RESOLUCIONES 2021 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA 

POR POR TERESA BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ 

REGISTRADORA DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

 

15.() CONTROVERSIA ENTRE REGISTRADORES SOBRE EL REGISTRO CONCRETO EN EL QUE DEBE FIGURAR UNA DETERMINADA FINCA

Resolución de 18 de noviembre de 2021, que resuelve el recurso interpuesto por la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 12 de Barcelona contra la nota de denegación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona que deniega la expedición del certificado del historial de una finca a los efectos de su traslado. (DOGC 30/11/2021)

Resumen: Resolución idéntica a la publicada el 13 de octubre de 2021 y planteada entre los mismos registradores en la que, tras reconocer la competencia de la Generalitat para la resolución del recurso, resuelve la duda surgida sobre el Registro en el que debe inscribirse una finca determinada que actualmente figura inscrita en dos registros diferentes por aplicación del artículo 2 RH en su redacción anterior.

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14.*** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL POR LA QUE SE ESTABLECE LA PROHIBICIÓN DE REALIZAR DETERMINADAS ACTIVIDADES EN EL EDIFICIO.

Resolución de 9 de noviembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por una Comunidad de Propietarios contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 24 de Barcelona que suspende la inscripción de una escritura de modificación de estatutos de propiedad horizontal. (DOGC 17/11/2021).

Resumen: La modificación de estatutos de una propiedad horizontal para prohibir determinadas actividades no requiere el voto favorable de todos los propietarios pues la falta de una norma que concrete qué usos se pueden prohibir con el voto del 80% hace necesario acudir a los principios generales que informan el Derecho catalán, uno de los cuales, es la limitación de la unanimidad a casos muy puntuales, establecidos por ley.

Hechos: Se presenta escritura de elevación a público de acuerdo adoptado por una Comunidad de propietarios por el que se establece la prohibición de destinar los departamentos privativos del edificio a actividades de colegios, hotelería, usos turísticos, fonda, pensión, bar, discoteca, clínica que implique hospitalización de enfermos ni a ejercer industria alguna o a dedicarse a asociaciones de ningún tipo, ni a burdeles o tiendas de sexo. Los locales comerciales del inmueble podrán ejercer las actividades que estén autorizadas por las normativas vigentes y licencias de actividad correspondientes. Dicho acuerdo se adopta con el voto en contra de un propietario (sobre 14) que representa el coeficiente de 4,42 % del edificio.

La Registradora suspende la inscripción porque toda prohibición diferente del uso turístico y al desarrollo de actividades prohibidas en los estatutos que resulten dañinas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas requiere la unanimidad, real o presunta, de los propietarios de la Comunidad, por lo cual, con respecto a las limitaciones sobre los pisos para dedicarse a colegio, academia, ni ejercer ningún tipo de industria ni dedicarse a asociaciones, cualquiera que sea su carácter, se requiere para inscribirla el acuerdo unánime de los propietarios con derecho de voto.

Argumenta la Registradora que el artículo 553-26 del CCC exige la mayoría de 4/5 partes para modificar los estatutos, pero no regula la mayoría necesaria para prohibir usos en elementos privativos. Este silencio debe cubrirse acudiendo a la legislación estatal, concretamente el art 17.12 de la Ley de propiedad horizontal.

El interesado recurre y alega, en esencia, que 1) Que la legislación catalana considera válida la cláusula estatutaria que limita las actividades que se pueden llevar a cabo en los elementos privativos, y 2) Que la aplicación del artículo 17.12 de la Ley estatal de propiedad horizontal desvirtúa y deja sin efecto la aplicación preferente del Código civil de Cataluña.

La DGDEJ estima el recurso y revoca la nota de la registradora.

Doctrina:

1º) La aplicación preferente del derecho civil de Cataluña

El artículo 111-5 del CCC establece que “Las disposiciones del derecho civil de Cataluña se aplican con preferencia a cualesquiera otras. El derecho supletorio solo rige en la medida en que no se opone a las disposiciones del derecho civil de Cataluña o a los principios generales que lo conforman”. Dicho de otra manera, el simple silencio de la ley catalana sobre una cuestión concreta no puede ser considerado como una laguna, que solo existirá cuando no exista regulación catalana en una materia en la que debería haber regulación.

La supletoriedad de la legislación estatal se predica de las materias susceptibles de ser reguladas por la legislación catalana, pero que no lo han sido y mientras no lo sean. No se predica de instituciones o cuestiones relativas a una materia ya regulada por la legislación catalana porque el ejercicio de la competencia legislativa excluye la aplicación de la legislación estatal.

Por lo tanto, dado que la Generalitat de Catalunya tiene competencia exclusiva en materia de derechos reales y dado que ha ejercitado esta competencia mediante la regulación del libro quinto del Código civil, no procede de ninguna manera la aplicación supletoria de la legislación estatal en esta misma materia, con el pretexto de que se trata de enmendar sus lagunas u omisiones.

2º) La introducción de nuevas restricciones por modificación del título inicial

La cuestión que se discute es si una modificación del título o de los estatutos puede establecer ex novo restricciones sin el consentimiento del propietario del elemento privativo afectado, un propietario que lo adquirió en un momento en que no existía la restricción que ahora se establece y que, por lo tanto, ve restringidas sus facultades de uso por una norma ex post facto en la cual no ha consentido.

Esta cuestión fue tratada en relación con las viviendas de uso turístico en varias resoluciones (14 de julio y 15 de octubre de 2015, 25 de octubre de 2016). En ellas se dijo que es posible modificar los estatutos de la propiedad horizontal por la mayoría de cuatro quintas partes que establece el artículo 553-26.2 del CCC pero que hacía falta respetar lo que imponía el artículo 553-25.4: “Los acuerdos que […] priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes […] requieren el consentimiento de los propietarios afectados”.

Lo anterior unido a la necesidad de tratar de manera equitativa a) los derechos de la comunidad a regular la adecuada convivencia en el edificio y b) los derechos de los propietarios de elementos privativos a ejercer todas las facultades del derecho de la propiedad; hacía llegar a la conclusión de que los propietarios disidentes pueden seguir usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establecían los estatutos cuando lo adquirieron mientras sean propietarios. Ahora bien, cuando se transmita la finca, los adquirentes, que tienen conocimiento de la limitación por el Registro, ya no pueden iniciar el uso prohibido o, si es el caso, tienen que cesar. Solo se exceptúan de esta norma los acuerdos a que se refiere artículo 553-25.4 del CCC que nunca afectarán ni de presente ni de futuro los elementos privativos si sus titulares no lo consienten expresamente. En definitiva, la limitación de uso aprobada con el voto favorable de más del 80 % es inscribible.

