decreto de adjudicación -22 de octubre de 2015- pero, por otra, afirma que la fecha a tener en cuenta para apreciar la buena fe de la compradora fue la del 19 de octubre de 2015, que fue cuando se puso en posesión de la finca a la demandada (al parecer antes de dictarse el decreto).
Como no parece que sea compatible que se precise la puesta en posesión del rematante o adjudicatario para que se produzca la transmisión de la finca, con la equiparación del testimonio del decreto de adjudicación a la escritura pública que supone la entrega, conforme al art. 1462 CCivil, habrá que deducir que, si por la razón que fuere, dicha entrega material se produce antes de firmarse el decreto, se anticipa el momento en que debe apreciarse la buena fe del adquirente que gozará de la protección registral una vez inscrita la adquisición, dado que dicha inscripción es un requisito estructural del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Pero que, si no se ha entregado la posesión por la razón que fuere, será determinante a estos efectos la fecha del decreto.
Lo que parece descartado es que sea relevante la fecha en que se entrega al rematante el testimonio del decreto, que es lo que sostenía el recurrente, al haberse demorado dicha entrega hasta el 15 de marzo de 2016.
3 de febrero de 2025
2.- JAQUE MATE AL REVOLVING
La Sentencia núm. 155/2025, de 30 de enero, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 241/2025 – ECLI:ES:TS:2025:241) establece las condiciones que debe reunir el contrato por el que se facilita al deudor una tarjeta revolving para ajustarse a la legalidad.
El Juzgado de Primera Instancia declaró nula por abusiva la cláusula de interés remuneratorio del contrato, pero la Audiencia Provincial revocó la sentencia, desestimando la demanda, al entender que el contrato estaba redactado en unos términos que permiten a un consumidor medio conocer la carga económica que supone la obligación de devolver el principal dispuesto y el tipo de interés aplicable (T.A.E. 21,59%).
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación.
Por falta de transparencia.
D. SEGUNDO
“…la exigencia de que una cláusula contractual debe redactarse de manera clara y comprensible se ha de entender también como una obligación de que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, así como, en su caso, la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas, de manera que el consumidor de que se trate esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para él……………. Esta interpretación de la transparencia implica que los profesionales deben proporcionar información clara a los consumidores sobre las cláusulas del contrato y sus implicaciones y consecuencias antes de la celebración del contrato.”
3. En este caso, hemos de tener en cuenta que el crédito revolving es un crédito al consumo con interés, de duración indefinida o de duración definida prorrogable de forma automática, concedido a personas físicas, en el que el crédito dispuesto no se satisface en su totalidad al final del período de liquidación pactado. El consumidor puede disponer hasta el límite del crédito concedido sin tener que pagar la totalidad de lo dispuesto en un plazo determinado, sino que reembolsa el crédito dispuesto de forma aplazada sin una duración determinada, mediante el pago de cuotas periódicas cuyo importe puede consistir en una cantidad fija o en un porcentaje de la cantidad dispuesta, siendo habitual que la entidad financiera fije, por defecto, una cantidad o un porcentaje bajo, lo que alarga significativamente el plazo de amortización y supone la generación de una gran cantidad de intereses al amortizarse poco capital en cada cuota.
La información que debe suministrarse al consumidor al que se le ofrece una tarjeta con la modalidad revolving debe cumplir con las exigencias establecidas en la normativa nacional y con aquellas que el TJUE ha extraído de la Directiva 93/13/CEE.
Debe exponer, de manera transparente por su contenido, forma de expresión y ubicación en el documento, el funcionamiento concreto del mecanismo de recomposición del capital y su influencia en la liquidación de los intereses y en la amortización del capital dispuesto, especialmente en los supuestos de incremento notable del riesgo, ya indicados: cuando la cuota periódica de pago no es elevada pero sí lo es el tipo de interés; y cuando se produce un impago y la capitalización de los intereses y las comisiones devengadas prolonga indefinidamente el pago de la deuda porque las cuotas periódicas, que por defecto se fijan en una cuantía mínima, apenas amortizan capital. Debe informarse, por tanto, de la relación entre la elevada TAE, el mecanismo de recomposición del capital y las demás cláusulas con trascendencia en la creación de los riesgos descritos, de manera que el consumidor esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para él.
