RESOLUCIONES 2022 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA 

POR TERESA BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ 

REGISTRADORA DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

 

17.*** INSTITUCIÓN GENERICA DE HEREDEROS A FAVOR DE TODOS LOS HIJOS DEL TESTADOR

RESOLUCIÓN JUS/3256/2022, de 19 de octubre, dictada en el recurso interpuesto por Jaime Agustín Justribó, notario de Barcelona, contra la calificación negativa de 8 de junio de 2022 del registrador titular del Registro de la Propiedad de Figueres que suspende la inscripción de una escritura de aceptación y manifestación de herencia. DOGC 28 DE OCTUBRE DE 2022

Resumen: Siempre que el testador instituya a todos sus hijos por partes iguales, sea mediante la expresión “hijos” y sin designación de nombres, o sea nominativamente, individualizándolos por sus nombres, se entienden designados genéricamente y, por tanto, se entenderán llamados también sus descendientes.

Hechos: Se presenta escritura de 30 de diciembre de 2021 bajo testamento otorgado el 29 de agosto de 1989, en que la testadora, habiendo instituido como heredero universal de su herencia a su marido, instituía, en caso de carencia suya, como herederos “por derecho de sustitución”, a los cinco hijos habidos en el matrimonio, designándolos por sus nombres, “a partes iguales”, sin prever la sustitución vulgar para ellos. Fallecido el marido con anterioridad a la testadora, en el momento del fallecimiento de esta, le había premuerto también una de las hijas, dejando ocho hijos.

El registrador suspende la inscripción de la herencia a favor de los comparecientes por haberse prescindido de los hijos de la hija premuerta, si estos fueran sus sucesores. Fundamenta la calificación en el art 114 CDCC, el cual, según el registrador, establecía que “si el testador llamara a su heredero o sus sustitutos mediante la expresión “hijos” se entenderán incluidos sus ulteriores nietos y descendientes… cuyos padres respectivos hayan muerto con antelación a la delación…”. 

El notario recuerda que el artículo 114 de la CDCC, en su redacción de 1984, establecía lo siguiente: “Salvo que parezca ser otra la voluntad del testador, si este llamaba a sus legatarios o a sus sustitutos sin designación de nombres y mediante la expresión “hijos”, se entenderán incluidos en esta denominación todos los hijos matrimoniales, no matrimoniales y adoptados en forma plena, hombres o mujeres, así como los nietos y descendientes cuyos padres respectivos hubieran muerto con antelación a la delación, excluyendo el grado más próximo al más remoto y entrando por estirpes los del grado siguiente en lugar de los del grado anterior”. Esta disposición fue recogida por el artículo 144 del CS, incluyendo una nueva regla interpretativa por la que esta disposición se extendía al llamamiento nominativo a los hijos, instituidos por partes iguales: “Se aplica la misma regla en el caso de que los hijos sean designados nominativamente por partes iguales”. Esta regla también la acoge el artículo 423-8.2 del CCC, precisando ahora que el llamamiento nominativo a los hijos se tiene que referir a todos los hijos. Por todo ello, el notario recurrente destaca que, en el derecho recogido en la CDCC, la regla interpretativa de la voluntad del testador era que, cuando este instituye a los hijos como herederos, legatarios o sustitutos sin designación de nombres y por partes iguales se entienden llamados también los nietos o descendientes de los hijos premuertos. Por contra, cuando el llamamiento era nominativo a favor de los hijos del testador, entonces el criterio interpretativo era no entender incluidos en el llamamiento a los hijos de los hijos premuertos –nietos del testador– como sustitutos vulgares de los propios.

La DGDEJ desestima el recurso interpuesto y confirma la nota del registrador de la propiedad estableciendo la siguiente doctrina:

• La regla interpretativa que establece el artículo 114 de la CDCC es que, cuando el testador instituye a todos sus hijos como herederos, utilizando la expresión “hijos” y sin designarlos nominativamente, el llamamiento se extiende a los nietos y descendientes. Es decir, en el caso de institución genérica de herederos a favor de todos los hijos del testador el llamamiento incluye a los descendientes de sus hijos.
• Ahora bien, esto es así salvo que sea otra la voluntad del testador y esta otra voluntad del testador puede manifestarse en un doble sentido, ya sea queriendo limitar el llamamiento genérico como herederos estrictamente a sus hijos, excluyente la vocación de la herencia a favor de sus nietos y descendientes, ya sea exteriorizando el llamamiento genérico como herederos a sus hijos de manera diferente a la descrita en el artículo 114 de la CDCC, designándolos por sus nombres e instituyéndolos por partes iguales.
• En efecto, la institución genérica de herederos a favor de los hijos se produce tanto si el testador llama como herederos a estos sin designarlos nominativamente y utilizando la expresión “hijos”, como si el testador llama a todos ellos designándolos con sus nombres e instituyéndolos por partes iguales. Lo contrario de la institución genérica de herederos a favor de los “hijos” del testador a la que se refiere el artículo 114 de la CDCC no es la institución nominativa de los hijos mencionados, sino la institución nominativa solo a favor de algunos hijos o a favor de todos, pero por partes desiguales. 

