HIPOTECA

Cancelación de hipoteca en garantía de un pagaré

Cancelación de hipoteca en garantía de un pagaré

1.En el supuesto al que se refiere este expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de reconocimiento de deuda –documentada mediante un pagaré del que se incorpora una copia–, y constitución de hipoteca que garantiza dicha deuda además de determinadas cantidades por intereses de demora pactados así como costas y gastos. En la escritura se incluye la siguiente estipulación: «El dueño de las fincas, o cualquier otra persona facultada legalmente para ello, podrá obtener por sí solo la cancelación de esta hipoteca por la demostración objetiva del hecho del pago o por el mero transcurso de un año desde el vencimiento de la deuda si en el Registro no consta haberse incoado procedimiento ejecutivo; en dicho momento se considerará extinguida la hipoteca y se podrá solicitar la cancelación de la misma por acta notarial. Para la demostración objetiva del hecho del pago bastará la exhibición del pagaré, o bien la exhibición de la certificación bancaria que acredite que el pagaré ha sido satisfecho con cargo a alguna cuenta de la parte deudora; todo ello sin perjuicio de otros medios de prueba.»

El Registrador practica la inscripción de la hipoteca pero deniega la inscripción de «las frases de dicha estipulación que establecen la posibilidad de cancelar la hipoteca por la demostración objetiva del hecho del pago, a cuyo efecto bastará la exhibición del pagaré, o bien la exhibición de la certificación bancaria que acredite que el pagaré ha sido satisfecho con cargo a alguna cuenta de la parte deudora, sin perjuicio de otros medios de prueba, al observarse el defecto insubsanable de infringir la expresada cláusula: 1.º La exigencia general consistente en que, aún cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o sus causahabientes o representantes legítimos, o en su defecto, en virtud de resolución judicial. 2.° El principio hipotecario de título público para la práctica de los asientos registrales, ya que no toda “demostración objetiva de pago” constituirá documento de tal clase…», y ello por las razones que detalla en la calificación, en esencia: a) Porque en este supuesto, la hipoteca no garantiza, en rigor, el pagaré sino el débito cuyo cobro se ha pactado, se realice, en principio, a través de aquél; b) Porque aun cuando la hipoteca garantizara el pagaré, no cabe extender a éste las disposiciones aplicables a la letra de cambio, ya que los pagarés son documentos privados, creados por particulares y carentes de datos inequívocos que permitan asegurar que los pagarés que exhiba el deudor, para obtener la cancelación, son los mismos que en su día se garantizaron; y c) Porque la exhibición del pagaré, salvo que se realice el mismo día de su vencimiento o antes, no acreditará el pago de los intereses de demora que se hayan podido producir; intereses que garantiza la hipoteca constituida.

2. La cuestión debatida debe resolverse según la reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr. las Resoluciones de 12 de febrero de 1999 y 1 de julio de 2005), según la cual ha de tenerse en cuenta que uno de los principios básicos de nuestro sistema hipotecario es el de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro, y la consiguiente exigencia para su rectificación del consentimiento del titular o, subsidiariamente, resolución judicial oportuna. Al mismo tiempo, dicho principio debe cohonestarse con el no menos importante de concordancia entre el contenido del Registro y a la realidad jurídica extrarregistral, de modo que acreditada suficientemente (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria) la extinción del derecho inscrito, procedería la cancelación del asiento respectivo sin que sea necesario el consentimiento adicional del titular registral, y lo mismo ocurrirá, dada la accesoriedad del derecho real de hipoteca, cuando la obligación asegurada quede extinguida por el pago y éste se justifique debidamente al Registrador.

Por lo anterior, si lo que se pretende es cancelar la hipoteca constituida en garantía de una deuda porque ha tenido lugar su pago, será necesario justificar la realidad de dicho pago y su correspondencia con el crédito garantizado. Lo que ocurre en el presente caso es que la deuda se documenta mediante un pagaré, que es documentos privado, creado por particulares y carente de datos identificativos inequívocos que permitan asegurar que el pagaré que en su caso se exhiba es el mismo que se emitió al otorgar la escritura de constitución de hipoteca (sin que, a tal efecto, pueda estimarse suficiente el hecho de que haya quedado incorporada a esta escritura copia de dicho pagaré, por falta de garantía de que el que se presente para la cancelación sea el mismo documento copiado), por lo que la tenencia del mismo por el deudor no permite tener por justificado a efectos registrales el pago de la deuda, ni, por consiguiente, la extinción de la garantía por la extinción de la obligación.

No es, por otra parte, aplicable a este supuesto la doctrina de esta Dirección General referente a la cancelación de las garantías cuando el precio aplazado se incorpora a letras de cambio, ya que éstas están impresas por un organismo oficial y tienen datos identificativos suficientes (número y serie) para establecer aquella correlación.

Por otra parte, tiene razón el Registrador al afirmar que la exhibición del pagaré, salvo que se realice el mismo día de su vencimiento o antes, no acreditará el pago de los intereses de demora que se hayan podido producir y, que en el presente caso, también quedan garantizados por la hipoteca hasta el límite pactado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

4 junio 2009