En concreto, en lo que respecta al anatocismo, constituye una previsión contractual lícita, pero excepcional y con efectos significativamente gravosos para el consumidor, que requiere, por tanto, información clara al consumidor y que la redacción de la cláusula sea inteligible para el consumidor medio, como requisito para que pueda ser considerada transparente.
“….la información debe indicar que el sistema de amortización es del tipo revolving; debe establecer cuál es la cuota mensual (bien en una cantidad determinada, bien en un porcentaje de la cantidad dispuesta); debe establecer cuál es la duración del contrato; debe indicar si, y en qué casos, el interés se devengará no solo respecto del capital dispuesto sino también respecto del total de la cantidad adeudada (incluyendo intereses, comisiones e indemnizaciones devengadas); y deberá contener unos ejemplos adecuados tanto para comprender los riesgos del sistema como para permitir la comparación con otras modalidades de amortización o con las ofertas de otras entidades financieras. Es preciso que la información incida sobre la forma en que esa elevada TAE opera en la propia economía del contrato, dada las particularidades del sistema de amortización y las demás cláusulas a que se ha hecho referencia. Y debe hacerlo de modo claro y comprensible, no de una forma dispersa a lo largo de un extenso documento y en términos poco expresivos de los riesgos del sistema de amortización revolving, como es el caso objeto de este recurso.”
En este caso, según consta acreditado en la instancia, la tarjeta revolving fue ofrecida por un comercial de la entidad demandada, aunque la contratación se hizo on-line, a través de la página web de la financiera. La información que se le pudo suministrar sobre el coste del crédito, y en concreto la TAE, aparece en el contrato y en la ficha de Información Normalizada Europea (INE), que estaba a disposición de la demandante al contratar la tarjeta, y es clara. Pero más allá de una información general de esta modalidad de tarjeta, no consta que hubiera sido informada con carácter previo del riesgo derivado de una lenta amortización, de que se forme una «bola de nieve»
Por abusividad
7. “…Cuando un tribunal considera que una cláusula contractual no está redactada de manera clara y comprensible a efectos del artículo 4, apartado 2, y 5 de la citada Directiva 93/13/CEE, le incumbe examinar si tal cláusula es abusiva en el sentido del artículo 3, apartado 1, de esa misma Directiva. La falta de transparencia no supone automáticamente que una cláusula contractual sea considerada abusiva en virtud del artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE pues la mera circunstancia de que una cláusula no esté redactada de manera clara y comprensible no le confiere, por sí sola, carácter abusivo.”
“…De manera similar a como hemos declarado en los supuestos de cláusulas suelo o de préstamos en divisas, en el caso de las tarjetas revolving, la falta de transparencia de la cláusula relativa a la TAE, valorada junto con las cláusulas relativas al sistema de amortización, el anatocismo y la escasa cuota mensual, no es inocua para el consumidor, sino que provoca un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe, puesto que, al ignorar los riesgos significativos que entraña dicho sistema de amortización, no puede comparar la oferta con las de otros sistemas de amortización y se compromete en un contrato que puede tener para él graves consecuencias pues puede terminar siendo lo que hemos venido en llamar un «deudor cautivo» y el Banco de España denomina «efecto bola de nieve».
Son también circunstancias relevantes para la valoración de la buena fe del predisponente necesaria para apreciar la abusividad de estas cláusulas la incitación por parte del profesional a la contratación en la modalidad revolving en los términos más proclives a acentuar tales riesgos, como resulta de su comercialización fuera de establecimientos financieros (en las estaciones de tren, autobús, aeropuerto o centros comerciales tales como hipermercados, grandes superficies de electrodomésticos y electrónica, etc.), con denominaciones que ocultan esos riesgos e incitan a su contratación («cuota fácil» en este caso), con previsiones contractuales en las que, por defecto, se contrata el sistema revolving y/o las cuotas de escasa cuantía que incrementan el pago de intereses y prolongan el plazo de amortización.”
