CUIDADO CON MODIFICAR EL TIPO PACTADO PARA LA SUBASTA HIPOTECARIA
ÁNGEL CARRASCO PERERA
Catedrático de Derecho Civil UCLM y
Letrado de Gómez-Acebo y Pombo.
RDGRN 29 febrero 2016, BOE 28 marzo
La cuestión disputada no surge durante la calificación del título inscribible o de su novación, sino en la fase de adjudicación de finca después de la subasta, y en trámite de cancelar las cargas intermedias entre la inscripción de la hipoteca y la certificación de cargas previa a la ejecución.
La nota del registrador entiende que no es posible la cancelación de las anotaciones de embargo intermedias que existen entre la inscripción de la hipoteca y la inscripción de su modificación por alteración del tipo pactado para subasta.
La DGRN se plantea si la modificación del valor de la finca hipotecada llevada a cabo con posterioridad a su constitución puede perjudicar a los titulares de cargas intermedias, especialmente cuando, como en el caso del expediente, la modificación es a la baja, disminuyendo así las expectativas de existencia de sobrante con el que resarcirse, o si se requiere el consentimiento de éstos. Con todo, esta cuestión, refiere la DG, debería haberse resuelto en trámite de inscripción de la novación, no ahora. En efecto, compete al registrador, en el momento de calificar tal modificación del tipo de subasta, como la de cualquier novación de la hipoteca, determinar si se precisa el consentimiento de los titulares de cargas y derechos intermedios o si dicha novación supone una pérdida de rango de la hipoteca inscrita. Si, a pesar de la existencia de cargas o derechos intermedios, el registrador considera en ese momento que no se precisa del consentimiento de los titulares de dichos derechos o que dicha novación no supone pérdida de rango de la hipoteca, e inscribe, dicha inscripción así practicada se encuentra protegida por la presunción de existencia y titularidad en la forma establecida en el asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, no es preciso entrar ahora a valorar si la inscripción de la modificación del tipo de subasta precisa el consentimiento de los titulares de cargas intermedias. Lo importante en el presente supuesto es que el registrador que practicó en su día tal modificación de la tasación no lo consideró necesario y, en consecuencia, dicho asiento, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
Comentario.
Me resulta evidente el exceso competencial de esta Resolución, al menos en cuanto a su doctrina, aunque no afecta al resultado. En trámite de inscripción de la novación, al Registrador no le compete determinar si la hipoteca ha perdido o no rango respecto de los titulares intermedios, como tampoco le compete determinar si existe algún acreedor superprivilegiado frente al acreedor hipotecario. Tampoco le competería determinar si los acreedores de cargas intermedias han de consentir o no las novaciones susceptibles de afectar a sus derechos. Todas esas cuestiones corresponderán ser solventadas por el órgano ejecutor, o incluso fuera de éste, en el juicio ordinario que proceda. Es asombroso que no quepan tercerías de mejor derecho en el proceso de ejecución hipotecaria y que sin embargo el registrador pueda en fase del art. 674 LEC hacer de su capa un sayo y juzgar todos los extremos sustanciales del asunto. O también, es como si el Registrador pudiera reservarse la competencia para practicar o no una adjudicación hipotecaria sobre la base de la propia interpretación de las posibilidades y límites del art. 57.3 LCon, si el juez ejecutor no hubiera objetado la continuación de la ejecución suspendida.
LEY DE SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Molinos de Viento en Campo de Criptana (Ciudad Real). Por Lourdes Cardenal