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14 a 16.** VENTA POR PERSONA SOLTERA QUE NO MANIFIESTA SI FORMA PARTE DE UNION ESTABLE DE PAREJA Y, EN CASO DE SERLO, SI LA VIVIENDA TRANSMITIDA ES LA HABITUAL DE LA FAMILIA

Tres Resoluciones de 27 de julio y 27 de septiembre que resuelven el recurso interpuesto por el notario de Sant Joan de Vilatorrada, contra la calificación de la registradora de la propiedad del Registro de la Propiedad de Manresa número 1 que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de vivienda en la cual no consta si ésta constituye la vivienda habitual estable de la parte vendedora.

Resumen: Si el vendedor manifiesta en la escritura pública en que enajena una vivienda de su propiedad que es una persona soltera, no se tiene que pronunciar también sobre la condición de la vivienda; este pronunciamiento solo hace falta en caso de que el vendedor afirme –sin estar obligado– que, además de estar soltero, convive en pareja estable con otra persona.

Hechos: En escritura pública S. S. C., soltera, actuando en nombre propio y a la vez en nombre y representación de J. C. C, soltera, vendió a J. L. S., divorciado, una determinada vivienda.

La Registradora suspende la inscripción porque no se manifiesta que la finca objeto de la escritura no constituye vivienda habitual estable de los vendedores a los efectos de la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del CCC. Transcribe como fundamento de derecho los artículos 231-9 y 234-3 del CCC y el principio de legalidad según el cual solo pueden tener acceso al registro los títulos que reúnan los requisitos establecidos por las leyes, y que impide que puedan acceder al registro los actos dudosos.

El notario interpone recurso en el que reproduce los argumentos recogidos en la Resolución JUS/2443/2017, de 11 de octubre. Señala que, de acuerdo con el artículo 159 del Reglamento notarial, una escritura pública otorgada por una persona soltera no tiene que contener ninguna manifestación especial de si está unida en relación de pareja estable con otra persona o no lo está, y el notario no está obligado a hacer indagaciones sobre este hecho.

La DGDEJM acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación registral.

Doctrina: El artículo 159 Reglamento notarial no obliga al notario a hacer constar la circunstancia de la unión o separación de hecho, sino que solo lo tenga que hacer constar en la escritura a instancia de los interesados. En consonancia con eso, el mismo artículo expresa que las circunstancias de los comparecientes se tienen que hacer constar en la escritura “por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes”. Corresponde a los otorgantes de los actos o contratos la decisión de hacer constar, si procede, en la escritura la circunstancia de su situación de pareja de hecho. Si no hay esta manifestación, la constatación de que el otorgante es soltero no es suficiente para inferir que convive en unión estable de pareja ni tampoco que no convive en ella. Al amparo del artículo 111-7 del CCC, hay que interpretar las declaraciones contenidas en los documentos de acuerdo con el principio de la buena fe, sin que se pueda dudar de la declaración del disponente, si no hay ningún otro indicio que pueda destruir la presunción general de buena fe.

En cuanto a las consecuencias jurídicas de la venta realizada en estas circunstancias, esto es, por persona soltera que no manifiesta estar vinculada en unión estable de pareja y vende la vivienda habitual. El art 231.9 establece que el acto realizado sin el consentimiento del cónyuge no titular es anulable pero el acto mantiene la eficacia si el adquiriente actúa de buena fe y a título oneroso y, además, el titular ha manifestado que el inmueble no tiene la condición de vivienda familiar, aunque sea una manifestación inexacta. Se plantea la cuestión de si la falta de manifestación sobre la vivienda familiar equivale a una manifestación inexacta, a los efectos de este artículo, o bien, si se excluye la aplicación de este precepto porque no se contiene explícitamente ninguna manifestación. La DGDEJM se decanta por la primera opción entendiendo que ocultar la condición de vivienda habitual equivale a la manifestación inexacta a que se refiere el art 231.9.3 que excluye la anulabilidad del contrato y mantiene su eficacia.

RESOLUCIÓN JUS/2890/2022, de 27 de septiembre;

RESOLUCIÓN JUS/2450/2022, de 27 de julio

RESOLUCIÓN JUS/2451/2022, de 27 de julio,

13.** ESCRITURA DE SEGREGACIÓN EN LA QUE NO SE ACREDITA LA CONCESIÓN DE LICENCIA POR SILENCIO ADMINISTRATIVO

RESOLUCIÓN de 18 de julio dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad número 3 de Vic que suspende la inscripción de una escritura de segregación de determinadas parcelas porque no se le acredita el silencio en la concesión de licencia por silencio administrativo. (DOGC 27/07/2022).

Resumen: A efectos registrales, se puede entender acreditada la obtención por silencio positivo de una licencia de parcelación, cuando, en el otorgamiento de la escritura, el interesado aporta los testimonios de petición de licencia y de la emisión de acto presunto y manifiesta, además, que el ayuntamiento no ha dado respuesta a estas peticiones.

Hechos: son hechos relevantes para la resolución de este expediente:

• El 6 de julio de 2021 se solicitó al Ayuntamiento una licencia de parcelación sin que se obtuviera respuesta en el plazo de dos meses que establece el artículo 81 del Reglamento de obras, actividades y servicios de los entes locales aprobado por el Decreto 197/1995, de 13 de junio.
• El 10 de septiembre de 2021, presentó una solicitud de certificación de silencio administrativo y tampoco se obtuvo respuesta en el plazo de un mes.
• Transcurrido más de un mes de la solicitud, se otorga la escritura de parcelación de acuerdo con el proyecto que se había presentado y se testimonian como documentos unidos a la escritura los escritos de solicitud de licencia, que incorpora el proyecto técnico, así como la solicitud de emisión de los certificados de actos presuntos.

