UNA RESOLUCIÓN SOBRE URBANISMO CON REPERCUSIONES EN PRENSA
En los últimos meses, ha tenido una cierta repercusión mediática una resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado (en adelante DGRN), de las 524 publicadas durante 2016. En concreto, una de las de 29 de julio de 2016.
Esta repercusión se debe a que han coincidido denuncias sobre actuaciones urbanísticas supuestamente ilegales en la zona donde se encuentra la finca afectada. La interpretación del alcance de esta resolución – en opinión de diversos autores claramente ajustada a derecho, conforme a la doctrina elaborada a lo largo de los años por el Centro Directivo y teniendo en cuenta las limitaciones procedimientales- puede verse tergiversado por el escaso conocimiento que existe de las especialidades del procedimiento registral -lógico por su especificidad- en el mundo del periodismo e incluso entre juristas expertos en otros campos del derecho.
Sin embargo, llama la atención que siga recayendo interés sobre ella habida cuenta de sus nulos efectos prácticos sobre el caso concreto en este año 2018 que ahora comienza.
Veamos:
Breve resumen del caso.
La resolución analiza una escritura en la que la sociedad propietaria de una finca registral -sobre la que ya se encuentra inscrita una vivienda unifamiliar- segrega una parte del terreno para, seguidamente, cederla gratuitamente al Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares (Madrid), con el fin de destinarla a viales. El propio Alcalde-Presidente comparece para aceptar la cesión. Y se incorpora al instrumento público certificado del Ayuntamiento acreditativo de la aprobación del expediente urbanístico para la segregación y cesión de vial.
El punto de fricción procede de una observación que consta en el propio certificado: “Destino: La finca resto de la finca matriz mantiene las condiciones anteriores a la segregación pero con la particularidad de que, al tener una superficie inferior a la mínima requerida urbanísticamente, queda fuera de ordenación, situación que se encuentra en conocimiento de la sociedad…”.
La registradora redactó una nota de calificación en la que expresaba que tenía dudas -que trató de fundar- sobre la viabilidad de dicha segregación. La nota es de abril de 2016, dato importante por lo que se dirá.
La sociedad recurre la nota ante la DGRN y, en la resolución antedicha, de 29 de julio de 2016, el Centro Directivo revoca la calificación, pero obliga a la Registradora a comunicar la inscripción a la Comunidad de Madrid para los efectos oportunos.
En el texto publicado en el BOE, es en el escrito del recurrente cuando por primera vez se alude a que la operación se basaba en unas modificaciones de las Normas Subsidiarias del Planeamiento Municipal y ni siquiera el recurrente hizo referencia a que su aprobación era provisional.
En 2017, dos concejales de la agrupación electoral Unidos por Hoyo presentan un escrito ante la DGRN en el que exponen una serie de hechos significativos, varios de ellos posteriores a la nota de calificación, y solicitan del Centro Directivo que se revoque la resolución recaída.
La DGRN, previo informe de la abogacía del estado, desestima dicha pretensión pues no procede en sede recurso gubernativo ni la revocación ni la revisión de oficio. Sin embargo, reconoce que, de haber sido posterior la nota de calificación a dichos eventos y constar documentados en el expediente, la decisión hubiera sido distinta de la adoptada.
Estos eventos, alegados por los concejales, se corresponden, básicamente, con la no aprobación en mayo de 2016 por parte de la Comunidad de Madrid de determinadas modificaciones de las Normas Subsidiarias del Planeamiento Municipal, en las que se basaban la segregación y cesión de viales, y con un posterior acuerdo del Ayuntamiento, tomado por unanimidad en junio de 2016, de desistimiento de la operación.
Correlación con la doctrina anterior de la DGRN
El Registrador ha de mantener un difícil equilibrio en su labor calificadora especialmente respecto de los documentos en los que se plasman actuaciones urbanísticas, porque por un lado ha de controlar aspectos reglados de las actuaciones administrativas, pero, por otro lado, debe de ser respetuoso con la autonomía de actuación de las administraciones locales, y con la presunción de la validez de los actos dictados por sus órganos competentes, sin entrar en el fondo material de las decisiones.
