HIPOTECA
La autorización para contraer un préstamo no faculta para constituir también hipoteca en garantía de su devolución.
18 noviembre 1960
Constitución por apoderado.- Aun cuando para hipotecar se necesita mandato expreso, con arreglo a los artículos 1.713 del Código Civil y 139 de la Ley Hipotecaria, debe considerarse como tal el poder otorgado ante un Notario extranjero en que se faculta al apoderado para gravar y vender, indicándose, después de una larga lista de facultades, que no se consignan más para que no se entiendan limitadas en ningún aspecto.
29 septiembre 1965
Constitución por apoderado.- En la constitución de hipoteca en la que el prestatario es, al mismo tiempo, apoderado del hipotecante, el autor del negocio actúa en su propio nombre y en el de su representado sin vincular sus respectivos patrimonios de modo directo, pues su sola actuación da origen a una relación contractual entre cada uno de ellos y un tercero. Ahora bien, no puede ignorarse que esta relación de subordinación y accesoriedad entre los negocios jurídicos celebrados provoca una situación similar a la que subyace en la figura del autocontrato «stricto sensu» y determina las cautelas y prevenciones con que ésta es considerada jurídicamente; en efecto, la sola actuación del representante da lugar a la existencia de una situación de incompatibilidad de intereses entre los propios de aquél y los del representado, en la que no se asegura que el negocio de garantía haya sido considerado exclusivamente lo más conveniente y beneficioso para el patrimonio gravado; se incide así en la cuestión del ámbito de las facultades representativas conferidas al apoderado y, en este sentido, tanto el criterio de interpretación estricta que ha de regir en la materia (artículo 1.713 del Código Civil) como la aplicación analógica de las soluciones legalmente previstas para casos similares (artículos 221.2 del Código Civil y 267 del Código de Comercio) imponen la necesidad de específica autorización para la inclusión en los poderes conferidos de la hipótesis considerada; en otro caso, la insuficiencia de facultades del apoderado viciaría el negocio y determinaría su ineficacia respecto del patrimonio del representado (artículos 1.727 del Código Civil y 247 y 253 del Código de Comercio), sin perjuicio de la posible sanación posterior si mediase ratificación.
14 julio 1998
Constitución por apoderado.- 1. Se presenta en el Registro una escritura por la que una entidad bancaria concede un préstamo para financiar la compra de primera vivienda con carácter solidario a dos padres y su hija. En garantía de dicho préstamo, además de la garantía personal y solidaria de los prestatarios, se constituye hipoteca sobre un piso que ha adquirido la hija (representada por su padre) el mismo día, con el número anterior de protocolo del mismo Notario. El padre, aparte de en su propio nombre, actúa en representación de su hija en virtud de poder –cuyos particulares se transcriben- en que esta última concede a su padre para, con relación a un piso que se describe, y que es el mismo adquirido por la hija el mismo día, pueda comprarlo y concertar o subrogarse en toda clase de préstamos, especialmente de naturaleza hipotecaria, sobre el mismo, aunque incurra en la figura de la autocontratación.
La Registradora no practica la inscripción por observar dos defectos, uno de ellos el siguiente:
2) No ser el poder suficiente por no facultar al apoderado para garantizar con hipoteca préstamos dados a terceros o al propio hipotecante.
3. El defecto es revocado por la Dirección diciendo que basta con observar la operación que se lleva a cabo para advertir que el apoderado no se excede en el poder, pues, si bien es cierto que constituye la hipoteca en garantía de una deuda en que son deudores solidarios él, su esposa y la propietaria de la finca hipotecada que es su hija, en la propia escritura de apoderamiento queda salvado el supuesto de conflicto de intereses y, a mayor abundamiento, al contraerse el préstamo con el objeto de pagar con su importe el piso que se compra para la representada, no está utilizando en beneficio propio el poder concedido.
Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación, confirmando el Auto presidencial y revocando la calificación de la Registradora.
9 febrero 2005