Presentada la escritura la Registradora suspende la inscripción porque no se acredita la obtención del silencio administrativo positivo. Fundamenta la suspensión en el artículo 13.3 del RD legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana y afirma también que después de la Sentencia del Tribunal Constitucional (STC) 143/2017, de 14 de diciembre, los actos de parcelación no se presumen adquiridos por silencio administrativo, porque es negativo. Acompaña la nota de calificación con una certificación de aprovechamiento urbanístico emitida por la Resolución de la alcaldía de El Brull el 12 de agosto de 2021 de la cual resulta que en fecha 12 de junio de 2021, el Pleno del Ayuntamiento aprobó la suspensión de licencias en el ámbito grafiado en el plano adjunto. Del plano adjunto resulta que afecta a las parcelas que son objeto de segregación (la nota no especifica la vía por la que ha sido obtenida dicha certificación).

El interesado recurre y argumenta que la STC 143/2017, de 14 de diciembre, estableció que el sentido del silencio administrativo era una competencia de la Generalitat y no del Estado, y que la legislación catalana da sentido positivo a las solicitudes de licencia de parcelación cuando el Ayuntamiento no las otorga dentro del plazo, una vez hecha la petición de certificación de acto presunto.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto.

Doctrina: Al respecto, hay que afirmar en primer lugar que la normativa aplicable es la catalana. El artículo 187 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo, las parcelaciones quedan sujetas a licencia urbanística, que se tiene que autorizar o denegar en función del cumplimiento o no de la normativa urbanística y según el artículo 188 de la ley vigente en el momento de otorgarse la escritura, la competencia y el procedimiento para otorgar y denegar las licencias urbanísticas se ajustan a lo que establece la legislación de régimen local.

De acuerdo con lo anterior el testimonio de la solicitud de licencia incorporado en la escritura acredita de forma fehaciente la fecha a partir de la cual empieza el cómputo del plazo para resolver y la petición de certificación de silencio también. El artículo 188 de la Ley de urbanismo, en la redacción vigente desde el día 1 de enero de 2022 (artículo 83.25 de la Ley 2/2021, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público), es todavía más claro que el precedente cuando dispone, en el punto 2, que “una vez transcurrido el plazo máximo sin que se haya notificado el otorgamiento de la licencia pedida, las personas interesadas están legitimadas para entenderla otorgada por silencio administrativo a menos que se trate” de los casos que se detallan, ninguno de los cuales es el de las segregaciones.

En consecuencia, las segregaciones otorgadas en la escritura que origina este recurso son inscribibles, sin perjuicio de la facultad del ayuntamiento a incoar un expediente de disciplina urbanística y a ordenar la constancia en el Registro de la Propiedad de acuerdo con el artículo 204 de la Ley de urbanismo y el 113 del Reglamento de protección de la legalidad urbanística aprobado por el Decreto 64/2014, de 13 de mayo, o la de iniciar un expediente de revisión de actos administrativos, que también podrá hacer constar en el Registro.

Recuerda la DGDEJ que la calificación se tiene que hacer por lo que resulte de la escritura y de los asientos del registro sin considerar otras informaciones extrarregistrales lo que a menudo llevará al hecho de que el registrador no tendrá elementos de juicio suficientes para apreciar si el derecho que se pretende adquirido por silencio es o no contrario al planeamiento, de manera que tendrá que darlo por adquirido y proceder a practicar el asentamiento de que se trate tal como indicamos en nuestra Resolución JUS/1013/2009, de 19 de marzo.

Por último, recuerda a los titulares de registros de la Propiedad ubicados en Cataluña la necesidad de cumplir la normativa lingüística en materia de calificaciones e inscripciones.

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7 a 12.() CONTROVERSIA ENTRE REGISTRADORES SOBRE EL REGISTRO CONCRETO EN EL QUE DEBE FIGURAR UNA DETERMINADA FINCA

RESOLUCIÓN JUS/1529/2022, de 18 de mayo, que admite la competencia y resuelve el recurso interpuesto por la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 12 contra la nota de denegación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 11 que deniega la expedición del certificado del historial de una finca a efectos de su traslado. (DOGC 27/05/2022)

RESOLUCIÓN JUS/1530/2022, de 18 de mayo, que admite la competencia y resuelve el recurso interpuesto por la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 12 contra la nota de denegación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 11 que deniega la expedición del certificado del historial de una finca a efectos de su traslado. (DOGC 27/05/2022)

RESOLUCIÓN JUS/1531/2022, de 18 de mayo, que resuelve el recurso interpuesto por la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 12 contra la nota de denegación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 11 que deniega la expedición del certificado del historial de una finca a efectos de su traslado. (DOGC 27/05/2022).

RESOLUCIÓN JUS/1610/2022, de 23 de mayo, que admite la competencia e inadmite el recurso interpuesto por la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 12 contra la nota de denegación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 11 que deniega la expedición del certificado del historial de una finca a efectos de su traslado. (DOGC 02/06/2022).

