HIPOTECA

Ampliación bajo condición suspensiva

1.En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de constitución de hipoteca en garantía de las obligaciones que surjan de un crédito formalizado el mismo día mediante póliza intervenida por el mismo Notario autorizante.

En la escritura se fija una responsabilidad hipotecaria hasta un importe máximo de 548.000 euros por principal del crédito y otras cantidades complementarias por intereses ordinarios, de demora, por costas y por otros gastos suplidos, de modo que la responsabilidad máxima total de la finca hipotecada queda fijada en 685.000 euros. Además se pacta que, sin perjuicio de la eficacia inmediata de la constitución del derecho de hipoteca sobre la finca por el importe establecido anteriormente, las cantidades aseguradas por dicha hipoteca quedarán aumentadas en la cuantía que se detalla por cada concepto –en total 8.220.000 euros de responsabilidad hipotecaria máxima adicional-, si se cumple cualquiera de las condiciones que se detallan.

El Registrador de la Propiedad rechaza la inscripción solicitada porque considera que no es admisible la constitución de hipotecas bajo condición suspensiva, y por otros defectos que se expresan en los antecedentes de hecho de la presente resolución (los cuales se examinan en otros apartados).

3. Por lo que se refiere a las cuestiones de fondo planteadas por la calificación impugnada, en el primero de los defectos expresados en ella, desarrollado en diversos motivos concretos, expresa el Registrador que, a su juicio, en nuestro Derecho no se admiten, con carácter general, las hipotecas sujetas a condición porque se altera gravemente el justo equilibrio entre los intereses del acreedor, del deudor y de los terceros, que garantizan las reglas y principios que gobiernan la hipoteca común.

Indudablemente, en nuestro ordenamiento el propietario puede disponer de sus bienes, y, por ende, constituir gravámenes sobre ellos, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes (artículo 348 del Código Civil). No sólo se permite la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7.º del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, en concreto (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria) sujetarlos a condición, término o modo. Pero es también cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993). Estos límites alcanzan especial significación en relación con la hipoteca, pues se imponen en defensa del deudor y en aras de la facilidad de tráfico jurídico inmobiliario, del crédito territorial y, en definitiva, del orden público económico.

Respetados esos límites, la hipoteca voluntaria, como fruto que es de la autonomía de la voluntad plasmada en un negocio jurídico, puede quedar sujeta a una condición, al igual que puede constituirse por plazo determinado (cfr., por todas, la Resolución de 17 de octubre de 1994).

En el presente caso la situación de pendencia no afecta propiamente al derecho real de hipoteca en su integridad sino al aumento de la responsabilidad por ella garantizada. Y no se puede objetar a la situación jurídico- real así configurada que adolezca de indeterminación alguna, pues el crédito ha quedado perfectamente precisado en todos sus aspectos definidores (titular, importe máximo, plazo, etc.), con satisfacción de las exigencias del denominado principio de especialidad (artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria).

Siendo posible garantizar con hipoteca tan sólo una parte de un crédito (cfr. Resoluciones de 2 y 3 de enero de 1996; y el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, que prevé la posibilidad de garantía parcial del saldo), se admite que por vía de modificación o ampliación de la hipoteca existente pase ésta a dar cobertura real a otra parte del mismo crédito o al resto no garantizado, con el alcance que respecto de las partes y del tercero se ha encargado de precisar este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 17 de enero y 8 de junio de 2002). Y ningún obstáculo habrá, dentro de ciertos límites estructurales, para que esa ampliación esté inicialmente prevista aunque afectada por la situación de pendencia derivada de la condición suspensiva a que se sujete y, por tanto, con las consecuencias propias del juego de la condición.

Así, no se trata de un gravamen potencial sino de un derecho de garantía actual de un crédito existente, que perjudica a los terceros adquirentes desde su constitución, si bien se modaliza la cobertura de dicho crédito de suerte que además de la parte inicialmente asegurada se extiende –si se cumple la condición-a otra parte también determinada.

«Pendente conditione», el acreedor goza de facultades de conservación y disposición de su derecho; además, al tratarse de un crédito único aunque garantizado parcialmente, en caso de ejecución del bien hipotecado el actor sólo podrá detraer del precio de remate obtenido hasta una parte igual al máximo de responsabilidad fijada incondicionadamente; si el tercer poseedor quiere evitar la ejecución de ese bien únicamente deberá reembolsar esa cantidad máxima, aunque quede parcialmente insatisfecho el crédito; el tercer poseedor podrá, como en el caso a que se refiere el artículo 124 de la Ley Hipotecaria, pedir la cancelación de la hipoteca si pagó la parte del crédito que sin condición alguna garantizaba la finca.

