ESQUEMAS BÁSICOS DE CALIFICACIÓN PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS TRAS LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
ANTONIO OLIVA IZQUIERDO, REGISTRADOR DE CASAS IBÁÑEZ (ALBACETE)
índice:
ESQUEMA BÁSICO DE CALIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS SUSCRITOS DESDE EL 16/06/2019 Y SUJETOS A LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO
1.- Cuádruple ámbito GENERAL (art. 2.1.a LCCI), también aplicable a novaciones y subrogaciones:
- Ámbito objetivo hipotecario: Préstamo o crédito hipotecario (16/06/2019)…
- Ámbito subjetivo-pasivo: entre deudor, fiador o garante (PERS. FÍSICA, sea o no consumidor)…
- Ámbito subjetivo-activo: y prestamista (PROFESIONAL FÍSICO O JCO)…
- Ámbito objetivo inmobiliario: sobre inmuebles de uso residencial (piso, trastero, garaje)
2.- Cuádruple ámbito ESPECIAL (art. 2.1.b LCCI), también aplicable a novaciones y subrogaciones:
- Ámbito objetivo hipotecario: Préstamo o crédito hipotecario (16/06/2019)…
- Ámbito subjetivo-pasivo: entre deudor, fiador o garante (CONSUMIDOR)…
- Ámbito subjetivo-activo: y prestamista (PROFES. FÍSICO O JCO)…
- Ámbito teleológico: para adquirir/conservar la propiedad sobre inmuebles construidos/por construir
3.- ÁMBITO RETROACTIVO (DT 1ª, apartado cuarto, LCCI):
- Cláusulas de vencimiento anticipado no vencidas de préstamos/créditos hipotecarios anteriores al 16/06/2019 de alguno de los ámbitos anteriores, salvo que se declaren más favorables por el prestatario.
- LEY 5/2019 NO ES APLICABLE A: contratos ocasionales empresariales sin intereses, o concedidos sin intereses ni gastos distintos, o en descubierto a reembolsar en 1 mes, ni a los que resulten de acuerdo, conciliación o mediación, ni a los relativos al pago aplazado sin gastos de deuda existente y que no tengan por objeto la hipoteca de inmuebles residenciales, ni a las hipotecas inversas del art. 2.4f LCCI (art. 2.4 LCCI).
4.- REQUISITOS BÁSICOS EXIGIBLES, además de los generales previstos en la Ley Hipotecaria:
- No se practica inscripción si no consta en la escritura la RESEÑA DEL ACTA NOTARIAL de cumplimiento del artículo 14.1 (FEIN, FiAE) – art. 22.2 LCCI en relación con el art. 15.7 LCCI -, autorizada, al menos el día antes –art. 14.2 en relación con el art. 15.3 LCCI -, que comprenderá su nº protocolo, fecha y Notario autorizante, así como la afirmación de que el prestatario ha recibido en plazo documentación y asesoramiento legalmente previsto.
- Obligación del Registrador de verificar que se ha procedido al DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN (respecto de esta cuestión, ver la Instrucción de la DGRN 13 de junio 2019)
- Los GASTOS de gestoría, aranceles notariales, Registro e ITPAJD corresponden al prestamista, sin perjuicio de compensaciones en caso de subrogaciones en la posición del acreedor (artículo 14, apartado 1 LCCI).
- Las COMISIONES se sujetarán a la LCCI, en especial, se admite comisión de apertura, y se prohíbe la comisión de amortización anticipada en supuestos distintos o por importes mayores del art. 23 LCCI.
- En el ámbito GENERAL arriba indicado, el INTERÉS DE DEMORA es el ordinario +3 puntos pues se trata de inmueble residencial (arts. 25 LCCI y 114 LH). En el ámbito ESPECIAL, el INTERÉS DEMORA es el de +2 puntos fijado por TS.
- VENCIMIENTO ANTICIPADO por mora en pago de parte capital/ intereses bien del 3% o impago de 12 meses o equivalente en la 1ª mitad, o bien del 7% o impago de 15 meses o equivalente en la 2ª mitad, art. 24LCCI.
- El TIPO DE SUBASTA ha de ser coincidente con el valor tasación en todo caso, debiendo ser igual para venta extrajudicial y para ejecución directa (artículo 129 LH)
- Obligatorio remitir telemáticamente al correo del prestatario NOTA SIMPLE GRATUITA Y LITERAL de inscripción y nota de despacho y calificación, con indicación de cláusulas no inscritas y motivación (DA 8a LCCI).
- Queda derogado el artículo 6 la Ley 1/2013, relativo a la CLÁUSULA MANUSCRITA en préstamos hipotecarios en varias divisas o con cláusula suelo o de interés negativo (DD LCCI, ver arts. 21 y 22 LCCI).
- Las sentencias firmes por las que se declaren determinadas condiciones generales de contratación nulas o abusivas o no transparentes, se remitirán de oficio, para su inscripción, al Registro de CGC.