RESOLUCIÓN JUS/1611/2022, de 23 de mayo, que admite la competencia e inadmite el recurso interpuesto por la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 12 contra la nota de denegación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 11 que deniega la expedición del certificado del historial de una finca a efectos de su traslado. (DOGC 02/06/2022)

RESOLUCIÓN JUS/1674/2022, de 27 de mayo, que admite la competencia e inadmite el recurso interpuesto por la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 12 contra la nota de denegación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 11 que deniega la expedición del certificado del historial de una finca a efectos de su traslado. (DOGC 07/06/2022).

Resumen: Resoluciones idénticas a las publicadas el 13 de octubre de 2021 y 18 de noviembre de 2022 y planteada entre los mismos registradores en la que, tras reconocer la competencia de la Generalitat para la resolución del recurso, resuelve la duda surgida sobre el Registro en el que debe inscribirse una finca determinada que actualmente figura inscrita en dos registros diferentes por aplicación del artículo 2 RH en su redacción anterior.

6.** COMPRAVENTA EN LA QUE NO SE HA NOTIFICADO LA TRANSMISIÓN A EFECTOS DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE LA GENERALITAT

Resolución de 18 de mayo dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación del registrador titular del Registro de la Propiedad de Calafell que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una vivienda por no haberse notificado su transmisión a la Generalitat de Catalunya, de acuerdo con el Decreto ley 1/2015. (DOGC 27/05/2022).

Resumen: Lo que marca el nacimiento del derecho de tanteo en favor de la Generalitat es la primera transmisión onerosa que se realice de la finca y será la normativa vigente en ese preciso momento la que deba tenerse en cuenta para lograr la inscripción. De modo que, aunque la calificación registral se realice bajo la vigencia de la nueva normativa (que extiende los derechos de preferente adquisición a toda Cataluña) lo correcto es aplicar la normativa vigente en el momento en que nace el derecho con la primera transmisión onerosa.

Hechos: El 15 de abril de 2015 se autorizó una escritura de compraventa en la que se vendían varias fincas, tres de las cuales se encuentran en Calafell. La sociedad vendedora había adquirido una de las fincas por adjudicación en ejecución hipotecaria el 31 de octubre de 2014.

Registrador: Presentada en el Registro el 7 de diciembre de 2021 se suspendió su inscripción porque “la vivienda está inscrita a favor de C. B., S. A. según la ejecución hipotecaria, por lo que está incluida en área de tanteo y retracto en los términos previstos por la legislación urbanística”. Concretamente el artículo 2 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, modificado por la Ley 17/2019, de 23 de diciembre y la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

Interesado: La parte compradora presentó recurso argumentando que en el momento en que se otorgó la escritura el Decreto ley 1/2015 solo establecía el derecho de adquisición preferente en las áreas consideradas de demanda residencial fuerte y acreditada. Estas áreas estaban delimitadas por el Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, y Calafell no constaba entre los 72 municipios incluidos en dicha calificación; solo fue incluido posteriormente por el anexo de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre.

DGDEJ estima el recurso y revoca la calificación del registrador.

Doctrina: el Decreto ley 17/2019 introdujo dos modificaciones; la primera, en relación al alcance territorial de la aplicación del derecho de adquisición preferente: ya no es solo en los municipios considerados como áreas de demanda residencial fuerte y acreditada, sino en toda Cataluña; la segunda tiene que ver con el alcance temporal de las transmisiones afectadas: ya no son solo las transmisiones de las viviendas adquiridas después de la entrada en vigor de la Ley 18/2007, cosa que reducía la aplicación a la primera transmisión, sino a la primera y las posteriores transmisiones de las viviendas.

Como ya apuntó en la Resolucion 293/2021, de 4 de febrero: la primera transmisión onerosa es la que origina el nacimiento del derecho de adquisición preferente y que dicho derecho de adquisición afecta a la primera y a las posteriores transmisiones de manera unitaria y conjunta.

De acuerdo con lo anterior si en el momento de otorgarse la escritura el derecho de adquisición preferente era aplicable a las primeras transmisiones (cómo lo es la que motiva este recurso), pero solo en los municipios de las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada, el principio de irretroactividad de las normas impide aplicar a una transmisión del año 2015 una norma que es aplicable desde el 31 de diciembre de 2019.

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5.** HERENCIA DE UNA VPO EN LA QUE NO SE HA EFECTUADO LA NOTIFICACIÓN DE LA TRANSMISIÓN MORTIS CAUSA A LA GENERALITAT

RESOLUCIÓN de 11 de abril, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Badalona de suspensión de la inscripción de una escritura de manifestación y de aceptación de herencia. (DOGC 03 de Mayo de 2022).

Resumen: Recurso que se resuelve a efectos doctrinales estableciendo que la obligación de notificar las transmisiones mortis causa a la Generalitat es también exigible respecto de las viviendas de protección oficial anteriores al Decreto 454/2004, de 14 de diciembre, con fundamento en la disposición adicional 16.ª de la misma ley 18/2007, que admite la retroactividad solo en relación con su régimen sancionador.

Hechos: El 27 de octubre de 2021 se otorgó escritura de manifestación y aceptación de herencia en cuyo inventario se incluían dos fincas que tienen la calificación definitiva de viviendas de protección oficial grupo primero y respecto de ambas se hace constar en la escritura que en caso de que esté vigente la calificación definitiva relacionada hay que visar el contrato de la transmisión en la Agencia de la Vivienda de Cataluña, de acuerdo con los artículos 115 y 116 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre viviendas de protección oficial, texto refundido aprobado por los decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre, y, en caso contrario, tendrá que acreditarse que la finca de que se trata es una vivienda libre.

