HIPOTECA
No es inscribible el pacto por el que, reconocido al deudor el derecho a anticipar la cancelación de la deuda, se condicione a que la cantidad pagada sea la que unilateralmente estime el acreedor que le es debida, pues se infringe el principio consagrado por el artículo 1.256 del Código Civil que veda dejar el cumplimiento de las obligaciones al arbitrio de una de las partes.
20 mayo, 12, 13 y 14 junio, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 y 20 julio 2000
Cancelación.- Solicitada la cancelación de una hipoteca por determinada entidad, distinta de la que figura en el Registro como titular, haciendo constar el Notario que esta última cambió de denominación y que, posteriormente, transmitió la hipoteca a la que ahora solicita la cancelación como consecuencia de una escisión de su rama de banca comercial (afirmando el Notario que estos hechos los ha obtenido de las correspondientes escrituras, inscritas en el Registro Mercantil, que ha tenido a la vista), la Dirección, frente al criterio del Registrador, no considera necesario que se inscriban las escrituras de cambio de denominación y de escisión, pues dado el testimonio de los particulares hecho por el Notario no hay inconveniente en que, por el mecanismo del tracto abreviado, se haga constar la cancelación, previa la inscripción de la transmisión de la hipoteca causada por dicha escisión.
31 octubre 2001
Cancelación.- El principio de tracto sucesivo exige, cuando se produce la transmisión en bloque del patrimonio de una sociedad a otra como consecuencia de una disolución, la previa inscripción a favor de ésta para que pueda disponer de un derecho inscrito (en este caso una hipoteca, cuya cancelación se solicitaba). Pero no es necesario presentar la propia escritura de transmisión del patrimonio cuando el Notario autorizante de la escritura de cancelación de hipoteca ha testimoniado los extremos necesarios para la previa inscripción de aquella transmisión, tomándolos de un testimonio de la escritura de disolución y adquisición del activo y pasivo de la sociedad disuelta, con datos de inscripción en el Registro Mercantil. [1]
12 enero 2002
Cancelación.- Otorgadas sucesivamente tres escrituras presentadas por este orden (carta de pago y cancelación parcial de hipoteca, compraventa con subrogación de hipoteca y, la tercera, subrogación de la Ley 2/1994, en la que intervinieron las dos entidades de crédito interesadas), la Dirección revoca la calificación del Registrador que denegó la inscripción de la de cancelación por no intervenir el titular de la hipoteca (se había inscrito primero la escritura de compra y después la de subrogación), pues los titulares de los derechos inscritos comparecieron en la última escritura otorgada (la de subrogación) prestando su consentimiento a todas las operaciones realizadas, que se configuraron como un complejo de varios negocios jurídicos relacionados entre sí.
11 abril 2003
Cancelación.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento de cancelación de una hipoteca que grava la finca 8661, así como de la nota al margen de la misma de expedición de la certificación de cargas. Se acompaña una diligencia de adición expedida por el Secretario judicial que expresa que «el mandamiento de cancelación queda adicionado en el sentido de que la finca número 8661 se liquidó previamente a la celebración de la subasta el total de las cantidades por la que respondía la misma, de todo lo cual doy fe».
El Registrador cancela la nota de expedición de la certificación, denegando la cancelación de la hipoteca por entender que es necesaria la escritura pública otorgada por el acreedor hipotecario, o bien sentencia firme en procedimiento declarativo entablado contra él. El interesado recurre.
2. Es evidente que la regla general de cancelación de una hipoteca por pago es la escritura en la que el acreedor se da por pagado, o, en su defecto, la sentencia acreditativa de la extinción de la obligación garantizada.
Esta regla tiene excepciones, pero la frase anteriormente transcrita, por su confusión, no es suficiente para excepcionar el presente supuesto, y, por otra parte, no pueden tenerse en cuenta documentos de los que se presenta una simple fotocopia. Si se acreditara que, como parece, ha habido consignación de todas las cantidades exigidas en el procedimiento, y que hubiera habido igualmente declaración judicial de estar la consignación bien hecha, el documento judicial correspondiente sería suficiente para la cancelación pretendida.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
10 septiembre 2005
Cancelación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: se presenta en el Registro escritura por la que una entidad bancaria reconoce haber recibido el importe de un préstamo y, en consecuencia, consiente la cancelación de hipoteca correspondiente.
El Registrador suspende la cancelación por los dos motivos siguientes: 1. Porque en la escritura de cancelación se dice que la hipoteca se convino por escritura de 6 de marzo de 1996, siendo así que en el Registro figura que dicha fecha fue el 5 de marzo del mismo año. 2 Porque en el Registro figuran presentadas con posterioridad dos escrituras: la primera, de fecha anterior a la de cancelación mediante la cual el banco que ahora cancela cedió el crédito, y en la segunda, el mismo banco declara que la cancelación referida se consintió por error, ya que el crédito había sido cedido con anterioridad.
El interesado recurre.
2. El recurso ha de ser estimado. La divergencia entre la fecha de la escritura de constitución a que se refiere el instrumento cancelatorio y la que figura en el Registro es tan nimia que, en el fondo, ni siquiera produce la más mínima duda en el Registrador, pues la identidad del préstamo se confirma con los restantes datos del mismo: cantidad prestada, condiciones del préstamo y coincidencia entre acreedor y deudor.
3. En cuanto al defecto señalado en segundo lugar, en definitiva se debate si debe cancelarse la hipoteca a pesar de existir presentados con posterioridad a la presentación del documento objeto del recurso los documentos anteriormente relacionados. Pues bien: sin necesidad de entrar en el valor relativo de los documentos presentados con posterioridad al que es objeto de calificación, si se tiene en cuenta que el deudor pagó –pues en la escritura de cancelación se dice que la entidad de crédito había sido pagada-al que estaba en posesión del crédito –pues la cesión ni se inscribió, ni, sobre todo, se notificó al deudor, cuya buena fe ha de presumirse–, la aplicación del artículo 1.164 del Código Civil exige estimar liberado al deudor, y, por ello, extinguida la obligación. Por otro lado el cesionario del crédito no puede ser protegido si resulta que fue él quien debió notificar e inscribir la cesión y no lo hizo (artículos 149 y 151 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
16 marzo 2007
[1] El mismo criterio se ha seguido por la Dirección, en la Resolución de 5 de enero de 2002, ante un caso de transformación de sociedad.
