HIPOTECA
Las disposiciones legales y reglamentarias sobre la forma de los instrumentos públicos se cumplen en su espíritu y en su letra en la escritura de ampliación de hipoteca en la que se describe el inmueble gravado, se indican los datos de su inscripción, se reseña el título de adquisición, se citan las cargas anteriores y se concreta la responsabilidad por capital, intereses, costas y gastos, añadiéndose que el resto de las condiciones son las mismas que las pactadas en la primera escritura de constitución, que se acompaña a la de ampliación para ser presentada en el Registro.
7 febrero 1940
Ampliación.- Hechos: se amplía un préstamo hipotecario inscrito, y, manifestando los interesados que el préstamo anterior estaba parcialmente amortizado, se pretende que parte del nuevo préstamo quede cubierto con la hipoteca existente por alcanzar la misma cifra de responsabilidad, mientras que el exceso se considere una ampliación del préstamo hipotecario anterior, a cuyo efecto se señalan los nuevos límites de responsabilidad hipotecaria por principal, intereses, costas y gastos. A la vista de la calificación registral, la Dirección resuelve lo siguiente: 1) No puede alegarse la vulneración de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, pues si hubiere alguna extralimitación las consecuencias serán fiscales y arancelarias; por otra parte, es posible una novación ajustada a dicha Ley y compatible con un contenido negocial más amplio que la novación. 2) El reconocimiento de la amortización parcial del préstamo existente y su sustitución por otro préstamo no requieren una cancelación parcial de la hipoteca. 3) En cambio, no puede admitirse que la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito pueda aplicarse posteriormente, como una reserva de rango, a la cobertura adicional de otro, ni aunque por haberse reducido el importe del primero quepa el segundo dentro del límite de responsabilidad hipotecaria establecida para aquél.
26 mayo 2001; 30 abril 2002
Ampliación.- Es inscribible la escritura por la que se amplía un préstamo garantizado con hipoteca, fijándose una nueva responsabilidad, que será la suma del préstamo inicial más el importe de la ampliación. Su efecto será que, en el supuesto de que existan cargas intermedias, la ampliación no podrá perjudicarlas, de modo que si se produce la ejecución de una carga intermedia se producirá la cancelación de la ampliación, como si fuese una hipoteca de rango posterior, pero no la inicial. Y si se ejecuta la hipoteca ampliada, su titular sólo tendrá preferencia para el cobro con cargo al precio de realización por las cantidades inicialmente garantizadas, pues en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan sólo en la medida en que aún quede sobrante, la parte del crédito ampliado y posteriormente garantizado. Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, pero no una sola con dos responsabilidades distintas y su propia preferencia, pues ello sería contrario al principio de prioridad.
17 enero 2002
Ampliación.- Admitida la posibilidad de modificar una hipoteca inscrita, como consecuencia de la ampliación del préstamo garantizado, no es posible incluir en la nueva garantía los intereses de demora cuando ni antes estaban garantizados ni en el título de ampliación se estipula la existencia de estos intereses, ni se determina el cómo y el cuánto de los que puedan devengarse por tal concepto. Por otra parte, como ya señaló la Resolución de 26 de mayo de 2001, la hipoteca que ya figura inscrita subsiste íntegra, mientras no se cancele, cualquiera que sea la parte del préstamo que se afirme ya satisfecha al tiempo de la ampliación. Por tanto, podrá reflejarse la reducción de la obligación garantizada, conforme a los artículos 144 de la Ley Hipotecaria y 240 de su Reglamento, pero no puede admitirse que la parte del préstamo ya amortizado sirva para cubrir parte de la ampliación, sino que ésta deberá hacerse por las nuevas cantidades que se pretenda sean garantizadas, con independencia y al margen de las anteriormente cubiertas por la hipoteca inscrita.
9 enero 2002
Ampliación.- Ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la ampliación de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba, siempre que se determinen con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades objeto de garantía (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), pero los efectos de tal inscripción son los que legalmente se deriven de su propio objeto y rango, pues éste viene determinado por la Ley (artículo 24 de la Ley Hipotecaria) y no por la voluntad de las partes, salvo la posibilidad de renunciar al mismo dentro de los límites del artículo 6.2º del Código Civil, del que es un supuesto de aplicación concreta la posposición a que se refiere el artículo 241 del Reglamento Hipotecario.