Registradora: Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad de Badalona n.º 1 se suspende la inscripción porque, dado que ambas fincas disfrutan de la calificación definitiva de viviendas de protección oficial, en su transmisión a título gratuito mortis causa se tiene que acreditar la notificación de esta transmisión a la Agencia de la Vivienda de Cataluña, a los efectos de dar cumplimiento al artículo 88.3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LDV), y, en caso contrario, hay que acreditar que estas fincas son fincas libres.

Notario recurre y argumenta que los artículos 88 y 89 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, no son aplicables al presente supuesto, ya que la disposición adicional 16.ª establece que la ley no se aplica a las viviendas de protección oficial anteriores al Decreto 454/2004, de 14 de diciembre, de desarrollo del Plan para el derecho a la vivienda 2004-2007, las cuales se rigen por la correspondiente normativa específica, y únicamente tienen eficacia retroactiva las disposiciones de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, que constituyen su régimen sancionador, entre las que no se encuentran los mencionados artículos.

DGDEJ desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.

1º) Obligación de notificar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la transmisión hereditaria de las viviendas con protección oficial en la normativa vigente: la normativa vigente está constituida por tres preceptos fundamentales:

• Artículo 86 de la LDV establece que “las administraciones públicas […] tienen que controlar […] la transmisión de las viviendas con protección oficial de acuerdo con los procedimientos y los términos que establece esta sección y mediante las fórmulas siguientes: a) El derecho de opción de la Administración. b) El deber de notificación de las transmisiones de viviendas. c) El derecho de retracto de la Administración […]”
• Artículo 88.3 de la LDV que exceptúa el derecho de adquisición preferente en las transmisiones hereditarias de viviendas con protección oficial, ni en las donaciones entre padres e hijos y cónyuges o parejas, ni en las transmisiones que se producen a consecuencia de procedimientos judiciales pero cuyo ultimo inciso establece que” En estos supuestos, la notificación que establece el artículo 89 es suficiente para formalizar la transmisión”.
• Y artículo 135.4 de la LDV según el cual no se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones de viviendas con protección oficial efectuadas si no se acredita que se han hecho las notificaciones establecidas por esta ley.

De estos artículos resulta que el deber de notificación es inherente al régimen jurídico de las viviendas con protección oficial, que limita la libertad de los propietarios con una finalidad doble: 1. La de garantizar los derechos de adquisición preferente por parte de la Administración de la Generalitat, y 2. La de efectuar un control efectivo del cumplimiento por parte de los propietarios y ocupantes de las viviendas de protección oficial del régimen jurídico específico que les corresponde. De modo que aceptada la necesidad de notificación hay que concluir que no se puede inscribir la escritura de herencia en que se formaliza la adquisición hereditaria de una finca de VPO a favor de una persona que no era su propietaria sin que se acredite la notificación, que puede ser simplemente el visado o la presentación de la copia de la escritura de herencia en la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

2º) De la retroactividad o irretroactividad de las disposiciones de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda: El régimen sancionador que establece la Ley considerado en conjunto, y, en concreto, el artículo 124.3.e califican la no notificación de las transmisiones de las viviendas mencionadas de falta grave y en relación con ella el artículo 135.4 supedita la inscripción de los documentos transmisivos a la acreditación de que se ha efectuado la notificación configurándose tales preceptos como régimen sancionador de aplicación general y retroactiva a cualquier vivienda de protección oficial.

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4.**  CONTRATO DE ANTICRESIS CON CLÁUSULA DE DESISTIMIENTO.

Resolución de 13 de abril, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Badalona núm. 1, que suspende la inscripción de una escritura de constitución del derecho real de anticresis. (DOGC 02/05/2022)

Resumen: La existencia del derecho de desistimiento no cuestiona ni niega el carácter definitivo del consentimiento contractual, sino todo lo contrario, lo presupone, porque sólo se puede desistir de contratos formalizados, perfectos y existentes de modo que el contrato es inscribible desde el momento del otorgamiento de la escritura y en caso de ejercitarse el desistimiento correspondería su prueba al acreditado quedando desde ese momento sin efecto el contrato.

Hechos: En garantía del saldo deudor que tenga la cuenta especial de crédito hasta el límite señalado se constituye un derecho real de anticresis sobre una vivienda. En diligencia extendida en la misma escritura la notaria autorizante manifiesta que el acreditado no ha hecho uso del derecho de desistimiento que prevé el pacto vigesimotercero de la escritura inicial. (Dicho pacto establecía: “El acreditado tiene la facultad de dejar sin efecto el contrato celebrado comunicándolo al acreditante en el plazo de catorce días naturales a contar desde la fecha de la presente escritura…”)

La Registradora suspende la inscripción entendiendo que el desistimiento tiene que hacerlo la acreditada. Al no constar documentalmente que no se ha hecho uso del derecho a desistir, el consentimiento prestado al negocio jurídico de anticresis es un consentimiento no definitivo, por lo que el negocio no puede desarrollar sus efectos, de acuerdo con los artículos 1261 del Código civil español (CCE) y 569-23 y 569-24 del Código civil de Cataluña (CCC). Y si hubiera desistido, el negocio jurídico de anticresis quedaría sin efecto y no podría ser objeto de inscripción registral, porque no se habría dado ningún supuesto de nacimiento de derechos reales.