Se confirma, en consecuencia, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que había declarado nula la cláusula de interés remuneratorio que, por tanto, no podrá aplicarse en lo sucesivo, condenado a la entidad financiera a devolver lo percibido por dicho concepto desde el principio.
El Tribunal Supremo, que ya había dictado sentencias sobre esta modalidad de crédito financiero, ha querido sentar una jurisprudencia casi definitiva con dos sentencias de pleno y de la misma fecha, una de ellas, la comentada que recogen los mismos criterios sobre la forma de enjuiciar la transparencia y la abusividad de las tarjetas revolving.
Los términos en que se produce la sentencia y su exigente doctrina deja poco margen de duda respecto de la dificultad que van a tener las entidades financieras para cobrar intereses de las tarjetas que han facilitado a los consumidores hasta ahora.
Y, cara al futuro son tantos los requisitos exigidos en la fase precontractual para la validez del contrato que acabarían antes los emisores de estas tarjetas incluyendo en la información previa una frase del tipo “usted verá lo que hace, pero firmar algo como lo que le estoy ofreciendo es un suicidio económico”. Como en las cajetillas de tabaco.
10 de febrero de 2025
3.- CRÉDITOS RECÍPROCOS
La Sentencia núm. 245/2025, de 14 de febrero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 570/2025 – ECLI:ES:TS:2025:570) declara, contra las sentencias del Juzgado Mercantil y de la Audiencia Provincial, que el crédito del recurrente no es concursal sino contra la masa.
Un inversor había comprado en 2009 a JOMACA 98 SL acciones de Zinkia Entertainment, S.A. pactando que en 2014 podría exigir de aquella que recomprara los mismos títulos por 6.764.000 euros.
En 2013 JOMACA 98 SL es declarada en concurso.
En 2014 el inversor deduce incidente concursal exigiendo la recompra de los títulos por el precio pactado, que debía conceptuarse como crédito contra la masa.
La administración concursal se opone, entendiendo que se trataba de un crédito concursal por cuanto el vencimiento se había producido después de declarado el concurso, lo que es aceptado en primera y segunda instancia.
El Tribunal Supremo, aplicando por razones temporales la Ley Concursal (el Texto Refundido no hubiera variado el resultado del recurso) rechaza dicha calificación.
F.D. SEGUNDO
“ 3. Cuando se declara el concurso de la vendedora que había asumido la obligación de recompra, todavía no se había cumplido el término en que le podía ser exigible por el comprador (Sr. Belarmino ) si hacía uso de la opción de venta. El que en ese momento de la declaración de concurso no fuera exigible la obligación de recompra por parte de la concursada, no significa que esa obligación fuera posterior al concurso. Había nacido con el contrato originario, posteriormente novado, aunque su exigibilidad dependiera de un término y de la voluntad del comprador de hacer valer su opción de venta.
En este caso, la obligación de la vendedora de las acciones (ahora en concurso) de recomprarlas al cabo de seis años y medio, por un precio de 6.764.000 euros, supone la obligación de pagar este precio a cambio de recuperar las acciones vendidas que ahora se recompran. Desde la perspectiva del régimen legal de los efectos del concurso sobre los contratos, de los arts. 61 y ss. LC, cabe hablar de obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes. Al margen de que su exigibilidad quedara supeditada al cumplimiento del término convenido y al ejercicio de la opción de venta por el Sr. Belarmino en las condiciones pactadas, existe una reciprocidad entre el pago del precio convenido y la transmisión de las acciones objeto de recompra. Reciprocidad que exige un cumplimiento simultáneo de ambas obligaciones, lo que justifica que el art. 61.2 LC califique como crédito contra la masa el derecho a exigir la obligación asumida por la concursada.”
La legislación concursal (hoy artículos 156 a 165 TRLC) regula los efectos que la declaración de concurso tiene sobre los contratos de los que nacen obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento en los que el deudor es parte, distinguiendo entre el ejercicio de la acción de cumplimiento y la facultad resolutoria.
Si el acreedor pretende que se cumpla el contrato, como es el caso que nos ocupa, la calificación como crédito contra la masa (notoriamente beneficiosa para sus expectativas de cobro) o como crédito concursal, depende de que en el momento de declararse el concurso existan obligaciones pendientes de cumplimiento por ambas partes (hoy art. 158 TRLC).