«Existente conditione» el derecho del acreedor hipotecario alcanza su plena extensión y con el rango que le confiere la inscripción, sin que pueda afirmarse que contraríe elemento estructural alguno del derecho real de hipoteca, pues el crédito garantizado quedó perfectamente determinado en todos sus aspectos definidores y con una preferencia que ha sido objeto de la debida publicidad «erga omnes» («scenti et volenti, nulla fit injuria»).

Al constar registralmente la cuantía máxima de la obligación garantizada por la que será oponible la hipoteca en uno y otro caso, quedan protegidos suficientemente los terceros. Si, cumplidos los requisitos establecidos en el artículo 241 del Reglamento Hipotecario, el hipotecante puede consentir la posposición de rango en favor de una hipoteca de futura constitución, no puede haber impedimento a la constitución de una hipoteca señalando una responsabilidad que, de cumplirse la condición pactada, se vea ampliada automáticamente hasta la cantidad fijada, máxime si se tiene en cuenta que en tal caso no habrá titulares de derechos intermedios que debieran consentir el eventual perjuicio que la efectividad de ese «rango preferente» pudiera irrogarles.

A la vista de la obligación garantizada tal como es estructurada en el concreto negocio de que se trata en el presente caso, resulta evidente la razón justificativa de la configuración de la garantía condicionada (no se trata de un «vínculo inútil»), que la hace merecedora de la necesaria flexibilidad con que ha de acogerse en materia de hipotecas el principio de determinación de los derechos inscribibles, en beneficio de las necesidades del tráfico y, en último término, de la economía nacional.

Por lo demás, en la situación de pendencia ahora debatida tampoco pueden verse perjuicios para el crédito territorial (no perturba la libertad de competencia entre oferentes de crédito ni establece un vínculo temporal excesivo del deudor), si se tiene en cuenta que se atribuye al deudor hipotecante la facultad de liberarse del gravamen mediante la amortización anticipada del crédito y que se fija un plazo máximo para el cumplimiento de la condición a que se sujeta la ampliación de la responsabilidad hipotecaria.

4. Según el segundo de los defectos invocados por el Registrador, aun cuando se admitiera la posibilidad de someter la hipoteca a condición, los supuestos de hecho contemplados por las partes no hacen otra cosa que elevar a «conditio facti» lo que, a su juicio, constituyen verdadera «conditio iuris» por tratarse de riesgos que constituyen presupuesto legal necesario para el ejercicio de las acciones típicamente hipotecarias.

A la vista de las cláusulas contenidas en la escritura calificada respecto de esta cuestión, el defecto no puede ser mantenido.

Entre las condiciones suspensivas a que se sujeta la ampliación de la responsabilidad hipotecaria figura la que consiste en que «el Tramo B del crédito no haya sido completamente amortizado y no se haya otorgado escritura de cancelación de la hipoteca antes de las 12:00 horas del día 3 de junio de 2008». Debe advertirse que las obligaciones garantizadas por la hipoteca son precisamente las que surjan de dicho tramo del crédito y que, según se conviene en dicha escritura, el principal de dicho tramo del crédito deberá encontrarse íntegramente restituido el 3 de agosto de 2008.

Ciertamente, no cabe admitir la constitución de una hipoteca en la que la falta de pago del débito principal actúe como condición suspensiva del nacimiento de la misma, ya que precisamente ese incumplimiento de la obligación principal, dada la esencia de este derecho real, lo que provoca es su propia efectividad al poner en marcha el «ius distrahendi», que presupone una hipoteca plenamente constituida, y de ahí que los interesados no puedan en contravención de lo anterior transformar en una «conditio facti» añadida al negocio concluido lo que no es más que un elemento estructural o «conditio iuris» de la eficacia del derecho de hipoteca (cfr. la Resolución de 4 de diciembre de 1980). Pero, frente al reproche invocado por el Registrador, no puede estimarse que sea ésta la configuración de la condición en el presente caso, pues no es el incumplimiento de una obligación ya exigible lo que constituye el hecho condicionante de la efectividad de la hipoteca constituida –en su extensión máxima-sino la llegada de determinado día, anterior en dos meses al término fijado para la exigibilidad de la obligación garantizada, sin que la restitución del crédito en que consiste haya sido realizada anticipadamente. Por lo demás, no se trata de una condición que afecte a la obligación garantizada y dependa de la exclusiva voluntad del deudor (cfr. artículo 1115 del Código Civil), sino de una condición a la que se sujeta la efectividad de una garantía en favor del acreedor.