El interesado recurre argumentando que en ninguna manera se expresa en la escritura que el consentimiento sea incompleto ni que tenga que ser nuevamente prestado, confirmado o ratificado, sino que el negocio jurídico produce plenos efectos desde el momento de la formalización de la escritura. El desistimiento que recoge la escritura no es más que una modalidad del derecho que tiene cualquier acreditado a la cancelación anticipada del crédito. Finalmente, manifiesta que la nota de calificación de la registradora requiere la acreditación de la existencia del hecho negativo de no haberse hecho uso del derecho de desistimiento.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina: El artículo 28, apartado 1, de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo (LCCC), define el derecho de desistimiento de un contrato de crédito como “la facultad del consumidor de dejar sin efecto el contrato celebrado, comunicándoselo así a la otra parte contratante en un plazo de catorce días naturales sin necesidad de indicar los motivos y sin penalización alguna”.

Partiendo de este artículo entiende la DGDEJ que el derecho de desistimiento hace referencia a un contrato formalizado, que produce todos sus efectos, y la consecuencia de su ejercicio es precisamente dejar sin efecto un contrato perfecto o existente y considerarlo como si no se hubiera formalizado.

La registradora considera que, dado que hay un derecho de desistimiento a favor del prestatario consumidor, el consentimiento que presta en la escritura no es un consentimiento definitivo y sólo alcanza tal carácter definitivo transcurrido el plazo de catorce días sin que se demuestre que no se ha ejercido. No podemos estar de acuerdo con esta conclusión, ya que el contrato de crédito ordinario con garantía anticrética, como cualquier contrato, se perfecciona y existe por el acuerdo de los contratantes y es de un contrato formalizado de lo que el artículo 28 de la LCCC predica precisamente el derecho de desistimiento y el que permite dejar sin efecto.

Finalmente añade que no se puede exigir al prestamista o acreditante que demuestre que no se ha ejercido el derecho de desistimiento, ya que –dejando de lado la imposibilidad de prueba de un hecho negativo– lo que hay que demostrar es lo contrario, que el derecho de desistimiento se ha ejercido, y esta demostración incumbe –por disposición legal– a quien tiene la facultad de ejercer este derecho y quien, además, se beneficia de él.

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3.*** COMPRAVENTA EN LA QUE NO SE ACOMPAÑA LA PRECEPTIVA NOTIFICACION A LA ADMINISTRACIÓN A EFECTOS DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO

RESOLUCIÓN de 29 de marzo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Manresa que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de un edificio plurifamiliar destinado a viviendas por falta de notificación a la Agencia de la Vivienda de Cataluña en los términos que resultan del artículo 174 de la Ley de urbanismo. (DOGC 06 de abril de 2022).

Resumen: Para inscribir escrituras de transmisión de bienes afectos a derechos de adquisición preferente establecidos en favor de la Administración, hay que acreditar las notificaciones previas a las administraciones competentes y ello, aunque la ley no contemple de modo expreso el cierre registral por falta de notificación.

Hechos: En escritura autorizada por el notario de Manresa señor Pedro Carlos Moro García el 5 de agosto de 2021, O. Ll. 2000 SL adquirió por compra un edificio plurifamiliar destinado a viviendas, dos de las cuales estaban arrendadas.

La Registradora suspende la inscripción por no acompañar la notificación a la Administración de la Generalitat a los efectos del derecho de tanteo y retracto que establecen los artículos 173 y 174 de la Ley de Urbanismo de Cataluña.

El interesado, actuando como administrador único de O. Ll. 2000 SL, sociedad compradora, interpuso un recurso en el cual argumenta que el derecho de tanteo y el de retracto son diferentes: mientras que para el ejercicio del tanteo hace falta una notificación previa porque sin esta notificación no es posible que el titular conozca la intención de vender y las condiciones de la venta, esto no sucede en el retracto porque el titular del derecho tiene otros medios para conocer que se ha hecho la venta y en qué condiciones se ha hecho y que uno de estos medios es la inscripción de la compraventa en el Registro. Precisamente hace falta la inscripción para que la Administración pueda ejercer su derecho.

La DGDEJ acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de la registradora.

Doctrina: Resolución que se dicta a efectos doctrinales por haber sido subsanado previamente el defecto. Comienza haciendo un repaso de los derechos de adquisición preferente establecidos en la legislación histórica y posteriormente analiza los impuestos en la normativa actual distinguiendo para ello entre los establecidos en beneficio de los particulares y los establecidos en beneficio de la comunidad. Y así:

a) La regulación de los derechos de adquisición preferente en interés de particulares es diversa, pero guarda una clara graduación de las exigencias formales de notificación según el interés jurídico que pretenden proteger:

– Una exigencia menor, reducida solo al retracto, cuando se pretende favorecer al cultivador directo de fincas de poca superficie facultándolo para adquirir las fincas rústicas vecinas o, en el caso de Era Val d’Aran, con el retracto gentilicio a favor de los familiares.

– Una exigencia mayor, previa notificación para que se pueda ejercer el tanteo y un retracto que podemos calificar de sancionador, cuando el interés que se protege es el de reunir en una sola mano varias facultades escindidas del dominio o varias cuotas de derechos, o bien de una misma comunidad hereditaria.