- Los intermediarios financieros y prestamistas que NO sean entidades de crédito y realicen actividades de la LCCI, establecimientos financieros de crédito y sucursales en España de entidad de crédito, están obligados a registro.
- No se modifica el artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sigue siendo exigible en los préstamos hipotecarios sobre vivienda que se exprese si esta es o no la vivienda habitual del prestatario
ESQUEMA BÁSICO DE CALIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS AJENOS A LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO
1.- A SENSU CONTRARIO del art. 2.1.a LCCI, también aplicable a novaciones y subrogaciones, NO ES ESTA LEY APLICABLE A:
- Ámbito objetivo hipotecario: Préstamo/crédito hipotecario (16/06/2019)…
- Ámbito subjetivo-pasivo: en el que el deudor, fiador, garante sean TODOS PERS.JURÍDICAS (sean o no consumidores),..
- Ámbito subjetivo-activo: o prestamista NO sea PROFESIONAL)…
- Ámbito objetivo inmobiliario: o sobre inmuebles NO residenciales
2.- A SENSU CONTRARIO del art. 2.1.b LCCI, también aplicable a novaciones y subrogaciones, NO ES ÉSTA APLICABLE A:
- Ámbito objetivo hipotecario: Préstamo/crédito hipotecario (16/06/2019)…
- Ámbito subjetivo-pasivo: en que deudor, fiador y garante NO SEAN CONSUMIDORES,..
- Ámbito subjetivo-activo: o prestamista NO sea PROFESIONAL,..
- Ámbito teleológico: o NO para adquirir/conservar inmuebles construidos/por construir
3.- A SENSU CONTRARIO de la DT 1ª, apartado cuarto, LCCI, NO ES ÉSTA APLICABLE A:
- Cláusulas de vencimiento anticipado NO VENCIDAS de préstamos/créditos hipotecarios anteriores al 16/06/2019 los ámbitos anteriores, cuando se declaren más favorables por el prestatario, o VENCIDAS
4.- ADEMÁS, LEY 5/2019 NO ES APLICABLE A:
- contratos ocasionales empresariales sin intereses o concedidos sin intereses ni gastos distintos, o en descubierto a reembolsar en 1 mes, ni a los que resulten de acuerdo, conciliación o mediación, ni a los relativos al pago aplazado sin gastos de deuda existente y que no tengan por objeto la hipoteca de inmuebles residenciales, ni a las hipotecas inversas de la letra f del art. 2.4 LCCI.
5.- REQUISITOS BÁSICOS EXIGIBLES, además de los generales previstos en la Ley Hipotecaria:
- El TIPO DE SUBASTA ha de ser coincidente con el valor tasación en todo caso, debiendo ser igual para venta extrajudicial y para ejecución directa (artículo 129 LH), CON INDEPENDENCIA DE SER O NO CONSUMIDOR
- NO HAY OBLIGACIÓN de remitir telemáticamente al prestatario NOTA SIMPLE GRATUITA Y LITERAL de la inscripción y nota de despacho y calificación
- Derogado el artículo 6 Ley 1/2013, no puede solicitarse CLÁUSULA MANUSCRITA (DD LCCI) en cláusulas suelo o cero, sin perjuicio de exigir criterios de transparencia jurisprudencia del TS y TJUE sobre la materia.
- Los GASTOS y COMISIONES, conforme a los pactos de las partes, sin perjuicio de la normativa sobre el ITPAJD y de aplicar, cuando corresponda la normativa y jurisprudencia relativa a CONSUMIDORES.
- Al no ser de aplicación la RESEÑA IDENTIFICATIVA de la LCCI, sólo puede exigirse, en los préstamos con CONSUMIDORES, la oferta vinculante.
- Cuando se trate de préstamos o créditos hipotecarios con CONSUMIDORES, el interés de demora será el ordinario más 2 puntos fijado por la jurisprudencia del TS (STS 3 de junio de 2016, entre otras)
- No hay normas específicas de VENCIMIENTO ANTICIPADO, sin perjuicio de aplicar, cuando corresponda, la normativa y jurisprudencia relativa a CONSUMIDORES.
- En préstamos con CONSUMIDORES, las sentencias firmes por las que se declaren condiciones generales de contratación nulas o abusivas o no transparentes se remitirán de oficio al Registro de CGC, art.521.4 LEC, y, una vez inscritas, los Registradores denegarán su inscripción (art. 258 LH).
- No se modifica el artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria, por lo que en los préstamos hipotecarios sobre vivienda con un prestamista NO PROFESIONAL ha de expresarse si es o no la vivienda habitual del prestatario
- Las hipotecas anteriores 16/06/2019 presentadas DESPUÉS, seguirán rigiéndose por su normativa anterior, salvo cláusulas vencimiento anticipado NO vencidas que no se declaren más favorables por el prestatario
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