Contra la conclusión anterior no se puede objetar, como hace la registradora, que como la ley catalana no concreta qué usos se pueden prohibir con el voto favorable del 80 % es necesario ir a buscar una solución en la ley supletoria. Uno de los principios que se extraen con facilidad de la normativa catalana en materia de comunidad, tanto la ordinaria como las especiales, es la ruptura del principio de unanimidad. Precisamente la exposición de motivos de la Ley 5/2006, que aprobó el libro quinto, al referirse a la regulación de la propiedad horizontal, destacaba que las disposiciones relativas al funcionamiento de la junta de propietarios se adaptan “a las necesidades que la experiencia de los años y la evolución de la legislación hacían imprescindibles, entre los cuales destaca la limitación del principio de unanimidad a casos muy puntuales”. Esta limitación del principio de unanimidad a casos muy puntuales, expresamente establecidos por la ley, es, por lo tanto, también un principio general de derecho que inspira la regulación del Código civil en materia de propiedad horizontal, que debe tenerse en cuenta en la resolución del presente supuesto y que, por descontado, impide la aplicación supletoria de la legislación estatal defendida por la registradora.

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13.() CONTROVERSIA ENTRE REGISTRADORES SOBRE EL REGISTRO CONCRETO EN EL QUE DEBE FIGURAR UNA DETERMINADA FINCA

Resolución de 13 de octubre por la que se resuelve el recurso interpuesto por la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 12 contra la nota de denegación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 11 que deniega la expedición del certificado del historial de una finca a los efectos de su traslado. (DOGC 26/10/2021).

Resumen: Resolución muy similar a otras previamente publicadas, como la de 29 de abril de 2021, en la que se resuelve la duda surgida sobre el Registro en el que debe inscribirse una finca determinada que actualmente figura inscrita en dos registros diferentes por aplicación del artículo 2 RH en su redacción anterior.

De esta resolución interesa destacar los siguientes aspectos:

1º) No nos hallamos propiamente ante un recurso gubernativo contra una calificación registral que se tenga que tramitar de acuerdo con los artículos 322 y siguientes de la Ley hipotecaria y de acuerdo con la Ley 5/2009, de 28 de abril, sino como un recurso para resolver las dudas planteadas sobre el traslado del historial de una finca ya inscrita de un registro a otro.

La solicitud que formula la registradora, con la finalidad de que otro registrador emita una certificación literal, no se puede considerar incluida entre los títulos inscribibles que pueden acceder al Registro, según el artículo 2 de la Ley hipotecaria. Tampoco se trata de un documento relativo al dominio o a otros derechos sobre bienes inmuebles, sino sobre la procedencia que conste dentro de una u otra circunscripción registral, según la demarcación existente, establecida de acuerdo con la normativa aplicable. Igualmente, no hay, en rigor, una calificación como la que prevé el artículo 18 de la ley mencionada, orientada a confirmar o desmentir la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de todo tipo, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos que contienen las escrituras públicas.

2º) En Cataluña el órgano competente para resolver una controversia entre registradores que no tiene el carácter de recurso gubernativo es la Generalitat con fundamento en el art 147.1.c del Estatuto de autonomía de Cataluña que le atribuye: “El establecimiento de las demarcaciones notariales y registrales, incluida la determinación de los distritos hipotecarios y de los distritos de competencia territorial de los notarios.”.

En el ejercicio de dicha competencia, el Gobierno de la Generalidad dictó el Decreto 69/2015, de 5 de mayo, por el que se modifica la demarcación de los registros de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles de Cataluña cuya disposición final segunda, apartado tercero, establece que “Se autoriza al director o directora general competente en materia de notarías y registros de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles a resolver las dudas sobre los límites físicos de la demarcación que puedan surgir en su ejecución práctica; atribuir a un registro determinado las adscripciones, segregaciones, cambios o alteraciones administrativas de términos municipales, o resolver cualesquiera otros problemas relativos a la demarcación que los registradores afectados sometan a consulta.”.

3º) En cuanto a la cuestión de fondo planteada la DGDEJM desestima el recurso con fundamento en el artículo 2 del RH. Hasta la modificación del citado artículo, producida por el Real decreto 195/2017, de 3 de marzo la finca pertenecía a ambas circunscripciones registrales. A partir de esta reforma ya no será posible la doble competencia registral, sino la competencia única, ya que la reforma impone el criterio legal de atribuir la competencia al registro que tenga la porción de la parcela de mayor cabida. De acuerdo con este criterio dado que el edificio del que es parte la finca está ubicado en su mayor parte dentro del antiguo término municipal de Sant Joan d’Horta, corresponde al Registro número 11 de los de Barcelona.

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12.* LICENCIA DE SEGREGACIÓN Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LA PORCIÓN SEGREGADA

RESOLUCIÓN de 21 de septiembre 2021 dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Sort que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (DOGC 01/10/2021)

Resumen: La inscripción de escritura de compraventa de un edificio integrado en una finca requiere la correspondiente autorización administrativa de segregación –o, si procede, la declaración de innecesariedad–, con la representación gráfica georreferenciada de los vértices de la porción segregada.

Hechos: Se presenta escritura en la que las partes elevan a publico el contrato privado de compraventa de un edificio de dos plantas y una buhardilla que hacía las funciones de taller y refugio de las brigadas que daban servicio a una línea eléctrica, edificio que está integrado en la finca registral 1044.

La Registradora suspende la inscripción porque no se aporta la correspondiente autorización administrativa de segregación –o, si procede, la declaración de innecesariedad–, con la representación gráfica georreferenciada de los vértices de la porción segregada.

La parte compradora recurre y manifiesta que la inscripción de la finca registral 1044 se practicó como una concesión administrativa. Esta inscripción habla de una línea de transporte de energía eléctrica establecida mediante una concesión administrativa otorgada por la administración competente en la materia, de manera que la compraventa se tiene que inscribir sin necesidad de ningún acto de fiscalización por parte de la administración urbanística competente. La finca inscrita constituye una línea de transporte de energía eléctrica que disfruta de dicha concesión administrativa, y no una porción de terreno o suelo como espacio físico que constituye una parcela, y que el edificio vinculado que se describe en la inscripción lo es como “un edificio destinado al servicio de la línea” y, de acuerdo con el artículo 67 del RH, constituye un elemento de la explotación, que en sí mismo ya constituye una porción de terreno separado o autónomo respecto de la línea eléctrica, la cual, por naturaleza, no constituye una porción de terreno que pueda tener la consideración de parcela, sino una servidumbre legal de paso de energía eléctrica que la legislación eléctrica reconoce.

La DGDEJM desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1. En cuanto a la necesidad de licencia, partiendo de la base de que lo que se está calificando es la transmisión de la propiedad de un edificio, y no una concesión administrativa, aplica el art 26 del TRLS cuyo apartado 2 dice “La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características que exige la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.” Y el art 192 del TRLU de Cataluña determina que toda parcelación urbanística tiene que ser objeto de licencia, salvo la contenida en el proyecto de reparcelación y de otras excepciones reguladas por reglamento.