17 enero 2002
Ampliación.- 1. En el presente supuesto se vende una finca y se pacta que la compradora asume la deuda deriva del préstamo garantizado con una hipoteca que grava dicha finca, y se subroga no sólo en la obligación personal garantizada con la hipoteca sino también en las responsabilidades derivadas de ésta; se añade que en la misma deuda personal derivada del préstamo se subrogan otras dos personas padres de la compradora, quedando todos ellos obligados solidariamente frente a la entidad prestamista si bien se pacta que si cualquiera de estas dos personas pagara alguna cantidad del préstamo podrá repetir el pago contra la compradora. La entidad acreedora consiente en la subrogación y a continuación se pacta una ampliación del préstamo hipotecario.
Presentado el título en el Registro, la Registradora suspende la inscripción porque considera que para que la solidaridad exista no es suficiente el convenio entre acreedor y deudor, ya que es preciso que la deuda tenga un origen común, circunstancia que no se da en este caso en el que las deudas tienen un distinto origen, en la compra en un caso y en la constitución de una garantía en el otro. En consecuencia la ampliación del préstamo sólo puede pactarse en cuanto a la obligación de la compradora subrogada; en el caso de los padres la obligación tiene un distinto origen y habrá de constituirse una hipoteca independiente en garantía de deuda ajena.
2. De los términos del negocio («en la misma deuda personal derivada del préstamo se subrogan también», «en relación con el préstamo en que se han subrogado», «la Caja de una parte y los prestatarios de otra amplían») resulta la voluntad de asumir solidariamente la misma deuda personal por parte de la compradora y de sus padres, y no de constituir una fianza como obligación accesoria de la principal. En el caso de la compradora se trataría de una asunción de deuda con subrogación en la responsabilidad hipotecaria (artículo 118 de la Ley Hipotecaria) y en el caso de los padres de una asunción cumulativa de deuda, figura reconocida doctrinal y jurisprudencialmente como diferente de la fianza solidaria en base a los artículos 1158, 1255 y 1257 del Código Civil a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28-09-1960) y que se justifica en la razón económica del negocio. Se trata pues de una obligación con tres deudores solidarios y en consecuencia puede pactarse la ampliación de hipoteca en relación con el préstamo considerado.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso con revocación de la nota de la Registradora.
21 diciembre 2005
Ampliación.- Ver más adelante, con esta misma fecha, el apartado “Subrogación”.
6 abril 2006
Ampliación.- 2. Por lo que a la cuestión de fondo se refiere, se trata de una escritura de ampliación de préstamo y consiguiente modificación de la hipoteca que lo garantiza, en la cual, tras hacer constar las distintas cantidades que por los diferentes conceptos (capital, intereses remuneratorios, intereses moratorios, costas y gastos del procedimiento) pasa a responder la finca por la parte ampliada del préstamo (artículo 12 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de este Centro Directivo de 17 de enero y 8 de junio de 2002), se consigna a continuación la responsabilidad hipotecaria total, tras la ampliación efectuada, volviendo a distinguir las cantidades correspondientes a los distintos conceptos, «por el préstamo primitivo» y «por la ampliación efectuada en la presente». El Registrador deniega la inscripción porque «no se determina con precisión las nuevas responsabilidades objeto de la garantía».
El defecto expresado no puede ser mantenido. Cierto es que hubiera sido deseable que tras la especificación de la parte de responsabilidad hipotecaria correspondiente al préstamo inicial y a la parte ampliada del mismo, se hubiera consignado la total resultante por la suma de ambas, pero no puede mantenerse que con la fórmula finalmente empleada, no puede entenderse determinadas con precisión las nuevas responsabilidades objeto de la garantía, toda vez que para ello, basta realizar una simple operación matemática sumatoria por parte del funcionario calificador, pues como ya dijera este Centro Directivo en diversas resoluciones (vid. por todas la de 25 de junio de 2.001) el Registrador no puede modificar ni integrar o configurar el contrato en todos sus aspectos, pero si interpretarlo en la búsqueda de la verdadera voluntad de las partes, insuficiente u oscuramente expresada, la cual debe realizarse en todo caso, y, salvo que se exija la constancia expresa en el título de cierta circunstancia o dato esencial para la valida constitución de la relación o derecho de que se trate (cfr, por ejemplo, artículo 54 Reglamento Hipotecario sobre determinación de cuotas de los condominos) será posible inducir tal circunstancia o dato en caso de omisión expresa, aplicando las pautas del Código Civil sobre interpretación de los negocios, lo que no ha de confundirse con la conjetura o presuposición de voluntad sin base alguna. De esa forma se evita la reiteración de trámites costosos e innecesarios y que no proporcionan garantías adicionales, manteniendo con ello la validez de los actos jurídicos en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, así como la necesidad de facilitar la fluidez del tráfico jurídico, todo lo cual debe conducirnos a convenir en la improcedencia de elevar la discrepancia debatida a la categoría de defecto obstativo de la inscripción de la escritura calificada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
13 octubre 2006
Ampliación.- 1. Son hechos relevantes para la sustanciación de este recurso, los siguientes:
a) Mediante escritura la escritura calificada se procedió a novar un préstamo hipotecario en su día formalizado ante el mismo notario, modificando el tipo de interés y ampliando también el capital inicialmente prestado y la responsabilidad hipotecaria recayente sobre determinada finca, que es sobre la que en su día se había constituido hipoteca por razón del préstamo hipotecario que ahora se novaba.