Tanto el Juzgado como la Audiencia habían entendido que al haberse cumplido el plazo pactado y ejercitado el derecho a obligar al concursado a recomprar las acciones una vez declarado el concurso no podía aplicarse dicho artículo (la sentencia se refiere al equivalente de la Ley Concursal) por lo que era correcta la consideración de crédito concursal que había hecho la AC.
Pero el Tribunal Supremo rechaza, en los términos transcritos, dicha clasificación.
Llamo la atención sobre la difícil compatibilidad de la doctrina de esta sentencia con la que considera, en el caso del arrendamiento financiero, que si el arrendador ha entregado el objeto a satisfacción del arrendatario y éste es declarado en concurso, la previsión estructural de este tipo de contratos que atribuye al arrendatario la facultad de optar por la compra de la cosa y correlativa obligación del arrendador de transmitir su dominio mediante el pago de la cuota pactada, no implica la existencia de obligaciones reciprocas pendientes de cumplimiento, con las consecuencias que ello conlleva.
24 de febrero de 2025
4.- LA JUSTICIA DEFIENDE EL VALOR DE LA HIPOTECA EN AUSENCIA DEL ACREEDOR
La Sentencia núm. 190/2025, de 6 de febrero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 547/2025 – ECLI:ES:TS:2025:547) confirma la validez de una hipoteca constituida en garantía de deuda ajena.
Hotel El Hórreo S.A., representada por su consejero-delegado, constituyó hipoteca en garantía de un préstamo concedido a Eurohouse Gestión de Viviendas S.L., que estaba representada por su consejero-delegado (se trataba en ambos casos de la misma persona) para la adquisición de la finca hipotecada (se entiende que El Hórreo iba a vender a Eurohouse la finca y que ésta la compraría con el dinero del préstamo.
La operación tenía un trasfondo societario: el mismo día en que se constituye la hipoteca y en la misma notaría, los socios de El Hórreo venden todas sus acciones a los de Eurohouse y resulta acreditado (por coincidir los cheques bancarios) que los compradores pagan el precio con el dinero del préstamo.
La representación de El Hórreo demanda a Eurohouse y al acreedor hipotecario –la SAREB- para que se declare la nulidad de la hipoteca y se ordene su cancelación por haberse infringido la prohibición de asistencia financiera al haber prestado la garantía sobre finca propia para financiar la adquisición de sus acciones.
Ningún juzgado o tribunal ha accedido a dicha pretensión.
Limitando este resumen al Tribunal Supremo y al Recurso de Casación interpuesto, transcribo lo que me parece más relevante.
F.D. TERCERO
2. “….La operación sobre la que versa este litigio presenta unas características muy especiales. La primera de ellas, que el préstamo garantizado con la hipoteca sobre una finca de Hotel El Hórreo no fue concedido a los compradores de las acciones de Hotel El Hórreo para financiar tal adquisición. Según consta en la propia escritura y así lo afirma la sentencia de la Audiencia Provincial, fue concedido a Eurohouse para comprar la finca propiedad de Hotel El Hórreo sobre la que se constituía la hipoteca. Puede entenderse, por tanto, que la operación se articuló para la financiación de una compraventa de empresa mediante la compraventa de sus activos, que fueron hipotecados en garantía de devolución del préstamo, lo cual no resulta prohibido pues el dinero obtenido con la venta de los inmuebles pasaría a integrar el patrimonio de la sociedad vendedora y no se produciría el vaciamiento patrimonial de esta sociedad. Pero el prestatario, Eurohouse, no usó el dinero obtenido con el préstamo para la finalidad para la que fue concedido, sino que entregó a sus socios el dinero obtenido con dicho préstamo para que pagaran a los socios de Hotel El Hórreo el precio de la totalidad de las acciones de Hotel El Hórreo, que era la sociedad propietaria de los bienes hipotecados, lo que constituía una asistencia financiera prohibida por el art. 81.1 de la Ley de Sociedades Anónimas.