2. Y en cuanto a la necesidad de aportar las coordenadas georreferenciadas se confirma su carácter obligatorio pues, aunque la escritura de segregación fue otorgada en fecha 9 de febrero de 2015 y la Ley 13/2015, de 24 de junio, entró en vigor el día 1 de noviembre de 2015, es de aplicación al caso que nos ocupa porque la escritura se presentó en el registro de la propiedad en fecha posterior a su entrada en vigor, concretamente el día 6 de marzo de 2018.

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11.** INSCRIPCION DE SENTENCIA QUE DECLARA LA ADQUISICIÓN DE UNA FINCA POR USUCAPIÓN

Resolución de 27 de julio de 2021, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora accidental del Registro de la Propiedad número 2 de Roses, que suspende la inscripción de una sentencia que declara la adquisición de una finca por usucapión.

Resumen: La sentencia que declara la adquisición de una finca por usucapión supone una excepción al principio de tracto sucesivo del art 20 LH no siendo necesario el nombramiento de defensor judicial de la herencia yacente.

Hechos: Se presenta sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 8 de Figueres en la que se estima la demanda interpuesta por J. C. S. contra herederos, sucesores y derechohabientes de J. C. N. y sucesores, herederos y derechohabientes de P. C. M. y declara a J. C. S. titular en pleno dominio de la finca que se dirá, la cual ha adquirido por título de usucapión”

La registradora suspende la inscripción porque no consta que se haya nombrado administrador o defensor judicial de la herencia yacente ni resulta de la sentencia que la demanda se haya dirigido contra personas determinadas como posibles herederos del titular registral, ni tampoco que el juez haya considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente (artículo 20 de la LH; artículo 24 de la Constitución española).

El interesado interpone recurso y alega, en síntesis, que: a) cualquier sentencia declarativa de una usucapión ganada contra el titular registral tratará de corregir la inexactitud registral que provoca la titularidad registral que ha perdido el dominio de la finca frente a la que lo ha ganado mediante el título de usucapión, siendo una excepción al principio de trato sucesivo establecido por el artículo 20 de la Ley hipotecaria. b) El derecho de aceptar o repudiar la herencia de la persona que figuraba como titular registral “caducó” al cabo de 30 años, de conformidad con lo que establecía el artículo 257 de la Compilación de derecho civil de Cataluña de 1960 (CDCC). c) La demanda no se interpone contra una herencia yacente, sino contra los posibles propietarios de la finca, por lo que no se puede entender que haya una indefensión del titular registral. Es desproporcionado exigir la citación de unos causahabientes que no han inscrito su derecho pasados más 30 años.

La DGDEJ estima el recurso y revoca la calificación. Como cuestión previa recuerda que, aunque la calificación se fundamente en la aplicación del artículo 20 de la LH y en el artículo 24 de la Constitución española es innegable que tiene en el fondo dos instituciones de derecho catalán: la usucapión y la herencia yacente, las dos reguladas en la CDCC de 1960 (artículos 342 y 99) y, por lo tanto, la Generalitat es competente para la resolución de este recurso.

Doctrina: Para resolver la cuestión planteada, esto es, si es o no necesario el nombramiento de defensor judicial de la herencia yacente para inscribir una sentencia declarativa de dominio por usucapión analiza las dos siguientes instituciones:

• En cuanto a la usucapión como título de adquisición de la propiedad, es una excepción al principio registral del trato sucesivo siempre que se da contra tabulas; tanto es así, que incluso prevalece sobre titulares inscritos que tengan la condición de terceros en los términos que establece el artículo 36 de la LH. Por ello, la pretensión de la registradora de que se cumpla con el principio de mecánica registral que comporta el paso de un titular al otro en un supuesto de usucapión no es compatible con la esencia misma de la institución civil. El efecto adquisitivo de la usucapión se produce sin necesidad que la persona que usucape haga ninguna actuación y la sentencia que reconoce la adquisición por usucapión no es constitutiva sino puramente declarativa.
• En cuanto a la herencia yacente este término designa la situación de interinidad en que se encuentra la herencia a la espera de ser adquirida, mediante la aceptación, por el nuevo titular, que es lo que pondrá fin, con carácter retroactivo, a la yacencia. Sin embargo, en el presente caso el procedimiento judicial no se dirige contra la herencia yacente sino únicamente contra los sucesores o derechohabientes del titular registral como posibles propietarios de una finca concreta. Y por otra parte hay que considerar que una herencia está yacente al cabo de 120 años de la defunción del causante es una construcción de laboratorio, incompatible con la temporalidad de la yacencia y contradicha en el procedimiento que ha declarado la usucapión. También sería incompatible, por otra parte, con la extinción del derecho del heredero a aceptar y repudiar la herencia que, en el momento que tenemos que considerar esta resolución, se daba por el transcurso de 30 años, momento en que se habría extinguido el estado de yacencia.

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10.** HERENCIA EN LA QUE EL TESTADOR ORDENA UNA ADMINISTRACIÓN ESPECIAL DE LOS BIENES HEREDADOS

Resolución de 21 de julio de 2021, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación del registrador titular del Registro de la Propiedad número 2 de Reus que suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: Para obtener la inscripción de bienes hereditarios sujetos a administración especial ordenada por el testador no se requiere la aceptación del cargo de administrador en el mismo acto de adjudicación de herencia pues, mientras no se haga constar dicha aceptación, el registro dará a conocer la limitación de disponer que afecta a los bienes.

Hechos: Se presenta escritura en la que, J. C. S., en nombre y representación, en ejercicio de la potestad parental, de su hija menor de edad A. C. P., acepta a beneficio legal de inventario la herencia deferida a favor de la menor por su abuela. En este testamento la abuela instituye heredera universal de todos sus bienes y derechos a su nieta y nombra administradora de los bienes que herede de la testadora, hasta que su nieta cumpla los 24 años de edad, a su hija.

La heredera, por medio de su padre, que la representa, entrega a su madre M. C. P. V. determinados bienes en pago de la legítima materna y, en relación con el resto de bienes inventariados, se los adjudica en calidad de heredera.

Registrador: Suspende la inscripción expresando en su nota de calificación que la administración testamentaria de los bienes de la herencia adquiridos por menores constituye una carga ordenada por el testador que afecta los bienes que este haya señalado, y que debe ser tenida en cuenta en la partición y adjudicación de la herencia, con las consecuencias señaladas por el artículo 236-25 del Código civil de Cataluña. Por lo tanto, tiene que mencionarse expresamente si se acepta o rechaza este cargo de administradora.

