HIPOTECA
Ver, más adelante, «Hipoteca sobra varias fincas: cancelación parcial».
25 noviembre 1935
Cancelación parcial.- No es inscribible la escritura en la que el acreedor hipotecario cancela, parcial y unilateralmente, una hipoteca que grava varias fincas, sin estar distribuida entre ellas la responsabilidad hipotecaria.
17 marzo 1969
Cancelación parcial.- Cuando son varias las fincas hipotecadas, no es inscribible, por ser contrario al orden público, el pacto por el que el deudor renuncia al derecho que le concede el artículo 124 de la Ley Hipotecaria de elegir, en caso de pago parcial, la finca que ha de quedar libre de responsabilidad mediante la correspondiente cancelación parcial.
27 enero 1986
Cancelación parcial.- constituida hipoteca sobre una finca que después fue objeto de varias segregaciones, sin que se distribuyera la responsabilidad entre las porciones resultantes, no puede inscribirse la cancelación parcial otorgada por el acreedor a instancia del comprador de una parcela que pagó parte de la cantidad garantizada. Como consecuencia de existir una relación no sólo del acreedor con los dueños de las fincas, sino también de éstos entre sí, a consecuencia del derecho real de hipoteca, el acreedor podrá renunciar a ejercitar su derecho respecto a alguna de las fincas, pero como ya señaló la Resolución de 17 de marzo de 1969, para poder cancelar parcialmente se necesitará la conformidad de los adquirentes de las fincas gravadas y procedentes de la primitiva, ya que, en caso contrario, por el juego de la solidaridad resultante de los artículos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria, puede concentrarse el gravamen en forma arbitraria e incluso desproporcionada sobre alguna finca, con evidente perjuicio de su titular.
12 febrero 1988
Cancelación parcial.- Reitera la doctrina de las dos Resoluciones que preceden, de 17 de marzo de 1969 y 12 de febrero de 1988, en el sentido de que dividida en varias una finca hipotecada, sin que se distribuya la responsabilidad hipotecaria entre ellas, el acreedor no podrá consentir una cancelación parcial respecto a una de las fincas sin el consentimiento de todos los dueños. En el caso que motivó esta Resolución -finca hipotecada que se constituyó después en régimen de propiedad horizontal- hubiera sido una solución que el acreedor hubiese consentido la distribución en la misma proporción que se fijaron las cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal; pero al no haberlo hecho así, dichas cuotas no vinculan al acreedor ni a los propietarios de los elementos independientes automáticamente, sino que en caso de pago parcial por uno de los propietarios habrá que esperar a que ejercite la acción de regreso contra los demás para conocer la responsabilidad de cada piso o local.
27 marzo 1989
Cancelación parcial.- Estando un edificio gravado con una sola hipoteca, sin distribución de responsabilidad, no puede el dueño de un local constituido en garaje con cuotas de participación para cada una de sus plazas, obtener la cancelación de la hipoteca respecto del local, ni aún con el consentimiento del acreedor hipotecario, entendiendo que la cuota de responsabilidad de cada plaza corresponde a su responsabilidad hipotecaria, sino que debe distribuirse la responsabilidad entre todos los elementos del edificio, pues de otra forma tal concreción de responsabilidad se produciría en detrimento de los propietarios de las restantes fincas, a quienes podría seguir exigiéndoseles la totalidad de la deuda y que verían perjudicadas sus legítimas expectativas en la vía de regreso si uno de ellos resultare insolvente.
15 junio 1993
Cancelación parcial.- El derecho a la cancelación conferido al deudor por el artículo 124 de la Ley Hipotecaria en caso de pago parcial, está enlazado estrechamente con el desarrollo del crédito territorial; con la facultad dispositiva del deudor, a quien la trascendencia real del pacto contrario a tal derecho puede impedir o limitar la celebración de contratos de préstamos garantizados por las fincas gravadas cuya liberación autorizan las leyes, con el derecho de los acreedores posteriores; y con el legítimo interés del adquirente de las fincas; y por ello tal pacto debe reputarse ineficaz hipotecariamente porque va contra el interés público.
16 julio 1996
Cancelación parcial.- Sustituida una finca gravada con hipoteca por otra finca, además del problema planteado por el carácter modificativo o extintivo del cambio de objeto (que puede verse, más adelante, bajo el título «Sustitución de una finca hipotecada por otra»), el Registrador consideró que al estar previsto para el préstamo que se garantiza un sistema de amortización progresiva a través de cuotas parciales y periódicas, y dado el tiempo transcurrido desde el inicio de la misma, ha de presumirse que está satisfecho en parte, con lo que la nueva hipoteca (la que debe recaer sobre la finca que sustituye a la anterior) ha de limitarse a su importe actual, pues en otro caso se infringiría el principio de accesoriedad o carecería la misma de objeto y causa. La Dirección revoca este defecto, pues de conformidad con el artículo 1.214 del Código Civil, el pago, sea total o parcial, no se presume por más que haya transcurrido el tiempo en que debió realizarse, correspondiendo al deudor acreditar tal circunstancia. En consecuencia, reconocida por las partes la subsistencia de la obligación sin referencia alguna a su reducción, ningún obstáculo existe para poder garantizarla en toda su extensión, sin que pueda rechazarse su garantía so pretexto de presunciones o cálculos sobre el montante real de la deuda hechos por el Registrador.