Se da la circunstancia de que la escritura calificada no contiene la más mínima referencia directa al hecho de haberse practicado la segregación de parte de la superficie de la citada finca (salvo que en su descripción, se expresa que tiene determinada superficie, «tras segregación efectuada»; y en dos de los linderos, se indica que dicha finca linda «con finca segregada»), no indicándose tampoco su titular ni las vicisitudes del préstamo inicialmente concedido respecto de la finca originada por la segregación.
b) La Registradora de la Propiedad de Éibar califica negativamente el título, entendiendo, en una nota ciertamente escueta y carente de la necesaria claridad, que la ampliación no puede recaer sobre una finca distinta de la inicialmente hipotecada, ya que tras la segregación practicada ha cambiado la finca objeto de la hipoteca, y que en caso de que la porción segregada hubiere sido liberada de la hipoteca inicialmente constituida sería necesario aportar la liberación como título previo para despachar la ampliación sobre el resto. Al haberse confirmado la calificación inicial por la Registradora sustituta, se interpone recurso contra aquella.
…
3. Respecto de la cuestión sustantiva debatida, conviene recordar que ya admitió en su día este Centro Directivo la posibilidad de que por vía de modificación o ampliación de la hipoteca existente, pasara ésta a dar cobertura real al incremento que experimente en su cuantía el préstamo hasta entonces garantizado, posibilidad que había de aceptarse, aunque con sus peculiares efectos.
Y es que el artículo 144 de la Ley Hipotecaria contempla, en términos amplios, la posibilidad de hacer constar en el Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación del contrato primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones, una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma garantizada.
Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a la constitución de una nueva y sus efectos vendrían a ser los mismos que la mejora de embargo a que se refiere el artículo 578.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Caso de ampliación sobre la misma finca ya hipotecada con anterioridad, de existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no puede perjudicarlas, pero la garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse a ellas, de modo que la ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de la llamada ampliación cual hipoteca de rango posterior que es (artículo 134 de la Ley Hipotecaria), pero no la de la hipoteca inicial, y caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia para el cobro con cargo el precio de realización por las cantidades inicialmente garantizadas pues en cuanto al exceso serán preferentes para de cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan sólo en la medida en que aún quede sobrante, la parte del crédito ampliado y posteriormente garantizado. Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, por lo que pretender que exista una sola con dos responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, contradice la indivisibilidad legal y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango al que tenía inicialmente.
En suma, ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la ampliación de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba, siempre que se determine con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades objeto de garantía (artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, y esto es de especial interés para el presente caso, ha de tenerse muy en cuenta que los efectos de tal inscripción serían los que legalmente se derivaran de su propio objeto, rango (que viene determinado por la Ley conforme dispone el artículo 24 de la Ley Hipotecaria) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la voluntad de las partes.
4. Examinados el contenido de la escritura y el de la nota de calificación recurrida es evidente la imprecisión de las ambas, toda vez que la escritura omite, por completo, el hecho de la práctica de la segregación y las vicisitudes del préstamo inicialmente concedido a la luz de la nueva situación creada, pues no aclara si la responsabilidad hipotecaria inicial se ha concentrado en el resto de la finca matriz, ni si la finca segregada ha sido transmitida a tercero.
Por su parte, la nota de calificación es confusa y en absoluto aborda las cuestiones que plantea la inscripción de la ampliación de la hipoteca tal y como ha sido documentada en la escritura, a lo que ciertamente tampoco ayuda la imprecisión del título.
Por lo demás y en un puro ejercicio discursivo, bien pudiera haber ocurrido que, una vez practicada la segregación, la hipoteca originaria ni se hubiera distribuido entre la finca segregada y el resto ni se hubiera concentrado la responsabilidad en éste último, con lo que la obligación garantizada seguiría siendo única y única también lo sería, tras la ampliación, por la nueva responsabilidad, con lo que, caso de ejecución, el acreedor hipotecario, en los términos que resultan del artículo 123 de la Ley Hipotecaria, podría proceder contra las dos fincas, razón por la que, como acertadamente pone de relieve la nota de calificación sustitutoria, sería necesario el consentimiento de los titulares registrales afectados (los de la finca originada por la segregación), respecto de los que la escritura guarda absoluto silencio, aunque de la nota inicial bien pudiera inferirse que son los mismos que los del resto de la finca matriz, si bien esto es una mera conjetura.