El notario interpuso recurso en el que expresa: 1) no se sabe por qué el registrador considera una carga la administración especial, cuando el notario entiende que no es una carga sobre los bienes, sino una exclusión voluntaria, legalmente prevista, del régimen ordinario de ejercicio de la potestad parental, que no tendría que tener reflejo registral propio en un sistema de folio real. 2) Hay que distinguir entre la aceptación de la herencia en nombre de la menor de edad, que hace el padre en ejercicio de la potestad parental, y la aceptación del cargo de administrador especial. Entiende que para inscribir los bienes a nombre de la menor no hay que hacer constar quien es el administrador especial, y que sólo se tendrá que acreditar el cargo de administradora especial cuando se pretendan ejercer las facultades de administración de los bienes, no antes. 3) También apunta la posibilidad de que la aceptación del cargo por parte de la administradora pueda ser tácita.

La DGDEJ estima el recurso y revocar la nota de calificación registral.

Doctrina: La única cuestión que se suscita en este recurso es la necesidad, o no, de aceptar la administración especial de los bienes de la menor de edad para obtener la inscripción en el registro de la propiedad de dichos bienes. Para resolver la cuestión la DG realiza las siguientes consideraciones:

• Una de las principales consecuencias del nombramiento de administrador especial es que los bienes que están sujetos a dicha administración están también excluidos de la representación legal por los titulares de la potestad parental, como dispone el artículo 236-18.2, letra d. Por este motivo, a pesar del uso de la palabra “administración”, el administrador especial es también el representante de la menor de edad con relación a los bienes que están sujetos al mismo, tanto para los actos de administración como para los actos de disposición.
• El desarrollo de esta función, que comporta la representación legal de los bienes, tiene naturaleza de cargo voluntario que puede ser renunciado , porque así resulta del artículo 461-24.1 del CCC, que prevé expresamente que la persona designada no quiera asumir el encargo.
• Ahora bien, el hecho de que el cargo de administradora especial sea voluntario no significa que se tenga que aceptar en el mismo momento en que el representante legal de la menor de edad, su padre, acepta la herencia. Nada impide que esta aceptación se haga constar en un acto separado y posterior. En un primer momento se hará constar en el registro de la propiedad la adquisición hereditaria de las fincas a favor de la menor de edad, sujeta a la cláusula testamentaria relativa a la administración especial de los bienes, y, cuando la administradora realice actos dispositivos sobre los bienes se tendrá que acreditar su cargo.
• Mientras no conste esta aceptación del cargo, la constancia registral de la cláusula testamentaria relativa a la administración especial de las fincas tiene la finalidad de hacer conocer a terceros que consulten el registro la limitación en la facultad de disponer conforme al art 26.3 de LH.

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9.* LA RECTIFICACIÓN DE UN ASIENTO REGISTRAL REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES INTERVINIENTES O, SI PROCEDE, RESOLUCIÓN JUDICIAL.

Resolución de 20 de junio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto en nombre de Cruz Roja Española en Cataluña contra la calificación del registrador titular del RP número 2 de Girona que suspende la inscripción de una escritura de rectificación por elevación a público de acuerdos que eliminan la limitación del poder de disposición de la donataria. (DOGC 01/07/2021).

Resumen: De acuerdo con el artículo 1 de la Ley hipotecaria, los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos que establece la ley; de modo que su rectificación exige el consentimiento de todos los intervinientes en el negocio o sus herederos y, en su defecto resolución judicial.

Hechos relevantes para la comprensión de la resolución los siguientes:

• Se presenta escritura en la que Cruz Roja Española eleva a público acuerdo adoptado en fecha 22 de julio de 2020 por el Comité Autonómico de Cruz Roja Española en Cataluña por el que se modifica un acuerdo anterior de 21 de diciembre de 1987, en el cual se facultaba al entonces presidente de esta entidad para aceptar la donación de tres fincas.
• Esta donación se formalizó en escritura pública de 24 de marzo de 1988, en cuya virtud, el donante, reservándose el usufructo vitalicio de una de las fincas, transmitía el dominio de todas ellas a Cruz Roja Española para que las destinara a sus propios usos o finalidades durante un periodo mínimo de treinta años, transcurrido el cual podría venderlas libremente y destinar el importe a las finalidades generales de la Cruz Roja.
• No obstante, en el acuerdo de 21 de diciembre de 1987, en el cual se facultaba la aceptación de la donación a nombre de Cruz Roja Española, se hizo constar que el plazo mínimo de utilización era de cincuenta años y este fue el plazo que se inscribió en el Registro de la Propiedad de Girona. Por este motivo, en la escritura en la que se elevaba a público el acuerdo de 22 de julio de 2020, se solicitaba del Registro de la Propiedad la modificación de los asientos registrales y la cancelación de la condición impuesta, ya que había transcurrido el plazo de treinta años impuesto por el donante, y se adecuaba así a su voluntad; y, además, dado que el donante había muerto en 1996, se solicitaba también la cancelación del usufructo que recaía sobre una de las fincas donadas.

El Registrador califica negativamente la pretensión de que se rectificara el plazo de duración de la condición impuesta en su día a Cruz Roja Española. Fundamenta su decisión en el hecho de que la modificación de la limitación de disponer establecida por el donante no puede hacerse unilateralmente por quien resulta gravado con la condición: es necesario que la consienta el propio donante o sus herederos.

El interesado recurre y argumenta que la limitación de disponer por cincuenta años fue autoimpuesta por Cruz Roja Española y no por el donante, cuya voluntad era que la tuviera una duración de treinta años.

La DGDEJ desestima el recurso interpuesto y ratifica la nota del registrador de la propiedad.

Doctrina: Después de reconocer que llama la atención que no se inscribiera la donación de acuerdo con lo que expresa la escritura en la que se formalizó, sino atendiendo al contenido del acuerdo adoptado por la Cruz Roja Española de 1987, lo cierto es que inscrita la prohibición de disponer por cincuenta años la modificación del mencionado asiento no la puede hacer unilateralmente la donataria y más si, con ella, se reduce el plazo de vigencia de la prohibición.

• Enlace BOGC

8.** INCONGRUENCIA ENTRE EL TÍTULO MATERIAL DE ADQUISICIÓN Y EL TESTAMENTO DEL QUE DERIVA

Resolución de 20 de junio, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora titular del Registro de la Propiedad número 1 de Barcelona, que suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia. (DOGC 01/07/2021) 

Resumen: Cuando la verdadera voluntad del testador es clara no hay lugar a interpretaciones.

Hechos: Se presenta escritura de manifestación y aceptación de herencia en la que comparecen tres herederos y manifiestan que la causante en su último testamento nombró herederos universales a los tres comparecientes e instituyó unos prelegados: a favor de una de las herederas, la nuda propiedad de una mitad indivisa de cuatro fincas y a favor de otra de las herederas, también en nuda propiedad, la finca registral xxx. En dicha escritura, los tres herederos interpretan el testamento de la finada y hacen una serie de manifestaciones complementarias, para, acto seguido, adquirir en pleno dominio las fincas prelegadas por la testadora, y no adquirirlas en nuda propiedad, tal como se estipula de manera expresa en el testamento.

