HIPOTECA
Cuando la cancelación de hipoteca se lleva a cabo por medio de apoderado, el carácter restrictivo que debe presidir la interpretación de las facultades concedidas por el poderdante, unido a la exigencia de mandato expreso para los actos de disposición y riguroso dominio, obligan a distinguir según que la facultad de cancelar tenga carácter autónomo, no condicionado a una causa antecedente, o, por el contrario, aparezca subordinada a esa causa. En consecuencia, cancelada una hipoteca por los apoderados de diversas entidades de crédito sin expresar la causa de la cancelación, es inscribible la otorgada por apoderado facultado para cancelar hipotecas constituidas a favor de la entidad poderdante en términos generales, incluso cuando tal facultad aparezca en el mismo párrafo en que se le habilita también para formalizar cartas de pago o finiquitos de préstamos u otros riesgos; en cambio, no lo es la otorgada por el apoderado facultado para otorgar cartas de pago de las deudas y créditos a favor del poderdante cancelando las garantías, pues mientras que el primer apoderado puede disponer incondicionalmente del derecho de garantía, el segundo tan sólo puede hacerlo en función del previo pago de la deuda garantizada, que en este caso no resulta que se haya producido.
2 diciembre 2000
Cancelación por apoderado.- Se plantea este recurso ante el testimonio de un acto de conciliación promovido por el dueño de una finca hipotecada, con intervención de un apoderado de la entidad acreedora, en el que el promotor afirmó tener legítimo derecho para que cesase la carga o gravamen de la hipoteca y requería a la Caja acreedora para que se aviniese a prestar el consentimiento para la cancelación de la hipoteca, lo que así se hizo, denegando el Registrador la cancelación por no expresarse la causa de extinción del derecho inscrito, lo que, a su vez, impedía calificar la suficiencia de las facultades del apoderado de la Caja. La Dirección confirma la calificación, entendiendo que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado en el sentido de que sólo por el mero consentimiento formal del titular registral y sin necesidad de precisar la causa por la que dicho titular presta ese consentimiento pueda practicarse una cancelación, pues dicho precepto ha de ser entendido en congruencia con el conjunto del ordenamiento, del que resulta que el puro consentimiento formal no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, que responde al sistema civil causalista. En particular, el artículo 193.2 del Reglamento Hipotecario exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la “causa o razón de la cancelación”, lo que constituye un presupuesto obligado para la calificación registral, pues obviamente no son los mismos los requisitos que se exigen, por ejemplo, para la extinción de un derecho real limitado por redención, para la extinción por pago –si del crédito hipotecario se trata- o para la extinción por condonación; ni son las mismas la capacidad o las autorizaciones exigidas para un acto de extinción que implique una enajenación a título gratuito o para una renuncia, que para el que implique una enajenación a título oneroso; y también de la causa o razón de la cancelación dependerá que sean unos u otros los asientos procedentes (artículo 240 del Reglamento Hipotecario). Además de lo anterior, otro argumento sería que si fuese posible la cancelación en virtud de un mero consentimiento formal, se produciría la desinscripción al arbitrio del titular del derecho que el asiento publica, lo que, en el caso de cancelarse una inscripción de adquisición del dominio o de un derecho real, plantearía la cuestión de si debería revivir la inscripción precedente sin contar con la intervención ni el consentimiento del anterior titular.
20 febrero 2003
