HIPOTECA
Aplicación de los principios hipotecarios en materia de hipotecas
Presentada una escritura de hipoteca y retirada por no estar inscrita la finca a favor del hipotecante, se presentan después por el hipotecante la escritura de adquisición de la finca y otra por la que la aporta a una sociedad. Caducado el asiento de presentación de la hipoteca, se cancela éste y se inscriben los dos títulos presentados posteriormente. Por último, se presenta de nuevo la escritura de hipoteca y se deniega su inscripción por estar la finca inscrita a favor de persona distinta del hipotecante. Se confirma la calificación porque el principio de tracto sucesivo impide la inscripción de títulos que no estén otorgados por el titular registral, situación en que se encuentra la escritura de hipoteca cuando la finca se ha inscrito a favor de una sociedad que no es el hipotecante; el principio de prioridad impide, como pretendía el recurrente, que después de inscrito su título de dominio se inscribiese el de hipoteca, pues no puede inscribirse un documento (el título de dominio) en tanto esté vigente un asiento de presentación anterior relativo a un título incompatible (la hipoteca); finalmente, el principio de legitimación pone bajo la salvaguarda de los tribunales el asiento practicado (la inscripción a favor de la sociedad) y no es el recurso gubernativo el cauce para la rectificación del Registro, que requiere el consentimiento del titular o la resolución judicial dictada en juicio declarativo en el que sea parte.
28 julio 1999
Aplicación de los principios hipotecarios en materia de hipoteca.- Otorgada una escritura de cancelación de hipoteca por los apoderados de una entidad que había absorbido a la titular registral, haciéndose constar que la entidad compareciente no consideraba necesaria la previa inscripción de la transmisión del crédito hipotecario producida por la fusión y acompañando un testimonio de otro testimonio parcial de la primera copia de la escritura de fusión por absorción, la Dirección, frente al criterio de la Registradora, de suspender la cancelación por falta de previa inscripción de la transmisión del crédito, resuelve que habiéndose acompañado a la escritura de cancelación testimonio de los particulares de la fusión por absorción, ningún inconveniente hay en que, por el mecanismo del tracto abreviado, se haga constar la cancelación, previa la inscripción de la transmisión de la hipoteca causada por dicha fusión.
28 septiembre 2001
Aplicación de los principios hipotecarios en materia de hipotecas.- 1. En el caso al que se refiere este recurso el título calificado es una escritura de reconocimiento de determinada deuda garantizada mediante hipoteca sobre un inmueble.
Según el primero de los defectos expresados en la calificación impugnada, se deniega la inscripción de tal derecho real porque la finca objeto del gravamen no figura inscrita a nombre del hipotecante sino a nombre de determinada sociedad a la cual aquél había vendido dicha finca con pacto de retroventa, sin que sea suficiente que en el Registro conste únicamente anotada preventivamente una sentencia no firme por la que se declara al hipotecante como pleno propietario de la finca.
El recurrente alega, en síntesis, que el artículo 107.9.º de la Ley Hipotecaria, al permitir la hipoteca sobre los «… bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente…», no se refiere a la hipoteca constituida por el titular registral de una finca cuya titularidad está en litigio, sino a la hipoteca constituida por quien, sin ser titular registral, mantiene un litigio en relación con la titularidad de la finca inscrita.
2. El criterio de la registradora debe ser confirmado.
En consonancia con la prohibición de disponer de la cosa litigiosa por el demandado o por el demandante en nuestro Derecho anterior al Código Civil, el artículo 108-11 de la Ley Hipotecaria de 1861 rechazó la hipoteca de bienes litigiosos porque, como expresó su gloriosa Exposición de Motivos, «mientras esté en tela de juicio el dominio de una finca no puede considerarse a ninguno de los contendientes con derecho ni para enajenarla ni para hipotecarla». Posteriormente, el artículo 107-10.º de la Ley Hipotecaria de 1869 permitió que se hipotecaran «los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito, sin que pueda perjudicar los derechos de los interesados en el mismo fuera del hipotecante». Este criterio permisivo es el que acoge, en términos casi idénticos, el artículo 107.9º de la vigente Ley Hipotecaria (cfr., asimismo, el artículo 175.5.ª del Reglamento Hipotecario). Pero, en todo caso, esta regulación debe interpretarse conforme a las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo, de modo que sólo podrá inscribirse la hipoteca si el hipotecante es el titular registral del derecho objeto de la misma (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso, la anotación preventiva de la sentencia no firme tiene evidente utilidad como constatación registral de que la inscripción de dominio está en entredicho por cuanto dicha sentencia ha declarado nulo el título que la motivó y ordenado su cancelación (cfr. artículo 42.10º de la Ley Hipotecaria, en relación con los artículos 524 y 727.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); pero no produce ninguna modificación jurídico-real en favor del anotante sino que se limita a publicar tabularmente la específica situación en que se encuentra la titularidad dominical inscrita a que la sentencia se refiere. De este modo, asegura al favorecido por dicha anotación que, de producirse la modificación declarada por la sentencia si ésta llega a ser firme, tendrá efectividad contra los terceros que, sin dicha anotación, estarían protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Por ello, no puede practicarse la inscripción de hipoteca solicitada.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.
26 enero 2012