La Registradora acordó suspender la inscripción en los términos de pleno dominio que resultan del otorgamiento segundo de la escritura presentada, por incongruencia entre el título material de adquisición de las fincas (pleno dominio) y el título testamentario del que deriva (nuda propiedad).

Los interesados interponen recurso basándose en dos argumentos:

– Alegan que la interpretación del testamento no se tiene que ajustar a la literalidad de las palabras utilizadas, sino a la verdadera voluntad de la testadora (artículo 421-6 del CCC).

Este criterio es diferente del que establece el artículo 675 del Código civil español.

– Que, con independencia de la interpretación testamentaria que se pueda hacer, los           herederos pueden efectuar la partición de la manera que crean conveniente, incluso           prescindiendo de los prelegados establecidos por la testadora, de acuerdo con los artículos        464-6 y 464-10 del CCC.

La DGDEJ acordó desestimar el recurso y confirmar la nota de la registradora.

Doctrina

1ª) En cuanto a la interpretación del testamento de la causante cuando el art 421-6 del CCC, y más concretamente, en el punto 1 determina que “es preciso atenerse plenamente a la verdadera voluntad del testador, sin haberse de sujetar necesariamente al significado literal de las palabras utilizadas” ello no significa que se pueda prescindir de la literalidad cuando las palabras empleadas no son ambiguas, contradictorias ni dudosas, o si no se revela que la intención de la causante era otra. Es decir que, cuando la verdadera voluntad del testador es clara no hay lugar a interpretaciones.

2ª) Respecto a la partición que han llevado a cabo los herederos afirma la DG que esta partición no se discute, como dice la registradora en su informe en defensa de la nota de calificación, puesto que la nota no versa sobre la posibilidad de practicar la partición de forma diferente a la practicada por la causante, sino sobre la capacidad de los llamados a la herencia a modificar el contenido del título sucesorio testamentario, sobre cuyo extremo ya se pronuncia en los términos vistos en el punto anterior.

• Enlace DOGC.

7.** LOS HEREDEROS PUEDEN REDISTRIBUIR LOS BIENES HEREDITARIOS A SU CONVENIENCIA SIEMPRE QUE LO HAGAN DE COMÚN ACUERDO Y NO PERJUDIQUEN A TERCEROS.

Resolución de 30 de abril de 2021, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 6 de Barcelona que suspende la inscripción de una escritura de inventario, aceptación y adjudicación de herencia. (DOGC 10/05/2021)

Resumen: Los herederos pueden repartir por sí mismos y entre ellos los bienes que integran el caudal relicto, prescindiendo de la voluntad del titular o titulares de estos bienes, (sea el propio causante o sean los donantes que transmitieron estos bienes a la testadora estableciendo un pacto de reversión en beneficio de sus hijos) siempre que todos los beneficiados por este pacto actúen de común acuerdo.

Hechos: Se presenta escritura de inventario, aceptación y adjudicación de herencia junto con testamento en el que la causante legaba a los legitimarios que pudiera tener lo que por legítima les correspondiera, prelegaba a sus dos hijos determinadas fincas y los instituía herederos universales y libres de todos sus otros bienes, derechos y acciones por partes iguales. Entre las fincas prelegadas a su hija se encontraba un edificio que la testadora había adquirido a su vez por donación de sus padres, en la que se estableció que el donatario podría disponer del mencionado edificio en caso de necesidad y que, si no lo había hecho en el momento de su muerte, este pasaría a sus hijos, nietos de los donantes. Pues bien, en la escritura que motiva el recurso los herederos se repartieron la totalidad de los bienes hereditarios de acuerdo con las disposiciones testamentarias, adjudicando exclusivamente a la hija. el edificio que, de acuerdo con lo que expresaba la donación tenía que ser de los dos hermanos.

La Registradora suspendió la inscripción porque en la escritura no se mencionaba el derecho de reversión previsto en la donación, sin que constara que los favorecidos hubieran renunciado a este.

El notario reconoce que los herederos de la testadora se repartieron los bienes hereditarios de acuerdo con las disposiciones del mismo testamento, admitiendo implícitamente que habían prescindido del derecho de reversión establecido en la donación, pero afirma que, si hay unanimidad, los herederos se pueden repartir los bienes a su conveniencia.

La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina

Dispone el artículo 464-6 del CCC, que los herederos pueden hacer la partición “de común acuerdo, de la manera que crean conveniente, incluso dejando de lado las disposiciones particionales establecidas por el causante”.

Partiendo de este artículo entiende la DGDEJ que si eso es así cuando la partición la establece el testador, admitiendo que, a pesar de eso, los herederos pueden redistribuir los bienes hereditarios a su conveniencia, siempre que lo hagan de común acuerdo y no perjudiquen a terceros, el mismo criterio se tiene que seguir si quien establece el destino determinado de unos bienes no es el causante, sino los donantes de quien el causante adquiere su titularidad, y lo atribuye a personas diferentes de las previstas en un pacto de reversión, cuando los beneficiarios de este pacto, herederos del causante, actúen de común acuerdo.

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6.***. CONTROVERSIA ENTRE REGISTRADORES SOBRE EL REGISTRO CONCRETO EN EL QUE DEBE FIGURAR UNA DETERMINADA FINCA

RESOLUCIÓN de 29 de abril de 2021, dictada en el recurso interpuesto por la registradora titular del Registro de la Propiedad núm. 13 de Barcelona contra la Resolución del registrador titular del Registro de la Propiedad núm. 11 de Barcelona por la que se deniega la expedición del certificado del historial de una finca. (DOGC 10/05/2021)

Resumen.– Se trata de una extensa Resolución de carácter muy práctico en la que resuelve el conflicto surgido entre registradores sobre el Registro concreto en el que debe figurar una determinada finca. Para ello realiza un examen exhaustivo de los RD de creación de uno y otro Registro llegando a la conclusión de que la finca debe permanecer en el Registro al que ha pertenecido durante más de 40 años.

Doctrina: Sin perjuicio del carácter eminentemente particular de esta Resolución de la misma interesa destacar los siguientes aspectos:

1º)  No nos hallamos propiamente ante un recurso gubernativo contra una calificación registral que se tenga que tramitar de acuerdo con los artículos 322 y siguientes de la Ley hipotecaria y de acuerdo con la Ley 5/2009, de 28 de abril, sino como un recurso para resolver las dudas planteadas sobre la inscripción de una finca concreta en una circunscripción registral igualmente concreta.

La solicitud que formula la registradora, con la finalidad de que otro registrador emita una certificación literal, no se puede considerar incluida entre los títulos inscribibles que pueden acceder al Registro, según el artículo 2 de la Ley hipotecaria. Tampoco se trata de un documento relativo al dominio o a otros derechos sobre bienes inmuebles, sino sobre la procedencia que conste dentro de una u otra circunscripción registral, según la demarcación existente, establecida de acuerdo con la normativa aplicable. Igualmente, no hay, en rigor, una calificación como la que prevé el artículo 18 de la ley mencionada, orientada a confirmar o desmentir la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de todo tipo, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos que contienen las escrituras públicas.