Ahora bien, de lo que no cabe duda es que para que la responsabilidad hipotecaria derivada de la ampliación recaiga exclusivamente sobre el resto de la finca matriz (con indemnidad para la porción segregada), sí que sería necesario proceder a la distribución de la hipoteca inicial entre ambas, pues de lo contrario las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación, al continuar siendo única la obligación garantizada y caso de una hipotética ejecución, también gravitarían sobre la porción segregada (que podría ser transmitida a un tercero), con los riesgos que de ello se derivan al poder concentrarse el gravamen de forma arbitraria e incluso desproporcionada sobre alguna de las fincas.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
14 marzo 2009
Ampliación.- 1. La cuestión que se plantea en el presente recurso se concreta en determinar si está correctamente fijada la cifra de responsabilidad hipotecaria por los conceptos correspondientes a intereses, intereses de demora y costas y gastos en una escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario.
La hipoteca inicial se constituyó, por lo que aquí interesa, en garantía de 6.750 euros equivalentes a tres años de intereses ordinarios al tipo del 7,50% anual; 10.740 euros equivalentes a dos años de intereses de demora al tipo de 17,90% anual; y 6.000 euros equivalentes al 20% de dicho principal, para costas y gastos.
En la parte que se amplía la hipoteca garantiza 955,77 euros, equivalentes a dieciocho meses de intereses ordinarios al tipo del 8,50% anual, sobre el principal ampliado; 2.136,42 euros, equivalentes a dieciocho meses de intereses de demora al tipo pactado del 19% anual, sobre el capital ampliado; y 1.124,43 euros equivalentes al 15% del capital ampliado para costas y gastos.
Se establece que, tras la ampliación del préstamo, la total responsabilidad hipotecaria asciende, en cuanto a intereses, intereses de demora y costas y gastos: los intereses ordinarios hasta la cantidad de 7.705.77 euros; en cuanto a los intereses de demora 12.876,42 euros; y 7.124,43 para costas y gastos.
Según la nota de calificación, de lo transcrito resulta que la cantidad fijada como responsabilidad total tras la ampliación de 7.705,77 euros de intereses ordinarios y 12.876,42 euros para intereses de demora no se corresponde al tipo y plazo fijados en la ampliación (dieciocho meses de intereses ordinarios al tipo del 8,50% anual, y dieciocho meses de intereses de demora al tipo pactado del 19% anual), sino que se corresponden con la suma de los intereses ordinarios y de demora, respectivamente, garantizados al tipo máximo del 7,50% y 17,90%, de que respondía la hipoteca antes de la ampliación, con la suma de los intereses ordinarios y de demora garantizados por la cantidad ahora ampliada al tipo máximo 8,50 % y 19%; asimismo, la cantidad fijada para costas y gastos no se corresponde con la cantidad total de principal, después de la ampliación al 15%.
El Notario recurrente resumidamente afirma que en las escrituras de ampliación de hipoteca se inscriben en cuanto a la responsabilidad hipotecaria ampliada, sin ser materia inscribible el apartado relativo a la responsabilidad hipotecaria total.
2. Como ha señalado la Resolución de esta Dirección General de 14 de marzo de 2009, el artículo 144 de la Ley Hipotecaria contempla, en términos amplios, la posibilidad de hacer constar en el Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación del contrato primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones, una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma garantizada.
Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a la constitución de una nueva. Si se tratara de ampliación sobre la misma finca ya hipotecada con anterioridad, de existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no puede perjudicarlas, pero la garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse a ellas, de modo que la ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de la llamada ampliación en tanto que hipoteca de rango posterior (artículo 134 de la Ley Hipotecaria), pero no la de la hipoteca inicial. En caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia para el cobro con cargo al precio de realización por las cantidades inicialmente garantizadas pues en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan sólo en la medida en que aún quede sobrante, la parte del crédito ampliado y posteriormente garantizado. Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, por lo que pretender que exista una sola con dos responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, contradice la indivisibilidad legal y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango al que tenía inicialmente.
En suma, ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la ampliación de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba, siempre que se determine con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades objeto de garantía (artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, y esto es de especial interés, ha de tenerse muy en cuenta que los efectos de tal inscripción serían los que legalmente se derivaran de su propio objeto, rango (que viene determinado por la Ley conforme dispone el artículo 24 de la Ley Hipotecaria) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la voluntad de las partes.
