HIPOTECA

Cancelación por extinción del derecho

Cancelación por extinción del derecho

1. Para la adecuada resolución de este recurso conviene precisar los siguientes hechos. Como consecuencia de una actuación urbanística (proyecto de equidistribución) se pone de manifiesto la existencia de una doble inmatriculación por lo que de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.1 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio por el que se aprueban la Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, se practica la inscripción de la finca de reemplazo con carácter provisional a nombre de los dos titulares de las parcelas de procedencia en tanto se acredite su mejor derecho sobre la finca resultante. Presentada demanda de doble inmatriculación se llega a un acuerdo transaccional que es homologado judicialmente resultando del mismo un reconocimiento del dominio sobre la finca a favor de uno de los titulares, concediéndose al otro una opción de compra por precio determinado y plazo de 20 días hábiles para su ejecución. El acuerdo transaccional se inscribe en el Registro, inscribiéndose, por tanto, el dominio y el derecho de opción de compra. Es de hacer notar que aparece presentada una escritura de préstamo hipotecario recayente sobre la finca de procedencia que es titularidad de aquél a quien luego se concedería la opción de compra.

Se presenta instancia suscrita por el titular del dominio en la que se solicita la cancelación de la opción de compra alegando que nunca se ha solicitado la inscripción de la opción, por lo que no se debió inscribir, y por ello, se solicita su cancelación, así como la de cualquier carga que recaiga sobre la finca.

El Registrador suspende la cancelación de la opción por tres motivos. En primer lugar por entender que, si bien existen supuestos en que cabe la inscripción parcial, ello no ocurre cuando, como sucede en el presente caso, el derecho que se inscribe y el que se pretende cancelar están íntimamente ligados. En segundo lugar porque la caducidad de la opción que se alega no resulta apreciable por el Registrador, ya que una cosa es la caducidad del derecho y otra la del asiento. Finalmente, con relación a la hipoteca presentada, porque considera que estando el asiento de presentación vigente, no se puede cancelar y deberá ser objeto de inscripción si se ejercita la opción (a continuación se examina sólo el tercer defecto; los otros dos pueden verse en los apartados “CONTRATOS. La unidad negocial como objeto de inscripción” y “OPCIÓN. Caducidad y cancelación”).

4. La última cuestión que se plantea es si es posible cancelar el asiento de presentación de una hipoteca que afecta a la opción concedida, petición que se hace también por el recurrente. Tal posibilidad es forzosamente negativa. Con independencia de cual sea la garantía del crédito concedido, la finca de procedencia, el derecho de opción de compra o el pleno dominio de la finca una vez ejercitado el derecho, es evidente que en todos los casos afecta a un derecho inscrito en el Registro, de suerte, que únicamente decaerá dicho asiento de presentación en el supuesto de que aquel derecho sea cancelado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

14 diciembre 2011