2º) La legislación hipotecaria contiene varias previsiones relacionadas con las dudas que se pueden plantear a los registradores, que coinciden en atribuir la resolución a la dirección general competente. Así el artículo 273 de la Ley Hipotecaria habilita a los registradores para consultar directamente a la Dirección General competente cualquier duda relacionada con la inteligencia y la ejecución de la Ley o de su reglamento, siempre que se refiera a la organización o el funcionamiento del registro y sin que, en ningún caso, puedan ser objeto de consulta las materias o cuestiones sujetas a su calificación. El apartado tercero del artículo 260 de la Ley Hipotecaria atribuye a la Dirección General de los Registros y del Notariado la competencia para resolver, no sólo los recursos gubernativos que se interpongan contra las calificaciones que hagan los registradores de los títulos y que se les presenten, sino también las dudas que se planteen a dichos funcionarios con respecto a la inteligencia y la ejecución de la Ley o de los reglamentos, siempre que no exijan disposiciones de carácter general que tenga que adoptar el ministro de Justicia.

3º) Centrada la cuestión en los términos expuestos finalmente afirma que en Cataluña el órgano competente para resolver una controversia entre registradores que no tiene el carácter de recurso gubernativo es la Generalitat con fundamento en el art 147.1.c del Estatuto de autonomía de Cataluña: “El establecimiento de las demarcaciones notariales y registrales, incluida la determinación de los distritos hipotecarios y de los distritos de competencia territorial de los notarios.”.

En el ejercicio de dicha competencia, el Gobierno de la Generalidad dictó el Decreto 69/2015, de 5 de mayo, por el que se modifica la demarcación de los registros de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles de Cataluña cuya disposición final segunda, apartado tercero, establece que “Se autoriza al director o directora general competente en materia de notarías y registros de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles a resolver las dudas sobre los límites físicos de la demarcación que puedan surgir en su ejecución práctica; atribuir a un registro determinado las adscripciones, segregaciones, cambios o alteraciones administrativas de términos municipales, o resolver cualesquiera otros problemas relativos a la demarcación que los registradores afectados sometan a consulta.”.

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5.** INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO SOBRE SI UN USUFRUCTO ES TEMPORAL O VITALICIO. 

Resolución, de 23 de marzo de 2021, dictada contra la calificación del registrador de la Propiedad de Sitges que suspende la inscripción de una escritura de cancelación de un derecho de usufructo. (DOGC 31/3/2021)

Resumen: Interpretación del juego de dos testamentos y de dos cláusulas del segundo testamento sobre si un usufructo se ordena como vitalicio -que es lo que se resuelve- o bien vinculado a una prohibición de disponer temporal.

Hechos: Mediante instancia dirigida al registrador A. M. L. E. manifiesta que adquirió por herencia de su abuela la nuda propiedad de la finca registral número 6.898, con la condición suspensiva de que tendría que tener la edad de treinta años para obtener la plena propiedad del inmueble, y acredita que el 5 de noviembre de 2020 llegó a la edad de treinta años. Por este hecho, solicita al registrador que haga constar en el registro el cumplimiento de la condición suspensiva, en relación con la prohibición de disponer que había sobre la finca, que cancele el derecho de usufructo que recae sobre la finca, que está vinculado al cumplimiento de esta condición, y que inscriba el pleno dominio de la mencionada finca a su favor.

El registrador canceló la prohibición de disponer que gravaba la finca registral 6.898 de Sitges, pero acordó suspender la cancelación del derecho de usufructo vitalicio solicitado porque no se ha acreditado la defunción del usufructuario, de conformidad con lo que dispone el artículo 561-16.1 del Código civil de Catalunya.

El interesado presentó recurso argumentando que el usufructo tiene carácter temporal, por lo cual considera aplicable el artículo 561-16.2 del CCC, que dispone: “El plazo de duración del usufructo fijado en función de la fecha en que una tercera persona llegue a una edad determinada vence el día señalado, aunque esta persona muera antes.”.

La DGDEJ acordó desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral.

Doctrina: La cuestión se centra en decidir si el usufructo se constituyó con carácter vitalicio o temporal y, en consecuencia, cual debe ser la norma aplicable a su extinción. Para resolverlo hay que partir del contenido de los dos testamentos otorgados por la causante:

• El primer testamento no constituye el derecho de usufructo, sólo designa heredera A. M. L. E., “…que no podrá disponer de los bienes heredados por actos inter vivos hasta llegar a la edad de treinta años…” y se designa V. C. G. albacea y contador partidor.
• En el segundo testamento la causante hace un legado de usufructo vitalicio a favor de V. C. G. (el albacea) de la finca registral 6.898 de Sitges. Seguidamente, pero en párrafo aparte, la testadora expresa que “substituye vulgarmente´, si procede, al legatario por su hijo J. F. C. C. hasta que la nombrada heredera A. M. L. E. llegue a la edad de treinta años.”.

Para determinar la duración del derecho de usufructo, lo que se tiene que interpretar es este título constitutivo del derecho de usufructo y, literalmente, consta que el usufructo se constituye con carácter vitalicio. El testamento no ata la duración del derecho de usufructo de V. C. G. al hecho de que la heredera cumpla treinta años de edad, sino que, literalmente, utiliza la palabra “vitalicio”. En el párrafo siguiente también dispone una substitución vulgar en el legado de usufructo “…hasta que la nombrada heredera A. M. L. E. llegue a la edad de treinta años”. Queda patente que la limitación temporal hasta los treinta años de edad siempre se refiere al sustituto en el usufructo y no al usufructuario, ya que la limitación está en un párrafo diferente del de la constitución del usufructo y este se ha constituido en el párrafo anterior con carácter vitalicio sin ningún condicionante.

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4.** INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO EN CUANTO A LA CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA SOBRE UN INMUEBLE LEGADO. 

Resolución de 23 de marzo, dictada contra la calificación del Registro de la Propiedad núm. 2 de Vilanova i la Geltrú que suspende parcialmente la inscripción de una escritura de aceptación de herencia porque se entiende que no se ha cumplido la condición resolutoria impuesta por la causante en su testamento. (DOGC 31/03/2021)

Resumen: Cuando el CCC dice que en la interpretación de los testamentos no hay que sujetarse necesariamente al significado literal de las palabras utilizadas si ello permite averiguar mejor la verdadera voluntad del testador esta afirmación no significa que pueda prescindirse de la literalidad cuando las palabras no sean ambiguas, contradictorias o dudosas.

Hechos: Se presenta escritura de entrega y aceptación de legados y de aceptación y partición de herencia en la que comparece I. F. G. como albacea universal de la herencia de M. V. F., con la facultad de realización de los bienes.