– Una exigencia superior cuando se trata de proteger derechos que recaen sobre un bien esencial, como es la vivienda, o determinados elementos de producción básicos, como pueden ser las fincas rústicas explotadas por agricultores, o los locales comerciales. En estos últimos casos la falta de notificación previa, aparte de conceder el retracto, impide la inscripción de la venta en el Registro.

b) En los derechos establecidos a favor de las administraciones siempre se exige comunicación previa del proyecto de alienación, para el ejercicio del tanteo, y el retracto es sancionador para el caso que se haga la alienación sin la comunicación previa o, en condiciones diferentes de las comunicadas. En el ámbito de estos derechos se observa una evolución histórica de los requisitos que se exigen para el tanteo y el retracto. Mientras que las primeras leyes, que se remontan a los años 1985 y 1988 (espacios naturales y forestal) no se hace ninguna regulación específica de la notificación previa, por lo cual parecen más laxas, la de patrimonio cultural de 1993 y las relativas a vivienda, quince años posteriores, son más detallistas y establecen el cierre registral. Ello permite afirmar que la tendencia legislativa es la de fortalecer las garantías de las administraciones públicas para hacerlos efectivos.

De acuerdo con lo anterior llega a la conclusión de que para inscribir escrituras de transmisión de bienes afectos a derechos de adquisición preferente establecidos en favor de la Administración, hay que acreditar las notificaciones previas a las administraciones competentes pues limitar el conocimiento por parte de la Administración al hecho de la inscripción es condenar a la ley a la irrisoriedad dado que la Administración no puede estar al corriente de los centenares de transmisiones que se inscriben cada día y además es un medio de configurar el retracto como una vía sencilla de no cumplir los mandatos legales.

https://dogc.gencat.cat/es/document-del-dogc/?documentId=924655

2.*** JUEGO DE LA SUSTITUCION PREVENTIVA DE RESIDUO Y LA COLISION ENTRE EL DERECHO DE TRANSMISION Y LA SUSTITUCION VULGAR.

RESOLUCIÓN de 11 de marzo, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de 25 de octubre de 2021 del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Mollet del Vallès, de suspensión de la inscripción de una escritura de disolución de sociedad conyugal y manifestación de herencias. (DOGC 21 de marzo de 2022).

Resumen: Dos ideas fundamentales se extraen de esta resolución:

• El testamento del heredero instituido que excluye la aplicación de la sustitución preventiva de residuo no es tan sólo el otorgado después de la atribución de los bienes hereditarios por parte del testador que establece la sustitución, sino el que es otorgado después de la adquisición de dichos bienes por parte del heredero.
• En caso de colisión entre el derecho de transmisión y la sustitución vulgar ordenada por el causante prevalece el primero pues la sustitución sólo entra en juego cuando se frustre el primer llamamiento, cosa que no sucede si hay herederos que ejerciten el ius delationis.

Hechos:

• El 30 de julio del 2020, M. J. y M. R. R. P. otorgaron una escritura de disolución de sociedad conyugal y manifestación de herencias. Las otorgantes eran sobrinas de A. P. R., muerto el 14 de abril de 2020, con testamento otorgado el 12 de junio de 1986. En dicho testamento, después de manifestar no tener descendencia y estar sujeto al derecho civil de Cataluña por vecindad civil, A. P. R. instituía como heredera universal de todos sus bienes y derechos, presentes y futuros, a su esposa M. R. R., con sustitución vulgar ‒para el caso de que premuriera al testador o no pudiera o no quisiera sucederlo‒ y preventiva de residuo conforme al artículo 216 de la Compilación del derecho civil de Cataluña (CDCC), a favor de su madre R. R. M., y en defecto de esta, a favor de sus sobrinas carnales M. J. y M. R. R. P. y otros sobrinos, hijos de su hermana M. À. P. R., por partes iguales y con derecho de representación a favor de sus respectivos descendientes. Añadía que, a efectos de la sustitución preventiva de residuo ordenada, sólo se tiene que entender que la heredera instituida ha dispuesto de los bienes de la herencia cuando lo verifique después de haberla aceptado.
• El mismo día 12 de junio de 1986, M. R. R., esposa de A. P. R., otorgó también testamento de contenido idéntico al de su marido, variando sólo a las personas del heredero y de los sustitutos. En efecto, M. R. R. instituía heredero universal de todos sus bienes y derechos, presentes y futuros, a su marido, A. P. R., con sustitución vulgar y preventiva de residuo conforme al artículo 216 de la CDCC, a favor de su madre C. R. G. y, en defecto de esta, a favor de sus sobrinos M. À., M. C. y F. P. R., por partes iguales y con derecho de representación a favor de sus respectivos descendientes. Añadía la misma previsión respecto a cuando debía entenderse que el heredero instituido ha dispuesto de los bienes de la herencia.
• Los causantes estaban casados en régimen de gananciales y la esposa M. R. R. murió el 22 de marzo de 2020, pocos días antes de la muerte de su marido. Tanto la madre de A. P. R. como la madre de M. R. R. habían premuerto al hijo y la hija respectivamente, en 1999 la primera y en 1991 la segunda.
• En la escritura de 30 de julio de 2020, M. J. y M. R. R. P. acreditaron que son las únicas sobrinas de A. P. R., aceptaron la herencia testada de su tío y, como herederas de este, aceptaron también la herencia testada de la mujer de su tío y tía suya, M. R. R. También liquidaron la sociedad de gananciales que regía el matrimonio de sus tíos y se adjudicaron por partes iguales el pleno dominio de los bienes que integraban el activo de dicha sociedad de gananciales.