3. Igualmente ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002) para las llamadas ampliaciones de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria, que lo querido por las partes es la subsistencia de la obligación inicial aunque ampliado su contenido u objeto, quedando por tanto excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo (cfr. artículo 1204 del Código Civil). Tampoco puede apreciarse una clara incompatibilidad entre la obligación preexistente y la que surge de su ampliación ya que conduciría al mismo resultado pues, excepción hecha del quantum, no hay variación en sus elementos esenciales, ni se ha producido una renovación del contrato que le dio vida. Ciertamente puede plantearse si frente a terceros -piénsese en una situación concursal (cfr. artículo 71 de la Ley Concursal), la aparición de otro acreedor con título fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículo 1924.3.a) en relación con el 1929 del Código Civil), etc.–no habrá de entenderse que existen dos obligaciones. Sin embargo entre las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad que es establecer un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.
En todo caso, la solución al problema anterior no condiciona la que ha de darse al de la ampliación de la hipoteca pues el mismo se plantearía igualmente en el supuesto en que se pretendiera garantizar parte de una obligación originariamente única. Sería, por ejemplo, el caso en que garantizada con hipoteca una parte tan sólo de un préstamo (vid. Resoluciones de 2 y 3 de enero de 1996) conviniesen posteriormente las partes en extender la cobertura hipotecaria a otra parte del mismo o al resto no garantizado.
El efecto meramente modificativo y no extintivo de la ampliación del préstamo hipotecario tuvo su expreso reconocimiento legal en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que al modificar el artículo 4 de la Ley 2/1994, determinó en su apartado tercero que las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por ese incremento o ampliación.
Con ello, y por lo que atañe a la ampliación del importe de préstamo, se llega a reconocer explícitamente por el legislador, la doctrina que ya con anterioridad había preconizado esta Dirección General (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002 y las citadas en los Vistos), especialmente con base en las disposiciones del Código Civil reguladoras de la novación modificativa –artículos 1202, 1203 y siguientes–, y de la legislación hipotecaria reguladoras del rango –especialmente artículos 17, 24, 25 y 134 de la Ley Hipotecaria–.
4. De acuerdo con lo expuesto en los anteriores Fundamentos de Derecho puede concluirse, que en las llamadas ampliaciones de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria: 1.–Que entre las partes contratantes se produce la unificación del pago de dos obligaciones, a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda; 2.–Que frente a terceros -situación concursal (cfr. artículos 71 y 73 de la Ley Concursal) o la aparición de otro acreedor con título fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículo 1924.3.a) en relación con el 1929 del Código Civil), etc.–habrá de entenderse que existen dos obligaciones. 3.–Que siendo la cuota de pago única, respecto de la delicada cuestión de a qué parte de crédito, al inicial o al ampliado, ha de imputarse el pago, con efectos frente a terceros, habrán de aplicarse las normas del Código Civil relativas a la imputación de pagos (cfr. artículo 1172, 1173 y 1174 del Código Civil); y, 4.–Que en relación con el derecho real de hipoteca, sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, no una sola con dos responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, pues esto último contradice su indivisibilidad legal (artículo 1860 del Código Civil) y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango al que tenía inicialmente.
5. Por lo que se refiere al supuesto de hecho concreto del presente expediente, el recurso ha de ser estimado. Aunque la cuota del préstamo hipotecario resultante de la ampliación sea única y se calcule en función del nuevo tipo de interés, en lo que es propiamente la ampliación de hipoteca debe procederse de la misma forma que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango. De modo que, registralmente debe quedar perfectamente determinado por separado el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria (cfr. artículo 12 de la Ley Hipotecaria) tanto del préstamo inicial –calculada en función del tipo de interés inicial– como de la parte ampliada –calculada en función del tipo de interés actual–, como ocurre en el título presentado a inscripción.
6. Por eso, a título meramente informativo, sin trascendencia real hipotecaria, se pueden adicionar ambas responsabilidades hipotecarias, pero no debe alterarse la responsabilidad hipotecaria de la inicial hipoteca mediante la aplicación de los plazos y tipos de interés de la segunda, salvo que además se pretenda una cancelación parcial de la primera. Por eso es correcta la cláusula novena del título, ya que –como señaló la Resolución de 10 de octubre de 2006– es conveniente tras la especificación de la parte de responsabilidad hipotecaria correspondiente al préstamo inicial y a la parte ampliada del mismo, consignar la total resultante por la suma de ambas. Aunque su omisión no es obstáculo a la inscripción dado que es el resultado de una mera suma aritmética entre ambas cifras de responsabilidad hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.
12 mayo 2011