20 octubre 1998
Cancelación parcial.- constituida por cuatro titulares de otras tantas participaciones indivisas de una finca hipoteca sobre la totalidad y como una sola, uno de los cotitulares abona al acreedor la parte proporcionalmente correspondiente a esa participación indivisa y el acreedor libera de la hipoteca la sexta parte perteneciente al pagador. La Dirección confirma la calificación denegatoria, porque, de una parte, es evidente que la liberación de una parte del bien puede implicar una modificación sustancial del objeto de la garantía que subsiste, que al no ser indiferente para los restantes constituyentes, presupondrá su consentimiento, además de el del acreedor; por otra, el principio de subsistencia íntegra de la hipoteca sobre la totalidad de los bienes gravados o sobre cualquier parte de los mismos que se conserve, aun cuando se reduzca la obligación asegurada, determina la necesidad del consentimiento de todos los constituyentes para la liberación parcial pretendida.
16 marzo 1999
Cancelación parcial.- Otorgada una escritura en la que el acreedor hipotecario da carta de pago de parte de la cantidad de que, por principal, respondía una finca y consiente en la cancelación total de la hipoteca, la Dirección, si bien afirma que no puede aceptarse para la cancelación el mero consentimiento, sin expresar la causa, considera que, al disponer el acreedor que la finca quede liberada de toda responsabilidad hipotecaria, hay que interpretar que, al menos respecto de la cantidad del préstamo garantizado de la cual no se otorga carta de pago, estamos ante la abdicación por el titular registral del derecho de hipoteca, es decir, ante una renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia sustantiva suficiente para producir la extinción y servir de causa a la cancelación. Un segundo defecto, consistente en la insuficiencia de facultades del apoderado del acreedor hipotecario, se funda en el poder que le autoriza para «formalizar cartas de pago o finiquitos de los préstamos… que hayan sido satisfechos al Banco y cancelar las hipotecas», del que se desprende que la facultad de cancelar solo puede usarse como consecuencia del otorgamiento de la carta de pago del préstamo, lo que aquí no ocurrió en su totalidad. La Dirección, pese al criterio restrictivo que debe presidir la interpretación de los poderes y la necesidad de mandato expreso para realizar actos de riguroso dominio, decide que, en este caso, hay que entender cumplida la exigencia de poder especial si se tiene en cuenta que la facultad de cancelar hipotecas se concedió sin distinción alguna y sin que aparezca expresamente condicionada por la de formalizar cartas de pago.
12 septiembre 2000
Cancelación parcial.- 1. Dos son las cuestiones que han de decidirse en la resolución del presente recurso. Una, la posible inscripción de mandamiento y auto de ejecución del que no resulta su firmeza y según indica el recurrente se encuentra apelado (esta parte de la resolución se transcribe en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Necesidad de firmeza para provocar una inscripción”). La segunda, si es posible cancelar parcialmente las hipotecas a las que se refiere el auto pues son dos las fincas a las que se refiere y dos los efectos garantizados con la hipoteca cambiaria.
3. El segundo defecto se refiere a la adecuada determinación de la garantía que se cancela y la que queda subsistente. En efecto, el mandamiento y el auto que se acompaña, aclara respecto de auto anterior que causo las inscripciones 12.ª y 13.ª, que la cancelación no debería haber sido total, como en dicho auto se establecía, pues la ejecución viene referida a una sola de las letras de cambio garantizadas mientras que la otra (cuya numeración se establece) continua en el trafico en poder de quien resulte su legitimo tenedor.
De las inscripciones 10.ª y 11.ª (relativas la primera a la responsabilidad garantizada con la hipoteca cambiaria instrumentada en los dos efectos descritos y la segunda, pactada igualdad de rango, conforme al artículo 227, por los intereses de demora extra cambiarios) resultan que no se realizó distribución de la responsabilidad hipotecaria –más allá del nominal de los efectos de los cuales se constituían en tenedores solidarios–, por lo que la determinación de las partidas que por intereses remuneratorios, demora, costas y gastos extrajudiciales y respecto de la inscripción 11.ª, demora extracambiaria, que corresponda a la parte ejecutada y a la parte que ha de subsistir, deberán ser debidamente aclaradas para la practica de la rectificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en todos los defectos observados y en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
19 octubre 2012