A encontrar ese difícil equilibrio nos ayuda la doctrina de la DGRN con pautas como las que se desprenden de esta resolución que no desentona con otras muchas anteriores, de las que no se separa en su criterio.
Entre esos criterios se encuentran los siguientes:
- Ni el Registrador ni la DGRN pueden entrar a valorar si una licencia está o no bien concedida, pues la calificación registral no debe extenderse al fondo material o sustantivo del acto administrativo
- Sólo pueden considerar no ajustado a derecho un expediente cuando se prescinde ostensiblemente del procedimiento establecido o cuando le falte un trámite esencial
- La posibilidad teórica de existir temporalmente parcelas inferiores a las mínimas, máxime si viene impuesta por una reestructuración de viales y es en beneficio de una Administración Pública.
Especialidades del procedimiento registral
Descritos, muy someramente, los antecedentes del caso vamos a comentar ahora las especialidades del procedimiento registral que han de tenerse en cuenta:
Primera. El procedimiento registral no se rige por la ley de procedimiento administrativo, sino por la Ley Hipotecaria y sólo por la LPA en aquellos aspectos puntuales de remisión. Ello tiene su razón de ser en que las relaciones jurídicas sobre las que versa con carácter general son de orden privado. Y una consecuencia de ello es que, frente a la decisión de la DGRN, no cabe recurso de alzada, ni de revisión, pero sí ante los tribunales, por cierto, que del orden civil y no del orden contencioso administrativo.
Segunda. Cuando la DGRN resuelve el recurso se encuentra muy constreñida por lo siguiente:
- Por una fecha concreta, la de la nota de calificación del registrador. Así pues, los acontecimientos y documentos posteriores a esa nota de calificación y que podrían haber influido en ella no pueden ser tenidos en cuenta para resolver
- Por unos defectos concretos que son los que el registrador ha puesto en su nota, aunque podría haber añadido otros. Nunca puede considerarse la actuación de la DGRN como una nueva calificación y, en consecuencia, no tiene potestad para añadir nuevos defectos
- Por unos documentos concretos que son los que ha tenido a la vista el registrador
De esa manera ha de comprenderse la actuación del centro directivo, pues tiene vedado salirse de esos estrechos límites: ni puede incorporar nuevos defectos, ni tener en cuenta hechos ocurridos después de la nota de calificación, aunque resulten esenciales para el caso, ni considerar documentos no aportados al registrador en su momento.
Nulas consecuencias actuales de la RDGRN 29 de julio de 2016 para el caso concreto.
Vamos ahora al segundo aspecto, el de no comprender a qué viene este revuelo mediático en 2017-2018 sobre esta resolución, si ponemos el foco en sus consecuencias prácticas efectivas sobre el caso concreto.
- La segregación no se llegó nunca a practicar en el registro, produciéndose la caducidad del asiento de presentación practicado en su día y de la prioridad de producía.
- La propia administración pública beneficiaria ha desistido de seguir adelante con la segregación y cesión gratuita.
- Si ahora se presentara de nuevo el mismo documento, procedería una nueva nota de calificación en la que, tanto el Registrador como la propia DGRN tendrían que tener en cuenta todos los eventos acaecidos durante el periodo intermedio que se documenten en el expediente, lo que, en buena lógica jurídica implicaría un resultado radicalmente opuesto al de la resolución comentada, por incongruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, como ya indicó el Director General en la respuesta a la solicitud de revisión de la resolución.
Ello no implica desdecirse de la decisión en su día tomada -como ha indicado algún medio de comunicación-, sino que, ante unas nuevas circunstancias, de constar éstas en un nuevo expediente, la valoración tendría que ser necesariamente distinta.
ARCHIVADA LA DENUNCIA CONTRA TODOS LOS ENCAUSADOS
RESOLUCIÓN DE 29 DE JULIO DE 2016
RESUMEN DE ALBERT CAPELL PUBLICADO EN SU DÍA
RESPUESTA DGRN A LA SOLICITUD DE REVOCACIÓN
ARTÍCULO DE VICENTE LASSO EN LA REVISTA CRÍTICA DE DERECHO INMOBILIARIO
CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS EN EL FICHERO DE JUAN CARLOS CASAS
HERRAMENTAS PARA BUSCAR RESOLUCIONES
Plaza Mayor del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares.
