HIPOTECA
Determinación de responsabilidad
Modificada una hipoteca que tenía un interés variable, estableciendo un interés fijo del 10 por 100 pero añadiendo que se mantiene la cláusula de responsabilidad anterior, en la que la fina respondía de los intereses remuneratorios de tres años al tipo máximo del 19 por 100, se confirma la calificación que suspendió la inscripción por quedar la cobertura hipotecaria definida por referencia a un tipo distinto del estipulado, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales. Por otra parte, el hecho de que los intereses garantizados sean superiores incluso a los que resultarían de aplicar el tope de cinco años al 10 por 100, no sólo carece de virtualidad alguna, sino que pone de manifiesto la incertidumbre que se crearía sobre el actual alcance temporal -tres o cinco años- de la cobertura hipotecaria de los intereses remuneratorios.
5 noviembre 1999
Determinación de responsabilidad.- Teniendo en cuenta que el principio de especialidad o determinación afecta sólo al derecho que se inscribe, la hipoteca y no el préstamo, no hay tal indeterminación en la escritura en la que se pacta un interés sujeto a cláusulas de variabilidad, sin fijación de tope, pero en cuya cláusula de constitución sí se fija un tope para los intereses garantizados; el hecho de que en esta cláusula se añada al tope, que se fija » a efectos meramente hipotecarios», no puede ser entendido sino en el sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses, esto es, de definir el alcance del propio derecho real de hipoteca y, por ende, con alcance tanto «inter partes» como «erga omnes».
28 septiembre, 6 y 18 noviembre 2000; 27 febrero, 13 marzo, 16 y 29 mayo, 11 y 22 junio 2001
Determinación de responsabilidad.- Supuesto de hecho: se constituye una hipoteca en garantía de un préstamo cuyo importe es el contravalor en divisas de diez millones de pesetas, recibiendo el prestatario su equivalencia en yenes, y pactándose que, al vencimiento de cada periodo de amortización, podrá el prestatario sustituir una divisa por otra. La Dirección, considerando que la obligación asegurada -el préstamo- puede establecerse en divisas, mientras que la garantía establecida -la hipoteca- ha de fijarse en moneda nacional, entiende que no se cumple este requisito en la cláusula de constitución, en la que si bien se dice que la hipoteca garantiza el reembolso del principal del préstamo, igual a diez millones de pesetas, más adelante añade que «el límite de responsabilidad hipotecaria por el concepto de principal será el del importe inicial del préstamo en su equivalencia en pesetas».
8 y 9 febrero 2001
Determinación de responsabilidad.- Garantizando una hipoteca los intereses remuneratorios de un préstamo de tres años al tipo del trece y medio por ciento anual, si se produce una subrogación de acreedor, en la que se pacta una mejora del tipo de interés y se acuerda que «en ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de la variación podrá ser superior al doce por ciento», debe modificarse la cláusula de constitución, pues no cabe mantener que, en contra del nuevo límite fijado, la hipoteca garantice intereses por un tope superior, toda vez que en la escritura se dejaron inalterados los restantes pactos de la hipoteca en la que se produjo la subrogación del acreedor.
25 abril 2002
Determinación de responsabilidad.- 1. Se presenta en el Registro una escritura por la que una entidad bancaria concede un préstamo para financiar la compra de primera vivienda con carácter solidario a dos padres y su hija. En garantía de dicho préstamo, además de la garantía personal y solidaria de los prestatarios, se constituye hipoteca sobre un piso que ha adquirido la hija (representada por su padre) el mismo día, con el número anterior de protocolo del mismo Notario. El padre, aparte de en su propio nombre, actúa en representación de su hija en virtud de poder –cuyos particulares se transcriben- en que esta última concede a su padre para, con relación a un piso que se describe, y que es el mismo adquirido por la hija el mismo día, pueda comprarlo y concertar o subrogarse en toda clase de préstamos, especialmente de naturaleza hipotecaria, sobre el mismo, aunque incurra en la figura de la autocontratación.
La Registradora no practica la inscripción por observar dos defectos, uno de ellos el siguiente:
1) No determinarse la parte de la hipoteca que se constituye en garantía de deuda propia y la que lo es en garantía de deuda ajena de la hipotecante.
El Notario recurre. El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso y la Registradora apela.
2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser revocado, pues, como dice el Auto apelado, al ser el préstamo solidario (aunque tal cualidad la niegue sin fundamento la Registradora en su apelación, pues la solidaridad está claramente establecida en la primera de las «cláusulas no financieras»), la cantidad entregada se debe totalmente por la hipotecante representada, por lo que toda la hipoteca se constituye en garantía de deuda propia.
9 febrero 2005
Determinación de responsabilidad.- Respecto a la forma de expresar la responsabilidad en una escritura de ampliación de hipoteca, ver, más atrás, el apartado “Ampliación”.