También las demás condiciones a que se somete la ampliación de la responsabilidad hipotecaria han de ser admitidas. Al consistir en circunstancias reveladoras de un deterioro de la situación patrimonial del deudor y de los garantes o en la disminución del valor de la finca hipotecada y de la integridad de la garantía, se basan en una razón justificativa que ha de estimarse suficiente para la modalización del derecho real de hipoteca. El hecho de que el legislador atribuya al acreedor hipotecario en ciertos casos determinados remedios frente al detrimento o menoscabo de la garantía (cfr. artículos 1129.3.º del Código Civil, 117 de la Ley Hipotecaria, 219.2.º del Reglamento Hipotecario, 5.III de la Ley 2/1981, de 25 de marzo del Mercado Hipotecario y 29 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo), no significa que no pueda atribuírsele convencionalmente otras facultades como la de dar por vencido anticipadamente el crédito en determinados supuestos (según ha admitido esta Dirección General –cfr., por todas, las Resoluciones de 28, 29, 30 de enero y 2 de febrero de 1998, 20 de mayo, 17 de junio y 11 de julio de 2000 y 22 de marzo de 2001–) o, como acontece en el caso del presente recurso, la ampliación de la responsabilidad hipotecaria bajo determinadas condiciones, siempre que se cumplan unas exigencias mínimas de concreción.

2 y 3 septiembre 2005 [1]

Ampliación bajo condición suspensiva.- 2. El segundo defecto de la nota tiene que ver con la previsión contenida en la cláusula Uno bis de la escritura de préstamo, en la que se contempla que la entidad acreedora pueda conceder a los deudores, a solicitud de éstos, importes adicionales (que denomina «Ampliación Express»), siempre que la suma total del importe inicial del préstamo (en este caso 54.000 euros) y todas las ampliaciones Express, no excedan en ningún momento del importe máximo del préstamo (fijado en 100.000 euros). La concesión de cada ampliación estará sujeta a la condición de que la entidad acreedora verifique que la situación de la finca no ha empeorado y que su valor no ha disminuido. Más adelante, en la cláusula once, al constituir la hipoteca, la cantidad garantizada por principal alcanza el importe máximo del préstamo, en este caso, los cien mil euros.

A la inscripción de esas concretas previsiones se opone el Registrador por entender que aunque se ha pretendido configurar dicha ampliación como una obligación condicional (lo que permitiría su garantía hipotecaria, conforme al art. 1.861 CC y 142 y 143 de la Ley Hipotecaria), la condición a que se ha sujetado la concesión de la ampliación del préstamo, depende de la exclusiva voluntad de quien resultaría «deudor de la entrega» (la entidad prestamista que, caso de cumplirse la condición, debería entregar la cantidad ampliada), lo que la hace nula (artículos 1.115 del Código Civil) y además supone una infracción de lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil, que prohíbe dejar la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de uno de los contratantes.

La previsión sobre la concesión de importes adicionales a la cantidad inicialmente prestada (denominadas «Ampliación Express») dentro del límite del importe máximo del préstamo, sería perfectamente inscribible (y así lo entiende ab initio el propio Registrador), pues se trataría de obligaciones futuras, cuya configuración inicial estaría suficientemente determinada, al especificarse un importe máximo dentro del cual y a simple petición de los deudores, la entidad acreedora vendría obligada a conceder esas ampliaciones, obligaciones futuras cuya cobertura hipotecaria viene reconocida por el artículo 142 de la Ley Hipotecaria.

Aceptada esa posibilidad, el defecto tal y como está formulado debe ser revocado, pues el que esas ampliaciones dependan de que la entidad acreedora verifique que la situación de la finca no ha empeorado y que su valor no ha disminuido, no significa en modo alguno que la condición y en suma el cumplimiento del contrato dependa exclusivamente de la voluntad de una sola de las partes, sino por el contrario, de unas causas perfectamente objetivadas, cuya concurrencia o no, serán, en su caso, objeto de acreditación a través de los medios generales de prueba previstos en el Capítulo V del Libro IV del Código Civil y en el Capítulo VI del Título Primero del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo demás, la posibilidad de reacción unilateral de la entidad acreedora ante eventuales oscilaciones en el valor de subasta de la finca hipotecada, está prevista en nuestra legislación reguladora del mercado hipotecario, donde se contempla el que si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza (cfr. artículo 29.1 de su Reglamento aprobado por Real Decreto 685/1982 de 17 de marzo).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los fundamentos expuestos.

1 marzo 2008

[1] En esta Resolución se abordaron diferentes defectos. En cuanto al que aquí aparece reseñado, ha sido revocada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010. En dicho fallo se dice literalmente que se revoca “únicamente en lo que se refiere a las condiciones señaladas con la letra c) en las escrituras mencionadas en el primer fundamento de esta sentencia, consistentes en que el tramo correspondiente de los créditos a que se refieren dichas escrituras, no haya sido completamente amortizado y no se haya otorgado escritura de cancelación de la hipoteca antes de las doce horas del día tres de junio del corriente año”.