La causante, en el testamento de fecha 21/10/2019, instituye como herederos universales a los hijos de su esposo, M. M. y J. L. S. R., y ordena un legado en los siguientes términos: “Lega al hijo de su esposo llamado D. J. L. S. R. el pleno dominio de cuanta parte y derecho tenga la testadora sobre la vivienda (…). El presente legado queda condicionado a que D. J. L. S. R., en calidad de tutor de su padre, D. F. S. S., acceda a que el mismo sea ingresado en la residencia de la Fundació Casa d’Empara […]. De no proceder en el modo interesado, se lega la citada finca a dicha Fundació Casa d’Empara […]. La condición establecida tiene el carácter de resolutoria, de modo que el legado quedaría sin efecto si a la muerte de D. F. S. S. el legatario no pudiese acreditar mediante certificación de la Fundació Casa d’Empara el ingreso de aquél en la misma desde el fallecimiento de la testadora. En consecuencia, con dicho certificado quedará liberado el legado de la condición resolutoria impuesta.”

La finca quedó gravada con la condición resolutoria impuesta por la causante en el testamento. Posteriormente el albacea y los herederos dan por cumplida la condición resolutoria impuesta por la causante y solicitan la cancelación respecto del legado de la finca a favor de J. L. S. R., para lo cual aportan certificación entregada por la trabajadora social de la Fundació Casa d’Empara de Vilanova i la Geltrú, de fecha 15 de junio de 2020, que acredita que F. S. S. ingresó en la residencia de la fundación el día 19 de diciembre de 2019, y que, en la fecha de expedición de este certificado, todavía estaba ingresado.

La Registradora no practica la cancelación de la condición resolutoria porque entiende que no se ha cumplido la condición, ya que, según dicho testamento, la acreditación del cumplimiento de la condición se tiene que verificar una vez fallecido F. S. S., y no en un momento anterior, como se pretende. El cumplimiento de la condición impuesta se tendrá que acreditar en el momento de la defunción de F. S. S. y se tendrá que presentar el certificado que lo refleje, ya que del redactado del testamento se interpreta que el sentido de la condición resolutoria es el de garantizar la estancia y el cuidado en la residencia determinada durante la vida de F. S. S.

El interesado interpuso un recurso ante esta Dirección General contra la nota de calificación argumentando que la no cancelación de la condición resolutoria es contraria a la debida interpretación del testamento.

La DGEJ acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de la registradora. Para ello parte de los siguientes arts del CCC:

El artículo 421-6 del CCC, y más concretamente el punto 1, determina que “se debe atener plenamente a la verdadera voluntad del testador, sin tener que sujetarse necesariamente al significado literal de las palabras utilizadas”. El punto 2, regula que “Las cláusulas ambiguas u oscuras se interpretan en sentido favorable a su eficacia, comparando las unas con las otras, y si hay una contradicción irreductible, no es válida ninguna de las que pugnan sustancialmente entre ellas. Las disposiciones ininteligibles se consideran no formuladas”. Finalmente, el punto 3 establece que “En los casos de duda, las disposiciones que imponen cualquier carga se interpretan restrictivamente”.

Después de analizar el testamento llega a la conclusión de que el mismo establece de manera textual y sin ningún género de dudas, que la efectividad del legado queda supeditado a la defunción del padre del legatario y marido de la testadora. Y no debe prescindirse de la literalidad cuando las palabras utilizadas no sean ambiguas, contradictorias o dudosas ni se revele que la intención de la causante fue otra.

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3.*** VENTA DE VIVIENDAS Y DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

RESOLUCIÓN JUS/293/2021, de 4 de febrero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: los derechos de adquisición preferente a favor del Ayuntamiento de Barcelona y la Generalitat de Cataluña operan en toda transmisión de viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, con independencia de quien sea el transmitente siempre y cuando la primera transmisión hubiera determinado el nacimiento de este derecho por haberse producido después de la entrada en vigor del Decreto 1/2015 de 24 de marzo.

Hechos: En la escritura los vendedores habían adquirido la finca por título de compraventa en escritura del 18 de febrero de 2012 y el vendedor de entonces la había adquirido, a su vez, mediante adjudicación derivada de un procedimiento de ejecución de un crédito garantizado con hipoteca en el año 2011.

La Registradora Califica negativamente por no haberse practicado ninguna notificación de la transmisión ni a la Agencia de la Vivienda de Cataluña ni al Ayuntamiento de Barcelona, a fin de que, si procede, se puedan ejercitar los derechos de adquisición preferente legalmente establecidos.

El Notario recurre basándose en dos argumentos: 1º) que la finalidad de la normativa catalana es limitar las facultades dispositivas de las entidades financieras, sus entidades subordinadas o filiales y los fondos de inversión inmobiliaria, y que, por lo tanto, no es aplicable a las transmisiones efectuadas por otros sujetos jurídicos. Y 2º) el recurrente discute, también, la retroactividad de la normativa catalana y su aplicación a transmisiones realizadas antes de su entrada en vigor.

La Dirección General estima el recurso y revocar la nota de la registradora.

Doctrina: Para resolver el recurso la DG analiza los dos argumentos utilizados por el recurrente

En cuanto al primero, esto es, el sujeto cuyas facultades dispositivas resultan afectadas como consecuencia de los derechos de adquisición preferente que la ley establece a favor de la Generalidad de Cataluña y del Ayuntamiento de Barcelona afirma la DGDEJ que el artículo 2 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, sujeta al derecho de tanteo y retracto toda transmisión de viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, con independencia de quien sea el transmitente y, por consiguiente, tanto si se trata de una entidad financiera o de un fondo de inversión como si no.

En cuanto a la segunda cuestión, esto es, qué transmisiones resultan afectadas por los derechos de tanteo y de retracto y las consecuencias que se derivan del hecho de que la «primera transmisión» no esté afectada. Para resolverlo hay que partir de las fechas en que se produjeron las transmisiones –la que es objeto de recurso, en el año 2020, y la anterior, en el año 2012– y las fechas en que entraron en vigor las normas limitadoras de las facultades de disposición de los transmitentes–en los años 2015 y 2019– . . El recurrente alega que, para que una segunda transmisión esté sujeta al régimen de los derechos de adquisición se requiere que también lo esté la primera.

La DG se inclina por la tesis defendida por el recurrente. Precisamente el artículo 3.1 del Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre añadió una frase final en el apartado 1 del artículo 2 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, la cual afirma que «este derecho de adquisición preferente afecta la primera y posteriores transmisiones de las viviendas durante la vigencia de este Decreto ley”. Tal como está redactado, el precepto permite entender que el derecho de adquisición opera efectivamente en relación con cualquier transmisión de vivienda, no sólo respecto a la primera, sino también respecto a las que puedan otorgarse con posterioridad, pero siempre que la primera transmisión hubiera determinado el nacimiento de este derecho de adquisición. Y así, si el derecho de propiedad adquirido en el proceso de ejecución hipotecaria no está gravado con este derecho de tanteo y retracto –y no lo está en las adquisiciones anteriores al Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo–, su transmisión posterior a un segundo titular se produce libre de estos gravámenes, y lo mismo sucede con las transmisiones que se puedan otorgar después.