10 y 13 octubre 2006
Determinación de responsabilidad.- 1. Se debate en el presente recurso si es posible inscribir una escritura de constitución de hipoteca cuando: a) Se dice que los cónyuges hipotecantes están casados en régimen de gananciales y en el Registro aparecen casados en régimen de separación de bienes, y b) existe una contradicción al expresar la cifra de intereses máximos garantizada entre la que se indica en letra y la que se fija en guarismos. La Registradora observa sendos defectos de naturaleza subsanable en ambas circunstancias.
(El primer defecto se examina, más atrás, bajo el título “Constitución por matrimonio casado bajo régimen distinto del que figura en el Registro”).
3. El segundo defecto tampoco puede ser mantenido. Es obvio en la escritura que el interés máximo fijado es el de 8,054% y no el 0,54 % desde el momento que, en la cláusula de constitución de hipoteca, para un capital de 95.000 euros, se fija una responsabilidad máxima de seis meses de intereses ordinarios y se señala que son 3.825,65 euros que es exactamente la suma que resulta de aplicar el interés de 8,054 % de seis meses al capital de 95.000 euros.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de la Registradora.
19 octubre 2006
Determinación de responsabilidad.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la inscribibilidad de una escritura de novación de hipoteca en la que no se especifica el concepto por el que la finca hipotecada responde de una determinada cantidad de dinero.
2. A la hora de determinar el ámbito de la calificación registral en materia de interpretación de los documentos calificados, esta Dirección General ha entendido que, de igual forma que, por un lado, el registrador ha de extender la nota de calificación emitiendo juicios inequívocos y concluyentes, sin aventurarse en conjeturas o hipótesis (vid. Resoluciones de 19 de diciembre de 1993 y 20 de enero de 2004), no puede, por otro lado, modificar los términos del negocio calificado para hacer posible su reflejo registral (Resolución de 6 de marzo de 1997), ni suplir la intención o consentimiento de las partes, haciendo deducciones o interpretaciones sobre cuál ha sido su voluntad (Resolución de 5 de abril de 2005).
3. En el presente caso, manifiesta la recurrente que a ella no le cabe ninguna duda acerca de cuál sea el concepto omitido, tanto por una interpretación lógica o sistemática del documento, como por el contenido del resto de la escritura o de la cláusula rectificada, en su redacción anterior a la novación. Habiendo llegado a ese convencimiento, la fedataria subsanó lo que ella misma califica de error involuntario, bajo su responsabilidad, al amparo de lo dispuesto en el artículo 153 del Reglamento Notarial. Y la registradora admitió tal medio de subsanación e inscribió el documento.
Pero lo que se trata de resolver en este expediente es de si tiene razón la recurrente al pretender que, siendo -a su juicio- evidente cuál era el concepto omitido, la registradora debería haber suplido de oficio su falta, sin necesidad de que el error hubiera tenido que ser subsanado expresamente, o si la razón asiste a ésta al suspender la inscripción. Esta segunda es la solución adecuada al caso planteado.
Ciertamente, en varias ocasiones esta Dirección General ha declarado que puede, y debe, el registrador actuar de oficio cuando los defectos por él apreciados puedan ser subsanados mediante simples operaciones matemáticas o mediante una interpretación lógica y sistemática del resto del documento calificado, atendidas las reglas del sano juicio y la escasa entidad de la falta (Resoluciones de 19 de junio de 1990, 25 de junio de 2001, 21 de noviembre de 2001, 18 de junio de 2002, 12 de septiembre de 2005 y 23 de julio de 2005). Ahora bien, lo que no puede hacer la notaria autorizante de la escritura calificada es trasladar a la registradora la responsabilidad de la subsanación de la omisión y pretender que ésta deduzca cuál ha sido la voluntad de las partes respecto de una cuestión acerca de la cual nada han declarado (téngase en cuenta, por ejemplo, que, en el marco de la novación, pudiera ocurrir que las partes hubieran decidido dar otra redacción a la cláusula de responsabilidad hipotecaria, modificando sus términos). La notaria contaba con elementos de juicio suficientes (especialmente, la voluntad de las partes expresada en el momento del otorgamiento de la escritura) para saber si ello había sido o no así. Pero la registradora, no.
No es atendible, en fin, la cita que la recurrente hace, en defensa de su postura, de la Resolución de 26 de mayo de 2006, pues con la diligencia ex artículo 153 del Reglamento Notarial se dio, como antes se ha dicho, adecuada respuesta al problema planteado, y con cualquier actuación posterior se provocaba lo que precisamente dicha Resolución aconseja evitar: la reiteración de trámites innecesarios que no proporcionan garantía adicional alguna.
Esta Dirección General ha resuelto desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.
16 julio 2007
Determinación de responsabilidad.- Es posible la ampliación de hipoteca, en la que la responsabilidad hipotecaria sea la suma de la cifra de principal inicial y la de la ampliada, cada una con unos tipos de interés diferentes. La Resolución puede verse, más atrás, en el apartado “Ampliación”, y en ella se examinan las consecuencias de la ampliación respecto de las cargas intermedias que pudiera haber.
12 mayo 2011