El registrador destaca que A. P. R. murió sin haber dispuesto de los bienes heredados de su mujer, ni por actos inter vivos ni por actos mortis causa posteriores a la aceptación de la herencia, y suspende la inscripción del documento calificado porque, vista esta circunstancia, tienen que ser llamados a esta herencia como herederos de la mujer sus sobrinos, designados en la sustitución preventiva de residuo.

El notario por su parte sostiene que el fundamento de la sustitución preventiva de residuo es evitar la sucesión intestada con respecto a los bienes procedentes del patrimonio del causante, por lo que la delación a favor de los sustitutos preventivos de residuo sólo ocurre si el heredero instituido muere intestado. Con respecto a la disposición testamentaria que establece que sólo debe entenderse que el heredero instituido ha dispuesto de los bienes de la herencia cuando lo verifique después de haberla aceptado, entiende el notario que es una condición de imposible cumplimiento, que debe tenerse por no puesta de acuerdo con el artículo 423-16 del CCC.

La DGDEJ acuerda desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del registrador de la propiedad.

Doctrina: En esta resolución se analizan dos cuestiones:

1ª) La procedencia o no de la sustitución preventiva de residuo: El problema se centra en la interpretación del requisito –necesario para que opere la sustitución– de que el heredero instituido “muera intestado o sin testamento” del artículo 126 de la CDCC o que “muera sin dejar sucesor voluntario” del artículo 426-59.1 del CCC. Dicho de otra manera, lo que se trata de dilucidar y resolver es si el testamento otorgado por el heredero instituido que evita la sustitución preventiva de residuo tiene que ser posterior a la apertura de la sucesión en la que adquiera los bienes o si, por el contrario, es suficiente que haya un testamento, aunque sea anterior a aquel en el que se le instituye como heredero, para excluir la sustitución.

Entiende esta DGDEJ que el requisito impuesto por el artículo 216 de la CDCC y 426-59 del CCC hace referencia a la ausencia de un testamento posterior a la adquisición de los bienes del causante por parte del heredero, en el que éste disponga de los bienes que adquiere. Por lo tanto, lo que excluye la sustitución preventiva de residuo no es que el heredero instituido muera habiendo otorgado testamento, sin más, sino que muera habiendo otorgado un testamento posterior a la adquisición de los bienes procedentes del causante que ordena la sustitución y que dispone de dichos bienes.

2ª) De la procedencia o no de la sustitución vulgar o del llamado derecho de transmisión: Esta cuestión ya fue resuelta en resoluciones JUS/359/2006, de 25 de noviembre, y JUS/3268/2010, de 31 de mayo en las que se afirmaba que la muerte del primer instituido sin haber aceptado o repudiado la herencia determina la transmisión de este derecho a sus herederos, con preferencia a la sustitución vulgar que se haya podido establecer por el causante. El artículo 461-13 del CCC dice que, muerto el llamado sin haber aceptado ni repudiado la herencia deferida, el derecho a suceder mediante su aceptación y el de repudiar son transmitidos siempre a sus herederos. El adverbio siempre denota de manera clara el carácter imperativo de la transmisión. Eso impide la aplicación de la sustitución vulgar por no haber quedado frustrado el primer llamamiento.

Por lo que respecta al caso concreto y de acuerdo con lo anterior entiende la DG que la legitimación de las mencionadas sobrinas es doble: intervienen como herederas del marido por sustitución vulgar y, también, como herederas de la mujer, por haber aceptado la herencia por derecho de transmisión. Ahora bien, si como herederas del marido adquieren la mitad de los bienes de la sociedad de gananciales que corresponden a este, no pasa lo mismo con la mitad que corresponde a la mujer, ya que, a pesar de ser también sus herederas, al estar afectados los bienes hereditarios por la sustitución preventiva de residuo y no haber dispuesto de ellos el marido instituido originariamente como heredero, estos bienes corresponden a los sobrinos de su mujer, designados por esta como sustitutos en su testamento.

https://dogc.gencat.cat/ca/document-del-dogc/index.html?documentId=923306

1.() CONTROVERSIA ENTRE REGISTRADORES SOBRE EL REGISTRO CONCRETO EN EL QUE DEBE FIGURAR UNA DETERMINADA FINCA

Resolución de 28 de febrero de 2022, que resuelve el recurso interpuesto por la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 12 de Barcelona contra la nota del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona que deniega la expedición del certificado del historial de una finca a los efectos de su traslado. (DOGC 21s/03/2022)

Resumen: Resolución idéntica a las publicadas el 13 de octubre de 2021 y 18 de noviembre de 2022 y planteada entre los mismos registradores en la que, tras reconocer la competencia de la Generalitat para la resolución del recurso, resuelve la duda surgida sobre el Registro en el que debe inscribirse una finca determinada que actualmente figura inscrita en dos registros diferentes por aplicación del artículo 2 RH en su redacción anterior.

https://dogc.gencat.cat/ca/document-del-dogc/?documentId=923319

 

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