(Fecha de publicación 15 de febrero de 2021)

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2.*** VENTA DE BIENES HEREDADOS POR MENORES DE EDAD: CUÁNDO SE EXCLUYE LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL. POR EL TESTADOR. 

RESOLUCIÓN JUS/3519/2020, de 23 de diciembre, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación que suspende la inscripción de una escritura de compraventa en la que el vendedor y la vendedora son menores de edad.

Resumen: Cuando los artículos 222-43 en sede de tutela como 236-27 del CCC en sede de potestad parental dicen que “No hace falta la autorización judicial con relación a los bienes adquiridos por donación o a título sucesorio si el donante o el causante la han excluido expresamente” la voluntad testatoria debe manifestar de manera clara e inequívoca la intención de excluir la intervención judicial.

Hechos: Se presenta una escritura en la que una menor de edad sujeta a tutela y otro menor de edad sujeto a potestad parental venden una finca que adquirieron por herencia de su abuela en la que causante nombró a un administrador para cada uno de ellos hasta que llegaran a la edad de veinticinco años. Estos administradores tendrían las más amplias facultades para la custodia y administración de los bienes, incluso facultades dispositivas, siempre que lo aconseje el interés del heredero.

La Registradora suspende por entender que la causante había concedido a los administradores la facultad de disponer de los bienes, pero nada dijo con respecto a la posibilidad de prescindir de la autorización judicial cuando fuera necesaria.

La Notaria recurre y argumenta que la causante dispuso que los administradores de la herencia tuvieran facultades para la custodia y administración de los bienes, incluso las facultades dispositivas, y, por lo tanto, la correcta interpretación es que no hay que pedir autorización judicial previa porque la testadora no previó en el testamento esta limitación de los derechos dispositivos de la herencia para los administradores, la cual, al ser una restricción de una facultad otorgada por la causante, tendría que haberse previsto explícitamente en el testamento, y no consta en el mismo.

La DGDEJ desestima el recurso y confirma la nota de calificación registral.

Doctrina: Para resolver la cuestión parte de los siguientes preceptos. El artículo 461-24.3 del CCC: “Para la disposición o el gravamen de bienes de menores de edad e incapacitados adquiridos por título sucesorio, se aplican las reglas que haya establecido el causante, incluso en caso de que afecten a la legítima, y, si no hay, rigen las normas generales para hacer estos actos.”. Y, tanto el artículo 222-43 en sede de tutela como el artículo 236-27 del CCC en sede de potestad parental se expresan de manera idéntica: “2. No hace falta la autorización judicial con relación a los bienes adquiridos por donación o a título sucesorio si el donante o el causante la han excluido expresamente.”

Y analizando los anteriores preceptos afirma la DG que la exclusión expresa no sólo es aquella que utiliza las mismas palabras que la ley, sino que es aquella dicción en palabras a través de la que la causante exterioriza, mediante expresiones semánticas idóneas, una voluntad inequívoca en este sentido, ya sea utilizando los mismos términos que utiliza la ley (“excluyo la necesidad de autorización judicial”), o incluso, utilizando otros que permitan llegar a la misma conclusión.

En el presente caso, la cláusula testamentaria no permite deducir la existencia de una voluntad inequívoca de excluir la autorización judicial. Dicha declaración de voluntad de la testadora tiene un significado cuantitativo –atribuye al administrador “las más amplias facultades”–, pero no cualitativo pues no se refiere a cómo se tienen que ejercer estas amplias facultades que concede al administrador, ni dice si en este ejercicio es necesaria o no la intervención judicial, razón por la que de esta declaración de voluntad no se puede deducir una voluntad clara e inequívoca de la testadora de excluir la necesidad de la autorización judicial en el mencionado ejercicio.

Resolución publicada el 13 de enero de 2021

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1.** ESCRITURA DE REDUCCIÓN DE CAPITAL Y DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO

RESOLUCIÓN JUS/3403/2020, de 22 de diciembre, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación que suspende la inscripción de una escritura de reducción de capital con devolución de aportaciones a los socios.

Resumen: Conceptualmente los derechos de tanteo y de retracto sólo pueden tener lugar en las alienaciones en las que el titular del derecho puede hacer o dar aquello a que se han obligado los adquirentes.

Hechos: Se presenta escritura en la que se formaliza una reducción de capital por devolución de aportaciones en la que se adjudican a los socios bienes inmuebles que eran de la sociedad.

El Registrador calificó negativamente por no constar la notificación al Ayuntamiento de Barcelona, a los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto previstos en la modificación del Plan general metropolitano del municipio de Barcelona, según consta en el edicto de 14 de diciembre de 2018 cuyo artículo 1 dispone que «quedan sometidas al ejercicio de estos derechos las transmisiones onerosas de los inmuebles descritos en el artículo 2 y se extienden a la transmisión de acciones o de participaciones sociales de sociedades mercantiles, en los términos del artículo 15 de la Ley 7/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

El interesado recurre argumentando que la reducción de capital no es un contrato con causa onerosa en el sentido del artículo 1274 del Código civil español, ya que la sociedad es un contrato plurilateral con causa colaborativa y, por lo tanto, los actos que afectan a la esfera interna de la sociedad –los que relacionan a los socios con la sociedad– no se pueden calificar como onerosos.

DGDEJ estima el recurso y declara inscribible la escritura calificada.       

Doctrina: Para resolver la cuestión parte la DGDEJ del artículo 568-1 del CCC, que, en relación con el tanteo, indica que es el derecho que faculta a su titular a adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquirente y, en relación al retracto, dice que faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente en las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso una vez ha tenido lugar la transmisión. Conceptualmente, pues, los derechos de tanteo y de retracto sólo pueden tener lugar en las alienaciones en las que el titular del derecho puede hacer o dar aquello a que se han obligado los adquirentes, a menos que la propia ley ofrezca una solución diferente.

Y eso es precisamente lo que no sucede en el supuesto analizado, en el que no puede negarse que la reducción de capital, cuando se hace con la finalidad de hacer la devolución del valor de las aportaciones de los socios, es una operación societaria de carácter oneroso pero que no permite al titular del derecho de adquisición preferente en este caso el Ayuntamiento de Barcelona adquirir el bien en las mismas condiciones pactadas con el socio receptor o de subrogarse en el lugar del socio receptor en las mismas condiciones convenidas con los otros socios y con la sociedad, lo que lleva indudablemente a negar la existencia del derecho de adquisición preferente en este caso.  

Resolución publicada el 4 de enero de 2021

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