Es también significativo que quien intervino en representación del hipotecante no deudor (Hotel El Hórreo) y del deudor no hipotecante (Eurohouse) fuera la misma persona, que era socio y consejero delegado de Eurohouse y el día anterior había sido nombrado consejero delegado de Hotel El Hórreo.”
“3.-La sanción de nulidad del negocio en que consista la asistencia financiera no está prevista expresamente en el art. 81.1 de la Ley de Sociedades Anónimas (actualmente, art. 150.1 LSC), sino que se infiere de lo previsto en el art. 6.3 del Código Civil, al tratarse de la infracción de una norma prohibitiva. Pero tal sanción no es apropiada para el caso de un contrato de hipoteca otorgado en favor de la entidad financiera prestamista que, de acuerdo con lo sentado en la instancia, no conoció la finalidad ilícita del contrato, pues el préstamo garantizado con la hipoteca se concedió para la compra del inmueble hipotecado.
Por otra parte, quien insta la nulidad no está entre los sujetos protegidos por la norma (que serían los acreedores sociales o los socios ajenos al órgano de administración y representación de la sociedad); y no puede instrumentalizar dicha prohibición para beneficiar a quienes actuaron con conocimiento de la actuación ilícita (los actuales socios de Hotel El Hórreo, que utilizaron el dinero del préstamo concedido a Eurohouse y garantizado con la hipoteca constituida por Hotel El Hórreo sobre su inmueble para comprar el 100% de las acciones de esta sociedad y pretenden que se alce la hipoteca sin haber devuelto el dinero empleado para comprar las acciones) y perjudicar a un sujeto ajeno a la intención ilícita de la operación, anulando la hipoteca constituida en garantía de su préstamo, pues de acuerdo con lo sentado en la instancia la entidad financiera desconocía que la financiación garantizada con la hipoteca constituida por Hotel El Hórreo iba a utilizarse finalmente para comprar, no los inmuebles de la sociedad garante, sino el 100% de las acciones de la sociedad garante..”
Teniendo en cuenta estas circunstancias, la pretensión formulada en la demanda es abusiva porque la base social de la persona jurídica que insta la nulidad está constituida, en su totalidad, por quienes percibieron el dinero del prestatario que obtuvo el préstamo garantizado con la hipoteca constitutiva de asistencia financiera, o sus causahabientes. De estimarse la pretensión de nulidad de la hipoteca formulada por Hotel El Hórreo, sus socios habrían obtenido el dinero con el que pagaron el precio de la totalidad de las acciones, sin que del contrato de financiación resulte su obligación de devolver el préstamo pues no son los prestatarios, y ahora conseguirían que el inmueble que integra el patrimonio social de la sociedad cuyas acciones han adquirido quede liberado de la hipoteca que garantiza el préstamo.”
La pretensión ejercitada en el pleito se resuelve negativamente, pese a no existir oposición de los demandados ya que la SAREB, por los motivos que fueran, no contestó la demanda ni fue parte.
Esto no ha sido óbice para que el Tribunal Supremo confirme las sentencias de instancia rechazando la demanda sin desconocer el carácter accesorio de la hipoteca y la nulidad de un negocio que de forma encubierta infringe la prohibición de asistencia financiera, como se han preocupado en acreditar los mismos que se beneficiaron del mismo.
Ni se puede perjudicar al acreedor que ignoraba el destino que se iba a dar al préstamo, púes figuraba otro en la escritura, ni se puede admitir un ejercicio abusivo de la acción de nulidad.
Seguramente el demandante vio el cielo abierto cuando se declaró la rebeldía por incomparecencia de todos los demandados.
La de la mercantil prestataria no puede extrañarnos, dada la titularidad del capital social de ambas. Lo de la Sareb no se explica.
Teniendo en cuenta el carácter rogado de la justicia civil, me parece muy destacable que todas las instancias judiciales hayan resuelto contra lo demandado, defendiendo la vigencia de la hipoteca cuestionada con argumentos que nadie alegó, pero cuya aplicación al caso resulta de lo más pertinente.
Como dijo el maestro Rafael Guerra, lo que no puede ser no puede ser y, además, es imposible.
25 de febrero de 2025
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